Decisión nº 2 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Junio de 2010

Asunto previo.-

El abogado M.B. plantea en su escrito del 17 de mayo del 2010 consignado en esta alzada, que el juzgado de la causa en su auto de admisión de la demanda de fecha 19 de noviembre del 2008 le dio curso a la misma como “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento”, y no como lo solicita el demandante en su escrito libelar “RESOLUCIÓN DE CONTRATO”, lo que estructura, en su concepto, “un vicio de orden público, toda vez que se creo una incertidumbre jurídica e indefensión de mi (su) poderdante; al debido proceso y el derecho a la defensa contemplado en nuestra carta magna”. Dada la naturaleza de la denuncia en cuestión, el sentenciador considera que la misma es vinculante y que por ende debe ser resuelta expresamente.

Para decidir, se observa:

Obviamente que erró el a quo al calificar inicialmente la demanda como de “cumplimiento de contrato de arrendamiento”; empero, no es verdad que por esa simple falta haya creado un caos capaz de generar incertidumbre jurídica y de paso afectar el debido proceso, mucho menos que haya dejado en indefensión a la demandada, pues, lo relevante es que la demanda fue admitida por el procedimiento breve, de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, emplazándola para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de que diera su contestación, advirtiéndole de paso que si deseaba oponer cuestiones previas debía hacerlo a las 11:00 a.m. de ese mismo día, lo que denota que el tribunal a quo delineó, con sujeción a la ley, el procedimiento a seguir, de modo que mal puede la demandada decir con propiedad que no contaba con elementos de juicio a los cuales atenerse para ejercer a cabalidad el derecho de defensa. A todo esto hay que añadir que en el auto repositorio del 3 de marzo el tribunal de primer grado enmendó el yerro, al dejar constancia de que el motivo del proceso era la resolución del contrato, lo que ratificó en la definitiva.

En fuerza de lo explicado, aprecia la alzada que a la demandada no se le conculcaron los citados derechos constitucionales. Así se declara.

Del fondo de la controversia.

La demandante señaló en su escrito libelar que mantiene una relación arrendaticia a plazo fijo con la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ROMSOL C.A., cuyo objeto es un inmueble conformado por un local comercial de sesenta y ocho metros cuadrados con cincuenta centímetros (68,5 mts.2), que tiene una planta baja y una mezanine de noventa y dos metros (92 mts.2), el cual forma parte del edificio número 78, ubicado en el boulevard de Catia, avenida España, frente al Mercado Periférico de Catia, Municipio Libertador, Distrito Capital, de esta ciudad de Caracas, acompañando como prueba de tal convención el respectivo contrato de arrendamiento, el cual cursa a los folios 24 al 26, producido igualmente en copia simple por el representante de la demandada con su escrito de fecha 25 de marzo de este año, copia ésta formante de los folios 117 al 121. Cabe destacar que la defensora judicial de la demandada negó, rechazó y contradijo que su defendida haya suscrito un contrato de arrendamiento con la parte actora sobre el descrito inmueble.

Pese a tal contradicción por parte de la defensora ad litem, lo cierto es que el representante de la demandada ha reconocido clara y expresamente la existencia de dicha relación negocial, en los mismos términos indicados en la demanda. En todo caso, el contrato en cuestión está debidamente demostrado con la escritura que lo contiene, producida, como antes se dijo, tanto por la parte actora en original, como por la parte demandada en copia simple. En función de lo señalado, el tribunal tiene como ciertos los siguientes hechos: que de acuerdo con instrumento autenticado el 7 de agosto del 2002 ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 17, tomo 28 de los libros de autenticaciones respectivos, el ciudadano F.B.D.P., en su condición de administrador único de la sociedad mercantil INVERSORA ROYAL PLAZA C.A., dio en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ROMSOL COMPAÑÍA ANÓNIMA, el descrito inmueble, por el plazo de un (1) año, que empezó a regir desde el 15 de agosto del 2002, con fecha de preclusión el 15 de agosto del 2003, en el entendido de que “una vez vencido el año de vigencia, se prorrogara (sic) automáticamente por un lapso de tiempo igual de un (1) año de manera sucesiva”.

Tratándose de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, bien podía la demandante, ante el incumplimiento que enrostra a la arrendataria, demandar su resolución, con la consiguiente reclamación de los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento, pues, de acuerdo con la regla del artículo 1.167 del Código Civil, en los contratos bilaterales -de cuya naturaleza participa el de arrendamiento, ya que de él derivan obligaciones recíprocas para los contratantes-, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato “o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos caso, si hubiere lugar a ello”.

El fundamento de las pretensiones resolutoria e indemnizatoria radica en que la arrendataria sólo pagó seis meses (de enero a junio del 2008), dejando de cancelar los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de ese mismo año, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES mensuales (Bs. 2.500,00), para un total de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000,00) hasta el mes de diciembre, lo que demuestra, según la demandante, que la demandada incumplió con lo previsto en la cláusula novena del mencionado contrato de arrendamiento, causa suficiente, agrega, para que la arrendadora pueda solicitar la resolución del contrato, la devolución del bien inmueble arrendado y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento adeudados.

Para decidir sobre el particular, se observa:

En la situación de especie, ambas partes han expuesto que originalmente el canon de arrendamiento fue establecido a razón de 2.400 dólares americanos cada mensualidad, pero que ante la prohibición del pago en dólares convinieron en fijar un canon de arrendamiento mensual de 2.500 bolívares fuertes, que al año serían 30.000 bolívares fuertes, lo que revela que el quantum de la pensión mensual de arrendamiento no es un hecho discutido.

Visto que es deber fundamental del arrendatario (artículo 1.592, ordinal 2° del Código Civil) pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, es indudable que una vez comprobada la obligación, tocaba a la arrendataria, según las normas de distribución de la carga probatoria (artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil), demostrar el pago o cualquier otro hecho extintivo del compromiso asumido en ese orden.

Como hemos referido, la defensora judicial simplemente se limitó a negar, rechazar y contradecir que su defendida haya incumplido obligación alguna de pagar los supuestos cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2008 y a negar consecuencialmente que la demandada deba cancelar por concepto de daños y perjuicios los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos que suman la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00). Esta genérica negación desde luego que no invirtió la carga de la prueba, por lo que la misma siguió estando a cargo de la demandada.

En el caso de autos, la etapa probatoria transcurrió sin que la defensora ad litem haya promovido y evacuado probanza alguna; sin embargo, el 25 de marzo del año en curso, es decir, una vez cerrada dicha etapa procesal (la recurrida hace constar que el lapso de pruebas venció el 24 de ese mes), el ciudadano LEÓN BENSHIMOL, en su condición de administrador de la demandada DISTRIBUIDORA ROMSOL C.A., alegó que el 11 de febrero del 2008 pagó la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000,00), correspondiente a los meses de enero a junio del 2008, según consta de recibo de pago acompañado en la ocasión, recibida por el ciudadano F.B., “negándose el arrendador antes mencionado” a recibir el pago correspondiente a los meses de julio a diciembre del 2008, notificándole en forma verbal que había decidido la terminación del contrato de arrendamiento de manera unilateral, razón por la cual -continúa argumentando- se vio en la obligación de realizar los pagos “de canon de arrendamiento” ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente número 2008-1950, de esta manera:

“Deposito (sic) de fecha 28/10/2008, correspondiente a los meses de Julio a Diciembre de 2008, Bs.F. 15.000,00, planilla N 1056880, cuenta corriente numero (sic) 0003-0012-87-0001037592, del Banco Industrial de Venezuela, C.A., a nombre de F.B., el cual marco con letra “D”.

Deposito (sic) de fecha 19/01/2009, correspondiente a los meses de Enero a Junio de 2009, Bs. 15.000,00, planilla número 1031157, cuenta corriente numero (sic) 0003-0012-87-0001037592, del Banco Industrial de Venezuela, C.A., a nombre de F.B.,el cual marco con la letra “E”.

Deposito (sic) de fecha 22/06/2009, correspondiente a los meses de Julio a Diciembre de 2009,Bs. 15.000,00, planilla número 1120507, cuenta corriente numero (sic) 0003-0012-87-87-0001037592, del Banco Industrial de Venezuela, C.A., a nombre de F.B., el cual marco con la letra “F””.

En dicha oportunidad, el representante de la demandada consignó, como también se dejó reseñado, copia simple del documento constitutivo de la sociedad DISTRIBUIDORA ROMSOL C.A., de fecha 20 de mayo de 1993; copia del contrato de arrendamiento; copia del recibo de pago de los meses de enero a junio del 2008 y copia de las planillas de depósitos bancarios, elementos de convicción éstos desechados por el a quo bajo el razonamiento de que fueron presentados una vez vencido el lapso de pruebas.

En fecha 17 de mayo de este año, es decir, al cuarto día de despacho contando a partir del auto de fecha 30 de abril del 2010 que fijó el término de diez días de despacho para sentenciar, el abogado M.B., en su calidad de apoderado judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA ROMSOL C.A., ofreció pruebas en esta alzada, de la siguiente forma:

Estando en la oportunidad legal correspondiente , promuevo los Instrumentos Públicos “CONSIGNACION DE CANONES DE ARRENDAMIENTO EN COPIAS CERTIFICADAS” llevados por ante el Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, constante de veintisiete (27) folios útiles, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 893, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 520, ejusdem, las cuales solicito sean agregadas a los autos y admitidas conforme a derecho. Por tal razón, solicito sean valoradas en todas y cada una de sus partes las pruebas promovidas. Con esta prueba se quiere demostrar que mi poderdante está al día con los cánones de arrendamiento, es decir, no adeuda los pagos o mensualidades a que hace referencia el demandante en su escrito libelar”.

Antes de cualquier otra consideración, cree importante el sentenciador recordar que en este grado jurisdiccional no se admitirán otras pruebas sino las de instrumentos públicos; las posiciones y el juramento decisorio (artículo 520 del Código de Procedimiento Civil), entendiéndose por los primeros aquellas escrituras que han sido autorizadas con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado (artículo 1.357 del Código Civil). Sobre esta categoría documental, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha precisado:

El instrumento autenticado no constituye documento público, ya que la formalidad de la autenticación no lo convierte en este tipo de documentos, como tampoco el registro le comunica tal naturaleza. Todo documento que nace privado -aun cuando sea registrado- siempre seguirá siendo privado, pues la formalidad de registro solamente lo hace oponible a terceros; por el contrario, el documento público es sustanciado por el funcionario con competencia para ello.

Es común observar en la práctica forense, la confusión de los conceptos atinentes al documento público y al autenticado. El primero, según la doctrina autorial, de casación y la legislación (artículo 1.357 del Código Civil) es aquél que ha sido autorizado por el funcionario competente. La confusión reinante nace de los términos “público” o “auténtico” empleados por el legislador civil y que los intérpretes han asimilado, confundiendo el término “auténtico” con el término “autenticado”. Aquél (el “auténtico”) es cuya autoría y redacción no puede ser discutida, sino por vía de tacha, mientras que el autenticado, puede ser tachado en su otorgamiento.

El documento público o auténtico, está referido a su contenido, vale decir, el texto del documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por el funcionario competente, “autorizado” significa, que es el funcionario quien concibe o redacta el documento. Los documentos redactados o creados por el funcionario competente son auténticos, vale decir, no hay duda de su autoría y de su validez. Mientras que, los documentos autenticados, -que no auténticos- son elaborados, concebidos o redactados por la parte interesada. En este tipo de documentos, el funcionario tan sólo interviene para dar fe del dicho de los otorgantes.

Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:

El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el interesado -otorgante- y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público y, en ese sentido, ha dicho la doctrina, y en esto ha sido unánime, que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás puede convertirse en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle el efecto de público al otorgamiento, pero jamás al contenido del documento.

En tanto que el contenido de un documento público es redactado y creado por el funcionario. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente

.

De acuerdo con la conceptualización anterior, de los instrumentos que conforman el legajo a que hemos hecho referencia, solamente ostentan el carácter de documentos públicos la cédula de identidad del ciudadano LEÓN BENSHIMOL RUAJ (folio 155); el auto de ingreso de consignaciones que hace el folio 170 y los autos de fechas 19 de enero del 2009, 22 de junio del 2009 y 17 de diciembre del 2009, cursantes a los folios 172, 174 y 176, respectivamente, en tanto actos librados por la autoridad judicial competente para recibir las consignaciones; no así las restantes actuaciones que integran dicho legajo, por haber nacido bajo la iniciativa privada de las personas que las suscriben, por más que tengan fecha cierta muchas de ellas. Ahora bien, de todas estas providencias judiciales, la única que resulta conectada con el punto relativo a las mensualidades que se alegan como impagadas es la que riela al folio 170; es decir, el auto de ingreso de consignaciones de fecha 29 de octubre del 2008, librado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, haciendo constar la consignación de cánones de arrendamiento por parte de la sociedad mercantil CASA ROMISOLES C.A., correspondiente a los meses de julio del 2008 hasta diciembre del 2008, a favor de F.B., personero éste que como hemos dicho, es el representante de la empresa demandante y quien recibió el pago de los primeros seis meses del 2008.

En opinión de quien juzga, esta constancia oficial del nombrado Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, dadas las particulares circunstancias en que ha sido allegada al expediente, no puede ser objeto de análisis y valoración, por la concluyente razón de que se refiere a un hecho nuevo (no alegado en la contestación a la demanda). En efecto, el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil es tajante al disponer que “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa”; lo que confirma la máxima de que en el proceso carece de importancia probar lo que no se ha alegado oportunamente; en consecuencia, el tribunal niega toda virtud probatoria al recaudo objeto de estudio, así como a los mentados autos del 19 de enero, 22 de junio y 17 de diciembre del 2009, porque aparte de lo ya expresado en relación con el auto del 29 de octubre del 2008, estas tres últimas providencias judiciales se refieren a mensualidades posteriores a las que tomó en cuenta la parte actora para fundamentar la demanda.

A los fines de cumplir con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, precepto que impone al juez el deber de examinar y juzgar “todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”, el sentenciador hace constar que no le atribuye ninguna eficacia probatoria al documento constitutivo de la sociedad mercantil INVERSORA ROYAL PLAZA C.A., acompañado con la demanda (folios 12 al 18); al acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de INVERSORA ROYAL PLAZA C.A. (folios 22 al 23); así como tampoco al documento constitutivo de la compañía anónima DISTRIBUIDORA ROMSOL C.A.; ni al recibo de pago acompañado con la demanda formante del folio 27, consignado también por la parte demandada en fecha 25 de mayo del año que transcurre (folio 122), ya que los tres primeros instrumentos, si bien acreditan la constitución y registro de dichas compañías y la celebración del acto asambleario, estos hechos nada tienen que ver con la cuestión de fondo discutida en esta causa, de modo que su impertinencia es manifiesta, mientras que el recibo de pago citado en último lugar simplemente acredita el pago de los cánones de arrendamiento de los seis primeros meses del año 2008, pago éste que tampoco forma parte del debate judicial.

En razón de todo lo expuesto, estima el tribunal que al quedar demostrada la relación contractual a plazo fijo, sin que la demandada haya demostrado satisfactoriamente haber pagado los meses de julio a diciembre del 2008, la acción propuesta debe declararse con lugar y así se resolverá en el dispositivo de este fallo.

DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento y cobro de daños y perjuicios intentada por la sociedad mercantil INVERSORA ROYAL PLAZA C.A. contra la empresa DISTRIBUIDORA ROMSOL C.A., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de esta sentencia, en consecuencia, se dispone: 1) LA RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 7 de agosto del 2002, autenticado en la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 17, tomo 28, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. 2) SE CONDENA a la demandada DISTRIBUIDORA ROMSOL C.A. a entregar a la actora INVERSORA ROYAL PLAZA C.A. el inmueble objeto de litigio, constituido por un local comercial de sesenta y ocho metros cuadrados con cincuenta centímetros (68,50 Mts.2), que tiene una planta baja y noventa y dos metros cuadrados (92,00 Mts.2) de mezzanina, el cual forma parte de un edificio también de su propiedad, ubicado en el boulevard de Catia, avenida España, N° 78, frente al Mercado Periférico de Catia, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital., totalmente desocupado. 3) SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre noviembre y diciembre del 2008, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales. SEGUNDO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 12 de abril del 2010 por abogado M.B. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 7 de abril del 2010 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cursante a los folios 129 al 132.

Queda CONFIRMADA la apelada.

Se imponen las costas del proceso a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los dos (2) días del mes de junio del dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

En esta misma fecha 2/6/2010, siendo las 8:35 a.m. se publicó y registró la anterior decisión constante de (17) páginas.

LA SECRETARIA,

ABG. E.R.G.

EXP. N° 5.944

JDPM/ERG/cs.