Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Catorce (14) de M.d.D.M.N. (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AH13-R-2008-000046

ASUNTO ANTIGUO: 2008-32.369.

(Materia Civil-Recurso)

Fuera de Lapso.

Vistos

sin Informes.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSIONES TRES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de Junio de 1971, bajo el Número 18, Tomo 63-A., cuya última modificación estatutaria fue el día 14 de Junio de 2006, bajo el Número 1, Tomo 114-A-Sgdo., representada por su Director Gerente ciudadano M.Q.U., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-1.715.511.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos S.H., I.B.L. y M.T.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 6.277, 55.638 y 36.229, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano L.R.A.G., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.276.991.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas I.C.F. y M.E.O.D.G., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Números 3.735 y 13.400, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL PROVENIENTE DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS

Se inició originalmente el presente juicio, por libelo de demanda de cumplimiento de transacción extrajudicial proveniente de un contrato de arrendamiento, presentado en fecha 15 de Abril de 2008, por la Empresa INVERSIONES TRES, C.A., a través de su apoderada judicial abogada I.B.L., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, contra el ciudadano L.R.A.G., por presunto incumplimiento en la entrega del inmueble alquilado al vencimiento del término acordado mediante la citada transacción.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 24 de Abril de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación personal que de él se hiciere.

En fecha 05 de Mayo de 2008, la apoderada de la parte accionante consignó los fotostátos relativos para la elaboración de la compulsa respectiva, la cual fue librada en fecha 06 de ese mismo mes y año.

En fecha 19 de Mayo de 2008, la representación actora puso a disposición del ciudadano M.H., en su condición de Alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio J.M.V., los emolumentos para la practica de la citación en comento, quien, previa constancia de haberlos recibido, dio cuenta en fecha 07 de Julio de 2008, de haberla hecho efectiva, consignando el recibo debidamente firmado a los fines de ley.

En fecha 10 de Julio de 2008, la co-apoderada de la parte accionada presentó escrito donde impugnó la cuantía, dio contestación a la demanda intentada en contra de su representado, y consignó poder.

Durante el lapso probatorio respetivo sólo las apoderadas judiciales de la parte actora promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a favor de su poderdante, siendo providenciadas las mismas dentro de su oportunidad legal.

En fecha 07 de Agosto de 2008, el Tribunal A Quo dejó constancia de haber vencido el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 eiusdem, a partir de la referida fecha inclusive.

En fecha 11 de Agosto de 2008, la representación demandada presentó escrito donde promovió pruebas a favor de su mandante.

En fecha 12 de Agosto de 2008, el citado Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la impugnación de la cuantía opuesta por la representación demandada y con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de transacción.

En fecha 25 de Septiembre de 2008, la abogada de la parte demandada apeló de la sentencia ante el a quo, y en esa misma fecha el alguacil adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio, dejó constancia de haber entregado el Oficio Nº 346-08, ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, relativa a la prueba de informes promovida por la representación actora.

En fecha 23 de Octubre de 2008, fue oído en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, recibiéndolo en fecha 12 de Noviembre de 2008 y ese mismo día, previo el abocamiento respectivo, fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a tal providencia para dictar sentencia.

Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal que estipula el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 6.- No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, …

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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (…) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año….

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar las apoderadas judiciales de la parte actora alegaron que en fecha 18 de Septiembre de 2003, la Sociedad Mercantil INVERSIONES TRES, C.A., celebró con el ciudadano L.R.A.G., un contrato de arrendamiento autenticado sobre el Apartamento distinguido con el Nº 3-1, ubicado en las Residencias Las Taparitas, Calle San Camilo, Urbanización Las Palmas, Municipio Libertador, Caracas.

Invocaron igualmente que en la Cláusula Cuarta del referido contrato se estipuló su duración por el término de un (1) año fijo, contado a partir del día 12 de Septiembre de 2003, prorrogable por períodos iguales, siempre que su representada accediera a prorrogarlo.

Señalaron de la misma manera dichas apoderadas judiciales que su representada convino en prorrogar dicho contrato por períodos fijos de un (1) año durante el lapso contado desde el día 12 de septiembre de 2004 hasta el día 12 de Septiembre de 2005, y que en fecha 10 de Julio de 2006, le notificó al arrendatario a través del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, sobre la no prorroga del mismo al día 12 de Septiembre de 2006, fecha a partir de la cual comenzaría a transcurrir el lapso de la prórroga lega de un (1) año contenida en el literal b) del Artículo 38 de la Ley Especial, debiendo entregar el inmueble al vencimiento de esta última.

Señalaron del mismo modo que habiendo transcurrido en su totalidad el lapso de la prórroga legal en comento el inquilino no cumplió con su obligación de entregar el referido inmueble y que por ello ambas partes en fecha 08 de Noviembre de 2007, suscribieron de común y amistoso acuerdo transacción extrajudicial ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 44, Tomo 190 de los libros respectivos, donde manifestaron que se encontraban en conversaciones para que el inquilino pudiera adquirir en propiedad el bien en cuestión, conviniendo igualmente según las Cláusulas Segunda y Quinta que se difería tal entrega para el día 12 de Febrero de 2008, si él no llegase a adquirirlo.

Así las cosas expresaron que vencido el término establecido en la transacción sin que el inquilino adquiera el inmueble y sin que hiciera la entrega efectiva del mismo en las buenas condiciones que lo recibió, completamente solvente en sus servicios públicos, definen que la demanda tiene por objeto el cumplimiento de la transacción en referencia.

Fundamentan la acción en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.595 del Código Civil Venezolano en concordancia con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Concluyen aduciendo que por todas las razones de hecho y los fundamentos de derecho, es por lo que acuden a demandar, como en efecto lo hicieron, al ciudadano L.R.A.G., up supra identificado, para que conviniera o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el cumplimiento de la transacción extrajudicial suscrita en fecha 08 de Noviembre de 2007, ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 44, Tomo 190 de los libros respectivos, por haberse vencido el plazo de diferimiento de entrega del inmueble de marras identificado Up Supra, el día 12 de Febrero de 2008; y en consecuencia se decrete su entrega en las misma buenas condiciones en que le fue arrendado y solvente en los servicios de luz, teléfono y gas; SEGUNDO: Se reservaron, en nombre de su representada, el derecho de demandar daños y perjuicios; TERCERO: A pagar las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados.

Se reservaron el derecho de solicitar cualquier medida cautelar en caso de ser necesario. Señalaron la dirección del demandado a los fines de la práctica de la citación del mismo e indicaron el domicilio procesal de su mandante.

Estimaron la acción en la cantidad de Cuatro Mil Setecientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs.F 4.752,oo) y por último pidieron que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 10 de Julio de 2008, la abogada M.E.O.d.G., en su carácter de apoderada de la parte accionada, presentó escrito donde, en primer lugar impugnó la cuantía de la demanda y en segundo lugar rechazó la pretensión en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos por no ser ciertos y el derecho por no ser aplicable.

Expresa que en efecto no se trata en el presente caso de la continuación o validez de un arrendamiento, sino de un contrato de arrendamiento, cuya duración había sido convenida entre las partes hasta el día 12 de Febrero de 2006, correspondiéndole una prórroga legal de un (1) año que vencía el día 12 de septiembre de 2007, pero que una vez que llegó este día al arrendatario se le dejó en posesión del inmueble ya que fue el día 08 de Noviembre de 2008, cuando se firmó la transacción que sirve de fundamento a la presente demanda, cuando se le dio verdadero término a la relación inquilinaria.

Señala tal representación que no puede pretender la parte actora, utilizando en el cuerpo de la transacción en comento argumentos tales como que las partes de común acuerdo aceptan que el contrato finalizó el día 12 de Septiembre de 2007, y que a su conveniencia se establezca una fecha distinta a la verdadera como de terminación del arrendamiento ya que la materia arrendaticia es de orden público que no pueden relajarse ni renunciarse sus disposiciones por convenios entre particulares.

Sostiene que no es cierto, como lo pretende la parte demandante, que esté vencido el plazo para la entrega del apartamento, que en su pretensión retrotrae al día 12 de Septiembre de 2007, ya que si se analiza con detenimiento el contenido de las Cláusulas Primera y Segunda del contrato de transacción, observa que según la Primera expresa que el plazo para la suscripción del compromiso de Opción de Compra-Venta es de un máximo de quince (15) días después de notariado el referido documento, a saber el día 08 de Noviembre de 2007, y que en caso de no perfeccionarse tal opción el propietario quedará en libertad de disponer del inmueble para su venta y que quedan en vigencia las demás cláusulas, compromisos y obligaciones que se reproducen en ese documento.

Aduce que en la Cláusula Segunda se establece que el arrendatario solicita al propietario le conceda un plazo de gracia de ciento cincuenta (150) días continuos para diferir la obligación de entregar el apartamento de marras, por vencimiento de la prórroga legal, contados desde el día 12 de Septiembre de 2007 hasta el día 12 de Febrero de 2008, libre de personas, bienes, en perfecto estado de conservación, en óptimas condiciones de aseo y pintura; que el arrendatario declara que el plazo solicitado es con el fin de de poder opcionar en compra venta del inmueble en comento obligándose a entregarlo de manera inmediata si al vencimiento del citado plazo de gracia no lo hubiere adquirido obligándose a pagarle al propietario la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50.oo) según la reconversión monetaria actual, diarios por cada día de retraso en la entrega.

De lo anterior expone que concatenando ambas cláusulas, llega a la conclusión de que el plazo de quince (15) días estipulado para la suscripción de la opción de compra, debe contarse a partir del día 08 de Noviembre de 2007, fecha en la cual se dio por terminado el arrendamiento, venciendo en fecha 23 de ese mismo mes y año, y que como en la Cláusula Segunda el arrendatario le solicitó al propietario el plazo de gracia de ciento cincuenta (150) días para diferir la obligación de entregar el apartamento de marras, el plazo de gracia debe computarse a partir del día 24 de Noviembre de 2007, en caso de no adquirir tal propiedad, venciendo dichos días en fecha 18 de Abril de 2008, de lo cual ella infiere que al intentarse la demanda en fecha 15 de Abril de 2008, no había vencido el plazo de gracia convenido por lo cual debe declararse sin lugar la misma y así expresamente lo solicita.

En este orden estableció el domicilio procesal de su mandante; solicitó que la contestación fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y debidamente apreciada en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, incluyendo costas, costos los honorarios que correspondan; y concluyen reservándose expresamente su mandante el derecho de ejercer las acciones civiles, administrativas y de cualquier otra índole que puedan corresponder con la presente acción.

Planteados como han sido los hechos de la controversia, este Órgano Jurisdiccional, pasa a analizar y resolver la defensa jurídica previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo pautado en el Artículo 35 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al respecto observa:

DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Igualmente en el escrito de contestación a la demanda, la representación de la parte accionada rechazó la estimación de la cuantía de la demanda al considerar que la misma no encuadra en el supuesto del Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, ya que el supuesto de hecho que llevó a la parte actora a estimar la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Setecientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs.F 4.752,oo) no ha sido razonado, ignorando cómo logró ese valor, por cuanto la presente acción trata de una transacción que puso fin a un arriendo donde se abrió la posibilidad de vender y comprar respectivamente el inmueble de marras, y que si bien mediante ese documento se fundamenta la pretensión, la demanda debe estimarse en la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.F 140.000,oo), por la cual se estuvo negociando; solicitando en consecuencia la reposición de la causa al estado de que sea sometido su conocimiento al Juez competente por la cuantía, de lo cual se observa:

Sobre este particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, y ratificada en la actualidad, estableció:

“…Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demandan el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé: “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”. Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente: “por consiguiente y en aplicación a lo antes expuestos en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. B) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. C) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. …”

Con vista al citado criterio jurisprudencial y en aplicación analógica al punto bajo estudio, se puede inferir que, en el presente caso lo que se acciona es el reconocimiento de un derecho, el cual a decir de la parte actora, deviene de una relación arrendaticia, fundado en una transacción donde se propuso la opción de venta del inmueble alquilado condicionando la entrega si vencido el término para ello no se configuraba tal opción, de allí que, la demanda por ser apreciable en dinero las abogadas actoras la estimaron en la cantidad de Cuatro Mil Setecientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs.F 4.752,oo) para determinar la cuantía, siendo aplicable en consecuencia, la impugnación dispuesta en el Artículo 38 del Código Adjetivo; sin embargo se observa que la representación demandada, si bien rechazó la estimación y propuso una nueva que, a su entender, debe regir la pretensión, no invocó en forma expresa si fue por considerarla reducida o exagerada, tal como el Código lo limita a esa oposición, ni logró probar en autos el hecho nuevo alegado que pudiera haber desvirtuado la que cuestiona en este juicio, por lo tanto, se tiene como no hecha oposición alguna conforme lo determinó la jurisprudencia señalada Up Supra; produciendo en consecuencia una declaratoria de improcedencia de la impugnación opuesta por la referida representación judicial, y consecuencialmente, queda firme la estimación opuesta por la representación accionante, en atención a lo dispuesto en el Artículo 33 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

Resuelto como ha sido el punto anterior pasa este Órgano Jurisdiccional a verificar previo al fondo si el contrato de arrendamiento bajo estudio se encuentra o no vigente en el tiempo, de lo cual observa:

DE LA TEMPORALIDAD CONTRACTUAL

De autos se evidencia que la parte actora pretende por vía jurisdiccional se le de cumplimiento a la transacción extrajudicial que deviene de un contrato de arrendamiento, ya que había vencido su término para la entrega del inmueble de marras; alegato que fue cuestionado por la representación demandada al sostener, entre otras defensas, que no está vencido el plazo para la entrega del mismo en atención a las Cláusulas Primera y Segunda del contrato de transacción, puesto que si la Primera da un plazo de quince (15) días para la suscripción del compromiso de Opción de Compra-Venta, el lapso de gracias de los cientos cincuenta (150) para diferir la obligación de entregar el apartamento de marras, debe computarse a partir del día 24 de Noviembre de 2007, aunado a que no puede pretender la parte actora, utilizando en el cuerpo de la transacción en comento argumentos tales como que las partes de común acuerdo aceptan que el contrato finalizó el día 12 de Septiembre de 2007, y que a su conveniencia se establezca una fecha distinta a la verdadera como de terminación del arrendamiento ya que la materia arrendaticia es de orden público que no pueden relajarse ni renunciarse sus disposiciones por convenios entre particulares.

De lo anterior evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar dichas circunstancias en ocasión de establecer previamente la vigencia o no del contrato de arrendamiento de fecha 27 de Septiembre de 2003 con respecto de la transacción en comento, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario; por cuanto hay indicios en autos que obligan al Juzgador realizar este análisis antes de cualquier pronunciamiento de fondo; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, vigente en la actualidad, y al respecto considera prudente resaltar previamente que:

El derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento, y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada, por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia.

Cabe destacar que la demanda es el acto de parte inicial del proceso; aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el Artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, ha recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el Artículo 107 eiusdem.

En este sentido, también es necesario resaltar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.

Así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda opuesta si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.

Ahora bien, la acción de cumplimiento invocada y que da inicio a las presentes actuaciones, se encuentra prevista en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consonancia con el Artículo 1.167 del Código Civil, el cual instruye que, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo por vía jurisdiccional, con los correspondientes daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, cuya característica esencial para su procedencia proviene de demostrar en juicio una conducta negligente por parte del otro contratante durante su vigencia y que, esta actitud pueda perturbar la eficacia de lo pactado si viola algún postulado convencional o legal.

Con vista a las anteriores consideraciones el Tribunal observa que la representación accionante a los fines de demostrar sus alegatos trajo a los autos cursante a los folios 7 al 12 del expediente marcado con la letra “B” contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de Septiembre de 2003, entre la Empresa INVERSIONES TRES, C.A., en su carácter de arrendadora y el ciudadano L.R.A.G. en su condición de arrendatario, del inmueble de marras identificado Up Supra, ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador Capital, bajo el Nº 51, Tomo 155 de los libros respectivos, con un canon mensual por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta y Seis Bolívares con Cuarenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 456,44), conforme la Cláusula Tercera; y por el lapso de un (1) año fijo, prorrogable por un período igual, contado a partir del día 12 de Septiembre de 2003 hasta el día 12 de Septiembre de 2004; donde también convinieron en que el mismo podía ser prorrogado por períodos de un (1) año, siempre que la arrendadora conviniera en conceder dicha prórroga antes de su vencimiento, y que, en el caso de que no convenga en ello, y vencida la vigencia del plazo fijo, sin que procediera la entrega, la arrendadora procedería a solicitarla, con una cláusula penal en caso de incumplimiento por la cantidad equivalente a una tercera (1/3ª) parte del canon de alquiler hasta que esta se produzca, según lo convenido en la Cláusula Cuarta.

Igualmente consignó a los folios 13 al 27 del expediente original marcado con la letra “C” de la Notificación Judicial evacuada en fecha 10 de Julio de 2006, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual la parte arrendadora le ofreció en venta el inmueble de marras al inquilino, a su vez le manifestó su voluntad de no continuar con la relación locataria a su vencimiento y lo relativo al disfrute de la prórroga legal.

Ahora bien, por cuanto los anteriores instrumentos no fueron cuestionados en modo alguno dentro de la oportunidad correspondiente para ello, el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 429, 507, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley debe computarse a partir del día 12 de Septiembre de 2003 y que culminó el día 12 de Septiembre de 2004, la cual se renovó hasta el día 12 de Septiembre de 2006, de acuerdo a la notificación judicial en comento, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que las partes contratantes hayan tenido una relación inquilinaria anterior al 12 de Septiembre de 2003 ni que hayan convenido en una nueva contratación escrita a su vencimiento; por lo que evidentemente queda demostrado en las actas procesales que la citada relación inquilinaria en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la parte arrendadora y en forma potestativa para el arrendatario, por un lapso máximo de un (1) año, que comenzó a partir del día 13 de Septiembre de 2006 y venció el día 13 de Septiembre de 2007, ambos inclusive, por cuanto la misma tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, ya que nada se demostró en contrario a los autos, y así se decide.

También infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria a su vencimiento, es cierto igualmente que la arrendadora consintió en que el inquilino continuara ocupando el inmueble alquilado luego de haber finalizado la referida prórroga legal en fecha cierta, al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, por lo cual es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a partir del día 14 de Septiembre de 2007, inclusive, convirtiéndose en consecuencia la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado, y así se decide.

Del mismo modo corre inserta a los folios 28 al 31 del expediente marcada con la letra “D” transacción extrajudicial suscrita en fecha 08 de Noviembre de 2007, entre las mismas partes de autos arriba identificadas, ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 44, Tomo 190 de los libros respectivos, donde, entre otras consideraciones, convinieron en que el inquilino manifestó estar consciente que el contrato llegó a su vencimiento el día 12 de Septiembre de 2007, conforme la Cláusula Primera; donde también dejaron constancia que por voluntad de ambas partes se comprometieron para la compra-venta del inmueble de marras por la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.F 140.000,oo), durante el lapso de quince (15) días, contados desde la fecha de autenticación, quedando en libertad el propietario de disponer del mismo una vez culminado dicho lapso sino se perfeccionare la negociación y considerándose vigentes las demás cláusulas, compromisos y obligaciones en ella reproducidas; conviniendo igualmente, conforme la Cláusula Segunda, en un plazo de gracia de ciento cincuenta (150) días continuos a fin de diferir la entrega del bien para el día 12 de Febrero de 2008, si él no llegase a adquirirlo, con una Cláusula Penal por la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs.F 50,oo) en caso de incumplimiento en la entrega al vencimiento del lapso estipulado y del mismo modo se comprometieron a que el arrendatario quedaba obligado a pagar al propietario por concepto de indemnización compensatoria por la ocupación del referido inmueble, la cantidad de Seiscientos Diez Bolívares (Bs.F 610,oo) mensuales durante el plazo de gracia solicitado, comprendiendo esta los gastos a el inherentes, de acuerdo a la Cláusula Tercera.

Revisada cuidadosa y detalladamente la anterior prueba instrumental, infiere este Órgano Jurisdiccional que las Cláusulas Primera, Segunda y Tercera de la transacción extrajudicial celebrada el día 08 de Noviembre de 2007, evidentemente violan el dispositivo contenido en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que contienen estipulaciones que implican renuncia, disminución y menoscabo de los derechos del arrendatario, ciudadano L.R.A.G., toda vez que, en ella se indujo al demandado a considerar como extinguida la relación locataria con vigencia desde el día 12 de Septiembre de 2003, cuando él permaneció en el inmueble luego de vencida la prorroga legal en referencia el día 13 de Septiembre de 2007, en atención a la fecha de la notificación de la no continuación contractual y la fecha de tal transacción, y así se decide.

Igualmente se evidencia del mencionado instrumento que el mismo infringe otra norma de orden público puesto que existe un aumento en el pago que debería realizarse para el uso del inmueble objeto de este juicio, denominado “indemnización compensatoria por la ocupación”, pero que no es otra cosa que un nuevo canon de arrendamiento, inclusive superior al acordado en el contrato suscrito inicialmente entre ellos en fecha 18 de Septiembre de 2003, que desmejora la relación locataria del inquilino, cuando por Decreto Presidencial se resolvió mantener en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de Noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, y que se encuentra vigente en la actualidad, según resolución publicada en la Gaceta Oficial Número 39.059, de fecha 14 de Noviembre de 2008, donde se señala que los arrendadores que infrinjan la decisión o incurran en especulación, usura y otros delitos conexos, serán sancionados conforme al decreto de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, sin perjuicio de las sanciones previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resaltando que garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios, es fin y deber del Estado, teniendo en cuenta la declaratoria de alquiler de vivienda como servicio de primera necesidad, y así queda establecido.

Por lo cual, inevitablemente se debe concluir en que, la transacción celebrada el día 08 de Noviembre de 2007, es nula debido a que contiene estipulaciones que implican renuncia, disminución y menoscabo de los derechos del referido ciudadano en la relación locataria bajo análisis, razones que motivan a éste Juzgador a declararla inexistente y sin efecto jurídico alguno por ser contraria a la Ley, y por ende, al orden público, quedando desechada del proceso, y así se decide.

Por efecto de lo anterior, queda en plena vigencia la prestación obligacional originaria de fecha 12 de Septiembre de 2003; pues, si bien los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, según el postulado contenido en el Artículo 1.159 del Código Civil, también es cierto que ello no implica en modo alguno la renuncia de los derechos del arrendatario consagrados en el citado Artículo 7 de la Ley Especial, ya que los mismos son de carácter irrenunciables por ser normas de orden público no derogables por convención privada, conforme el marco legal determinado anteriormente, y así lo determina este Tribunal.

Precisado como ha sido el punto anterior, infiere quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de transacción proveniente de una relación arrendaticia, está dirigida a que por vía jurisdiccional se ordene cumplir exactamente las cláusulas como fueron establecidas, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo que pudo haber sido convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia inexistencia de la transacción suscrita en fecha 08 de Noviembre de 2007, es evidente que la parte actora Empresa INVERSIONES TRES, C.A., no puede de manera alguna en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, dado que no le es posible acudir a juicio y pretender el cumplimiento de una convención que por imperio de la Ley es nula por violar disposiciones de orden público, no derogables por convención privada; es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones y bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, concluye en que la acción intentada es contraria a derecho, y así queda establecido formalmente.

En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar con lugar la apelación interpuesta por la representación demandada y sin lugar la presente acción, quedando revocado el fallo recurrido, ya que la transacción extrajudicial celebrada viola derechos del arrendatario que están consagrados en el citado Artículo 7 de la Ley Especial, cuando ello son de carácter irrenunciables por ser normas de orden público no derogables por convención privada, conforme el marco legal determinado anteriormente; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, y así lo determina este Tribunal.

Con vista a la declaratoria de improcedencia de la acción ejercida, este Órgano Jurisdiccional no hace pronunciamiento al fondo en cuanto a los demás hechos esgrimidos por ambas partes, ni entra a analizar el resto de las probanzas que cursan en las actas procesales, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE el rechazo de la cuantía, opuestas por la representación judicial de la parte accionada, por cuanto no invocó en forma expresa si fue por considerarla reducida o exagerada, tal como el Código lo limita a esa oposición, ni logró probar en autos el hecho nuevo alegado que pudiera haber desvirtuado la que cuestiona en este juicio.

SEGUNDO

CON LUGAR la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 12 de Agosto de 2008, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, por haber quedado demostrado a los autos la improcedencia de la acción ejercida.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Transacción Extrajudicial proveniente de un Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término y de la Prórroga Legal, intentada por la Empresa INVERSIONES TRES, C.A., a través de sus abogadas I.B.L. y M.t.M., contra el ciudadano L.R.A.G., representado judicialmente por las abogadas I.C.F. y M.E.O.d.G., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia; por cuanto no es imposible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, y pretender el cumplimiento de una transacción extrajudicial que viola los derechos del arrendatario consagrados en el citado Artículo 7 de la Ley Especial, puesto que ellos son de carácter irrenunciables por ser normas de orden público no derogables por convención privada, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, conforme al marco legal determinado anteriormente en la presente sentencia.

CUARTO

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida.

QUINTO

Se revoca la declaratoria con lugar del fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación analógica a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada, y, en su oportunidad, devuélvase al Tribunal A Quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Catorce (14) días del mes de Mayo del año Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En esta misma fecha siendo la 01:53 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/PL-B.CA.

ASUNTO: AH13-R-2008-000046

ASUNTO ANTIGUO: 2008-32.369.

Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario.

Cumplimiento de Transacción Extrajudicial.