Decisión nº 1310 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 15 de Diciembre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

PARTE ACTORA: INVERSORA 326546, S.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 17 de Noviembre de 1995, bajo el N° 38, Tomo 514-A-Sgdo.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: M.H., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 38.346.

PARTE DEMANDADA: C.H.T.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.082.578.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: C.G. V., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 37.950.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE N° 9483.

Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 27 de Julio de 2006. Siendo imposible la citación personal de demandado, se procedió a citarlo por carteles, sin que dentro del lapso de comparecencia, la parte demandada lo hiciera, motivo por el cual, la parte actora solicitó se designara defensor Ad-litem, lo cual fue acordado por auto de fecha 15 de Noviembre del 2006. En esa misma fecha, la parte demandada se dio por citado en el juicio, y en la oportunidad legal dió contestación a la demanda.

Por auto de fecha 20 de noviembre del año 2006, se fijo oportunidad para acto conciliatorio, sin que ninguna de las partes compareciera al mismo.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Estando en la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

CAPITULO PRIMERO

Alegó la apoderada judicial de la parte actora en su libelo de demanda:

Que en fecha 25 de marzo del año 2002, por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano C.H.T.C., extranjero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.082.578, el cual quedó anotado en los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, bajo el N° 03, Tomo 15, el cual consignó marcado “B”.

Que en dicho contrato se hizo entrega de un inmueble propiedad de su mandataria, constituido por un Apartamento distinguido con el número 166 y letra A, situado en el piso 16 de la Torre A, del Edificio denominado “El Álamo”, “Residencias Marazul”, situado en el sector occidental de la Manzana 1 de la Urbanización El Álamo, jurisdicción de la Parroquia Macuto del Estado Vargas, para ser usado como vivienda por parte del mencionado ciudadano.

Que dicho contrato establece en su cláusula Cuarta, que “serán por la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO, todo lo relativo al pago de suministro de Energía Eléctrica, Agua, Alumbrado, Teléfono, Aseo Urbano y domiciliario, y parte proporcional de la Vigilancia; así como también otro servicio que necesite EL ARRENDATARIO, para la utilización del inmueble arrendado. Es entendido y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que deberá pagar puntualmente los recibos de cada uno de estos servicios mensuales, deberán ser enviados cancelados a LA ARRENDADORA cada mes junto con el pago del canon de arrendamiento pactado en la Cláusula Segunda de este Contrato…”.

Que el ciudadano C.H.T.C., no ha dado cumplimiento a su obligación de mantener cancelados los servicios públicos, como se desprende del original del estado de cuenta que consignó constante de dos (2) folios útiles, otorgado por la Administradora Serdeco, C.A., en fecha 23 de mayo del presente año, correspondiente a la cuenta contrato número 100000273906, asignada al ciudadano C.H.T.C.I.C. número 6000275613, por servicio de aseo que presta en la siguiente dirección: Calle Cinco, Residencias El Álamo, piso 16, apartamento 6 6, Urbanización Álamo 1, Parroquia Macuto, Municipio Vargas, vale decir, el mismo inmueble que fue entregado en arrendamiento al dicho ciudadano.

Invocó el contenido de la cláusula décima y fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.273 y 1.274 del Código Civil, y el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por las razones expuestas y de las normas de derecho invocadas, es que acudió para demandar como en efecto demandó al ciudadano C.H.T.C., para convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:

1) En la resolución del Contrato de Arrendamiento realizado por su representada con el ciudadano antes mencionado, y como consecuencia de ello se deje sin efecto el mismo.

2) En devolver el inmueble en las mismas condiciones en se encontraba al momento de proceder a entregárselo al arrendatario.

3) En pagar las costas y costos del proceso.

4) Así como se establezca como daños y perjuicios la cantidad de doscientos sesenta y cinco mil seiscientos trece bolívares (Bs. 265.613,00), deuda correspondiente al servicio de aseo del inmueble arrendado.

En la oportunidad legal para contestar la demanda, la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo que exista por su parte incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito con la representante de la Arrendadora, por el inmueble que le fuera arrendado, constituido por el apartamento distinguido con el N° 166, situado en el piso 16, Torre “A”, del edificio MARAZUL y/o ALAMO, dentro del sector occidental, manzana 1, Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto, Estado Vargas, y en consecuencia sea exigible la resolución del contrato y la desocupación del apartamento.

Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con alguna de las cláusulas del contrato y que en su oportunidad probara estar solvente en el cumplimiento de las obligaciones que derivan del contrato.

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

La parte demandada promovió lo siguiente:

El mérito de los autos en todo aquello que pueda favorecerlo.

Promovió marcado con la letra “A”, comprobante de pago de servicio de energía eléctrica (SERDECO) el cual incluye el servicio de aseo urbano domiciliario.

Al folio 62 del expediente riela inserta la instrumental promovida, contentiva de la factura emitida por Administradora Serdeco por Servicio de electricidad y Aseo Urbano correspondiente la facturación de Energía del 05.09.2006 al 3.10.2006 y el aseo al 10-2006, según se desprende de la citada factura.

Dicha instrumental fue impugnada por la parte actora, por cuanto no demuestra los períodos o la forma en que fue cancelado dicho servicio anteriormente.

A los fines de valorar la prueba, este Tribunal observa:

En primer lugar, debemos analizar el contenido de la referida factura la cual expresa textualmente “ESTA FACTURA NO MUESTRA PERIODOS ANTERIORES QUE NO HAN SIDO PAGADOS” Y “CONSERVE ESTA FACTURA, SU CANCELACIÓN NO PRUEBA EL PAGO DE MESES ANTERIORES”. Dicha factura emana de una empresa prestadora de un servicio público, y si bien la misma fue impugnada por la parte actora, al analizar los motivos de dicha impugnación (no demuestra los periodos anteriores), se trata de un hecho contemplado por la propia empresa y expresado en la factura, por lo que debemos concluir, que la instrumental promovida, debe ser apreciada por este Tribunal como en efecto se aprecia, y establecer que la misma prueba únicamente el pago del Servicio de electricidad y Aseo Urbano correspondiente la facturación de Energía del 05.09.2006 al 3.10.2006 y el aseo al 10-2006. del apartamento 6, piso 16 de Residencias Alamo, torre, A Urbanización Alamo, Macuto, cuenta contrato 100000273906.6 según lo expresado en la propia factura promovida.

La parte actora, presentó escrito de pruebas en los términos siguientes:

Reprodujo el merito favorable de los autos a favor de su representada, en especial el poder conferido por su mandante marcado con la letra “A”, el contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y el demandado C.H.T.C., marcado con la letra “B”, y el estado de cuenta de fecha 25 de Mayo de 2006, de los servicios del aseo urbano.

Con respecto al poder, observamos que lo relativo a la representación no es punto controvertido entre las partes, por lo que al respecto no hay nada que valorar.

En cuanto al contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción, que riela inserto a los folios trece (13) al dieciocho (18) celebrado entre las partes del presente proceso, ya identificadas, otorgado ante la Notaría Pública Octava del municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 52, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, observa esta Juzgadora:

Dicha instrumental, entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R.:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, quien por el contrario, en su escrito de contestación a la demanda reconoció su existencia, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.

A los folios 10 al 21 riela inserto estado de cuenta marcado “c” emanado de la Administradora Serdeco, C.A., con sello húmedo de la Electricidad de Caracas S.A.C.A., en el cual consta un total de cargos del servicio aseo urbano por Bs. 275.553,00 bolívares, correspondiente a la cuenta contrato 100000273906, dirección: calle Cinco, residencias El Alamo, piso 16 apartamento 6 6, Urbanización El Alamo 1, Parroquia Macuto del Municipio Vargas.

Dicha instrumental no fue impugnada y emana de una empresa prestadora de un servicio público, motivo por el cual este Tribunal la aprecia en todo su valor probatorio y con ella se entiende probado el hecho de la existencia de una deuda por servicio de aseo al 23 de mayo del año 2006 por Bs. 275.553,00. Ahora bien, en virtud del principio de comunidad de la prueba, que impone al Juez la apreciación de toda prueba independientemente del origen subjetivo, ya que, la prueba no pertenece a quien la aporta una vez introducida a los autos, se debe tener en cuenta para determinar la existencia o no del hecho que con ella se trata de probar, sea el mismo en beneficio de quien la promovió o la parte contraria, este Tribunal observa: que la relación arrendaticia en virtud de la cual el demandado asumió la obligación de cancelar dicho servicio, comenzó el 01 de abril del año 2002, por lo que con respecto al presente juicio solo debe tomarse en cuenta lo reflejado en dicho estado de cuenta desde el 01 de abril del año 2002 y no el monto adeudado con fecha anterior.

CAPITULO TERCERO

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

En el caso bajo análisis, la litis quedo trabada por cuanto la parte actora fundamentó su demanda de Resolución de contrato de arrendamiento en el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito y por su parte, el demandado rechazó la demanda, alegando el haber cumplido con las obligaciones contractuales.

A los fines de resolver el punto controvertido entre las partes, esta Juzgadora observa:

Con el documento contentivo del contrato de arrendamiento, cuya existencia reconoció expresamente la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, la parte actora demostró la existencia de la obligación cuyo alegado incumplimiento dio lugar a la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, ya que expresamente prevé la cláusula cuarta de dicho contrato “serán por la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO, todo lo relativo al pago de suministro de Energía Eléctrica, Agua, Alumbrado, Teléfono, Aseo Urbano y domiciliario, y parte proporcional de la Vigilancia; así como también otro servicio que necesite EL ARRENDATARIO, para la utilización del inmueble arrendado. Es entendido y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que deberá pagar puntualmente los recibos de cada uno de estos servicios mensuales, deberán ser enviados cancelados a LA ARRENDADORA cada mes junto con el pago del canon de arrendamiento pactado en la Cláusula Segunda de este Contrato. El incumplimiento de EL ARRENDATARIO, en el pago del arrendamiento será causa suficiente para que LA ARRENDADORA considere rescindido y/o resuelto el presente contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del Apartamento No. 166-A arrendado, su devolución, el pago de los cánones pendientes y cualquiera otras obligaciones que subsistieran a cargo de EL ARRENDATARIO”.

La parte demandada, como defensa negó el incumplimiento y alegó estar solvente, trayendo a los autos en fase probatoria, la factura suficientemente valorada en el capitulo segundo del presente fallo, en el que quedó establecido que la cancelación de dicha factura, correspondiente al servicio de aseo urbano del mes de octubre del año 2006, según lo expresado en la propia factura, no prueba el pago de las anteriores. Es decir, la parte actora demostró con ella, únicamente el pago del servicio de aseo correspondiente al mes de octubre del año 2006.

Dado la situación planteada en autos, resulta conveniente recordar que cuando las partes convinieron y regularon su vinculo jurídico a través del contrato de arrendamiento que celebraron, a el declararon someterse y del mismo se producen efectos obligatorios para las partes, es decir, las cláusulas a cuya convención o acuerdo llegaron y que están contenidas en el mismo son de obligatorio cumplimiento para ambas, que así lo consintieron cuando limitaron sus respectivas voluntades, y lograron el acuerdo contenido en el contrato de arrendamiento. De allí que el Código Civil en su artículo 1159 establezca:“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” ; y el 1.160 eiusdem regule: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.

En el caso bajo análisis, las partes acordaron en la citada clausula cuarta, que sería por la exclusiva cuenta de el arrendatario, todo lo relativo al pago de suministro de energía eléctrica , agua, alumbrado teléfono, aseo urbano y domiciliario ...

Es entendido y así lo acepta “El ARRENDATARIO”, que deberá pagar puntualmente los recibos de cada uno de estos servicios mensuales, deberán ser enviados cancelados a LA ARRENDADORA” cada mes junto con el pago del canon de arrendamiento..”. Esa fue la manifestación de voluntad de las partes contratantes contenida en la cláusula bajo análisis, y al ser el contrato de arrendamiento sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, desde el mismo momento en que nace la relación jurídica existen obligaciones para ambas partes contratantes, arrendador y arrendatario. En los contratos bilaterales, cuando una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, a través de la llamada acción resolutoria, prevista en el artículo 1.167 eiusdem que reza:”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Siendo hechos probados en el asunto bajo estudio: La existencia de la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento traído a los autos y valorado en el capitulo de la pruebas. Que en dicho contrato las partes convinieron en la cláusula cuarta, que seria por cuenta del arrendatario lo relativo al pago del aseo urbano y domiciliario, en el entendido que debería pagar puntualmente estos servicios mensuales y enviados cancelados al arrendador. Que para el 23 de mayo del año 2006, el inmueble identificado en autos, objeto del contrato de arrendamiento, tenia según información suministrado por la empresa prestadora del servicio público, un cargo por aseo/relleno de Bs. 275.553,oo; y que la parte demandada solo acreditó el pago de dicho servicio correspondiente al mes de octubre del año 2006. Este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el trascrito artículo 1167 del Código Civil, la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, que establece “El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato, hará que el mismo quede rescindido y LA ARRENDADORA podrá demandar la resolución del mismo, ante los Tribunales competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble….” , y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que expresamente señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, encuentra forzoso declarar como en efecto declara, procedente la acción resolutoria propuesta por la parte actora-arrendadora, por el incumplimiento de la cláusula in comento. ASI SE ESTABLECE.-

En cuanto al punto cuarto del petitum de la demanda, en el cual la parte actora solicita que el demandado sea condenado a pagar como daños y perjuicios el monto correspondiente a la deuda por el servicio de aseo urbano, este tribunal observa: en primer lugar, que tal y como se mencionó en el análisis probatorio, el estado de cuenta emitido por la empresa prestadora del servicio público, incluye en el mismo, períodos de tiempo anterior a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento -01 de abril del año 2002- y de conformidad con la cláusula cuarta del contrato suscrito, el arrendatario demandado solo contrajo dicha obligación a partir de la celebración del contrato de arrendamiento, por lo que, mal podría haber generado daños y perjuicios por una deuda anterior, a la fecha de celebración del contrato. En segundo lugar, esta Juzgadora encuentra que, conforme lo previsto en el artículo 7 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la protección que ella da a los arrendatarios es de orden público, por lo que con respecto a la indemnización de los daños y perjuicios reclamados, debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 28 eiusdem, que establece: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”, es decir, según la ha interpretado parte de la doctrina, los únicos daños y perjuicios en materia de arrendamiento son los referidos a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, o lo que es lo mismo, estos solo se ocasionan cuando se incumple la obligación de entregar el inmueble en su respectiva oportunidad y no por otro concepto. Dado que el caso bajo análisis, se trata de una resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, y no de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, a tenor de la citada norma, no resultan procedentes los daños reclamados. ASI SE ESTABLECE.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue INVERSORA 326546, S.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 17 de Noviembre de 1995, bajo el N° 38, Tomo 514-A-Sgdo. contra C.H.T.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. E-81.082.578. En consecuencia se condena a la ya identificada parte demandada a: Entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 166 letra A, piso 16 de la Torre A del edificio denominado EL ALAMO, Residencias MARAZUL, situado en el sector occidental de la Manzana 1 de la Urbanización Alamo, Parroquia Macuto del Estado Vargas

No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los quince (15) días del mes de Diciembre del año dos mil seis (2.006). Años 196 de la Independencia y 147 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

LA SECRETARIA,

ABG. M.A.G..

En la misma fecha, siendo la 3:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,

LAF