Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 24 de Noviembre de 2011

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación ejercido por la Abogada J.L.G., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad de comercio MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., ambas identificadas, contra la sentencia dictada el 28 de julio de 2011, por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara con lugar la demanda incoada.

Recibidas las actuaciones en esta Alzada, mediante auto del 1º de noviembre de 2011, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento civil, se fijó el decimo día de despacho siguiente para dictar sentencia por lo que estando en la oportunidad legal para ello se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Adujo la parte actora, que celebró con la empresa Millenium Park Technology C.A., un contrato de arrendamiento a plazo fijo, por un año exacto contado desde el 1º de febrero del 2008, con finalización en fecha 31 de enero del 2009, según se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 11 de agosto del Dos mil tres, bajo el No. 52, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que la arrendataria al finalizar la fecha de duración del contrato de arrendamiento, no firmó nuevo contrato, sino que siguió depositando en la cuenta de la empresa, y que luego, empezó a depositar mensualmente el canon de arrendamiento ante ese mismo tribunal, según expediente 1455-09, lo que según señaló- se interpretó como acogimiento a la prórroga legal a que tiene derecho el arrendatario.

Que en el presente caso el vencimiento de la prórroga legal se produjo el 31 de enero del 2011, en virtud de lo cual recibieron el montante de los cánones de arrendamiento hasta esa fecha, haciendo la correspondiente advertencia mediante en diligencia ante el Tribunal, que ello no significaba un desistimiento de la acción que se incoaría. Según señaló, la prórroga legal fue de dos años, debido a que existió una continuidad de la relación arrendaticia que se originó a partir del año 2003, o sea, seis años, a pesar de ser contratos anuales a plazo fijo.

Que de acuerdo a lo establecido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, “toda demora o retardo en la entrega del inmueble, bien como consecuencia de la expiración del término o de las acciones tomadas por LA ARRENDADORA, comprometen y obligan a LA ARRENDATARIA a cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F 250,00) diarios, por cada día de retraso por concepto de cláusula penal.

Que en razón de los hechos anteriormente expuestos, acude ante esta autoridad a fin de demandar como en efecto lo hace a la empresa Millenium Park Technology C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en lo siguiente: En hacer la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 11 de agosto del 2003, bajo el No. 52, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones, por motivo del vencimiento del lapso de prorroga legal, vía consecuencia de resuelto el contrato de arrendamiento. Segundo: Pagar por concepto de daños y perjuicios, estimados a razón de Once Mil Quinientos Bolívares Mensuales, calculados desde el 01 de febrero del 2011. Tercero: Pagar los costos y costas del presente juicio.

Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1167 del Código Civil, 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó su demanda en QUINIENTAS VEINTINUEVE CON SESENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (529,60 U.T.)

PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la parte demandada, negó que la demandante haya contratado con su representada mediante documento autenticado en fecha 11 de Agosto del 2003, bajo el No. 52, Tomo 69 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual procedió a tachar.

Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya iniciado una relación arrendaticia de plazo fijo de un año fijo, en fecha 1º de febrero del 2008, con finalización el 31 de enero 2009. Alegó que el demandante se contradice en el escrito libelar, por cuanto debe aclarar si es en 2003 o en el 2008.

Que la relación arrendaticia se inició el 1º de febrero del 2001, según se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento debidamente firmado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 71, Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones.

Que el arrendamiento del bien inmueble objeto de la negociación arrendaticia, identificado como Galpón ubicado en la Granja S.A., carretera que conduce a Carrizal, sitio denominado Corralito, Municipio Carrizal, se hizo en la señalada fecha, por la ASOCIACIÓN CIVIL TIERRA INCREIBLE, propiedad del ciudadano V.L.C.T., y que dicha empresa de comercio fue sustituida por la actual MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A, la cual conservo la explotación comercial, empleados, obreros, Directores y Patrimonio.

Que a requerimiento de la arrendataria, en el mes de Julio del 2002, se solicito el cambio, ya que era necesario para acceder a los cumplimientos formales del SENIAT, CADIVI, IVSS, INCES, entre otros, y que por ello, no aparece en los anteriores contratos, que –según señala- son los siguientes: 1. 30/01/2001, 2. 08/02/2002, 3. 22/07/2003, 4. 07/02/2003, 5. 26/02/2004, 6. 26/02/2005, 7. 24/04/2006, 8. 23/03/2007, 9. 23/04/2008.

Negó, rechazó y contradijo que MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., al supuestamente finalizar la duración del contrato (31 de enero del 2009), siguió depositando en la cuenta de la empresa y, que luego empezara a depositar mensualmente el canon de arrendamiento por ante este Tribunal. Afirman que lo cierto es, que en fecha 02 de febrero del 2009, la ARRENDADORA, recibe la cancelación del canon de arrendamiento del mencionado mes, según se desprende de factura 0270 y control 00020, por bolívares cuatro mil ciento sesenta (4.160) pagado mediante cheque No. 32021215 de la cuenta Banesco Banco Universal, según depósito bancario en Banco Exterior 510143911. Marzo, con factura No. 00023 del 03 de marzo del 2003 y factura No. 0273, por Cuatro Mil Trescientos Sesenta Bolívares (Bs. 4.360,00). Abril, depósito de fecha 03/04/2009 en el banco exterior por cuatro mil doscientos ochenta (Bs. 4.280,00). Mayo, depósito No. 210110520 realizado en el banco exterior, por cuatro mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 4.280). Junio, mediante factura no. 0285 y control 00035 por cuatro mil doscientos ochenta bolívares (4.280,00). Julio, supuestamente pagado con cheque de la cuenta Banesco No. 10124592, por bolívares Cuatro Mil Doscientos Ochenta (Bs. 4.280,00). Alega que una vez que los tribunales llegaron a su receso legal de ese año, la ARRENDADORA no envió cobrador a la ARRENDATARIA.

Que en virtud de esta situación y con el temor de incurrir en mora, la ARRENDATARIA extendió una misiva a la ARRENDADORA, a fin de que considerara una serie de propuestas para no perjudicar a los empleados y a la empresa, por cuanto el perjuicio de trasladar el patrimonio de la empresa que en su mayoría son obras de robótica a gran escala que deben cuidarse, además de los costos involucrados, misiva que supuestamente, jamás fue contestada, a excepción de una llamada telefónica en la que, según alegan, A.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, supuestamente expreso la negativa al acuerdo.

Que en fecha 23 de octubre del 2009, depositaron en la cuenta corriente del tribunal, el monto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE del 2009, aperturándose el expediente No. 1455-09, que hasta la fecha se encuentra activo.

Negó, rechazó y contradijo que la demandada se haya acogido a prórroga legal alguna, que haya adquirido la condición de poseedor de mala fe, que el vencimiento de la supuesta prórroga legal se produjo en fecha 31 de enero del 2011, que la arrendadora haya recibido los cánones de arrendamiento hasta el mes de enero del 2009, que la arrendataria tenía dos (02) años a partir del 31 de enero del 2009, ya que, según alegó, son falsos los dichos de que la relación arrendaticia se inició en 2003 y que a la fecha existan contratos fijos anuales, que la arrendataria deba pagar lo referente a la cláusula de los daños y perjuicios.

Rechazó la aplicación de los artículos 1.167 del Código Civil, y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como lo expresado en el capitulo III del escrito libelar, referido al agotamiento de la vía amistosa. Igualmente rechaza que la arrendataria deba pagar alguna cantidad por daños y perjuicios, costos y costas. Finalmente rechazaron la estimación del libelo de la demanda, dado que no entienden de donde deriva la cantidad, ya que no se explica en el libelo de la demanda.

Finalmente solicitó que la presente demanda fuese declarada sin lugar.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Acta Constitutiva de la sociedad mercantil CORPORACIÓN DE INVERSIONISTAS INDUSTRIALES CORINDUS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de mayo de 1989, inscrita en el Tomo 76-A Sgdo, Nro. 32.

Documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 11 de agosto del 2003, anotado bajo el No. 52, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría, mediante el cual la sociedad mercantil CORPORACION DE INVERSIONISTAS INDUSTRIALES CORINDUS C.A., otorgo poder al Abogado R.A.M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.527.

Ejemplar del DIARIO CAPITAL jurídico mercantil, en el cual aparece publicada el acta constitutiva de la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A.

Contrato de Arrendamiento, suscrito entre CORPORACIÓN DE INVERSIONISTAS E INDUSTRIALES CORINDUS C.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de diciembre de 1986, bajo el No. 63, Tomo 70-A Sgdo, representada en ese acto por su Presidente ciudadano A.S.M., titular de la cédula de identidad No. V-6.510.667, parte arrendadora, y por otra parte, la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., sociedad de comercio, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de marzo del 2002, bajo el No. 18, Tomo A-6 Tro, representada por su director V.L.C.T., titular de la cédula de identidad No. V-2.851.579, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo del Estado Miranda, en fecha 24 de abril del 2008, dejándolo anotado bajo el No. 1, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

PARTE DEMANDADA:

Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 20 de marzo del 2002, inscrita bajo el No. 18, Tomo A-6-Tro del año 2002.

Copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 15 de julio del 2005, inscrita bajo el No. 61 del Tomo A- 20 Tro del año 2005.

Copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, de fecha 13 de septiembre del 2003, inscrito en el Tomo 52-A, No. 34 año 2010, las cuales fueron consignadas en original en la oportunidad de la promoción y evacuación de pruebas.

Abierta la causa a pruebas promovió:

Acta constitutiva y estatutos de la asociación civil TIERRA INCREIBLE, registrados bajo el No. 5, Tomo 18 del Protocolo Primero, de fecha 22 de mayo de 1996.

Contratos de arrendamiento que se describen a continuación:

Contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., parte arrendadora y como arrendataria, la Asociación Civil Tierra Increíble, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 30 de enero del 2001, quedando anotado bajo el No. 71, Tomo 11, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., parte arrendadora y como arrendataria, la Asociación Civil Tierra Increíble, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el ocho (08) de febrero del 2002, quedando anotado bajo el No. 34, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., parte arrendadora y como arrendataria, la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., representada por su Director V.L.C.T., titular de la cédula de identidad No. 2.851.579, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 22 de Julio del 2002, dejándolo anotado bajo el No. 82, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., parte arrendadora y como arrendataria, la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., representada por su Director V.L.C.T., titular de la cédula de identidad No. 2.851.579, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 07 de Febrero del 2003, dejándolo anotado bajo el No. 13, Tomo 9 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., parte arrendadora y como arrendataria, la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., representada por su Director V.L.C.T., titular de la cédula de identidad No. 2.851.579, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 26 de Febrero del 2004, dejándolo anotado bajo el No. 58, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., parte arrendadora y como arrendataria, la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., representada por su Director V.L.C.T., titular de la cédula de identidad No. 2.851.579, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 24 de Abril del 2006, dejándolo anotado bajo el No. 24, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., parte arrendadora y como arrendataria, la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., representada por su Director V.L.C.T., titular de la cédula de identidad No. 2.851.579, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 23 de Marzo del 2007, dejándolo anotado bajo el No. 61, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., parte arrendadora y como arrendataria, la sociedad mercantil MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., representada por su Director V.L.C.T., titular de la cédula de identidad No. 2.851.579, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 23 de Abril del 2008, dejándolo anotado bajo el No. 1, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

En legajo constante de Doscientos Ochenta y Nueve (289) folios útiles en originales de facturas, comprobantes de egreso y recibos de pago, correspondientes a la relación de los pagos de los cánones de arrendamiento, desde el año 2001 hasta el año 2011.

Promovió la comunicación enviada por CORINDUS en fecha 15 de mayo del 2009, (folio 44. Cuaderno de pruebas). En la que se lee: “Guarenas, 15 de mayo de 2009.Señores MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A. Presente. Estimados señores. Mediante la presente, le agradecería no realizar más los depósitos de alquiler en la cuenta corriente del Banco Exterior a nombre de CORINDUS, porque dicha cuenta va a ser anulada. Así mismo le informo que al momento de entregar factura original. Será retirado el cheque por unos de nuestros chóferes, esto será dentro de los primeros diez días del mes. Agradeciendo la atención que puedan prestar a la presente, queda. Atentamente. CORINDUS C.A. Firma Ilegible. D.D.. Gerente Administrativo. Sello húmedo Millenium park Technology Rif. J-30898938-0. Firma Ilegible. 18/09/09”.

Capítulo IV

DE LA DECISION RECURRIDA

La decisión recurrida en apelación, dictada el 28 de julio de 2011, por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se fundamentó en las siguientes consideraciones:

“…Establece el artículo 1579 del Código Civil: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

Es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, en el cual la persona denominada “ARRENDADOR” se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona denominada “ARRENDATARIO”, mediante el pago de un precio.

El Dr. G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, define la relación arrendaticia como “… el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de transcendencias en el orden concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario”.

En el caso bajo análisis, la parte demandante afirma que la relación arrendaticia se inició a plazo fijo, por un año exacto en fecha 01 de febrero del 2008 y con finalización en fecha 01 de febrero del 2009, según se desprende del contrato de arrendamiento.

Cabe destacar que en el capítulo III del libelo, titulado “PETITORIO”, la parte actora señala: “Primero: Hacer la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 11 de agosto del 2003, bajo el No. 52, Tomo 69 lo de los Libros de Autenticaciones”. Señalando posteriormente en la etapa de promoción de pruebas, promueve contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de abril del 2008, bajo el No. 1, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, el cual constituye el instrumento fundamental de la demanda y que fue consignado junto al escrito libelar. Indicando lo siguiente: “Es el caso, ciudadana Juez, que por error material involuntario, en el escrito de libelo de la demanda se transcribieron equivocadamente los datos de autenticación, en la fecha, el número y el Tomo, no obstante en la continuación del escrito se puso correctamente la duración de dicho contrato”. Considera esta juzgadora que el demandante incurrió en contradicción en el suministro de los datos de autenticación y fecha del contrato de arrendamiento que se pretende resolver, no obstante, del mismo escrito libelar así como del documento fundamental consignado anexo, se puede evidenciar que la intención del demandante es la de resolver el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de abril del 2008, bajo el No. 1, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, tal como lo indica en la capítulo I del libelo de la demanda. Así se decide.

Seguidamente alega, que el vencimiento de la prórroga legal se produjo el 31 de enero del 2011. Que dicha prórroga legal fue de dos años, debido a que existido una continuidad de la relación arrendaticia que se originó a partir del año 2003, es decir, seis (06) años, a pesar de contratos anuales a plazo fijo, por lo que recibieron el montante de los cánones de arrendamiento consignados hasta esa fecha.

Los anteriores argumentos fueron negados por la parte demandada, quien desconoce que la relación arrendaticia con la demandante haya iniciado en fecha 01 de febrero del 2008 y con finalización en fecha 31 de enero del 2009. Manifiesta que lo cierto es que la relación arrendaticia se inició el 01 de febrero del 2001, según se desprende del contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 71, Tomo 11 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, afirmando que dicho contrato tuvo como objeto el galpón ubicado en la Granja S.A., carretera que conduce a Carrizal, sitio denominado Corralito, Municipio Carrizal, siendo la arrendataria la Sociedad Civil Tierra Increíble, la cual, según señala la demandante “fue sustituida por la actual Millenium Park Technology”. Al respecto esta juzgadora observa:

El arrendamiento es un contrato bilateral, cuyas partes son las que al momento de su celebración se constituyen como arrendador por un lado y por el otro arrendatario, recayendo sobre éstas los efectos del contrato.

En el caso de autos, de los contratos de arrendamientos de fechas 30 de enero del 2001, y 08 de febrero del 2002, los cuales se encuentran debidamente autenticados ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, se evidencia que entre A.G.S.M., titular de la cédula de identidad No. 6.510.667, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A., arrendador y como arrendataria, la Asociación Civil Tierra Increíble, fue celebrado un contrato de arrendamiento, que tenía por objeto el bien inmueble objeto del presente juicio.

No obstante, del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 22 de Julio del 2002, que quedo anotado bajo el No. 82, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, se evidencia que sobre ese mismo inmueble fue celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, esta vez, entre la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A, (ya identificada) arrendadora y la sociedad mercantil Millenium Park Technology C.A, (ya identificada) arrendataria, sin que exista evidencia de que el mismo se hizo con intención de sustituir el sujeto que actuaba como parte arrendataria en contratos preliminares, por lo que, se trata entonces, de un nuevo contrato de arrendamiento cuyos efectos nacen para las partes que lo suscriben desde el momento de su celebración. Así se decide.

En la oportunidad de la promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada consigno sendos contratos de arrendamientos, celebrados anualmente entre la sociedad mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus C.A, arrendador y Millenium Park Technology C.A, arrendatario, desde el 22 de Julio del 2002, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el No. 82, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, siendo el último de los suscritos, el autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 23 de Abril del 2008, el cual quedo anotado bajo el No. 1, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

Ahora bien, establece este último contrato suscrito entre las partes, en su cláusula segunda lo siguiente: “La duración del presente contrato de arrendamiento ha sido expresamente convenido entre las partes contratantes, en un (01) año exacto, constados a partir del 01 de Febrero del 2008 y con vencimiento el 31 de Enero del 2009. Al vencimiento del término establecido en el presente contrato, las partes lo consideran terminado, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. En ausencia de manifestación por parte de “LA ARRENDADORA”, se entenderá igualmente terminado el Contrato. Las partes de mutuo acuerdo podrán antes del plazo fijo del presente contrato, celebrar un nuevo contrato que sustituya el presente a su vencimiento, si así les conviniere, sin contemplar de ningún modo prórroga, o sea que en todos los casos, deberá hacerse un nuevo contrato de arrendamiento”.

De la anterior cláusula se desprende que el contrato de arrendamiento tuvo una vigencia de un (01) año fijo, no prorrogable, con inicio el 01 de febrero del 2008 y finalización el 31 de enero del 2009, fecha en la cual termino la vigencia del contrato, sin que para ello fuese necesaria notificación alguna. Así se establece.

Siendo ello así, y por cuanto las partes no acordaron una nueva renovación del contrato, llegado el día del vencimiento del contrato comenzó a transcurrir de pleno derecho, el lapso de prórroga legal, de acuerdo a lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, a los fines del establecimiento del lapso de la prórroga legal, es menester traer a colación lo establecido en el artículo 38 ejusdem, según el cual:

En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, esté se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos años

.

En el presente caso, entre el arrendador y el arrendatario existió una relación arrendaticia mayor de cinco años e inferior de diez, por lo que le corresponde al arrendatario un plazo máximo de dos (02) años de prórroga legal, contados a partir del 31 de enero del 2009, fecha de vencimiento del término del contrato.

Así las cosas, la prórroga legal venció el 31 de enero del año 2011, tal como lo alega el demandante en su escrito libelar, desestimándose de esta manera el alegato de la parte demandada referido al desconocimiento del vencimiento del lapso de prórroga legal en esta fecha. Así se decide.

En otro orden de ideas, de una revisión del expediente No.1455-09 nomenclatura de este juzgado, se puede observar que en fecha 28 de Enero del presente año, fue solicitado por la parte arrendadora del inmueble, el retiro de los cánones consignados por el arrendatario, hasta el mes de enero del 2011, lo cual fue acordado de conformidad.

De acuerdo a lo establecido en el último párrafo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

En consecuencia, el retiro de los cánones de arrendamiento consignados durante la vigencia del contrato, incluido el lapso de prórroga legal, en ningún caso constituye renovación automática o tácita reconducción del contrato. Así se decide.

En el presente caso, ha sido plenamente comprobado que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 24 de abril del 2008, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, se encuentra vencido así lo está la prórroga legal, por lo que, la presente demanda es PROCEDENTE en derecho, y ASI QUEDA ESTABLECIDO.

Finalmente, contradice la parte demandada que deba pagar cantidad alguna por concepto de Daños y Perjuicios, al respecto alega la parte actora, que de acuerdo a lo contenido en la cláusula novena del contrato de arrendamiento: “Toda demora o retardo en la entrega del inmueble arrendado, bien como consecuencia de la expiración del término o de las acciones tomadas por “LA ARRENDADORA”, comprometen y obligan a “LA ARRENDATARIA” a cancelar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 250,00) por cada de atraso en concepto de Cláusula Penal, independientemente del pago del arrendamiento correspondiente al número de días que estuviese ocupando ilegalmente el inmueble, más los daños y perjuicios causados por la demora en la entrega”.

Al respecto es criterio de quien aquí decide que, a tenor de lo establecido en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, por lo tanto, es forzoso para esta juzgadora declarar la PROCEDENCIA de lo peticionado por el demandante en cuanto al pago de los daños y perjuicios. ASI FINALMENTE QUEDA ESTABLECIDO…”

(Fin de la cita)

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe -como ya se señalara-, a impugnar la decisión dictada en fecha 28 de julio de 2011, por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara con lugar la demanda que por Resolución de Contrato incoara la CORPORACIÓN DE INVERSIONISTAS CORINDUS, C.A., contra MILLENIUM PARK TECHNOLOGY C.A., ambas identificadas.

Para resolver se observa:

En primer lugar, y en cuanto a la desestimación de la cuantía efectuada por la representación judicial de la parte demandada, sin haber indicado si ésta se efectuaba por insuficiente o exagerada, resulta propicio indicar que, sobre la impugnación de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó en el fallo del 16 de noviembre de 2009, (caso: D’ Escrivan Guardia Vs. Elsio M.P.), la siguiente doctrina:

...el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

. (Subrayado añadido).

Ello así, siendo que en el presente caso la representación judicial de la parte demandada, contradijo la estimación de la demanda en forma generica, le correspondía entonces probarlo en juicio, pues, su simple afirmación no es suficiente para considerarlo, debiendo promover en la oportunidad legal para ello, las pruebas que determinaran el valor que considerase, con la finalidad de que el jurisdicente pudiese ponderar la estimación efectuada. Por tanto, al no haber cumplido con su carga probatoria en virtud de la desestimación efectuada, se declara firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, tal como señalara la recurrida la relación contractual existente entre las partes deviene del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el 22 de Julio del 2002, anotado bajo el No. 82, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, estableciéndose en el último contrato por ellas suscrito, específicamente en su cláusula segunda, lo siguiente: “La duración del presente contrato de arrendamiento ha sido expresamente convenido entre las partes contratantes, en un (01) año exacto, constados a partir del 01 de Febrero del 2008 y con vencimiento el 31 de Enero del 2009. Al vencimiento del término establecido en el presente contrato, las partes lo consideran terminado, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna. En ausencia de manifestación por parte de “LA ARRENDADORA”, se entenderá igualmente terminado el Contrato. Las partes de mutuo acuerdo podrán antes del plazo fijo del presente contrato, celebrar un nuevo contrato que sustituya el presente a su vencimiento, si así les conviniere, sin contemplar de ningún modo prórroga, o sea que en todos los casos, deberá hacerse un nuevo contrato de arrendamiento”.

Como consecuencia de lo anterior, nos encontramos entonces en presencia de una relación contractual superior a cinco (05) años y menor a diez (10), cuyo vencimiento se verificó el 31 de enero del 2009, fecha en la cual, a tenor de los dispuesto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a transcurrir de pleno derecho el lapso de prórroga legal por un lapso de dos (02) años, la cual feneció el 31 de enero del 2011. Y ASI QUEDA ESTABLECIDO.

Así las cosas, quien decide considera oportuno puntualizar que, encontrándose fenecido el lapso establecido en el contrato y la prorroga legal que por derecho le correspondía al arrendatario, la acción que debió intentarse era la del cumplimiento del contrato con la finalidad de que se procediera a la entrega el inmueble libre de bienes y personas, mas no la de resolución de contrato, pues, tratándose de un contrato de arrendamiento de los denominados por la doctrina de tracto sucesivo, ya que las obligaciones derivadas del mismo deben ser cumplidas por las partes, no de manera instantánea como ocurre por ejemplo en la venta, sino de manera sucesiva, cuyo vencimiento quedó establecido en el párrafo anterior, sin que el actor haya alegado incumplimiento alguno, sino la entrega del inmueble ‘vía consecuencia de la resolución del contrato’, la acción ejercida resulta improcedente, toda vez que la resolución de un contrato de tracto sucesivo ya concluido resulta inverosímil.

En efecto, el contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, por motivo de incumplimiento bien sea a tiempo determinado o no; cuando se reclama la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, lo que se pretende es anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas, y se fundamenta en lo previsto en el citado artículo 1.167, siendo requisito indispensable que el contrato no se encuentre vencido, de lo contrario no podría solicitarse la resolución, pues estaríamos al frente de una pretensión imposible, toda vez que, no puede una sentencia hacer desaparecer del tiempo pasado o revocar el hecho cumplido de que el demandado gozó de la cosa arrendada hasta la conclusión del contrato de arrendamiento, por lo que la pretensión del actor de que se resuelva dicho contrato, que ya había concluido al presentarse la demanda no puede prosperar, debiendo en consecuencia desecharse.

En conclusión, no es posible para el actor acudir a juicio el 06 de febrero de 2009, y pretender la resolución de un contrato a tiempo determinado, cuya temporalidad expiró el 10 de enero de 2009, puesto que el requisito indispensable para que ello sea procedente, es que, el contrato jurídicamente exista y se encuentre vigente, y que cualquiera de las partes incumpla una obligación allí contenida, ya que la resolución como fue señalado, lo que persigue es anticipar la terminación, convenida por las partes en el contrato, por incumplimiento de una de ellas; lo expresado nos conlleva a dictaminar que la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada, pues, si lo que pretende el actor es la entrega del inmueble debió en consecuencia solicitar la acción de cumplimiento de contrato, específicamente de la cláusula décima tercera, según la cual, a la terminación del contrato de arrendamiento, la arrendataria se compromete a entregar el inmueble arrendado, de modo que, a la luz de las consideraciones anteriormente expuestas, la acción ejercida resulta a todas luces improcedente, y en consecuencia, debe declararse con lugar el recurso de apelación ejercido, revocándose en todas y cada una de sus partes la decisión recurrida, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de éste fallo. ASI SE DECIDE.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: