Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Julio de 2011
| Fecha de Resolución | 13 de Julio de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Victor Gonzalez |
| Procedimiento | Desalojo |
PARTE ACTORA: INVERSIONES IRUNE C.A., de este domicilio e inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 16.12.1982, bajo el Nº 57, Tomo 160 A Sgdo., reformados sus estatutos sociales mediante asamblea de fecha 06.04.1999, debidamente inscrita en la misma Oficina de Registro Mercantil en fecha 23.04.1999, bajo el Nº 10, Tomo 103-Sgdo.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: A.S.M., J.M.A.R., B.W.H., R.A.S. y H.T.A., abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 20.316, 54.453, 81.406 y 107.269, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES TIBERI C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 26.09.1984, bajo el Nº 14, Tomo 55-A-Pro.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: A.F. y N.D.G., abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 33.561 y 39.165, respectivamente.
MOTIVO: Apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia de fecha 20.05.2011, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR, la demanda que por acción de Desalojo incoara INVERSIONES IRUNE C.A.,, en contra de INVERSIONES TIBERI C.A.
CAUSA: DESALOJO.
EXPEDIENTE: 10204
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia la presente causa por libelo de demandada interpuesto en fecha 02.03.2011, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 10.03.2011, mediante el procedimiento breve, ordenándose la citación de la demandada.
En fecha 23.03.2011, la parte actora dejó constancia de la entrega de los emolumentos al Alguacil Titular a los fines de la práctica de la citación personal de la parte demandada.
En fecha 23.03.2011, el apoderado judicial de la parte actora consignó juegos de copias simples del libelo de la demanda y del auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa.
Por auto de fecha 24.03.2011, el Tribunal aquo libró compulsa.
En fecha 30.03.2011, la parte demandada debidamente asistida por un profesional del derecho se dio por citado en el presente proceso.
En fecha 01.04.2011, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 12.04.2011, los apoderados judiciales de ambas partes de la presente contienda judicial, solicitaron la suspensión de la causa desde el curso hasta el día 27.04.2011.
Por auto de fecha 14.04.2011, el Tribunal aquo ordenó la suspensión del proceso desde el día 12.04.2011, hasta el día 27.04.2011, ambas fechas inclusive.
En fecha 28.04.2011, los apoderados judiciales de la parte actora presentó escrito de pruebas.
Por auto de fecha 29.04.2011, el Juzgado de Cognición admitió las pruebas promovidas por la parte actora salvo su apreciación en la definitiva.
Mediante acta levantada el día 04.05.2011, el Juzgado aquo, practicó inspección judicial solicitada por la parte actora en dentro del lapso probatorio.
En fecha 05.05.2011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó instrumento poder a los fines de representar en el juicio a la parte demandada.
En fecha 09.05.2011, el práctico designado consignó informe de la inspección judicial a los fines de que sea agregado a los autos.
En fecha 12.05.2011, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes.
Por auto de fecha 17.05.2011, el Juzgado aquo difirió el lapso para dictar sentencia dentro de los tres días siguientes a la presente fecha.
Culminado el lapso legal, el Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 20.05.2011, declarando con lugar la demandada de Desalojo.
Seguidamente, la parte demandada mediante diligencia presentada en fecha 25.05.2011, apeló de la sentencia definitiva.
En virtud de ello, el Tribunal de cognición oyó dicha apelación en ambos efectos.
A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, dándole el conocimiento a este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 15.06.2011, se fijó el lapso de diez (10) días, para dictar sentencia en la presente causa.-
En fecha 08.07.2011, los apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escritos de alegatos.
Llegada la oportunidad de decidir, este Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:
CAPITULO II
MOTIVA
Consta a los autos de la presente apelación, que el presente procedimiento se inició por interposición de libelo de demanda presentado por la demandante INVERSIONES IRUNE, C.A., contra la parte demandada INVERSIONES TIBERI, C.A., por motivo de DESALOJO. Correspondió conocer en Primera Instancia al JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, previa Distribución de Ley, quien le dio entrada al expediente signándolo con el No. ASUNTO: AP11-V-2011-000266.
DE LA DEMANDA
La parte actora fundamenta su demanda en un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 12 de julio de 2001, anotado bajo el No. 48, Tomo 52 de los libros respectivos, el cual fue consignado por la parte actora, sobre un punto comercial con todos los servicios e instalaciones de que está dotado el mismo, ubicado en el Edificio Irune, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, de esta ciudad de Caracas, constituido por las Planta Baja con un área de Trescientos Ochenta y Nueve Metros Cuadrados (389 mts.2) aproximadamente, más Ciento Veintinueve Metros Cuadrados (129 mts.2) aproximadamente de superficie del primero piso (mezzanina) con todos los servicios, instalaciones originales, modificaciones, reformas y ampliaciones verificadas en dicho inmueble, destinado exclusivamente para la explotación del ramo de Piano.Bar, Restaurant, Pizzería y Fuente de Soda, utilizando el mobiliario de la arrendadora.
