Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Julio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, Veintiocho (28) de J.d.D.M.D. (2010)

200º y 151º

ASUNTO: AH13-V-2007-000175

ASUNTO ANTIGUO: 2007-31495

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES MITIBIBO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 30 de abril de 1.979, bajo el Nº 143, Tomo 6-A Sgdo.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana I.K.V., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19.978.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ISTHAR, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 13 de enero de 1.995, bajo el Nº 71, Tomo 8-A Sgdo.

DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana L.C.R., abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el N° 110.575.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inicia la actual controversia por escrito libelar presentado para su distribución en fecha 22 de octubre de 2007, por la apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MITIBIBO, C.A., mediante el cual demanda a la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISTHAR, C.A., por resolución de contrato.

En fecha 21 de Noviembre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora consignó los recaudos fundamentales de la pretensión.

Mediante sentencia de fecha 18 de Diciembre de 2007, este Tribunal se declaró incompetente para conocer de la presente causa, declinando su competencia al Juzgado de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, y distribuido como fue, el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial declaró el conflicto de competencia por lo cual remitió al Juzgado Distribuidor Superior Civil del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Superior Noveno, el cual mediante sentencia de fecha 29 de Febrero de 2008, declaró con lugar la regulación de competencia planteada de oficio por el Juzgado Vigésimo de Municipio y en consecuencia competente este Juzgado Tercero de Primera Instancia, por cuanto el mismo es llamado por Ley para conocer del presente juicio al tener competencia por la materia, territorio y cuantía.

En fecha 26 de Mayo de 2008, este Tribunal le dio entrada, acordó anotarlo en el libro de causas respectivos, se abocó el Juez Juan Carlos Varela Ramos y admitió la acción conforme a lo dispuesto en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emplazando a la parte demandada en la persona de su Presidente, ciudadana C.M.D.M., a fin que diera contestación a la misma al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

En fecha 27 de Junio de 2008, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda en el presente juicio y en fecha 04 de Agosto fue admitida la misma.

En fecha 29 de Septiembre de 2008, se libró compulsa de citación.

En fecha 28 de Noviembre de 2008, el ciudadano Alguacil de este Juzgado dio cuenta de la imposibilidad de hacer efectiva la citación personal de la parte demandada, por lo que consignó la compulsa.

En fecha 16 de Marzo la apoderada judicial de la parte actora sustituyó el poder que le fuera otorgado, reservándose su derecho, al abogado PHIL BRACHO FLOREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 121.161.

En fecha 17 de Junio de 2009, se acordó citar por carteles a la parte demandada y se libró el cartel de citación y en fecha 30 de Julio de 209, fue debidamente corregido en virtud de que fueron acordados conforme el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, siendo lo correcto el Artículo 223 eiusdem.

En fecha 18 de Septiembre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consignó en original la publicación de los carteles y solicitó la fijación del mismo.

En fecha 01 de Octubre de 2009, el Secretario Accidental de este Juzgado dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades del citado Artículo 223 ibídem.

En fecha 05 de Noviembre de 2009, a petición de la parte actora se designó Defensor Judicial a la parte demandada, nombramiento que recayó en la persona de la abogada LUCCY CORRO REQUENA, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 110.575, quien aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.

Citada como fue la defensora judicial designada, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 09 de Marzo de 2010.

En fecha 24 de Marzo de 2010, ambas partes consignaron escrito de pruebas, los cuales fueron admitidos en fecha 25 de Marzo de 2010.

Mediante diligencias de fechas 10 de Junio y 06 de Julio de 2010, la apoderada judicial de la parte actora solicitó se dicte sentencia.

Ahora bien, cumplidas las formalidades anteriores y por cuanto la causa no fue sentenciada dentro de su lapso legal, el Tribunal pasa a pronunciarse y procederá a notificar de ello a las partes, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código Adjetivo Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Tal y como se desprende del libelo de la demanda y su reforma, la abogada actora alegó que, mediante documento autenticado en fecha 01 de Abril de 2004, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 16, Tomo 24 de los libros respectivos, su representada dio en arrendamiento por un (1) año fijo, determinado e improrrogable, a la demandada, INVERSIONES ISTHAR, C.A., un (1) inmueble constituido por una (1) Oficina identificada con el Número C-105-B, ubicada en el Piso Uno (1) de la Torre “C”, Segunda Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, de esta Ciudad de Caracas; Que las partes acordaron, entre otras estipulaciones, como canon de arrendamiento la cantidad hoy equivalente a Cuatrocientos Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.F 485,00) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas, a partir de la fecha de la firma del contrato; Que en la Cláusula Séptima del mencionado contrato, las partes convinieron que en el caso que la arrendataria dejara de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos (2) mensualidades, la arrendadora tendría derecho a solicitar su resolución así como la inmediata desocupación del bien; Que en la Cláusula Décima Primera dispusieron la entrega al vencimiento del contrato con una penalidad de Cincuenta Bolívares (BS.F 50,00) por cada día de retardo; Que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde Noviembre de 2003 hasta Agosto de 2004, totalizando hasta ese momento diez (10) meses impagos, cuya sumatoria determina una deuda total por concepto de cánones insolutos de Cuatro Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 4.850,00); Que en virtud de lo anterior fundamenta la demanda de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.150, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 28, 33 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente.

Concluye aduciendo que es por ello que acude por ante esta autoridad para demandar a la Empresa INVERSIONES ISTHAR, C.A., en su carácter de arrendataria para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

 PRIMERO: En que cumpla el contrato de arrendamiento suscrito y en consecuencia pague a su mandante sin más dilación todos los cánones de arrendamiento adeudados por el plazo del convenio suscrito entre las partes.

 SEGUNDO: En que cumpla el contrato de arrendamiento suscrito y en consecuencia, en la entrega o devolución del referido inmueble, en el mismo buen estado en que lo recibió, hechas las reparaciones a las que se obligó por el contrato y completamente solvente con los servicios con que cuenta.

 TERCERO: En que cumpla el contrato de arrendamiento suscrito y pague la cantidad hoy equivalente de Cuatro Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 4.850,00) por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2003, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2004, a razón de Cuatrocientos Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.F 485,00), además de la corrección monetaria que en razón de la justa indexación se le aplique al monto adeudado, conforme a experticia complementaria al fallo.

 CUARTO: En que cumpla el contrato de arrendamiento suscrito con su representada, y en consecuencia pague a titulo de indemnización de los daños y perjuicios sufridos por no haberle entregado el inmueble al término del contrato, y de acuerdo a la Cláusula Penal acordada en el mismo la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50,00) diarios contados a partir del día 02 de Septiembre de 2004 hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble.

 QUINTO: En pagar las costas y costos que haya lugar con ocasión de este proceso.

Finalmente y de conformidad con lo establecido en los Artículos 30 y 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad hoy equivalente de Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 80.000,00) invocando medida de secuestro y la declaratoria con lugar de la acción en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En la oportunidad de la contestación de la demanda la Defensora Judicial designada consignó escrito en el cual negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos que en ella se esgrimen.

Negó que su defendida se le haya cedido en arrendamiento un inmueble constituido por una Oficina identificada con el N° C-105-B, ubicada en el Piso Uno de la Torre “C”, Segunda Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco; negó que desde el inicio del contrato haya habido incumplimiento de las obligaciones; negó que haya convenido que el retardo en la entrega oportuna del inmueble causaría daños y perjuicios por la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50,00); negó que se haya pretendido por la vía extrajudicial, hacer cobro de cantidad de dinero alguna; negó que deba restituir a la parte actora el bien inmueble objeto de la presente controversia ni que haya incurrido en retraso de 1.335 días y que no haya pagado el monto por su permanencia en el inmueble; rechazó que su defendida haya traspasado el área arrendada; pidió que se desestime la solicitud del pago de las costas y costos procesales; negó que hasta la fecha no haya sido posible cobrar el alquiler convenido; negó, rechazo y contradijo que se haya incumplido con las normas de conducta generales contenidos en el ordenamiento Jurídico; negó que deba pagar todos los cánones adeudados por el plazo del convenio y que se desestime la entrega o devolución del referido inmueble y completamente solvente con los servicios; que no es cierto que adeude los meses de Noviembre de 2003 hasta Agosto de 2004; solicitó que se niegue la compensación solicitada por la demandante y se desestime la petición del pago de los daños y perjuicios por la cantidad de cincuenta (Bs. F. 50,00) diarios a partir del 02 de septiembre de 2004 hasta la entrega del inmueble; que en virtud de que la parte demandada no se ha comunicado con su persona en su nombre y representación, se reserva la oportunidad para promover pruebas; por ultimo que su representada no ha incumplido con las obligaciones contraídas en el contrato marras por lo cual solicita a este Tribunal declare sin lugar en la definitiva la demanda y su reforma.

Planteada como ha sido la controversia, evidencia este Juzgado que por mandato del Artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe establecerse previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a fin de garantizar los derechos de la arrendataria, ya que se evidencia de autos que el vínculo contractual opuesto puede estar indeterminado por voluntad de ambas partes; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, previa las siguientes consideraciones:

DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL

Considera este Tribunal necesario precisar que la resolución de un contrato o su cumplimiento se exigen sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado su tiempo de duración, ya que allí sólo se está solicitando su extinción o su ejecución por el incumplimiento de la obligación contraída, por lo cual se trae a colación la Doctrina sostenida por los Doctores G.G.Q. y G.A.G.R., en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1, Parte Sustantiva y Procesal, con respecto a la determinación o indeterminación de los contratos de arrendamiento, quienes, entre otras cosas, expresan:

“…(omissis)…LA RELACIÓN INDETERMINADA. El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. (ommisis) La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; …ommisis… No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. …omisis… En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aún cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no saben con exactitud el momento de su conclusión. …omisis… LA RELACIÓN A PLAZO FIJO.… En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. … En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. … Aunque el término es un acontecimiento “cierto”, se distingue entre “cierto” e “incierto”, según sea o no “cierto” el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El “término cierto” es aquel que se denomina “certus an et certus quando”. El “término incierto” es el certus an, incertus quando que se observa en la relación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un “término inicial cierto” (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma. …El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 eiusdem, se ocupa de clarificar que: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; no obstante que: Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).… …”. (Énfasis del Tribunal)

Con vista a lo anterior se infiere que a los folios 12 al 20 de las actas procesales riela una copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Distrito Capital, bajo el N° 16, Tomo 24 de los libros respectivos, relativo a un (1) inmueble constituido por una (1) oficina identificada con el número C-105-B, ubicada en el piso uno (1) de la torre C, situado en la segunda etapa del Centro Comercial Tamanaco, suscrito el día 01 de septiembre de 2003, entre las Empresas INVERSIONES MITIBIBO, C.A., en su carácter de arrendadora e INVERSIONES ISTHAR, C.A., en su carácter de arrendataria, con un canon de alquiler pagadero puntualmente, por mensualidades adelantadas, antes del día cinco (5) de cada mes, por la cantidad hoy equivalente de Cuatrocientos Ochenta y Cinco Bolívares (Bs.F 485,00) mensuales, por el lapso de un (1) año fijo, determinado e improrrogable contado desde el día 01 de Septiembre de 2003 hasta el día 01 de Septiembre de 2004, según sus Cláusulas Primera, Segunda y Tercera, el cual fue opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar.

Revisadas cuidadosamente como han sido la anterior prueba instrumental el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo pautado en los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, por no haber sido cuestionada en forma alguna por la representación de la parte demandada, y aprecia que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley se debe computarse a partir del día 01 de Septiembre de 2003 y que culminó el día 01 de Septiembre de 2004, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que las partes contratantes hayan tenido una relación inquilinaria anterior ni que hayan convenido en una nueva contratación escrita a su vencimiento; por lo que evidentemente queda demostrado en las actas procesales que la citada relación inquilinaria en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la parte arrendadora y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de seis (6) meses, que inició el día 02 de Septiembre de 2004 y venció el día 02 de Marzo de 2005, por cuanto es indudable que la misma tuvo una duración de un (1) año fijo, ya que no se evidencia de autos que para dichas fechas se hubiese previamente imputado en su contra, mediante prueba fehaciente, incumplimiento alguno que le hiciera perder tal derecho, y así se decide.

También infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la no necesidad del desahucio y la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendadora consintió en que la inquilina continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a partir del día 02 de Marzo de 2005, exclusive, tomando en consideración el hecho cierto de que la abogada de la parte accionante interpuso la demanda ante el Juzgado Distribuidor de Turno, en fecha 22 de Octubre de 2007, conforme se evidencia al vuelto del folio 7 del expediente relativo al escrito libelar, es decir, dos (2) años y ocho (8) meses después de vencido el término del contrato y la prórroga legal correspondiente, y en razón de ello califica el contrato de arrendamiento de autos, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así queda establecido.

En resumen, no cabe dudas que en el presente caso al operar la tácita reconducción, implicó la renovación del contrato de arrendamiento que inició originalmente en fecha 01 de Septiembre de 2003; pero, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

En aplicación analógica sobre este punto en particular, es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...

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Calificado como ha sido el vínculo opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, la abogada accionante demandó en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hizo, a la Empresa INVERSIONES ISTHAR, C.A., en la persona de su presidenta, ciudadana C.M.D.M., para que la misma conviniera o en su defecto fuese condenada por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento al que se han referido en este juicio por haber vencido el término correspondiente sin que hiciera la entrega material del inmueble alquilado, todo ello con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, en consonancia con los Artículos 33 y 40 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tanto, en proceder a la entrega del mismo.

Sin embargo, conforme al criterio jurisprudencial transcrito solo podrá ser demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuando la vigencia del mismo haya finalizado así como su respectiva prórroga legal si hubiere lugar a ella, y que no se haya hecho efectiva para tal fecha la entrega del bien alquilado, siempre y cuando tal cumplimiento sea interpuesto en tiempo hábil para ello, puesto que de lo contrario el mismo sería contrario a derecho dada la naturaleza que adquiere el vínculo locativo en cuanto a su temporalidad por efecto de la tácita reconducción, y así se decide.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, juzga que efectivamente, la apoderada judicial de la parte accionante al demandar el cumplimiento del contrato bajo estudio, con fundamento a lo pautado en las normas que invocó en el libelo de la demanda, equivocó la acción elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia inicial, es evidente que no puede probar los presupuestos procesales de cumplimiento pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 33 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide.

En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que el apoderado actor debió demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de cumplimiento, bajo la creencia de que al considerar insolvente a la arrendataria esta no tenía derecho a prórroga legal alguna y que por ello podía demandar su cumplimiento, sin haber tomado en consideración que habían transcurrido más de dos (2) años de haberse indeterminación el contrato por el transcurso del tiempo, según lo determinado anteriormente en este fallo, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término es improcedente por ser contraria a la Ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar sin lugar la demanda, lo cual, hace innecesario para este Tribunal el pronunciamiento de mérito en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo decide este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR por improcedente la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES MITIBIBO, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES ISTHAR, C.A., por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 33 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pretender el cumplimiento de un contrato que se indeterminó con el transcurso del tiempo, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

SEGUNDO

SE CONDENA en costas a la parte accionante por haber resultado vencida, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Veintiocho (28) días del mes de J.d.D.M.D. (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo la 01:47 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/Nairobis-PL-B.CA

ASUNTO AH13-V-2007-000175

ASUNTO ANTIGUO 2007-31.495

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ALQUILER