Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Abril de 2010

Señala la parte actora en su libelo de demanda que su mandante es propietaria y arrendadora del inmueble constituido por un local, ubicado en la planta baja de la Quinta “Mi Teresita”, ubicado en la Calle Colombia de la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador de Caracas. Que por ello es titular de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METRO S.R.L, cuya representación recae en el ciudadano A.A.I.A..

Que la relación arrendaticia comenzó el 01-08-1975 entre METROPOLIS C.A., empresa dedicada a la administración de inmuebles y la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METRO S.R.L., tal como se evidencia de la copia certificada del expediente de consignaciones llevado por el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, Nº 2001-3515, que consignó al efecto.

Que posteriormente su representada asume la condición de arrendadora por efecto de la compra-venta del inmueble y así se constata del documento protocolizado el 30-09-1993, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Municipio Libertador del ahora Distrito Capital, bajo el Nº 1, tomo 50, Protocolo Primero; así como de la diligencia consignada el 07-12-2004, en el expediente de consignaciones en donde el ciudadano A.A.I.A., reconoce a su representada como la nueva propietaria del inmueble.

Que en la referida contratación locativa se establecieron, entre otras cláusulas las segunda, novena y décima sexta lo relativo a la forma de pago de la contraprestación, el tiempo de duración del contrato y el canon de arrendamiento.

Que la relación contractual en cuanto a su naturaleza continua es a tiempo determinado, entre otros aspectos, por el reconocimiento que la arrendataria hizo ante el Juez de consignaciones, 07-12-2004, dejando a salvo el cambio en la titularidad de la parte arrendadora y una que otra variable motivada a la pretensión de la parte arrendadora de aumentar la renta, conforme a los procedimientos legales previamente establecidos, tanto en las anteriores disposiciones en materia de regulación de alquileres.

Que en fecha 29-03-2005, la Dirección General de Inquilinato, produjo la resolución administrativa N° 009004, mediante la cual se le fijó al local de autos, la cantidad de Un Millón Quinientos Cuarenta y Cuatro Mil Veintidós Bolívares (Bs. 1.544.022,oo), lo que equivale hoy día a Un Mil Quinientos Cuarenta y Cuatro Bolívares Fuertes Con Cero Dos Céntimos (Bs.F. 1.544.02,); acto que fue recurrido por las arrendatarias cuya decisión de última instancia fue dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en fecha 01-08-2008 confirmando la decisión apelada.

Que dando cumplimiento a lo establecido en los artículos 72 y 73 de la Ley Especial, el Inspector de inmuebles, se trasladó a la Calle Colombia, Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre y procedió a fijar un ejemplar del diario El Universal del 16-05-2005 en el cual aparece publicado un extracto de la citada Resolución, en cada uno de los inmuebles que integran la Quinta Mi Teresita. Que transcurridos diez (10) días hábiles a partir de la fijación efectuada el 24-05-2005, se entendía debidamente notificadas a las partes, es decir, a partir del 07-06-2005, se hacía exigible el monto fijado por la Dirección General de Inquilinato antes señalado, como contraprestación pecuniaria por la ocupación del inmueble objeto del juicio, que en su condición de arrendataria incumplió.

Que de acuerdo al Código Civil y a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria no ha actuado ajustado a derecho, toda vez que ha incumplido el contrato que tiene fuerza de ley entre las partes, así como las normas sustantivas y especiales. Que la cesación en el cumplimiento de sus obligaciones y la falta de pago de la contraprestación pecuniaria por concepto de cánones de arrendamiento, dan el derecho a la parte arrendadora a ejercer las acciones pertinentes para obtener la resolución del contrato y consecuencialmente la entrega del inmueble, así como la satisfacción pecuniaria de todos aquellos conceptos inherentes a la contratación y que le sean exigibles en virtud de su incumplimiento.

