Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 2 de Noviembre de 2011

Conforme a lo expuesto en el presente caso, se trata de demanda Resolución de Contrato, intentado por INVERSIONES 2002, S.R.L en contra del ciudadano J.M.D.S., quien en la contestación de la demanda lo hace de la siguiente forma:

• Señala el apoderado de la parte demandada que en fecha 13 de Junio de 2005 su mandante suscribió con Inversiones 2002 SRL, un contrato mediante el cual le compraba, un apartamento en construcción distinguido con el Nº 73 ubicado en el lado suroeste del piso 7 del Conjunto Residencial Villa del Parque, Torre “A” que se estaba edificando en la Urb. el Parque, calle República de ésta ciudad de Barquisimeto,, que dicho apto tendría una superficie de constante 117 Mts2 con 74 Cts2 que de acuerdo al plano descriptivo y al contrato de adquisición, se distribuiría en varios ambientes, tales como recibo, comedor, cocina, área de servicio, habitación principal con baño y balcón, dos habitaciones secundarias con un baño en común, dos puestos de estacionamientos ubicados en planta baja y un maletero también en planta baja. Indica que el precio de la venta se pactó en DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs 234.302.600,oo) que su mandante se comprometió a pagar de la manera siguiente: TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,oo) a la firma de ese documento y la cantidad restante en cinco cuotas, las tres primeras por TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,oo) cada una, pagaderas el 30 de Octubre de 2005, el 30 de marzo de 2006 y el 30 de julio de 2006, mientras que la cuarta cuota, por CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo) se pactó para pagarse el 30 de octubre de 2006, y la quinta, por CINCUENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 54..302.600,oo) debía cancelarse, bien el día 13 de diciembre de 2006, o bien “a la entrega del apartamento”, tal como se indicó en el documento de manera expresa. El 26 de Junio de 2005, de mutuo acuerdo, las partes convinieron en trasladar los efectos del contrato de compra venta al apartamento número 93, ubicado en el lado sur del noveno piso del mismo edificio y conjunto residencial. Ese apartamento tiene las mismas dimensiones señaladas para el apartamento 73, y goza de similar distribución, acabados y comodidades, siendo sus linderos los siguientes: Norte: Área de aseo, ascensores y bloque de circulación vertical, Sur; Fachada sur del edificio; Este: Apartamento Nº 94; Oeste: Fachada oeste del edifico.

• Señala que canceló oportunamente cada una de las obligaciones en dinero asumidas tanto las previstas en el contrato como otras adicionales que luego fue imponiendo unilateralmente la firma vendedora, tal caso del pago de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 6.000,oo) cancelado por el techado del área del estacionamiento, aun y cuando era de suponer que esa obra debía estar incluida en el proyecto y en el costo originalmente pactado; pago realizado el 06 de septiembre de 2008, mediante cheque número 22228390, emitido a favor de INVERSIONES 2002, contra Banco Corpbanca y cargo de la cuenta corriente 307-405001-7.

• Continúa señalando que ante la imposibilidad de la entrega en esa fecha su representado optó por acogerse a la alternativa que se planteó en el mismo contrato, indicativa de que también podía pagar esa cuota cuando, de manera efectiva, se produjera “la entrega del apartamento” hecho tampoco ocurrido, no obstante satisfecho todos los requerimientos monetarios que unilateralmente fijó y exigió luego la firma del contrato, como el pago del nuevo maletero y del techado del estacionamiento, luego de dar por concluida la obra y de protocolizar el documento de condominio, procedió a demandar y solicitó la resolución del contrato y el cobro de una suma indemnizadora, siendo que el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito la declaró perimida, por expreso pedimento de su representado y fundamentalmente en razón de que la actora no le dio impulso procesal oportuno a la citación; manifiesta que su representado no tuvo la culpa de que no hubiese suscrito el documento de venta, bien dentro de los 30 días contínuos a la fecha en que, según la parte actora, se había producido la notificación del registro del documento de condominio, ya que el mismo le fue entregado el día 07 de noviembre de 2008, expresa que su representado jamás le colocó en mora acerca de su obligación de pagar la última cuota pactada.

