Decisión de Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Abril de 2011

Conoce esta Alzada de las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado A.B., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en 11 de febrero de 2011, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de octubre de 2010, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien conoció de la causa en primer grado, declarando CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil INVERSORA RAMPERGUT C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSORA NORDI´Z C.A., plenamente identificados en el cuerpo de esta sentencia.-

Oída dicha apelación en ambos efectos fue remitido el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado, dándosele entrada mediante auto dictado en fecha 4 de marzo de 2010, en el que esta sentenciadora se avocó a su conocimiento y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente, para dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

- II -

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

El recurso sometido a conocimiento de esta Alzada, quedó planteado en los términos siguientes:

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 19 de marzo de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial. El cual mediante auto dictado el 26 de marzo de 2009, admitió la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil INVERSORA RAMPERGUT C.A. contra la sociedad mercantil INVERSORA NORDI´Z C.A., a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada en la persona de su representante, ciudadano G.C.Z., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº: V-8.988.931, para dar contestación a la demandada al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.-

En fecha 14 de abril de 2009, la abogada A.T.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó copia simple del escrito libelar y del auto de admisión, a los fines de la elaboración de la compulsa y apertura del cuaderno de medidas, a lo cual el Tribunal a-quo en fecha 16 del mismo mes y año, dejó constancia por Secretaría de haberse proveído sobre tales actuaciones.-

El día 23 de abril de 2009, la representación judicial de la parte actora se dejó constancia en autos de haber entregado los emolumentos correspondientes para la citación personal de la parte demandada.-

Mediante diligencia estampada en fecha 28 de mayo de 2009, la ciudadana Alguacil L.Z.R. informó al Tribunal, de las resultas de su gestión dirigidas a la citación personal del ciudadano G.C.Z., en su carácter de representante de la parte demandada: sociedad mercantil INVERSORA NORDI´Z C.A., quien se negó a firmar el recibo de citación.-

Así las cosas, la apoderada actora, consignó diligencia en fecha 25 de junio de 2009, en la cual solicitó la notificación de la parte demandada a través de boleta dejada por el Secretario, lo cual fue acordado mediante auto proferido el día 29 de junio de 2009, en atención a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose, a tal efecto, boleta de notificación.-

En fecha 6 de agosto de 2009, el abogado A.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada: sociedad mercantil INVERSORA NORDI´Z C.A., se dio expresamente por citado, consignando el instrumento poder con facultad expresa para ello. En la misma fecha, la representación actora consignó documento original de los estatutos de su representada y copia certificada del contrato de arrendamiento.-

Así, en fecha 24 de septiembre de 2009, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, y en fecha 20 de octubre de 2009, escrito de promoción de pruebas, haciendo lo propio la representación actora en fecha 22 del mismo mes y año en referencia.-

Por auto dictado en fecha 27 de octubre de 2009, fueron admitidas las pruebas promovidas, por el Tribunal de la causa, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.-

En fecha 16 de noviembre de 2009, la abogada A.T.R., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito a titulo de observaciones.-

El día 17 de noviembre de 2009, fue diferida la oportunidad de dictar sentencia definitiva, para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha.-

Mediante diligencias presentadas en fechas 25 de marzo, 17 de junio, 3 de agosto, 5 y 18 de octubre del año 2010, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó sentencia definitiva en la presente causa.-

En fecha 28 de octubre de 2010, el Tribunal a-quo dictó su fallo definitivo declarando: 1) CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la sociedad mercantil Inversora Rampergut C.A., contra la sociedad mercantil Inversiones Nordi’z C.A.; 2) Resuelto el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de abril de 2007, bajo el N° 16, Tomo 15, de los libros respectivos; 3) Condenó a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 110-E, ubicado al final de la Avenida San Martín, Municipio Libertador del Distrito Capital, solvente en el pago de los servicios públicos que le son inherentes; 4) Condenó a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, al igual que los meses de enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de Quinientos Bolívares (Bs. 500,00) cada uno, y los que continúen venciéndose, hasta el momento en que se declare definitivamente firme el fallo.-

