Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Abril de 2014

Fecha de Resolución:24 de Abril de 2014
Emisor:Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de Expediente:14.221
Ponente:Evelyna D Apollo
Procedimiento:Resolución De Contrato De Opción De Compra

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Sociedad Mercantil INVERSIONES SUSYFER, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veinte (20) de octubre de mil novecientos noventa y dos (1992), bajo el Nº 33, Tomo 31-A-Sgdo., de los libros respectivos.

Representante judicial de la parte actora: Ciudadano G.D.S.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Número 62.632.

Parte demandada: Ciudadano G.R.T.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-10.331.309.

Defensora ad-litem de la parte demandada: Ciudadana NORKA ZAMBRANO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº bajo el Número 83.700.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.-

Expediente: Nº 14.221.-

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por diligencia de fecha siete (7) de enero de dos mil catorce (2014), por el abogado G.D.S., ya identificado, en su condición de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., en contra de la decisión pronunciada el dieciséis (16) de diciembre de dos mil trece (2013), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta intentada por la empresa INVERSIONES SUSYFER C.A., contra el ciudadano R.T.R.; y, condenó en costas a la parte actora, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se inició la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., ya identificada, en contra del ciudadano G.R.T., también identificado, mediante libelo de demanda presentado el día ocho (8) de junio de dos mil doce (2012), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución respectiva.

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado en fecha catorce (14) de junio de dos mil doce (2012), previa consignación por parte de la actora de la documentación que la fundamentaba; se procedió a su admisión; y, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda incoada en su contra.

El día seis (6) de julio de dos mil doce (2012), la ciudadana R.L., en su carácter de Alguacil Titular del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, consignó la compulsa librada a la parte demandada; y dejó constancia de no haber podido dar cumplimiento a su misión.

En diligencia del once (11) de julio de dos mil doce (2012), el apoderado judicial de la parte actora solicitó se librara cartel de citación a la parte demandada; lo cual fue acordado por el a quo en auto de fecha doce (12) de julio del mismo año.

Publicado, consignado y fijado el cartel de citación librado a la parte demandada el veintiséis (26) de octubre de dos mil doce (2012), el apoderado de la parte actora solicitó se designara defensor ad-litem; lo cual fue acordado en auto de fecha treinta (30) de octubre de dos mil doce (2012). Dicho nombramiento recayó en la persona de la abogada NORKA ZAMBRANO, quien en fecha veintidós (22) de enero de dos mil trece (2013), compareció, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley correspondiente.

Citada la defensora judicial en fecha treinta (30) de abril de dos mil trece (2013), presentó escrito de contestación a la demanda en el cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada contra su representado, tanto en los hechos como en el derecho.

El siete (7) de junio de dos mil trece (2013), la defensora judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas; y, posteriormente, el veintiséis (26) de junio de dos mil trece (2013), lo hizo la parte actora.

En auto del ocho (8) de julio de dos mil trece (2013), el Juzgado de la causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha dieciséis (16) de diciembre de dos mil trece (2013), el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia, en la cual, declaró SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., contra el ciudadano G.R.T.R.; y, condenó en costas a la parte actora.

En día siete (7) de enero de dos mil catorce (2014) compareció el apoderado judicial de la parte actora, apeló del fallo dictado por el a-quo, la cual fue oída en ambos efectos, el trece (13) de enero del mismo año; y, el Tribunal de la causa, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.

Recibida los autos por distribución en esta Alzada, en fecha veintiuno (21) de enero de dos mil catorce (2014), se le dio entrada; y se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados.

La Secretaria de este Juzgado Superior, en acta de fecha veintinueve (29) de enero de dos mil catorce (2014), dejó constancia de que durante el lapso referido, ninguna de las partes compareció a ejercer su derecho a pedir que este Tribunal se constituyera con asociados.

El día treinta (30) de enero de dos mil catorce (2014), esta Alzada fijo el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito.

En fecha siete (07) de marzo de dos mil catorce (2014), la parte actora presentó escrito de informes; y en acta del diecinueve (19) de marzo del mismo año este Tribunal dejó constancia de que la parte demandada no había presentado observaciones a los informes de su contra parte.

El día veinte (20) de marzo de dos mil catorce (2014), se fijaron sesenta (60) días continuos para dictar el fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA:

El apoderado judicial de la parte demandante, adujo en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que en fecha primero (1º) de agosto de dos mil once (2011), había celebrado en nombre de su representada en forma auténtica un contrato de opción de compra venta con el ciudadano GUISEPPE R.T.R., cuyo objeto era un inmueble propiedad de su mandante constituido por un apartamento residencial, que formaba parte del edificio RESIDENCIAS DORAL PARQUE, situado en la avenida principal de la Castellana, hoy día, avenida E.M.; entre tercera y cuarta transversal de la urbanización La Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.

Indicó que en dicha opción las partes habían convenido en la cláusula segunda, que el precio por el cual estaban dispuesto a vender era la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (bs. 2.200.000, oo), y que dicha cantidad sería cancelada en la oportunidad de protocolización del documento definitivo de compraventa, momento en el cual, manifestarían su voluntad de vender el inmueble.

Que conforme se evidenciaba de la cláusula tercera antes transcrita, las partes habían establecido que a fin de garantizar las obligaciones asumidas por el demandado en el contrato de opción cuya resolución se solicitaba, éste había entregado en la misma oportunidad en que se había suscrito la opción en calidad de arras, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000, oo), mediante cheque número 49600035 del Banco Nacional de Descuento.

Manifestó que, en la cláusula tercera del tantas veces citado contrato de opción de compra venta, se había establecido que la vigencia del la opción era de noventa (90) días constados a partir de la autenticación del mencionado documento, hecho este que había tenido lugar en fecha primero (1º) de agosto de dos mil once (2011), por lo que el treinta y uno (31) de octubre de dos mil once (2011), había vencido el lapso de vigencia de la opción.

Que no obstante lo anterior y para no causar perjuicios económicos, ni perjudicar a el opcionante; y después de innumerables conversaciones telefónicas y reuniones, había procedido a notificarle en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil doce (2012), mediante notificación extrajudicial, que le concedía una prórroga de veinte (20) días continuos.

Alegó que durante el plazo de veinte (20) días continuos contados a partir de la notificación; que su representada no había sido notificada en forma alguna de la oportunidad para la protocolización del documento de compra venta, y que, en consecuencia de ello, el incumplimiento contractual, como quedaba demostrado en autos, correspondía a el opcionante, en razón de lo cual era procedente la indemnización por daños y perjuicios establecida en el contrato.

Que de conformidad a lo establecido en la cláusula sexta del indicado contrato, en caso de que la operación de compra venta no se materializara dentro del plazo, por causas imputables a los opcionantes la cantidad entregada en arras y que ascendía a la cantidad de SEICIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000, oo), quedaría a favor de su representado como indemnización, por concepto de daños y perjuicios causados, sin que tuviera que demostrar los mismos.

Invocó que era claro que la compra venta del inmueble no se había materializado por causa imputables al demandado, ya que dentro del plazo de vigencia de la opción, ni en el lapso concedido por la propietaria en la notificación extrajudicial, no había manifestado la voluntad de comprar y vender mediante la protocolización del documento de compra venta ni había procedido al pago del precio conforme a las disposiciones contractuales.

Que igualmente se había establecido en el contrato de comodato que habían suscrito las partes, que los gastos de condominio y servicios eran por cuenta del opcionante, en virtud de que el demandado ocupaba el inmueble, en calidad de comodatario desde el día diez (10) de agosto de dos mil diez (2010); por lo que las solvencias de condominio e hidrocapital corrían por cuenta del éste; y no, del propietario, por lo que su representada había cumplido con todas las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta.

Arguyó que por tales motivos demandaba al ciudadano GUISEPPE R.T.R., para que conviniera o fuese condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

  1. - En que había incumplido con sus obligaciones contractuales de protocolizar dentro del lapso de vigencia de la opción, el documento definitivo de compra venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, así como, había incumplido con su obligación de pagar el precio del inmueble.

  2. - Que como consecuencia de ello, conviniera en disolver; y, por tanto, dejar sin efecto el contrato de opción de compra venta celebrado y otorgado por en fecha primero (1º) de agosto de dos mil once (2011).

  3. - En que la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000, oo), entregada en calidad de arras y la cual conforme a la cláusula penal, quedara a favor de su representada como indemnización por los daños y perjuicios.

    Fundamentó su demanda en los artículos 1159, 1160, 1167, 1257 y 1258, 1263 y 1264del Código Civil; y, la estimó en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00).

    ALEGATOS DE LA DEFENSORA JUDICIAL

    EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

    En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la defensora judicial designada, como punto previo, consignó telegrama enviado al demandado en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil trece (2013), a través del Instituto Postal Telegráfico, así como acuse de recibo.

    Al dar contestación al fondo de la demanda negó, rechazo y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el pretendido derecho, la demanda interpuesta contra su representado.

    Negó y rechazó que en fecha primero (1º) de agosto de dos mil once (2011), la parte actora hubiera suscrito un contrato de opción de compra venta con su defendido sobre el inmueble identificado en autos.

    Negó, rechazó y contradijo que su defendido hubiera incumplido obligación alguna como lo aseveraba la parte actora y que debiera indemnizar cantidad alguna al demandante, por concepto de por daños y perjuicios.

    Negó, rechazó y contradijo que su defendido se le hubiera pretendido realizar por la vía extrajudicial notificación alguna.

    Solicitó fuera declarada sin lugar la demanda, y fuera condenado en costas la accionante.

    Por último, rechazó la estimación de la demanda, por considerarla exagerada.

    ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

    EN SUS INFORMES ANTE ESTA ALZADA

    En su escrito de informes presentado ante esta Alzada, el apoderado judicial de la parte actora, expuso lo siguiente:

    Realizó un resumen de los hechos narrados en su libelo de demanda, de los fundamentos hechos por la defensora judicial en la contestación de la demanda, de las pruebas promovidas y evacuadas así como de la valoración dada por el a-quo; y de la sentencia apelada.

    Señaló que el Juez de la causa había incurrido en un serie de vicios tanto de forma como de fondo, los cuales lo habían llevado a declarar incorrectamente en la dispositiva, improcedente la demanda de resolución de contrato propuesta.

    Que respecto al incumplimiento de los deberes formales que había atribuido el Juez se podía delatar el vicio de incongruencia negativa omisión de pronunciamiento cuando había desacatado lo dispuesto en la norma en su artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del mismo texto legal.

    En primer lugar, de la lectura que del libelo había quedado evidenciado que uno de los alegatos esbozados por la parte actora y dirigidos a establecer el incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte del demandado, había quedado fundamentado en que se había establecido en el contrato de comodato que habían suscrito las partes, que los gastos de condominio y servicios eran por cuenta del opcionante, en virtud de que el demandado ocupaba el inmueble en calidad de comodatario desde el primero (1º) de agosto de dos mil diez (2010).

    Que en consecuencia, las solvencias de condominio, recaudo necesario para la obtención de la solvencia de hidrocapital, corrían por cuenta de él y no de la propietaria, por lo que su representada había cumplido con todas las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta; y que había sido el opcionante, quien había incumplido el contrato.

    Manifestó que en síntesis, se había alegado que al ser a cargo del demandado, el pago con causa a la deuda de condominio correspondiente la inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, la obtención de la solvencia de hidrocapital estaba supeditada a la constancia de solvencia emitida por la Junta de Condominio o la Administradora del Condominio, lo cual constituía carga del demandado.

    Que dicho argumento había sido totalmente silenciado por el Juez de la recurrida, con lo cual, había incurrido en el vicio de incongruencia negativa u omisión de pronunciamiento.

    Que ciertamente, respecto a otro error in procedendo atribuible al a-quo, era que había incurrido en el vicio de incongruencia positiva bajo la forma de extrapetita, pues, al establecer la existencia de un hecho no alegado, había incurrido en el mismo, lo cual constituía un quebrantamiento del deber formal que tenía el Juzgador de decidir respecto de solo lo alegado por las partes, ello en violación de los supuestos contemplados en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y 26 y 49 de la Constitución.

    Alegó, que el Juzgado de la causa, además y, en tercer lugar, había incurrido en el vicio de inmotivación con infracción a lo dispuestos en los artículos 12 y 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil; pues, en el contrato, se había previsto el establecimiento de las condiciones que habían de cumplirse para determinar el cumplimiento o no, por las partes contratantes de la obligación de su representada, de entregar a la demandada las solvencias y demás recaudos necesarios para el registro del documento de venta, lo cual debía ocurrir previa solicitud hecha por esta última de manera escrita y con acuse de recibo.

    Que el análisis de esta circunstancia, era de la más absoluta importancia para determinar cual de las partes había cumplido o no con sus obligaciones dentro del lapso de noventa días (90) días de vigencia de la convención; y, por tanto debía ser objeto de análisis adecuado con la debida exposición de los motivos de hecho y de derecho que justificara la conclusión a la que debió llegar el Juzgador.

    Señaló, que de esa manera, se denunciaban los errores in procedendo cometidos por el Juez en la sentencia apelada; y, al respecto citó sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha trece (13) de febrero de dos mil catorce (2014).

    Que el Juez había incurrido en silencio de prueba, pues el contrato de comodato no era entre su representada y su persona, como lo había indicado en la sentencia recurrida; que el mismo había sido suscrito por su representada y el demandado, por lo que conforme al alegato expuesto en la demanda, debía ser analizado y otorgándole pleno valor probatorio al no ser impugnado por el demandado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    Argumentó que de haber analizado el Juez ese medio de prueba instrumental, necesariamente habría llegado a la conclusión de que quedaba demostrado el hecho alegado por su representada en su libelo respecto de que estaba a cargo del demandado el pago con causa a la deuda de condominio correspondiente al inmueble objeto del contrato de opción de compra; por lo que, la obtención de la solvencia de hidrocapital estaba supeditada a la constancia de solvencia emitida por la Junta de Condominio o la Administradora, lo cual constituía una carga del demandado.

    Que de manera tal, que el Juez de la recurrida había incurrido en los vicios delatados; y había violentado su deber de decidir con apego a la verdad y a los deberes, tanto formales como de fondo, previstos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    Que el Juez había reconocido que los recaudos y solvencias debían ser entregados por su representada al demandado, a solicitud previa de éste, por escrito y con acuse de recibo, dentro del lapso de vigencia del contrato de opción; pero luego había señalado las fechas de las solvencias que se habían ofrecido al comprador mediante la notificación para el otorgamiento del documento de venta dentro del un plazo de gracia de veinte (20) días, no dentro del plazo de noventa (90) días de vigencia del contrato, señalado que dichas fechas demostraban que las referidas solvencias no estaban disponibles durante la vigencia del contrato de opción de compra.

    Arguyó, que el Juez había concluido falsamente en que dichas solvencias debieron ser entregadas al comprador dentro del lapso de noventa (90) días vigentes de la convención; o dentro de una supuesta prórroga de veinte (20) días, por lo que había obviado la necesaria condición que establecía la exigencia de la solicitud previa por parte del comprador, por escrito y con aviso de recibo, de dichos recaudos.

    Que ese tipo de vicio denominado falsa suposición y previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, era denunciable bajo la forma de casación sobre los hechos, en principio con base en el primero de los tres supuestos como una desviación ideológica.

    Indicó que la carga de demostrar el hecho de la solicitud de las solvencias y demás recaudos necesarios para el otorgamiento del documento de venta recaía en espalda de la demandada; que de igual manera, correspondía a la demandada demostrar que había obtenido la solvencia del condominio, para tramitar, a su vez, la solvencia de hidrocapital, y que no se había cumplido con esta carga y por tanto había quedado demostrado el incumplimiento por parte del demandado de sus obligaciones.

    Que en resumen, la sentencia recurrida no solo había violado el principio de exhaustividad previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que el juez debía decidir conforme a lo alegado y probado en autos, y que, en consecuencia, debía analizar cada uno de los alegatos expresados por las partes tanto en el libelo de demanda como en la contestación, adminiculando dichos alegatos con las pruebas promovidas por las partes.

    Que por ende, al decidir tomando alegatos no expresados por el demandado en su contestación, y al haber desechado desechando pruebas y violentado el derecho de su representada a demostrar en contra del alegato considerado por el Juez en su decisión y el cual no había sido alegado por la parte, se había violado el debido proceso y el derecho constitucional a la defensa de su mandante, previsto en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 49 de la Constitución.

    Manifestó que el Juez no solo había omitido pronunciamiento sobre el hecho fundamental que constituía el incumplimiento por parte del demandado, de su obligación de solicitar los recaudos necesarios para la presentación del documento definitivo de compra venta, sino que adicionalmente; y, a pesar de la buena fe de su representado de notificar extrajudicialmente al opcionante comprador de un plazo de veinte (20) días adicionales para la protocolización del referido documento definitivo, con la entrega de los recaudos que eran responsabilidad de su representada, tampoco había dado muestra de voluntad de cumplir con sus obligaciones.

    Que a todo evento; y, a fin, de evidenciar lo erróneo del argumento no alegado y en el cual el Juez había fundamentado su sentencia, consignaba cédula catastral; y solicitó se declarara con lugar la apelación; y con lugar la demandada.

    -IV-

    MOTIVACIONES PARA DECIDIR

    PUNTO PREVIO

    Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, procede esta Sentenciadora a examinar el punto previo que a continuación se indica:

    DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA OPUESTA POR EL DEFENSOR JUDICIAL

    En la oportunidad de la contestación a la demanda el defensor judicial designado abogada NORKA M. ZAMBRANO, impugnó la cuantía de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual señaló lo siguiente:

    …Ahora bien de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazo la estimación de la demanda por considerarla exagerada…

    .

    Sobre este punto, el Juzgado de la causa al momento de dictar el fallo recurrido señaló lo siguiente:

    “…DEL CUESTIONAMIENTO DE LA CUANTÍA

    La DEFENSORA AD-LITEM de la parte demandada en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN, rechazó la estimación de la cuantía al considerarla exagerada; por lo cual se hace oportuno señalar el contenido de la Sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde estableció la interpretación que debe darse al Artículo 38 del Código Adjetivo Civil, en los términos que parcialmente se extraen a continuación, cuya posición es ratificada en la actualidad:

    …c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

    .

    Al respecto se infiere que en el presente asunto, lo que se acciona es una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, donde la representación accionante la estimó en la cantidad de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.200.000,00) o su equivalente a Veinticuatro Mil Cuatrocientos Cuarenta y Cuatro Unidades Tributarias con Cuarenta y Cuatro Décimas (UT 24.444,44) a los efectos de determinar la competencia del Tribunal conforme a la situación de hecho existente; pudiendo la representación de su antagonista rechazarla, bien sea por INSUFICIENTE o EXAGERADA, pero debiendo necesariamente alegar un hecho nuevo que obligatoriamente debe ser probado en juicio y si bien la Defensora cuestionó la estimación por considerarla exagerada sin más a que ahondar al respecto, cierto es también que no alegó ni probó en autos la estimación que a su entender debía ser la cuantía del juicio, por consiguiente se tiene como IMPROCEDENTE EL CUESTIONAMIENTO HECHO y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la parte actora, y así se decide.”.

    Ahora bien, aprecia este Tribunal que en el petitorio del libelo, la parte actora estimó la demanda, en la siguiente cantidad:

    …A los efectos establecidos en los Artículos 28 y siguiente del Código de Procedimiento Civil vigente, el valor de esta demanda es por la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000, oo) por ser este el precio del inmueble establecido en el contrato de opción de compra venta. El valor establecido equivale a la VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTAS CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS CON CUARENTA Y CUATRO DECIMAS (24.444,44 U.T). Teniendo como base de calculo el valor actual de la UNIDAD TRIBUTARIA DE NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 90,00).

    Observa esta Sentenciadora que la defensora judicial de la parte demandada, en escrito de contestación a la demanda, rechazó la estimación de ésta, por exagerada, como ya fue apuntado.

    Ante ello, tenemos:

    El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone textualmente, lo siguiente:

    Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

    El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva

    Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

    .

    Ahora bien, observa este Tribunal, lo siguiente:

    Con respecto a la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al referirse al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y a las diferentes hipótesis que pueden presentarse, dejó establecido, lo siguiente:

    …El vigente C.P.C., en su artículo 38, agrega un nuevo elemento al señalar que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada…(…) conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual C.P.C.…(…) en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, el debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

    c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor. d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenido en el propio libelo de la demanda…

    (Negrillas y Subrayado de esta Alzada) (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 5 de agosto de 1997, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.. Sentencia No. 0276/ Reiterada en sentencia del 17 de febrero de 2000, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V.. No. 012)

    En igual sentido, se ha pronunciado la Sala Político Administrativa, también del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 0580 del 22 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., así:

    …la demandada expuso las razones que le asisten para rechazar la estimación de la demanda, a su juicio exagerada, alegando en este sentido que la indemnización solicitada se sustenta en una pérdida patrimonial traducida en el hecho de no haber percibido un precio anual en razón de la constitución de la servidumbre, lo cierto es que el argumento en cuestión forma parte de la resolución del fondo del asunto debatido, lo cual no puede ser analizado de manera apriorística con el solo objeto de estimar el valor de la demanda. Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hechos y de derechos improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada…considera esta Sala…, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada…

    En el presente caso, en atención a los criterios plasmados por nuestro M.T., en Salas Civil y Político Administrativa, considera esta Sentenciadora, que en los supuestos previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando el demandante estima la acción, en este caso concreto el demandado, puede dentro de los límites del precepto citado, si así lo considera, impugnarla o rechazarla, por insuficiente o exagerada; y, por el otro, alegar y probar el hecho nuevo del cual se pueda deducir, que efectivamente ésta es, exagerada o insuficiente, según sea el caso.

    En este asunto concreto, este Tribunal observa, que la parte actora como ya se dijo, estimó su demanda, en la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00); y la defensora judicial del demandado la impugnó por exagerada, pero sin alegar un hecho nuevo del cual pudiera deducirse que ciertamente era exagerada, sino que se limitó a señalar solo su exageración; por lo cual, a criterio de quien aquí decide, debe tenerse como no hecha y queda firme la estimación de la demanda efectuada por la parte actora, conforme a los criterios antes transcritos. Así se declara.

    DEL FONDO DE LA DEBATIDO

    Circunscrita como quedó la controversia en este juicio a los hechos antes indicados, pasa esta sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

    Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusiera la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., en contra del ciudadano G.R.T.R..

    El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

    “Planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, pasa a decidir el mérito de ambas causas, previa las siguientes consideraciones:

    Es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia de la OPCIÓN DE COMPRA VENTA, así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras, y así se decide.

    En cuanto a la distribución de la carga de la prueba considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:

    …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

    En aplicación analógica al criterio jurisprudencial trascrito y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, en tal sentido se debe establecer lo siguiente:

    Que ambas partes estipularon en la CLÁUSULA PRIMERA que EL OPCIONANTE ofreció comparar a LA PROPIETARIA un inmueble de la exclusiva propiedad de esta última, constituido por un Apartamento Residencial que forma parte del Edificio Residencias Doral Parque, situado en la Avenida Principal de la Castellana, hoy Avenida E.M., entre Tercera y Cuarta Transversal de la Urbanización La Castellana, Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.

    Que el precio de venta sería la cantidad de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.200.000,00), de los cuales EL OPCIONANTE, entregó en arras la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs.F 600.000,00), imputable al precio si dentro del lapso de vigencia, es decir, noventa (90) días contados a partir de la autenticación del referido contrato, se perfeccionaba el contrato de compraventa definitivo.

    Que LA PROPIETARIA, se obligaba a entregar a EL OPCIONANTE la documentación requerida para la venta definitiva, dentro de los quince (15) días siguientes a la solicitud que le hiciere EL OPCIONANTE por escrito y con acuse de recibo.

    Que en CLÁUSULA SEXTA se estableció que si la venta definitiva no operaba por causas imputables a EL OPCIONANTE, la cantidad dada en arras quedaría a favor de LA PROPIETARIA por concepto de daños y perjuicios y si por el contrario la protocolización no se llevaba a cabo por causas imputables a LA PROPIETARIA, esta debía devolver de manera inmediata a EL OPCIONANTE la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700.000,00), recibida en arras, mas la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.F 700.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados, sin que tuviese que demostrar tales daños.

    En este sentido, tenemos que la vigencia del contrato accionado, comenzaría a regir a partir de la fecha en que se procediera a su autenticación, lo cual tuvo lugar en fecha 01 de Agosto de 2011, tal como se verificó y valoró anteriormente, por lo que se tiene que dicho contrato feneció en fecha 30 de Octubre de 2011, y así se decide.

    Así las cosas y conforme a la CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO, si bien se observa que la PROPIETARIA VENDEDORA se obligó a entregar al OPCIONANTE COMPRADOR los recibos correspondientes debidamente cancelados por concepto de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales, así como los documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo dentro de los quince (15) días siguientes a la solicitud que efectúe OPCIONANTE COMPRADOR en forma escrita y con acuse de recibo de los recaudos necesarios, en ocasión que los contratos son ley entre las partes y que a la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador, conforme el postulado contenido en el Artículo 4 del Código Civil, cierto es también que de las pruebas traídas a los autos por la propia Empresa actora obran en su contra, ya que de ellas se evidencia que la CÉDULA CATASTRAL, el CERTIFICADO DE SOLVENCIA y el REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL inherentes al bien de autos, fueron emitidos en fechas 09 de Enero de 2012, el primero (1º) y en fecha 07 de Marzo de 2012, los dos (2) últimos, entendiéndose de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.394 del Código Sustantivo Civil, que los mismos no se encontraban disponibles para la fecha de vigencia del contrato que pretende resolver, incumpliendo así con la parte in fine del Artículo 1.495 eiusdem, el cual comprende la obligación por parte del vendedor de entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida al tiempo de la negociación, tomando en consideración que el lapso de noventa (90) días de su vigencia culminó concretamente en fecha 30 de Octubre de 2011, aunado a que si bien a través de la NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada a pedimento de la parte actora en fecha 22 de Marzo de 2012, donde pone a disposición del comprador la CÉDULA CATASTRAL, el CERTIFICADO DE SOLVENCIA DEL DERECHO DE FRENTE, el REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL, la PLANILLA 33 y adicionalmente otorgándole un plazo de Veinte (20) días para la protocolización definitiva del contrato de venta, también es cierto que tal lapso de prórroga debió otorgarla inmediatamente después del primero de los referidos lapsos, con todas las solvencias y demás recaudos vigentes para el primer período, puesto que de lo contrario con dicha actuación lo que se pretende es justificar la extemporaneidad en la obtención de dichos documentos, por consiguiente mal puede pretender la parte actora la resolución del contrato de marras en esos términos y menos atribuirle un incumplimiento a su contraparte, cuando tal incumplimiento por imperativo de Ley, obviamente es a tal Empresa imputable, y así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.

    En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

    Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los Órganos Jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

    Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho en un Estado Social, Democrático y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a las anteriores consideraciones, forzoso es DECLARAR SIN LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OCIÓN DE COMPRA VENTA opuesta, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente lo determina éste Operador de Justicia.

    DE LA DISPOSITIVA

    En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

    PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentada por la Empresa INVERSIONES SUSYFER, C.A. contra el ciudadano G.R.T.R., ambas partes identificadas ampliamente en el encabezamiento de esta decisión; ya que el incumplimiento que alega la parte actora es a ella imputable al no tener disponibles para la fecha de la negociación la CÉDULA CATASTRAL, el CERTIFICADO DE SOLVENCIA y el REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL inherentes al bien de autos, puesto que estos fueron emitidos en fechas 09 de Enero de 2012, el primero (1º) y en fecha 07 de Marzo de 2012, los dos (2) últimos, violentando lo establecido en los Artículos 1.394 y 1.495 del Código Sustantivo Civil, los cuales comprenden la obligación por parte del vendedor de la disponibilidad para la entregar los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la cosa vendida al tiempo de la negociación dada la naturaleza del thema decidendum, conforme las determinaciones establecidas Ut Supra.

    SEGUNDO: SE CONDENA en COSTAS a la parte accionante de conformidad con el Artículo 274 del Código Adjetivo Civil…

    Ante ello, el Tribunal observa:

    En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente:

    Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

    .

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

    Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

    El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones.

    En el presente caso tenemos que la parte actora ha demandado la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandada dentro del lapso establecido de vigencia del contrato noventa (90) días continuos, ni dentro de la prórroga concedida de veinte (20) días continuos, con su obligación de presentar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente; ni haberlo notificado tampoco de dicha protocolización tal como había sido establecido en el contrato; así como con su obligación de pagar el precio definitivo del inmueble. En consecuencia de ello, solicitó la resolución del contrato de opción de compra venta; y, que quedara a su favor la cantidad dada como parte del precio, por cláusula penal como indemnización de los daños y perjuicios que el demandado le hubiera causado, por su incumplimiento.

    El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

    Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

    La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.

    A este respecto, el Tribunal observa:

    En el presente caso, se aprecia que los demandantes, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañaron a su libelo, los siguientes documentos:

  4. - Contrato de opción de compra-venta suscrito entre el ciudadanos G.D.S.C., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., y el ciudadano G.R.T.R., autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha primero (1) de agosto de dos mil once (2011), bajo el No. 17, Tomo 47, de los libros respectivos; con el fin de demostrar la existencia de dicho acuerdo, el objeto de dicha opción, la identificación completa del inmueble objeto de la opción de venta, el precio de venta del inmueble.

    El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que la hoy demandante suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano G.R.T.R., por un inmueble constituido por un apartamento residencial identificado con el Número y letra UNO-A (Nº 1-A), del edificio Residencias Doral Parque, situado en la avenida Principal de la Castellana, hoy avenida E.M., entre tercera y Cuarta transversal de la urbanización La Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda; que la demandante se obligó a vender dicho inmueble por el precio de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,oo), el cual sería cancelado por el demandado en la oportunidad de protocolización del documento definitivo del documento de compra venta, momento en el cual la vendedora manifestaría su voluntad de vender el inmueble y el comprador manifestaría; que el demandante entregó a la vendedora en calidad de arras la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), cantidad que quedaría en garantía dentro del lapso de vigencia del contrato o de su prorroga, la cual sería descontada del precio de venta si dentro del lapso fijado se perfeccionaba el contrato de compra venta.

    Que el plazo establecido para cumplir con la opción de compra venta fue de noventa (90) días continuos, a partir de la fecha de autenticación de dicho documento; y vencido el lapso quedaría sin efecto la opción siendo aplicable solo la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento.

    Que la demandante se comprometió hacer entrega dentro de los quince (15) días siguientes a la solicitud que le efectuara el comprador en forma escrita y con acuse de recibo de los recaudos necesarios; que fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte de la optante como de la propietaria de no llevarse a cabo la operación definitiva de compra venta que la cantidad recibida en aras quedaría en manos del la propietaria; y en caso contrario, si la causa era imputable a la vendedora esta debería devolver la cantidad dada en aras, más la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo), por concepto de daños y perjuicios causados. Así se decide.

  5. -Copia certificada de notificación judicial solicitada por el ciudadano G.D.S.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora INVERSIONES SUSYFER C.A., ante Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, practicada en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil doce (2012), en la avenida principal de la Castellana, entre tercera y cuarta transversal, edificio Residencias Doral parque, apartamento 1-, La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda; a los efectos de demostrar que su representada había cumplido con la obligaciones derivadas del contrato de opción de compra venta, al punto de que había procedido a notificar y participar al demandado que se tenían a su disposición todos los documentos requeridos por el Registrador Inmobiliario para proceder a la presentación del documento definitivo de compra venta por ante el Registro correspondiente.

    En dicho medio probatorio se dejó constancia, entre otros aspectos, de lo siguiente:

    En el día de hoy, (22) de marzo de dos mil doce (2012), siendo las 03:00 p.m., el día y hora fijada para la presente actuación, la Notaría se traslado y constituye en la dirección indicada UT SUPRA, con el propósito de practicar NOTIFICACIÓN al ciudadano GUISEPPE R.T.R., titular de la cédula de identidad Nº V-10.331.309, todo de conformidad con el contenido en el artículo 75 de la LEY DE REGISTRO Y DEL NOTARIADO, según ut supra identificado, procediéndose en presencia del Abogado G.D.S.G., a solicitar al ciudadano GUISEPPE R.T.R., ambos anteriormente identificados, a quien formalmente se le puso de manifiesto, el contenido del escrito que antecede y posteriormente a su lectura, procedió a recibirlo en original con copia simple de los recaudos descritos en el mismos, suscribiéndolo con su firma al pie del instrumento….

    El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere a que el demandado fue debidamente notificado en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil doce (2012), de que nunca había solicitado a la parte actora dentro del plazo establecido en el contrato los documentos o recaudos para la protocolización del documento definitivo; que la parte actora tenía su disposición la cédula catastral, solvencia de derecho de frente, Rif, actualizado forma 33, las cuales le fueron entregadas en ese acto y de necesitar otro documento adicional debía hacerlo por escrito; que de acuerdo al contrato de comodato suscrito entre las partes la obtención de la solvencia de hidrocapital era por su cuenta; que el pago de la venta debía efectuarse el día de la protocolización del documento definitiva; que habiendo vencido el plazo establecido sin haber cumplido con su obligación en aras de no causar perjuicio alguno se le concedía un plazo de veinte (20) días continuos contados a partir de la fecha de la notificación para que procediera a presentar el documento definitivo de venta y notificar a la parte actora de la fecha de la protocolización; que en caso de incumplimiento procedería a favor de la actora la cláusula penal y estaba obligado a hacer entrega del bien inmueble. Así se establece.

  6. - Original de contrato de comodato privado suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., y el ciudadano G.R.T.R., de fecha diez (10) de agosto de dos mil diez (2010), a los efectos de demostrar que el demandado estaba en posesión del inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende; y, que los pagos correspondientes a condominio eran responsabilidad del demandado, por lo que la solvencia de condominio y de hidrocapital era una carga del demandado.

    En lo que respecta a este documento privado, al no haber sido desconocido por la contra parte en su oportunidad legal, este Tribunal, lo da por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que el demandado estaba en posesión del inmueble vendido desde el día diez (10) de agosto de dos mil diez (2010), en calidad de comodatario a pesar de no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se decide.

    Abierto el lapso probatorio la parte actora promovió los siguientes medios de prueba:

    a.- Copia simple de documento de compra venta suscrito por la sociedad mercantil CONNERY INVESTMENTS, INC, y la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao en fecha doce (12) de febrero de dos mil cuatro (2004), bajo el Nº 37, Tomo 10, Protocolo Primero; y copia simple de finiquito de hipoteca autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda bajo el día tres (3) de abril de dos mil siete (2007), bajo el Nº 55, Tomo 138, y debidamente registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda quedado anotado bajo el Nº 44, Tomo 1, protocolo primero; a los efectos de demostrar su derecho de propiedad y que no pesaba gravamen alguno sobre el bien identificado en autos.

    Las reproducciones fotostáticas que anteceden, son copias de documentos públicos. Las mismas, no fueron impugnadas por la parte contra la cual fueron opuestas, en la oportunidad legal correspondiente; razón por la cual, este Juzgado Superior, tiene tales reproducciones como fidedignas, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; les atribuye el valor probatorio que la ley le confiere a los documentos públicos, a tenor de lo pautado en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, por ende, los considera demostrativos de que, la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER, C.A., parte demandante en este proceso, es la propietaria del bien inmueble, objeto del contrato descrito precedentemente; y, que fue liberada la hipoteca que pesaba sobre dicho bien, a pesar no ser un hecho controvertido en la presente causa. Así se decide.

    b.- Planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, Nº 00041507, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); Cédula Catastral Nº 12-022246, emitida por la Alcaldía del Municipio Chacao, Dirección de Catastro Municipal; certificado de solvencia emitido por la Dirección de Administración Tributaria Gerencia de Inmuebles y Actividades Temporales del Municipio Chacao; y, registro de información fiscal Nº J-30046090-8 a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER, C.A., a los efectos de demostrar que había cumplido con sus obligaciones derivadas de la opción de compra venta.

    En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que los documentos antes señalados constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que dichos documentos fueron expedidos antes de que la parte actora concediera la prórroga de los veinte (20) días continuos a la parte demandada, cumpliendo de esa forma la demandante con sus obligaciones de tramitar las solvencias. Así se decide.

    La parte actora en la oportunidad de consignar su escrito de informes ante esta Alzada promovió Cédula Catastral 11-035690, de fecha (10) de enero de dos mil once (2011), a los efectos de demostrar que el inmueble para esa fecha ya estaba registrado; y, para el año 2012, momento en el cual se había notificado el plazo concedido a el opcionante para la protocolización del documento definitivo se requería la correspondiente solvencia de ese año.

    En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que el documento antes señalado constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que fue expedida (10) de enero de dos mil once (2011). Así se decide.

    Analizados como han sido los medios de pruebas aportados al proceso, a juicio de quien aquí decide, han quedado demostrados los siguientes hechos:

    Que la Sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A, hoy demandante, suscribió contrato de opción de compra venta con el ciudadano G.R.T.R., por un inmueble constituido por un apartamento residencial identificado con el Número y letra UNO-A (Nº 1-A), del edificio Residencias Doral Parque, situado en la avenida Principal de la Castellana, hoy, avenida E.M., entre tercera y Cuarta transversal de la urbanización La Castellana, jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.

    Que la demandante se obligó a vender dicho inmueble por el precio de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,oo), el cual sería cancelado por el demandado en la oportunidad de protocolización del documento definitivo del documento de compra venta, momento en el cual, la vendedora manifestaría su voluntad de vender el inmueble y el comprador manifestaría su voluntad de comprarlo pagando el precio.

    Que el demandante entregó a la vendedora en calidad de arras la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), cantidad que quedaría en garantía dentro del lapso de vigencia del contrato o de su prórroga, la cual sería descontada del precio de venta si dentro del lapso fijado se perfeccionaba el contrato de compra venta.

    Que el plazo establecido para cumplir con la opción de compra venta fue de noventa (90) días continuos, a partir de la fecha de autenticación de dicho documento; y vencido el lapso quedaría sin efecto la opción siendo aplicable solo la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento.

    Que la demandante se comprometió hacer entrega dentro de los quince (15) días siguientes a la solicitud que le efectuara el comprador en forma escrita y con acuse de recibo de los recaudos necesarios.

    Que fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte de la optante, como de la propietaria, de no llevarse a cabo la operación definitiva de compra venta, que la cantidad recibida en aras quedaría en manos de la propietaria; y en caso contrario, si la causa era imputable a la vendedora, esta debería devolver la cantidad dada en arras, más la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000, oo), por concepto de daños y perjuicios causados. Así se decide.

    Que fue establecido en el contrato una penalización en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

    Que la vendedora le notificó al comprador que nunca le habían sido solicitados, dentro del plazo establecido, los documentos o recaudos necesarios para la firma del contrato definitivo de compra venta tal como había sido pactado en la cláusula tercera del contrata de opción de compra venta.

    Que la vendedora, le notificó al comprador que una vez vencido el lapso establecido en el contrato de opción de compra venta de noventa días (90), le concedía veinte (20) días continuos de prórroga, a los efectos de que presentara ante el registro correspondiente el documento definitivo de compra venta, lo cual le debía ser notificado.

    Que la vendedora, a través de la notificación judicial le hizo entrega al comprador en copia los recaudos disponibles referidos a la cédula catastral, solvencia de derecho de frente, RIF actualizado, forma 33, y copia de la cédula del apoderado.

    Ahora bien, en el presente caso, la parte actora alegó la falta de cumplimiento de la parte demandada, al no haber cumplido la parte demandada, dentro del lapso establecido de vigencia del contrato noventa (90) días continuos, ni dentro de la prórroga concedida de veinte (20) días continuos, con su obligación de presentar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente; ni haberlo notificado tampoco de dicha protocolización, tal como había sido establecido en el contrato; así como con su obligación de pagar el precio definitivo del inmueble.

    De la redacción del artículo 1.167 del Código Civil, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

    En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrada, la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar la cláusula cuarta del contrato cuya resolución se demanda, la cual es del tenor siguiente:

    …CUARTA: LA PROPIETARIA garantiza a EL OPCIONANTE que el inmueble objeto de la presente opción de compra venta, esta libre de gravámenes, y nada adeudará por concepto de impuestos Nacionales, Estadales o Municipales, y a tales efectos entregará a EL OPCIONANTE los recibos correspondientes cancelados, así mismo se obliga a entregar los documentos requeridos para la protocolización del documento definitivo dentro de los QUINCE (15) días siguientes a la solicitud que efectué EL OPCIONANTE en forma escrita y con acuse de recibo de los recaudos necesarios…

    .

    En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió únicamente a que nunca fue requerido por parte del demandante a la actora dentro del lapso establecido en el contrato la documentación necesaria para la firma del documento de forma escrita, como había sido plasmado en el contrato; y que luego de haberle concedido la parte demandante al demandado una prórroga de veinte (20) días, de la cual fue debidamente notificado; y donde le había sido entregada en copia la documentación necesario, el demandado nunca había notificado a la demandante de la firma del documento definitivo, incumplimiento de esa forma con su obligación de presentar el documento de compra venta ante el registro correspondiente.

    Ahora bien, como ya se dijo, habiendo quedado demostrado que el día treinta y uno (31) de octubre de dos mil once (2011), se vencieron los noventa días (90) días consecutivos, que acordaron las partes para el otorgamiento del documento definitivo. No obstante ello, debe destacarse que, también quedó demostrado en este caso, que la parte demandante concedió prórroga de veinte (20) días continuos a la parte demandada en fecha veintidós (22) de marzo de dos mil doce (2012), la cual fue debidamente notificada al demandado a los efectos de llevar a cabo la firma del documento definitivo, la cual venció el día once (11) de abril de dos mil doce (2012), sin que el demandado notificara de forma alguna a la demandante de la firma del documento definitivo de venta, ni del requerimiento de los documentos necesarios para llevarse a efecto dicha venta definitiva, lo cual, demuestra el incumplimiento del demandado a lo previsto en las cláusulas tercera y cuarta, del contrato que fue lo que dio origen a que el documento definitivo no pudiera otorgarse dentro del plazo convenido. En efecto, no existe medio probatorio alguno promovido por el demandado que demuestre haber cumplido con su obligación de presentar ante el registro correspondiente el documento definitivo de venta. Así se decide.

    En consecuencia, es forzoso para esta sentenciadora, declarar procedente la pretensión que da inicio a estas actuaciones, de resolución de contrato de opción de compra venta. Así se decide.

    DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

    En ese sentido, se aprecia que la parte actora solicitó en el particular tercero del petitorio, lo siguiente: “…TERCERO: En que la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (bs. 600.000,oo), entregada en calidad de arras, y la cual conforme a la cláusula penal, queda a favor de mi representada como indemnización de daños y perjuicios causados”.

    Ante ello, tenemos:

    Establece el artículo 1257 el Código Civil, lo siguiente:

    Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

    .

    Por otro lado, señala el artículo 1.258 del Código Civil, lo siguiente:

    Artículo 1.258.- la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

    El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si no la hubiera estipulado por el simple retardo

    .

    En el caso bajo análisis, las partes establecieron en el contrato cuya resolución se demanda, en su cláusula sexta lo siguiente:

    …SEXTA: Se establece de mutuo acuerdo que en caso de que por causa imputables a EL OPCIONANTE la operación definitiva de compra venta del inmueble no se lleve a efecto dentro del plazo y condiciones estipuladas en este documento, de la cantidad recibida en calidad de arras por LA PROPIETARIA retendrá la totalidad de la cantidad entregada en arras, como indemnización por concepto de daños y perjuicios causados, sin que éste tenga que demostrar tales daños y perjuicios. Si por el contrario la operación definitiva de compra venta del inmueble no se efectuaré dentro del plazo y condiciones estipuladas en este documento por causa imputables a LA PROPIETARIA estos deberán devolver de manera inmediata a EL OPCIONANTE la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo) recibida como arras o garantías, según lo establecido en la cláusula segunda, más la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo) por concepto de daños y perjuicios causados, sin que éste tenga que mostrar tales daños y perjuicios…

    Ahora bien, de acuerdo con el texto transcrito de la cláusula sexta del documento acompañado como fundamento de la acción, se estableció expresamente la indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de alguna de la partes, en este caso especifico, en el caso de incumplimiento de la parte opcionante se estableció que la propietaria quedaría con la cantidad dada en arras, es decir, la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), por concepto de daños y perjuicios; por lo que, considera, quien aquí decide, que habiendo quedado demostrado en los autos, el incumplimiento de la obligación principal, del demandado, es decir, no habiendo presentado el documento definitivo de venta ante el registro correspondiente, ni habiendo notificado a la parte actora sobre el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble identificado en autos, es forzoso declarar PROCEDENTE los daños y perjuicios derivados de la cláusula penal, solicitados por la parte actora. Así se decide.

    En consecuencia, de lo antes expuesto, debe ser declarada con lugar la apelación interpuesta por la parte actora; y debe ser revocado el fallo apelado. Así se establece.

    DISPOSITIVO

    Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Se tiene como no hecha la impugnación de la cuantía realizada por la defensora judicial de la parte demandada; y queda firme la estimación de la demanda efectuada por la parte actora, conforme a los criterios señalados en el cuerpo de este fallo.

SEGUNDO

CON LUGAR la apelación interpuesta por diligencia de fecha siete (7) de enero de dos mil catorce (2014), por el abogado G.D.S., en su condición de apoderado judicial de la parte actora sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., en contra de la decisión pronunciada el dieciséis (16) de diciembre de dos mil trece (2013), por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda MODIFICADA la decisión recurrida con la motivación expuesta en el presente fallo.

TERCERO

CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., en contra del ciudadano G.R.T.R..

CUARTO

RESUELTO el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha primero (1º) de de agosto de dos mil once (2011), por la sociedad mercantil INVERSIONES SUSYFER C.A., con el ciudadano G.R.T.R., autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito capital, bajo el N° 17, Tomo 47 de los libros llevados por esa Notaria.

QUINTO

PROCEDENTE la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS Y CLÁUSULA PENAL solicitada por la parte actora. En consecuencia queda a favor de la parte actora la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00), dada en arras por el demandada ciudadano G.R.T.R., al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta.

SEXTO

Se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes abril del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las once horas y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