Que la conducta asumida por la arrendataria al no pagar con posterioridad al 07-06-2005, el canon de arrendamiento, conforme a la regulación establecida por el organismo competente, ha traído como consecuencia la mora en los meses de julio a diciembre de 2005; enero a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008 y enero a junio de 2009, a razón de Un Mil Quinientos Cuarenta y Cuatro Bolívares Fuertes Con Cero Dos Céntimos (Bs.F. 1.544.02,); lo cual asciende a la cantidad de Setenta y Cuatro Mil Ciento Doce Bolívares Fuertes con Noventa y Seis Céntimos (Bs. 74.112,96) por el uso del inmueble, más el Impuesto al Valor Agregado. Que ello evidencia una conducta que la subsume en flagrante violación de las estipulaciones contractuales citadas y del artículo 1.592 del Código Civil; que la arrendataria ha incumplido su obligación de hacer (pagar), lo que trae como consecuencia su insolvencia por mora en el pago de las mensualidades indicadas, cantidad adeudada a favor de su representada, siendo su incumplimiento causal suficiente para ejercer la acción de resolución de contrato de arrendamiento que vincula a las partes y cuyo negocio jurídico debe ser resuelto.

Que demanda a la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METRO S.R.L., representada por el ciudadano A.A.I.A., para que convenga o en su defecto sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble de autos y sea entregado en perfecto estado, totalmente desocupado de bienes y personas. SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil se condene subsidiariamente a la demandada al pago de las obligaciones pactadas como contraprestación por el uso y disfrute del inmueble, correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2005; enero a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008 y enero a junio de 2009, a razón de Un Mil Quinientos Cuarenta y Cuatro Bolívares Fuertes Con Cero Dos Céntimos (Bs.F. 1.544.02,) mensuales. Que resuelto como sea el contrato de arrendamiento, sea condenada al pago de Setenta y Cuatro Mil Ciento Doce Bolívares Fuertes con Noventa y Seis Céntimos (Bs. 74.112,96) por el uso del inmueble, más el Impuesto al Valor Agregado, más todas aquellas cantidades que se han de generar hasta la total y definitiva entrega del inmueble. TERCERO: El pago de los intereses de mora previstos en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a la tasa promedio de las 6 principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. CUARTO: Que las sumas condenadas a cancelar en la sentencia definitiva que sean diferentes a los intereses de mora, se ajusten con la corrección monetaria concerniente desde la fecha en que se interpone la presente demanda hasta la ejecución del fallo, de conformidad con el índice inflacionario del país. QUINTO: Al pago de las costas y costos que se puedan causar en la presente demanda, las cuales ascienden a un 30% de su estimación. Estimó la demanda en la cantidad de Setenta y Cuatro Mil Ciento Doce Bolívares Fuertes con Noventa y Seis Céntimos (Bs. 74.112,96).

Cumplidas las formalidades de citación de la demandada, dio contestación de la demanda, tal como se evidencia del escrito de fecha 13-10-2009. En ese escrito rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes y términos la demanda incoada contra su representada.

Arguyen que el contrato de arrendamiento celebrado por su representada y la sociedad mercantil METROPOLIS C.A., comenzó su vigencia el 01-08-1975 sobre el inmueble objeto del presente juicio. Que ese inmueble, del cual es legítima arrendataria su representada, fue adquirido por compra por la parte actora en la presente causa. Que el contrato de arrendamiento fue celebrado y perfeccionado entre las partes, durante la vigencia de los anteriores instrumentos legales que regían la materia inquilinaria y actualmente esa relación está sujeta y regulada por las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por el Código Civil, y como consecuencia de la enajenación del inmueble arrendado a su mandante, el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; por lo cual, a los fines de obtener el desalojo del inmueble que constituye su objeto, solo podrá demandarse conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y nunca a través del ejercicio de la acción de resolución de contrato, como de manera ilegal y no ajustada a derecho lo pretende la parte actora.

Que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado y la única acción procedente, ajustada a derecho es la acción de desalojo y no la resolución de contrato. Que el contrato de arrendamiento fue celebrado el 01-08-1975 y en el mismo se estipuló un plazo de duración de un (1) año prorrogable. Que el plazo fijó venció el 31-08-1976 y su prórroga el 31-07-1977.

Que la arrendadora METROPOLIS C.A., continuó recibiéndole a su representada en su condición de arrendataria los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses subsiguientes a la fecha del vencimiento del contrato y por consiguiente, es incuestionable que su representada continuo ocupando el inmueble arrendado después de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, con el consentimiento de la arrendadora, lo cual trae como consecuencia y efectos jurídicos, a los fines de obtener la desocupación del inmueble, debe procederse como si se tratara de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; por lo que la acción procedente era el desalojo, consagrado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual, la acción debe ser declarada sin lugar.