Notificadas ambas partes de la mencionada decisión, la representación judicial de la parte demandada, apeló de la referida sentencia, mediante diligencia presentada en fecha 11 de febrero de 2011, apelación que fue oída libremente en fecha 22 de febrero de 2011, por el Tribunal de la causa, remitiendo el expediente para su respectiva distribución, mediante oficio Nº 125-11 de la misma fecha.-

Esta sentenciadora en fecha 4 de marzo de 2011, le dio entrada al presente expediente, se avocó al conocimiento de la presente causa y fijó el décimo (10°) día de despacho para dictar sentencia referente a la apelación.

- III -

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión (en el libelo de la demanda), y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas (en la oportunidad de contestación de la demanda), quedando de esta manera trabada la litis.

Ahora bien, por cuanto la parte demandada en fecha 11 de febrero de 2011, apela de la sentencia dictada por el Tribunal a-quo en fecha 28 de octubre de 2010, según diligencia que cursa al folio 126 de la presente pieza, observa esta sentenciadora, que fue una apelación genérica, interpuesta y oída en ambos efectos, ya que la parte demandada no refirió de manera específica el agravio que le ocasiona la decisión apelada, lo cual transmite al Tribunal de Alzada plena competencia para decidir sobre todo el conjunto de problemas existentes en autos, y no está constreñido a lo decidido por el Tribunal de la Causa, tal como lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 26 de febrero de 2010, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ.

Dicho esto pasa esta Juzgadora a emitir su fallo de la siguiente manera:

Alegatos de la parte actora:

A los fines de determinar los límites de la controversia se aprecía que la parte actora en su libelo de la demanda, señaló: Que su representado Inversora Rampergut C.A., antes identificada, en fecha 27 de abril de 2007, celebró con la hoy demandada, Inversiones Nordi’z C.A., previamente identificada, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 110-E, ubicado al final de la Avenida San Martín, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 16, Tomo 15, de los Libros respectivos llevados por esa Notaría, fijándose como canon de arrendamiento mensual la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,oo), lo que actualmente y en virtud de la reconvención monetaria equivale a QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 500,00), pagaderos por mensualidades vencidas; Que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de: septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, al igual que los meses de enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 500,00) todo lo cual totalizan la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.500,oo), por lo que procedió a demandar la resolución del contrato de arrendamiento en virtud de la falta de pago, con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592, 1.593, 1.595, 1.596 y 1.599 del Código Civil, y de los artículos 585, 588 ordinal 2° y 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia como en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como consecuencia de ello, la entrega del bien inmueble arrendado; el pago de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.500,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos; el pago de los intereses moratorios sobre los cánones de arrendamiento insolutos; el pago de los cánones de arrendamiento, intereses moratorios y servicios públicos que continúen venciéndose, hasta la entrega material de la cosa dada en arriendo; el pago de las costas procesales.

Por su parte la accionada al momento de dar contestación a la demanda alegó la falta de cualidad de la accionante para intentar el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente negaron, rechazaron y contradijeron que su representada adeude cánones de arrendamiento algunos, aduciendo finalmente y con fundamento en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el cual indica que el plazo de duración del arrendamiento sería de un (01) año fijo, contado a partir del día 07 de abril de 2.007, que el mismo se transformó a tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, toda vez que después de vencida la convención locativa, la arrendataria continuó en posesión del inmueble arrendado con la anuencia de su arrendadora, por lo que debió intentarse la acción de desalojo, y no la resolución del contrato.

Determinados los límites de la controversia en los términos antes expuestos corresponde determinar como punto previo la falta de cualidad alegada por la parte demandada, por considerar que de acuerdo con la cláusula séptima de los estatutos sociales de la sociedad accionante, Inversora Rampergut C.A., up supra identificada, no se encuentra vigente el cargo de Presidente que detenta la ciudadana A.T.R., quien se presentó como representante y presidente de la misma y, por ende, carece de la capacidad y cualidad para intentar el presente juicio.