De acuerdo a su cláusula tercera, este contrato tendría una duración de dos años fijos contados a partir del día 02 de julio de 2001.
Así mismo, asevera la demandante en su libelo de demanda que con posterioridad a este contrato y a su terminación, las mismas partes suscribieron un nuevo contrato sobre el mismo inmueble y en los mismos términos, solo que esta vez de forma privada, en fecha 02 de julio de 2005, el cual fue consignado en original por la parte actora.
Continúa la actora argumentando que el mencionado contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que las partes no suscribieron ningún otro documento a su terminación, mencionando que al vencimiento de la vigencia del mismo, es decir el 02 de julio de 2006, operó de pleno derecho la prórroga de ley, extendiéndose ésta hasta el día 02 de julio de 2008, siendo que con posterioridad a dicha fecha, la demandada continuó ocupando el inmueble arrendado y la parte actora recibió los cánones correspondientes a los subsiguientes meses, salvo los que se demandan en este libelo.
La actora alega que el contrato preveía el ajuste por inflación del canon de arrendamiento de acuerdo a los índices de precios al consumidor IPC de forma anual, y alega que la parte demandada no pagó los ajustes, y en tal sentido calcula los montos adeudados por concepto de ajustes no pagados, según sus dichos. Concluye la actora alegando que la falta de pago de los cánones convenidos le da derecho a solicitar la desocupación judicial del inmueble arrendado.
Así mismo, la actora alega que la parte demandada realizó gran cantidad de modificaciones al inmueble, ninguna de las cuales fue autorizada por la parte actora.
Finalmente, la parte actora alega que constituye un hecho notorio el lamentable estado de deterioro y ruina del inmueble, al cual la parte demandada no le ha hecho las reparaciones necesarias, y por el contrario ha dejado de prestarle mantenimiento en la forma en que merece el negocio que maneja, todo lo cual ha generado daños al inmueble.
Fundamenta su demanda la parte actora en los artículos 1160, 1579 y 1592 del Código Civil, así como en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referido al procedimiento arrendaticio, y en el artículo 34 de la misma ley, ordinales A) y E) referidos a las causales de desalojo de falta de pago del canon de arrendamiento y deterioro del inmueble, respectivamente.
En tal sentido, la parte actora demanda en primer lugar el desalojo del inmueble arrendado y la entrega inmediata del mismo, completamente desocupado, libre de personas y bienes y en perfectas condiciones de mantenimiento. En segundo lugar demanda el pago en calidad de indemnización de los daños y perjuicios causa este desalojo, la suma de Trescientos Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares Fuertes (BsF. 352.886) correspondientes a la diferencia en las mensualidades de alquiler pagadas desde julio 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda, y las que se sigan venciendo hasta la finalización del presente juicio. En tercer lugar demanda la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (BsF. 150.000) como indemnización por los daños causados al inmueble arrendado. Finalmente, demanda el pago de las costas y costos judiciales derivados de la presente demanda.
Así mismo, la parte actora solicita medida preventiva de secuestro de conformidad con lo dispuesto en el artículo 599 ordinal séptimo del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de marzo de 2011, fue admitida la demanda conforme a los trámites del procedimiento breve establecido en el Artículo 883 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo ordena el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo, en cuanto a la medida preventiva de secuestro solicitada, en este mismo auto el A Quo insta al accionante a consignar fotostatos del escrito libelar y del auto de admisión a fin de que formen parte integrante del cuaderno de medidas que se ordena abrir, dejando establecido que se pronunciaría sobre la medida por auto separado.
DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 01 de abril de 2011, el representante legal de la parte demandada J.D.J.S.V. asistido de abogado presentó escrito donde impugnó documentales y dio contestación a la demanda.
