Decisión nº DECIMO-08-0576 de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Septiembre de 2008
| Fecha de Resolución | 24 de Septiembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Ana Elisa Gonzalez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veinticuatro (24) de septiembre de dos mil ocho (2008)
198º y 149º
EXP Nº 34288.-
SENTENCIA DEFINITIVA.
Sentencia Nº: DECIMO-08-0576.-
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: INVERSORA C.B. 110457 C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del entonces Distrito Federal y Estado Miranda, el seis (06) de julio de 1992, bajo el Nº 53, Tomo 4-A Sgdo.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: C.F., T.B., A.P. y A.O., abogados en ejercicio, de este domicilio, matriculados en el Inpreabogado bajo los Nos 10.595, 22.629, 117.188 y 45.835, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: H.A.G.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.498.186.-
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: M.S., M.S.P., H.R., F.B., M.R. y N.I., abogados en ejercicio, de este domicilio, matriculados en el Inpreabogado bajo los Nos 13.856, 100.364, 106.903, 112.069, 98.946 y 108.355, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
-I-
NARRATIVA
Se inició el presente juicio por demanda presentada el 15 de junio de 2007 por las apoderadas judiciales de INVERSORA C.B. 110457 C.A, cuyo conocimiento, previa el sorteo correspondiente realizado por el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondió su conocimiento a este Tribunal.-
Alegan las apoderadas de la demandante que su representada celebró el 16 de julio de 2004, un contrato de arrendamiento con el ciudadano H.G., sobre el inmueble propiedad del demandado, constituido por la Quinta 21-Tres, ubicada en la Parcela C-6 de la Calle Lomas Altas de la Tercera Etapa “A” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda.-
Señalan que conforme a lo estipulado en la cláusula novena del contrato, el mismo comenzaba a regir el día 22 de julio de 2004, por un lapso de dos años y que de acuerdo a la cláusula primera el inmueble sería destinado únicamente como vivienda del ciudadano C.L..-
Expresan que su representada procedió a realizar modificaciones previstas de envergadura –como consta de la cláusula quinta, parágrafo único del contrato- y posteriormente otras, que fueron aceptadas y toleradas por el arrendador, todo lo cual impidió poseer y utilizar el inmueble para el fin que se arrendó que no es otro que el de la vivienda de la familia del ciudadano C.L..-
Señalan las demandantes que las partes verbalmente acordaron que en virtud que las obras de refacción habían tenido una duración aproximada de un (1) año, el contrato comenzaría a regir al concluir las referidas obras y cuando en forma efectiva se pudiera ejecutar la convención locativa.-
Alegaron que conforme a las facturas originales de los costos derivados de la ejecución de las obras se demuestra que las obras redundan en beneficio del inmueble arrendado e impidieron la inmediata posesión del mismo por parte del ciudadano C.L., de lo cual señalan, siempre tuvo permanente conocimiento el arrendador H.G..-
Aducen que conforme al texto literal del contrato, en principio y apariencia debió vencerse el 21 de julio de 2006; pero a su juicio no venció como consecuencia de que existe el pacto verbal entre las partes contratantes, mediante el cual el lapso transcurrido durante la ejecución y terminación de las obras de refacción, suspendió el decurso del plazo natural de duración establecido en el contrato, conviniéndose que el plazo se prorrogaría sin determinación en cuanto al tiempo.-
Así mismo, consideran que en la oportunidad del supuesto vencimiento contractual, el arrendador H.G. no manifestó su voluntad de no querer renovar o prorrogar el contrato, es decir, no practicó desahucio conforme al artículo 1.601 del Código Civil y como se contempló que se prorrogaría por el hecho de la duración de las obras sin determinarse el tiempo de la aludida prórroga, la convención arrendaticia quedó sin determinación del tiempo de su duración.-
Por último, consideran que al no haberse efectuado desahucio y ante la incertidumbre manifiesta por parte de INVERSORA C.B. 1104.57 C.A., a su juicio, débil jurídico de la relación conforme a la ley especial de arrendamientos, operó la tácita reconducción por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por lo tanto, el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.-
A manera de conclusiones la parte actora señala que existe una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación y entre los mismos, el más notable ha sido el hecho de que la arrendataria cuando contrató el arrendamiento del inmueble destinado para la vivienda del ciudadano C.L., debía efectuar determinadas obras y refacciones que por su misma naturaleza suspendió forzosamente el transcurso del plazo inicialmente pactado, y por ello es que el plazo se prorrogó sin determinación temporal, porque el ciudadano C.L. –por tales razones- no podía tomar posesión material del inmueble a fin de su disfrute, habida cuenta que el inmueble no se encontraba en condiciones adecuadas para ello y en tal sentido el arrendador siempre estuvo en cuenta de tal circunstancia.-
Con base en estos hechos y con fundamento en las normas del Código Civil que transcribieron en la demanda, proceden a demandar al ciudadano H.G., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, a que el contrato de arrendamiento autenticado el 16 de julio de 2004 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas anotado bajo el No 41, Tomo 98, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, venció por el transcurso su lapso natural el 21 de julio de 2006 prorrogándose sin determinación de tiempo y operando la figura de la tácita reconducción como secuela al no haber realizado o manifestado en forma fehaciente e indubitable el desahucio que en esta materia especial impone forzosamente la ley. En consecuencia, debe garantizarle el goce, uso y disfrute del inmueble arrendado.-
Peticionaron una medida cautelar innominada que le garantizara la permanencia en la posesión del inmueble.-
Acompañaron la demanda con prueba documental, que será analizada en este fallo.-
La demanda fue admitida por los trámites del procedimiento breve el 17 de julio de 2007, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.-
El 19 de julio de 2007, este Tribunal dictó medida cautelar innominada mediante la cual garantizaba la posesión que sobre el inmueble arrendado ejercía el demandante.-
Por escrito presentado el 07 de febrero de 2008, la representación judicial de la parte actora solicitó del Tribunal que por cuanto la ciudadana G.T.D.G. en su carácter de cónyuge del demandado H.G., había actuado en el juicio, oponiéndose a la medida cautelar innominada dictada por este Juzgado, estaba citada la parte demandada, pues ella era comunera y representaba a la comunidad y estando citada tácitamente para el juicio, conforme a lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, debía declararse confesa a la parte demandada, por cuanto no había contestado oportunamente el fondo de la demanda ni presentado pruebas.-
El 26 de marzo de 2008, la representación de la parte demandada, consignó el instrumento poder que así lo acredita y se dio por citada en el presente juicio.-
El 31 de marzo de 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda con la presentación de un extenso escrito, cuyos alegatos serán resumidos a continuación:
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- Con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por considerar que conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se interpuso la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, vale decir, el 15 de junio de 2007, se encontraba vigente la prórroga legal de un (1) año que comenzó a decursar el 21 de julio de 2008.-
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- Con respecto al fondo de la demanda, el demandado rechazó totalmente la demanda. Rechazó y negó que INVERSORA C.B. 110457 C.A. haya procedido a realizar modificaciones previstas con su consentimiento y aceptación como arrendador, ya que, de manera expresa la cláusula quinta del contrato, estableció la obligación de obtener el consentimiento por escrito del arrendador.-
