Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Septiembre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: INVERSIONES TUSAF, S.R.L., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de Julio de 1.986, bajo el Nº 08, Tomo 70-A-Pro.-

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: V.O.C., G.C.N. y M.B., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 8.494, 8.567 y 44.051 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: DISTRIBUIDORA EL SÚPER PANTALÓN, C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda, en fecha diez (10) de agosto de 1.982, bajo el Nº 05, Tomo 104-A.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.H.S.P. y L.Q.M. abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.224 y 13.772, respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Exp. Nº 13.297.-

II

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA.-

Correspondió a esta Superioridad ante la distribución de causas efectuada, conocer y decidir el recurso de apelación que conforme fue señalado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, había sido interpuesto mediante diligencia de fecha diecinueve (19) de Noviembre del año dos mil siete (2007), por el ciudadano F.F.A., de nacionalidad española, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 81.085.412, en su carácter de Presidente de la DISTRIBUIDORA EL SÚPER PANTALÓN, C.A., debidamente asistido por el Abogado L.G.G.P. ya identificado, en contra de la decisión pronunciada por el citado Juzgado en fecha dos (02) de Octubre del mismo año, que declaró con lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentó la Sociedad Mercantil Inversiones Tusaf, S.R.L., en contra de la Empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A.

En fecha dos (02) de Abril del año dos mil ocho (2008), esta Superioridad dio entrada al expediente y de conformidad con lo establecido en el artìculo 893 del Código de Procedimiento Civil fijó el décimo día de despacho siguiente a esa fecha para dictar el respectivo pronunciamiento.-

En fecha veintitrés (23) de Abril del año dos mil ocho (2008), los apoderados judiciales del demandante presentaron escrito contentivo de conclusiones; por lo que pasa a pronunciarse en los siguientes términos:

Se inició la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la Sociedad de Responsabilidad Limitada INVERSIONES TUSAF, S.R.L., ya identificada, en contra de DISTRIBUIDORA EL SÚPER PANTALÓN, C.A., también plenamente identificada, mediante escrito presentado en fecha Veintinueve (29) de Junio de 2006, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución respectiva.-

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado en fecha tres (03) de Octubre de 2006, previa consignación por parte de la accionante de la documentación que la fundamentaba, se procedió a su admisión mediante el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, se ordenó la citación de la demandada, Empresa Mercantil Distribuidora El Súper Pantalón, C.A. en la persona de su Administrador Gerente F.F.A., para que al segundo (2ª) día de despacho siguiente, a la constancia en autos de haberse practicado su citación diera contestación a la demanda incoada en su contra.-

En fecha 16 de Noviembre de 2006, el Alguacil aportó a los autos diligencia donde consignaba la compulsa de citación librada al demandado ante su imposibilidad de lograr la citación personal de la referida Empresa Mercantil.-

En fecha 23 de Noviembre de 2.006 compareció el apoderado judicial de la parte actora a los fines de solicitarle al Tribunal que ante la exposición del ciudadano Alguacil, la citación de la Empresa Mercantil se realizara mediante correo certificado con aviso de recibo, la cual fue acordada mediante auto proferido por el Juzgado de la causa en fecha 24 de Enero del año 2.007.

Encontrándose el Tribunal en los trámites de la citación del demandado, compareció, en fecha 26 de Febrero de dos mil siete (2007), el ciudadano F.F.A., bajo la asistencia del Profesional del Derecho ciudadano J.H.S.P., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.224, en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil Distribuidora El Súper Pantalón, Compañía Anónima, a los fines de darse por citado en el juicio.-

En fecha Veintiocho (28) de Febrero de 2007, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda y se dejó constancia que al mismo sólo compareció la representación judicial de la parte demandada, quien en dicha oportunidad consignó escrito a través del cual dio contestación al fondo de la demanda.-

En fecha 07 de Marzo del año 2.007, el Juzgado de la causa recibió el aviso de recibo de citaciones y notificaciones judiciales de fecha 01 de febrero del año 2.007, proveniente del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) debidamente firmado por el ciudadano F.F., titular de la cédula de identidad Nº 81.085.412.-

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho en fecha 14 de Marzo del año 2.007.-

En fecha 02 de Octubre de 2007, el Tribunal dictó sentencia, en la que declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentó la Sociedad Mercantil Inversiones Tusaf, S.R.L., en contra de la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A.-

En fecha 10 de Octubre del 2007, la Representación Judicial de la parte demandante se dio por notificada de la decisión dictada.-

En fecha 13 de Noviembre de 2007, la Representación Judicial del demandado, se dio por notificado del fallo pronunciado.-

En fecha veintiséis (26) de Noviembre del mismo año, fue oída la Apelación ejercida por el ciudadano F.F.A. en su carácter de Presidente de la DISTRIBUIDORA EL SÚPER PANTALÓN, C.A., parte demandada en el juicio principal, debidamente asistido por el abogado L.G.G.P. en contra del fallo dictado y se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor.-

Asignado como fue el conocimiento de la causa a esta Superioridad, pasa de seguidas a emitir el correspondiente pronunciamiento bajo las siguientes consideraciones:

ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA PARTE DEMANDANTE.-

Adujo la parte accionante en el escrito que dio inicio a las presentes actuaciones, que mediante documento privado suscrito en fecha 01 de Marzo de 1.984, el ciudadano TULLIO MELE IPPOLITO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número V.- 6.815.653, celebró contrato de arrendamiento con la Empresa DISTRIBUIDORA EL SUPER PANTALON, C.A., ya identificada, representada en ese acto por su Administrador Gerente, ciudadano F.F.A., de nacionalidad española, mayor de edad de este domicilio y titular de la Cédula de identidad número E-81.085.412, para la ocupación de un inmueble constituido por un local industrial que constituye la planta segunda (2ª) del Edificio denominado EDINURBI, con una superficie aproximada de SEISCIENTOS VEINTIDOS METROS CUADRADOS (622 M2) y los respectivos estacionamientos para vehículos identificados con los números 10,11, 12, 13, 14 (cubiertos), 15 y 16 (descubiertos), ubicados en la Planta Sótano del mencionado Edificio EDINURBI, situado en la Calle 9º de la urbanización La Urbina, parcelas números 9 y 10, manzana B-8, Sector Sur, Zona 1ª, Caracas, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.-

Que el referido convenio arrendaticio había sido cedido a su representada INERSIONES TUSAF, S.R.L., con todos los derechos y obligaciones sobre el mismo, el día 12 de Agosto de 1988, quedando a partir de esa fecha instituida dicha empresa como arrendadora del referido inmueble, tal como se evidenciaba del respectivo contrato de arrendamiento que anexaba, quien lo había administrado desde la fecha de la cesión.-

Que de acuerdo a la cláusula cuarta del referido convenio locativo, había sido estipulado un plazo fijo de duración de dos (2) años, contados a partir del día 01 de Marzo de 1.984 y el cual se consideraría prorrogado automáticamente y de pleno derecho por períodos iguales al término inicial de duración, esto es, por períodos de dos (2) años, si ninguna de las partes contratantes hubiese dado aviso a la otra manifestando su voluntad de darlo por terminado, lo cual debería ser por escrito y con un (1) mes de anticipación, por lo menos al vencimiento del plazo inicial de duración o de las prorrogas que pudiera haber sufrido ese contrato; que en razón de ello, la precitada relación de arrendamiento era a tiempo determinado, en virtud de la renovación sucesiva de plazos fijos de un año de duración, previstas contractualmente.-

Que en la cláusula segunda se había establecido que la arrendataria se obligaba a pagar al arrendador, la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES CON OO/100 (Bs. 18.000,oo) mensuales, a partir del 01 del Abril de 1984; que a partir del 01 de Marzo de 1.986, se aplicaría un aumento del quince por ciento (15%) de la pensión mensual de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,oo) por cada año de vigencia que siguiera teniendo el contrato, hasta que la referida pensión mensual alcanzara el monto de la regulación vigente emanada de los organismos competentes, por la cantidad de TREINTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.30.945,85) mensuales, lo que se deducía que las partes habían pactado la posibilidad de incremento del canon de arrendamiento en base a la regulación del local arrendado.

Que asimismo, en la cláusula tercera del contrato en mención, se había convenido que el arrendatario cancelaría, los cánones de arrendamiento, al vencimiento de cada mes, en moneda de curso legal, en la residencia del arrendador, dentro de los cinco (05) dìas siguientes a cada mes vencido y, que la falta de pago de una pensión mensual de arrendamiento, daría derecho al arrendador a resolver el contrato y a exigir la desocupación inmediata del inmueble arrendado.-

Que el contrato de arrendamiento había continuado prorrogándose automáticamente por períodos de dos (02) años, desde el uno (01) de Marzo de 1.984.-

Que la empresa arrendataria se había negado de manera reiterada a aceptar un incremento del canon de arrendamiento para regir las nuevas prórrogas, por lo que su mandante, había solicitado la fijación de un nuevo canon máximo de arrendamiento, obteniendo del órgano regulador competente, un pronunciamiento administrativo contenido en la Resolución Nº 008620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, siendo fijado un nuevo alquiler mensual para uso industrial y comercial del local objeto del contrato de arrendamiento por un monto de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) la cual anexaba en copia cerificada,

Que para el momento de dictarse la citada resolución administrativa, se encontraba en curso una prórroga del contrato locativo, la cual vencía en fecha veintiocho (28) de Febrero de 2.006, por lo que su mandante a los fines de dar por terminada la relación arrendaticia e imponer a la empresa arrendataria de la obligación de pagar el canon máximo de arrendamiento regulado a partir del uno (01) de Marzo de 2.006, había procedido a notificar judicialmente con dos meses de antelación a la arrendataria, a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha diecisiete (17) de Enero de 2.006,lo siguiente:

1. Ratificarle que la cesionaria y actual arrendadora del inmueble, era la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L.

2. Que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de Marzo de 1.984, no sería renovado a su vencimiento, es decir, el veintiocho (28) de Febrero de 2.006, conforme a lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato.

3. Que de conformidad con el Artículo 38, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria tenía el derecho de disfrutar la prórroga legal por un plazo de tres (03) años, que comenzaría el día primero (01) de Marzo de 2.006 y hasta el veintiocho (28) de Febrero de 2.009.

4. Que de conformidad con el procedimiento de regulación tramitado por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, expediente Nº 72394-F2, el canon de arrendamiento máximo vigente para el local arrendado así como para los puestos de estacionamiento, era la suma de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) de conformidad con la Resolución No. 008620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, la cual le había sido debidamente notificada y

5. Que de conformidad con el ultimo aparte del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la Cláusula Segunda (2ª) del contrato de arrendamiento, la arrendataria tenía el deber legal y contractual de pagar a su mandante el nuevo canon de arrendamiento a partir del día primero (01) de Marzo de 2.006.

   Que en tal sentido, la arrendataria había quedado obligada a pagar como nuevo canon de arrendamiento, la suma de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) y que era el caso, que dicha empresa se había negado a pagar el mismo, adeudando para la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.006, encontrándose por tanto en mora en el cumplimiento de su principal obligación, como era la de pagar el canon de arrendamiento fijado legalmente y por ello su mandante se encontraba facultada para demandar la resolución del contrato de arrendamiento y requerir y obtener en forma inmediata la desocupación y entrega del local arrendado.

   Que en virtud de lo dispuesto en las diferentes cláusulas del contrato de arrendamiento y tomando en cuenta el incumplimiento a las obligaciones contractuales por parte de la arrendataria, resultaba evidente la improcedencia de la referida prórroga legal y que como consecuencia de la falta de pago de las mensualidades vencidas de Marzo, Abril y Mayo de 2.006, adeudaba para la fecha la suma de Dieciséis Millones Doscientos Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 16.208.100,00) a razón de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00.-)

   Que siendo que de lo expuesto se desprendían las siguientes consecuencias: que existía un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; que la empresa arrendataria Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., había incumplido con la obligación legal y contractual de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, configurándose los supuestos previstos en los Artículos 1.579, 1.592, ordinal 2º, 1.599 y 1.167 del Código Civil; que de dichos supuestos legales, así como de los hechos narrados se evidenciaba la consecuencia jurídica que era la resolución del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento por parte de la arrendataria, de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento fijados por el organismo regulador competente, que como quiera que la empresa arrendataria le adeudaba a su representada la suma de Dieciséis Millones Doscientos Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 16.208.100,00), por concepto de las mensualidades correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.006, a razón de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) era por lo que procedían a demandar a la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., en su carácter de arrendataria, para que conviniera o a ello fuere condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

1. En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de Marzo de 1.984 y en la consecuente entrega del inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento en que lo había recibido.

2. En cancelar a su mandante, en calidad de indemnización de los daños y perjuicios que causaba la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, la suma de Dieciséis Millones Doscientos Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 16.208.100,00) correspondiente al importe de las mensualidades insolutas vencidas de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.006, a razón de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) –

3. las costas y costos del juicio.

   ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA PARTE DEMANDADA:

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada en primer termino, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, basando su petición, en que la parte accionante no era la cesionaria del contrato de arrendamiento y que el único titular de los acciones y derechos del citado contrato, era el ciudadano Cleanto Serra Scagliarini.

   Del mismo modo dio contestación al fondo de la demanda, rechazando, negando y contradiciendo la misma, por considerar que no eran ciertos lo alegatos hechos por el actor en su escrito libelar cuando señalaba que su mandante, la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L., era la cesionaria del contrato de arrendamiento desde el día doce (12) de Agosto de 1.988 y que no era cierto que la referida cesión se encontrara estampada en la parte final del contrato.

   Adujo asimismo, que no era cierto lo alegado por el accionante que el contrato de arrendamiento era un contrato a tiempo determinado, sino que el mismo era a tiempo indeterminado, toda vez que finalizado su término inicial y en virtud de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, el mismo había quedado prorrogado automáticamente por el término de dos (02) años desde el día primero (01) de Marzo de 1.986, y que en fecha primero (01) de Abril de 1.988, había operado la tácita reconducción prevista en el Artículo 1.600 del Código Civil .-

   Señalo además, que no era cierto lo alegado por el actor en el sentido de que las partes habían pactado la posibilidad de incrementos del canon de arrendamiento, en base a la regulación del local arrendado, ya que para la fecha de suscripción del contrato, no había regulación, y las partes habían establecido en el mismo un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85)

   Preciso que no era cierto que hubiera prórrogas automáticas del contrato de arrendamiento, pues su representada había quedado sin oposición alguna como inquilina, al expirar el término de la prórroga pactada en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, hecho mediante el cual habían los efectos previstos en el Artículo 1.600 del Código Civil

   Que la regulación dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, contenida en la Resolución Nº 008620, no se encontraba definitivamente firme por cuanto era objeto de un recurso de nulidad que se ventilaba por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital.

   Que asimismo, la notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no tenía efecto alguno, por cuanto la actora no era la cesionaria del contrato de arrendamiento.

   Como defensa subsidiaria al fondo y para el supuesto negado que el Tribunal considerare que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, de conformidad con el Artículo 885 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículos 16 y 22 ejusdem, opuso la prohibición legal de admitir la acción propuesta, prevista en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse en curso la prórroga legal contenida en el Artículo 38, del mismo Código, toda vez que en el ámbito inquilinario prevalecía el orden público de protección, consagrado en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en razón que constituía un derecho irrenunciable los derechos protegidos en dicha ley, no se le podía exigir a su mandante el pago de un canon de arrendamiento que no se encontraba para la fecha definitivamente firme.

   Sobre la base de ello se observa:

   III

   DE LA DECISION DE FONDO.-

   El artículo 1159 del Código Civil establece:

   “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Asimismo, el artículo 1160 del Código Civil señala:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   .

   La Doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1133 del Código Civil, es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; en el cual las partes se obligan recíprocamente.

   En el presente caso se demandó la resolución de un contrato de arrendamiento por cuanto alegó el actor que la arrendataria le adeudaba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2006, a razón de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS DOS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.402.700,oo) cada una.-

   Como consecuencia de ello solicitó la parte actora, se desalojara el inmueble y le fuera entregado de manera inmediata el mismo, en el buen estado que había sido recibido, axial como que le fuese cancelado por la arrendataria en calidad de indemnización de los daños y perjuicios que causaba esa resolución anticipada del contrato, la suma de DIECISEIS MILLONES DOSCIENTOS OCHO MIL CIEN BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 16.208.100,oo) que correspondía al importe de las mensualidades de alquiler insolutas y las costas y costos del proceso.-

   Ahora bien, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión, y a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada. Igualmente estatuye el Artículo 1.354 del Código Civil Venezolano: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituyen cargas procesales.-

   Por lo que pasa el Tribunal a examinar si las partes probaron en el proceso sus respectivas afirmaciones y sobre la base de ello tenemos:

   Examinadas las actas que integran tales actuaciones se aprecia, que cursa copia de documento acompañada al libelo de la demanda , que no fue impugnada por la demandada, por lo cual se le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, en cuyo texto se establece, que el ciudadano TULLIO MELE IPPOLITO, mayor de edad, de este domicilio, venezolano, comerciante, titular de la Cedula de identidad numero V.-6.815.653, dio en arrendamiento, en fecha primero (1º) de Marzo de mil novecientos ochenta y cuatro (1.984), a la Compañía Anónima DISTRIBUIDORA EL SUPER PANTALON C.A., representada en ese acto por su Administrador Gerente, ciudadano F.F.A., mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad española, titular de la Cédula de Identidad número E.-81.085.412 el local comercial que ocupa la planta segunda del edificio denominado EDINURBI, con una superficie aproximada de seiscientos veintidós metros cuadrados (622 mts.2) y, los respectivos estacionamientos para vehículos, identificados con los números 10,11, 12,13 y 14 (cubiertos) 15 y 16 (descubiertos), ubicados en la planta sótano del referido edificio, situado en la Urbanización La Urbina, Calle 9, Parcelas 9 y 10, Manzana B-8, Sector Sur, Zona 1ª, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.

   Que asimismo se evidencia del texto del mencionado documento que en fecha doce (12) de Agosto de 1.988, el ciudadano T.M.I., cedió el contrato de arrendamiento celebrado con la Empresa DISTRIBUIDORA EL SUPER PANTALON C.A., a la Firma Mercantil INVERSIONES TUSAF, S.R.L..-

   Que no existe controversia alguna entre las partes sobre la existencia de la relación arrendaticia existente entre ellas, incluso de las copias certificadas de consignaciones inquilinarias promovidas por la parte demandada (exp.-06-0615), esta reconoce y acepta como su arrendadora a la empresa demandante Inversiones Tusaf S.R.L., por lo que la cuestión previa de ilegitimidad de la persona del actor para comparecer en juicio, opuesta por la demandada en su contestación carece de fundamento jurídico alguno y por tanto debe ser desechada por improcedente; pero se observa que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada adujo ente otros alegatos que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado ya que finalizado su término inicial y en virtud de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, el mismo había quedado prorrogado automáticamente por el término de dos (02) años desde el día primero (01) de Marzo de 1.986, que venció el último día de febrero de 1.988, por lo que había operado la tácita reconducción prevista en el Artículo 1.600 del Código Civil. Este punto de derecho, respecto de la naturaleza indeterminada del contrato, resulta trascendental para la resolución del juicio, por lo que de seguidas este Despacho pasa a verificar la procedencia de la acciòn escogida por el accionante y sobre la base de ello tenemos:

   Examinado el texto del contrato en mención se aprecia que en la cláusula cuarta del mismo se estableció lo siguiente:

   CUARTA: El plazo de duración de este contrato es de dos (2) años fijos contados a partir del día primero de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro. Este contrato se considerará prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración si ninguna de las partes contratantes hubiese dado aviso a la otra manifestando su voluntad de dar por terminado el presente contrato. Este aviso deberá ser dado por escrito y con un (1) mes de anticipación, por lo menos, al vencimiento del plazo inicial de duración o de las prórrogas que pueda sufrir este contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades estipuladas para el plazo inicial de duración del mismo

   .- (Sic., subrayado del Tribunal)

   Ahora bien, observa el Tribunal, que el contrato empezó a regir desde el 01 de marzo de 1984, siendo que la transcrita cláusula cuarta estableció un tiempo fijo de duración de dos (2) años, prorrogables “por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración”. Tanto la parte actora en su libelo de demanda como el Juez que dictó la sentencia apelada, alegaron y establecieron, en ese orden, que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado pues las prorrogas que en el se concedían eran sucesivas y por periodos iguales; tal circunstancia fáctica no es acogida por este Sentenciador pues es constitutiva de un falso supuesto que dio lugar al establecimiento de un hecho que no deriva de la redacción del contrato de arrendamiento. En efecto cuando el arrendador y el arrendatario acordaron que el contrato se entendería prorrogado, en caso de ausencia de aviso, por un término igual al plazo original de duración, no cabe lugar a dudas que la voluntad de las partes fue que el arrendamiento se prorrogase por una sola vez y bajo el plazo originalmente establecido; de tal modo que cuando el Juez A-quo, establece la naturaleza determinada del contrato considerando la existencia de una prorroga automática y por periodos iguales al plazo inicial de duración, para así fundamentar la validez y licitud de la acción por resolución de contrato, no hizo más que tergiversar el contenido de la cláusula cuarta, sobre la base de una premisa falsa, irregularidad que trasciende al fondo del fallo, pues de acuerdo al artículo 1.600 del Código Civil, “…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” . En el caso bajo análisis, ciertamente operó la única prórroga del contrato que las partes pactaron, cuyo inicio se verificó el día 01 de marzo de 1986 y expiró el día 29 de febrero de 1988, siendo que luego de ese vencimiento, el contrato continuó ejecutándose, manteniendo la arrendataria la posesión del inmueble, razón por la cual establece este sentenciador que se verificó la tácita reconducción del contrato ante la ausencia de aviso o desahucio oportuno, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo y no de naturaleza fija o determinada como falsamente lo apreció el Tribunal de la primera instancia. En tal sentido, al contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la demanda (29 de junio del 2006), sólo le eran aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo que concluye este Tribunal que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la parte demandante no era la idónea para obtener la devolución del inmueble y el pago de lo supuestamente adeudado pretendido, pues el trámite legal previsto para obtener la entrega, restitución o devolución de inmuebles arrendados a tiempo indeterminado es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, lo que hace inadmisible la acción intentada con fundamento en el artículo 38 de dicha Ley y, ASI SE ESTABLECE.

   Cónsone con lo establecido anteriormente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de junio del 2005, con Ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, señaló:

   ……En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.

   Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano G.G.R.R., la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.

   El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

   Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

   Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

   La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

   En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

   Esta Sala en sentencia dictada el 4 de noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., sostuvo lo siguiente:

   ...El artículo 257 de la Constitución no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver.

   Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, tal y como se desprende de las disposiciones consagradas en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en el artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al citado artículo 257, en derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos o intereses, sean éstos individuales o colectivos

   .

   En atención a lo dispuesto en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Sala visto que la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, subvirtió el procedimiento pautado para el caso planteado, lo que infringió reglas de orden público por violar el debido proceso y, por ende, el derecho a la defensa; considera procedente en derecho la tutela constitucional invocada, tal como fue declarada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

   En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada B.M.B.F., apoderada judicial del ciudadano J.L.S.B. y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano G.G.R.R. y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.”

   (Omissis, subrayado del Tribunal).

   Como quiera que este Juzgador ha establecido en forma previa una razón de derecho atinente a la ilegalidad de la acción de resolución de contrato intentada, se hace innecesario pronunciarse tanto sobre el valor probatorio de las restantes probanzas promovidas por las partes, como respecto de los distintos alegatos esgrimidos en la demanda y en la contestación.

   Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la ley, establece:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EL SUPER PANTALÓN C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el 2 de Octubre 2007 en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento siguió la sociedad mercantil INVERSIONES TUSAF S.R.L. contra la recurrente, ambas suficientemente identificadas.

SEGUNDO

INADMISIBLE la acción que por resolución de contrato de arrendamiento intentó a empresa INVERSIONES TUSAF S.R.L. en contra de la empresa DISTRIBUIDORA EL SÚPER PANTALÓN, C.A.; y como consecuencia de ello, SE DESECHA LA DEMANDA Y NO SE LE DA ENTRADA AL JUICIO

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la causa iniciada por ella.

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal y notifíquese a las partes.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre del año dos mil ocho (2008).

LA JUEZ,

Dra. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..