Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Marzo de 2007

Con motivo de la sentencia dictada el 27 de julio de 2006 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró sin lugar la demanda en el juicio por cumplimiento de contrato y repetición de lo pagado en exceso incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A contra los ciudadanos J.P.L.R. y J.C.M.D.L., ejerció apelación el 03 de agosto de 2006 la representación de la parte demandante, abogado L.A.A.G..

Oído en ambos efectos el referido recurso el 26 de septiembre 2006, se remitieron los autos al Superior Distribuidor, el cual los asignó a esta Alzada para su conocimiento y decisión, abocándose esta Superioridad el 2 de noviembre 2006 y fijó el vigésimo día de despacho siguiente para dictar el fallo respectivo.

Mediante libelo admitido a través del procedimiento ordinario el 17 de mayo de 2005 por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, los abogados L.A.A.G. y G.A.A.T., apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A., demandaron por cumplimiento de contrato y repetición de lo pagado en exceso a los ciudadanos J.P.L.R. y J.C.M.D.L..

Sin embargo, citada como fue la parte demandada, se declinó la competencia en razón de la cuantía al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, cuyo abocamiento recayó al Juzgado Quinto Homólogo, quien admitió la reconvención propuesta por los demandados en la contestación de la demanda.

Prefijado como fue el emplazamiento de la parte demandante-reconvenida, la representación judicial de la parte actora consignó escrito el 4 de octubre de 2005 alusivo a la mutua petición.

Mediante escritos consignados por los apoderados judiciales de ambas partes esgrimieron fundamentos de hecho y derecho atinente a la medida que pesa sobre el inmueble objeto de la acción propuesta.

No obstante, el 28 de octubre y 2 de noviembre de 2005, la representación de ambas partes promovieron los medios que consideraron pertinentes, siendo evacuadas las admitidas oportunamente.

Posteriormente, las representaciones de ambas partes presentaron informes, que sólo fueron observados por el coapoderado de la parte actora.

Mediante sentencia de fecha 27 de julio de 2006, el A-quo declaró sin lugar la demanda en el juicio por cumplimiento de contrato y repetición de lo pagado en exceso incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A contra los ciudadanos J.P.L.R. y J.C.M.D.L., siendo solicitada aclaratoria; empero la representación judicial de la parte actora ejerció apelación que fue oída en ambos efectos.

II

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Por decisión del 27 de julio de 2006 el A-quo declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y repetición de lo pagado en exceso interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES 271201, C.A contra los ciudadanos J.P.L.R. y J.C.M.D.L., y señaló en su parte motiva lo siguiente:

(…) …PUNTO PREVIO…la parte demandada, alega que existe una falta de jurisdicción sobrevenida del poder judicial, para conocer de la demanda interpuesta…en virtud de que en fecha 22 de Febrero de 2006, el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, publicó en Gaceta Oficial No. 38.385, la Resolución No. 006-06, donde se estableció un sistema destinado a resolver en sede administrativa, las pretensiones de los deudores hipotecarios de vivienda principal, que hayan suscrito contratos en moneda extranjera, que conforme a dicha Resolución, corresponde al Banco Nacional de Vivienda y Habitat…realizar los cálculos de los montos adeudados…conforme a lo dispuesto en la LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO…en coordinación con el…INDECU, que en virtud de la norma corresponde a la Administración Pública…observa este Tribunal, que en el artículo Primero de la Resolución in comento, dice que el deudor hipotecario “podrá”…se le faculta para proceder de ese modo si a bien tiene…en el Artículo Cuarto…se establece…el principio de cooperación interinstitucional…pero no indica…procedimiento alguno que deba seguirse…lo cual no puede constituir…una falta de jurisdicción respecto a la administración pública…con arreglo al…artículo 49 de la Constitución…además…de…el artículo 53 de la Carta Magna…en razón de lo cual resulta imperativo…DECLARAR SIN LUGAR la FALTA DE JURISDICCIÓN SOBREVENIDA…propuesta…la parte actora…pretende se aplique…el artículo 23 de la LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO DE VIVIENDA, tiene la carga de alegar y probar que es un deudor hipotecario de vivienda…siendo una persona jurídica la parte actora, tenia la carga de alegar y probar, que el inmueble es la vivienda de alguno de los socios de dicha sociedad mercantil…lo cual…no logró demostrar la parte actora…la sociedad mercantil demandante, no puede ser sujeto amparado por la Ley Especial…ASI SE ESTABLECE…ha solicitado la actora sea objeto de aplicación…pagaré…para documentar una deuda por concepto de la remodelación del inmueble por la suma de…Bs. 30.698.381,17…y…al ser documentada la deuda en dólares no generaría intereses. La parte demandada, admitió la existencia del pagaré, pero negó que…haya sido para documentar la deuda y…que fuera parte integrante del contrato de compra venta del inmueble…se observa que en el mismo no se hace mención alguna a la remodelación del inmueble….dicho efecto cambiario fue emitido en forma pura y simple…donde la actora se obliga…independiente a la deuda por concepto de remodelación…y…forzosamente, tiene que sucumbir…en esta pretensión, pues en modo alguno demostró haber pagado la remodelación…ASI SE ESTABLECE.