Con respecto a esta falta de cualidad el juzgado a-quo luego de hacer referencia doctrinal y jurisprudencial a la legitimatio ad causam, concluyó que:

…la legitimación activa se encuentra supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, por tanto, si el actor, en el caso en concreto, se afirma titular del derecho entonces está legitimado activamente, de lo contrario, carecería de cualidad activa.

Por ende, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

En el caso sub júdice, los abogados A.B. y R.P., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Inversiones Nordi’z C.A., fundamentaron la falta de cualidad e interés de la sociedad mercantil Inversora Rampergut C.A., para intentar el presente juicio, por considerar que de acuerdo con la cláusula séptima de sus estatutos sociales, no se encuentra vigente el cargo de Presidente que detenta la ciudadana A.T.R..

En este contexto, se desprende de la simple lectura efectuada al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27.04.2007, bajo el N° 16, Tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que la sociedad mercantil Inversora Rampergut C.A., representada por su Presidente, ciudadana A.T.R., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Inversiones Nordi’z C.A., representada por su Presidente, ciudadano G.C.Z., el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 110-E, ubicado al final de la Avenida San Martín, Municipio Libertador del Distrito Capital, lo cual conlleva a precisar que carece totalmente de asidero jurídico la defensa perentoria de falta de cualidad e interés de la accionante para intentar el presente juicio, ya que del título que fundamenta su pretensión se desprende su cualidad para ejercer la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, cuya falta de capacidad de la ciudadana A.T.R., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Inversora Rampergut C.A., debió ser atacada a través del empleo de la correspondiente cuestión previa y no por medio del ejercicio de tal defensa perentoria. Así se decide

.

Aprecia esta Juzgadora, que tal como lo indicara el Tribunal de la causa, la cualidad procesal de las partes es un problema de afirmación del derecho y está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho reclamado, por lo que en el caso de la cualidad activa quien se afirma titular de un interés jurídico tiene legitimación para hacerla valer en juicio, siendo necesario para constatarla preliminarmente verificar si el demandante se afirma como titular de un derecho ya que la efectiva titularidad del derecho es materia de fondo del litigio, siendo solamente necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual, según la ley, se ejerce la acción.

Así, tenemos que efectivamente el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende y que se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 16, Tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada oficina, fue efectivamente celebrado entre Inversora Rampergut C.A. e Inversiones Nordi’z C.A., es decir, entre las partes que hoy conforman el presente juicio como parte actora y demandada respectivamente, por lo que existe identidad entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual ley permite el ejercicio de la acción, por lo que resulta improcedente la falta de cualidad alegada.

Ahora bien, resulta importante señalar que los fundamentos utilizados por la accionante en su contestación para alegar la falta de cualidad, mezclando en ella una falta de cualidad y falta de representación, en realidad se corresponde, como lo indicara el a-quo, a cuestiones previas contenidas en los ordinales 2do y 3ro del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que debían haber sido opuestos conjuntamente con la contestación de la demanda a la luz del artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no como erróneamente fue planteado por la representación judicial de la parte demandada.

Declarada improcedente la falta de cualidad invocada por la parte demandada, corresponde a este Juzgado pasar a resolver sobre el fondo de lo controvertido, en los siguientes términos:

De seguida pasa esta Juzgadora a valorar el acervo probatorio inserto en autos y a tal afecto aprecia que la parte actora produjo copias certificadas el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27.04.2007, bajo el N° 16, Tomo 15, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por no haber sido tachado por la parte demandada se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, del cual se aprecia, la existencia del negocio jurídico que vincula a las partes en juicio, así como la obligaciones asumidas por cada una de ellas.

Igualmente acompañó la parte actora recibos de pago emitidos por ella, distinguidos con los Nos 0088, 0089, 0090, 0091, 0092, 0093, 0094, 0180, 0181, 0216, 0217, 0275, 0276 y 0277, correspondientes a los meses que reclama como insolutos, pretendiendo con ellos demostrar la insolvencia de la demandada, los cuales por encontrarse suscritos únicamente por la parte que los produjo en autos, no le pueden ser opuestos a la parte demandada, por lo que carecen de valor probatorio alguno, asimismo esta alzada observa que la parte actora pretende demostrar con la presente probanza un hecho negativo absoluto, como lo es la falta de pago, lo cual no puede ser objeto de prueba. Además, tal documental emana de la propia parte, con lo que de conformidad con lo establecido en el principio procesal de que nadie puede crear un título a su favor, el cual se encuentra consagrado en el Artículo 1378 del Código Civil, este Tribunal debe desechar la presente probanza. ASÍ SE DECLARA.

Por su parte la demandada, no aportó medio de prueba al proceso, limitándose al dar contestación a negar, rechazar y contradecir, que su representado debería canon de arrendamiento; sin atacar, en forma alguna. el contrato acompañado por el actor, no desconoció la relación arrendaticia que lo vincula con la parte actora; por el contrario, procedió a citar el contenido de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento indicando seguidamente que:

…el contrato vencía de acuerdo con esta cláusula el 07/04/2.008.

Negrillas mías.

Operando así lo dispuesto en articulo 1600 del código civil, "Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo".

Del articulo antes transcrito se infiere que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada el contrato pasa a ser a tiempo indeterminado, es decir, se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas parte, el mismo objeto pero sin determinación del tiempo lo cual la cual tipifica la tacita reconducción.

CABE MENCIONAR LA SENTENCIA DE LA SALA CONSTITUCIONAL DE FECHA 24/04/2.002. CON PONENCIA DEL MAGISTRADO PEDRO RONDÓN HAAZ: (EXP: 02-0570. sentencia N° 834)

"escritorio de la sala..., la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo no una acción de resolución de contrato

.

Visto el alegato de tácita reconducción realizado por la parte demandada pasa este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse con respecto al mismo en los siguientes términos:

El Juzgado a-quo sobre la indeterminación del contrato de arrendamiento concluyó:

…Pues bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula tercera su duración fue pactada entre las partes por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 07.04.2007, de tal manera a su vencimiento acontecido en fecha 07.04.2008, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendadora la prórroga legal, por el plazo de seis (06) meses, de conformidad con lo establecido en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que no excedía de un (01) año, por lo que la prórroga legal feneció el día 07.10.2008.

En este sentido, no consta en autos algún signo inequívoco de aceptación por parte de la arrendadora a que la arrendataria continuase en la posesión del bien inmueble arrendado, toda vez que de las actas procesales se evidencia que la accionante no ha percibido el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal el día 07.10.2008, máxime, cuando reclama la resolución de la convención locativa por la falta de pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008, al igual que los meses de enero, febrero y marzo de 2.009, lo cual motiva a calificar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a tenor de lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, resultando de esta manera desacertada la defensa opuesta por la parte demandada en la contestación, relativa a la improcedencia de la acción. Así se decide...•

A los fines de determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración aprecia este Juzgado, que en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento se estableció que el lapso de duración del mismo sería de un (01) año fijo, contado a partir del día 07 de abril de 2.007, por lo que el referido lapso precluyó el 07 de abril de 2.008.

Vencido el lapso contractual del arrendamiento opera a favor del arrendatario de pleno derecho, el beneficio de la prórroga legal contemplado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Negrillas del Tribunal).

De la norma transcrita ut supra se observa, que el Legislador patrio estableció de forma expresa que el inicio de la prórroga legal opera por imperio de la ley al vencimiento del lapso original del contrato, sin requerirse de notificación de la partes contratantes para su inicio, por lo que en el caso de autos al vencerse el contrato de arrendamiento, el 7 de abril de 2008, en esa misma fecha inició a computarse el lapso de prórroga legal. En conformidad con el literal a) del artículo 38 de la citada ley especial inquilinaría, le correspondían seis (06) meses, venciendo dicha prórroga legal en fecha 07 de octubre de 2.008, tal como lo indicó el tribunal de instancia.

Respecto a la tácita reconducción el Código Civil establece en su artículo 1.600 lo siguiente:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

De la norma antes transcrita se aprecia, la necesaria concurrencia de varios requisitos, el primero de ellos es la expiración del tiempo fijado para el arrendamiento, así como el de su correspondiente prórroga legal por imperio de los artículo 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el siguiente requisito es que el arrendatario se quede en posesión de la cosa arrendada y el último de ellos referente a que el arrendador deje en posesión del arrendatario la cosa arrendada, es decir, que exista la anuencia expresa o tácita por parte del arrendador a que el inquilino continúe en posesión del inmueble arrendado, lo que produciría la renovación del contrato, indeterminándose el mismo en cuanto a su duración, tal como lo dispone el artículo 1.614 del Código Civil el cual establece:

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

De la norma transcrita supra, puede claramente apreciarse la exigencia del requisito referente al consentimiento de las partes para poder considerar que el contrato, continúo bajo las mismas condiciones, pero indeterminándose el mismo en cuanto a su duración.

Resulta obligado considerar que una de las características del contrato de arrendamiento es la bilateralidad. Así las cosas, no es suficiente para demostrar el cambio de la realidad de un contrato de arrendamiento, los actos desarrollados por una sola de las partes y menos cuando tales actos constituyen incumplimientos al contrato mismo, por ello resulta impropio afirmar que un acto unilateral sea incapaz de modificar los términos de la contratación original.

En este orden de ideas, y apuntalándonos en la bilateralidad, como quiera que el legislador civil, respecto a esta posesión, exija el consentimiento del propietario –arrendador- para que opere la tácita reconducción, debe existir una manifestación, siquiera tácita de ésta, que dibuje su consentimiento en permitir la continuidad de la posesión de su arrendatario.

El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además debe existir algún acto expreso o tácito indicativo, por parte del Arrendador de continuar como tal, luego de concluido el término de duración.

Por lo anterior, al no encontrarse demostrado el requisito del consentimiento del arrendador para la permanencia del arrendatario en la posesión sobre el inmueble alquilado, mal podría considerarse, que en el caso bajo análisis, se haya producido la tácita reconducción del contrato y por vía de consecuencia, su indeterminación en cuanto a su duración, tal como lo señaló el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y así se declara.

Ahora bien, no obstante la anterior declaratoria considera necesario esta Juzgadora señalar, que la parte actora al fundamentar su demanda en la supuesta insolvencia de los alquileres comprendidos entre el 7 de septiembre de 2008, al 7 de marzo de 2009, ambas fechas inclusive; incurre en un error al imputar al demandado el incumplimiento en el pago de los meses 07 octubre, 07 noviembre y 07 diciembre de 2.008, al igual que los meses de 07 enero, 07 febrero y 07 marzo de 2.009, ya que dichas mensualidades corresponde realmente a meses posteriores al vencimiento del contrato de arrendamiento, encontrándose vencido ya el contrato, por lo que la obligación que subsiste en cabeza del arrendatario es la entrega del inmueble arrendado y el pago de la las mensualidades insolutas que se encuentren dentro del lapso de duración del contrato o de la prórroga legal, no así el pago de los cánones de arrendamiento subsiguientes al vencimiento del término, por lo que mal podría fundamentarse la presente acción de resolución sobre el incumplimiento de una obligación extinguida, que de seguirse produciendo, y de ser aceptada por la parte actora conllevaría a un consentimiento por parte de este último en la permanencia del inquilino en el inmueble arrendado y por ende llevaría a la indeterminación del contrato de arrendamiento que vincula a las partes hoy en juicio, por lo que a criterio de quien se pronuncia resulta improcedente en derecho la fundamentación en la supuesta falta de pago de las mensualidades que van del 07 de octubre de 2.008 al 07 de marzo de 2.009, así como la pretensión de pago realizada de forma subsidiaria por la parte actora y así se declara.

Ahora bien, en cuanto a la falta de pago del canon de arrendamiento del mes 07 de septiembre de 2.008, pensión ésta correspondiente al último mes de la prórroga legal, debe aplicarse las norma referentes al arrendamiento realizado a tiempo determinado, conservando vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, conforme lo establecido en el último párrafo del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que de cumplirse con el supuesto previsto por las partes en la Cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento por ellas celebrado, en que se estableció como requisito para la resolución del mismo la falta de pago de una sola de las mensualidades, con llevaría a la declaratoria con lugar de la acción intentada.

