Decisión nº 1480 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 27 de Julio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

PARTE ACTORA: INVERSORA 358104, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 24 de Agosto de 1995, bajo el No. 50, Tomo 360-A-SGDO.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: M.H.M., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 38.346.

PARTE DEMANDADA: M.C.G.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.974.185.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: VIANNELYS L.R., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 103.420.

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Expediente: 9554.

JUICIO BREVE.

Por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio fue presentada demanda, la cual efectuado el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado y admitida por auto de fecha 09 de Mayo del año 2007. Citada la demandada, en la oportunidad legal para contestar la demanda, compareció y manifestó no tener abogado para dar contestación a la misma, por lo cual se prorrogó el lapso de contestación por cinco (5) días de despacho, conforme a lo previsto en el artículo 4° de la Ley de Abogados. Estando dentro de dicho lapso, la parte demandada consignó escrito de contestación. Por auto de fecha 09 de Julio de 2007, este Tribunal fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio, sin que ninguna de las partes compareciera al mismo. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Siendo esta la oportunidad para decidir, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

CAPITULO PRIMERO

Alegó la apoderada judicial de la parte actora en el libelo de demanda:

Consta de contrato de arrendamiento de fecha 08 de Julio de 2004, que acompañó marcado con la letra “B”, que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana M.C.G.M., ya identificada, un inmueble constituido por un apartamento identificado bajo el Nro. 184, Torre “A”, situado en el piso 18, edificio denominado MARAZUL y/o EL ÁLAMO, del sector Occidental, Manzana 1, Urbanización El Álamo, Parroquia Macuto, Estado Vargas.

Que en la cláusula segunda se convino el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLIVAR CON 13/100 CENTIMOS (337.171,13), que el arrendatario pagaría puntualmente por mensualidades vencidas en la oficina de la arrendadora o donde este lo indicara.

Que en la cláusula quinta se convino el plazo de duración del contrato en seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de Junio del 2004 al 14 de diciembre del 2004, y prorrogas sucesivas de seis (6) meses cada una, si ninguna de las partes diere dado aviso por escrito a la otra de su voluntad en contrario con un mes de anticipación.

Que la cláusula décima segunda del contrato estableció, que el incumplimiento por parte del arrendatario de algunas de las cláusulas contenidas en el documento, haría que el contrato quedara rescindido y la arrendadora podría demandar la resolución del mismo ante los tribunales competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble.

Que la arrendataria M.C.G.M., cancelaba la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLIVARES CON 13/100 CENTIMOS (337.171,13), como canon mensual consecutivamente al vencimiento de cada mes.

Que para la fecha la arrendataria adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Febrero, Marzo y abril del año 2007, siendo un total de tres (3) meses por un monto de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLIVARES CON 13/100 CENTIMOS (337.171,13), cada uno, incumpliendo así la obligación principal de la arrendataria de pagar puntualmente las pensiones de arrendamiento, tal como lo establece el ordinal 2do del artículo 1.592 del Código Civil.

Que por lo expuesto demandaba a la ciudadana M.C.G.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-4.974.185, para que conviniera o en su defecto fuera condenada en los siguiente: PRIMERO: En la resolución por incumplimiento contractual. SEGUNDO: Como consecuencia de la resolución del contrato, la entrega del inmueble ya mencionado.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.159 y siguientes, 1.167 y siguientes del Código Civil, 35 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En la oportunidad legal para ello, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada, por ser inciertos los alegatos de la parte actora, así como el derecho deducido. No obstante, aceptó como cierto el contrato que suscribieron en fecha 08 de Junio de 2004.

Que la cláusula segunda estableció el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON 80/100 CENTIMOS (Bs. 235.789,80), el cual hasta la fecha ha cancelado con regularidad a la Administradora BLA-MAR, C.A., siendo incierta la afirmación que formula la parte actora, que cancelaba la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTE Y UN BOLIVARES CON 13/100 CENTIMOS (Bs. 337.171,13), por lo que negó, rechazó y contradijo dicho canon y tales aseveraciones.

Que ha cumplido con sus obligaciones principales, pagando consecutivamente y por mensualidades vencidas de cada mes el canon de arrendamiento, estipulado en la cláusula segunda del contrato. Afirmó que ha pagado durante estos años ante la oficina de la ADMINISTRADORA BLA-MAR, C.A., ubicada en la Avenida Álamo, Residencia El Álamo, apartamento 17, Torre “A”.

Que en el mes de marzo del año 2007, se dirigió a las oficinas a cancelar el canon de arrendamiento del mes de Febrero y se consiguió con que fue mudada de sus instalaciones en fecha 28 de Febrero de 2007, según constancia expedida por la Junta de Condominio Residencias El Álamo de fecha 26 de Junio de 2007, que consignó, desconociendo su nueva sede, por lo que procedió a llamar en innumerables ocasiones a los teléfonos de contacto de la referida Administradora para efectuar el pago “Mora Accipiens”, negándose la arrendadora en varias ocasiones a recibir el pago del mes vencido y afirmándole que le avisarían el nuevo domicilio donde podría acudir a efectuar los pagos del canon de arrendamiento. Por ello, mediante escrito de fecha 04 de Mayo de 2007, por ante este mismo Tribunal procedió pagar por consignación de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual consta en el expediente N° 466-07.

Negó, rechazó y contradijo que le adeude los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo y Abril del año 2007, por cuanto dichos meses no están insolutos, ya que fueron cancelados judicialmente, tal y como los hizo valer a través de los recibos originales que consignó para su devolución previa su certificación por Secretaría.

Que en la actualidad se encuentra en estado de solvencia con relación al pago de las pensiones de arrendamiento.

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho. La parte actora promovió lo siguiente:

Reprodujo el mérito favorable de los autos a favor de su representada, en especial el poder conferido por su mandante y el contrato de arrendamiento suscrito.

A los folios 10 al 15 riela inserto contrato de arrendamiento, autenticado por ante Notaría Pública Primera del Estado Vargas, en fecha 08 de Julio del 2004, anotado bajo el Nro. 64, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones.

En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R.:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario

público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, quien por el contrario en su escrito de contestación a la demanda reconoció su existencia, se aprecia en todo su valor probatorio. ASI SE ESTABLECE.

En cuanto al poder promovido, esta Juzgadora encuentra que no es punto en discusión en el presente juicio, lo relativo a la representación de la parte actora, por lo que al respecto no hay nada que apreciar.

Promovió la extemporaneidad de la demandada en cancelar los meses de Marzo y Abril del presente año 2007.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

Ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de la demanda.

Invocó el mérito favorable de los autos.

Promovió veintiséis (26) facturas originales de cancelación de canon de arrendamiento y condominio a la Administradora Blamar, C.A., correspondiente al periodo de todo el año 2005.

Promovió veintidós (22) facturas originales de cancelación de canon de arrendamiento y condominio a la Administradora Blamar, C.A., correspondiente al periodo de todo el año 2006.

Promovió cuatro (4) facturas originales de cancelación de canon de arrendamiento y condominio a la Administradora Blamar, C.A., correspondiente al periodo Diciembre 2006 y Enero 2007.

Las referidas facturas rielan insertas del folio 48 al 73 y con respecto a ellas, precisa esta Juzgadora dejar establecido que, de acuerdo a los términos expresados en el libelo de demanda, y que aparecen descritos en el capitulo primero del presente fallo, la actora demandó la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2007, son a dichos meses que queda circunscrito el debate y la actividad probatoria, y siendo que las factura promovidas no se corresponden con dichos cánones, no resultan pertinentes como pruebas, pues nada aportan con respecto a lo discutido.

Promovió constancia de consignación del canon de arrendamiento correspondiente al periodo del mes de Junio de 2007.

Al folio 74 riela inserto el referido recibo, el cual constituye instrumento público, que no fue impugnado motivo por el cual se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Sustantivo. Sin embargo, nuevamente hay que señalar que dicho recibo no guarda relación con respecto al punto debatido, según hemos explicado anteriormente.

Promovió inspección judicial en el inmueble constituido por el apartamento N° 184, Torre A, piso 18 de las Residencias M.A., ubicado en la Urbanización Álamo, Parroquia Macuto del Estado Vargas. Dicha inspección no fue evacuada, por lo que al respecto no hay nada que apreciar.

CAPITULO TERCERO

EL TRIBUNAL PARA RESOLVER OBSERVA:

En el caso bajo análisis, la actora fundamentó su demanda de resolución de contrato de arrendamiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril del año 2007. Por su parte la demandada-arrendataria, negó, rechazó y contradijo la demanda señalando, con respecto a lo debatido en la presente causa, que cuando se dirigió a cancelar el canon de arrendamiento del mes de Febrero 2007 la Oficina de la Administradora había sido mudada, desconociendo hasta la fecha su nueva sede, y cuando efectuó contacto telefónico, esta se negó a recibir el pago, por lo que procedió a efectuar consignación arrendaticia ante este mismo Tribunal e invoco la mora del acreedor.

Dado que en el caso de autos, la parte demandada arrendataria invoca en su en su contestación la “mora del acreedor”, pues siempre ha cumplido con su obligaciones, es menester indicar, que si bien el acreedor esta en la obligación de no entorpecer el pago que efectué el deudor, de no impedir ni poner obstáculos para que el deudor se libere, de forma tal de no incurrir en la mora alegada por la demandada; debemos recordar que el presente juicio, versa sobre una resolución de contrato de arrendamiento, y la materia arrendaticia esta regulada por una Ley especial, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual tiene un carácter proteccionista, previsto en el artículo 7, el cual busca la igualdad de las partes involucradas, sin obviar, que al arrendatario es necesario protegerlo, debido a que es el más débil en la relación económica que entabla con la otra parte. De allí que, la Ley regule el supuesto planteado por la demandada en su contestación, y ante la negativa del arrendador de recibir el pago, haya establecido en su artículo 51 el pago por consignación.

Hecha la consideración anterior, retomemos, que la demanda objeto del presente pronunciamiento se basa en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de febrero, marzo y abril del año 2007, por lo que, a los fines de resolver sobre el asunto controvertido, pasaremos a analizar, si hubo o no incumplimiento de la referida obligación legal y contractual. En tal sentido, tenemos:

La actora al acompañar a su demanda el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de Julio de 2004, demostró la obligación contractualmente asumida por la demandada arrendataria de cancelar el canon de arrendamiento, en los términos establecidos en su clausula segunda; obligación que además esta prevista legalmente en el ordinal 2 del artículo 1592 del Código Civil.

La arrendataria demandada a los fines de demostrar el pago acompañó a contestación recibos de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del 2007. Por lo que corresponde a esta Juzgadora analizar si dicha cancelación del canon de arrendamiento hecha a través del procedimiento de consignaciones, llena los extremos previstos en el artículo 51 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que reza: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, con la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. Es decir, el canon de arrendamiento alegado como insoluto correspondiente al mes de febrero del 2007, debía consignarse dentro de los primeros quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, de acuerdo a lo convenido por las partes, es decir, dentro de los primeros quince días del mes de marzo del año 2007, y no el 04 de mayo del año 2007, como consta al folio 35, ya que tal consignación resulta a todas luces extemporánea, pues habían vencido en exceso los quince días que da la Ley; igual sucede con el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo del año 2.007, el cual fue consignado conjuntamente con febrero del 2007, el día 04 de mayo del año 2007, y no dentro de los primeros quince días del mes vencido, es decir abril del 2007. El canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2007, consignado el 04 de mayo del 2007, resulta tempestivo, pues fue realizado dentro de los quince días siguientes al vencimiento del mes, de conformidad con la norma transcrita.

Vale recordar, que la sola consignación arrendaticia efectuada por la arrendataria no libera al arrendatario por la simple razón de realizarse, es necesario de conformidad con lo dispuesto en el artículo 56 eiusdem, que la misma sea legítima, es decir, de acuerdo con el Titulo VII del citado Decreto que prevee todo lo relativo al pago por consignación, siendo uno de esos requisitos, lo relativo al tiempo en que debe efectuarse, el cual, según el análisis no se cumplió en lo que respecta a los meses de febrero y marzo del año 2007, pues la consignación arrendaticia fue hecha fuera de la oportunidad legal para ello, motivo por el que resulta forzoso declarar la extemporaneidad del pago de dichos canones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo del año 2007, en cuya falta de pago baso la actora su demanda de resolución de contrato de arrendamiento.

Cuando las partes convinieron y regularon su vinculo jurídico a través del contrato de arrendamiento que celebraron, a el declararon someterse y del mismo se produjeron efectos obligatorios para las partes, es decir, las cláusulas a cuya convención o acuerdo llegaron y que están contenidas en el mismo son de obligatorio cumplimiento para ambas, que así lo consintieron cuando limitaron sus respectivas voluntades, y lograron el acuerdo contenido en el contrato de arrendamiento. De allí que el Código Civil en su artículo 1159 establezca:“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” ; y el 1.160 eiusdem regule: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.

En el caso de autos, las partes en la clausula décima segunda, establecieron: “El incumplimiento por parte de “EL ARRENDATARIO” de alguna de las cláusulas contenidas en este documento, hará que el presente contrato quede rescindido y “LA ARRENDADORA” podrá demandar la resolución del mismo, ante los Tribunales Competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble….”, esa fue la manifestación de voluntad de las partes contratantes contenida en la cláusula bajo análisis, y siendo el contrato de arrendamiento sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso, desde el mismo momento en que nace la relación jurídica existen obligaciones para ambas partes contratantes, arrendador y arrendatario. En los contratos bilaterales, cuando una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, a través de la llamada acción resolutoria, prevista en el artículo 1.167 eiusdem que reza:”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Siendo hechos probados en el asunto bajo estudio: La existencia de la relación arrendaticia con el contrato de arrendamiento traído a los autos y valorado en el capitulo de la pruebas; y dado que fue establecido la extemporaneidad del pago correspondiente a los meses de febrero y marzo del año 2007, al no haber sido legítimamente efectuada la consignación arrendaticia, la misma no prueba el estado de solvencia de la arrendataria, con respecto a dichos meses. En consecuencia, este Tribunal, de conformidad con el dispuesto en el trascrito artículo 1167 del Código Civil, la cláusula décima segunda del referido contrato y lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, se ve forzado a declarar como en efecto declara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, en lo que respecta al canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo del año 2007.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue INVERSORA 358104, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 24 de Agosto de 1995, bajo el No. 50, Tomo 360-A-SGDO contra M.C.G.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.974.185. En consecuencia, se condena a la demandada, M.C.G.M. ya identificada, a hacer entrega material del inmueble constituido por un apartamento identificado bajo el número 184, Torre A, situado en el piso 18, Edificio MARAZUL y/o Alamo del sector Occidental, Manzana 1, Urbanización Alamo, Parroquia Macuto, Municipio Vargas del Estado Vargas a la parte actora, antes identificada.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas a los veintisiete (27) días del mes de Julio del año dos mil siete (2007). Años 196 de la independencia y 147 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A. FRÌAS.

EL SECRETARIO ACC,

W.A..

En la misma fecha siendo las 11:20 a.m., se publicó y registró la anterior decisión. El Secretario acc,

LAF/9554