…

DE LA RECONVENCIÒN…En cuanto al señalamiento de la actora reconvenida de que la reconvención es inadmisible, se observa que en la reconvención se cumplen los requisitos del artìculo 340 del Còdigo de Procedimiento Civil…por lo que…es admisible. ASI SE DECIDE. Declarada como ha sido sin lugar la pretensión de que el contrato de compra venta del inmueble…sea objeto de protección de la Ley del Deudor Hipotecario, no puede prosperar…que debe recalcularse la deuda a la tasa de cambio vigente para la fecha de la celebración del contrato y que en virtud de ello ya ha pagado…el precio de venta del inmueble, debiendo…prosperar la mutua petición…la compradora esta obligada a pagar el precio de venta a la tasa para el momento en que efectúe el pago. ASI SE DECIDE…no estando demostrado de autos la tasa de paridad cambiaria existente para cada momento en la que la parte actora reconvenida pagó a la demandada…debe ser objeto de experticia complementaria del fallo…y…se debite la suma que la demandada reconoce que ha pagado por este concepto. ASI SE DECIDE…En cuanto a la pretensión de la parte demandada reconvincente de que sean indexadas las sumas adeudadas…no puede prosperar…compartiendo…criterio…de la sentencia de fecha 26 de Abril de 2004 de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia…establecido como ha quedado en este fallo…conforme a los artículos 1354 del Còdigo Civil adminiculado con el 506 del Còdigo de Procedimiento Civil…debe prosperar la pretensión de la demandada reconviniente de que le sea pagada la deuda que por concepto de remodelación del inmueble tiene la parte actora…intereses sobre dicha suma, calculados a la tasa legal del…12%...

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En contra de la precitada decisión, el abogado L.A.A.G., apoderado de la parte demandante, ejerció apelación y se oyó en ambos efectos el 26 de septiembre de 2006 señalando ante esta Alzada los motivos específicos en que se fundamentó el recurso.

En su escrito de informes la parte actora, aquí recurrente señaló:

* Que los ciudadanos J.P.L.R. y J.C.D.L., le vendieron el bien inmueble antes identificado, según se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de diciembre de 2001, anotado bajo el No 32, Tomo 10, protocolo primero, por el precio de US$ 360.000,oo, de los cuales pagó US$ 269.280.000,oo;

* Que el saldo deudor, US $ 120.000,oo sería satisfecho el día de la protocolización del documento definitivo de venta;

* Que la operación se enmarcar dentro de los términos el artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario;

* Que el lapso de pago fue extendido por las partes;

* Que el último abono a capital se efectuó en el mes de diciembre de 2004;

* Que se convino que la remodelación la haría el ciudadano J.P.L., y así se hizo, y se extendió un pagaré por US $ 22.781,73;

* Que conforme a la Ley Especial del deudor hipotecario, y los pagos efectuados, debe reintegrarse la cantidad de Bs. 4.511.407,78;

* Que por ello debe declararse cancelado el saldo del precio, extinguida la hipoteca, cancelado el pagaré, los intereses sobre el saldo y los demandados deben restituir lo pagado en exceso;

* Denuncia la nulidad de la sentencia, de conformidad con el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, por resultar contradictoria, contiene ultrapetita y quebrantamiento de norma de orden público;

* Que la reconvención propuesta por la parte demandada es inadmisible, por cuanto se fundamentó en normas del Código de Comercio y la pretensión del actor es meramente civil; circunstancia sobre la cual al a quo no se pronunció;

* Cuestionó la valoración que hizo el a quo de los testigos promovidos por los demandados; así como las demás pruebas;

* Que hubo confesión de los demandados en la prueba de posiciones juradas;

* Que la sentencia dictada por al a quo incurrió en errónea aplicación del artículo 23 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario;

* Que el inmueble fue adquirido para habitarlo, y que la recurrida no se pronunció acerca del fraude denunciado, referido al pagaré aceptado para garantizar el pago de la remodelación y que luego la actora afirma que se trata de una deuda diferente, circunstancia que anula el fallo aquí recurrido.

Por su parte la representación judicial de los codemandados, en su escrito de informes presentado por ante esta Alzada señalaron:

* Que en fecha 26 de diciembre de 2001 los demandados vendieron a la parte actora el inmueble antes identificado, por el precio de US$ 360.000,oo, del cual recibieron US$ 240.000,oo, equivalentes a Bs. 179.520.000,oo, y que el saldo se pagaría dentro del plazo de seis meses contados a partir del documento de protocolización de la venta, el cual no fue cancelado;

* Que para garantizar el saldo, los intereses y los gastos y honorarios de abogado se constituyó hipoteca convencional de primer grado;

* Que la demandada ejecutó las remodelaciones en el inmueble por un monto de Bs. 30.698.381,17;

* Que en fecha 8 de agosto la demandante aceptó un pagaré por US$ 22.781,73,por deudas distintas a la venta del apartamento, por lo que el mismo no fue causado,

* Que al caso no es aplicable el artículo 23 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario;

* Que la sentencia del a quo estableció que la parte actora no probó los hechos alegados en el libelo de la demanda;

* Que el contrato se firmó el 26-12-2001 y la Ley Especial entró en vigencia el 3-01-2005, y además no protege a las viviendas que no son principales, ni aquellas adquiridas por sociedades mercantiles, ni con fines comerciales, por tanto sólo protege a viviendas principales;

* Que el artículo 23 de la ley Especial para la protección del deudor hipotecario no puede aplicarse para los pagos ya efectuados ni para cuotas vencidas;

* Que la remodelación del inmueble no tiene nada que ver con la venta del mismo;

* Que la demandante es una persona jurídica, la vivienda no es principal y el crédito no estaba vigente para la entrada en vigencia de la ley, por lo que no es aplicable la ley en referencia;

* Piden sea confirmada la sentencia del a quo.

La parte demandada en su escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora, adujo:

• Que la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de diciembre de 2006 resolvió recurso de interpretación del artículo 23 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario;

• Que no se aplica la mencionada ley a los deudores morosos en el cumplimiento de su obligación crediticia y sólo para vivienda principal;

• Que la fundamentación de la reconvención en los artículos 661 y 365 del Código de Comercio fue sólo un error material;

• Que el actor fue incapaz de demostrar en el transcurso del juicio su carácter de persona natural, el carácter de vivienda principal, haber realizado el recálculo por ante el BANAVIH, la prorroga del período del pago, el pago del saldo pendiente, el pago íntegro por remodelación del inmueble, el pago íntegro del pagaré;

• Que la demandada demostró fehacientemente la existencia del contrato garantizado con hipoteca de primer grado y el contrato de obra por remodelación del inmueble.

La parte actora, a su vez, en su escrito de observaciones a los informes de la parte demandada, alegó:

• Que la recurrida no se pronunció sobre la improcedencia de la reconvención y al fraude procesal que ha pretendido la parte demandada,

• Que la controversia se delimita a determinar al pago o no del saldo del precio del inmueble y de los intereses y de la remodelación, la procedencia o no de la ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, la desvinculación del pagaré emitido, la existencia de la prorroga y la liberación de la hipoteca;

• Que la operación si se le aplica la ley Especial;

Que acompaña escritos presentados por ante organismo administrativos en materia de vivienda.

III

PUNTOS PREVIOS

DE LA FALTA DE JURISDICCION

En su escrito de informes la parte demandada opuso la falta de jurisdicción sobrevenida del Poder Judicial frente a la Administración Pública para conocer la presente causa. Dicho alegato fue resuelto por el A quo como punto previo en la sentencia de mérito. Contra dicha pronunciamiento no ejercieron las partes el recurso de regulación de la jurisdicción, por lo que la jurisdicción que afirmó tener el Tribunal de la causa quedó firme. Así se decide.

DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA

En su escrito de informes la parte demandante denunció la nulidad de la sentencia dictada el 27 de julio de 2006, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de conformidad con los artículos 208 y 244 del Código de Procedimiento Civil, por resultar contradictoria, contienen ultrapetita y quebrantamiento de normas de orden público.

Para decidir esta Alzada observa:

Con respecto a la primera denuncia, afirma la parte actora que la reconvención propuesta por la parte demandada es inadmisible en forma sobrevenida pues está fundamentada en artículos que no tienen sustento legal y no guardan relación con el libelo. Por su parte la demandada, señala que se trata de simples errores materiales, que no afectan su validez y que no se puede sacrificar la justicia por formalidades.

En este sentido se precisa que puede evidenciarse al folio 119 del expediente, que en la oportunidad para la contestación de la demanda la parte demandada propuso reconvención contra la empresa Inversiones 271201, C.A., para que pagara la cantidad de Bs. 38.579.406,50 por saldo del precio de venta; Bs 3.000.000,oo por intereses moratorios; bs. 30.698.381,17 por trabajos de remodelación; Bs. 11.839.342,41 por intereses moratorios y sustentó su demanda en los artículos 361 y 365 del Código de Comercio y 1159,1160, 1167, 1264, 1474, 1527 y 1529 del Código Civil.

En su escrito de contestación a la reconvención la parte actora, solicitó se declarara improcedente la reconvención por no llenar los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y sustentarse en artículos del Código de Comercio que no guardan relación con el libelo de la demanda, y por tanto la acción resulta improcedente.

De una revisión pormenorizada de la sentencia aquí recurrida, pueda esta Alzada evidenciar que en su parte motiva, al folio 212 del expediente, respecto a la reconvención se pronunció así:

En cuanto al señalamiento de la actora reconvenida de que la reconvención es inadmisible, se observa que en la reconvención se cumplen los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues señala con claridad la pretensión deducida que no es otra que el cumplimiento de la obligación contractual de la actora reconvenida de pagar el saldo del precio de venta del inmueble y de la remodelación, invoca los fundamentos de derecho y señala la fundamentación fáctica de la pretensión, señalando igualmente a quien demanda, de donde deriva la pretensión deducida, por lo que la mutua petición es admisible. ASI SE DECIDE

En cuanto al denuncia de nulidad por omisión de pronunciamiento por el A quo, respecto del fraude procesal invocado por la parte actora, se precisa que en el escrito de contestación a la reconvención, la parte actora señaló que existe intención por parte de la demandada de cobrar las cantidades estipuladas en el pagaré como si se tratare de una obligación distinta al contrato de compra venta celebrado, y los trabajos de remodelación del inmueble, y así cobrar doble su monto sentencia recurrida; planteamiento ratificado en los informes de primera instancia.

A este respecto el sentenciador A quo, señaló:

… tampoco logro probar la actora que la deuda que para Agosto de 2002, tenía con el vendedor por concepto de remodelación del inmueble haya sido documentada en el pagaré, dicho efecto cambiario fue emitido en forma pura y simple, esto es un título autónomo y abstracto donde la actora se obliga en forma pura y simple a pagar una suma de dinero, que para poder ser vinculado a otra obligación debe ser causado, por lo que, resulta forzoso para esta juzgadora concluir que el pagaré es una obligación independiente a la deuda por concepto de remodelación del inmueble. ASI SE ESTABLECE

De tal manera que, ambos alegatos del actor fueron resueltos por el juez de la causa, independientemente del criterio sostenido, pues lo que inficiona de nulidad el fallo, es la omisión de pronunciamiento, razón por la cual, considera quien aquí decide que no existe vicio que invalide el fallo a tenor de los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, sino que se trate de juzgamientos realizados por el A quo, cuya viabilidad o no será objeto del fondo del presente de apelación. Así se decide.

IV

DE LA DEMANDA

Vista la apelación interpuesta por el abogado L.A.A.G., en su carácter de apoderado de la parte demandante, contra la sentencia proferida el 27 de julio de 2006 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y a su subsecuente pronunciamiento.

En la presente causa la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de compraventa celebrado en fecha 26 de diciembre de 2001 entre INVERSIONES 271201 C.A., como compradora, y J.P.L.R. y J.C.M.D.L., como vendedores, así como la repetición de lo pagado en exceso.

Ahora bien la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda aceptó y reconoció como ciertos los siguientes hechos:

1. Que en fecha 26 de diciembre de 2001 INVERSIONES 271201 C.A., y J.P.L.R. y J.C.M.D.L., celebraron contrato de compraventa del bien inmueble identificado al inicio de este fallo;

2. Que el precio de la venta fue de US$ 360.000,oo, de los cuales el día de la protocolización recibieron la cantidad de US$ 240.000,oo y el saldo restante, o sea, la cantidad de US$ 120.000,oo sería cancelado en moneda nacional dentro del plazo de seis meses, devengando 5% de interés anual, y para garantizar estas obligaciones la vendedora constituyó hipoteca convencional de primer grado hasta por la cantidad de US$ 140.000,oo sobre el inmueble;

3. Que la demandante hizo los siguientes abonos: Bs. 13.000.000,oo (US$ 17.071,57) en fecha 14-01-2002; Bs. 13.000.000,oo en fecha 25-01-2002 (Bs. 17.026,85); Bs 10.000.000,oo ( Bs. 11.418,78) en fecha 22-03-2002; Bs. 8.000.000,oo ( US$ 9.815,95) el 15-04-2002; Bs. 20.000.000,oo (US$ 15.692,43) el 24-06-2002; Bs. 10.000.000,oo ( US$ 7.593,01) el 18-07-2002; Bs. 10.000.000,oo ( US$ 5.208,33) el 09-02-2004 y bs. 35.000.000,oo (US$ 18.229,17) el 10-12-04, ultimo abono a capital;

4. Que se convino que el ciudadano J.P.L. realizaría la remodelación del inmueble;

5. Que fue emitido un pagaré por US$ 22.781,73;

6. Que la parte actora ha cancelado, por concepto de la venta del inmueble la cantidad de Bs. 298.520.000,oo y Bs. 9.051.455,63 por concepto de intereses.

De tal manera que, de la admisión de los hechos antes mencionados resulta la adhesión de la parte demandada a dichos hechos y su reconocimiento, circunstancia ésta que produce la exención de la prueba de los mismos y su exclusión del tema probandum y que imponen al sentenciador su valoración como ciertos. Así se decide.

Corresponden a esta Superioridad entrar al análisis de los hechos controvertidos en la presente causa, lo cual efectuará adminiculando los alegatos de las partes con las pruebas promovidas.

En este sentido la parte demandante promovió – folios 18 al 20- copia simple del documento de venta del bien inmueble, inscrito en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 23 de diciembre de 2001; instrumento que es apreciado y valorado por cuanto no fue impugnado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicho instrumento se evidencia que los ciudadanos J.P.L.R. y J.C.M.D.L. vendieron a la sociedad INVERSIONES 271201 C.A., el inmueble objeto del presente juicio que es el apartamento distinguido con el Nro-1-A, ubicado en la planta 1 del edificio BUNGAVILLA.

Igualmente promovió originales de recibos y planillas de depósito bancario emanados de la parte demandada – folios 23 al 86 -; instrumentos que no fueron desconocidos por la parte demandada y que este sentenciador aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y que prueban los pagos parciales efectuados por el actor y que ya fueron reconocidos por la demandada.

También promovió la demandante, con el libelo de demanda, - folio 35- pagaré de fecha 08 de agosto de 2002; instrumento que este sentenciador aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y que prueba que la demandante aceptó en fecha 08 de agosto de 2002 pagar al ciudadano J.P.L.R. la suma de US$ 22.781,73 equivalentes a Bs. 30.698.381,17, con vencimiento seis meses fecha, sin intereses y pagadero en moneda extranjera.

La parte demandada promovió con su escrito de contestación a la demanda constancia de envío de telegrama por la actora emanado del Instituto Postal Telegráfico; instrumento que no fue desconocido por la parte demandante y que este sentenciador aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y que prueba que en fecha 29-06-2005 la parte actora manifestó no deber cantidad alguna por la negociación antes señalada y solicitó la cancelación de la hipoteca para proceder a la venta del inmueble.

Asimismo promovió la demandada en fecha 25-10-2005, –folios 174 al 178- documento que por tratarse de documento privado, no fue promovido en la oportunidad procesal correspondiente y queda desechado del proceso.

Durante el lapso probatorio, la parte demandada promovió:

* copia simple de Gaceta Oficial No 38.145, de fecha 11-03-2005, la cual es apreciada de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

* copia simple ejemplar de publicación de el Diario El Universal emanado del Banco Mercantil, que contiene una manifestación de un tercero que no es parte en el juicio y que debió ser ratificado de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y queda desechado del proceso.

* oferta de venta vía Internet, instrumento que este sentenciador aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 10 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, en la cual no aparece la identificación precisa del inmueble de autos, por lo que este sentenciador no puede determinar que se trate del mismo bien inmueble.

* inspección judicial a practicarse sobre el bien inmueble identificado en autos, cuyas resultas constan a los folios -391 al 392-, que esta sentenciadora aprecia de conformidad con lo prevenido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y que prueba que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación y desocupado de bienes y personas.

* inspección judicial a practicarse en la sede de la empresa Tu Inmueble.com y su página web la cual no fue evacuada y por tanto carece de valor probatorio alguno

* exhibición del Registro Mercantil de la empresa demandante INVERSIONES 271201, C.A., libros de accionistas y libro de asambleas, c.d.R.d.I. como vivienda principal, la cual no fue evacuada de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil y por tanto carece de valor probatorio.

* Testimoniales de los ciudadanos GISELA MATEU, LOLIBETH HERNANDEZ, E.S.P., F.A.B., titulares de las Cédulas de Identidad No 25.905, 12.537.999, 3.185.640 y 6.122.103 respectivamente. La testimonial de la ciudadana Lolibeth Hernández no es apreciada por el Tribunal, por cuanto ejerce trabajos domésticos como conserje para ambas partes, de conformidad con el artículo 479 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las deposiciones de los demás testigos este Tribunal las aprecia de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y evidencia que las mismas concuerdan entre sí y con las demás pruebas, respecto a que el inmueble de autos estuvo ocupado por el Sr. Añez y ahora se encuentra desocupado.

* Informes de la empresa Tuinmueble.com, cuyas resultas no constan en autos.

* Informes de la Dirección de Registros y Notarías del Ministerio de Interior y Justicia cuyas resultas no constan en autos.

* Informes del servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, cuyas resultas constan en autos a los folios 321 al 322, apreciados por este tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y prueban que el inmueble de autos está inscrito como vivienda principal de los ciudadanos J.P.L. y J.d.L. en fecha 11-02-2000.

* Informes del C.B.N., cuyas resultas constan en autos al folio 314, 315, 316, 317, 318, 319, 320, 374, 375 al 390, 405 al 413, 433 al 440, 441 al 443, 444, 445, 446, 447, 448, 45, apreciados por este Tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se precisa que no corresponde a las Entidades Financieras fijar políticas en materia de vivienda, así como tampoco dar interpretación a leyes especiales, ni determinar el alcance y extensión de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario.

* Informes de los diarios El Universal, el Nacional, El Mundo y Ultimas Noticias, cuyas resultas no constan en autos.

La parte actora durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:

• pasaportes de los ciudadanos L.A.A., P.Z.B., J.L.A. y C.A.Z. – folios 247 al253 -; copias certificadas de instrumentos públicos que este Tribunal aprecia de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil y que evidencian que fue declarado como domicilio la siguiente dirección Urbanización Colinas de Valle Arriba, calle B, 1-A.

• Documento Constitutivo y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES 271201 C.A., copias certificadas de instrumentos públicos que este Tribunal aprecia de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil y que evidencian que la sociedad mercantil fue constituida en fecha 04-12-2001 por los ciudadanos P.Z.B. y L.A.A.G. con el objeto social de realizar operaciones de naturaleza inmobiliaria, y que los mismos ciudadanos son los representantes de la sociedad.

• Recibos por conceptos de servicios públicos correspondientes a los años 2002, 2003, 2004 y 2005 del apartamento – folios 222 al 245; instrumentos que estando en poder de la parte actora llevan al sentenciador a la presunción de que fue ésta quien hizo los pagos correspondientes.

• C.d.R. expedida por la dirección de Registro Civil del Municipio Baruta del Estado Miranda – folio 246 -, declaración unilateral presentada ante la autoridad competente y que este sentenciador aprecia como prueba de la dirección de residencia de la ciudadana P.Z.B..

• Testimoniales de los ciudadanos A.R.A., C.A.D.M., LUXORIA PALMA, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 2.954.138, 3.664.034 y 9.324.945 respectivamente. No consta en autos la evacuación de la testimonial de la ciudadana Luxoria Palma. De las deposiciones de los testigos C.A.D.M., – folios 278 al 285 –; A.R.A.L. – folios 22 al 25 segunda pieza); apreciados a tenor del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil por concordar sus dichos entre sí y con las demás pruebas, y evidenciar que en el inmueble de marras se realizaron trabajos de remodelación en el año 2002.

En esta Alzada la parte actora promovió prueba de posiciones juradas, las cuales debidamente admitidas en fecha 15-11-2006 fueron evacuadas, según consta a los folios 251 al 254, 266 al 275 y que esta sentenciadora aprecia de conformidad con los artículos 1401 y 1405 del Código Civil en armonía con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil.

Del análisis pormenorizado de las declaraciones de ambas partes en juicio puede evidenciarse de la segunda pregunta que los codemandados J.C.M.D.L. y J.P.M.L. admitieron que había pactado la venta del bien inmueble con la persona natural o jurídica que señalara el comprador, reconociendo el documento que le fuere presentado. También admitió el codemandado J.P.M.L. en la undécima pregunta que aceptó un pagaré por US $ 22.7801,73 no causado. Por su parte de la declaración del representante legal de la empresa Inversiones 271201 C.A. se evidencia a la pregunta décima primera que ha tramitado por ante la autoridad administrativa el recálculo de la deuda por la compra del inmueble, que no habita el inmueble y que ha recibido canon de arrendamiento por ello.

Ahora bien, corresponde analizar ahora el primer punto controvertido de la presente causa cual es la aplicación o no al caso de autos de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario, y en este sentido se precisa que efectivamente del documento fundamental de la demanda y de la inspección judicial practicada en el inmueble, puede determinarse que por las dependencias en que se divide el inmueble está destinado para vivienda.

Ahora bien, de las pruebas valoradas en autos, puede esta sentenciadora colegir que el inmueble fue adquirido por una sociedad mercantil, quien es su propietaria, personas jurídicas que se caracterizan por el fin de lucro que persiguen y que tienen personalidad jurídica propia y distinta de las personas que la constituyeron, por lo que no puede extender esta sentenciadora los efectos legales que se producen sobre la persona jurídica hacia uno a todos los socios o accionistas de la misma.

Además quedó probado en autos, especialmente de las posiciones juradas de la parte demandante que el inmueble no se encuentra habitado por la compradora, ni por dependientes o representantes legales de la misma y que la compradora ha arrendado el inmueble y percibidos canon de arrendamiento por el mismo.

En este sentido dispone el artículo 4 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario que:

A los efectos de esta Ley, se entenderá por Vivienda Principal del Deudor, aquella vivienda en la cual habite y que haya inscrito como tal en el Registro Automatizado de Vivienda Principal, que será creado por el Ministerio de Vivienda y Habitat como lo establece la presente Ley.

De allí que para que una vivienda califique como principal no basta con que el deudor habite en ella, sino que se requiere inscribirla como tal en el Registro Automatizado de Vivienda Principal.

En el caso de autos, no consta que el inmueble objeto de este juicio haya sido inscrito en el Registro Automatizado de Vivienda Principal, formalidad absolutamente necesaria para gozar de los beneficios que la Ley y la normativa otorgan.

En este orden de ideas ha señalado la doctrina de la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 23 de mayo de 2006 que:

… ante el riesgo que representa para las familias venezolanas, especialmente aquellas de menos recursos (medios y bajos), perder su vivienda por la aplicación de modalidades financieras que pretendan desconocer tal situación, la misma tiene como finalidad proteger a cualquier ciudadano o ciudadana beneficiario o solicitante de un crédito hipotecario, … La intención del legislador se erigió en la necesidad de resolver un problema fundamental y social del pueblo venezolano, referido a la vivienda principal y propia de todos los venezolanos, ante los antecedentes de sistemas crediticios que, lejos de permitir la adquisición de vivienda propia, destruían la poca estabilidad económica e incluso la familia, pues luego de haber entregado todos los ahorros en una inicial, al cabo de pocos años, debían mucho más de lo que inicialmente habían recibido en crédito … Los legisladores como quienes hoy sentencia entienden a la vivienda principal y propia, como un derecho fundamental del ser humano, el cual debe ser defendido y garantizado, destinado a las personas naturales que requieren de una vivienda digna y propia …

(Sentencia Sala de Casación Civil No 310 de fecha 23-05-2006). Subrayado del Tribunal.

Considera quien aquí decide, que de la lectura del fallo transcrito puede inferirse con meridiana claridad que el legislador estableció el régimen especial de protección, teniendo como ámbito objetivo las viviendas y como ámbito subjetivo las personas naturales; vale decir que la protección de la ley alcanza a las personas naturales que adquieren viviendas con préstamos garantizados con hipoteca y que hayan inscrito la vivienda en el Registro de Vivienda Principal.

De un simple análisis en el caso de autos tenemos que el comprador del inmueble es una sociedad mercantil INVERSIONES 27201 C.A., que la vivienda no está habitada por su comprador y comoquiera que no consta en autos el Registro de Vivienda Principal, resulta imperativo para esta Alzada declarar que en el caso de autos no es aplicable el Régimen Especial de Protección al Deudor Hipotecario. Así se decide.

De tal manera que las obligaciones contenidas en el contrato de compraventa deben ventilarse según las normas que las partes estipularon en el contrato celebrado y a la luz del derecho común, todo de conformidad con el artículo 1133 del Código Civil que establece que el contrato es ley entre las partes. Así se decide.

En cuanto a la pretensión de la parte actora relacionada con la cantidad de dinero estipulada en un pagaré y que la misma se compadece con la cantidad pactada como precio por las remodelaciones efectuadas al inmueble por el codemadado J.P.L., esta sentenciadora precisa que consta al folio 35 del expediente original de pagaré aceptado en fecha 8 de agosto de 2002 por la demandante INVERSIONES 27201C.A. a favor del ciudadano J.P.L.R. por US $ 22.781,73, equivalentes a Bs. 30.690.381.17 a la tasa de 1347,50 por dólar, con vencimiento a seis meses contados a partir del 8-08-2002, el cual no generaría intereses y sería pagadero en moneda extranjera; instrumento que fue expresamente reconocido por la parte demandada de quien emana en el acto de posiciones juradas y que esta sentenciadora aprecia de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y que prueba que la demandante aceptó un pagaré a favor de J.P.L. y que éste a la pregunta undécima de las posiciones juradas admitió haber emitido para el pago de los trabajos de remodelación realizados en el inmueble de autos; por lo que a tenor de lo dispuesto en los artículos 1401 y 1405 esta sentenciadora llega a la convicción que la cantidad establecida en el pagaré se corresponde con el precio de los trabajos de remodelación efectuados en el inmueble. Así se decide.

Como consecuencia de la declaratoria de improcedencia de aplicación de la Ley Especial de Protección al Deudor como es la pretensión del demandante y la procedencia de la imputación de la cantidad establecida en el pagaré al precio de las remodelaciones efectuadas en el inmueble, la pretensión explanada en el libelo de la demanda debe proceder parcialmente. ASI SE DECIDE.

IV

DE LA RECONVENCION

En el acto de la contestación de la demanda la parte demandada propuso mutua petición a la demandante para que pagara la cantidad de Bs. 38.579.406,50 por saldo del precio de la venta, equivalentes a US$ 17.943,91 a la tasa de Bs. 2150 por dólar; Bs. 3.684.411,68 por intereses moratorios a la tasa del 5% anual; la suma de bs. 30.698.381,17 por trabajos de remodelación del inmueble y la suma de Bs. 11.839.342,41 por intereses causados por estos últimos.

En la presente causa, ya valoradas las pruebas de autos y contenida la obligación fundamento de la pretensión de la parte demandada reconvincente en el contrato de compraventa del inmueble que riela en copia simple a los folios 19 al 21 del expediente, y comoquiera que la pretensión de la parte actora de que se aplicare la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario y como consecuencia de ello se entendiera que los pagos ya efectuados extinguían las obligaciones y quedaba un saldo a favor del demandante no ha prosperado; es menester acudir a las disposiciones contractuales para determinar el alcance y extensión de las obligaciones objeto de la mutua petición planteada por la parte demandada.

Respecto a la pretensión de la parte demandada reconvincente observa este Juzgador que del instrumento fundamental de la demanda que contiene la operación de compraventa se evidencia que del precio de la venta quedó un saldo pendiente de US$ 120.000 equivalentes a Bs. 89.760.000,oo que sería cancelado por la compradora en un lapso de seis meses contados a partir de la fecha del documento, vale decir, del 26-12-2001, devengando un interés mensual del 5% anual.

La parte demandada ha aceptado expresamente que la parte actora ha cancelado del precio total de venta, Bs. 179.520.000 de la inicial, - consta del documento de marras que el vendedor recibió a satisfacción,- del saldo del precio Bs. 119.000.000,oo; y Bs. 8.739.590,oo por concepto de intereses sobre saldos deudores; vale decir que el comprador ha cancelado Bs. 307.259.590 por el precio del inmueble antes identificado; quedando pendiente un saldo de US$ 17.943,91, que a la tasa de cambio vigente para la fecha de esta sentencia – Bs. 2.150 x dólar – equivale a la cantidad de Bs. 38.579.406,50; los cuales debe pagar el comprador según lo estipulado en el contrato de autos. Así se decide.

En cuanto a los intereses generados por el saldo del precio, se precisa que las partes pactaron en el documento que la tasa de interés sería del 5% anual aplicable al monto de la deuda, y que el vencimiento de la obligación se produciría a los seis meses contados a partir de la fecha del contrato 26 de diciembre de 2001, vale decir, que la obligación se venció a partir del día 27 de junio de 2002 y que a partir de esa fecha se generarían intereses moratorios a la tasa convenida del 5% anual; por lo que la compradora queda obligada al pago de la cantidad correspondiente por intereses moratorios calculados sobre la base del saldo del precio de venta y tomando en cuenta los abonos en cuenta efectuados por el demandante desde el día 27 de junio de 2002, fecha de vencimiento de la obligación hasta la fecha en que esta sentencia adquiera ejecutoriedad, sin incurrir en anatocismo, vale decir, calcular intereses sobre intereses -; lo cual deberá determinarse mediante experticia complementaria que se ordena practicar tomando como referentes los datos antes señalados, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

También pretende la parte demandada reconvincente que el comprador pague el precio de los trabajos de remodelación, el cual como ya quedare establecido consta en instrumento pagaré que cursa al folio 35 del expediente y que fue valorado; por lo que la compradora deberá pagar a la parte demandada la cantidad de Bs. 30.698.381,17 por concepto de los trabajos de remodelación del inmueble estipulados en el pagaré que la parte demandada aceptó que libró a tal efecto en el acto de posiciones juradas. Así se decide.

Respecto al pago de cantidades de dinero por concepto de interés generados por los trabajos de remodelación; esta Alzada precisa que como quedase establecido la misma se compadece con la obligación contenida en el pagaré de marras, y siendo éste un título valor, el alcance y extensión de las obligaciones allí contenidas, quedan determinadas por las menciones que contiene y sobre los intereses aparece claramente una cláusula dispensatoria de pago de intereses que señala “la suma de dinero adeudado no devengará intereses”; razón por la cual este rubro de la pretensión de la parte demandada reconvincente no es procedente. ASÏ SE DECIDE.

Por cuanto la pretensión contenida en la mutua petición ha sido declarada procedente solo en cuanto el pago del saldo del precio del bien inmueble, los intereses moratorios generados por saldo deudor y el pago del saldo del precio de los trabajos de remodelación; la reconvención propuesta debe proceder parcialmente. ASI SE DECLARA.

V

DECISION

Por todas las circunstancias fácticas y jurídicas expresadas con antelación, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en nombre de la República en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia: