Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 26 de Abril de 2011

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

1. Escrito libelar, presentado por el abogado M.F.M.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., en el cual se lee:

   …Es el caso Ciudadano Juez, la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A…. En fecha 21 de Diciembre de 2009, celebró un Contrato de Arrendamiento con la sociedad mercantil BEAUTY NICOLE’S STYLE, C.A…. representada por la Ciudadana J.V. CASTRO… Contrato de Arrendamiento Notariado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello del Estado Carabobo, bajo el N°.20, Tomo: 74, de fecha 21 de Diciembre de 2009; el objeto del Contrato de Arrendamiento en cuestión 10 es el Arrendamiento De un bien inmueble constituido por Un (01) Local Comercial de Aproximadamente Veintiséis con Sesenta Metros Cuadrados (26,60m2), signado con el N°.28, que forma parte del Centro Comercial PASEO MARIÑO, en el primer piso de dicho Centro Comercial, que se encuentra ubicado en la Calle Mariño cruce con Calle Juncal, Parroquia Fraternidad, Municipio Autónomo Puerto Cabello Estado Carabobo, tal y como se desprende de la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento; en tal sentido, el Canon de Arrendamiento establecido de conformidad con la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento es por la Cantidad de Un Mil Quinientos Sesenta Bolívares (Bs. 1.560,00) Mensuales; cuyo último ajuste por Inflación acordado entre las partes fijó el Canon Mensual de Arrendamiento en la Cantidad de Dos Mil Dieciséis Bolívares (Bs.2.016,00) Mensuales más el I.V.A. para un Total de Bs.2.258,00 Mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar anticipadamente los 05 primeros días de cada Mes; asimismo, y de conformidad con la Cláusula Tercera del Contrato LA ARRENDATARIA, quien a los efectos del Contrato lo el Fondo de Comercio BEAUTY NICOLE'S STYLE, C.A., se compromete y obliga a cancelar los servicios derivados de todos los servicios públicos y privados de que haga uso el Local Comercial Arrendado, entre ellos el condominio.

   Ahora bien, acontece que LA ARRENDATARIA el Fondo de Comercio BEAUTY NICOLE'S STYLE, C.A., desde el Mes de Agosto del Año 2010 ha dejado de pagar el respectivo Canon de Arrendamiento correspondiente al Local N° .28 del Centro Comercial PASEO MARIÑO, adeudando a la fecha más de SIETE (07) Meses de Arrendamiento por el Local Comercial e incumpliendo con lo establecido en la Segunda Cláusula del Contrato de Arrendamiento, por lo que de conformidad con lo Estipulado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento este incumplimiento da derecho a LA ARRENDADORA, a saber, la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A. quien es mí representada a dar por Resuelto de pleno derecho el Contrato de Arrendamiento y demandar el cobro de los Daños y Perjuicios, adeudando así LA ARRENDATARIA por concepto de Cánones de Arrendamiento vencidos la Cantidad de QUINCE MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 15.806,00); igualmente a dejado de Pagar el Condominio del Centro Comercial Adeudando 04 Meses de Condominio e incumpliendo con la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, adeudando por concepto de Condominio la Cantidad de Bs.3.622,00. Por todo lo anterior y de conformidad con 10 establecido en la Clausula Segunda en concordancia con la Clausula Octava del Contrato de Arrendamiento y de conformidad con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente, mí representada procede a demandar a la Firma Personal BEAUTY NICOLE'S STYLE, C.A., la Resolución del Contrato de Arrendamiento y los Daños y Perjuicios establecidos que ascienden a la Cantidad de DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES (Bs.19.428,00), equivalente a DOSCIENTAS NOVENTA Y OCHO CON NOVENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T.298,90). Correspondientes al Local N°28 del Centro Comercial PASEO MARIÑO…

   …Por todas las razones de hecho y de derecho antes alegadas y explanadas, solicito muy Respetuosamente Resuelva el Contrato de Arrendamiento celebrado entre mí representada la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A. y la Sociedad Mercantil BEAUTY NICOLE'S STYLE, C.A., en fecha 21 de Diciembre de 2009. Igualmente solicito que junto con la Resolución Judicial del Contrato de Arrendamiento se decrete el desalojo y la entrega material del bien inmueble objeto del contrato.

   Finalmente pido con el debido respeto, que la demandada sea condenada al pago de los daños y perjuicios por su incumplimiento y que se discriminen a continuación:

   Primero: La cantidad QUINCE MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLIVARES EXACTOS (Bs.15.806,00), por concepto de Cánones de Arrendamiento Vencidos. Segundo: La cantidad TRES MIL SEISCIENTOS VEINTIDOS BOLIV ARES (Bs.3.622,00) por Condominio Mensual. Todo lo que ascienden a la Cantidad de DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTIOCHO BOLIVARES (Bs.19.428,00), equivalente a DOSCIENTAS NOVENTA Y OCHO CON NOVENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T.298,90)…

2. Sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 23 de febrero de 2011, en la cual se lee:

   …este Tribunal Tercero de Municipio del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República y por autoridad declara INADMISIBLE la pretensión jurídica de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el abogado M.F.M.C.… en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SAMARO C.A., contra la sociedad mercantil BEAUTY NICOLE'S STYLE C.A… representada por la ciudadana J.V. CASTRO…

4. Diligencia de fecha el 02 de marzo de 2011, suscrita por el abogado M.F.M.C., en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.

5. Auto dictado el 09 de marzo de 2011, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos, la apelación interpuesta por el apoderado actor, contra la sentencia dictada el 23 de febrero de 2011.

Esta Alzada observa que la presente apelación lo fue contra la sentencia interlocutoria dictada el 23 de febrero de 2011, por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial, en la cual declaró inadmisible la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el abogado M.F.M.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., contra la sociedad de comercio BEAUTY NICOLE’S STYLE C.A.

En este sentido, este Sentenciador, a los solos efectos de pronunciarse sobre la presente incidencia, en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; y siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe; en observancia del criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, al establecer que:

…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…

Pasa a analizar el contrato de arrendamiento que corre a los autos a los folios que van desde el 8 al 11, evidenciando que el mismo en su cláusula CUARTA, señala que el plazo a duración del presente contrato será de un año fijo, el cual comenzará a regir a partir del 1º de enero de 2009, prorrogable solo en el caso de que las partes lleguen a un acuerdo previo; sin que conste a los autos el que efectivamente las partes de forma consensual prorrogaran dicho contrato; más aún la accionante INVERSIONES SAMARO C.A., en su escrito libelar señala: “…que las partes ajustaron por motivo de la inflación fijar el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL DIECISEIS BOLIVARES (Bs. 2.016,00), más I.V.A., para un total de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 2.258,oo), mensuales…”; de lo que se desprende que, la arrendataria dejó a la arrendadora seguir ocupando el inmueble arrendado, sin oposición alguna, recibiéndole el pago de los cánones de arrendamiento, según sus propios dichos, hasta el mes de julio de 2010; lo que hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 1600 del Código Civil, que señala: "...Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...", en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: "...En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado".

Los artículos in comento, regulan la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; requiríéndose inicialmente, para que opere en derecho, la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración de la relación locativa; quedando el arrendatario en posesión del inmueble (a pesar de haber expirado el tiempo de duración de la relación arrendaticia), sin que el arrendador hiciese oposición; en cuyo caso, la relación locativa se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, excepto con relación al tiempo de duración, puesto que el mismo lo es ahora sin determinación de tiempo.

Nuestro M.T., en Sala Constitucional, con ponencia del Mag. F.C. L., el día 28 de Junio de 2005, Exp. 04-1845, asentó:

"(...) En el presente caso operó la tácita reconducción, lo que supuso la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante (...) interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberse notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas -si el inquilino tiene derecho a ella- y , ii) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo el contratos sin determinación de tiempo es demandar con algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (...)".

En el caso sub-examine, tal como fue señalado con anterioridad, en el contrato de arrendamiento escrito, celebrado entre las partes, se había establecido como término de duración un lapso de un (1) año fijo, contado a partir del día 1o de enero de 2009, al 31 de diciembre de 2009; y evidenciando este Sentenciador que la misma parte accionante señala que la arrendataria permaneció en el inmueble dado en arrendamiento, y que siguió recibiendo el pago de los canones de arrendamiento mensual posteriores al vencimiento del término fijo; aunado a que no consta en autos notificación alguna por parte del arrendador de su voluntad de no prorrogar el contrato; resulta forzoso para este Sentenciador concluir que operó la tácita reconducción; continuando la relación locativa bajo las mismas condiciones del contrato original, pero sin determinación de tiempo, lo que en doctrina se conoce como contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de conformidad con los precitados artículos 1.600 y 1614 del Código Civil; Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, y conforme a los principios que forman el derecho procesal, la calificación que las partes den a su demanda o excepción no obligan al Juzgador a considerarla como tal; siendo su obligación precisarla, y de acuerdo a la naturaleza de la misma, determinar el procedimiento por el cual debe tramitarse, pues no es potestativo de las partes, ni de los Tribunales subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, su observancia es materia íntimamente ligada al orden público y su violación no puede convalidarse ni aún con el consentimiento de las partes.-

En cuanto a la admisibilidad o no de la demanda, es criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 776, dictada en fecha 18 de mayo de 2.001, expediente Nº 00-2055, la cual establece:

…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.

En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.

La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso….

…5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa…

…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil…

Establecido como ha quedado en el asunto sub judice, que el instrumento fundamental de la presente acción de “Resolución de Contrato de Arrendamiento”, lo es el contrato de arrendamiento, que por operar la tácita reconducción, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, es criterio de quien aquí decide que, el actor al escoger esta acción, no tomó en consideración, que la acción a intentar depende de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, por lo que al optar por la acción de resolución, como motivo de su demanda, realizó una errada calificación jurídica de su pretensión, pues ésta (resolución de contrato de arrendamiento), se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, ya que conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción a interponerse lo es la de DESALOJO, por las causales señaladas en el referido artículo 34. Es por lo que, acogiendo este Tribunal el criterio expuesto por la Sala Constitucional el 14 de octubre de 2005, Exp. N° 04-2660, sentencia N° 3084, en el caso de S.A.T., relativo a que no puede el Sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa, y en observancia del criterio asentado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en sentencia Nº 834 (Exp. Nº 02-0570), de fecha 24 de abril de 2.002, con ponencia del Dr. P.R.R.H., en la cual expresó:

…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

Con fundamento a la doctrina y normativa legal traída a colación en el presente fallo, esta Alzada encuentra, que la presente demanda de “Resolución de Contrato de Arrendamiento”, debe ser declarada INADMISIBLE de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a la disposición expresa de la Ley, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; Y ASI SE DECIDE.

Como corolario de lo ya decidido, considera este Sentenciador necesario señalar que, el anterior pronunciamiento atiende al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; en observancia a lo establecido en los artículos 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 254 del Código de Procedimiento Civil, que declaran irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; y el que la norma contenida en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que según sentencia Nro. 333, de fecha 11 de octubre de 2000, emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia: "...Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa: …el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda"; lo que obliga a este jurisdicente, evidenciado que la presente acción es contraria a disposición expresa de la ley, a declarar inadmisible la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el abogado M.F.M.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., contra la sociedad de comercio BEAUTY NICOLE’S STYLE C.A.; dejándose a salvo el ejercicio de las acciones que puedan corresponderle al arrendador, en defensa de sus derechos e intereses derivados de la presente relación locativa; Y ASI SE ESTABLECE.

Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 23 de febrero de 2011; la apelación interpuesta por la parte actora contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas, es por lo que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 02 de marzo de 2011, por el abogado M.F.M.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., contra la sentencia dictada el 23 de febrero de 2011, por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el abogado M.F.M.C., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SAMARO, C.A., contra la sociedad de comercio BEAUTY NICOLE’S STYLE C.A.

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niñas, Niños y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiséis (26) días del mes de abril del año dos mil once (2011). Años 200° y 152°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, siendo las 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia; y se libró Oficio No. 126/11.-

La Secretaria,

M.G.M.