Rechazó que las partes verbalmente hubiesen acordado que en virtud de que las obras de refacción, que no fueron consentidas por él, tuvieron una duración aproximada de un año, el contrato comenzaría a regir al concluir las referidas obras.-
Rechazó cualquier modificación verbal del contrato y alegó que si las partes hubiesen querido establecer el comienzo del contrato de arrendamiento, en oportunidad diferente a la contractualmente pactada, lo hubieran establecido en el contrato.-
Rechazó las supuestas facturas y contratos acompañados a la demanda, señalando que no emanan de él.-
Cuestionó el alegato de la parte actora referido a que las supuestas refacciones y mejoras redundan en beneficio del inmueble arrendado, y que impidieron la inmediata posesión del mismo por parte del ciudadano C.L.; frente a lo cual considera que resulta necesaria la posesión del inmueble, por parte del inquilino, para poder llevar a cabo las refacciones que dice la actora haber realizado.-
Rechazó haber tenido conocimiento de obras realizadas en el inmueble, y negó que esas supuestas obras de refacción hayan sido consentidas por él.-
Cuestionó como una contradicción el alegato de la parte actora conforme al cual el contrato de arrendamiento venció por el transcurso de su lapso natural en fecha 21 de julio de 2006, prorrogándose verbalmente sin determinación de tiempo y operando la figura de la tácita reconducción como secuela de no haber realizado o manifestado en forma fehaciente e indubitable el desahucio que en esta materia especial impone forzosamente la ley.-
Rechazó la configuración de la tácita reconducción aduciendo que ésta es imposible que opere en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual está sujeto a la prórroga legal.-
Alegó que en el presente caso, él como arrendador participó el desahucio a la arrendataria, a pesar que no era necesario para establecer la fecha cierta de terminación del contrato y de su prórroga legal, al ciudadano F.R.F. O., conforme a carta de fecha 20 de marzo de 2006 y debidamente recibida y firmada por éste el día 17 de abril de 2006, indicándole la posibilidad de ejercer la prórroga legal que le correspondía, y que en caso de no hacerlo, debía entregar el inmueble el día 21de julio de 2006.-
Igualmente señaló que el 26 de julio de 2007, conjuntamente con su cónyuge G.T.D.G., intentaron acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, contra la arrendataria INVERSORA C.B. 110457 C.A. y de sus fiadores C.L. Y B.D.L., esto es, apenas cinco (5) días después de haber vencido la prórroga legal del contrato, con lo cual se demuestra en forma inequívoca una actitud nada silente y de evidente oposición de los propietarios del inmueble hacia la arrendataria, en el sentido de evitar cualquier permanencia en el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal.-
Alegó que para el momento en que la parte actora alega la tácita reconducción ni siquiera se había producido el vencimiento de la prorroga legal.-
Alegó haber practicado desahucio, en la persona del ciudadano F.R.F. O., aunque no era necesario conforme a los términos del contrato, y que las actuaciones originales relativas al desahucio practicado fueron acompañadas a la demanda que intentó en contra de la arrendataria ante el Juzgado 18º de Municipio de Caracas y cuya copia riela inserta al folio 163 del cuaderno de medidas de este expediente.-
Alegó que conforme al artículo 1.601 del Código Civil que invocó la parte demandante, no puede haber tácita reconducción si se practicó desahucio.-
En cuanto a los documentos que se acompañaron al libelo de la demanda, no atacó en forma alguna el instrumento poder con el cual dicen actuar las abogadas demandantes.-
En cuanto al comprobante de transferencia bancaria, indicó que resulta impertinente, además lo rechazó y desconoció por no emanar de él.-
En cuanto a las facturas y contratos de obras, alegó que ninguna emana de él y por eso las rechazó y desconoció.-
Solicitó que se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.-
En la misma contestación de la demanda el demandado reconvino a la actora INVERSORA C.B. 110457 C.A., alegando ser el propietario del inmueble constituido por la Quinta 21-Tres ubicada en la parcela c-6 de la calle Lomas Alta de la Tercera Etapa “A” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba y en tal carácter exigirle a la demandada el cumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado el 16 de julio de 2004 ante la Notaría Pública Primera de Chacao del Estado Miranda, y en consecuencia, le entregue el inmueble arrendado y le pague la suma de mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 1.500,oo) por cada día de demora o retardo que ha transcurrido después de la fecha de terminación del contrato y de la prorroga legal, vale decir desde el 21 de julio de 2007.-
Igualmente demanda el pago de mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 1.500, oo) diarios hasta la absoluta desocupación del inmueble arrendado, por concepto de indemnización de daños y perjuicios.-
Solicitó la aplicación del método indexatorio a las cantidades demandadas.-
Solicitó medida cautelar de secuestro del inmueble arrendado.-
El Tribunal admitió la reconvención el día 02 de abril de 2008 y fijó el segundo día de despacho siguiente para su contestación.-
En la oportunidad fijada, compareció la representación de la parte actora-reconvenida y como punto previo rechazó la cuestión previa promovida por el demandado, aduciendo que para su procedencia debe existir una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda.-
En el presente caso, la parte demandada-reconviniente pretende sostener como fundamento de dicha cuestión previa el dispositivo del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prohíbe la admisión de la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término estando en curso la prórroga legal, norma que está consagrada en beneficio y protección de la parte inquilina en la relación arrendaticia, pero que en el presente caso, la acción incoada corresponde a la acción tutelada en el artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 33 de a Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues lo que se pretende es que se ejecute una obligación a cargo de una cualquiera de las partes.-
Ratificaron e insistieron en hacer valer todos y cada uno de los documentos producidos con el libelo de la demanda.-
Rechazaron por falsedad el alegato del demandado-reconviniente acerca de que INVERSORA C.B. 110457 C.A. realizó modificaciones en el inmueble arrendado sin el consentimiento del demandado, hasta el punto que se contempla en el contrato de arrendamiento que es ley entre las partes, de otro modo, jamás su representada hubiese erogado cantidades importantes para invertir en un inmueble que no es de su propiedad sino está cedido en arrendamiento.-
Rechazaron todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la parte demandada con los cuales pretende enervar la acción incoada, reservándose probar todo lo articulado en el libelo de la demanda.-
Alegaron las apoderadas de la actora-reconvenida que en el presente caso se produjo la ficción jurídica denominada “Tacita Reconducción” del contrato, en virtud que la temporalidad contractual se modificó, varió, cambió producto del verbal acuerdo de reparaciones del inmueble, que convenía fundamentalmente al propietario demandado porque con ellas se incrementó con creces el valor del mismo lo cual convenía al demandado, más aún – expresan - cuando conoce a cabalidad la situación económica del país a nivel inmobiliario.-
Solicitaron que se declare sin lugar la reconvención por existir litispendencia, toda vez que la misma parte demandada-reconviniente había intentado juicio por cumplimiento de contrato por vencimiento del término de prórroga legal por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio y que actualmente cursa ante el Décimo Octavo de Municipio por inhibición de aquél, juicio en el cual INVERSORA C.B. 110457 C.A., está citada y por tanto existen dos tribunales que tienen dentro del ámbito de su competente el conocimiento de estas acciones.-
Rechazaron, negaron y contradijeron la reconvención en todas sus partes.-
Rechazaron que el contrato se haya iniciado el 22 de julio de 2004, pues la realización de las obras le impidió disfrutar del inmueble.-
Negaron que la duración del contrato fuere de dos (2) años contados a partir del 22 de julio de 2004.-
Negaron que se les haya notificado de manera alguna para que comenzara a disfrutar de la prorroga legal.-
Impugnaron la misiva de no prórroga, respecto a la cual cuestionaron que no cursa en original.-
Negaron que la referida comunicación esté en poder de INVERSORA C.B. 110457 C.A.-
Negaron que adeude suma alguna por daños o cláusula penal ya que no se han causado porque no existe vencimiento del contrato ni de prórroga legal alguna, por lo que a su juicio no existe mora en la entrega del inmueble objeto del contrato.-
Negaron la aplicación de la cláusula novena del contrato correspondiente a la penalidad, dado que su representada no ha incumplido el contrato. Asimismo, negaron que se le aplique a dichas cantidades el método indexatorio, por cuanto la estipulación de la penalidad configura la estimación pactada por las partes contratantes de los posibles daños que pudieren derivarse del incumplimiento ilimitado por concepto de Cláusula Penal, por lo tanto, indexar dicha suma sería tanto como sancionar doblemente a la parte lo cual a su vez constituiría una medida confiscatoria expresamente prohibida en la Carta Fundamental.-
Se opusieron al dictado de la medida de secuestro argumentando por una parte que en el juicio intentado separadamente por el demandado-reconviniente le fue decretada una medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, la cual fue suspendida y fue confirmada, por lo que a su juicio existe cosa juzgada en tal sentido.-
Igualmente se oponen argumentando que si en el presente juicio se discute la temporalidad del contrato mal puede pretender a esta altura este Tribunal decretar una medida preventiva de secuestro, pues de ser decretada sería emitir un pronunciamiento al fondo del asunto y vulnerar la cosa juzgada.-
Impugnaron la estimación de la reconvención por exagerada debido a que no hay lugar a ningún pago porque el contrato se está ejecutando, consecuencia cierta de su vigencia y no puede estimarse en base a una cláusula penal que es inejecutable porque no existe violación alguna que de lugar a su aplicación. Asimismo, expresan dichas apoderadas que consideran que tal cláusula resulta exorbitante pretendiendo llevar a la ruina a la parte considerada contractualmente como el débil jurídico cuando el monto pretendido por concepto de la citada cláusula y daños equivale a una anualidad del canon de arrendamiento pactado el cual por cierto se refiere al primer año contractual.-
Finalmente solicitaron se declarara sin lugar la reconvención.-
Por diligencia del 25 de abril de 2008, la parte demandada-reconviniente solicitó que se desestime la litispendencia alegada, por cuanto a su juicio no existe la triple identidad de elementos que se requiere para su procedencia, aunado que en aquél proceso no existe la prevención de la parte demandada.-
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, promoviendo mediante escritos las que consideraron pertinentes y las mismas serán analizadas posteriormente en este fallo.-
Concluida la sustanciación de este juicio, el Tribunal procede a decidir y al efecto observa:
-II-
TEMA A DECIDIR
Las partes aparecen contestes en la celebración del contrato de arrendamiento el 16 de julio de 2004 entre la Sociedad Mercantil INVERSORA C.B. 110457 C.A. y el ciudadano H.G.R., sobre el inmueble propiedad del demandado, constituido por la Quinta 21-Tres, ubicada en la Parcela C-6 de la Calle Lomas Altas de la Tercera Etapa “A” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, Municipio Baruta del Estado Miranda, que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda.-
Igualmente, están contestes a la letra de ese contrato en que el plazo inicialmente convenido es de dos (02) años y que por tanto vencía el 21 de julio de 2006. Igualmente que conforme a la cláusula quinta el arrendador autorizó a su costa a la arrendataria a realizar algunos cambios o mejoras en el inmueble, específicamente la sustitución de un piso ubicado en la segunda planta del mismo.-
Ahora bien, los puntos de discusión se pueden resumir en que la parte arrendataria sostiene que aparte de los cambios o mejoras indicadas en el contrato realizó otras tantas, con el consentimiento del arrendador, que le tomaron un plazo aproximado de un (01) año, durante el cual no pudo disfrutar del inmueble para vivienda como lo había arrendado y por otra parte, sostiene que las partes verbalmente acordaron que el lapso comenzaría a regir una vez finalizada todas las reparaciones y por la otra, que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado porque a su finalización natural no se le practicó desahucio.-
La parte demandada-reconviniente, rechazó que hubiese autorizado tales modificaciones; rechaza que hubiese convenido la modificación verbal del tiempo del contrato. Señala que aunque no era necesario, sí practicó desahucio y por tanto solicita la devolución del inmueble mediante reconvención.-
Existen planteamientos procesales incidentales de cuestiones previas a la demanda y confesión ficta de la demandada y por parte del reconvenido se acusó de litispendencia a la demanda reconvencional, todo lo cual será resuelto como punto previo.-
Estos son los hechos, que serán constatados con las pruebas aportadas por las partes y de su conjugación este Juzgado aplicará las normas de derecho que resolverán el asunto.-
-III-
PUNTO PREVIO
Sobre la solicitud de confesión ficta formulado por la parte demandada, el mismo debe desestimarse por improcedente, toda vez, que en el presente caso se ha demandado al ciudadano H.A.G.R., titular de la cédula de identidad No V-3.498.186, casado, exigiéndosele el cumplimiento de un contrato de arrendamiento suscrito únicamente por él. De allí, que conforme a lo previsto en el artículo 168 del Código Civil, la legitimación en juicio corresponde al cónyuge que los haya realizado. -
No es procedente por tanto, la petición de la parte demandante de considerar citada a la parte demandada, por que haya actuado la cónyuge del demandado, invocando para ello los artículos 149, 150 1.666 y 1668 del Código Civil, estos últimos relativos a las normas del contrato de sociedad de personas, cuando bien es sabido que la comunidad de gananciales se rige por unas normas particulares.-
En consecuencia, como la parte demandada no quedó citada con la actuación realizada por la ciudadana G.T.d.G., no se consumaron los supuestos requeridos para la llamada confesión ficta Y ASÍ SE DECIDE.-
-IV-
CUESTION PREVIA
Considera este Tribunal que la cuestión previa promovida debe ser desechada, pues si bien de una interpretación literal del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se puede arribar perfectamente a la conclusión que durante la prórroga legal no se podía interponer demandas de cumplimiento de contrato; considera este Juzgado que tal interpretación no se compadece con el sentido, propósito y razón de la norma, que es la de proteger al arrendatario de una acción judicial temeraria interpuesta por el arrendador para burlar la prórroga legal. De allí, que la norma es una garantía de eficacia de la prórroga legal; por lo que, la intención del legislador no fue la de prohibir cualquier otra acción que pudieran intentar las partes con motivo del arrendamiento; sólo prohíbe la acción de cumplimiento del contrato cuya prórroga legal está en curso, no otra.-
En el presente caso la acción interpuesta, se trata de una demanda que intenta el arrendatario en contra de su arrendador para establecer certeza en cuanto a la extinción o vigencia del contrato y el plazo de la prorroga legal. De manera que considera quien sentencia, que este tipo de acción no está prohibida por la ley especial, máximo si es con el fin de clarificar y ejercitar un derecho que le confiere y tutela la ley. En consecuencia, queda desestimada la cuestión previa Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DEJA ESTABLECIDO.-
