Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 23 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, Veintitrés (23) de Julio de dos mil Nueve (2.009).

199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000636

PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES PARIS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27/08/1992 bajo el N° 46, Tomo 15-A y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: F.J.V.S. y J.S., inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 59.578 y 90.078 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LUNCHERIA MONTE ARARAT, Firma Mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27/06/1997, quedando anotada bajo el Nº 16, Tomo 7-B, a través de su representante, ciudadano JACHIC DERNESSISIAN KARAOGLANIAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.449.313.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: V.L.C.T., abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 54.513 y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (APELACIÓN DEL JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO por APELACIÓN DEL JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA interpuesta por SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES PARIS C.A contra la Firma Mercantil LUNCHERIA MONTE ARARAT.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO interpuesta por intentado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PARIS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27/08/1992 bajo el N° 46, Tomo 15-A y de este domicilio contra la LUNCHERIA MONTE ARARAT, Firma Mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27/06/1997, quedando anotada bajo el Nº 16, Tomo 7-B, a través de su representante ciudadano JACHIC DERNESSISIAN KARAOGLANIAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.449.313. En fecha 02/07/2009 fue recibida la demanda y quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 126).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone la actora que dio en arrendamiento a la demandada un inmueble constituido por Dos (02) locales comerciales identificados con los Números 1-27 y 1-38, Nivel Los Leones, los cuales forman parte del Centro Comercial Paris, ubicado en la Avenida Los Leones, entre calles los Comuneros y Avenida B.d.B., Estado Lara, siendo el área de dichos locales, CINCUENTA Y CINCO CON CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (55,55M2), dotados de la siguientes instalaciones: cerramiento total de vidrio de Ocho metros (8mts), dos puertas de vidrio de Diez metros (10mts), paredes frisadas, piso rustico, losa frisada, 01 tablero de distribución eléctrico, una (01) rejilla difusora de aire acondicionado, y un aire acondicionado serial N° 5192616430, marca Lenox, MODELO H518-651-80. Indicó que durante la relación arrendaticia las partes suscribieron tres contratos de arrendamiento, discriminados así: El primero por un lapso de duración de un (01) año, el cual tuvo vigencia hasta la fecha 05/07/2004, el segundo tuvo vigencia hasta la fecha 01/07/2005 y el tercer contrato, el cual carece de fecha, se indeterminó, pues no fue posible establecer su marco temporal de vigencia, manteniéndose la relación entre las partes a tiempo indeterminado. Que se estableció como canon de arrendamiento mensual, en su cláusula segunda, la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 2.500,00), más el impuesto al valor agregado, que la arrendataria pagaría, por mes adelantado, los cinco primeros días de cada mes. Que la arrendataria adeuda, las mensualidades correspondientes al mes de abril del año 2007 y las siguientes hasta la fecha de interposición de la presente. Que la inquilina no ha dado cumplimiento a su obligación de pagar las cuotas de condominio desde el mes de septiembre del 2007, hasta la presente fecha, obligación asumida expresamente en la cláusula Octava del contrato de arrendamiento de fecha 05/07/2004. Que este incumplimiento es subsumible en la causal de desalojo prevista en el artículo 34 ordinal f del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, indicando que aunque esta es una responsabilidad del propietario, en el contrato suscrito por las partes en fecha 05/07/2004, en su cláusula Octava, se estipuló como obligación de la arrendataria para con el arrendador, el pago del porcentaje correspondiente a los gastos comunes (mantenimiento, iluminación, limpieza, vigilancia, jardinería, administración, etc., de las áreas comunes, lo cual está referido a las cuotas de condominio). Que es posible exigir además de la desocupación del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, el pago de las cuotas por gastos comunes o de condominio, ya que las indicadas obligaciones forman parte de las prestaciones que fueron previstas. Por lo señalado demanda el desalojo del inmueble identificado ut supra. Solicita el pago de las costas judiciales. Fundamenta su acción en los artículos 1.579, 1.600, 1.614 del Código Civil y el artículo 34 literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la pretensión en CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.500,00).

El demandado expuso punto previo que por ante la Fiscalía Décima del Ministerio Publico del estado Lara, cursa una querella penal seguida contra el ciudadano A.K.M., por el delito de “Contra las Personas”, quien funge como presidente de la Sociedad de Comercio INVERSIONES PARIS C.A. Reconoció el arrendamiento a su representada por el inmueble objeto de la presente acción, aseguró ser falso, que la relación arrendaticia se derivó de tres (03) contratos de arrendamientos.

Contradijo que la relación se haya iniciado en fecha 05/07/2003. Que tal comienzo se dio en fecha 21/07/2000, a través de contrato de arrendamiento, pactado por un lapso de duración de un (01) año, siendo acordado el canon de arrendamiento para aquel entonces por un monto de SETECIENTOS SETENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.760,00) , y vencido el término duración de éste, fue prorrogado por una año más, ocupando los locales arrendados de manera voluntaria y por ende la relación arrendaticia se mantuvo con la parte actora bajo las mismas condiciones, siendo que la actora recibió VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de depósito. Asegura que luego de las respectivas prórrogas, las partes convienen en celebrar otro contrato por tiempo determinado, en fecha 05/07/2003, cuyo canon de arrendamiento se pactó en MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.276,80) mensual, comenzando a regir desde la fecha 01/01/2003, con una duración de un año, hasta la fecha 05/07/2004. Que una vez vencido este plazo, se celebró otro contrato, a iniciarse desde la fecha 05/07/2004, con una canon de MIL QUINIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 1.532,16), prorrogándose este también de mutuo acuerdo. Que una vez vencida la prórroga legal, le es enviada comunicación donde la actora le informa, el deseo de renovar con otro contrato a tiempo determinado, con un canon de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensual más el impuesto al valor agregado, que de ser necesaria la remodelación de los locales arrendados, previa aprobación de la arrendadora, dando como plazo 20 días. Que la inquilina dio respuesta el 31/07/2006, solicitando un plazo de seis meses, a fin de tramitar préstamo, como en efecto hizo en fecha 04/06/2007, con pleno conocimiento de la representada, y que la representada continua ocupando los locales arrendados. Negó, rechazo, y contradijo que se haya obligado a pagar por mensualidades adelantadas, los cinco primeros días de cada mes y contradice adeudar mensualidades correspondientes a abril de 2007 y las siguientes hasta la data de hoy, así como cuotas de condominio desde septiembre de 2007, hasta la presente fecha. Que 31 días después de haberse prorrogado el contrato, la actora interpuso una acción en su contra por ante este Despacho por Resolución de Contrato de Arrendamiento, en causa Nº KP02-V-2007-2763, declarándose en forma definitivamente firme por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del estado Lara sin lugar. Que el contrato en discusión es uno a tiempo determinado, por lo que no le es aplicable la acción de desalojo. Que el supuesto atraso en el pago del pago del condominio es ajeno a la obligación principal, que es el pago de los cánones, los cuales se están cancelando puntualmente en el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara. Finalmente rechaza la estimación de la demanda por Bs. 4.500,00.

Por su parte el Tribunal A-quo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, decidió sin lugar las cuestiones previas y posteriormente consideró:

SIC De tal manera, que la determinación en el tiempo, de la relación inquilinaria –que ambas partes convienen, existe- y que podría derivarse del contrato traído en copia simple, -recién desechado de la litis- suscrito en apariencia en el año 2000, no impacta, a juicio de quien decide, en lo esencialmente controvertido: la ausencia de cancelación desde abril de 2007, pues es el pago una de las principales obligaciones del inquilino, y en definitiva es el desalojo pretendido una resolución de contrato inquilinario, como recién se expuso. De tal manera, se insiste, es el pago de lo adeudado lo realmente en litigio. En el caso subiudice, se observa que la actora indica que debía cancelarse por mes adelantado, mientras la accionada niega tal convenio. Pero a efectos de demostrar su solvencia, -de manera adelantada o no- ésta sólo trae a los autos, comprobante de recepción de documento por parte de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, de fecha 18 de mayo de 2009, “consignando planilla de depósito Nº 01990654 de Banfoandes, correspondiente al mes de abril de 2009,”(sic). Haciéndose imposible hacer análisis al expediente de consignación, por no haberlo traído a los autos en copia. Pues señalar hacerlo ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren del estado Lara es insuficiente. Y lo único que se concluye del comprobante en referencia es que el consignatario (ciudadano JACHIC DERMESSISIN) aseguró cancelar ese mes. Y así se determina.

En este orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo. Esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones. En tal sentido cabe destacar que, la existencia de tal relación no fue negada en la oportunidad de la litis contestación por la representación judicial accionada, y asimismo, del análisis de las instrumentales traídas a los autos, se observa que ambas partes trajeron copias simples de los mismos contratos que los unieron desde el 05 de julio de 2003, cuyos méritos probatorios fueron a.e.e.c., éstos hechos resultan argumentos más que suficientes, para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.

No demostrando la accionada cancelación de los meses señalados como insolutos, queda configurada la falta oportuna de pago. Lo cual genera consecuencialmente la rescisión del contrato y la desocupación del inmueble, por lo que quien juzga considera innecesario entrar al fondo de las causales explanadas por la parte actora, relativas al incumplimiento por parte del locatario de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble que le fuera dado en arrendamiento.

Es pertinente acotar que la remodelación argumentada para renovar el contrato, y el préstamo realizado, presuntamente a tal efecto, no se discute en estrados. Y que haya sido declarada definitivamente firme Sin Lugar acción de Resolución de Contrato ejercida por la arrendadora, asunto KP02-V-2007-2763 –de lo que no trae probanza alguna- tampoco tiene incidencia en lo debatido.”

Por las consideraciones transcritas el Tribunal A-quo procedió a dictar sentencia en los siguientes términos:

CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO, intentada por la firma mercantil INVERSIONES PARIS C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 27 de agosto de 1.992, bajo el N° 46, Tomo 15-A, contra: la firma mercantil ciudadano LUNCHERIA MONTE ARARAT, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado, en fecha 27 de junio de 1997, anotado bajo el N° 16, Tomo 7-B, representado en la persona del ciudadano JACHIC DERNESSESIAN KARAOGLANNIAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.449.313.

2. SE ORDENA el desalojo del un inmueble constituido por dos (02) locales comerciales identificados con los Números 1-27 y 1-38, Nivel Los Leones, los cuales forman parte del Centro Comercial Paris, ubicado en la Avenida Los Leones, entre calles los Comuneros y Avenida Bolívar de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, siendo el área de dichos locales, CINCUENTA Y CINCO CON CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (55,55M2), dotados de la siguientes instalaciones: cerramiento total de vidrio de Ocho metros (8mts), dos puertas de vidrio de Diez metros (10mts), paredes frisadas, piso rustico, losa frisada, 01 tablero de distribución eléctrico, una (01) rejilla difusora de aire acondicionado, y un aire acondicionado serial N° 5192616430, marca Lenox, MODELO h518-651-80. 3. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Así las cosas, pasa esta Alzada a a.l.p.c., estableciendo como base las pruebas traídas a los autos:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Se acompañó al libelo

1) Copias fotostáticas de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes (Folios 08 al 26), los cuales se valoran como instrumentos fundamentales de la presente demanda, junto al reconocimiento de la contraparte, contentiva de las obligaciones válidamente suscritas por las partes, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

Se acompañó a la contestación

1) Copias fotostáticas de denuncia tramitada por la Fiscalía Décima del Estado Lara (Folios 41 al 47); Su incidencia será expuesta en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

En el lapso de ley el accionado promovió

1) Invocó el mérito de autos en lo que le favorezca y el artículo 1.397 del Código Civil, la sola enunciación del mérito no constituye per se prueba alguna que requiera valoración y en cuanto al señalado artículo, no se señala el objeto del mismo, en todo caso, esta juzgadora no ve ninguna vinculación trascendental entre la norma aludida y el presente caso porque ni siquiera existe en autos algún documento autenticado o registrado. Así se establece.

2) Promovió contratos de arrendamiento suscrito entre las partes (Folios 56 al 84), los cuales se valoran como instrumentos fundamentales de la presente demanda contentiva de las obligaciones válidamente suscrita por las partes, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

3) Promovió contrato de préstamo entre el accionado y el C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSAL (Folios 86 al 90), la cual se desecha porque la existencia de un contrato de préstamo no es un hecho controvertido en la presente causa. Así se establece.

4) Copias fotostáticas de diligencia y comprobante de consignación (Folios 91 y 92), la cual se desecha por la insuficiencia en demostrar el pago oportuno. Así se decide.

En segunda Instancia

La parte accionada promovió copias certificadas de expediente de consignación 07-030, la cual se valora pues siendo el pago una forma de extinción de la Obligación debe ser objeto de análisis de esta Alzada, más atendiendo el orden público relacionado con el arrendamiento como un hecho social. Así se establece

PUNTOS PREVIOS

Sobre la estimación de la demanda este Juzgado nota como el Tribunal A-quo luego de pronunciarse en torno a la estimación de la demanda por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece que la demanda siendo por un contrato a tiempo indeterminado debe establecerse por las pensiones de un año, siendo esta de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.500,00) el monto judicial es efectivamente el de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), criterio que quien suscribe comparte en su integridad. Así se establece.

En el momento de interponer la contestación, la accionada alega tener asunto penal con la actora, aunque no invoca la prejudicialidad penal. Ante tal posición este Juzgado se encuentra imposibilitado de buscar las consecuencias procesales, aunque extendiendo las funciones, tampoco podría conducir a la declaratoria de prejudicialidad como cuestión previa, toda vez que los hechos relacionados con el pago y la continuidad de la relación no están vinculados con los delitos denunciados en sede penal, pues indistintamente de lo decidido en esta causa, perviven las consecuencias en aquella y viceversa. Así se establece.

CONCLUSIONES

De los alegatos y pruebas aportadas a los autos, evidencia esta alzada que existe una relación arrendaticia entre las partes, que se extrae de la valoración al contrato suscrito. La relación indiscutiblemente es a tiempo indeterminado, porque tal como resulta un hecho notorio judicial este Juzgado, lo estableció al valorar la última convención sin que existiera la verificación de la condición suspensiva que dio origen, por interpretación en contrario, debía entenderse que la relación se indetermino por el contrato previo, tal como confirmó el Juzgado Superior que conoció en segunda instancia. Ahora bien, estima esta Alzada que al ser modificada la estimación en base al alegato del accionado ya no existe vencimiento total ni tampoco la condenatoria en costas. Así se decide.

Tal como expresó el actor, tal calificación causa naturalmente cosa juzgada y es la base elemental para determinar que la actual pretensión por Desalojo es la idónea, según el marco legal y jurisprudencial vigente, para conocer la demanda de marras. Así se decide.

La parte actora alega incumplimiento en el pago de las pensiones arrendaticias a partir del mes de abril de 2.007 en adelante y en el condominio, por lo que se pasa a analizar las consignaciones arrendaticias agregadas en esta Instancia.

A los folios 157 y 159 se observa la consignación efectuada para los meses de abril y mayo de 2.007 en las fechas 07/05/2009 y 04/06/2007, respectivamente. Es decir, siete y cuatro días después de finalizado el mes de la pensión, sin embargo, la actora dice que la pensión vencía dentro de los cinco (05) primeros días del mes mientras que la accionada dice que era a final del mes. Sobre la forma de establecer el momento en el cual la pensión arrendaticia es exigible el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional hizo una interpretación vinculante del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que vale la pena transcribir, la decisión es de fecha

En el caso sub iudice, los peticionarios persiguen que se revise el acto decisorio del Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del 16 de noviembre de 2007, que declaró que:

Si bien es cierto que nuestro legislador establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y que las partes contratantes convinieron en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento se pagaría por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes, no es menos cierto que según el artículo 51 de la Ley en comento, el arrendatario tendrá quince (15) días luego de vencida la mensualidad para consignar la misma por ante el Tribunal de Municipio; y por otra parte el artículo 7 de la mencionada ley establece la irrenunciabilidad de los derechos conferidos por ésta a los arrendatarios, calificando de nulas todas las estipulaciones contractuales que menoscaben dichos derechos, siendo así, es de entender por este Juzgador que el mes de enero se venció el día 31 de ese mes, y el mes de febrero el día 28 de ese mes, y el mes de marzo el día 31 de ese mes, por lo cual si computamos los quince días establecidos por la norma supra señalada es de entender que el mes de enero venció a los efectos de la consignación el día 15 de febrero, y el mes de febrero el día 15 de marzo y el mes de marzo el día 15 de abril, por lo cual podemos concluir que el arrendatario pagó extemporáneamente la mensualidad correspondiente al mes de enero, ya que de los autos se desprende que realizó los pagos en el Tribunal de Municipio el 9 de marzo de 2007, lo cual hace notar que el mes de marzo lo pagó de forma adelantada, y el mes de febrero lo consignó de forma oportuna, por lo cual mal podría considerar esta alzada que el demandado se encontraba incurso en incumplimiento de la cláusula sexta del contrato objeto de la litis, ya que el mismo solo se encontraba insolvente en un (1) solo canon de arrendamiento.

En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones que fueron expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

que HA LUGAR a la solicitud de revisión que presentó INMOBILIARIA 200555 C.A., de la sentencia que expidió el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 16 de noviembre de 2007, en el juicio por resolución de contrato de arrendamiento que inció la solicitante de revisión contra Helimedical C.A., decisión que SE ANULA y se REPONE LA CAUSA continente del juicio por resolución de contrato de arrendamiento que incoó Inmobiliaria 200555 C.A. contra Helimedical C.A., para que otro juzgado, de igual competencia, se pronuncie nuevamente con sujeción al criterio que se estableció en el presente acto jurisdiccional.

SEGUNDO

los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes.

TERCERO

Publíquese esta decisión en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela con indicación, en el Sumario, que se trata de sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que fija la interpretación constitucional del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y destáquese en el sitio web de este Alto Tribunal.

CUARTO

Remítase, mediante oficio, copia de esta decisión a todos los jueces rectores civiles de las circunscripciones judiciales de la República (Subrayado de la Sala)

En atención al criterio vinculante establecido este Juzgado debe entrar a revisar si existe fecha de vencimiento contractualmente establecida, para ello nota que la totalidad de los contratos promovidos por la propia accionada establecen que el vencimiento de las pensiones se verificaría en forma adelantada los primeros cinco (05) días de cada mes de manera rigurosa, por lo cual, es claro que la pensión de abril vencía el 05/04/2007 y la de mayo el 05/05/2007, a más tardar, debido al aludido artículo 51 de la ley especial inquilinaria tales pensiones de abril y mayo de 2.007 debieron agregarse en las fechas 20/04/2007 y 20/05/2007. En consecuencia, el accionado al consignar los cánones de arrendamiento de abril y mayo de 2.007 en las fechas 07/05/2009 y 04/06/2007 lo hizo en forma extemporánea y no puede establecerse el cumplimiento de la obligación de tracto sucesivo ni la solvencia que se alega. Así se decide.

Por lo expuesto, esta Alzada estima que la demanda por Desalojo se encuentra ajustada a Derecho, pues se ha verificado el incumplimiento de la principal obligación del arrendatario, a saber, la pensión arrendaticia, aspecto que condiciona el criterio de quien suscribe y con ello la confirmación del Desalojo declarada por el A-quo, modificada solamente en torno a la condenatoria en costas. Finalmente, al haberse encontrado procedente el Desalojo por la causal señalada resulta inoficioso pronunciarse sobre el otro alegato de insolvencia en las cuotas de condominio, pues en nada modificaría las consecuencias ya establecidas. Así se establece.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN, interpuesta por la parte demandada LUNCHERIA MONTE ARARAT, Firma Mercantil, representada a través del ciudadano JACHIC DERNESSISIAN KARAOGLANIAN, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró CON LUGAR la demanda, en Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, dictada en fecha 15 de Junio del año dos mil nueve. Segundo: En consecuencia se condena a la parte demandada a desalojar los dos (02) locales arrendados, identificados con los Números 1-27 y 1-38, Nivel Los Leones, los cuales forman parte del Centro Comercial Paris, ubicado en la Avenida Los Leones, entre calles los Comuneros y Avenida B.d.B., Estado Lara, siendo el área de dichos locales, CINCUENTA Y CINCO CON CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (55,55M2), dotados de la siguientes instalaciones: cerramiento total de vidrio de Ocho metros (8mts), dos puertas de vidrio de Diez metros (10mts), paredes frisadas, piso rustico, losa frisada, 01 tablero de distribución eléctrico, una (01) rejilla difusora de aire acondicionado, y un aire acondicionado serial N° 5192616430, marca Lenox, MODELO H518-651-80.; Tercero: Se modifica la condenatoria en costas del Tribunal A-quo; Cuarto: QUEDA ASI MODIFICADO EL FALLO APELADO; Quinto: No hay condenatoria en la interposición del recurso de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.

BAJESE OPORTUNAMENTE.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veintitrés (23) días del mes de Julio del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Gisela Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 03:15pm y se dejo copia

La Secretaria