Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 23 de Febrero de 2005

Alega el demandante J.C.C.M., en representación de la Empresa Inversiones Valmor C.A., ya identificado, alega que conforme a documento, suscrito en fecha 01 de Abril de 1996, su representada, celebro contrato de arrendamiento con la Ciudadana R.B.C.P., ya identificada, sobre un inmueble ubicado en el la Avenida 3, con calle 20, Edificio la Vencedora de esta ciudad de Mérida, distinguido con el N° 9.

Que en dicho contrato se establecido que el canon de arrendamiento se pagaría los cinco días siguientes a cada mes vencido.

Que la arrendataria comenzó a depositar los cánones de arrendamiento ante este Tribunal, para lo cual se formo el expediente de consignación N° 0031. Pero desde el mes de Octubre del año 2002, la arrendataria ha venido depositando la suma de (Bs. 22.600,00) mensuales, cuando debió depositar desde esa fecha la cantidad de (Bs. 190.689,00) por concepto de canon de arrendamiento mensual, real y legal, por cuanto en fecha 29 de Abril del 2002, su representada solicito la regulación del alquiler del inmueble, la cual fue publicada en fecha 20 de Agosto de 2002, fijado el alquiler del inmueble en la suma de (Bs. 190.689,00), toda vez que todo acto administrativo es ejecutivo y ejecutorio, en el sentido de que tienen inmediata eficacia después de haber cumplido con los extremos de Ley.

Que en consecuencia de lo expuesto todo los pagos efectuados por la Ciudadana R.C., en el expediente de consignación N° 0031, no producen los efectos legales establecidos en el artículo 56 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que la ciudadana R.C., se encuentra insolvente con su representada hasta la presente fecha, no esta solvente, por no haber depositado el canon de arrendamiento que debería pagar que fue fijado en forma definitiva en la cantidad de Ciento Noventa mil seiscientos ochenta y nueve (Bs. 190.689,00), por la Dirección de Inquilinato del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Que en virtud de lo expuesto y por haber recibido instrucciones de su mandante es que demanda a la Ciudadana R.C., en su condición de Arrendataria, para que convenga o en su defecto sea obligada por el Tribunal en Primero: La resolución del contrato de arrendamiento suscrito con su representada en fecha 01 de Abril de 1996, sobre el inmueble anteriormente descrito. Segundo: La entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y anteriormente identificado. Tercero: A pagar la cantidad de Dos Millones Ochocientos Cincuenta y siete mil quinientos trece bolívares, que es la diferencia total debida a su representada hasta la presente fecha por concepto de cánones de arrendamiento a razón de Ciento sesenta y ocho mil ochenta y nueve bolívares (Bs. 168.089,00)por mes, es decir, desde septiembre del 2002, hasta enero del 2004, ambos inclusive, es decir diecisiete meses, pues ha depositado hasta la fecha la cantidad de veintidós mil seiscientos mensuales, cuando debió pagar la cantidad de (Bs. 190.689,00)” mensuales, por ser el canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador. Cuarto: En pagar los cánones o pensiones de arrendamiento a razón de ciento noventa mil seiscientos ochenta y nueve bolívares mensuales, que se sigan causando hasta la sentencia definitiva. Quinto en Pagar las costas y honorarios profesionales.

Estimo la demanda en la cantidad de Tres Millones Setecientos catorce mil setecientos sesenta y seis (Bs. 3.714.766,00).

Fundamenta la acción en los artículos 1592, 2 aparte, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 2, 3, 8. 13, 33, 34 y 56, del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada lo hizo en la siguiente forma:

Con apoyo en el artículo 885, in fine del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del Artículo 346 ejusdem, es decir, La Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta.

Dicha cuestión previa es procedente en derecho, en el caso de marras, en base a la siguiente fundamentación:

La acción de Resolución de Contrato, por la demandante a través de su apoderado J.C.C., aparece tipificada en el artículo 1167 del Código Civil, según el cual, en el contrato bilateral, si una de las partes ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

Tratándose pues el presente caso de una acción de resolución de contrato de arrendamiento, se precisa tomar en consideración las normas que rigen la materia, sobre lo cual el artículo 1579 del Código Civil, como n.g.d. capítulo respectivo establece que el contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo, que se dan dos tipos de contratos, a saber: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. En cuanto al primero de los nombrados viene dado por el contenido de la n.g., artículo 1579 del Código Civil, pudiéndose definir como aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario una cosa para que la use durante un periodo de tiempo expresamente establecido en el contrato, y el segundo, aunque la norma no da un concepto sobre el mismo, sin embargo por deducción en contrario al de plazo fijo, se puede definir como aquel a través del cual el arrendador, entrega un inmueble para su uso, sin señalarse tiempo determinado, o que habiendo iniciado con un plazo fijo, el arrendatario continúa en posesión del inmueble después de vencido el plazo.

De allí que habiéndose limitado el legislador a conceptuar solamente lo que constituye el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como así se desprende del contenido del artículo 1579 del Código Civil, resulta lógico entender que en cuanto a la materia de arrendamiento de casas, a tal contrato se refiere lo pautado en el artículo 1167 ejusdem, respecto a la resolución de contrato de arrendamiento, sólo es aplicable a los contratos a tiempo determinado, y en el caso de los contratos a tiempo indeterminado, a que se contrae el artículo 1614 del citado código, la acción procedente es la de Desalojo expresamente prevista en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

Que el legislador limitó la demanda de desalojo a los contratos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en alguna de las siete causales, taxativamente allí señaladas; la primera se refiere al incumplimiento por parte del arrendatario del pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.

Que al inicio del artículo 34 de la mencionada Ley, se expresa: “Sólo podrá demandarse el desalojo….”

Y en el presente caso la demanda incoada en su contra por Inversiones Valmor C,A., lo es por resolución de contrato inquilinario, el cual se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, toda vez que si bien en la cláusula tercera, se estableció que la duración del mismo era de seis meses, igualmente se estableció que la duración sería prorrogable por periodos iguales y sucesivos de seis meses, con la advertencia de que, si una de las partes no quiere prorrogar la duración de éste contrato, se lo debería participar a la otra, con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento… en caso contrario el contrato se prorrogaba automáticamente por otro periodo igual”.

Que en el presente contrato ninguna de las partes le ha puesto termino, es decir haciendo uso de la facultad establecida en la citada cláusula tercera, razón por la cual resulta forzoso concluir que el contrato en cuestión se ha venido prorrogando automáticamente, por periodos iguales y sucesivos, cada seis meses, convirtiéndose entonces en un contrato a tiempo indeterminado.

Que si ello es así ante el incumplimiento en el pago de las mensualidades de arrendamiento, la acción escogida por la demandante, de Resolución de contrato de arrendamiento, no resulta admisible en Derecho, toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una Acción de Desalojo, con fundamento en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rangel y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Acota que la cuestión previa opuesta la cual es la contenida en el numeral 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición puede tener lugar por no permitirla la Ley o porque sólo la admite por determinada causales; de modo que la cuestión previa procede ya cuando la acción ha sido intentada, no obstante no permitirla la Ley, o bien, cuando se ha propuesto fundada en causales no previstas o establecidas.

Que la cuestión previa opuesta por mandato del artículo 885 in fine del Código de Procedimiento Civil, debe ser resuelta en la Sentencia Definitiva.

Solicita que la cuestión previa sea declarada con lugar y en consecuencia, que de conformidad con el artículo 356 del Código adjetivo Civil, la demanda quede desechada y extinguido el proceso.

Que a todo evento y con carácter subsidiario, rechaza, niega y contradice la demanda incoada en su contra.

Que si bien es cierto que la Alcaldía del Municipio a través de la Dirección de Inquilinato, mediante resolución N° 9.458, de fecha 20 de Agosto de 2002, fijó como canon m.d.a. mensual, del apartamento N° 9, también es cierto que tal Resolución le fue notificada en fecha muy posterior a ésta y por tal razón la misma no firme ni empezó a regir a partir de la misma fecha en que fue dictada, tal como lo afirma el apoderado demandante.

En efecto, la publicación del cartel de notificación fue realizada en fecha 5 de Diciembre de 2002; su consignación en el expediente administrativo fue en fecha 13 de Enero de 2003 y la regulación que acordó la regulación del inmueble, quedó firme el día 27 de Enero de 2003.

En tal virtud es tan sólo a partir de la última fecha citada cuando empezó a regir el canon m.d.a. fijado en la aludida Resolución Administrativa.

CAPITULO IV

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda como en su contestación se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son: Para el demandante el hecho de que la Ciudadana R.B.C., en su condición de arrendataria del inmueble ubicado en la avenida 3, con calle 20, edificio La Vencedora, signado con el N° 09, mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Abril de 1996, en el cual se obligo a pagar el canon de arrendamiento en los cinco días siguientes a cada mes vencido; y desde el mes de Octubre del 2002, se encuentra depositando en el Tribunal la suma de veintidós mil seiscientos (Bs. 22.600,00), cuando en realidad debería depositar la suma de ciento noventa mil seiscientos ochenta y nueve bolívares (Bs. 190.689,00), por cuanto es ese el canon de arrendamiento fijado mediante la resolución N° 9093, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 20 de Agosto de 2002. Que los depósitos no producen los efectos legales establecidos en el artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que entonces la arrendataria se encuentra insolvente con su representada. Que para el demandante el canon de arrendamiento de (Bs. 190.689,00), quedo fijado de forma definitiva a partir del 20 de Agosto del 2002, mediante resolución N° 9458, emanada del Departamento de Inquinado de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Como fundamentos de Derecho cita los artículos 1592 aparte 2, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 2, 7, 8, 13, 33, 34 y 56 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada se fundamenta en el hecho de que el contrato de arrendamiento suscrito se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, toda vez que si bien en la cláusula tercera, se estableció que la duración del mismo era de seis meses, igualmente se estableció que la duración sería prorrogable por periodos iguales y sucesivos de seis meses, con la advertencia de que, si una de las partes no quiere prorrogar la duración de éste contrato, se lo debería participar a la otra, con 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento… en caso contrario el contrato se prorrogaba automáticamente por otro periodo igual”.

Y que por esa razón la acción escogida por la demandante, de Resolución de contrato de arrendamiento, no resulta admisible en Derecho, toda vez que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una Acción de Desalojo, con fundamento en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rangel y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por lo expuesto la cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 11 del Artículo 346 ejusdem, es decir, La Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, debe ser declarada con lugar.

Que para el demandado la regulación del canon de arrendamiento quedo firme el día 27 de Enero del año 2003, ya que la notificación fue realizada el 05 de Diciembre del 2002, su consignación en el expediente administrativo se efectuó el 13 de Enero de 2003 y que en tal razón es solo a partir de esta fecha citada, es decir, del 27 de Enero del 2003, que empezó a regir el canon m.d.A. fijado en la aludida resolución Administrativa.

Y como fundamentos de Derecho invocó el artículo 885 in fine del Código de Procedimiento Civil, para que se resuelva la cuestión previa en la definitiva y el artículo 356 del Código Civil, para que la demanda sea desechada y extinguido el proceso.

CAPITULO V

Planteado en los términos que anteceden la controversia, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la cuestión previa opuesta por la demandada en la contestación de la demanda, contenida en el numeral 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a La Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta.

Al respecto este Tribunal trae a colación doctrina tomada de la obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen 1: Parte sustantiva y Procesal – Autores: G.G.Q. y G.A.G.R.:

LA RELACIÓN INDETERMINADA

El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba.

En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejando la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia ley exige en determinados casos que aquélla sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo.

La indeterminación temporal no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las parte han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo.

En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el tiempo inicial que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la duración del contrato como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el tiempo indeterminado de conclusión, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin precisión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado, es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la ley se ocupa para que la relación no se a perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la desocupación o desalojo en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda; o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la indeterminación del tiempo no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y uso de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a indeterminación de la duración.

LA RELACIÓN A PLAZO FIJO

Se trata de precisar, en lo posible, cuándo estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado y algunas consecuencias características que le son propias, labor que requiere de cierta indagación que conduzca al conocimiento de ese tipo de relación temporal que tantos inconvenientes pareciera ocasionar en la praxis.

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado; no obstante que como ya tuvimos ocasión de observar, existen casos en los que aun cuando las partes no hayan fijado un plazo determinado (indeterminación de tiempo por causa de imprevisión) es la ley la que lo establece exclusivamente en protección del arrendatario, como ocurre en el arrendamiento de un predio rústico de no haberse establecido la duración del contrato, en cuya circunstancia se entiende celebrado por un año, salvo que se requiera más tiempo para la recolección de los frutos que la finca produzca por una vez, aun cuando ese tiempo pase de dos o más años, pues entonces se entenderá el arrendamiento por tal tiempo (art. 1.626, CC); llegando a su conclusión por el solo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, aun cuando tal relación por tiempo determinado deviene de la indeterminación temporal en que incurrieron las partes, también puede acontecer que vencido el tiempo por determinación legal si el arrendatario continua en posesión del fundo sin oposición del arrendador, se entenderá verificado un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá del tiempo que necesite el arrendatario para la recolección de los frutos del modo antes indicado.

Aunque el término es un acontecimiento cierto, se distingue entre cierto e incierto, según sea o no cierto el día en que se realizará un hecho, que indudablemente, debe verificarse. El término cierto es aquel que se denomina certus an et certus quando. El término incierto es el certus an, incertus quando que se observas en la reclación temporal arrendaticia indeterminada, que aun cuando tiene un término inicial cierto (inicio o comienzo de la relación en su temporalidad), sin embargo, es incierta su conclusión temporal, al no conocerse anticipadamente el momento conclusivo de su inicio, no obstante que no será a perpetuidad la relación, además de que existen modos o formas para poner término a la misma.

El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1.559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de ese término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. Prórroga legal). Además, el propio artículo 1.600 eiusdem, se ocupa de clarificar que:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo;

no obstante que:

Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción. (art. 1.601, CC).

Sin embargo, este principio puede dejar de aplicarse aun cuando se haya producido o practicado el desahucio, que puede resultar ineficaz por la existencia de la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario, si el arrendador después del mismo realiza alguna actividad demostrativa o conducente de querer mantener la relación obligatoria con el arrendatario después de agotada o concluida la prórroga legal, o debido a que la misma no procede de no encontrarse el arrendatario en cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del plazo establecido, en cuyo caso podría pensarse que el desahucio quedó desistido, ya sea porque el arrendador lo dejó expresamente sin efecto o en razón de haber recibido el pago del precio, o por cualquier otra circunstancia demostrativa de ese desistimiento.

El término final o resolutorio, al decir de B.D.H., señala el momento en que la prestación debe cesar. Precisamente por su propia naturaleza no se concibe en las obligaciones de tracto único que agotan la prestación misma en el momento del cumplimiento, dando o haciendo aquello en que consista el objeto de la obligación. Tiene posibilidad de existencia en las obligaciones de ejecución continuada o de tracto sucesivo, que puedan tener necesidad de una limitación en su duración: Contratos de sociedad, depósito, arrendamiento, mandato, suministro, etc. A veces, afirma, puede suceder que el cumplimiento de este término final señala el vencimiento de un término suspensivo para la otra parte, con respecto a obligaciones accesorias o a consecuencia de la principal. Así por ejemplo, la obligación de restituir la cosa en el arrendamiento, comodato, depósito. (Cumplimiento de las Obligaciones, p. 264, Edit. de Derecho Privado). E incluso, se afirma que de la misma manera, en el caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto: simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen (Messineo, Doctrina General del Contrato, vol. 1, p. 210). Es de observar que la valorización de Messineo, entendemos nosotros, vale como principio general porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, lo que no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en donde las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al propio tiempo han podido perfectamente expresar su intención y voluntad expresa para que al vencerse el término final, el contrato continúe según las modalidades expresadas por los intervinientes, por otro lapso igual o diferente, pues, entonces allí los efectos no cesan y el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue, sino que este acontecimiento se producirá con posterioridad al vencerse el tiempo establecido, en los términos indicados en la ley o según el acuerdo de los contratantes. De modo que esa prolongación del lapso temporal, hace que el contrato continúe produciendo los efectos: éstos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.

Aplicando los conceptos doctrinarios esta Juzgadora observa que el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda que obra de los folios 11 al 13, en original, se trata de un contrato a tiempo determinado, tal como lo establece el contenido de la cláusula tercera la cual dice: “La duración del presente contrato es de seis meses, prorrogables por periodos iguales y sucesivos de seis meses, contados a partir de la fecha señalada en la cláusula anterior. Sin embargo, si una de las partes no quiere prorrogar la duración de este contrato, se lo deberá participar a la otra, con treinta días de anticipación a la fecha de su vencimiento. Esta participación deberá ser por escrito y además con acuse de recibo o por telegrama con acuse de recibo, en caso contrario se considerará prorrogado automáticamente por otro período igual.” Así mismo la cláusula segunda del Contrato establece: “El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de veintidós mil bolívares, que el “arrendatario” se obliga a pagar en la oficina del administrador, durante los primeros cinco días de cada mes por mensualidades vencidas contados a partir del 01 de Abril de 1996, fecha en la cual entra en vigencia el presente contrato. El canon mensual de arrendamiento convenido en este Contrato será ajustado y modificado de acuerdo a las tasas de inflación que indique el Banco Central de Venezuela o el Organismo competente”. Así tenemos que en el instrumento signalamático perfecto arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración, y en el mismo se establece que si por los menos treinta días antes a la culminación del contrato o de su prórroga ninguna de las partes manifiesta su deseo de no prorrogarlo, en tal caso el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por períodos concretos, es de considerar que el contrato continuará siendo a tiempo determinado y cada prórroga se entenderá como un plazo fijo. Por lo que forzoso es para este Tribunal declarar sin lugar la cuestión previa opuesta. Y así se decide.

Observa igualmente el Tribunal que el demandante en su libelo de demanda solicita el pago de la diferencia total debida a su representada hasta la presente fecha por concepto de cánones de arrendamiento a razón de Ciento sesenta y ocho mil ochenta y nueve bolívares (Bs. 168.089,00),por mes, es decir, desde septiembre del 2002, hasta enero del 2004, ambos inclusive, lo suman diecisiete meses, pues ha depositado hasta la fecha la cantidad de veintidós mil seiscientos mensuales, cuando debió pagar la cantidad de (Bs. 190.689,00)” mensuales, por ser el canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador.

Alega igualmente la parte actora en el escrito presentado que riela al folio 141, donde manifiesta que el canon de arrendamiento fijado por la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía, en la cantidad de (Bs. 190.689,00), que a su decir es obligatorio para la demandada desde el 20 de Agosto de 2002 y no desde el 27 de enero del 2003, como lo quiere hace valer la parte demandada y que dicho pago es obligatorio por cuanto la resolución es definitivamente firme, ya que todo acto administrativo es ejecutivo y ejecutorio, en el sentido de que tienen inmediata eficacia después de haber cumplido con los extremos de ley.

Así mismo la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda manifestó:

Que si bien es cierto que la Alcaldía del Municipio a través de la Dirección de Inquilinato, mediante resolución N° 9.458, de fecha 20 de Agosto de 2002, fijó canon m.d.a. mensual, del apartamento N° 9, también es cierto que tal Resolución le fue notificada en fecha muy posterior a ésta y por tal razón la misma no quedo firme ni empezó a regir a partir de la misma fecha en que fue dictada, tal como lo afirma el apoderado demandante.

En efecto, la publicación del cartel de notificación fue realizada en fecha 5 de Diciembre de 2002; su consignación en el expediente administrativo fue en fecha 13 de Enero de 2003 y la regulación del inmueble, quedó firme el día 27 de Enero de 2003.

En este sentido este Tribunal trae a colación que es criterio inveterado de la doctrina administrativa y en especial de la doctrina de los Tribunales Contenciosos Administrativos, acoger el principio de que debe aplicarse la Ley especial de la materia que se trate. Al efecto, nuestro legislador en la misma ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en su artículo 47, establece:

Art. 47. Los procedimientos administrativos contenidos en leyes especiales se aplicarán con preferencia al procedimiento ordinario previsto en este capitulo en la materia que constituyan la especialidad

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De aquí, que estando regulado lo concerniente a la notificación en la ley especial, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concretamente en su artículo 72, establece: “Las decisiones de los organismos encargados de la regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse”. Consagrado lo concerniente a la notificación personal, y el artículo 73 establece como debe hacerse y los únicos requisitos que debe contener el cartel o citación por carteles en caso de no poderse lograr la notificación personal, al efecto el artículo establece: “Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el inmueble. La publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo por el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez días hábiles administrativos, contados a partir de que conste en el expediente administrativo la fijación de la publicación del aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma”.

La comentada Ley especial sobre la materia, no consagra castigo alguno, por no contener el cartel de notificación ningún requisito, por lo que mal puede aplicársele el castigo impuesto por la ley general, para los procedimientos no regulados por leyes especiales.

Además, aún en aplicación de la Ley general (Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos), la doctrina contencioso administrativa, en su constante evolución, en la interpretación que le ha hecho a la Ley, en especial al artículo 74, ha sido constante en entender, que aún las notificaciones defectuosas, que no es el caso que nos ocupa, ya que quedó suficientemente claro, que cumplió con los extremos exigidos en el artículo 73 de la Ley Especial (Ley de arrendamientos inmobiliarios), por lo que no se le puede aplicar sanciones no establecidas en la Ley Especial, si la notificación es realizada, aun con defectos, a la final cumple con su objetivo de fondo, como lo es poner al conocimiento del administrado, participante en el procedimiento administrativo, así lo estableció la Corte Suprema de Justicia en Sala Político Administrativa, en sentencia del 17 de Enero de 1995, caso E.F.d.B., cuando indicó:

Ahora bien, la eficacia de los actos, condicionada por dos reglas claves que rigen en la materia, constituida por el hecho de que en los actos generales la eficacia la otorga su publicación y, en los actos particulares su notificación a los eventuales destinatarios, no tiene la rigidez que se aplica a los vicios de invalidez; por cuanto lo que las dos reglas pretenden es que el acto sea efectivamente del conocimiento de los destinatarios; que tengan publicidad, en razón de lo cual, si el autor del mismo obtiene por un medio distinto al expresamente previsto en la norma, su divulgación o conocimiento por parte de tales destinatarios, demostrado en forma indubitable, ello subsana la falta de requisito legal,

Este criterio es ratificado en distintas decisiones, por ejemplo, en sentencia del 30 de Noviembre de 2001.

Por todo lo antes expresado, es que este Tribunal considera válida la notificación realizada por cartel, por prensa y de aquí que tal como lo indica la propia norma especial artículo 73, sus efectos empezaron a surtir para todas sus consecuencias jurídicas legales, a partir del día 27 de Enero de 2003, fecha en que precluyó el lapso de los diez días a que hace mención la citada norma procesal. Por ello, es desde esa fecha en que la ciudadana R.B.C., tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento por la suma de CIENTO NOVENTA MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 190.689,00), mensuales, conforme a la resolución N° 9457 de fecha 21 de noviembre de 1992, emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador, Dirección de Inquilinato y en virtud que la referida ciudadana es sólo a partir del mes de Enero del 2004, cuanto comienza a pagar el canon de arrendamiento fijado por la Resolución, es por lo que se infiere que la demandada adeuda a la parte actora la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS SETENTA MIL QUNIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO (Bs. 1.870.567,88), que es la diferencia entre lo que pagó y lo que tenia que pagar; Por las consideraciones que anteceden este Tribunal considera procedente el alegato hecho por la parte demanda. Y así queda establecido.

CAPITULO VI

Resueltos los puntos anteriores, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia previo el análisis de los elementos probatorios que fueron promovidos por cada una de las partes:

La parte demandada promovió las siguientes pruebas: Invoco y reproduce el contenido de la sentencia N° 384 del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, de fecha 24 de Abril de 2002, la cual acompaño en copia fotostática, con la contestación de la demanda.

A todo evento subsidiariamente promueve las testimoniales de los Ciudadanos: E.A.A., Ekadink Moreno, Eldimar Larez.

En cuanto a la prueba contenida en el primer particular relacionada con la sentencia N° 384 del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, de fecha 24 de Abril de 2002, esta sentenciadora, observa que la Jurisprudencia es una fuente del Derecho, más no una prueba aunado al hecho de que en capitulo ut supra ya fue resuelto el termino de la relación arrendaticia. Por lo tanto se desestima dicho medio probatorio. Y así se decide.

En cuanto a la prueba contenida en el segundo particular relacionada con los testigos promovidos, esta Sentenciadora desestima dicho medio probatorio, por cuanto dicha prueba no fue evacuada. Así queda establecido.

La parte actora por medio de su Apoderado promovió las siguientes pruebas:

Valor y mérito de las actas beneficien a su representada en la siguiente forma:

1. Contrato de arrendamiento suscrito en fecha Primero de Abril de 1996, entre su representada y la demandada, sobre el inmueble identificado en autos objeto del contrato, para probar que el contrato cuya resolución se demanda es a tiempo determinado y es escrito.

2. Copia certificada del Expediente N° 9.093 de regulación de alquileres expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador, para probar que el canon actual del apartamento arrendado a la Ciudadana R.B.C., es la cantidad de (Bs. 190.689,00), desde Agosto del 2002.

3. Escrito de Contestación de Demanda de fecha 13 de Febrero de 2004, producido por la demandada. Para probar la confesión expresa en la cual incurrió la demandada, ya que en dicho escrito admite que en el contrato objeto del juicio si se estableció su periodo de duración. De la misma forma probar la confesión en que incurrió la demandada al expresar, admitir y confesar que nunca se produjo el desahucio.

4. Escrito de fecha 18 de Febrero de 2004, donde se opone a la cuestión previa interpuesta por la demandada, para probar que el contrato es a tiempo determinado y no como lo quiere hacer ver la parte demandada.

5. Auto de admisión de la demanda, para probar que la misma fue admitida por no ser contraria a derecho.

Copia certificada del expediente de consignación N° 0031, mediante el cual la Ciudadana R.C., ha venido consignando los cánones de arrendamiento y no ha depositado lo que realmente debía, por lo que no producen los efectos legales establecidos en el artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero literal a), relacionado con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha Primero de Abril de 1996, esta sentenciadora, le da valor probatorio al mismo, al no ser impugnado, por la parte demandada en su oportunidad legal, conforme lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así queda establecido.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero literal b), relacionado con la copia certificada del Expediente N° 9.093 de regulación de alquileres expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador, esta sentenciadora, le da valor probatorio a la copia certificada de dicho expediente, ya que con el mismo quedo demostrado, el canon de arrendamiento fijado mediante la resolución N° 9457 de fecha 21 de noviembre de 1992, lo cual fue objeto de la controversia, y en cuanto a la fecha en que se hizo exigible dicho pago de los referidos cánones ya este Tribunal hizo su pronunciamiento en el capitulo anterior. Y así se decide.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero literal c), relacionado con el escrito de contestación de Demanda de fecha 13 de Febrero de 2004, producido por la demandada, esta sentenciadora, estima necesario señalar que los escritos, tanto de demanda como de contestación, no constituye en principio una prueba, sino por el contrario, ellos contienen alegaciones de las partes, por lo que resulta inapreciable su promoción. Y así se decide.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero literal d), relacionado con el escrito de fecha 18 de Febrero de 2004, donde se opone a la cuestión previa interpuesta por la demandada, cuyo objeto era determinar si se trataba de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, esta sentenciadora ya hizo su pronunciamiento ut supra. Y así se decide.

En cuanto a la prueba contenida en el numeral primero literal e), relacionado con el auto de admisión a la demanda, esta sentenciadora, no le da valor probatorio a favor del promovente, por cuanto el mismo es un auto de sustanciación y no constituye un medio probatorio alguno. Y así se decide.

Del análisis que ha hecho el Tribunal de los elementos probatorios que obran en autos, ha llegado a las siguientes conclusiones:

- Que a la partes las vincula un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Abril de 1996, sobre un inmueble consistente en un apartamento en el la Avenida 3, con calle 20, Edificio la Vencedora de esta ciudad de Mérida, distinguido con el N° 9, cuya duración como ya quedo establecido ut supra esa tiempo determinado.

- Que la parte actora durante el juicio, logró demostrar que la demandada R.B.C., incumplió con la resolución emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, ya que no realizó las consignaciones de los alquileres por la cantidad de (Bs. 190.689,00), mensuales, que es el monto fijado en dicha resolución, desde la fecha en que quedo definitivamente firme, es decir desde 27 de Enero del 2003, como ya quedo establecido ut supra.

- Que la parte demandada no logró desvirtuar los alegatos de la parte actora en el libelo de la demanda, en lo que respecta al pago a partir de que quedo firme la resolución N° 9.458, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Libertador, en lo que se refiere a la suma fijada como canon de arrendamiento el cual alcanza a la cantidad de (Bs. 190.689,00), mensuales, sino que por el contrario quedó demostrado en autos que la demandada adeuda la diferencia de los cánones de arrendamiento desde la fecha en que quedó firme dicha resolución.

- Que por las consideraciones que anteceden la demanda debe ser declara Parcialmente con lugar con los pronunciamientos de Ley.

Por lo anteriormente expuesto, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara:

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por el Abogado J.C.C.M., en su condición de Apoderado de la Empresa INVERSIONES VALMOR C.A. (INVALCA), identificados en autos, contra la ciudadana C.P.R.B., igualmente identificada en autos.

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de Abril de 1996, el cual fue acompañado con el libelo de la demanda, sobre un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Avenida Tres con calle 20, en el Edificio denominado LA VENCEDORA de esta Ciudad de Mérida, tercer piso, distinguido con el N° 09, y se ordena consecuencialmente la entrega del inmueble a la parte actora.

Se ratifica la medida de Secuestro decretada en fecha 09 de Febrero de 2004, la cual fue resuelta en el cuaderno separado en fecha 22 de Febrero de 2005.

En cuanto al particular tercero del petitorio, relativo a la diferencia total que adeuda la demandada a la actora por concepto de cánones de arrendamiento a razón de ciento sesenta y ocho mil ochenta y nueve bolívares (Bs. 168.089,00), por mes, la cual como ya quedo establecido que es desde el 27 de enero del 2003, fecha en la cual quedo firme la Resolución N° 9.458, hasta Diciembre de 2003, inclusive, lo cual totaliza la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS SETENTA MIL QUINIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (BS. 1.870.567,88).

En cuanto el particular cuarto del petitorio, este Tribunal por cuanto de los autos se desprende que la parte demandada ha venido depositando desde Enero del 2004, los cánones de arrendamiento por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 190.689,00), mensuales, es por lo que se autoriza a la parte actora retirarlos de la cuenta de ahorro aperturada a su nombre, una vez que quede firme la presente decisión.

Se exime a la parte demandada al pago de las costas procesales dada la declaratoria parcialmente con lugar de la presente demanda conforme lo establece el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo fue publicado fuera del lapso legal, de conformidad con lo previsto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 233 ejusdem, se ordena la notificación de las partes o de sus Apoderados, a cuyo efecto se ordena librar las respectivas Boletas de Notificación, y una vez que conste en autos la última Notificación practicada, en el día hábil de despacho siguiente, comenzará a discurrir el lapso para interponer los recursos que consideren procedentes

Publíquese, regístrese y cópiese.

DADO, SELLADO, FIRMADO Y REFRENDADO EN LA SALA DE ESTE JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, miércoles veintitrés de Febrero de dos mil cinco. Años 194° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO,

Abg. RORAIMA S.M.D.M.-

EL SECRETARIO,

Abg. J.A.M..-

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana, se libraron las boletas de Notificación a las partes y se dejó copia certificada de la sentencia en el archivo del Tribunal. -

EL SECRETARIO,

Abg. J.A. MONSALVE.-