-V-
LITISPENDENCIA
Respecto al planteamiento de litispendencia, considera este Juzgado que conforme a lo previsto en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, debe tratarse de una misma causa y para que se hable de una misma causa, los elementos de la pretensión cuales son, los sujetos, el objeto y el título o causa de pedir, deben ser los mismos. En el presente caso, de la comparación de la reconvención, con la copia certificada de las actuaciones que cursaron ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de Caracas, se evidencia que, si bien existe una similitud casi exacta en el objeto y el título o causa de pedir, los sujetos de aquella demanda son diferentes, lo cual impide desde ya la declaratoria de litispendencia.-
En el presente caso no existe esa triple identidad, por lo que se desecha el planteamiento de litis-pendencia Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DEJA ESTABLECIDO.-
-VI-
ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
Con el libelo de la demanda fueron presentadas las siguientes pruebas documentales:
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) Contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 16 de julio de 2004, bajo el No 41, Tomo 98. Este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, antes bien, fue invocado por la misma, por lo cual tratándose de un documento público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, al mismo hay que atribuirle el carácter reglado de plena fe establecido en el artículo 1.360 eiusdem, respecto de la celebración del contrato y sus condiciones escritas.-
Con la diligencia del 18 de julio de 2007, la actora presentó los siguientes documentos:
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) A los folios 26 al 29 del expediente cursa factura emitida por la FERRETERIA 210960 C.A. y valuación única. Este instrumento fue impugnado por la parte demandada aduciendo que no emanó de su persona. La parte actora durante el período de pruebas promovió la ratificación del instrumento mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual se llevó a cabo el día 23 de mayo de 2008, acto en el testigo en la que a la primera pregunta el testigo reconoció en toda su extensión la factura y tres hojas del presupuesto con su firma correctamente; sin embargo, a la repregunta formulada por la parte demandada acerca si el testigo era representante de la empresa FERRETERIA 210960 C.A., éste respondió que simplemente era un empleado de la compañía, que no aparecía en los estatutos. Con este testimonio, considera este Juzgado que no se puede considerar ratificada la prueba testimonial, porque el reconocimiento debe provenir de una persona capaz de obligar a la empresa, y el testigo manifestó no tener ese carácter. En consecuencia, se desecha esta prueba documental Y ASÍ SE DECIDE.
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) A los folios 30 al 32 del expediente cursa factura emitida por la FERRETERIA 210960 C.A. y valuación No 1. Este instrumento fue impugnado por la parte demandada aduciendo que no emanó de su persona. La parte actora durante el período de pruebas promovió la ratificación del instrumento mediante la prueba testimonial del ciudadano J.E.F.P., conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual se llevó a cabo el día 23 de mayo de 2008, acto en el que a la primera pregunta el testigo reconoció las valuaciones y su firma; sin embargo, no fue acreditado a los autos con la promoción que el testigo sea el representante de la empresa CONSTRUCTORA 32020 C.A., por lo cual considera este Juzgado que no se puede considerar ratificada la prueba testimonial, porque el reconocimiento debe provenir de una persona capaz de obligar a la empresa, y el testigo manifestó no tener ese carácter. En consecuencia, se desecha la prueba documental Y ASÍ SE DECIDE.-
Con la diligencia de fecha treinta (30) de abril de 2008, durante el período de pruebas la parte demandada promovió lo siguiente:
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) Prueba documental consistente en la carta de desahucio que dice envió el demandado y recibió el ciudadano F.R.F. O., el día 17 de abril de 2006. La parte demandada negó que se les haya notificado de manera alguna para que comenzara a disfrutar de la prorroga legal e impugnó la misiva y cuestionó que no cursa en original. Así mismo, negaron que la referida comunicación esté en poder de INVERSORA C.B. 110457 C.A.-
La parte demandada por una parte insistió en hacer valer el documento mediante una prueba de cotejo y por la otra se propuso comprobar que el original de la carta estaba en poder del representante legal autorizado de la arrendataria, ciudadano F.F. O, mediante la prueba de exhibición.-
La primera de las pruebas se llevó a cabo mediante la realización de una prueba de experticia grafotécnica que contó con la colaboración de los expertos M.S. MALDONA, RAYMON ORTA MARTINEZ e ITAMALK GUDEZ DEL CASTILLO, expertos que gozan de excelente reputación en el foro judicial y quienes después de someter a comparación la original de la firma de recepción de la misiva de desahucio con los documentos indubitados públicos, arribaron a la conclusión que:
“La firma de Carácter Cuestionado, que como de: “Dr. Felipe R. Farias O.”, Inpreabogado No 23.059, aparece suscrita en el reglón “Recibido” (extremo interior izquierdo) en la Comunicación marcada “C”, de fecha “20-03-2006”, foliada 28, relacionada con el Expediente No 34.288 que se encuentra en Custodia en el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; fue ejecutada por la misma persona que identificándose como “FELIPE R.F. OLIVO” o “FELIPE R.F. O.” titular de la cédula de identidad Nº V-5.534.900, suscribió en Representación de la Empresa INVERSORA C.B. 110.457 C.A. los siguientes documentos…”.
Este resultado a tenor de lo dispuesto en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, merece plena confianza a este Juzgado, por la descripción detallada de lo que fue objeto de la experticia, los métodos empleados en el examen y la uniformidad de las conclusiones.-
Respecto de la prueba de exhibición, la misma fue admitida, pero en diligencia del 16 de mayo de 2008, el Alguacil consignó el original de la misma, manifestando la imposibilidad de practicar la intimación personal del representante legal de la empresa demandante-reconvenida, ciudadano F.R.F.O..-
Ahora bien, independientemente de la veracidad de la prueba evacuada, este Juzgado la desecha del debate por su absoluta impertinencia, toda vez, que conforme a la estricta letra del contrato y a la previsión contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no era menester la práctica de tal desahucio, pues el contrato concluía el día prefijado y a partir de allí comenzaba a computarse la prórroga legal. En efecto el artículo 1.599 del Código Civil dispone lo siguiente:
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio
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Por otro lado, la cláusula novena del contrato estipuló:
NOVENA: DURACION DEL CONTRATO. La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de DOS AÑOS FIJOS, contados a partir del día 22 de Julio de 2004 con vencimiento el día 21 de Julio del año 2006. Al finalizar el contrato, es decir, el día 21 de Julio del año 2006 LA ARRENDATARIA deberá entregar EL INMUEBLE totalmente desocupado de las pertenencias de su ocupante a la fecha de vencimiento de este Contrato, dejándolo, así como los bienes muebles inventariados, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Si no lo hiciere en la fecha acordada, deberá pagar y así lo acepta LA ARRENDATARIA, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000, oo) por cada día que transcurra desde el vencimiento del Contrato hasta la fecha de desocupación definitiva de EL INMUEBLE, la entrega de los muebles y de las solvencias pertinentes, así como también deberá asumir el pago de los gastos de cobranza a los que hubiere lugar y dejando a salvo los daños o perjuicios que tal conducta le ocasione.