En su contestación, la parte demandada rechaza, niega y contradice la acción de desalojo incoada en su contra con respecto al inmueble que ocupa en su carácter de arrendataria, por estar supeditada a la existencia y vigencia de un supuesto de arrendamiento, argumentando que el contrato de arrendamiento privado consignado por la actora no contiene las firmas de las partes y por ende es inexistente y en tal sentido lo impugna. Así mismo, la demandada acepta haber estado vinculada con la actora mediante un contrato de cesión de explotación comercial, cuya vigencia terminó el día 02 de julio de 2003, y que tenía una prórroga de un año que finalizó el día 02 de julio de 2004, pero que luego de esa fecha la demandada siguió ocupando el inmueble con la tolerancia y consentimiento del arrendador tal y como se evidencia del hecho de haber aceptado los pagos siguientes al vencimiento hasta los actuales momentos, tal y como demuestra con los recibos de pagos de alquiler que consigna en original en el cuaderno de medidas.
Alega la demandada que luego del 02 de julio de 2004 las partes entraron en una serie de conversaciones en referencia a las cláusulas de un nuevo contrato, siendo fallidos todos los intentos lo cual se demuestra en que la arrendadora, vale decir la parte actora, no aceptó el contrato y no lo suscribió, de manera que lo que une a las partes es el contrato verbal de arrendamiento y en consecuencia no existía la obligación por parte de la demandada de cancelar IPC, por cuanto el mismo no fue establecido.
Argumenta igualmente la demandada que para el supuesto negado que se le de valor jurídico al contrato de arrendamiento impugnado, el arrendador le cobró cantidades de arrendamiento que exceden en demasía al canon de arrendamiento fijado y su supuesto e ilegal IPC. Igualmente alega que aun otorgando valor jurídico a este contrato, a su vencimiento nació un contrato de tipo verbal de arrendamiento, de manera que la actora mal puede solicitar pago de IPC por cuanto el mismo es ilegal.
Finalmente, la demandada niega que dentro de las instalaciones del local exista deterioro causado por ella.
Dentro del lapso probatorio la representación actora consignó escrito de promoción de pruebas mediante el cual reprodujo el mérito favorable de los autos, y promovió la prueba de Inspección Judicial a ser practicada en el inmueble arrendado, ubicado en la Planta Baja del Edificio Irune, local comercial denominado “La Caracas de Ayer”, Avenida Principal de Las Mercedes, Municipio Baruta, Caracas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de demostrar el estado de deterioro y ruina en que se encuentra inmueble. En este sentido, la parte actora solicitó que en esta Inspección Judicial, el Juez inspeccionare el local arrendado íntegramente y todas y cada una de sus dependencias tales como cocinas, baños, depósitos, áreas abiertas al público, áreas de servicios, basureros y mezzanina, entre otras, y determinare el estado de conservación, limpieza y salubridad pública del local y sus dependencias, así como de sus instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas y sistemas contra incendios, solicitando que el Juez designare uno o más prácticos de su elección que pudieran asesorarle en la evaluación y determinación del estado del inmueble, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 473 del Código de Procedimiento Civil. Así mismo, solicitó que para la práctica de esta Inspección Judicial se oficiare a la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta del Estado Miranda, al Cuerpo de Bomberos del Distrito Metropolitano de Caracas y a la Dirección General de S.A. y Contraloría Sanitaria del Ministerio del Poder Popular para la Salud, a fin de que funcionarios debidamente adscritos a estas dependencias coadyuvaren en la práctica de la Inspección Judicial.
En fecha 04 de mayo de 2011, el A Quo practicó la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora, designando un experto a quien le concedió tres (3) días de despacho para la consignación del Informe respectivo, el cual fue consignado en tiempo hábil, el día 09 de mayo de 2011.
Luego, en fecha 20 de mayo de 2011 el A Quo dictó la decisión apelada, declarando en primer término CON LUGAR la demanda de DESALOJO, por cuanto en su criterio quedó demostrado en las actas procesales que la arrendataria incurrió en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales cuando dejó de honrar el pago del IPC del canon de alquiler, en forma consecutiva, a saber, los relativos a los meses de julio de 2006 a marzo de 2011.
En segundo término declaró EXTINGUIDO jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado que vinculó a las partes de autos y consecuencialmente CONDENÓ a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble dado en arrendamiento, con todos los servicios, instalaciones originales, modificaciones, reformas y ampliaciones verificadas en dicho inmueble, completamente desocupado de personas, bienes, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del citado contrato.
En tercer término CONDENÓ a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad hoy equivalente de Trescientos Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs.F 352.886,00) por concepto del IPC del canon de alquiler relativo a los meses de julio de 2007 hasta marzo de 2011, así como el IPC que se siguiera venciendo desde dicho mes, exclusive hasta que la sentencia quede definitivamente firme, conforme las determinaciones que haga el Banco Central de Venezuela sobre esa materia, mediante experticia contable. En el entendido que tal cantidad se deja a salvo si la parte demandada verifica su pago ante el acreedor, como beneficiario de la misma.
En cuarto lugar CONDENÓ a la parte accionada indemnizar a la parte accionante por la cantidad hoy equivalente de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios por cuanto de autos se pudo determinar el deterioro del inmueble arrendado puesto que ello no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su omisión, en la conservación de la cosa dada en arrendamiento, fue la que originó los daños, que exceden de aquellos que pueden producirse por el uso normal de la misma.
En quinto y último lugar CONDENÓ en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En la decisión apelada, el A Quo basa su motivación en el principio cardinal en materia procesal, conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, precepto que este Juzgador hace suyo en la presente decisión.
Esto significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes en tanto el límite de toda controversia judicial está circunscrito a los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteren la relación procesal ya cerrada.
En este sentido, esta Superioridad ha revisado exhaustivamente los autos que conforman el presente expediente, determinando la existencia de las siguientes pruebas promovidas por la parte demandante:
Riela a los folios 13 al 15 del expediente marcada “A” copia fotostática del poder autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de Octubre de 2009, bajo el N° 23, Tomo 89 de los libros respectivos, el cual no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, razón por la que el A Quo le otorgó valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154, 155 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, teniendo como cierta la representación de la parte actora. En tal sentido, esta Superioridad ratifica la valoración de esta documental hecha por el A Quo.
Riela a los folios 16 al 21 del expediente marcado con la letra “B” contrato suscrito en fecha 12 de Julio de 2001, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 48, Tomo 52 de los libros respectivos, suscrito entre INVERSIONES IRUNE, C.A., e INVERSIONES TIBERI, C.A., el cual no fue cuestionado en modo alguno razón por la que el A Quo lo valoró conforme lo previsto en los Artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y apreció su contenido. En tal sentido, esta Superioridad ratifica la valoración de esta documental hecha por el A Quo.
Riela a los folios 22 al 27 del expediente marcado con la letra “C” documento denominado contrato de arrendamiento de fecha 02 de julio de 2005, del cual forman parte INVERSIONES IRUNE, C.A., en su condición de arrendadora e INVERSIONES TIBERI, C.A., en su condición de arrendataria, sobre el uso y explotación del mismo Punto Comercial. Esta instrumental fue impugnada por la representación demandada a tenor de lo previsto en el Artículo 1.368 del Código Civil, y visto que efectivamente carece de la firma de la arrendadora, el A Quo consideró que no puede atribuírsele autoría a la parte accionante, razón por la que tal prueba quedó desechada del proceso, lo cual es ratificado por esta Superioridad.
En la oportunidad probatoria, la representación actora promovió el merito favorable de los autos. El A Quo declaró improcedente valorar tales alegaciones, lo cual es ratificado por esta Superioridad.
Respecto a la prueba de Inspección Judicial, ésta fue debidamente admitida por el A Quo y ordenada su evacuación, la cual se practicó el 04 de mayo de 2011 sobre el inmueble arrendado, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, Edificio Irune, Planta Baja, Local Comercial denominado “La Caracas de Ayer”, Municipio Baruta, cursante a los folios 55 al 57 del expediente, y a la cual se adminicularon las resultas del informe del experto designado que rielan a los folios 75 al 90 y que al no ser cuestionado en forma alguna, surte pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el Articulo 472 del Código de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
En esta inspección, el A Quo observó que el Nivel Uno del inmueble está constituido por dos (2) baños (damas-caballeros), área de depósito, aire acondicionado y lava-mopas; que la Planta Inferior está conformada por un área de atención al público (barra), área de comedor, jardinería, área de parrillera, cocina general, dos (2) baños para uso de empleados y escalera que comunica ambos pisos; que en las fachadas principal y lateral se observan pequeños depósitos, equipos de aire acondicionado, extractores y equipos varios adosados a la pared con cables de canalización de corriente eléctrica y telefónica sin tubería alguna así como de un tablero eléctrico junto a una gran cantidad de cables de corriente eléctrica y telefónica adosados a dicha fachada. Por su parte el experto designado dejó constancia junto con reproducciones digitalizadas, en cuanto el estado de conservación general del local, que en la Planta Baja, dentro del área de atención al público, parrilla y cocina se observan perforaciones en sus pisos de cerámicas, paneles fracturados, grasa en el techo de la cocina y extractores, mal estado de conservación en los tres (3) puntos de drenaje de aguas residuales de la cocina y la falta de tapa de toma para corriente; que en la Planta Uno hay perforaciones en el área del piso de las cavas y aire acondicionado; fracturas de cerámicas en el área de la cocina y cavas así como cables de alimentación eléctrica colgando sin tubería canalizadora; que la puerta del baño de caballeros no tranca y se encuentra descuadrada, el fluxómetro la poceta no funciona, las paredes presentan perforaciones de pequeño calado y en las superficies del piso; falta de cerradura en la puerta del lava-mopa, falta de tapa de toma corriente; mal estado de conservación del techo del depósito pequeño y áreas rotas para la colocación de escobas; que en las fachadas se observan adosados cables de corriente eléctrica y telefónica o data sin tubería canalizadora. En tal sentido, la valoración de esta Inspección Judicial hecha por el A Quo es ratificada por esta Superioridad.
Así mismo, esta Superioridad ha determinado la existencia de las siguientes pruebas promovidas por la parte demandada:
Cursa a los folios 37 al 42 del expediente copia simple del Acta De Asamblea General De Accionistas de INVERSIONES TIBERI, C.A., suficientemente identificada, a la cual debe adminiculársele la copia fotostática del Permiso Sanitario De Funcionamiento para Establecimiento de Alimentos N° 55202-15-7-878, Tipo IV, que riela al folio 64 del expediente; las cuales fueron valoradas por el A Quo conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 506, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en vista que no fueron cuestionadas en forma alguna por la parte actora, estableciéndose que dicha persona jurídica se encuentran legalmente constituida y que fue autorizada por el ahora Ministerio del Poder Popular Para la Salud a fin de ejercer el negocio de preparación y venta de alimentos y expendio de licores. Esta valoración es ratificada por esta Superioridad.
Así mismo, a los folios 58 al 63 y 67 al 71 del expediente riela copia fotostática y original del poder que otorgó el ciudadano J.D.J.S.V. en fecha 15 de Julio de 2011, a los abogados A.F. y N.D.G., ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 03, Tomo 65 de los libros de autenticaciones, el cual fue valorado por el A Quo conforme los Artículos 150, 151, 154, 155 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue cuestionado en modo alguno, teniéndose entonces como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, siendo esta valoración ratificada por esta Superioridad.
Riela a los folios 96 al 98 del expediente escrito de Informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, y siendo que de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos opuestos en la relación procesal, fue valorado por el A Quo. En este sentido, aun cuando no le es dado a las partes la consignación de informes en el procedimiento breve, ello de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 889 y 890 del Código de Procedimiento Civil, nada obsta para que las partes consignen sus conclusiones al proceso, razón por la cual esta Superioridad ratifica la valoración del A Quo.
Revisado como ha sido el acervo probatorio que riela a los autos, esta Superioridad pasa a realizar el análisis jurídico de la presente controversia.
Efectivamente, puede desprenderse de la contestación de la demanda que si bien la parte demandada impugnó el contrato de arrendamiento opuesto por la parte actora, de fecha 02 de julio de 2005, alegando que este es inexistente por no estar firmado por la demandante, también afirmó que a las partes las vinculó un contrato de cesión de explotación comercial cuya vigencia culminó el 02 de julio de 2003 y su prórroga convencional culminó el día 02 de julio de 2004, y que por haber permanecido la demandada en el inmueble con tolerancia de la demandante luego del vencimiento de este contrato, al aceptar los pagos hasta la actualidad, y aun cuando el contrato de fecha 02 de julio de 2005 no fue aceptado por las partes, afirmó la demandada en su contestación que lo que la une a la parte actora es un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.
Con vista a lo anterior el A Quo destaca que la documental de fecha 02 de julio de 2001 es un contrato atípico de concesión, puesto que no se encuentra en el Código de Comercio, y pasa a analizar la naturaleza de este contrato. Sin embargo, esta Superioridad considera inoficioso tal análisis por cuanto la representación demandada sostuvo claramente en su contestación que lo que la une a la actora es un contrato de alquiler verbal, lo cual es destacado por el A Quo en la decisión apelada. Este alegato de la demandada coincide con el argumento de la parte actora expuesto en su demanda, cuando afirma en la página 3 de su libelo de demanda que la relación arrendaticia se convirtió en una relación a tiempo indeterminado. Por ende esta Superioridad declara que constituye un hecho no controvertido aceptado por ambas partes, que lo que las ha mantenido unidas es una relación arrendaticia de un inmueble a tiempo indeterminado, independientemente de los contratos que hayan podido existir entre ellas y regir sus relaciones en el pasado.
En todo caso, el A Quo señala que una vez terminado el contrato de concesión, y visto que a los autos no riela nada en contrario, es obvio que se configuró entre las partes un alquiler verbal sin fecha cierta, puesto que luego de la terminación de aquel contrato la parte demandada quedó en posesión del inmueble pagando un canon el cual era recibido por la parte actora por concepto de arrendamiento, y así expresamente lo han aceptado ambas partes en este juicio. En este sentido, el A Quo calificó el negocio jurídico entre las partes como una relación inquilinaria de carácter verbal a tiempo indefinido, lo cual en criterio de esta Superioridad está plenamente ajustado a derecho.
A eso debe sumársele el argumento de la parte demandada, quien hace del conocimiento del A Quo que el arrendador le cobró cantidades de arrendamiento que exceden en demasía el canon de arrendamiento fijado y su supuesto ilegal IPC, porque sumando todos los canones de arrendamiento a partir de los reclamados por la actora exceden a las cantidades reclamadas, a decir de la demandada en la última página de su contestación de la demanda. Esta afirmación, como bien lo plantea el A Quo, constituye una aceptación y convalidación de la existencia de la obligación de cumplir con los mencionados conceptos propios del arrendamiento, desde que los mismos se hicieron exigibles verbalmente y hasta la actualidad, ello independientemente de que la demandada se excuse de convalidar la existencia de dichas obligaciones. El A Quo equipara esta aseveración de la demandada a una confesión judicial conforme los artículos 1.401 y 1.404 del Código Civil, criterio que esta Superioridad comparte en el entendido que estos alegatos de la demandada constituyen la admisión inequívoca de la existencia de la obligación de pagar el canon de arrendamiento e IPC, pues nadie alegaría haber cumplido con una obligación de la cual no es deudor. Por consiguiente los mencionados conceptos son susceptibles de ser reclamados por la actora, tal como lo decidió el A Quo.
De este modo, el A Quo concluye que a los autos quedó determinada la existencia de una relación arrendaticia verbal que vincula a las partes, así como su indeterminación en el tiempo y las reciprocas obligaciones asumidas entre las partes, que son la obligación de pago del precio del alquiler y el IPC conforme las determinaciones que haga el Banco Central de Venezuela, planteamiento éste que queda ratificado por esta Superioridad.
Ahora bien, analiza el A Quo que ciertamente la parte demandada alegó haber realizado pagos a la arrendadora por concepto de alquiler e IPC y que a su entender los mismos exceden con demasía al monto reclamado en el libelo conforme los recibos de pago que alega haber consignado en el cuaderno de medidas, pero es cierto también que la representación demandada no consignó dichas pruebas en el presente cuaderno principal para que pudieran ser valoradas por el A Quo a fin de demostrar el derecho que alega, y tampoco aportó otro medio de prueba capaz de acreditar sus argumentos, en sustento del pago alegado en cuestión. Por esta razón el A Quo se vio forzado a declarar CON LUGAR la causal de desalojo por falta de pago.
Es importante destacar que dicho cuaderno de medidas no se encuentra adjunto al presente expediente, razón por la que es imposible materialmente que se hayan podido valorar tempestivamente en la decisión de la causa principal, las pruebas agregadas en un cuaderno diferente y autónomo que ni siquiera se encuentra adjunto a su pieza principal, situación ésta que se repite ante esta Alzada con motivo de la presente apelación.
Revisado tal fundamento, esta Superioridad concluye que efectivamente no riela a los autos de este cuaderno principal prueba alguna de pago de alquiler ni de IPC que valorar y aprecia, es decir, no hay pruebas que enerven la pretensión del actor ni pruebas que demuestren los alegatos del demandado, siendo forzoso desechar las defensas de la parte demandada en tal sentido, específicamente el alegato del pago de estos conceptos. Esto es así en virtud del principio de autonomía e independencia de los cuadernos que conforman un expediente. Es en virtud de este mismo principio que el Juez exige a las partes que certifiquen copias del libelo de demanda y del auto de admisión para la sustanciación del cuaderno de medidas, y ello es así precisamente para evitar situaciones como la presente, en la cual una parte alega haber consignado documentales en un cuaderno de medidas autónomo que se está siendo conocido por otro Juzgador, y al cual no tiene acceso el Juez que tiene el deber de decidir respecto al fondo de la causa. Por consiguiente, es imposible para el Juez de la causa pronunciarse sobre unas pruebas que no rielan en el expediente principal, o dar por demostrados argumentos de parte que no han sido oportunamente acompañados de la prueba que les da sustento. En tal sentido, esta Superioridad ratifica el análisis del A Quo respecto a la ausencia de pruebas del pago del alquiler e IPC.
Respecto a la indemnización de daños y perjuicios invocada por deterioro del bien arrendado, estimada en la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00) el A Quo destacó en la sentencia apelada que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria sostienen que en casos como el de marras la prueba de Inspección Judicial debe arrojar un incumplimiento grave.
En tal sentido, el A Quo determinó a través de la Inspección evacuada con ayuda de Experto, que en la Planta Baja y en la Planta Uno del inmueble, dentro del área de atención al público parrilla, cocina y cavas se observan perforaciones en sus pisos de cerámicas y paredes, paneles fracturados, grasa en el techo de la cocina y extractores, mal estado de conservación en los tres (3) puntos de drenaje de aguas residuales de la cocina y la falta de tapa de toma para corriente, poceta sin fluxómetro; mal estado de conservación del techo del depósito pequeño y áreas rotas para la colocación de escobas, quedando claramente demostradas las condiciones físicas y actuales del inmueble arrendado, así como la existencia en dicho inmueble de daños que sin duda, en criterio del A Quo, revelan su deterioro y que además exceden del uso normal del mismo.
La experiencia del A Quo respecto a esta Inspección es fundamental en la determinación del estado de deterioro del inmueble para la fecha de la referida Inspección, ya que tuvo conocimiento directo del estado de conservación del inmueble, más aun estando acompañado y asesorado por un experto, y habiendo participado en dicha Inspección ambas partes como de hecho lo hicieron, sin que se hubiera producido ningún mecanismo de impugnación de la prueba en su desarrollo o del informe pericial, los cuales adquirieron firmeza definitiva en cuanto a los hechos demostrados con la misma.
En consecuencia, el A Quo consideró violentada la obligación de conservar el inmueble en forma grave, y en consecuencia declaró la disolución del contrato por esta causal, tomando en consideración que el contrato de concesión inicial establecía el deber para la parte demandada de mantener el inmueble en buen estado de mantenimiento y realizar tanto las reparaciones menores que el mismo requiriera relacionadas con sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, pinturas, instalaciones de agua, teléfonos, calentadores y demás aparatos que posea el bien, como las reparaciones mayores que fueran necesarias por la inadecuada o inoportuna ejecución de las reparaciones menores. En base a este análisis el A Quo declaró procedente la indemnización reclamada, pues la falta de conservación del inmueble arrendado implica o demuestra una conducta o actividad del arrendatario que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su omisión en la conservación de la cosa dada en arrendamiento la que origina los daños que no se permiten o toleran, porque exceden de aquellos daños que pueden producirse por el uso normal de la misma. Este análisis del A Quo es ratificado por esta Superioridad.
Sin embargo, esta Superioridad considera necesario advertir que aun sin tomar en cuenta el contrato previo de concesión que el A Quo toma como referencia, es posible determinar para las partes el deber de conservación del inmueble, conforme lo establecen tanto el artículo 12 como el ordinal E) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como de hecho fue alegado por la parte actora en su libelo de demanda. Por consiguiente, demostrado el deterioro del inmueble que excede de aquel deterioro que puede producirse por el uso normal del mismo, queda demostrado el incumplimiento de una obligación derivada de la propia ley y por consiguiente resulta procedente la causal de desalojo contemplada en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referida al deterioro del inmueble. Así se decide.
Siguiendo con el análisis de la decisión apelada, el A Quo concluye, y esta Superioridad añade en análisis que siendo la presente acción un modo de terminación típica de las convenciones bilaterales arrendaticias, para ejercitarla es necesario: 1) que se trate de un contrato bilateral arrendaticio a tiempo indeterminado, como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar; 2) que exista un incumplimiento que configure una o varias de las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como en el que incurrió la parte demandada al no pagar el IPC proveniente de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de julio de 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda, y que sumadas en su conjunto dan como resultado una deuda de Trescientos Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs.F 352.886,00), o como el de no haber realizado las reparaciones necesarias al inmueble arrendado cuya omisión originó su deterioro, y que estimaron en la cantidad hoy equivalente de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00).
Finalmente, se reobservar que la demandada consignó ante esta alzada escrito de conclusiones en el cual alegó que la presente demanda no debió ser admitida por tratarse de “un contrato de concesión para la explotación de un fondo de comercio” lo cual está en su decir, excluido del ámbito de aplicación de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, ello así, vale destacar que en la oportunidad de la contestación a la demanda, la demandada alegó la inexistencia por expiración del término del contrato suscrito entre las partes, manifestando que lo que actualmente existe es un contrato verbal de arrendamiento, no alegó en aquella oportunidad el presunto arrendamiento de un fondo de comercio, con lo cual éste alegato se convierte en la introducción de un elemento nuevo que conforme lo establecido en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, no está permitido, además, se presenta una evidente contradicción al pretender hacer valer en la oportunidad de la contestación a la demanda, un derecho como arrendatario de un inmueble, para luego ante esta Alzada pretender con un nuevo razonamiento diluir la influencia de las pruebas válidamente aportadas, con la configuración de un hecho que no está presente a los autos, pues el contrato que originalmente unió a las partes habla de un “punto comercial” que es una situación de hecho producto de las características de potencialidad mercantil del local; y no de un fondo de comercio que es el establecimiento mercantil en su complejidad de local arrendado, clientela, mercaderías o existencias, con su conjunto de valores materiales, bienechurías, equipos, etc. lo cual constituye un sofisma dirigido a confundir la verdadera relación contractual existente entre las partes y que fue soberanamente establecido en esta sentencia. Así se decide.
De otra parte, alega que también la presente demanda es inadmisible por cuanto la pretensión del actor persigue el desalojo del inmueble arrendado y el pago de daños y perjuicios, lo cual en su decir, insostenible. Ahora bien, observa esta Superioridad que tal alegato contradice lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que en el se establece que:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos..omissis
(negrillas propias)
De lo antes expuesto, resulta evidente que el procedimiento correcto para demandar los conceptos contenidos en el libelo de demanda es el aplicado por el aquo, es decir, el previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual se desecha este alegato. Así se decide.
En síntesis, se aprecia que la determinación de los supuestos concurrentes entre sí de incumplimiento de pago y daños al inmueble, guiaron al A Quo a determinar y concluir que en el presente caso están dados los elementos de Ley para la procedencia de la acción de desalojo ejercida, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conclusión a la que igualmente arriba esta Superioridad, luego de analizar los alegatos de las partes, así como las pruebas que rielan a los autos. Así se decide.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la demandada, INVERSIONES TIBERI C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el día 26.09.1984, bajo el Nº 14, Tomo 55-A-Pro., en consecuencia queda RATIFICADO el fallo apelado.
CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRUNE, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo, por configurarse la causal de desalojo consagrada en el ordinal A) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; e igualmente por cuanto quedó demostrado el deterioro del inmueble arrendado, constituyendo este deterioro un incumplimiento del deber legal de conservación del bien inmueble arrendado establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que configura la causal de desalojo consagrada en el ordinal E) del artículo 34 de la mencionada Ley.
Se declara EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado que vinculó a las partes de autos y consecuencialmente SE CONDENA a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un punto comercial con todos los servicios e instalaciones de que está dotado el mismo, constituido por un inmueble ubicado en el Edificio Irune, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, de esta ciudad de Caracas, compuesto por las Planta Baja con un área de Trescientos Ochenta y Nueve Metros Cuadrados (389 mts.2) aproximadamente, más Ciento Veintinueve Metros Cuadrados (129 mts.2) aproximadamente de superficie del primero piso (mezzanina) con todos los servicios, instalaciones originales, modificaciones, reformas y ampliaciones verificadas en dicho inmueble, completamente desocupado de personas, bienes, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del citado contrato.
Se CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Trescientos Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares Fuertes (Bs.F 352.886,00) por concepto del IPC del canon de alquiler relativo a los meses de julio de 2006 hasta marzo de 2011, así como el IPC que se siga venciendo desde dicho mes, exclusive, hasta que la publicación del presente fallo, conforme las determinaciones que haga el Banco Central de Venezuela sobre esa materia, mediante experticia contable hecha mediante experticia complementaria del presente fallo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 259 del Código de Procedimiento Civil. En el entendido que tal cantidad se deja a salvo si la parte demandada verifica su pago ante el acreedor, como beneficiario de la misma.
Se CONDENA a la parte demandada a pagar una indemnización a la parte actora por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios por cuanto de autos se pudo determinar el deterioro del inmueble arrendado, constituyendo este deterioro un incumplimiento del deber legal de conservación del bien inmueble arrendado establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo esta una situación que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, siendo la omisión del arrendatario en la conservación de la cosa dada en arrendamiento, la conducta que originó los daños, que exceden de aquellos que pueden producirse por el uso normal de la misma.
Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los trece (13) días del mes de julio de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez Titular,
Dr. V.J.G.J..
El Secretario,
Abg. Richars D.M..
En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.), se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 10204, como quedó ordenado.
El Secretario,
Abg. Richars D.M..