• De igual manera afirma que canceló el valor del maletero 18, ubicado en planta techo, con un costo similar de Seis Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 6.000,oo) cuya entrega realizó el 25 de agosto del 2008, conforme se ve del cheque Nº 2228384, emitido contra el mismo Banco Corpbanca y a cargo de la cuenta 307-405501-7 ya mencionada y que por supuesto, el señor J.M. canceló con toda diligencia y puntualidad cada una de las cuotas pautadas, aclarando en este punto que no ha cancelado la última cuota de ellas, pero no porque no tenga dinero o por que haya querido desconocer el compromiso asumido, sino porque para el día 13 de diciembre del 2006, fecha originariamente prevista para su pago, el apartamento no estaba terminado, por ende la propietaria y vendedora no podía hacer entrega del mismo.

• Acerca de la cláusula quinta del contrato de compra venta la parte demandada hace una reflexión alegando que los supuestos allí contenidos se contradicen con el señalamiento previo de que “la última cuota del precio podría pagarse a la entrega del apartamento” tal como las partes la pudieron observar, y que de manera cierta y de hecho fue la escogida y ejecutada por ambas. También destaca que, aun aceptando que fuese la cláusula quinta la que marcaría el plazo para la firma del documento definitivo de venta conjuntamente con la entrega del documento de condominio, hecho ocurrido el 07 de noviembre de 2008, era necesario que el vendedor adicionalmente le hubiese notificado al comprador que había presentado al registro el documento necesario de compra venta para su firma y protocolización y que ese mismo ente registral hubiese autorizado la ocurrencia de ese acto de registro, al considerar que se habían acompañados todos los recaudos del caso y satisfecho todos los tramites que rigen en la materia de inscripción del documento en los protocolos respectivos, todos los cuales deben presentarse y cumplirse por el vendedor y es a partir de la eventual falta de J.M.d.S. a tal otorgamiento y firma del documento en el registro que podría endosársele alguna responsabilidad al respecto y argumentar que incumplió en su obligación de firmar, de pagar y de recibir el apartamento. Acerca de la demanda que se intentó originalmente en contra de Méndes (cuya perención se declaró) alega que tampoco se puede pasar por alto que se instauró solo apenas dos (02) meses y dos (02) días después que según lo refiere la vendedora y demandante se le hizo la notificación de la terminación de la obra. Recuerda que la actora dice que tal hecho se produjo el 25 de Agosto de 2008 (aunque lo cierto, como ya se dijo es que se le entregó el 07/11/2008). Y también precisa que la demanda fue incoada el 27 de Octubre del mismo año tal como se ve en la misma nota que se estampó en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de jurisdicción civil que funciona en esta ciudad. Resalta que el valor del maletero 18 ubicada en la planta techo montante a Seis Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 6.000,oo) se los recibió al comprador precisamente el 25 de agosto de 2008 , o sea el mismo día que señala en el libelo como la fecha en que supuestamente en que le notificó de la protocolización del documento de condominio, siendo que también el 06/09/2008 también le recibió Seis Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 6.000,oo) más con las cuales le estaba cancelado el techado de los puestos de estacionamiento, se pregunta que ¿Cómo creer que una persona que ya ha cumplido puntualmente con cancelar el 80% del valor del inmueble y que además ha esperado pacientemente y por tanto tiempo la conclusión de la vivienda para tomar posesión de la misma, vaya ahora a incumplir con el pago final del 20% restante, poniendo en situación de riesgo una inversión tan importante?. Además afirma, que la vendedora omitió referirse a su inexcusable retardo en la conclusión de la obra, situación como es de presumir además de generar incertidumbre acerca del tiempo o la oportunidad en que de manera efectiva se efectuaría la entrega final del apartamento y cuya precisión ameritaba luego cumplir con una serie de trámites tanto prácticos como legales que comportó igualmente una serie de consecuencias por demás perjudiciales para el comprador; también omitió decir que era a él como propietario y vendedor a quien le correspondía contratar y ordenarle a su abogado la redacción y visado del documento de venta, como también hace mutis de que era de su obligación el presentar tal documento ante la oficina inmobiliaria respectiva para su respectivo registro. Alega que también se abstiene el actor de precisar que era igualmente a él como vendedor y propietario a quien le correspondía establecer con el organismo de registro mismo cual era el monto a cancelar junto con los derechos de protocolización así como obtener de ese ente la planilla descriptiva de los derechos impuestos a ser presentada y cancelada en el banco y silencia que era igualmente a él a quien le tocaba suministrar a la oficina inmobiliaria que ese órgano le solicita al constructor, vendedor y propietario a la hora de protocolizarse, a la hora de venta de un inmueble, tales como cédula de habitabilidad, cédula catastral, impuestos municipales, RIF del vendedor, copia de la cédula de identidad de los representante s legales, copia del registro mercantil de la propietaria, poder de la representante de en el acto de la venta etc.

• Señala que todas las obligaciones, por cierto, constan en un documento que le hizo llegar a nuestro mandante el abogado de la empresa Dr. A.Q.G., que aparece fechada el 03 de agosto de 2008, aunque en verdad se le entregó en una fecha muy posterior, específicamente el 07 de noviembre de 2008. Ese documento tenía el siguiente título “Requisitos para Protocolización del Documento de Compra Venta” en cuyo texto o contenido, el abogado le refería.que como es costumbre y ley (artículo 1.491 del Código Civil) en estas operaciones, le correspondía al comprador asumir los gastos de escritura, entre ellos el monto de los honorarios del abogado redactor del documento, que, para el caso en concreto, lo sería el mencionado abogado A.Q.G., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 108.752 y quien además funge de apoderado y representante judicial de la firma vendedora, tal como se hizo ver en la interposición de la demanda que intentaron en contra de J.M.d.S. , así como también fue quien presentó la casi totalidad de documentos ante la Oficina Inmobiliaria, relacionados con las ventas de los apartamentos del mencionado Conjunto Residencial.

• Alude que tampoco menciona el vendedor propietario que, en toda ocasión, el comprador le reclamó los graves daños materiales que le generaba por su incumplimiento, especialmente porque con el retardo tan prolongado en concluir la obra, le había impedido el oportuno disfrute y goce de los derechos de propiedad y posesión del inmueble, sobre todo en cuanto a su ocupación y en lo que respecta a su disposición para la venta o para el alquiler, lo que objetivamente representaba para él una considerable cantidad de dinero. Como puede colegirse de todas las reflexiones anteriores, silenciadas ex profeso por la parte vendedora, el hecho de que a nuestro representado se le haya informado que el documento de condominio se había protocolizado, no era suficiente para colocarle en mora con su obligación de pagar la última cuota., como tampoco para considerar que el vendedor había cumplido a satisfacción con sus obligaciones. Había otros trámites y gestiones que el vendedor debía implementar, tales como los que hemos descrito de manera exhaustiva en los párrafos previos. Y precisamente de su configuración estricta dependía el que se pudiera colocar en mora al comprador, o declararle en rebeldía con el pago de la última cuota, lo cual, ratificamos, nunca ocurrió.

• Finalmente, manifiesta que en el caso de la venta de un bien que se encuentra en construcción, y cuyo compromiso del vendedor es terminarlo, la puesta en posesión del bien al comprador queda automáticamente diferida., es decir que la entrega material del bien no se produce en el mismo momento de la firma del documento de venta, sino que se difiere para una fecha posterior, específicamente una vez que esté concluida la construcción.

• Se ratifica que en el texto de contrato se estableció que el pago de la última cuota se realizaría en el momento en que – a su vez- se produjese la entrega del inmueble. Y al ser así, el vendedor tenía que convenir por separado con el comprador en la fijación de una fecha para la entrega y puesta en posesión del inmueble, o hacerle un requerimiento en tal sentido, y además demostrar que cumplió con tal condición, atendiendo así a lo que se dispone en el Código Civil, en los artículos 1.212 y 1.269, y en la segunda parte del artículo 1.313. Como puede colegirse de esas normas, el vendedor y obligado a entregar el apartamento, ha debido informarle al comprador de su conclusión y fijar la fecha en que se produciría la entrega y puesta en posesión. Y por otro lado-si consideraba que el comprador se negaba a recibirlo- ha debido hacerle el requerimiento judicial del caso, conminándole a tomar posesión del mismo, luego de lo cual podría obtener el juez su colocación en depósito necesario. Mas resulta que nunca el vendedor y propietario le entregó y puso en posesión del inmueble al comprador, como tampoco le realizó requerimiento judicial alguno en ese sentido. Y, como se ve de las normas descritas, solamente cumplido ese trámite es que al comprador se le hubiese podido colocar en posición de mora o rebeldía.

En Relación al Fondo Del Juicio

Corresponde a quien juzga determinar si la decisión dictada por el a-quo está o no conforme a derecho, por lo cual es necesario establecer los límites de la controversia como lo indica el artículo 273, ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil y en mérito a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio, pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora, de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar, quien juzga, se corresponde o no con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y la reconvención propuesta de cuyos resultados se verificará; en éste sentido visto tanto el escrito de libelo de demanda como de contestación se toma como hechos no controvertidos a los siguientes:

1. Que en fecha 13 de junio de 2005, la parte actora suscribió contrato con J.M.D.S.., en el cual compraba un apartamento en construcción, distinguido con el número 73, ubicado en el lado SUR-OESTE del piso 7 del Conjunto Residencial VILLA DEL PARQUE, Torre “A” que se estaba edificando en la urbanización El Parque, calle República, de esta ciudad de Barquisimeto, con una superficie de construcción aproximada de CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOR CON SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (117,74 M2), que de acuerdo al plano descriptivo y al propio contrato de adquisición, se distribuiría en varios ambientes, tales como recibo, comedor, cocina, área de servicio, habitación principal con baño y balcón, dos habitaciones secundarias con un baño en común, dos puestos de estacionamiento, ubicados en planta baja, y un maletero, también en planta baja., cuyo precio de la venta se pactó en DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 234.302.600,oo) que la parte actora se comprometió a pagar de la manera siguiente: Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,oo) a la firma de ese documento; y la cantidad restante en cinco cuotas, las tres primeras por TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,oo), cada una, pagaderas el 30 de octubre de 2005, el 30 de marzo de 2006 y el 30 de julio de 2006, mientras que la cuarta cuota, por CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,oo) se pactó para pagarse el 30 de octubre de 2006, y la quinta, por CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 54.302.600,oo) debía cancelarse, bien el día 13 de diciembre de 2006 o bien a la entrega del apartamento tal como se indicó en el documento de manera expresa.

2. El 26 de junio de 2005, de mutuo acuerdo entre las partes convinieron en trasladar los efectos del contrato de compra venta al apartamento número 93, ubicado en el lado sur oeste noveno piso del mismo edificio y conjunto residencial; este apartamento tiene las mismas dimensiones señaladas para el apartamento 73, y goza de similar distribución acabados y comodidades, siendo sus linderos los siguientes: Norte: Área de aseo, ascensores y bloque de circulación, vertical; Sur: Fachada sur del edificio; Este: Apartamento Nº 94 y Oeste: Fachada oeste del edificio.

Así las cosas por tratarse de una Resolución de Contrato la parte demandante debe probar los requisitos concurrentes de la misma como son a) Que se trate de un contrato b) El incumplimiento por parte del demandado c) Que a su vez el actor haya cumplido u ofrecido cumplir el contrato.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompañó al libelo:

1) Copia certificada del poder judicial otorgado por la actora y acta constitutiva de la empresa demandante (F. 12 al 16); se valora como prueba de la capacidad procesal de los abogados y la personalidad jurídica de INVERSIONES 2002 SRL. Así se establece.

2) Original de contrato de pre-venta y modificación de primera cláusula entre las partes (F. 19 al 21); se valoran como prueba de la relación contractual entre las partes y las condiciones válidamente suscritas entre las mismas. Así se establece.

3) Original de constancia de entrega de documento de condominio por la actora a favor del demandado (F. 22); se valora como prueba de la notificación efectuada, toda vez que no fue desconocido el instrumento. Así se establece.

En el lapso probatoria se promovieron los siguientes medios de probanzas:

La demandante reconvenida promueve las siguientes probanzas

1) Promovió el mérito favorable de autos, el cual se desecha pues no constituye per se medio para demostrar los hechos controvertidos. Así se establece.

2) Ratificó los instrumentos agregados junto al libelo, los cuales fueron ratificados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

3) Promovió solvencia municipal de fecha 25/09/2008 sobre el inmueble objeto de la venta (F. 07); se valora como instrumento público administrativo y prueba de la solvencia correspondiente. Así se establece.

4) Copia simple de Instrumentos Públicos sobre ventas de terceros correspondiente a inmuebles del mismo Conjunto Residencial (F. 108 al 154); se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como prueba de otras enajenaciones. Así se establece.

5) Promovió informes de parte del Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara (F. 209); se valora como prueba de las enajenaciones efectuadas en instrumentos presentados por abogados varios. Así se establece.

La demandada reconviniente promueve las siguientes probanzas

1) Promovió inspección judicial en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara la cual se verificó en fecha 19/05/2005 (F. 194 al 204); se valora como prueba de los instrumentos presentados y tramitados por el Abogado A.Q.; igual valor merecen las copias remitida por el mismo ente (F. 212 al 316). Así se establece.

2) Promovió informes de parte del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara (F. 209); se valora en su contenido y prueba de la no presentación del instrumento de venta del apartamento objeto del juicio. Así se establece.

3) Promovió informes de parte del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara con el fin de acreditar los requisitos para la protocolización de documento de venta; no se valora pues no consta en autos sus resultas. Así se establece.

4) Promovió informes de parte de la institución bancaria CORPBANCA; no se valoran pues no consta en autos sus resultas. Así se establece.

5) Promovió copia simple de instrumento público de condominio perteneciente al inmueble objeto del debate, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara (F. 164 al 174); el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como prueba de la fecha de su inserción. Así se establece.

6) Promovió copia simple de cheques, plano de residencia y misiva remitida al demandado (F. 175 al 178); se desechan los cheques y la misiva pues son copias fotostáticas de instrumentos privados no permitidos por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el plano de residencia pues de su contenido no existe elemento alguno que permita imputarle el contenido al inmueble de marras o a alguna de las partes. Así se establece.

7) Promovió el testimonio del Abogado A.Q. y la exhibición de documento por el mismo; los cuales se desechan pues no fueron evacuados en la oportunidad para ello fijado. Así se establece.

En este orden de ideas tenemos, que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento privado denominado “preventa”, el cual no fue impugnado y que es reconocido por las partes, ya valorado. En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.

El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

Ahora bien, ¿Qué es un contrato bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Art. 1.589). .La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de Opción a Compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Art. 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado"

Expuesto el análisis anterior ésta alzada observa que el documento que cursa a los folios (19 y vto.) presentado como fundamental de la acción donde las partes se hacen recíprocas obligaciones en relación con el inmueble objeto de esta contienda, deviene necesariamente por sus características en un contrato de compra venta donde el demandado suscribió un contrato con Inversiones 2002 SRL en el cual se compraba un apartamento en construcción, distinguido con el Nº 73, ubicado en el lado suroeste del piso 7 del Conjunto Residencial Villa del Parque torre A que se estaba edificando en la Urbanización el Parque calle República de esta ciudad con una superficie de construcción aproximada de Ciento Diecisiete metros cuadrados con setenta y cuatro 117,74 cuyo precio se pactó 234 .302.600,oo millones de bolívares y que de mutuo acuerdo entre las partes convinieron en trasladar los efectos del contrato de compra venta referido al apartamento Nº 93 ubicado en el lado suroeste, noveno piso del mismo edificio y conjunto residencial con las mismas características señaladas y de similar distribución acabados y comodidades, siendo sus linderos los siguientes Norte: Área de aseo, ascensores y bloque de circulación vertical, Sur; Fachada sur del edificio; Este: Apartamento Nº 94; Oeste: Fachada oeste del edifico, quedando por analizar las incidencias de las cláusulas pautadas en el contrato la cual se hará mas adelante, siendo importante señalar a manera ilustrativa lo atinente a la interpretación de todo contrato donde debe tomarse en cuenta la aplicación del principio contenido en normas expresas “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone: “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley”.

Como se puede ver, el juez de mérito en estos casos tiene una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad.

Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala: “El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (página. 70)”.

En consecuencia como en el presente caso de Resolución de Contrato, a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato y en este sentido se ha sostenido al contrato como un acuerdo o convenio entre partes o personas que se obligan entre sí y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley. Conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1167 del Código Civil, establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. En el caso de autos, se demanda la resolución de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

Establecido lo anterior, el punto nodal de discusión estriba en los alegatos de las partes, siendo que el actor fundamenta su acción en el incumplimiento por parte del demandado de los términos establecidos en el contrato, en el sentido que de acuerdo a la cláusula quinta se le hizo la notificación al demandado el día 25 de agosto de 2008 y a pesar de haber transcurrido un año de dicha notificación y las gestiones realizadas tendentes a que se presente y cumpla con lo convenido y hasta la presente fecha se ha negado dar respuesta al requerimiento mientras que el demandado se excepciona en dos aspectos 1) Que canceló con toda puntualidad las cuotas pautadas y en relación a la última cuota, se atuvo a lo establecido en la cláusula segunda del contrato, la cual establece que la última cuota debía ser cancelada el día 13 de diciembre del 2006, o a la entrega del apartamento y que no lo hizo en esa fecha por cuanto no se le había entregado el inmueble. 2) Aduce que conjuntamente a la entrega del documento de condominio era necesario haberle notificado al comprador que el vendedor había presentado el documento para la venta definitiva con todo sus recaudos y que en efecto se habría señalado una fecha para su protocolización, situación que no ocurrió.Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, siendo útil explicar que se entiende por incumplimiento como aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista G.G.Q., en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:

“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

En este sentido, no debe confundirse “el incumplimiento”, como factor de inejecución de la obligación con la institución “DE LA MORA” que consiste en el retardo incumplido, siendo también un incumplimiento, tomado en sentido lato (un incumplimiento en cuanto al tiempo o temporal).

Para determinar los efectos de las cláusulas del contrato y precisar quien incurrió en el incumplimiento es importante transcribir las siguientes cláusulas:

El precio de la venta ha sido fijado de común acuerdo entre las partes en la cantidad de Doscientos Treinta y Cuatro Millones Trescientos Dos Mil Seiscientos Bolívares Con 00/100 (Bs. 234.302.600,00), que EL COMPRADOR se compromete a pagar de la manera siguiente: la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 35.000.000,00) a la firma del presente documento de preventa, y la cantidad restante, es decir, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 199.602.600,00) mediante 05 cuotas, cuyos vencimientos y montos serán los siguientes Cuota Nº 1 : El día 30 de Octubre de 2005, la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 35.000.000,00). Cuota Nº 2 : El día 30 de Marzo de 2.006, la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 35.000.000,00) . Cuota Nº 3 : El día 30 de Julio de 2.006, la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 35.000.000,00) Cuota Nº 4 : El día 30 de Octubre de 2.006, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 40.000.000,00). Cuota Nº 5: El día 13 de Diciembre de 2006 o a la entrega del apartamento, la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 ( Bs. F. 54.302.600,00). TERCERA: El precio de venta establecido en este momento, no tendrá variación por ajuste de inflación, siempre y cuando “EL COMPRADOR” cumpla puntualmente con el pago de las cuotas establecidas en la cláusula anterior. En caso de que “EL COMPRADOR” incumpliera con estos pagos, “LA PROPIETARIA” podrá cobrarse lo correspondiente al ajuste inflacionario. CUARTA: Para el caso de que por decreto del Ejecutivo Nacional se perchare con el Impuesto al Consumo Suntuario y Ventas al Mayor, la operación que mediante este documento se contrae, tal impuesto deberá ser sufragado en su totalidad por “EL COMPRADOR” QUINTA: “EL COMPRADOR”, tiene treinta días (30) continuos de plazo para firmar el documento definitivo en el Registro Subalterno, contados a partir de que “LA PROPIETARIA” le haga entrega del documento de Condominio debidamente registrado. Y que “EL COMPRADOR” haya cancelado el apartamento en su totalidad. SEXTA: El dinero que “EL COMPRADOR” entregue a “LA PROPIETARIA” se imputará al precio definitivo de venta, y por lo tanto no generará intereses quedando claramente establecido que este no es Contrato de Obra. SEPTIMA: Este contrato es a título personal y no podrá ser transferido a terceros sin previa autorización por escrito de “LA PROPIETARIA”. OCTAVA: Se establece como cláusula penal que si esta venta no se realiza por causas imputables a “EL COMPRADOR” este pagará a LA PROPIETARIA” la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES CIENTO DIECISEIS MIL TRESCIENTOS DOCE BOLIVARES (28.116.312,00) que serán descontados de la cantidad pagada, haciéndole la devolución del saldo si lo hubiera, igualmente en caso de que la negociación no se verifique por causas imputables a “LA PROPIETARIA” esta devolverá íntegramente las cantidades pagadas por “EL COMPRADOR” mas el doce por ciento (12%) de interés anual, sin que pueda haber otro reclamo por ninguna de las partes. En todo caso de incumplimiento de este contrato por parte de “EL COMPRADOR” “LA PROPIETARIA” y/o su representante quedará en libertad de dar por disuelta la presente operación con la sola notificación al domicilio de “EL COMPRADOR” que podrá hacerse por telegrama con acuse de recibo pudiendo en consecuencia ceder el objeto de este contrato a otra persona .

Conforme a lo expuesto es evidente que las partes concurrieron en cumplir varias obligaciones previas a la protocolización del contrato definitivo de venta, siendo que de la lectura de las cláusulas transcritas, se puede demostrar que una obligación era consecuencia de la otra. Así tenemos que está demostrado que para la fecha del pago de la última cuota (13-12-2006) por la cantidad de Cincuenta y Cuatro Millones Trescientos Dos Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 54.302,600,oo), el inmueble no había sido entregado, por lo que era dable al comprador hacer uso de la opción establecida en la mencionada cláusula de pago, sin incurrir en incumplimiento, la cual establece el pago de la cuota cinco el día 13 de diciembre del 2006 o a la entrega del inmueble. Como consecuencia de ello se difirió el pago de la expresada cuota para otra oportunidad, la cual estaba prevista en la cláusula quinta en virtud del cual el comprador tiene 30 días continuos de plazo para firmar el documento definitivo en el registro subalterno, contados a partir de que la propietaria le haga entrega del documento de condominio debidamente registrado y el comprador haya cancelado el apartamento en su totalidad. En efecto, el documento de condominio fue entregado en fecha 25 de agosto del 2.008, no concretándose en qué fecha el comprador debía pagar el precio final, entendiéndose que podía hacerlo antes de la firma del documento definitivo, que viene siendo al momento de su protocolización, en virtud de que la obligación de pagar el precio es la obligación principal del comprador y debe pagarse en el día y lugar determinado por el contrato “cuando nada se ha establecido respecto a esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición” (Artículo 1528 del Código de Procedimiento Civil).

Ahora bien, falta por decidir si con solamente la entrega del documento del condominio quedaba satisfecha la obligación del vendedor de cumplir con la tradición del inmueble, pues ello no quiere decir que el vendedor no tenga otras obligaciones como son los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta. En efecto, el vendedor sólo entregó el documento de condominio al comprador pero sin realizar las gestiones dirigidas a obtener la protocolización definitiva del documento para que se llevara a cabo la misma, notificando en todo caso al comprador para que concurriese el día y la hora señalada por el registrador para el otorgamiento del mismo, cuestión que no está demostrada en autos, por lo que el vendedor incumplió con dicha obligación. En consecuencia en el presente caso no se ha cumplido con dos de los requisitos concurrentes exigidos para la resolución del contrato como son 1) El incumplimiento del contrato por parte del demandado 2) El cumplimiento u ofrecimiento de cumplir por parte del actor. Por lo expuesto la presente resolución de contrato de compra-venta no debe prosperar; así se decide.

De la Reconvención

La presente reconvención fue estimada en Un Millón Quinientos Mil Bolívares Fuertes (1.500.000 Bs.F) equivalente a 27.272,7273 Unidades Tributarias, y en el acto de contestación de la reconvención el actor reconvenido rechaza la estimación de la demanda de reconvención en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares Fuertes (1.500.000 Bs.F) equivalente a 27.272,7273 Unidades Tributarias, por ser la misma exagerada, razonando que la estimación hecha en el libelo de la demanda se acerca a la realidad de los hechos ventilados en este proceso, lo cual es producto del valor estipulado en el contrato de preventa más una estimación de los costos de este proceso por lo que ratifica la estimación que se hizo en el libelo de la demanda correspondiente a Trescientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 300.000,oo) equivalente a 5.454,54 Unidades Tributarias, en consecuencia quien juzga considera que esa cantidad también debe ser la estimación de la reconvención planteada, así se resuelve.

En relación a la reconvención o mutua petición solicitada por el demandado el mismo plantea el cumplimiento de contrato, en virtud del cual el demandante reconvenido INVERSIONES 2002 SRL convenga en cumplir con el contrato de compra venta suscrito y especialmente con todas las obligaciones que le corresponden y le son propias en su condición de vendedora constructora y propietaria del apartamento, así como también a que le respeten a su representado el derecho de propietario, le haga entrega y le ponga en posesión del apartamento y de sus anexos y además presente y firme en la Oficina de Registro Inmobiliario el documento respectivo, así como también cumpla con suministrarle a este ente todos los recaudos que exige y son necesarios para culminar en la protocolización. Solicita de no convenir en ésta solicitud que la sentencia que se produzca se declare como título suficiente que acredite la propiedad del bien, ordenándose su respectivo registro.

Por su parte el actor reconvenido contesta la reconvención que es falso haber impuesto condiciones unilaterales y adicionales al contrato suscrito, pues eran edificaciones adicionales y no contempladas en el contrato inicial ni en el proyecto. Que el demandado reconoce no haber cancelado la última cuota. Reiteró el contenido de las cláusulas dos, tres y cinco. Que es falsa la afirmación del accionado cuando señala que se había pactado la entrega del inmueble en fecha 13/12/2006, que la intención fue cumplir lo pactado como se notificó en fecha 25/08/2008. Que el accionado alega ser persona responsable pero a la fecha luego de un año y cinco meses no ha solventado la deuda, se ha negado a cancelar la última cuota y a presentar el documento definitivo de venta. Que nunca se obligó a contratar con abogado alguno, que se puso a disposición el abogado de la empresa por la comodidad y los honorarios menores. Señaló doctrina patria sobre el incumplimiento culposo y reiteró haber actuado con apego al contrato, por lo que solicitó que la demanda sea declarada con lugar y sin lugar la reconvención.

Como quiera que la demanda de Resolución de Contrato no prosperó, por no cumplir el actor lo convenido en los términos establecidos en el contrato, y fue reconvenido por cumplimiento de contrato entonces es evidente que se debe dar cumplimiento al mismo y en consecuencia ésta reconvención debe prosperar así se decide.

Ahora bien, es obligante precisar la manera como se va a cumplir los términos del contrato. En efecto visto que las partes contrajeron recíprocas obligaciones, en virtud de la cual el actor reconvenido debe realizar la tradición de la cosa a través del documento de venta definitivo, siendo que debe entregar al demandado todos los documentos necesarios para la protocolización del inmueble en el Registro Subalterno Inmobiliario, y a su vez el comprador debe pagar la cuota adeudada del bien inmueble vendido. Todo ello no debe entenderse como una ultrapetita o extrapetita dado que es un obligación legal implícita en cualquier operación bilateral de compra venta, además, el demandado reconviniente no rechazó la naturaleza del contrato sino que se excepcionó por incumplimiento, por lo tanto si se acuerda la tradición del inmueble es justo que también se cancele el pago del saldo deudor, advirtiendo que ambas obligaciones de pagar el saldo deudor y la de otorgar el documento deben ser simultáneas, a fin de evitar que las partes se excusen en un incumplimiento de las obligaciones recíprocas que le corresponden a cada una. El monto a pagar por el demandado reconvenido será establecido en el dispositivo del fallo; así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la apelación intentada por la parte actora reconvenida en contra de la sentencia de fecha 28 de marzo de 2011 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra incoada por la empresa INVERSIONES 2002 SRL en contra del ciudadano J.M.D.S. y CON LUGAR la Reconvención intentada por ciudadano J.M.D.S. por Cumplimiento de Contrato contra la accionante reconvenida INVERSIONES 2002 SRL, en consecuencia: 1) la parte actora reconvenida deberá realizar la entrega de todo documento necesario para la protocolización del Inmueble en el Registro Subalterno de Registro Inmobiliario correspondiente y el demandado reconviniente deberá a su vez entregar la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS DOS BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 54.302,60), correspondiente a la última cuota de pago del inmueble; el cumplimiento para dichas obligaciones será el lapso establecido en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil. 2) En caso del incumplimiento de la entrega de los documentos necesarios para la protocolización en el lapso indicado por parte del demandante reconvenido, esta sentencia servirá como título suficiente que acredita la propiedad del bien a favor del demandado reconviniente, una vez que éste consigne la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS DOS BOLÍVARES FUERTES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 54.302,60) ante el Tribunal a-quo para ser cancelados al demandante reconvenido.

Se ratifica la condenatoria en costas del demandante reconvenido dictada por el a-quo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; asimismo se condena en costas en esta instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 281 ejusdem por haber sido declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto.

Queda así CONFIRMADA en los términos expuestos la sentencia apelada

De conformidad con el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

El Juez Provisorio,

El Secretario,

Dr. S.M.M.

Abg. J.A.M.C.

Publicada en la misma fecha en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada, conforme a lo ordenado.

El Secretario,

Abg. J.M.C.