No cabe duda pues, que toda actividad probatoria destinada a probar la práctica de un desahucio para poner fin al contrato, es absolutamente irrelevante, porque el contrato concluyó el día prefijado contractualmente y a partir de allí operó la prorroga legal. Tal desahució no era menester ni aún en el caso que la parte actora acredite una prórroga verbal del contrato. En consecuencia, se desecha del debate tales pruebas Y ASÍ SE DECIDE.-
La parte demandante-reconvenida, promueve en los escritos de fecha 02 y 05 de mayo de 2008, los siguientes medios probatorios:
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) El acta de matrimonio de la compareciente por la comunidad conyugal ciudadana G.T.G., para probar su legitimidad y cualidad para ser citada en nombre de la comunidad conyugal.-
Este instrumento que cursa a folio 47 del cuaderno de medidas fue presentado por la parte demandada y no impugnado por el actor, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y al mismo como instrumento se le atribuye el carácter de autentico reglado en el artículo 457 del Código Civil. Sin embargo, la misma resulta impertinente respecto de la materia de fondo de este juicio y fue promovida para apuntalar el alegato de confesión ficta que fue desestimado por este Juzgado en el punto previo. En consecuencia, se desecha del debate Y ASÍ SE DECIDE.-
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) Impresión de emails remitidos al representante de la actora y a la persona que reside en el inmueble de fecha 8 de junio de 2005.-
Este instrumento que cursa al folio 143 de la primera pieza del expediente, cursa en autos en copia simple de documento privado, por lo tanto queda fuera de la categoría prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto carece de valor probatorio, pues a través de esta forma de promoción no se puede asegurar la fiabilidad de lo presentado como contenido del documento Y ASÍ SE DECIDE.-
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) La testimonial del ciudadano J.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de 49 años de edad, de profesión Arquitecto, titular de la cédula de identidad Nº V-5.641.508, cuyo testimonio riela inserto a los folios 06 al 40 de esta segunda pieza del expediente, del cual destaca lo siguiente: Primera pregunta: “Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano C.L.”. Respondió el Testigo: “Lo conozco por relación de trabajo con la empresa INVERSORA CCB 110457 C.A., que fue la que contrató a FERRETERIA 210960 C.A, donde yo trabajaba, para realizar los trabajos en su casa.”… Tercera pregunta: “Diga el testigo, si las obras ejecutadas en dicho inmueble eran necesarias”. Respondió el Testigo: “Básicamente, sí. Primero por razones de riesgo y seguridad, segundo por razones de salubridad, higiene, y tercero yo tenía entendido que se iban a mudar para una casa que estaba desocupado y siempre se hacen reparaciones para una casa que ésta desocupada antes de mudarse, ya que no es una casa a estrenar”. Cuarta Pregunta: Diga el testigo a que se refiere cuando menciona que dichas obras se efectuaron por razones de riesgo, seguridad, salubridad e higiene”. Respondió el Testigo: Principalmente por razones de riesgo porque la casa presentaba fallas en impermeabilización de techos, fallas en revestimiento de fachadas, en sistemas de seguridad, instalaciones sanitarias en mal estado, en la casa, en las área de planta alta, todos los piso era de alfombras, y sabemos que las alfombras después de tanto tiempo hay que cambiarlas por razones de seguridad. Planta baja, los pisos de mármol, había que hacerle mantenimiento porque se encontraban agrietados, manchados, había que hacer reparaciones en general, tenían rodapiés, y en las áreas exteriores había un canal que por razones de seguridad hubo que construirle unas rejillas.”. Quinta Pregunta: “Diga el testigo, aproximadamente la fecha en la cual se iniciaron dichas trabajos en esa casa”. Respondió el Testigo: “Aproximadamente fue en septiembre de 2004, previo un estudio, levantamiento de mediciones, un expediente fotográfico de la casa, y elaboración de presupuestos y planos de reparación, y se culminó aproximadamente un (01) año después.” SEXTA PREGUNTA: “Diga el testigo, si con la magnitud de las obras señaladas por Usted en sus respuestas, era viable que se pudiera, residir, vivir, ocupar el inmueble identificado”…Respondió el testigo: “No era posible ocupar el inmueble por la necesarias razones de reparaciones que había que ejecutar. Segundo, por razones de seguridad, y es el caso que aún habiéndose realizado trabajos en fachadas, hoy día, aproximadamente hace seis (06) o siete (07) meses atrás, se desprendieron unos cinco (05) metros cuadrados de ladrillos de revestimiento de fachadas, cayendo sobre el área de servicio, rompiendo la cubierta de cristal, para tal trabajo también me llamaron. Tercero, por razones de categoría de al familia que iba a vivir allí. Es sabido que al ocupar una casa usada, siempre hay que hacer reparaciones. Para concluir, no era posible ocupar la vivienda”. SEPTIMA PREGUNTA: “Diga el testigo, el costo aproximado de las obras que usted ejecutó en el inmueble”. Respondió el Testigo: “El costo total de las obras, fue de aproximadamente CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000, oo) para época, año 2004-2005. Esto incluyó albañilería, trabajo de instalaciones sanitarias, trabajos de electricidad, trabajos de seguridad, sistema de alarmas contra incendio, reparación y mantenimiento de impermeabilización de techos, reparación de ventanas, y cubiertas de crista rotas, trabajos de paisajismos en obras exteriores, reparación de sistemas de bombeo de piscina y mantenimiento de piscina y reparación del sistema de drenajes exterior, construcción de enfajinado para estabilización de talud posterior a la casa, caminerías por seguridad. Era necesario todas estas reparaciones y para tales trabajo yo presenté presupuestos y planos” A las repreguntas formuladas respondió: “CUARTA REPREGUNTA: “Diga el testigo, si usted representa a la empresa FERRETERIA 210960 C.A.”. Respondió el testigo: “Como ya dije anteriormente, esos trabajos se ejecutaron entre el año 2004 y 2005, hoy día soy un profesional independiente en el área de arquitectura, proyecto y construcción… Bien si llevar mediciones, de obras, trámites de valuaciones, tramites de facturas y ser responsable de lo ejecutado en ese momento, se de puede decir que la representada, para esa fecha entre el año 2004 y 2005. Como dije anteriormente soy profesional independiente ahora, y como tal, todo profesional tiene derecho a superarse.” QUINTA REPREGUNTA: “Diga el testigo si esa representación que usted dice tenía, lo era estatutariamente o por instrumento poder”. Respondió el testigo: “Ninguna de las dos cosas, como Ingeniero residente encargado de la obra, generalmente se establece tácitamente las responsabilidades en la ejecución y administración de las obras”.-
El testimonio de este ciudadano, analizado conforme a las reglas del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil merece credibilidad por emanar de un profesional, que se expresó en forma coherente y conocedor de los hechos, aunque denota una diferencia sustancial del tiempo de las obras con el otro testigo J.F.. Poco importa a juicio de este Juzgado que el testigo ostentara o no la representación de la empresa FERRETERIA 210960 C.A., sino que lo importante es que estuvo en el sitio, conoció la obra y pudo constatar sus dimensiones. En tal sentido, la prueba resulta suficiente para demostrar que la empresa demandante emprendió unas reparaciones, cambios y decoración en el inmueble arrendado y que tales trabajos implicaron transcurso de tiempo y erogación de dinero.-
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) La testimonial del ciudadano J.E.F.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de 43 años de edad, de profesión Comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-6.441.702, cuyo testimonio riela inserto a los folios 30 al 33 de esta segunda pieza del expediente, del cual destaca lo siguiente: Primera pregunta: “Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano C.L.”. Respondió el Testigo: “No”. Segunda pregunta: “Diga el testigo, si realizó unas obras en la casa quinta identificada con el No 21, ubicada en la calle lomas altas de la tercera etapa A, de Valle Arriba, de la Zona Metropolitana de Caracas, y en caso afirmativo, describa las mismas”. Respondió el Testigo: “Si. Se realizaron varias reparaciones en lo concerniente al talud posterior de la casa, impermiablización de jardineras, pintura interna, colocación de tuberías eléctricas hacia la zona del talud, mantenimiento de vidrios colocados sobre los laterales, se colocaron partes del baño, unas puertas. De igual manera se hizo reparaciones de unas puertas de madera. Es todo lo que puedo recordar, pues fue bastante grande la reparación, fue muy extenso.”… Quinta pregunta: “Diga el testigo, si tiene conocimiento de quien solicitó los servicios de la empresa CONSTRUCTORA 3020, para realizar dichas obras”. Respondió el Testigo: “Arquitecto MORALES, fue con quien yo compartí las supervisiones y valuaciones de las reparaciones”… Séptima pregunta. “Diga el testigo, cuando tiempo duró las reparaciones a las que hizo mención en la segunda pregunta.” Respondió el Testigo: “Siete (07) meses aproximadamente”. Octava pregunta: “Diga el testigo, si las obras de reparación que se ejecutaron en dicha quinta, eran necesarias para su habitad y seguridad:”. Respondió el Testigo: “Sí, en la parte de mantenimiento de los vidrios había varios vidrios que estaban resquebrajados y había que hacerle cambios. Se hizo un mantenimiento con silicone porque habían perdido la rigidez esos vidrios a causa del agua y el sol. Y en lo que respecta al talud, se hicieron siembra de varias plantas, se hizo una protección con plantas para que no hubieran deslizamientos. Era delicado porque con la lluvia podía desbarrancarse esa parte. Y en la parte de los vidrios, podían ceder. La pintura interna estaba mojosa, levantada en varias partes, había humedad. Se instaló la parte eléctrica para dar iluminación al talud, se hicieron cambios de cables.” A las repreguntas formuladas respondió: “PRIMERA REPREGUNTA: “Diga el testigo, quienes son las partes litigantes en este juicio”. …. Te testigo respondió: “Tengo entendido que el Señor C.L. y el Señor GAVIRIA.”… Quinta repregunta: “Diga el testigo, si sabe por cuenta de quien se realizaron las supuestas obras de refacción”. Respondió el testigo: “Yo era un empleado, simplemente me daban órdenes y yo acudía al sitio”.-
El testimonio de este ciudadano merece credibilidad pues denota sinceridad en su respuesta. Se denota coherente y conocer de los hechos, aun cuando el testigo no puede identificar quien ordenó los trabajos de reparación ni a favor de quien se estaban realizando. En todo caso, la prueba resulta suficiente para demostrar que la empresa demandante emprendió unas reparaciones, cambios y decoración en el inmueble arrendado y que tales trabajos implicaron el transcurso de siete (07) meses.-
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) El 12 de mayo de 2008 este Tribunal practicó inspección judicial en el inmueble arrendado, en compañía de un práctico fotógrafo que tomó imágenes de las áreas inspeccionadas, las cuales fueron incorporadas al expediente, y de un práctico arquitecto. Estuvieron presentes apoderados de ambas partes y el representante de la empresa demandada. El Tribunal pudo recorrer el inmueble y describirlo en el acta, dejando constancia que el mismo se encuentra en buen estado de uso y conservación. Esta prueba por haber sido evacuada con el control de ambas partes, merece pleno valor probatorio y la misma sólo es apta para probar que el inmueble allí descrito, en ese momento se encontraba en aparente buen estado de uso y conservación.-
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) La parte actora-reconvenida promovió una experticia a practicarse sobre el inmueble para constatar la realización de obras de acondicionamiento o reparación, su necesidad y valor aproximado. El Tribunal admitió la prueba y en la oportunidad del nombramiento de los expertos, no compareció ninguna de las partes, por lo cual se declaró desierto. A solicitud de la parte actora se fijó nueva oportunidad para el nombramiento y el día 26 de mayo de 2008 se llevó a cabo el acto, se nombraron los expertos y se juramentaron el último de ellos el 20 de mayo de 2008; sin embargo, no realizaron dentro del período de pruebas las gestiones para llevar a cabo la prueba encomendada. Por lo tanto, se desecha del debate.-
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) Se promovió prueba de informes a las Sociedades Mercantiles FERRETERIA 210960 C.A. y CONSTRUCTORA 3020 C.A.; y a pesar que fueron admitidas, no se obtuvo su oportuna evacuación durante el debate.-
-VII-
CONCLUSIONES
Del análisis del material probatorio, este Juzgado puede despejar uno a uno los puntos controvertidos en este juicio. En efecto, de la prueba testimonial y de la inspección judicial, puede inferirse claramente que la parte demandante-reconviniente sí realizó a parte del piso de la planta superior que fue autorizada por el contrato, otras obras de reparación, modificación y decoración del inmueble. Sin embargo, no existe prueba alguna que conlleve a determinar que tales cambios fueron autorizados por la parte arrendadora demandada.-
La demandante debía ceñir su conducta a las prescripciones contenidas en los artículos 1.590 y 1.595 del Código Civil y a lo pactado por las partes en las cláusulas tercera y quinta del contrato, las cuales disponen:
Artículo 1.590.- Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa.
Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio de arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de al cosa de que el arrendatario se ve privado.
Si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato
Artículo 1.595.- Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario
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TERCERA: CONDICIONES DEL INMUEBLE Y DEL INVETARIO: LA ARRENDATARIA declara recibir el inmueble en buen estado de uso y conservación y se obliga a mantenerlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibe y a devolverlo en tales buenas condiciones al finalizar el contrato, salvo el deterioro por uso norma y el paso del tiempo y, en tal sentido, LA ARRENDATARIA se compromete a efectuar el mantenimiento preventivo y correctivo oportuno tanto a EL INMUEBLE en todas sus áreas y dependencias, particularmente en los jardines, piscina y orquideario, los cuales se encuentran en perfectas condiciones, sanas sus plantas, libres de maleza y de plagas o cualquier tipo de insectos dañinos a las mismas, como a todos los bienes existentes en él. En caso de que LA ARRENDATARIA hubiese señalado a el ARRENDADOR por escrito antes de la firma de este contrato y/o durante los quince días hábiles siguientes a la entrega de las llaves del inmueble a su ocupante, cualesquiera observaciones relativas al estado de funcionamiento y conservación de el inmueble y sus instalaciones, incluyendo cualesquiera de los bienes señalados en el Inventario Anexo A citado anteriormente, de cuyo estado de conservación o buen funcionamiento no hubiere dejado constancia en el acto de verificación de dicho Inventario, EL ARRENDADOR efectuará las reparaciones que corresponda a las observaciones formuladas por la ARRENDATARIA en un periodo también de quince días hábiles siguientes contados a partir de la fecha del recibo de las observaciones formuladas por la ARRENDATARIA, o de la verificación y /o constancia que haya dejando ambas partes por escrito, relativas a la necesidad de efectuar las mismas y en tal caso EL ARREDADOR correrá con los gastos ocasionados para dejar el inmueble en las buenas condiciones en que declara recibirlos LA ARRENDATARIA en este Contrato.
Si EL ARRENDADOR no efectuare dichas reparaciones en el lapso establecido, LA ARRENDATARIA podrá solicitar autorización expresa a EL ARRENDADOR para realizarlas y acordarán en esa oportunidad la forma de pagar dichas reparaciones por EL ARRENDADOR, quien se compromete a efectuarlas a sus expensas.
MODIFCACIONES AL INMUEBLE. LA ARRENDATARIA se compromete a no efectuar ningún cambio o mejora en EL INMUEBLE, a no construir ni agregar algo, sin el precio consentimiento expreso, detallado y por escrito otorgado por EL ARRENDADOR: el incumplimiento de esta obligación será causal suficiente de resolución expresa de este Contrato. En cualquier caso, serán por cuenta y riesgo de LA ARRENDATARIA los gastos que se ocasionen con motivo de las mejoras o bienechurias debidamente autorizadas por EL ARRENDADOR y quedarán en único y exclusivo beneficio de éste sin que la ARRENDATARIA puede exigir o reclamar, en ningún caso, indemnización alguna como consecuencia de tales mejoras o bienechurias, cualquiera que sea su valor o independientemente de la causa por la cual se ponga fin a este Contrato. En todo caso, quedará a la elección de EL ARRENDADOR recibir el inmueble con las mejoras efectuadas o exigir su restitución al estado original en que se encontraba a la firma de este Contrato de Arrendamiento.
PARAGRAFO UNICO: A la fecha de la firma del presente contrato, EL ARRENDADOR autoriza a LA ARRENDATARIA a instalar piso de mármol travertino en un área aproximada de doscientos ochenta metros cuadrados (280 m2) ubicada en los dormitorios del segundo piso del inmueble. Esta modificación convenida entre las partes quedará en beneficio de EL ARRENDADOR y LA ARRENDATARIA declara y acepta que la misma será por su propia cuenta y riesgo. A título de única excepción, EL ARRENDADOR acepta que el pago del canon de arrendamiento correspondiente al primer año de vigente del presente contrato, y que se señala en la cláusula SEGUNDA supra, se ajuste en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000, oo), es decir, a la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES DE BOLVIARES (Bs. 366.000.000, oo). LA ARRENDATARIA se obliga a utilizar la cantidad señalada de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000, oo) para sufragar el costo de la remodelación señalada en este PARAGRAFO UNICO en el entendido que cualquier otro costo adicional en que incurra en esta modificación autorizada será por cuenta y riesgo exclusivo de LA ARRENDATARIA. La presente excepción no desvirtúa el acuerdo entre las partes señalado en esta clásula que establece que serán por cuenta y riesgo de LA ARRENDATARIA los gastos que se ocasionen con motivo de las mejoras o bienechurias debidamente autorizadas por EL ARRENDADOR y quedarán en único y exclusivo beneficio de este sin que la ARRENDATARIA puede exigir o reclamar, en ningún caso, indemnización alguna como consecuencia de tales mejoras o bienechurias.”
La demandante en este juicio, por una parte suscribió un contrato donde expresó que el inmueble estaba en perfectas condiciones, pero luego que toma el inmueble percibe que el mismo requiere de ingentes recursos y obras civiles importantes para poder utilizarlo para vivienda en condiciones consonas al nivel del inmueble y el alquiler que paga; pero al menos no consta que haya solicitado autorización al arrendador como lo expresaba el contrato y mucho menos consta que haya pretendido una rescisión del contrato o una disminución del canon de arrendamiento. Sino que plantea en este juicio, huérfana de prueba, que el contrato fue prorrogado verbalmente por las partes, cuando tal afirmación ni siquiera es demostrable con prueba testimonial; muy por el contrario, la interpretación de la conducta desplegada por el arrendador revela una firmeza en su voluntad de no prorrogar el contrato.-
La actora se propuso probar que las reparaciones habían durado aproximadamente un año (01) y de allí deducir que el contrato se había iniciado a partir de la conclusión de esas obras, pero sin embargo, tal supuesto fue no probado indubitablemente, por cuanto del dicho de los dos (02) testigos que aportó al proceso, uno refirió que los trabajos duraron un (01) año y el otro testigo informó que fueron seis (06) o siete (07) meses; con lo cual no se puede establecer ninguna certeza a ese respecto, mucho menos de la supuesta prórroga verbal que alega dice se convino entre las partes.-
La demandante-reconvenida alega una presunción hominis, conforme a la cual pretende que este Juzgado deduzca el hecho de que ninguna persona realiza obras de acondicionamiento en un inmueble arrendado por el orden aproximado de ochocientos millones de bolívares, hoy en día ochocientos mil bolívares fuertes (Bs.F 800.000,oo) por ocupar un inmueble por un período de tiempo incluso menor al que inicialmente se pactó, sino hubiera modificado el contrato locativo por un tiempo mayor.-
En este sentido, considera el Tribunal que en el presente caso no se configura una verdadera presunción, pues a tenor de lo establecido en el artículo 1.394 del Código Civil, las presunciones son las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido.-
Las llamadas presunciones hominis las extrae el Juez de la experiencia común, pero que aplican para todas las personas promedio de un determinado grupo social, pero no en base a conjeturas sino a hechos normalmente verificables. La parte demandante pretende en este caso imponer una especie de razonamiento farisaico conforme al cual dado el gran esfuerzo de tiempo y de dinero que invirtió la empresa demandante en el inmueble, debe este Juzgado concluir que el contrato se había extendido, pues nadie normalmente haría algo así, lo cual no es una circunstancia que aplique para una generalidad del grupo social, sino que en este caso en particular, es evidente que las partes involucradas gozan de una condición económica diferente a la de la gran mayoría del grupo social, para poder pagar alquileres elevados y reparaciones o modificaciones tan cuantiosas, por lo que la motivación de estas personas en este caso, pudo ser diferente a la de una persona normalmente asalariada que arrienda un inmueble para su vivienda.-
No existe pues, ningún hecho conocido del cual el Juez pueda deducir, que en el presente caso se produjo una prórroga verbal del contrato, pues la motivación para que el arrendatario realizara las obras de refacción señaladas, pudo obedecer a circunstancias que le fueron propias en aquella oportunidad, pudo obedecer para justificar una baja en los impuestos o simplemente es un pasatiempo o entretenimiento.-
En consecuencia, este Juzgado desecha el planteamiento de presunción invocado por la parte demandante Y ASÍ SE DECIDE.-
El último punto de la discusión que planteo la parte actora, está referido a que en virtud que el demandado arrendador no le notificó oportunamente el desahucio obligatorio que impone la ley, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción.-
Sobre este particular, aplican claramente las disposiciones legales de los artículos 1.599 del Código Civil, artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo pactado en la cláusula novena del contrato, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio
Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…
NOVENA: DURACION DEL CONTRATO. La duración del presente Contrato de Arrendamiento será de DOS AÑOS FIJOS, contados a partir del día 22 de Julio de 2004 con vencimiento el día 21 de Julio del año 2006. Al finalizar el contrato, es decir, el día 21 de Julio del año 2006 LA ARRENDATARIA deberá entregar EL INMUEBLE totalmente desocupado de las pertenencias de su ocupante a la fecha de vencimiento de este Contrato, dejándolo, así como los bienes muebles inventariados, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Si no lo hiciere en la fecha acordada, deberá pagar y así lo acepta LA ARRENDATARIA, la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000, oo) por cada día que transcurra desde el vencimiento del Contrato hasta la fecha de desocupación definitiva de EL INMUEBLE, la entrega de los muebles y de las solvencias pertinentes, así como también deberá asumir el pago de los gastos de cobranza a los que hubiere lugar y dejando a salvo los daños o perjuicios que tal conducta le ocasione.
Conforme a la letra del contrato, el mismo venció el 21 de julio de 2006 y la parte demandada no pudo acreditar que se hubiese celebrado entre las partes ningún tipo de prorroga contractual, por lo que conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la letra del contrato, al vencimiento del término de duración del contrato establecido en la cláusula NOVENA comenzó a operar la prórroga legal, de un (1) año, sin que exista la posibilidad hasta ese momento de que opere la figura de la tácita reconducción, pues ésta sólo se podría conformar si luego de vencido el término de la prórroga legal, el inquilino permanece gozando del inmueble y el arrendador recibiendo el canon correspondiente.-
Observa este Juzgado como absolutamente infundado el argumento de la parte actora que había operado la tácita reconducción como secuela al no haber realizado o manifestado en forma fehaciente e indubitable el desahucio que en esta materia especial impone forzosamente la ley, pues como ha quedado sentado no existe obligación legal de notificar la no prórroga del contrato. En el contrato no existe estipulación en ese sentido. Aquí rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes y si éstas no estipularon en su contrato la necesidad de notificar o desahuciar la voluntad de no prorrogar el contrato, la ley no la impone, por lo que el en el presente caso al vencerse el término fijo del contrato, nació automáticamente la prórroga legal y a su vencimiento nació la obligación para el arrendatario de entregar el inmueble arrendado.-
En consecuencia, se evidencia del análisis precedente que la parte demandante no logró demostrar, conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, los extremos de su pretensión, por tanto la misma debe ser absolutamente desestimada.-
Por su parte el demandado-reconviniente probó la existencia del contrato, el vencimiento del término, el transcurso de la prórroga legal y su disfrute por la parte arrendataria, por lo que nació la obligación de ésta de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del término de un (1) año que le correspondía como prórroga legal. Entonces, en el dispositivo del fallo se declarará parcialmente con lugar la reconvención, incluyendo la condena por daños y perjuicios contractuales a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.274 del Código Civil, por la demora injustificada en la entrega del inmueble arrendado, pues la indexación solicitada por el demandado-reconviniente, a juicio de quien sentencia, debe negarse, por cuanto las partes al estipular en la cláusula novena del contrato de arrendamiento suscrito el monto que debía pagar el arrendatario por retardo, estipulación ésta que se conoce en el foro como cláusula penal, establecieron el monto de los daños y perjuicios que la no entrega oportuna del inmueble pudieran causar y además esa indemnización fijada, debe acordarse por cada día de retardo y cuyo monto debe pagar el demandante-reconvenido hasta la fecha efectiva del inmueble arrendado, lo cual se determinará expresamente en el dispositivo, Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.-
-VIII-
DISPOSITIVO
Por las razones que anteceden, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara INVERSORA C.B. 110457 C.A., Sociedad Mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del entonces Distrito Federal y Estado miranda, el seis (06) de julio de 1992, bajo el No 53, Tomo 4-A Sgdo, contra el ciudadano H.A.G.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.498.186.-
Se imponen las costas del juicio principal a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el mismo.-
Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano H.A.G.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.498.186 contra la Sociedad Mercantil INVERSORA C.B. 110457 C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del entonces Distrito Federal y Estado miranda, el seis (06) de julio de 1992, bajo el No 53, Tomo 4-A Sgdo, y en consecuencia se condena a la parte actora-reconvenida a cumplir con la obligación de entregar al arrendador el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, el 16 de julio de 2004 ante la Notaría Pública Primera de Chacao del Estado Miranda, por lo que se le ordena hacer entrega material de inmediato, al ciudadano H.A.G.R., del inmueble arrendado constituido por la Quinta 21-Tres ubicada en la parcela C-6 de la calle Lomas Alta de la Tercera Etapa “A” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, Municipio Baruta del Estado Miranda, completamente desocupado de personas y de bienes, salvo el mobiliario arrendado que consta en el contrato.-
Se condena a la Sociedad Mercantil INVERSORA C.B. 110457 C.A., al pago de la suma de SEISCIENTOS CUARENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 640.500,oo), que es el equivalente de la sumatoria de los días transcurridos desde la fecha en que se produjo el vencimiento de la prórroga legal, esto fue, el día 21 de julio de 2007, hasta el día 24 de septiembre de 2008, fecha del presente fallo, en total cuatrocientos veintisiete (427) días a razón de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) diarios, tal como se estableció en la cláusula NOVENA del contrato.-
Se condena a la sociedad mercantil INVERSORA C.B. 110457 C.A., al pago de la suma de mil quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 1.500, oo) diarios por cada día de demora o retardo en la entrega del inmueble que transcurra desde hoy hasta el auto que ordene la ejecución de la sentencia.-
Se NIEGA la corrección monetaria solicitada.-
No hay imposición de costas en la reconvención, por cuanto no hubo vencimiento total.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de septiembre de 2008. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ,
A.E.G.
LA SECRETARIA ACC,
J.M.G.F.
En esta misma fecha, siendo las nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.), se publicó y registró la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA ACC.,
J.M.G.F.
AEG/JMGF/aeg
Exp. 34 288
Sentencia-DECIMO-08-0576.-