Insiste en que la convertibilidad del contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado. Que la parte actora, INVERSIONES IRNE C.A., por diligencia del 07-03-2005 autorizó al señor J.A.D.A.S., para que retirara los cánones de arrendamiento que su representada consignara a favor de la nueva propietaria, consignando documentales, los cuales se dan por reproducidos, a fin de demostrar sus dichos.

Que de tales medios probatorios se demuestra que el retiro de los cánones correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2004, enero y febrero de 2005, son posteriores a la fecha en que la parte actora se convierte en legítima propietaria del inmueble arrendado, por lo que el contrato se convirtió y es a tiempo indeterminado.

En cuanto a la solvencia en el pago de cánones de arrendamiento, alega que la parte actora fundamenta la acción en la falta de pago en los cánones de arrendamiento, basándose en la sentencia dictada por la Corte Superior Segunda en lo Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial del 01-08-2008. Que esta sentencia no ha quedado definitivamente firme y ejecutoriada, para que pueda surtir efectos jurídicos; que la misma no ha sido notificada a su representada, por lo que mal puede la parte actora pretender probar o sostener la insolvencia de su representada en el pago de los cánones de arrendamiento demandados.

Que su mandante se encuentra en absoluto estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados y correspondientes a los meses que van de julio de 2005 hasta la presente fecha, conforme a la Resolución dictada por el Ministerio de Fomento del 13-02-1996, distinguida con el N° 0589, la cual está vigente como consecuencia de no haber sido declarada definitivamente firme y ejecutoriada la sentencia de la Corte Superior Segunda en lo Contencioso Administrativo antes referida y no haber sido esa sentencia notificada.

Por último, y con relación al contrato de arrendamiento, el cual anexó y acompañó al libelo la parte en copia certificada, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, exigió la confrontación de la copia certificada con el original.

En diligencia del 20-10-2009, el apoderado de la parte demandada, promueve las siguientes documentales:

1) Copia certificada emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondiente al expediente de consignaciones signado con el Nº 20013515, en donde se demuestra la solvencia de su representada en el pago de los cánones de arrendamiento demandados.

2) Copia certificada emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentiva de la diligencia de fecha 07-03-2005, en la que la accionante autoriza al señor J.A.D.A.S., para retirar los cánones de arrendamiento que su representada consignara a favor de la nueva propietaria.

3) Copia certificada emanada del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentiva de la diligencia de fecha 103-2005, por medio de la cual solicitó al tribunal le hiciera entrega de los cánones de arrendamiento consignados por la demandada correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2004; enero y febrero de 2005, los cuales fueron entregados por el tribunal, tal como consta de auto de egreso de consignaciones al señor J.D.A.S.d. 11-04-2005 y del correspondiente cheque librado por el juzgado, del Banco Industrial de Venezuela el 06-04-2005 a su nombre, cuyo auto y cheque consigna en copia certificada.

4) Copia certificada de la diligencia estampada por J.D.A.S.d. 17-05-2005, en la que solicita se le haga entrega de los cánones de arrendamiento consignados por la accionada a favor de INVERSIONES IRNE C.A. parte actora y nueva propietaria del inmueble arrendado, correspondiente a los meses de marzo y abril de 2005, los cuales fueron entregados por el tribunal, tal como consta del auto de egreso de consignaciones del 26-05-2005 y del cheque librado por el tribunal, cuyo auto y cheque consigna en copia certificada.

En escrito del 20-10-2009, la parte actora promueve las siguientes:

1) El mérito favorable de los autos y particularmente del que se desprende del contrato de arrendamiento en sus cláusulas segunda, novena y décima sexta, ello a fin de demostrar el incumplimiento del contrato por parte de la demandada.

2) En base al principio de la comunidad de la prueba, reproduce el mérito favorable de los autos, que se desprende del contrato de arrendamiento consignado en el expediente de consignaciones Nº 2001-3515, por la representación de la parte demandada en la oportunidad de aperturar el expediente el 07-12-2004; con el objeto de demostrar que la demandada conoce el contenido íntegro del contrato de arrendamiento por haber sido aportado por la misma demandada en la oportunidad de iniciar las consignaciones, por lo que no puede ser cuestionado y mucho menos solicitar su confrontación con el documento original.

3) Reprodujo el mérito favorable de la copia certificada emanada del expediente de consignaciones Nº 2001-3515, antes citado, donde cursan las actuaciones realizadas desde el 07-12-2004 hasta el 04-04-2005 y las últimas consignaciones realizadas por la demandada, lo cual tiene por objeto se verifique que las consignaciones realizadas por la parte demandada han sido insuficientes o de menor cuantía a la establecida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

4) Reprodujo el mérito favorable de los autos contenidos en el expediente.

5) Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende de la sentencia dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo del 01-08-2008, la cual tiene por objeto demostrar que se ejercieron todos los recursos establecidos por la ley en contra de la resolución Nº 009004 del 29-03-2005.

6) Reprodujo el mérito favorable que se desprende de los recibos insolutos correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2005; enero a diciembre de 2006; enero a diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008 y enero a junio de 2009, a razón de Un Mil Quinientos Cuarenta y Cuatro Bolívares Fuertes Con Cero Dos Céntimos (Bs.F. 1.544.02,) mensuales, los cuales se tiene como fidedignos ya que durante el proceso no hubo ningún tipo de medio de impugnación en su contra e igualmente prueban el estado de insolvencia del demandado y las cantidades que se adeudan.

7) Reprodujo el mérito favorable que se desprende de la copia certificada de la resolución Nº 009004 del 29-03-2005, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura; con el objeto de demostrar los montos que debía cancelar el arrendatario y el momento desde cuando el arrendatario debía cancelar el nuevo canon de arrendamiento.

8) Promovió Inspección Judicial en la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo a los fines de dejar constancia de los particulares señalados en el escrito y que se dan por reproducidos. Señala que esta prueba tiene por objeto demostrar que en ningún momento fue acordada alguna medida de suspensión de efectos de la resolución antes nombrada, que permitiera al arrendatario dejar de pagar el canon de arrendamiento acordado por el organismo regulador a partir del 07-06-2005.

9) Promovió Inspección Judicial en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de dejar constancia de los particulares señalados en el escrito y que se dan por reproducidos; con el objeto de abundar respecto a la validez del contrato de arrendamiento aportado al consignar la demanda como instrumento fundamental.

En auto del 21-10-2009, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 27-10-2009, fueron evacuadas las inspecciones judiciales promovidas por la parte actora.

Mediante diligencia del 28-10-2009, el apoderado de la parte demandada da por reproducido en su totalidad el texto a que se contrae el literal “C” del escrito de contestación de la demanda y solicita se confronte la copia certificada del contrato de arrendamiento con su original.

En auto del 28-10-2009, el Juzgado de la causa, acuerda ampliar el lapso probatorio por quince (15) días, fundamentado en que ese día era el décimo (10°) día de despacho que tenían las partes para promover y evacuar pruebas; ordenando se librara boleta de intimación a la accionante, a los fines que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su intimación, con el objeto que exhiba el original del contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

En diligencia del 02-11-2009, el apoderado judicial de la parte accionada apela del auto dictado el 28-10-2009, y pide sea oído el recurso en ambos efectos. El recurso fue oído en un solo efecto, en auto del 06-11-2009, ordenando la remisión de las copias certificadas de las actas conducentes que indicare la parte apelante y de aquellas que indique el tribunal a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 10-11-2009, se llevó a efecto el acto de exhibición de documento, al cual compareció la representación de las partes en el presente juicio, haciendo cada una los alegatos pertinentes que se dan por reproducidos.

En fecha 27-11-2009, el Juzgado de la causa, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró Con Lugar la demanda.-

En diligencia del 30-11-2009, el apoderado judicial de la parte accionada consignó en cinco (5) folios útiles, copias, para que previa su certificación, fuesen remitidas al Tribunal de Primera Instancia distribuidor a los fines de la apelación interpuesta contra el auto de fecha 28-10-2009.

En fecha 03-12-2009, el abogado Syr L.D., apoderado de la accionada, apela de la sentencia dictada el 27-11-2009. Del mismo modo, el 04-12-2009, el citado abogado apela nuevamente de la misma decisión.

En diligencia aparte pero de la misma fecha, 04-12-2009, el apoderado de la demandada solicita se remita el expediente al distribuidor correspondiente a los efectos de las apelaciones ejercidas contra el auto del 28-10-2009 y de la sentencia del 27-11-2009.

En escrito del 24-03-2010, presentado ante este Superior, el apoderado de la parte demandada (folios 268 al 275, como punto previo solicita se revoque la sentencia apelada, por cuanto la acción procedente que ha debido intentar la actora es la de desalojo, arguyendo lo siguiente:

Que desde la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento (01-08-1975) o desde la fecha en que la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C.A., adquirió el carácter de arrendataria hasta la fecha de admisión de la demanda, el 07-07-2009, transcurrieron mas de 15 años y los inmuebles no pueden arrendarse por mas de ese tiempo, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, por lo que operó la tácita reconducción a la que se refiere el artículo 1.600 eiusdem, por lo que el contrato de arrendamiento, fundamento de esta demanda, es a tiempo indeterminado.

Que cuando el bien inmueble objeto de un contrato de arrendamiento es vendido durante su vigencia, el contrato de arrendamiento se convierte en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, conforme a la norma consagrada en el artículo 1.605 ibidem, lo cual es el caso de autos.

Que además de los efectos que produce la venta del inmueble arrendado frente al contrato de arrendamiento, que lo convierte en tiempo indeterminado, hay otros hechos, que surten los mismos efectos, como lo son las circunstancias que su representada continuó ocupando como arrendataria el inmueble, continuó pagando el canon de arrendamiento y la arrendadora continuo recibiendo los cánones.

Que por ser un contrato a tiempo indeterminado, la acción procedente que ha debido intentar la actora contra su mandante, derivada de ese contrato, no es otra que la acción de desalojo, conforme a la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que es en razón de tal naturaleza del contrato y del contenido de esa norma, que la demanda ha debido ser declarada inadmisible, por ser la acción de resolución intentada, contraria a una expresa disposición legal e improcedente de acuerdo a la mencionada norma. Que la interpretación que debe dársele a la norma indicada, es restrictiva y no debe dar lugar a dudas en cuanto a la acción a ejercer, la cual no es otra que la acción de desalojo.

En razón de lo argumentado, pide se revoque la sentencia apelada, por ser contraria a derecho y violatoria de una norma legal expresa, la admisión de la demanda que dio origen a la sentencia ilegal, contraria a derecho e inmotivada que dictó el a-quo en el presente juicio.

De seguidas pasa esta Superioridad a decidir, como punto previo, la inadmisibilidad de la acción solicitada por la parte accionada y al respecto considera:

El artículo 34 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece:

"Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces; o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

   En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero.- Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo Segundo.- Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

   Con respecto a esta norma, el doctor J.L.V., en su Obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, pág. 89, expresa:

   “…En estos contratos la acción resolutoria, de cumplimiento, o cualquier otra acción puede ejercerse cuando las causales de incumplimientos o violación de la ley no sean coincidentes con los casos previstos en los literales de dicho artículo, conforme lo señala el Parágrafo Segundo, ejusdem, el cual dispone: “quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

   A juicio de quien decide, el artículo 34 ut supra transcrito, contiene dos supuestos procesales muy específicos: (a) en los casos de reclamos sobre contratos a tiempo indeterminados y verbales, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales que taxativamente señala en los literales que van de la “a” a la “g”, y por cualquiera de los otros medios procesales, cuando se trate de motivos distintos a los señalados en sus literales; y (b) las acciones de resolución, cumplimiento o cualquier otra podrán intentarse cuando se trate de contratos a tiempo determinado; quedando, indiscutiblemente excluida, la acción de desalojo para los contratos suscritos a tiempo determinado.

   Siendo alegada por la parte demandada, la inadmisibilidad de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, a su decir, por haberse convertido el contrato en tiempo indeterminado, se pasa a determinar la temporalidad arrendaticia del contrato que vincula a las partes actuantes en el presente proceso, para así verificar sí ciertamente el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, o si es un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto, éste hecho incide indefectiblemente, sobre la admisibilidad o no de la acción propuesta, cuando se trata de un contrato a tiempo determinado de un inmueble, solicitando resolución contractual vía artículo 1.167 del Código Civil.

   En tal sentido, tenemos que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el cual cursa a los folios 24 al 27 del expediente, específicamente en su cláusula novena, establece lo siguiente:

   (…) 9.- El término de este contrato es de Un año fijo, contados a partir de la fecha de este documento; este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un año, si El Arrendatario no da aviso a La Arrendadora, por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo fijo o en cualquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo; La Arrendadora se reserva el derecho de convenir o no en la prorroga pudiendo exigir a El Arrendatario la desocupación del inmueble, por medio de notificación verbal o escrita o mediante notificación judicial. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo de duración inicial o término fijo del mismo y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por El Arrendatario (…)

   Ahora bien, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, disponen:

   Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   Así debemos señalar que la tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.

   Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia; se demuestra que el contrato fue celebrado por el plazo fijo improrrogable de Un (01) año contado desde el 01-08-1975, como ya se ha señalado. La parte actora por otro lado, afirmó en su libelo que adquirió el inmueble arrendado según documento protocolizado el 30-09-1993, adquiriendo con la venta, su carácter de arrendadora; sin que nada objetara con respecto al contrato de arrendamiento que había asumido.

   Ello es así, por cuanto se observa que efectivamente el arrendatario continúo ocupando el inmueble arrendado, una vez vencido el lapso establecido en el contrato para su duración, además que la representación de la arrendadora afirmó en su escrito libelar que la arrendataria había continuado cancelando pero sin el ajuste o incremento establecido por la Dirección General de Inquilinato; por lo que a juicio de quien decide, al vencimiento de la primera prorroga contractual y permanecer la demandada en el inmueble, sin oposición de la arrendadora, el contrato se tornó a tiempo indeterminado. ASI SE DECLARA.

   Ahora, en el presente asunto la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C.A., mediante demanda interpuesta contra la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METRO S.R.L., solicita el pago de los cánones de arrendamiento presuntamente adeudados desde el mes de julio a diciembre de 2005; enero a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007; enero a diciembre de 2008 y enero a junio de 2009, a razón de Un Mil Quinientos Cuarenta y Cuatro Bolívares Fuertes Con Cero Dos Céntimos (Bs.F. 1.544.02,) mensuales; por concepto de alquiler del local, ubicado en la planta baja de la Quinta “Mi Teresita”, ubicado en la Calle Colombia de la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador de Caracas, y siendo que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, en el que se convino que comenzaría a regir en fecha 01-08-1975 hasta por el periodo de un año, prorrogable por otro periodo de igual tiempo y luego se tornó en indeterminado. Entiende este sentenciador, al calificar la acción, propuesta que al reclamarse la resolución contractual por impago de cánones arrendaticios de un contrato a tiempo indeterminado, sin atender a las previsiones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es evidente que se está yendo contra dicha previsión legal, que sólo autoriza la acción de desalojo en esos casos. ASI SE DECLARA.

   Evidenciándose en las actas procesales que la relación contractual arrendaticia establecida entre la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C.A. en su carácter de Arrendadora y la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METRO S.R.L. es a tiempo indeterminado y que la causal de incumplimiento alegada por la actora en su libelo de demanda se subsume en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resulta forzoso para esta Alzada declarar Inadmisible la acción ejercida por estar expresamente prohibido por la Ley y así será declarado en el dispositivo del presente fallo.

   Visto lo antes expuesto, y de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por la demandante, se hace inoficioso pronunciarse sobre los demás alegatos y probanzas presentados durante la secuela del proceso. ASÍ SE DECLARA.

   DECISION

   Por lo anteriormente señalado, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACION intentada por el Abogado SYR L.D.T., apoderado judicial de la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METRO S.R.L. contra la sentencia del 27-11-2009, dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: INADMISIBLE LA ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES IRNE C.A. contra la sociedad mercantil MUEBLERIA EL METRO S.R.L., ambas partes identificadas en la primera parte de este fallo. TERCERO: Queda así REVOCADA la sentencia apelada, sin la imposición de las costas del recurso, dado el carácter del fallo.

   Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de la presente decisión.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Palacio de Justicia. En Caracas, a los Veintiún (21) días del mes de Abril de 2010. Años: 200° de la Independencia y 150° de la Federación.

   EL JUEZ,

   C.E.D.A.

   LA SECRETARIA

   NELLY B. JUSTO M.

   En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 12:50 p.m.

   LA SECRETARIA.

   Exp. N° 8366

   CEDA/nbj