Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Junio de 2007

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.

JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: INVERSIONES 9D, Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de Noviembre de 1.997, anotado bajo el Nº 61, Tomo 538-A,

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.J. BRAVO ROA y J.V. Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 38.593 y 69.616.-

PARTE DEMANDADA: QUINTA LEONOR, C.A., Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 35 de Julio de 1.985, anotado bajo el Nº 35, Tomo 332-A-Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMINE ROMANIELLO y J.A.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 18.482 y 22.575, respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: N° 14.858.

-I-

Se inicia la fase de introducción de la causa mediante escrito de demanda presentado por el abogado A.J. BRAVO ROA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 38.593, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 9D, C.A., antes identificada, mediante el cual solicita la Resolución del contrato de arrendamiento y los daños y perjuicios derivados del mismo.

Cumplidos los trámites inherentes a la distribución se le asignó a este Juzgado el conocimiento de la presente causa.-

Alega la parte actora en su libelo, que es propietaria de un (01) Local comercial, identificado con alfanumérico A-C14, ubicado en el nivel AUTOPISTA; de aproximadamente NOVECIENTOS NOVENTA y CINCO METROS CUADRADOS (995,00 Mts2), y que forma parte del “CENTRO SAMBIL”, inmueble ubicado en la Avenida Libertador y la Autopista F.F., Municipio Chacao, Distrito Autónomo Sucre del Estado Miranda.

Que la parte actora suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandada, por ante la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de julio de 2.003, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 122, de los Libros de autenticaciones llevados por ese Despacho.

Que en el referido contrato de arrendamiento se estipuló el canon de arrendamiento equivalente al DIEZ POR CIENTO (10%) de las ventas brutas mensuales que se ocasionaran en el inmueble objeto del contrato, trasladados a dólares americanos, en el entendido que a los efectos del calculo se tomaría la tasa oficial de dicha divisa para el primer día siguiente al cierre de cada mes todo dentro de los primeros cinco (05) días de cada Mes.

Que la arrendataria ha dejado de cumplir con la obligación inherente al pago del canon de arrendamiento objeto del presente contrato.

En fecha 31 de Octubre de 2006, este Tribunal admitió la presente demanda ventilando la misma por el procedimiento breve asimismo y conforme a lo pautado en el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado decretó Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la presente controversia; y acordó librar comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas Preventivas y Ejecutivas de esta misma circunscripción judicial, a los fines de practicar la medida decretada.

Posteriormente en fecha 18 de Diciembre de 2.006, la representación Judicial de la parte actora consigno escrito de reforma de la demanda cambiando su calificación a la acción de Desalojo enmarcándose en el ordinal “a” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a tal efecto este Juzgado se pronuncio sobre la misma en providencia de fecha 19 de Diciembre de 2.006.

En fecha 09 de Enero de 2.007 la parte demandada dio contestación a la demanda solicitando entre otras cosas la nulidad y reposición de la presente causa con apoyo en los artículos 15 y 206 del Código de Procedimiento Civil.

Consecutivamente y luego de consumarse la contestación al fondo de la demanda quedo el presente abierto a pruebas el presente Juicio y las partes consignaron escritos de promoción de pruebas en el tiempo de Ley.

En fecha 19 de Enero de 2.007, la Representación Judicial de la parte demandada compareció mediante diligencia en la cual solicito una prorroga al lapso de pruebas en la presente causa.

A tal efecto y observando este Tribunal las múltiples solicitudes realizadas por las partes en sus diversos escritos, este Tribunal en fecha 08 de Mayo de 2.007, se pronuncio mediante providencia donde se reordeno el proceso y se admitieron las pruebas de las partes intervinientes en el presente proceso.

Asimismo y luego de notificar a las partes del auto que reordeno el presente proceso, compareció ante este Tribunal el ciudadano CARMINE ROMANIELLO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada solicitando copias certificada de una serie de documentos, siendo proveída dicha solicitud por auto de fecha 11 de Mayo de 2.007.

II

Planteados como han sido los términos en la presente controversia esta Juzgadora pasa a decidir haciendo las siguientes consideraciones:

Procede, quien aquí decide, a valorar y analizar, a la luz de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hacen procedente la pretensión en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE ACTORA:

Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:

1. - Contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso por ante la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de julio de 2.003, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 122, de los Libros de autenticaciones llevados por ese Despacho. Con respecto a esta probanza se observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.

   En el acto de promoción de pruebas la representación Judicial de la parte actora promovió lo siguiente:

1. - Como primer punto Reprodujo el mérito favorable de los documentos consignados junto con el libelo de la demanda, este Juzgado observa que si bien es cierto que el Juez debe analizar y juzgar todas, cuantas pruebas se hayan producidos, conforme a lo pautado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, resulta poco verosímil tomar como medio probatorio el mérito de los autos, mas sin embargo los mismos son apreciados para decidir. Y ASI SE DECIDE.

2. - Asimismo promovió como prueba la exhibición de los siguientes documentos: A) La declaración del anticipo de impuesto sobre actividades económicas efectuado a la Alcaldía del Municipio Chacao del estado Miranda, para el ejercicio al año correspondiente 2.006; B) La declaración de Impuesto al Valor Agregado (IVA) presentado ante el SENIAT, para el ejercicio correspondiente al año 2.006. Con respecto a estas probanzas este Tribunal observa que la misma no fue admitida, razón por la cual este Tribunal no la aprecia para decidir. Y ASI SE DECLARA.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - La parte demandada promovió como prueba documental referente a los comprobantes bancarios realizados por QUINTA LEONOR, C.A, a favor de la parte actora INVERSIONES 9-D, C.A., depósitos estos que comprenden a los que fueron realizados durante todo el año 2.006 y que dichos pagos suman la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS ( Bs. 147.261.760,50). Con respecto a esta probanza quien aquí decide observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.

2. En cuanto a la prueba de informes, promovida por la representación Judicial de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, referente a la solicitud de oficiar, al Banco de Venezuela, S.A.C.A, a fin que se remitiera a este Tribunal información acerca de que si es cierto que la cuenta Nº 01020189610007769357, es titular la Sociedad Mercantil INVERSIONES 9-D, C.A. En cuanto a esta probanza se evidencia de autos que nunca se recibió respuesta de dicha entidad bancaria, en tal sentido este Juzgado con respecto a esta probanza la desecha por inexistente. Y ASI SE DECIDE.

   Así las cosas, en el caso que nos ocupa se desprende, del mismo dicho de las partes, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia; por lo que se considera forzoso para este Tribunal; otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por el actor en su libelo y confirmada por el demandado al no haber desvirtuado dicho alegato en la secuela del presente Juicio y así declarar como cierto el contrato de Arrendamiento escrito suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso por ante la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de julio de 2.003, quedando anotado bajo el Nº 30, Tomo 122, de los Libros de autenticaciones llevados por ese Despacho. Y ASI SE DECIDE.

   Siendo que, resulta un elemento fundamental para intentar la acción de DESALOJO, la existencia previa de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminada; quien aquí decide pasa a hacer las siguientes consideraciones:

   El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla lo siguiente:

   Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…” (Negrillas del Tribunal).

   De la redacción del encabezado de este artículo se desprende que el Legislador dispone que para que sea procedente la acción de desalojo, deberá versar ésta sobre un contrato de arrendamiento verbal o sobre un contrato escrito a tiempo indeterminado, y además dicha acción debe estar fundamentada en cualquiera de las causales tipificadas en el citado artículo 34 eiusdem.

   Asimismo se tiene que, la parte actora argumenta que no obstante la duración del presente contrato, y habiéndose recibido pagos los cánones de arrendamiento con posterioridad a la fecha de su vencimiento originario, sin que hubiera el correspondiente desahucio es evidente que estamos en presencia de un contrato sin determinación de tiempo.

   A este respecto, nuestra doctrina patria señala: “La figura de la tácita reconducion en el derecho venezolano, esta prevista en tres artículos del Código Civil; el primero se encuentra en el Capítulo II del Título VIII, Libro II, este capítulo se refiere a “Reglas Comunes al Arrendamiento de Casas y de predios rústicos”, y es el artículo 1.600; el segundo artículo, o sea el 1.614, se halla en la Sección I del referido Capítulo II, “Reglas particulares sobre arrendamiento de casas”, y el tercero, o sea, el 1.627 (in fine), está contenida en la Sección Segunda, intitulada “Reglas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos”; si se analizan estos tres artículos, se observa que los dos primeros, o sea, el 1.600 y el 1.614, son casi iguales, con simples diferencias de redacción, pues ambos se refieren a contratos de arrendamiento por tiempo determinado en los cuales, a la finalización del término el inquilino queda y se le deja “en posesión de la cosa”, en el primer artículo, y “ocupando la casa”, en el segundo, sin oposición del propietario y en ambos el legislador declara que el arrendamiento se presume renovado, en las mismas condiciones, dice el artículo 1.614, más explicito en esto que el 1.600; y, finalmente en ambos se dice que su efecto se regula por las disposiciones relativas a los contratos por tiempo indeterminado…” (Estudios de Derecho Inquilinario, I.B.L., segunda edición, Diciembre 1.976, Pág. 79 y 80).

   Así las cosas, se desprende del mismo dicho de las partes, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado; por lo que se considera forzoso para esta Sentenciadora; otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por la parte actora en su reforma de libelo de demanda y confirmada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda al no haber negado la misma y así declarar como cierto el contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso. ASI SE DECIDE.

   Por otra parte se tiene que doctrinariamente el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

   Como contrato presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. Oneroso: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del arrendador es mantener al arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento. Temporal: Sus efectos están limitados a un período de tiempo.

   Asimismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil Venezolano en lo atinente a los artículos siguientes:

   Artículo. 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. ” (Negrillas del Tribunal).

   Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en v.d.P. de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.

   Articulo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas de este Tribunal).

   La demandante basa su pedimento en el hecho de existir contrato de arrendamiento con cánones vencidos que van desde el mes de Abril de 2006 hasta el mes de Octubre de 2006, tal como lo refiere en escrito Libelar.

   Al momento de consumarse la contestación al fondo de la demanda, la parte demandada Sociedad Mercantil QUINTA LEONOR C.A. antes identificada, se limito a alegar que se encontraba solvente en cuanto a sus obligaciones contractuales se refiere, situación esta que no probó en su oportunidad procesal por cuanto se observa de las pruebas promovidas por la parte demandada que la prueba de informes concerniente al oficio al Banco de Venezuela, para que informara sobre, si los supuestos depósitos bancarios realizados por la Empresa demandada, QUINTA LEONOR, fueron entre otras cosas, recibidos por la Sociedad Mercantil Arrendadora, en tal virtud el arrendatario no probo la existencia de los depósitos concernientes a los Meses que el actor señalo como insolutos Y ASI SEDECIDE.

   Así pues, observando el caso bajo estudio y valorados los argumentos producidos por la actora, este Tribunal concluye que siendo que se encuentra probado la existencia del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes, así como la veracidad de los hechos esgrimidos por la misma y no constando en autos probanza o argumento alguno esgrimido por el demandado que desvirtúen la pretensión del actor donde efectivamente se demuestre con claridad la solvencia al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los Meses que van desde Abril de 2.006 al mes de Octubre de 2.006, señalados por el accionante en su Libelo. A tal efecto y enmarcándose esta Juzgadora al fundamento principal utilizado por la parte actora, referente a la omisión del pago de las pensiones de arrendamiento contenido en la cláusula Segunda (2º) del Contrato de arrendamiento donde el arrendador podía pedir la restitución del inmueble de marras al arrendatario si sucedía, entre otras cosas la circunstancia de que el arrendatario no cumpliera cabalmente con los pagos de las cánones de arrendamiento; a esta Sentenciadora le es sencillo concluir que la presente acción debe prosperar en derecho, por cuanto al haber sido demostrada la existencia de la relación jurídica que vincula al demandado, correspondía a este desvirtuar las pretensiones de la parte actora. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

   -III-

   Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la Demanda que por DESALOJO incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES 9-D, C.A contra la Sociedad Mercantil QUINTA LEONOR C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora , libre de personas y bienes el inmueble constituido por un (01) Local comercial, identificado con alfanumérico A-C14, ubicado en el nivel “AUTOPISTA”; de aproximadamente NOVECIENTOS NOVENTA y CINCO METROS CUADRADOS (995,00 Mts2), y que forma parte del “CENTRO SAMBIL”, inmueble ubicado en la Avenida Libertador y la Autopista F.F., Municipio Chacao, Distrito Autónomo Sucre del Estado Miranda.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente Juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

CUARTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, COPIESE Y NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiún (21) días del Mes de Junio de dos Mil Siete (2.007).- AÑOS: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.-

LA JUEZ.

Abg. L.S.P..

LA SECRETARIA

Abg. LISRAYLI CORREA

En esta misma fecha, siendo las 11:00 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. LISRAYLI CORREA

EXP. 14.828

LSP/LC/X5