Así pues, habiendo la parte demandante cumplido con su carga de demostrar los hechos constitutivos de la obligación aduce incumplida por la parte demandada, corresponde a esta última demostrar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo de dicha obligación, carga con la cual no cumplió la parte accionada, ya que a pesar de haber alegado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, no aportaron medio probatorio alguno, ni alegaron causa que eximiera a su defendida del pago reclamado correspondiente al mes del 07 de septiembre de 2008, como acertadamente lo señaló el Tribunal de la causa, y así se declara.

Con respecto a la reclamación efectuada por la parte actora referente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre el 7 de septiembre de 2008, al 7 de marzo de 2009, ambas fechas inclusive, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 500,00), cada una, tal como lo indicara previamente este Juzgado, resulta improcedente la pretensión de pago de los meses de 07 octubre, 07 noviembre y 07 diciembre de 2.008, al igual que los meses de 07 enero, 07 febrero y 07 marzo de 2.009, ya que -tal como se expusiera up supra- dichas mensualidades corresponde a meses posteriores al vencimiento del contrato de arrendamiento, lo cual no es impedimento para que la parte actora de considerarlo procedente pueda reclamar algún tipo de indemnización por el uso del inmueble arrendado, procediendo en consecuencia únicamente el pago de la mensualidad correspondiente al mes del 07 de septiembre de 2008, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 500,00), en virtud del incumplimiento de la parte demandada y así se declara.

En cuanto al pago de los intereses moratorios, aprecia este Tribunal que la parte actora se limitó a solicitar se condenara a la demandada al pago de los intereses de mora, sin indicar monto alguno con respecto a dichos intereses, ni el tipo de tasa aplicable, no obstante ello y por cuanto las partes contratantes establecieron en el contrato de arrendamiento la imposición de intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, y en virtud de que el Legislador Patrio, en artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, previo la posibilidad de intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, limitando los mismo a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, considera este Tribunal procedente el pago de los intereses de mora que se hayan generado sobre el canon de arrendamiento del 07 de septiembre de 2.008, desde el día 07 de octubre de 2008, fecha en la cual debía producirse el pago hasta la fecha de publicación del presente fallo, el cual deberá ser calculado por experticia complementaria del fallo, y así se declara.

En lo referente al pago de de los cánones de arrendamiento, intereses moratorios y servicios públicos que se sigan venciendo hasta la entrega material del local arrendado, debe señalar este Órgano Jurisdiccional que la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado que habrá condicionalidad en el fallo, cada vez que se subordine la eficacia del pronunciamiento al cumplimiento de cualquier circunstancia al cumplimiento de un hecho futuro e incierto como lo es la entrega material del inmueble arrendado por sentencia definitivamente firme, de forma tal que le impide a su dispositivo la positividad y precisión que le es inherente (Verbigracia INVERSIONES CHARBIN, C.A., contra INVERSIONES FRUTMAR, C.A., sentencia del 20 de octubre de 2.004, expediente AA20-C-2004-000379; BANCO FEDERAL C.A., contra CONSTRUCTURA ASPIMAR C.A., sentencia del 6 de agosto de 2.010, expediente AA20-C-2010-000002, entre otros), aunado a ello, con respecto a los cánones de arrendamiento, como ya se indicó resulta improcedente la pretensión de pago de los mismos, por otra parte en lo que respecta a los servicios públicos, la parte actora no alegó la existencia de tal incumplimiento por parte de la demandada y nada probó con respecto a alguna falta de pago de los mismos, motivos por los cuales resultan improcedentes tales peticiones, y así se declara.

- IV -

D I S P O S I T I V A

Por los fundamentos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, en la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil INVERSORA RAMPERGUT C.A. contra la sociedad mercantil INVERSORA NORDI´Z C.A., ampliamente identificado al inicio de esta decisión, DECLARA: