Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Octubre de 2007

Se desprende de autos que el 20-07-2005, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, profirió sentencia declarando lo siguiente:

…PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento intentada por Inversiones Morcone C.A.(sic) en contra de San (sic) Gene C.A., en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de abril de 1991 y se ordena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora el (sic) inmueble descrito en la cláusula primera del contra (sic) antes referido. SEGUNDO: Se condena a la sociedad mercantil Sans Gene C.A. a pagar a la parte actora los cánones de arrendamientos que se encuentran insolutos, contados a partir del mes de abril de 2001 a diciembre de 2001, enero de 2002 a diciembre de 2002 y enero de 2003 a mayo de 2003, cada uno de ellos a razón de Bs. 2.338.736.00, lo que hace un total de SESENTA MILLONES OCHOCIENTOS SIETE MIL CIENTO TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 60.807.136). TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo contados a partir del mes de junio de 2003 hasta la definitiva entrega del inmueble objeto del contrato que por esta sentencia se resuelve. CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios se ordena a la parte demandada a pagar los intereses de mora causados por el atraso en el pago de arrendamiento de los cánones ordenados a pagar en el presente fallo, los cuales serán calculados a través de una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo que prevé el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, exceptuándose los intereses que se devenguen de los cánones de arrendamiento que se declararon prescritos en el cuerpo del presente fallo…

Apelada la decisión correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Décimo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien en fecha 31-07-2006, dictó el fallo, en el que declaró

…PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de daños y perjuicios interpuesta en fecha 27 de junio de 2003 por los abogados M.A. CALVO, FAIEZ A.H. B. y R.A.A. en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES MORCONE C.A., contra la entidad de comercio SANS GENE C.A., en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 1° de abril de 1991, sobre el local comercial ubicado en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Nivel C-1, Local N° 47-F-10, Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. En virtud de esta declaración se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, sin plazo alguno y libre de personas y cosas, el inmueble terminado de identificar. SEGUNDO: Se condena a la sociedad de comercio Sans Gene C.A. a pagar a la parte actora los cánones de arrendamiento insolutos, contados a partir del mes de abril de 2001 inclusive, a diciembre de 2001 inclusive, enero de 2002 a diciembre de 2002, ambos también inclusive, y enero de 2003 a mayo de 2003, ambos inclusive, cada uno de ellos a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.oo), lo que arroja un total de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.600.000.oo). TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, a título de daños y perjuicios derivados de la ocupación del local, CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.oo) por cada mes transcurrido a partir de junio de 2003 inclusive, hasta el día cuando quede definitivamente firme esta sentencia. CUARTO: Se condena a la demandada a pagar a la actora los intereses moratorios causados por el atraso en el pago del canon de arrendamiento de los meses ya determinados en el punto SEGUNDO de este dispositivo, los cuales serán calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela al juez de la ejecución, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.oo) mensuales, para lo cual se acuerda realizar una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Como las mensualidades, según lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, debían pagarse anticipadamente, los peritos tendrán en cuenta que la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.00) correspondiente al mes de abril de 2001, inclusive, devengó intereses de mora durante 26 meses; que la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.oo) correspondiente al mes de mayo de 2001, inclusive, devengó intereses durante 25 meses, y así sucesivamente. QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido el 17 de abril de 2006 por el abogado C.S.P. en su condición de apoderado de la demandada, contra la sentencia proferida el 20 de julio de 2005 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…

Contra esa decisión ambas partes anunciaron recurso de casación, y en fecha 27-03-2007, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Casó de Oficio la sentencia, declarando la nulidad del fallo recurrido y ordenando dictar nueva decisión acogiendo la doctrina allí establecida.

Narran los apoderados actores en su libelo de demanda que el 01-04-1991 su representada dió en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Nivel C-1, Local Nº 47-F-10, Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, a la empresa SANS GENE C.A. Que el contrato tuvo una vigencia inicial de diez (10) años contados a partir de la fecha de su suscripción, es decir, desde el 01-04-1991, conviniéndose que el mismo podría ser prorrogado en forma automática por períodos anuales, siempre y cuando no hubiese manifestación por escrito en la que se expresare la voluntad de no prorrogarlo. Que a la fecha de finalización de la vigencia inicial del contrato, así como durante las prórrogas anuales, ninguna de las partes comunicó a la otra su voluntad de no continuar con el contrato, por lo que la vigencia inicial del contrato culminó el 1º de abril de 2001, ocurriendo a partir de esa data y hasta la fecha de la demanda, las prórrogas automáticas del mismo, por períodos anuales, conforme se dispuso en la cláusula Sexta.

Que como canon para el primer año de vigencia del contrato, se fijó la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.oo), el cual, conforme con lo convenido en la Cláusula Quinta, podía ser ajustado de común acuerdo para los sucesivos años, tomando en consideración la tasa de inflación suministrada por el Banco Central de Venezuela, canon que fue ajustado en el mes de abril de cada año subsiguiente, de la siguiente forma: a) La cantidad mensual de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) desde Abril de 1.992 hasta Marzo de 1.993, ambos inclusive, según recibos identificados con los Nros. 628, 633, 640, 644, 647, 656, 662, 751 y 758. b) La cantidad mensual de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000,oo), desde Abril de 1.993 hasta Marzo de 1.994, ambos inclusive, según recibos Nros. 766, 767, 768, 765 y 778. c) La cantidad mensual de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 294.000,oo), desde Abril de 1.994 hasta Marzo de 1.995, ambos inclusive, según recibos Nros. 687, 689, 703 y 902. d) La cantidad mensual de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs.420.000,oo), desde Abril de 1.995 hasta Marzo de 1.996, ambos inclusive, según recibos identificados con los Nros. 912, 915 y 922. e) La cantidad mensual de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), desde Abril de 1.996 hasta Marzo de 1.997, ambos inclusive, según recibos identificados con los Nros. 923, 935, 932, 0009, 0013 y 0016. f) La cantidad mensual de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 1.400.000,oo), desde Abril de 1.997 hasta Marzo de 1.998, ambos inclusive, según recibos identificados con los Nros. 0026, 0034, 0035, 0050, 0056, 0064, 0070, 0078, 0084, 0090 y 0094. g) La cantidad mensual de Un Millón Novecientos Veintiséis Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.926.400,oo), desde Abril de 1.998 hasta Marzo de 1.999, ambos inclusive, según recibos identificados con los Nros. 0096, 0104, 0114, 0121, 0126, 0133, 0144, 0150, 0157, 0159, 0161 y 0166. h) La cantidad mensual de Dos Millones Trescientos Ochenta y Ocho Mil Setecientos Treinta y Seis Bolívares (Bs. 2.388.736,oo), desde Abril de 1.999, según recibos identificados con los Nros. 0176, 0200, 0229, 0230, 0235 y 0244. Los recibos citados fueron acompañados al libelo.

Argumentan que la accionada no cumplió con su obligación de pagar a su representada el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.000; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.001; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.002; y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.003, cada uno de ellos a razón de Dos Millones Trescientos Ochenta y Ocho Mil Setecientos Treinta y Seis Bolívares (Bs. 2.388.736,oo), lo que arroja un total insoluto de NOVENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 95.549.440,oo).

Que demandan a la sociedad mercantil SANS GENE C.A., para que conviniera o a ello fuere condenado en lo siguiente: 1º) En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la empresa Sans Gene C.A. el 01-04-1991, y como consecuencia de ello entregue el inmueble donde funge la demandada como arrendataria del mismo, constitutito por el local comercial ubicado en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Nivel C-1, Local 47-F-10, Urbanización Chuao, Municipio Baruta, Estado Miranda, completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado y condición en que lo recibió al momento de la celebración del contrato. 2º) En pagarle por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria, la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 95.549.440,oo), monto que representa, los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.000; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.001; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.002; y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.003, cada uno de ellos a razón de Dos Millones Trescientos Ochenta y Ocho Mil Setecientos Treinta y Seis Bolívares (Bs. 2.388.736,oo). 3º) En pagarle los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.616 del Código Civil. 4º) En pagarle los daños y perjuicios, consistentes en intereses moratorios causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, de acuerdo con la información que suministre el Banco Central de Venezuela, conforme a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya determinación se efectuaría mediante experticia complementaria del fallo. 5º) En pagar los costos y costas del juicio, así como los honorarios profesionales que se causen, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

Estimaron la demanda en la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 95.549.440,oo).

Llegada la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación de la parte accionada alegó que los accionistas que constituyeron la empresa Inversiones Morcone C.A. fueron los ciudadanos L.M.N., P.H.H. y E.H.d.H.; que el ciudadano L.M.N. es padre de las ciudadanas R.M.O. y de C.M.O., quien falleció, según noticias que tiene, en el mes de marzo del año 2001; que no consta en estos autos que la demandante sea realmente la propietaria del inmueble objeto del contrato, por cuanto no produjo el documento de propiedad, por lo que se opone a la solicitud de la medida de secuestro peticionada por la demandante; solicitando que se dictara auto convocando a ambas partes para una conciliación.

Por otra parte, rechaza y contradice la demanda incoada contra su representada, tanto en los hechos como en cuanto al derecho. Señala que el contrato de arrendamiento tiene como fecha de inicio el 01-04-1991; que la vigencia o duración del mismo es de 10 años computados hasta el01-04-2001, tal como quedó expresado en el libelo. Que de acuerdo con la cláusula quinta del contrato, los nuevos cánones de arrendamiento estaban condicionados a la manifestación documental de sendas partes, y que en el presente expediente no existe la manifestación expresa de la demandada que pruebe la conformidad o aceptación de los cánones detallados bajo las letras “a, b, c, d, f, g y h” que son mencionados en el libelo, lo cual es de impretermitible valor jurídico que ocurra.

Que se trata de un problema no divulgado entre socios o accionistas de las empresas (actora y demandada) y que sólo se está exteriorizando con la desaparición en el mes de marzo del año 2001 del ciudadano L.M.N., quien aún sigue siendo presidente de la empresa demandada SANS GENE C.A. y a la vez presidente fundador de la compañía demandante. Que el derecho invocado en el capítulo III y en el petitorio a que se refiere el capítulo IV del libelo de la demanda son improcedentes. Que se pretende cobrar a su representada los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2000, y para el caso de que realmente se adeudaren, invocaba a favor de su defendida la prescripción breve de tres (3) años prevista en el artículo 1.980 del Código Civil. Que con respecto a los costos y costas e igualmente honorarios profesionales invocados en lo dispuesto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, la misma no es aplicable en virtud que estarían dadas las circunstancias a que se refiere el artículo 274 ejusdem.

Pidió complementariamente, que se intimara a la parte demandante para que exhibiera los siguientes instrumentos: a) Declaración Sucesoral del extinto ciudadano L.M.N., de quien se dice hubo apertura de sucesión el 22-03-2001 y b) Los Libros de Accionistas tanto de la empresa Inversiones Morcone C.A. como de la empresa Sans Gene C.A.

Mediante escrito del 10-05-2004, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

-Reprodujo el mérito favorable de los autos.

-Produjo copia fotostática del asiento registral de INVERSIONES MORCONE C.A. y de SANS GENE C.A., en donde se observa que L.M.N., P.H.H. y E.H.d.H. constituyeron esa empresa el 02-11-1978, ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial.

-Produjo copia fotostática de los documentos de la demandada SANS GENE, C.A. en donde se observa que desde la última modificación habida en su documento constitutivo estatutario, el 26-08-1998, aparece como Presidente de la demandada el ciudadano L.M.N., vinculado a la parte actora INVERSIONES MORCONE, C.A. y a la empresa demandada.

-Solicitó la exhibición de documento, por lo que pidió que INVERSIONES MORCONE C.A. exhibiera la declaración sucesoral del extinto ciudadano L.M.N. y los libros de accionistas tanto de la actora como de la demandada, que estaban en poder de los accionistas de la parte demandante, concretamente de la ciudadanas CARMEN y R.M.O., quienes han manifestado ser únicas y universales herederas, como hijas de L.M.N..

En escrito del 10-05-2004, la parte actora consignó escrito de pruebas, en el que promovió, invocó y reprodujo íntegramente el mérito que arrojan los autos contenidos en el expediente a favor de su presentada. Se oponen a la solicitud de exhibición formulada por la demandada, por cuanto resulta manifiestamente impertinente, ya que tanto la declaración sucesoral del causante L.M.N. y los Libros de Accionistas de INVERSIONES MORCONE, C.A., nada tienen que ver con el asunto debativo en la presente causa. Esta prueba no fue evacuada.

En fecha 20-07-2005, el Juzgado de la causa, dictó la sentencia correspondiente.

PUNTO PREVIO

En el fallo dictado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 27-03-2007, el cual casó de oficio la decisión recurrida, expresó en su parte pertinente lo siguiente:

…De la transcripción de la sentencia se desprende, que el juez superior sobre la prescripción que le fue opuesta estableció que “…la demandada, lejos de toda iniciativa tendente a demostrar la extinción de la obligación a su cargo de pagar con la puntualidad convenida la pensión de arrendamiento, más bien se escudó en el pretexto de que si las pensiones de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2000, real y verdaderamente se debieran, la acción para hacer efectiva dichas pensiones estaría prescrita. En tal sentido invocó la prescripción breve de tres (3) años sancionada en el artículo 1.980 del Código Civil, “bastando para ello realizar un cómputo, de una simple operación aritmética…”, sin resolver el alegato de la prescripción opuesta por la demandada en la contestación de la demanda, bien para acogerlo o negarlo del proceso.

En efecto, de la contestación de la demanda parcialmente transcrita precedentemente, se evidencia que la demandada opuso la prescripción establecida en el artículo 1.980 del Código Civil, con soporte en que habían transcurrido más de los tres años establecidos en la norma para demandar el cobro de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2000.

Por esas razones esta Sala declara de oficio la infracción del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…

A los fines de dar cumplimiento a lo decidido por el m.T., este Superior procede a decidir sobre la prescripción de los cánones de arrendamiento alegada por la parte demandada en la oportunidad de la contestación, y a tal efecto observa:

El artículo 1980 del Código Civil dispone:

…Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos…

La norma antes transcrita contempla una de las prescripciones breves previstas en nuestro ordenamiento jurídico, específicamente, la prescripción de tres (3) años, la cual está fundada en una presunción de pago, en tanto que el legislador supone que el transcurso de los lapsos fijados para el cumplimiento de la obligación sin que el acreedor hubiese reclamado la retribución debida, significa que ésta fue ejecutada por el deudor, extinguiéndose así para el acreedor el poder de hacer cumplir la prestación de que se trate.

Del mismo modo, el artículo 1969 del Código Civil, establece textualmente lo siguiente:

Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquier otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial.

Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez, a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso

.

En el caso de autos, se observa del contrato de arrendamiento cursante en autos, específicamente en las cláusulas quinta y sexta que el contrato tenía una duración inicial de diez (10) años, a partir del 01-04-1991, conviniendo las partes demás que el mismo podía ser prorrogado en forma automática por períodos anuales, siempre y cuando no hubiese manifestación por escrito de una de las partes contratantes, en la cual se exprese su voluntad de no prorrogarlo.

En tal sentido, tenemos que no consta en autos que alguna de las partes hubiere manifestado su voluntad de extinguir el mismo, por lo que el lapso de diez (10) años culminó el 01-04-2001, renovándose el mismo por periodos anuales, tal como lo acordaron las partes en la cláusula sexta del contrato, por lo que este Superior considera que la relación contractual es a tiempo determinado.

Ahora bien, el artículo antes trascrito, 1969 del Código Civil, establece la obligación del demandante para que interrumpa la prescripción, cuando señala que, “…deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez…”, lo cual no consta que se haya realizado en el caso en estudio, por lo que, al no haber sido protocolizada la demanda, no se interrumpió la prescripción.

Finaliza el texto citado con la posibilidad de interrumpir la prescripción sin haber realizado la protocolización de la demanda, cuando prevé, “…a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso…”

Ahora bien, habiendo demandado el actor, entre otros, los cánones que van desde el mes de febrero a diciembre de 2000, enero, febrero y marzo de 2001; siendo interpuesta la demanda el 27-06-2003, admitida el 11-08-2003, y la citación de la demandada se perfeccionó el 20-04-2004, resulta evidente que se encuentran prescritos los cánones que van desde el mes de febrero a diciembre de 2000, enero, febrero y marzo de 2001, por haber transcurrido el lapso establecido en el artículo 1980 del Código Civil más de los tres (3) años establecidos en el artículo 1980 del Código Civil y así será declarado en el dispositivo del fallo.

De seguidas pasa esta Alzada a analizar las pruebas aportadas en la presente causa y al efecto observa;

Junto con el escrito libelar, la parte accionante consignó contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en la presente causa. Es de observar que el mismo se trata de un documento privado, el cual tiene pleno valor probatorio, por cuanto no fue impugnado ni desconocido por la demandada, antes por el contrario, admitido por la arrendataria, correspondiéndole a ésta demostrar el pago o cualquier otro hecho extintivo de la obligación, tal como lo disponen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

En lo que se refiere a los recibos acompañados junto al libelo, cursante a los folios 21 al 76, los mismos son copias de instrumentos privados emanados de la accionante. A criterio de este juzgador carecen de valor probatorio, por cuanto emanan de la misma accionante y no hacen mérito contra la accionada, por lo que se desechan las referidas instrumentales.

Por su parte, la representación de la accionada consignó copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de INVERSIONES MORCONO, C.A., así como copia fotostática del Acta de modificación de los Estatutos de su representada de fecha 26-03-1998. Estos instrumentos no fueron tachados, impugnados ni desconocidos, por lo que tiene valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

A los fines de decidir el fondo de la presente causa, esta Alzada observa:

La pretensión de resolución de contrato, es la facultad que tiene una de las partes contratantes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; es decir, en resumen, la petición resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo “el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; siendo el principio fundamental de los contratos el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES. Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del citado Código, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De lo anterior, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

d).- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

En razón de ello, debe tenerse que la resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

La parte demandada en su escrito de contestación rechaza y contradice, tanto en los hechos como en cuanto al derecho la demanda incoada contra su representada. Señala que los nuevos cánones de arrendamiento, están condicionados a la manifestación documental de sendas partes. Que no ha podido localizar en el expediente que exista manifestación expresa de la parte demandada, que pruebe la conformidad o aceptación de los cánones detallados en el libelo. Que no aparece en el libelo la tasa de inflación suministrada por el Banco Central de Venezuela, la cual sería tomada como base para calcular los posibles aumentos anuales de arrendamiento. Asimismo, formuló una serie de alegatos que no forman parte del juicio, los cuales resultan ajenos a lo aquí debatido.

Ahora bien, del análisis hecho a las pruebas de autos, no se evidencia que la parte accionada probara el cumplimiento de la obligación demandada.

Del mismo modo, es de observar que en lo referente al alegato referido al desacuerdo en el aumento de los cánones de arrendamiento formulado por la demandada, considera quien decide que si bien, en la cláusula quinta del contrato, se evidencia que las partes acordaron que al finalizar cada año se haría la revisión del canon de arrendamiento, tomando en consideración la tasa de inflación; sin que en esa cláusula se hubiere estipulado que la misma debía constar por escrito. Sin embargo, al objetar la accionada el pedimento sobre el aumento de los cánones, se invertía la carga de la prueba, correspondiéndole a la parte actora demostrar que efectivamente el último canón mensual convenido ascendía a la suma de Dos Millones Trescientos Ochenta y Ocho Mil Setecientos Treinta y Seis Bolívares (Bs. 2.388.736,00), lo cual no ocurrió, por lo que el canon que esta Alzada tomará en cuenta para los efectos de la condenatoria, será el establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, es decir, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) mensuales. Así se decide.

En lo referente al alegato esgrimido por la parte demandada en el libelo que el inmueble no es propiedad de la accionante, por cuanto no consta en autos el documento de propiedad, observa esta Alzada que a los folios 158 al 160 del expediente, cursa copia fotostática del documento de venta en la que el ciudadano L.M.N. da en venta a INVERSIONES MORCONOCE C.A, el inmueble objeto de la presente demanda; por lo que la accionante sí es propietario del inmueble objeto del arrendamiento, resultando improcedente el citado alegato. Así se decide.

En otro orden de ideas, tenemos que como punto previo a la presente decisión, este Superior declaró prescritos los cánones de arrendamiento que van desde febrero de 2000 a diciembre de 2000, enero de 2001 a marzo de 2001; en razón de ello y en virtud que los cánones que van de abril a diciembre de 2001, enero a diciembre de 2002, enero a marzo de 2003, reclamados en el escrito libelar, deben tenerse como no pagados por la arrendataria, por cuanto no logró demostrar la parte demandada que los mismos estuvieren solventados.

De manera pues que, al haber dejado de pagar -la demandada- los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que van desde abril a diciembre de 2001, enero de 2002 a diciembre de 2002, enero de 2003 a mayo de 2003, ambos inclusive, a razón de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) cada uno, la acción resolutoria interpuesta a tenor de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.592.2º y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede en derecho y así será declarado en el dispositivo del fallo.

Con relación a la solicitud de pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, se declara procedente en derecho en virtud a la evidenciada falta de pago por parte de la demandada de autos, de los cánones de arrendamientos, antes descritos. Así se declara.

En lo que respecta al pago de daños y perjuicios consistentes en intereses moratorios causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos; esta Alzada acordará su pago, a tenor de los dispuesto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en el dispositivo del fallo se ordenará la realización de una experticia complementaria del fallo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

DECISIÓN

Por lo antes expuesto, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado C.S.P. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 20-07-2005 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: CON LUGAR LA PRESCRIPCION DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO correspondiente a los meses de febrero a diciembre de 2000, enero, febrero y marzo de 2001; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de daños y perjuicios incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES MORCONE C.A., contra la entidad de comercio SANS GENE C.A., ambas partes identificadas en la primera parte de este fallo. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 01-04-1991, sobre el local comercial ubicado en el Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Nivel C-1, Local N° 47-F-10, Urbanización Chuao, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. CUARTO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el referido inmueble, libre de bienes y personas. QUINTO: Asimismo, se condena a la accionada SANS GENE C.A. a pagar a la parte actora los cánones de arrendamiento insolutos, contados a partir del mes de abril de 2001 inclusive, a diciembre de 2001 inclusive, enero de 2002 a diciembre de 2002, ambos también inclusive, y enero de 2003 a mayo de 2003, ambos inclusive, cada uno de ellos a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), lo que suma un total de DOS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.600.000,oo). SEXTO: También se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, a título de daños y perjuicios, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.oo) por cada mes transcurrido a partir de junio de 2003 inclusive, hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión. SEPTIMO: Se condena a la demandada pagar a la actora, los intereses de mora causados por el atraso en el pago del canon de arrendamiento de los meses citados en el aparte QUINTO del presente dispositivo, los cuales serán calculados a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales, sobre lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, quedando exceptuados los intereses moratorios devengados por los cánones que se declararon prescritos. Esta experticia será practicada por un solo experto en materia contable, tomando en consideración que al haberse establecido en el contrato el pago de las mensualidades en forma anticipada, deberá tener en cuenta que la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.00) correspondiente al mes de abril de 2001, inclusive, devengó intereses de mora durante 26 meses (fecha de interposición de la demanda); que la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.oo) correspondiente al mes de mayo de 2001, inclusive, devengó intereses durante 25 meses, y así sucesivamente.

Queda así REFORMADA la sentencia apelada, sin la imposición de las costas del recurso, dado el carácter del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de este fallo y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de Octubre de 2007. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

EL JUEZ,

C.D.A.L.S.,

N.B.J.

CDA/nbj

EXP.N° 7993

En esta misma fecha, previa las formalidades de Ley, siendo las 03:15 P.M. se publicó y registró la anterior decisión.-

LA SECRETARIA