Decisión nº 359 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 29 de Abril de 2011

Procedente de la unidad de recepción y distribución de documentos del poder judicial en virtud de la apelación ejercida por el profesional del derecho A.R.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.793.441 e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 34.131, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano C.J.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.764.020 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 08 de Agosto de 2008, por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró SIN LUGAR, la cuestión previa del Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada y CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano J.B.M.S., como presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MARJES” C.A., contra el ciudadano C.J.M.R..

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 22 de Mayo de 2007, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación.

En fecha, 05 de Junio de 2007, el alguacil del juzgado a quo, dejó constancia de haber recibido los medios de transporte necesarios y la dirección de la demandada, siendo que en la misma fecha se libraron los recaudos de citación.

En fecha, 19 de Junio de 2007, la parte demandada ciudadano C.J.M.R., debidamente asistido por el abogado en ejercicio ciudadano A.R.A., confirió Poder Apud-Acta al referido abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.131.

En fecha, 04 de Julio de 2007, el apoderado judicial de la parte actora solicitó copias certificadas de la pieza principal y la pieza de medida, siendo que el Tribunal proveyó en la misma fecha.

Igualmente, en la fecha que antecede, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda, en la misma fecha el juzgado a quo, le dio entrada y agregó a las actas el escrito respectivo.

En fecha, 06 de Julio de 2007, el Tribunal dictó auto negando la citación del ciudadano R.M.F..

En fecha 09 de julio de 2007, los apoderados de la parte actora abogados A.M.C. y C.A.R. presentaron escrito de contradicción de las cuestiones previas, y este Tribunal en la misma fecha lo recibió, le dio entrada y agregó a las actas.

En fecha 11 de Julio de 2007 los apoderados de la parte actora, abogados A.M.C. y C.A.R., presentaron escrito de promoción de pruebas en la misma fecha son agregadas y admitidas por el tribunal de la causa.

En la misma fecha que antecede el apoderado Judicial de la parte demandada, abogado A.R.A., promueve pruebas y en la misma fecha son agregadas y admitidas por el tribunal de la causa.

Igualmente en misma fecha el abogado en ejercicio A.R.A., apeló formalmente ante el Tribunal Superior Competente de la decisión dictada por el Tribunal a quo en fecha 06 de Julio de 2007, es por lo que el Tribunal vista la apelación interpuesta oyó la misma en un solo efecto y ordenó remitir al Tribunal Jerárquico.

En fecha 11 de Febrero de 2008, El Tribunal observó que no se encontró agregada la apelación interpuesta por la parte demandada, por lo cual se abstuvo de dictar sentencia hasta tanto no constara en actas las resultas de dicha apelación por el Tribunal de Alzada.

Consta en actas que en fecha 27 de Agosto de 2007, le correspondió conocer por distribución de la apelación interpuesta por la parte demandada al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para lo cual en dicha fecha le dio entrada y se abocó al conocimiento de la causa fijando el décimo día de despacho para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 06 de Agosto de 2007, la parte actora presentó informes.

Siendo que en fecha 26 de Junio de 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el apoderado Judicial de la parte demandada, contra el auto dictado en fecha seis (06) de Julio de 2007, por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En fecha 10 de Julio de 2008, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la sentencia proferida en fecha 26 de junio de 2008.

En fecha 16 de Julio de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado de la sentencia emitida en fecha 26 de junio de 2008 y en el mismo acto renunció a cualquier tipo recurso legal sobre la referida sentencia.

En fecha 29 de julio de 2008, estando notificadas las partes pertenecientes a la sentencia dictada por el Tribunal de Alzada, se ordenó la remisión del expediente al Juzgado de la causa., en la misma fecha se libró oficio.

En fecha 05 de Agosto de 2008, el Tribunal de la causa recibió las resultas de la apelación, emanada del Tribunal de Alzada, las cuales se agregaron y se les dio entrada en el libro respectivo y visto que la causa se encontró en etapa de sentencia el Tribunal a quo procedió a dictar sentencia dentro de los dos días de despacho siguientes.

En fecha 08 de Agosto de 2008, el Juzgado a quo dicta sentencia declarando SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada y CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

II

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:

Que le compró al ciudadano C.J.M.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-4.764.020, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguido con la Nomenclatura N° 1-10 del lote “1” de la Urbanización Villas del Sur, situada en la Parroquia M.D.d.M.M.d.E.Z.; cuya ubicación, medidas y linderos y demás datos de identificación se encuentran contenidos en el documento de adquisición el cual se acompañó a la presente demanda.

Que a pesar de haber realizado de buena fe la compra del mencionado inmueble, y habiéndole concedido un lapso de cuatro (04) meses el vendedor para realizar la entrega material del mismo, tiempo que se regulo a través de un contrato de arrendamiento, según se convino en el precitado documento de compra venta, así se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 2 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 83, Tomo 165 de los libros respectivos, el cual acompañó a la presente demanda.

Que conforme la cláusula tercera del antes mencionado contrato de arrendamiento, se convino en un canon de arrendamiento mensual para la época de cien mil bolívares (Bs. 100.000) manteniéndose dicho monto incólume o inmodificable hasta la presente fecha. Así mismo en la cláusula cuarta se prevé que la falta de pago de dos (2) mensualidades de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a rescindir y solicitar la desocupación del inmueble y el pago de las mensualidades vencidas y por vencerse.

Es el caso que el ARRENDATARIO, ya identificado, desde el comienzo de la relación arrendaticia ha incumplido con su principal obligación, lo cual es el pago de los cánones de arrendamiento haciendo caso omiso a las tantas solicitudes de pago hechas por su representada INVERSIONES MARJES C.A., alegando el aludido ciudadano que no tiene dinero para pagar y no ha conseguido inmueble acorde a sus necesidades para mudarse, y además manifiesta la ocurrencia de una serie de infortunios de toda índole (económico, familiar, de salud, etc. ), sufridos por el, que nada tienen que ver con su obligación de pago.

Que ante tal circunstancia, conforme al documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo en fecha 15 de julio de 2005, anotado bajo el N° 73, Tomo 98, el cual consignó a las actas y esta marcado con la letra “D”, el arrendatario se comprometió con su representada a entregar formalmente el inmueble objeto de arrendamiento, aceptando y manifestando en el mismo documento el estado de insolvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2005 y dicha entrega debió materializarse según el precitado compromiso de fecha 30 de julio del mismo año; fecha en la cual no cumplió con la desocupación del inmueble y mucho menos con el pago de los cánones de arrendamiento vencidos hasta la fecha.

Que en ese mismo orden de ideas en fecha 10 de noviembre de 2006, nuevamente el ARRENDATARIO, por documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, el cual quedó inserto bajo el N° 76, Tomo 217, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria el cual acompañó a la presente demanda marcado con la letra “E”, reconoce de forma reiterada su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y se compromete nuevamente a realizar la entrega del inmueble para el día 25 de noviembre de 2006, siendo que en mismo documento también firmo la ciudadana C.M.M.D.M., plenamente identificada en el documento y comprometiendose al igual que su cónyuge a desocupar el inmueble de personas y cosas para el día 25/11/2006, fecha en la cual tampoco cumplieron con la desocupación del inmueble y mucho menos con el pago de los cánones de arrendamiento vencidos hasta la fecha.

Que a pesar de haberse realizado ambos convencimientos de buena fe por parte de la ARRENDADORA, el ARRENDATARIO mantiene una actitud rebelde ante las reiteradas solicitudes de mi representada de que desocupe el inmueble, manteniéndose a la fuerza en posesión, por lo que hasta la presente fecha no ha cumplido con ninguna de las dos obligaciones, como es el pago de los cánones de arrendamiento y la entrega formal del inmueble. El tiempo a transcurrido inexorablemente y el ciudadano C.J.M., ya identificado en vez de pagar los cánones de arrendamiento y desocupar el inmueble a asumido una actitud déspota, engañosa y burlona; originando que el tiempo siga transcurriendo sin poder tener su representada la posesión del inmueble, mientras que muy por el contrario el ARRENDATARIO se hace deudor del acumulado de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes desde enero hasta diciembre de 2005, y desde enero hasta diciembre de 2006, ambos inclusive, enero, febrero, marzo y abril de 2007, lo que asciende a la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,00).

Que a través de la presente demanda busca comprobar el incumplimiento reiterado por parte del ciudadano C.J.M., tanto en sus obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, como su obligación de entregar el inmueble que asumió por convenimientos auténticos suscritos en dos oportunidades por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo; siendo el último de fecha 10 de noviembre de 2006, es por lo que demanda el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el ciudadano antes mencionado, y por lo tanto la entrega del inmueble antes descrito.

Fundamento la demanda en las disposiciones legales siguientes: Artículos 33 de la Ley de arrendamiento inmobiliario; los artículos 1.133, 1.159, 1.486, 1.487 y 1.167 del Código Civil.

Estimo la presente demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000.00).

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, de acuerdo con lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano A.R.A., presento escrito de contestación en fecha 04 de Julio de 2007, ante el Juzgado a quo, en la cual expresó:

De acuerdo con lo previsto en el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil propuso la Cuestión Previa a que hace referencia el Ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionado con la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, basándose en que el contrato objeto de la presente acción es a tiempo indeterminado por cuanto según consta en los documentos autenticados por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, de fechas 15 de julio de 2005 y 10 de noviembre de 2006, el cual quedo anotado bajo el N° 73 y 76, tomos 98 y 217 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, respectivamente, donde su representado se comprometió a hacer entrega del inmueble y a efectuar el pago de los cánones vencidos en fecha 31 de Julio de 2005, no habiendo cumplido nuevamente se comprometió a realizar lo anterior en fecha 25 de noviembre de 2006, es por lo que tomando en cuenta que a partir de las fechas anteriormente mencionadas el ARRENDADOR tenia derecho a exigir la entrega del inmueble arrendado a EL ARRENDATARIO de acuerdo a lo previsto en el artículo 1160 del Código Civil, puesto que dejó con posterioridad al 25 de noviembre de 2006 a su representado en posesión del inmueble arrendado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1614 del Código de Procedimiento Civil produciendo que el contrato objeto de la presente acción se convirtiera en INDETERMINADO.

Ahora bien, habiendo hecho las consideraciones mencionadas, citó el artículo 34 de la nueva ley de arrendamiento inmobiliarios la cual establece taxativamente que la misma solo se aplicara en los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, siendo declara la constitucionalidad de este artículo, según sentencia emitida por el Tribunal Supremo de Justicia en fecha 28 de junio de 2005, en virtud de la impugnación contra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios propuesta por el Abogado C.B., puesto que, según el contenido exegético de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, perfectamente se desprende que el mismo es a tiempo determinado, al mencionar que el lapso de duración del contrato es de cuatro (04) meses contados a partir del momento de la firma del documento, prorrogable automáticamente por igual periodo de tiempo, pero habiéndose vencido los lapsos convenidos para el pago y entrega del inmueble, se convirtió en indeterminable, además se puede evidenciar que la parte actora califico la demandada en cumplimiento de contrato, contraviniendo de esta manera lo establecido en la nueva ley de arrendamientos inmobiliarios, lo que quiere decir que las partes no pueden optar por un procedimiento diferente al atribuido en dicha ley.

Finalmente, expresó que la parte accionante califico erróneamente la demanda, puesto que por ser un contrato a tiempo indeterminado, debió solicitar el DESALOJO y no el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la demandante utilizó una mezcla inadecuada de fundamentos jurídicos, motivo por el cual solicita sea declara CON LUGAR la presente Cuestión Previa y consecuentemente INADMISIBLE la presente acción.

Ahora bien, alega en la contestación al fondo de la demanda que en el presente caso se esta en presencia de una VENTA SIMULADA derivada de un préstamo concedido por el ciudadano J.B.M.S., titular de la cédula de identidad N° V- 4.994.887, a través de su empresa INVERSIONES MARJES C.A., a mi representado generando unos intereses al DIEZ POR CIENTO (10%) mensual, hecho que configura el delito de usura, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 22 de septiembre de 2002, quedando anotado bajo el N° 24, tomo3 de los libros respectivos, que su representada adquirió un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 1-10 del lote 1, de la Urbanización Villas del Sur, en Jurisdicción de la Parroquia M.D.d.M.A.M.d.E.Z., cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan en el referido documento de propiedad los cuales se dan aquí por reproducidos.

Que su representado recibió de manos del presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARJES C.A., ciudadano J.B.M.S., un préstamo dejando, para lo cual se dejó como garantía de pago una HIPOTECA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO a favor de la referida Sociedad Mercantil sobre el inmueble anteriormente mencionado, la cual quedó inscrita en la Oficina Subalterna de Registro, en fecha 21 de abril de 2003, quedando anotado bajo el N° 46. Tomo 3, Protocolo 1 de los libros respectivos.

Que su representado recibió de manos de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARJES C.A., identificada en actas, la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,oo), estableciéndose una hipoteca de primer grado sobre el inmueble, hasta por la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 26.000.000,oo), según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, en fecha 05 de Octubre de 2004, quedando anotado bajo el N° 90, Tomo 140 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

Que su representado le dio en venta el referido inmueble a la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARJES C.A., donde en dicho documento de venta se hizo mención de la liberación de la hipoteca, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro, en fecha 25 de noviembre de 2004, quedando anotado bajo el N° 31, Tomo 13, Protocolo 1 de los libros respectivos.

Que la misma Sociedad Mercantil INVERSIONES MARJES C.A., le arrendó a su representado el inmueble en referencia, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, en fecha 02 de diciembre de 2004, quedando anotado bajo el N° 83, Tomo 165 de los libros respectivos.

Ahora bien, de los hechos anteriormente narrados se puede evidenciar que en el caso in comento se esta en presencia de una VENTA SIMULADA, puesto que a mediados del año 2003, motivado al hecho de la grave situación económica por la que atravesó su representado, se vio en la necesidad de solicitar un préstamo para lo cual el ciudadano J.M.S., le otorgó el crédito con la condición de cancelarle el equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) mensual sobre la cantidad de dinero prestado y para garantizar la devolución del dinero prestado le exigió una garantía inmobiliaria, lo cual fue aceptado por su representado.

Que otro hecho importante es que del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARJEZ C.A., se desprende que el objeto social de la misma, entre otros es ejercer el ramo inmobiliario, esto quiere decir; vender, arrendar, administrar, hipotecar bienes muebles e inmuebles, así como también el capital social de la compañía el cual es de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo) según se evidencia de documento que corre inserto a las actas específicamente en la cláusula tercera y quinta, siendo este el capital social de la empresa como compro el inmueble a su representado por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,oo).

Que las cantidades de dinero fueron entregadas de la siguiente manera: 1) En fecha 26 de Mayo de 2006, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) por concepto de pago parcial facilitado en préstamo y 2) En fecha 27 de Julio de 2006, al cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) por concepto de pago total de dinero facilitado en préstamo, según consta y se evidencia de recibos de pago debidamente firmados que consignó en este acto.

Que por lo antes narrado es evidente que nos encontramos ante un acto simulado, a través del cual se pretende engañar a este Juzgado con un supuesto contrato de arrendamiento, cuando en realidad lo que existe camuflageado es un PRESTAMO USURARIO, siendo este hecho totalmente contrario a derecho y los principios generales.

En tal sentido, fundamento su defensa en el artículo 1141 del Código Civil, el cual establece las condiciones necesarias para que exista un determinado contrato, para lo cual mencionó la causa licita, el consentimiento de las partes y los vicios de consentimiento.

Finalmente, hace referencia a la conexidad e inherencia que tiene el ciudadano R.M.F., titular de la cédula de identidad N° 6.830.310, en los hechos dilucidados en la presente causa, sobre todo en lo que se refiere a la intervención que tuvo ante el representante legal de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARJES C.A., el ciudadano J.B.M.S., para la consecución del préstamo que se le realizo a su representado, así mismo siendo la persona que recibió las cantidades de dinero a que se a hecho referencia, estando dentro de la oportunidad procesal a que se refiere el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil o de acuerdo a lo previsto en el artículo 370, ordinal 5° ejusdem, solicitó la intervención forzosa del ciudadano R.M.F., para dar cumplimiento al mencionado artículo 382, consignó en este acto como prueba documental, los recibos de pago debidamente firmados por dicho ciudadano en fecha 26 de Mayo de 2006 y 27 de Julio de 2006.

Solicitó al Tribunal sea admitida la INTERVENCIÓN FORZOSA solicitada, declare SIN LUGAR la presente demanda y consecuentemente sea declarado NULO DE PLIENO DERECHO el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción.

IV

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

Parte Demandante:

1. Acompañó a la demanda, documento inscrito ante la Oficina de Registro Inmobiliaria del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 25 de Noviembre de 2004, registrado bajo el No. 31, Protocolo: 1°, Tomo: 13, del cual se deduce la venta y liberación hipotecaria de primer grado del inmueble integrado por la parcela de terreno y la casa quinta construida sobre ella, destinada a vivienda familiar distinguida con el N° 1-10, Lote 1 de la Urbanización Villas del Sur, en Jurisdicción de la Parroquia M.D.d.M.A.M.d.E.Z..

2. Acompañó a la demanda, copia certificada del Acta Constitutiva de la Empresa Mercantil INVERSIONES MARJES, C.A., de fecha 02 de mayo de 200, la cual quedo inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el N° 18, Tomo 21-A.

3. Acompañó a la demanda, copia certificada del Comprobante Provisional de Registro de Información Fiscal, expedido por el SENIAT, con el número de registro de información fiscal RIF: J-30808607-0 y número de identificación tributaria NIT: 0196537490; de la Empresa Mercantil INVERSIONES MARJES.

4. Acompañó a la demanda, copia certificada del Contrato de arrendamiento suscrito por la Empresa Mercantil INVERSIONES MARJES, en la persona de su presidente y representante legal ciudadano J.M.S., como arrendador y el ciudadano C.J.M., con el carácter de arrendatario, anteriormente descritos, el cual quedó autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 2 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 83, Tomo 165 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.

5. Acompañó a la demanda, convencimiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, suscrito por el ciudadano C.J.M.R., antes identificado, de fecha 15 de julio de 2005, anotado bajo el N° 73, Tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

6. Acompañó a la demanda, convencimiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, suscrito por el ciudadano C.J.M.R., antes identificado, de fecha 10 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 76, Tomo 217, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

   En relación a la fuerza probatoria de dichas documentales, el artículo 1.384 del Código Civil establece:

   Los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autentico, hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las Leyes

   Al respecto, el suscriptor del presente fallo precisa que los singularizados medios probatorios constituyen instrumentos públicos emanados de funcionarios competentes, por lo que hacen plena prueba, así entre las partes como respecto de terceros de los hechos jurídicos en ellos contenidos, y aunado a que los mismos no fueron tachados de falsos, desconocidos, ni impugnados, todo de conformidad con los artículos 1.384 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador los aprecia en todo su contenido y valor probatorio. Así se establece.

   Parte Demandada:

   Del estudio de las actas este sentenciador se evidenció que la parte demandada acompañó el escrito de contestación con los siguientes medios probatorios:

1. Consignó recibo de pago en copia certificada, de fecha 26 de mayo de 2006, por un monto de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo), suscrito por el ciudadano C.M. a favor del ciudadano J.M., debidamente firmado como recibido, como pago parcial del préstamo otorgado

2. Consignó recibo de pago en copia certificada, de fecha 27 de julio de 2006, por un monto de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo), suscrito por el ciudadano C.M. a favor del ciudadano J.M., debidamente firmado como recibido, como pago total del dinero que se le otorgó en calidad de préstamo.

   Estos recibos no fueron impugnados a través de la tacha o el desconocimiento dentro de la oportunidad legal correspondiente por la parte demandada, este Sentenciador le otorga el valor probatorio correspondiente de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1. - Invocó el merito favorable que se desprende de las actas procesales a favor de su representado.

   Siendo necesario que el juez como director del proceso, deba tomar en consideración para la solución del asunto todos los elementos que de actas se desprendan, esto es, el mérito favorable en todo cuanto beneficie a la parte, le otorga valor al mismo.

   De la Prueba Testimonial

2. - Promovió la prueba testimonial de los siguientes ciudadanos: D.F.G., titular de la cédula de identidad N° 14.698.69; F.G., titular de la cédula de identidad N° 11.293.988; R.L., titular de la cédula de identidad N° 4.522.938 y J.V., titular de la cédula de identidad N° 7.785.138, todos domiciliados en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

   En el caso que en fecha 17 de julio de 2007, el Juzgado a quo dejó constancia de que siendo las nueve de la mañana, día y hora fijados para llevar a efecto la declaración de los testigos promovidos en el presente juicio, y no habiendo comparecido los mismo, ni los apoderados judiciales de las partes, declaró desierto el acta. En relación a la prueba testifical, se observa que la parte actora, no dio impulso procesal a la evacuación de la testimonial, por lo cual este órgano decisorio no puede otorgarle valor probatorio alguno en el presente proceso.

   De la Prueba de Informes

3. - Solicitó al Tribunal oficie a los siguientes organismos:

   1. A la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que remitan a este Tribunal copia certificada del documento protocolizado en dicha oficina, de fecha 21 de abril de 2004, el cual quedó anotado bajo el N° 46, Tomo 3, Protocolo 1 de los libros respectivos.

      Al respecto, el día 18 de julio de 2007, se recibe oficio No. 04-0281-0609-308 de fecha 17 de julio de 2007, librado por la Oficina de Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en el cual informan que en contestación a su comunicación de fecha 11 de julio de 2007; N° E-7131-195-07, al respecto le estoy enviando COPIA SIMPLE FOTOSTATICA del documento de fecha 21 de abril de 2004, N° 46, Tomo 3, Protocolo 1°, a los efectos que se constate si el citado documento es lo requerido, de ser así, comunicarse a los Telf. (0261) 7923825; 7921281, para devolvérselo debidamente certificado. Este Tribunal considerando que la información plasmada en el referido oficio fue expedida por la autoridad competente para ello, pasa en consecuencia a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

   2. A la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, a los fines de que remitan a este Tribunal copia certificada del documento autenticado por ante dicha notaria, de fecha 05 de octubre del 2004, el cual quedo anotado bajo el N° 90, Tomo 104 de los libros respectivos.

      Al respecto, el día 20 de julio de 2007, se recibe oficio No. 7915-175 de fecha 25 de julio de 2007, librado por la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en el cual informan que en contestación al oficio N° E-7131-204-07, de fecha : 16-07-2007, emito a usted copia certificada del documento al que hace referencia en su investigación, donde el ciudadano C.J.M.R., con cédula N° 4.764.020, declara: que ha recibido de “ INVERSIONES MARJES” C.A., representado por J.B.M.S., titular de la cédula de identidad N° 4.994.877, la cantidad de (Bs. 16.000.000,oo), en carácter de préstamo, el cual fue otorgado el día 05-10-2004, bajo el N° 90, Tomo 140, de los libros de autenticaciones llevados por ante esta notaria. Este Tribunal considerando que la información plasmada en el referido oficio fue expedida por la autoridad competente para ello, pasa en consecuencia a otorgarle el valor probatorio correspondiente. Así se establece.

      V

      DE LA DECISIÓN DICTADA POR EL JUZGADO A QUO

      OBJETO DEL RECURSO DE APELACIÓN

      En fecha, 08 de Agosto de 2008, el Juzgado Sexto de los Municipios, Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia declarando Sin Lugar la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada y Con Lugar la demanda con fundamento en los siguientes hechos:

      Con respecto a la Cuestión Previa opuesta, observa esta sentenciadora que la parte demandada opone como cuestión previa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, porque a su decir, siendo el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción a tiempo indeterminado, la acción típica, taxativa e impuesta por el Estado, es la de DESALOJO y no la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO como lo califica la parte actora y que lo fundamenta de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.133, 1.159, 1.486, 1.487 y 1.167 del Código Civil, haciendo una mezcla inadecuada de los fundamentos jurídicos y previo al escrito de contestación de la demanda, solicitando le fuere declarada CON LUGAR la presente cuestión previa e INADMISIBLE de la presente acción.

      Ahora bien con respecto a esta excepción o defensa de fondo esta sentenciadora cree conveniente señalar que la parte demandada confunde los fundamentos de hechos y de derecho en esta defensa, por cuanto es claro y evidente y así se desprende de las actas, que la parte actora invoca sus pretensiones en el libelo de la demanda de manera coherente, determinada, asertiva e idónea y relacionada tantos en los hechos como en el derecho, porque de manera correcta, su acción y pretensión al demandar, aduce la fecha del respectivo contrato de arrendamiento, así como los dos documentos públicos, estos que guardan y siguen la relación estrecha con el contrato de arrendamiento, constituyendo una consecuencia inmediata y plegada ala voluntad de las partes contratantes, donde el arrendatario se comprometió a entregar el inmueble y el pago de los cánones de arrendamientos adeudados y vencidos; los cuales deben mencionarse para poder explicar lo que en derecho corresponde primero como el uso al derecho de la prórroga legal que tiene la parte demandada, demostrando con ello la disposición de respetar el derecho de prórroga legal que le pertenece a la misma, sin embargo esta sentenciadora como directora del proceso, se encuentra vigilante de resguardar los derechos y garantías que le corresponden a cada una de las partes intervinientes en la presente causa, sobre todo de los derechos que le corresponden al arrendatario por la especialidad de esta materia, y por eso que debe explicar de manera general a la demandada que la celebración del contrato de arrendamiento fue en fecha 02 de diciembre de 2004, esto es a los efectos de inicio y continuidad de una relación arrendaticia por el tiempo prolongado como lo señala el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que a los efectos de demostrar que el contrato de arrendamiento se hizo inexorable e el tiempo, y se solicitó el cumplimiento de la entrega del mismo en el primer documento notariado por ante la Notaría Pública Segunda de fecha 15 de julio de 2005 y luego en el segundo documento notariado por ante la misma Notaría de fecha 10 de Noviembre de 2006, siendo que hasta la fecha no ha cumplido con la entrega del mismo, ya que alega que el contrato de arrendamiento paso de ser determinado a indeterminable, orientándose a la figura de la tácita reconducción, tal como lo establecen los artículo 1600 y 1614 del Código Civil Venezolano.

      Pero es el caso y cabe destacar que para que esa situación se de, deben concurrir varios elementos, que no se configuraron en el mismo. De igual manera del recorrido al libelo y al mismo contrato de arrendamiento se va a tomar la fecha y condiciones para determinar la culminación de la relación arrendaticia, ante lo cual claramente se observa del mismo que en su cláusula SEGUNDA, las partes convinieron que la duración del contrato es de cuatro (04) meses prorrogables por períodos de igual duración contados a partir de la firma del contrato, pero como se dijo anteriormente el ciudadano C.J.M.R. se comprometió a hacer entrega de dicho inmueble mediante la firma de dos documentos notariados, faltando este al cumplimiento del mismo; y es así como de manera expresa se evidencia que la relación arrendaticia es claramente A TIEMPO DETERMINADO, porque la parte, así lo pactaron, ya que al culminar el período inicial pactaron la entrega del mismo para fecha determinada y efectivamente es el cumplimiento de lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en esta causa y celebrado el 02 de diciembre de 2004, la acción correspondiente que de manera eficaz invocó la parte actora para demandar en la presente causa, en consecuencia es el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, lo que procede en derecho a reclamar y señala esta sentenciadora que así fue previamente analizado por este órgano jurisdiccional al momento de admitir la demanda. Y ASI SE DECIDE. …OMISSIS…

      En consecuencia por todos los fundamentos antes expuestos esta sentenciadora debe necesariamente declarar SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVA DEL ORDINAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, opuesta por la parte demandada en este proceso. Y ASÍ SE DECIDE…

      …OMISSIS…

      Con respecto a la decisión de fondo, el Tribunal a quo se pronunció en los siguientes términos:

      “…En conclusión dando cumplimiento con aplicación de las normas antes analizadas al presente caso, y verificado como ha sido en el presente juicio que la parte demandada en el transcurso del debate procesal presentó argumentos de hecho y de derecho infundados con los cuales no logró contrarrestar o destruir las pretensiones invocadas por la actora en el presente juicio y además se desprende del escrito presentado al momento de la contestación de la demanda, la aceptación expresa de la demandada sobre el reconocimiento por su parte de la existencia del contrato de arrendamiento, la identidad del inmueble objeto de la presente demanda, los documentos donde el demandado se comprometía a hacer la entrega del inmueble, pero desconociendo a su vez el pago de los cánones adeudados y vencidos y las formulaciones alegadas por la actora para actuar en este juicio, así como también los fundamentos de hecho y de derecho que sirvieron de soporte a la pretensión de la actora, a lo cual esta sentenciadora señala que mediante los mismos argumentos de hecho y de derecho invocados por la demandada quedó probada la acción intentada por la actora ya que al hablar de que la relación arrendaticia llevada entre las partes derivadas del contrato de arrendamiento se convirtió en tiempo indeterminado, lo hace con alegatos confusos y que no tienen relación con lo demandado, los cuales se encuentran alejados de la realidad, ya que de manera simple y sencilla al observar las consecuencias jurídicas y hacer el computo matemático de las fechas indicadas desde la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 02 de diciembre del año 2004, y de los documentos notariados antes mencionados en fechas 15 de julio de 2005 y 10 de noviembre de 2006, es que determina y se tiene la fecha cierta de la culminación del tiempo de duración para ocupar el inmueble objeto de la presente demanda por parte del arrendatario, así como del tiempo durante el cual el arrendatario ocupó dicho inmueble es decir desde el 02 de diciembre del año 2004 hasta la actualidad, pero de conformidad con lo preceptuado en el artículo 38, literal b) aplicable para el presente caso, desde el 02 de diciembre de 2004, celebración del contrato hasta el 15 de julio de 2005, fecha del primer documento notariado había transcurrido siete meses, y desde el 15 de julio de 2005 hasta el 10 de noviembre de 2006 había transcurrido cuatro meses, y desde ese último documento hasta la fecha en que fue admitida dicha demanda han transcurrido seis meses, comprobándose que ha transcurrido más de un año y menos de 5 años, como lo indica a norma up supra mencionada por la expiración del tiempo en que debía ocupar dicho inmueble. Y ASÍ SE DECIDE. …OMISSIS…

      En consecuencia se debe concluir que la presente demanda intentada por cumplimiento de contrato por el ciudadano J.B.M.S., como Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MARJES” C.A., debe ser declarada “CON LUGAR” por haber prosperado en derecho la misma. Y ASÍ SE DECIDE.

      …OMISSIS…

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; declara:

2. - SIN LUGAR la cuestión previa del Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.

3. - CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano J.B.M.S., como Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MARJES” C.A., contra el ciudadano C.J.M.R. ambos ya identificados.

4. - SE ORDENA EL CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha 02 de diciembre de 2004.

5. - SE ORDENA LA ENTREGA del inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguido con la Nomenclatura No. 1-10 del lote “1” de la Urbanización Villas del Sur, Situada en la Parroquia Manual Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; con una superficie total de CIENTO NOVENTA Y UNO CON CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (191,58 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En nueve metros con treinta centímetros (9,30 mts2) y linda con la Parcela 1-7; SUR: mide nueve metros con treinta centímetros (9,30 mts2) y linda con el acceso local No. 2; ESTE: veinte metros con sesenta centímetros (20,60 mts2) y linda con la parcela 1-9; y OESTE; veinte metros con sesenta centímetros (20,60 mts2) y linda con la parcela No. 1-11. La casa tiene un área de construcción de NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (91,50 mts2).

…OMISSIS…

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, contradicha la cuestión previa contenida en el ordinal undécimo (11°) del artículo 346 del cuerpo normativo in comento, se entendió abierta la articulación probatoria a la que había lugar, de conformidad con la norma que se transcribe a continuación:

Artículo 352.- Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestiones a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o p.d.J., y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vista de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes.

(Negrillas y subrayado del Tribunal)

A lo que el procesalista A.R.R., acota:

… LA CONTRADICCIÓN de estas cuestiones (7°, 8°, 9°, 10° y 11°)… provoca la incidencia para su resolución por sentencia del juez, incidencia que es breve, pues la articulación probatoria es de ocho días para PROMOVER Y EVACUAR pruebas, sin necesidad de decreto o p.d.j. … Así las características de esta incidencia son las siguientes: … 2. La articulación probatoria es de ocho días para PROMOVER Y EVACUAR pruebas; de modo que no sigue el modelo ordinario que divide el lapso probatorio en un tiempo para promover las pruebas (lapso de promoción y otro para evacuarlas (lapso de evacuación).

(Negrillas, subrayado y mayúsculas del Tribunal).

Una vez verificados los lapsos procesales, y observando que la promoción de la cuestión previa fue realizada en tiempo hábil, así como su contradicción y promoción de prueba, este Juzgador pasa a decidir dicha incidencia en los siguientes términos:

DE APELACIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL UNDECIMO (11°) DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Corresponde ahora pronunciarse sobre la procedencia de la cuestión previa promovida en el presente proceso, paro lo cual acoge el criterio expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 090 de fecha trece (13) de marzo del año dos mil cinco (2005). El mencionado criterio es enunciado de la siguiente forma:

…Consecuente con estos principios doctrinarios la Sala ratificando su doctrina constante y pacifica en sentencia de fecha 17-2-2000, Exp. N° 96-789, Sentencia N°. 02 en el caso de R.W.M., contra H.q., que: (…) Respecto de lo expresado en el fallo, esta Sala ha indicado que: ‘…conforme al principio admitido ‘iura novit curia’ los jueces pueden, ‘si no suplir hechos no alegados por las partes’, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional…’. Con relación a la soberanía del juez respecto de la calificación jurídica, necesariamente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma. Según Chiovenda, lo que la regla prohíbe es la sustitución de hechos constitutivos, tales que individualicen una nueva acción o una nueva excepción, se individualizan por el hecho y no por la norma. Por consiguiente, si un mismo hecho cae bajo diversas normas, el cambio del punto de vista jurídico está permitido al juez, pero los hechos deben haber sido correctamente alegados…

. Sentencia de 04-10-93, ratificada el 12-08-99)…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal).

Este Juzgador debe instruir a las partes en litigio, respecto al contenido y alcance de la cuestión previa del ordinal undécimo (11°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil venezolano.

De esta manera, para comprender la naturaleza de la referida cuestión previa, es necesario concebirla en sentido lato, pues la misma abarca no sólo aquellas situaciones en las que una disposición legal no otorga acción, es decir, la excluya expresamente, como también, aquellas en las cuales, la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.

Sin embargo, nada obsta a que en sentido estricto se diferencie entre las demandas prohibidas expresamente por la ley o en las que es evidente la intención del legislador de prohibirlas -pudiéndose enunciar en esta primera categoría a título ejemplificativo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juegos de suerte, azar, envite o apuesta, de conformidad con la normativa establecida en el artículo 1.801 del Código Civil patrio, pues en dichas situaciones, es notoria la prohibición absoluta del legislador, de aquellas demandas cuya admisibilidad se sujeta al cumplimiento de determinada especie de requisitos, aunque en ambos casos, igualmente se estaría en presencia se supuestos de inadmisibilidad de la demanda porque así se ha dispuesto.

En otros términos, pero haciendo consideraciones sobre el mismo punto, si bien la doctrina nacional, identifica como elemento común para considerar prohibida la acción, la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, siendo evidente que tanto la acción y consecuentemente la demanda no puedan ser admitidas por el órgano jurisdiccional, en criterio ratificado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que requieran el previo cumplimiento de requisitos para admitir la demanda.

En ese sentido, manifiesta el Dr. J.A.L.R., en su obra Anotaciones de Derecho Procesal Civil, Procedimiento Ordinario, lo siguiente:

… en la causal 11° del artículo objeto de este comentario, el legislador ha establecido dos parámetros: por una parte, la atendibilidad obsta a una pretensión determinada, bien sea en forma absoluta, o que se fundamente en una causal no prevista en la Ley (como ejemplo, causales que no aparezcan tipificadas limitativamente).- En estos dos parámetros se subsumen todas las posibilidades de inatendibilidad de la pretensión por parte del juez, entendiendo que ello no permite al Juez resolver con fundamento a su soberana facultad de apreciación sino enmarcado en los límites que le establece la causal. Por ejemplo, caerían dentro de esta prohibición todos aquellos casos donde el Legislador ha fijado un período dentro del cual no puede proponerse nuevamente la demanda, por haberse declarado estimatoriamente una cuestión previa, por desistimiento del procedimiento, por la pertinencia de la caducidad de la demanda, en los supuestos que se han examinado; en otro ejemplo: fundamentar una demanda de divorcio quoad vinculo, en una causal inexistente de las que fija taxativamente el Artículo 185 del Código Civil.

Es por lo expuesto que existe una serie de normas de carácter procesal que ameritan por parte del accionante el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el Juez admita la demanda. Situación denominada por la doctrina como documentos o requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería su admisión, siendo así la situación del caso facti especie en estudio. Esto último, en términos de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 02597, de fecha trece (13) de noviembre del año dos mil uno (2001), ratificada por la misma Sala, el día veintiséis (26) de febrero del año dos mil dos (2002), en Sentencia N° 00353.

Al respecto, el artículo 643 del vigente Código de Procedimiento Civil, preceptúa:

Artículo 643.- El Juez negará la admisión de la demanda por auto razonado, en los casos siguientes:

1° Si faltare alguno de los requisitos exigidos en el artículo 640.

2° Si no se acompaña con el libelo la prueba escrita del derecho que se alega.

3° Cuando el derecho que se alega está subordinado a una contraprestación o condición, a menos que el demandante acompañe un medio de prueba que haga presumir el cumplimiento de la contraprestación o la verificación de la condición.

De este modo, en términos del Dr. Ricardo Henríquez La Roche, las condiciones de admisibilidad son de dos tipos, formales e intrínsecas. Las primeras específicamente válidas para este procedimiento, son: a) Que el demandado esté presente en el país, no estándolo, haya dejado apoderado dispuesto a representarlo; b) Que el Juez sea el del domicilio o residencia del demandado, no siendo aceptables los otros fueros reales que señala el artículo 41, según se ve del artículo 641, ambos del Código de Procedimiento Civil; c) La consignación de la prueba escrita a que se refiere el artículo 644, en atención a los artículos 340, ordinal 6° y 434; y finalmente, d) Que el derecho que se alega no esté subordinado a una contraprestación que posibilite la exceptio non adimpleti contractus (artículo 1.168 del Código Civil) o sujeto a una condición suspensiva o término que lo haga actualmente inexigible. Las segundas se refieren a la relación material o sustancial en sí (inclusive puramente cautelar). Sin embargo, esta causa de pedir, la pretensión, el contenido de la prueba escrita exhibida, habrán de ser sometidas a un examen diligente, aunque sumario, del Juez en cuanto a su procedibilidad o a su idoneidad, constatando la certeza (han debeatur), liquidez (quantum debeatur) y exigibilidad (cuando debeatur) del crédito.

Ahora bien, examinadas las actas procesales que conforman el expediente de esta causa, se observa que respecto a las condiciones formales, previamente examinadas por este Sentenciador en el estadio procesal de la admisión de la demanda, estudiadas nuevamente en el cuerpo de esta Sentencia Interlocutoria vista la incidencia planteada como consecuencia de la promoción de la cuestión previa del ordinal undécimo (11°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la apelación ejercida en contra de la decisión dictada por el Juzgado a quo que conoció del presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, es necesario indicar que la primera y segunda de ellas están cabalmente cumplidas.

Ahora bien, la parte demandada fundamentó la presente incidencia en el hecho de que la acción interpuesta esta sujeta a un contrato de arrendamiento, haciendo la aclaratoria de que es a tiempo indeterminado, es por lo que la parte accionante a su decir califica erróneamente la presente acción por cumplimiento de contrato, debiendo solicitar el desalojo, siendo el caso que aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción donde se busca obtener el rechazo de la acción contenida en la demanda, por lo tanto debe aparecer claramente en la norma la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. Si bien la doctrina nacional, identifica como elemento común para considerar prohibida la acción, la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, siendo evidente que tanto la acción y consecuentemente la demanda no puedan ser admitidas por el órgano jurisdiccional, en criterio ratificado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que requieran el previo cumplimiento de requisitos para admitir la demanda.

A este punto, estudiado el contenido del escrito contentivo de la promoción de la cuestión previa in comento, es notorio que la parte accionada, al oponer la misma, se limitó a emplear los términos propios del legislador patrio invocando sólo el artículo del Código Adjetivo que la consagra, sin hacer indicación de aquella norma expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción que ha sido incoada en su contra, ni mención de aquellas otras disposiciones del ordenamiento jurídico que requieran el cumplimiento previo de determinados requisitos para admitirla, hecho que si bien dificulta la labor cognitiva de este Sentenciador, a su vez lo conllevan a examinar nuevamente –como prima facie lo hiciere- el contexto de la pretensión abducida a los fines de concertar sobre su admisibilidad, pues le corresponde atender al principio de exhaustividad y conforme a éste, estudiar aun de oficio la procedencia de la declaratoria con lugar de esta incidencia, haciendo caso omiso de la ambigüedad con la que fuera propuesta.

En el sentido expuesto, manifestó la representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARJES C.A., en la persona de su presidente ciudadano J.B.M.E. parte accionante en esta causa, que ocurrió ante este órgano jurisdiccional para demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre su persona y el ciudadano C.J.M.R., pues a su decir, el hecho de que teniendo la propiedad del inmueble objeto del litigio en carácter de arrendador, se configura en su persona la legitimidad para incoar la acción in comento, además de que la parte demandada afirma en su escrito de contestación la existencia del contrato de arrendamiento del cual derivan las obligaciones que en este caso en concreto reclama la parte accionante, invocando para ello la disposición normativa contenida en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente y otras del Código Civil como lo son los artículos 1.133, 1,159, 1.486, 1.487 y 1.167, ciñendo claramente el petitum a lo señalado.

En tal sentido, lo anterior expuesto fue lo que notoriamente permitió al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia admitir dicha acción y encausarla por el procedimiento respectivo, por cuanto este Juzgador habiéndole correspondido conocer del recurso de apelación interpuesto en contra de la decisión dictada por el Juzgado a quo no observó la existencia de norma expresa que le impidiese al mismo hacerlo o norma de la que deviniese la exigencia del cumplimiento de determinados requisitos so pena de declaratoria de inadmisibilidad de la misma, como aquellos supuestos ut supra expuestos, ni tampoco se esta en presencia de una venta simulada, puesto que, aquí el tema que se ventila es el incumpliendo por parte de la demandada en el pago de los cánones y la entrega del inmueble sobre el cual versa dicho contrato, hecho que lo conlleva Sentenciador a ratificar los términos en los cuales el jugado a quo admitió la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que fuere incoada, y dentro del mismo contexto, declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del vigente Código de Procedimiento Civil, que fuere promovida por la parte accionada. ASÍ SE DECIDE.-

VII

DECISIÓN DE FONDO

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente proceso, desciende este Juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Dentro de este marco, resulta ineludible para este Juzgador traer a colación las disposiciones normativas previstas en el Código Civil, aplicables al caso facti-especie:

Artículo 1.133:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.134:

El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

Artículo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Al respecto, expresa el tratadista venezolano Dr. E.M.L., en relación al cumplimiento de los contratos, en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, págs. 541, 544 y 545, lo siguiente:

(…Omissis…)

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

En el mismo orden de ideas, disponen los artículos 1.141 y 1.142 ejusdem, lo siguiente:

Artículo 1.141 Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1°. Consentimiento de las partes;

2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3°. Causa lícita.

Artículo 1.142 El contrato puede ser anulado:

1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y

2. Por vicios del consentimiento.”

Con relación a los contratos y sus requisitos de existencia y de validez, la Sala Político Administrativa, en Sentencia Nº 0806 de fecha 13 de julio de 2004, ha establecido:

(…) En este sentido, conforme a dichas normas y principios, los contratos tienen elementos constitutivos y elementos de validez.

A su vez, dentro de los elementos constitutivos encontramos: a) los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos a saber: consentimiento, objeto y causa; b) los elementos naturales los cuales dependen de la características individuales de cada contrato, ejemplo, el saneamiento en la compra-venta; y c) los elementos accidentales, que son aquellos introducidos por las partes, como por ejemplo lugar, modo, condición o plazo.

Asimismo, dentro de los elementos de validez están la capacidad para celebrar el contrato (capacidad negocial, artículos 1.143, 1.144 y 1.145 del Código Civil) y la ausencia de vicios del consentimiento: error, dolo y violencia (artículo 1.146 eiusdem). (…)

En relación a los elementos esenciales al contrato, tenemos que el objeto ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; el consentimiento como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo; y la causa ha sido definida tradicionalmente como la función económico social que el contrato cumple, en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva. (…)

El error consiste en una falsa apreciación de la realidad. Según nuestro legislador el error puede ser en los hechos o en el derecho. En los hechos puede referirse por ejemplo al error de identidad en las personas, en las cosas o en sus calidades. En el derecho, se refiere aquél que se verifica sobre la existencia, efectos o consecuencias de una norma jurídica.

El error debe ser excusable es decir, no debe mediar culpa, pero debe ser capaz de haber generado el consentimiento (artículo 1.146 del Código Civil). (…)

(Resaltado de la Sala).

Ante la evidencia recogida de autos, es oportuno, citar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Igualmente cabe destacar que la prueba de la obligación y de su extinción esta contemplada en el artículo 1.354 deL Código Civil, el cual expresa:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Ahora bien, a.l.p.p. la parte actora y siendo que el m.T. ha establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, debe este Tribunal determinar la procedencia de la presente acción.

En el caso de autos quedó plenamente demostrado que la causa que ha generado este proceso en contra de la parte demandada, es la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento a razón de dos mil ochocientos bolívares (Bs. 2.800,oo) monto este que no fue cuestionado por el arrendatario, correspondientes a los meses de enero a diciembre de 2005 y 2006, ambos inclusive, enero, febrero, marzo y abril de 2007, siendo un total de veintiocho (28) meses adeudados por la parte accionada.

En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, este tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; cabe destacar que en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago, puesto que de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige el artículo 1.159 del Código Civil.

En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la relación arrendaticia se generó de un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo, según se evidencia de contrato de arrendamiento el cual riela a los folios 17 y 18 del expediente en copia certificada, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el N° 83, Tomo 165 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.

De lo antes expuesto tomando en cuenta la fecha de celebración del contrato la cual fue el 02 de diciembre de 2004 y condiciones del mismo para determinar la culminación de la relación arrendaticia, ante lo cual claramente este Juzgador pudo constatar que en su cláusula segunda, convinieron que la duración del contrato seria de cuatro (04) meses prorrogables por períodos de igual duración contados a partir de la firma del contrato, siendo que el ciudadano C.J.M.R., no habiendo cumplido con el pago de los cánones en el tiempo pactado, ni con la entrega del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguido con el No. 1-10 del lote “1” de la Urbanización Villas del Sur, situada en la Parroquia M.D.d.M.A.M.d.E.Z., se comprometió a hacer entrega de dicho inmueble mediante la firma de dos documentos notariados, faltando este al cumplimiento del mismo nuevamente, el primero según convenimiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 15 de julio de 2005, anotado bajo el N° 73, Tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual riela a los folios 19 y 20 del expediente y en una segunda ocasión suscribió nuevamente un segundo convenimiento en fecha 10 de noviembre de 2006, anotado bajo el N° 76, Tomo 217, razón por la cual estamos ante un contrato a tiempo determinado, por tanto la parte demandada no logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación, por lo que a juicio de este Sentenciador procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.

Parte de la doctrina considera que la acción de cumplimiento en ejercicio de la cual el arrendatario puede hacer uso de la facultad que le confiere la ley para que el arrendatario cumpla con lo pactado en el contrato según lo establecido en el artículo 1.585 del Código Civil.

En derivación de lo expuesto, se declara sin lugar la apelación ejercida por el profesional del derecho ciudadano A.R.A., en contra de la decisión dictada en fecha 08 de Agosto de 2008, por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia y en consecuencia se ratifica la indicada decisión y la parte demandada deberá hacer entrega del inmueble antes descrito junto con el pago de los cánones de arrendamiento vencidos. Así se establece.

VIII

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

- SIN LUGAR, la apelación ejercida por el abogado en ejercicio, A.R.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.131, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano C.J.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.764.020 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, parte demandada, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 08 de Agosto de 2008.

- SE RATIFICA la decisión dictada en fecha 08 de Agosto de 2008, por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró:

1- SIN LUGAR la cuestión previa del Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.

2- CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano J.B.M.S., como Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES MARJES” C.A., contra el ciudadano C.J.M.R. ambos ya identificados.

3- SE ORDENA EL CUMPLIMIENTO del contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha 02 de diciembre de 2004.

4- SE ORDENA LA ENTREGA del inmueble constituido por la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguido con la Nomenclatura No. 1-10 del lote “1” de la Urbanización Villas del Sur, Situada en la Parroquia Manual Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; con una superficie total de CIENTO NOVENTA Y UNO CON CINCUENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (191,58 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En nueve metros con treinta centímetros (9,30 mts2) y linda con la Parcela 1-7; SUR: mide nueve metros con treinta centímetros (9,30 mts2) y linda con el acceso local No. 2; ESTE: veinte metros con sesenta centímetros (20,60 mts2) y linda con la parcela 1-9; y OESTE; veinte metros con sesenta centímetros (20,60 mts2) y linda con la parcela No. 1-11. La casa tiene un área de construcción de NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (91,50 mts2).

- SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta instancia.

Se deja constancia que los abogados en ejercicio A.M.C. y C.A.R., inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 34.078 y 57.630, respectivamente, actuaron en el proceso como apoderados judiciales de la parte actora y A.R.A., inscrito en el inpreabogado bajo el N° 34.131, actuó como defensora ad litem de la parte demandada.

Publíquese y Regístrese. Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintinueve (29) días del mes de Abril de 2011. Año 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella

La Secretaria,

Abog. Mariela Pérez de Apollini.