Decisión nº 12 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Octubre de 2009
| Fecha de Resolución | 28 de Octubre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Jose Daniel Pereira |
| Procedimiento | Apelacion |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº 5.874.-
PARTE DEMANDANTE:
M.D.I.Y., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 6.207.822.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
J.A.B., M.A. y B.C.V., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 25.402, 37.120 y 89.760 respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
La sociedad mercantil SERVICIO GERIÁTRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2.003 C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 1 de abril del 2003, bajo el número 19, tomo 329-A-VII.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
J.E.D.U., B.D.C.P.A., Y.C.G.V. y Á.S.N., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 64.595, 19.980, 41.700 y 54.007 respectivamente.
MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 15 DE OCTUBRE DEL 2008 POR EL JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 3 de agosto del 2009 por el abogado E.A.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida el 15 de octubre del 2008 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que decidió en los términos transcritos posteriormente
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 23 de septiembre del 2009, razón por la cual se remitió el expediente al Juez Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
El expediente se recibió en esta alzada el 30 de septiembre del 2009 y por auto del día 2 de octubre del mismo año se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente para decidir.
El 19 del mismo mes y año, el abogado J.D. presentó instrumento poder otorgado por la demandada y escrito de alegatos.
Siendo la oportunidad para decidir, el tribunal lo hace, con arreglo a la narración y razonamientos seguidamente expuestos:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició este proceso mediante demanda presentada ante el Tribunal Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 12 de enero del 2007 por los abogados M.A. y J.A.B., actuando en representación de la ciudadana M.D.I.Y., contra SERVICIO GERIÁTRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2003 C.A.
Los hechos relevantes expuestos por dichos apoderados judiciales para fundamentar la demanda, son los siguientes:
Que su representada entregó en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil SERVICIO GERIÁTRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2003 C.A., una quinta denominada “FOREVER”, situada en la avenida Principal de El Cafetal y calle Roraima, parcela Nº 167, urbanización Chuao, Municipio Baruta del estado Miranda, según consta de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 14 de octubre del 2003 ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual establece en una de sus cláusulas lo siguiente:
QUINTA: (SIC) La duración de este contrato será por el término de dos (2) años fijos, contados a partir del Primero (1º) de Noviembre de Dos Mil Tres (2003), independientemente de la fecha de su autenticación, hasta el día Treinta y Uno (31) de Octubre de Dos Mil Cinco (2005), fecha en la cual deberá entregar el inmueble completamente desocupado y en las perfectas condiciones en que lo recibió, sin la necesidad de notificación alguna por parte de la ARRENDADORA
.
Que en fecha 30 de octubre del 2005, su mandante le notificó a la arrendataria su voluntad de no celebrar nuevo contrato de arrendamiento y que en caso de no acogerse a la prórroga legal debería hacer entrega del inmueble en la fecha del vencimiento del contrato, es decir, el día 31 de octubre del 2005.
Que por medio de notificación verbal, la arrendataria participó a su representada M.D.I.Y., que se acogería al beneficio de la prórroga legal de un año que establece el artículo 38, literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que llegado el día de vencimiento de dicha prórroga, el 31 de octubre del 2006, la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual de entregar el inmueble.
Como razones de derecho, invocaron lo dispuesto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 y 1.599 del Código Civil, cuyos textos transcriben.
Por los motivos expuestos, en nombre de su representada demandaron a la sociedad mercantil SERVICIO GERIÁTRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2003 C.A., en la persona de sus representantes legales H.R.A. y B.L.S.O., para que conviniera, o en su defecto fuera condenada, en lo siguiente:
-
- En el cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal que tiene de restituir la quinta denominada “FOREVER”, situada en la avenida Principal de El Cafetal y calle Roraima, parcela Nº 167, urbanización Chuao, Municipio Baruta, estado Miranda, totalmente desocupada, tanto de bienes como de personas, solvente en cuanto a los servicios públicos y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se le entregó.
-
- En pagar por concepto de indemnización compensatoria la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 6.582.781,27) mensuales, desde el vencimiento de la prórroga legal, hasta la entrega definitiva del inmueble en las condiciones expresadas en el contrato y fijadas por la Resolución Nº 010327 del 28 de julio de 2006 dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Junto con la demanda, los apoderados actores consignaron los recaudos que a continuación se describen:
a.- Original de instrumento poder que acredita su representación.
b.- Original del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 14 de octubre del 2003, anotado bajo el Nº 50, tomo 87, de los libros de autenticaciones respectivos.
c.- Copia certificada de la Resolución Nº 010327 de fecha 28 de julio del 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
d.- Copia fotostática de publicación de cartel en el diario Últimas Noticias, de fecha 14 de septiembre del 2006.
e.- Copia simple del documento de propiedad inscrito por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, de fecha 18 de noviembre de 1988, anotado bajo el Nº 30, Protocolo Primero, tomo 30.
f.- Original de la notificación judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según acta levantada el 18 de noviembre del 2005.
El 5 de febrero del 2007, el a quo admitió la demanda y emplazó a la demandada para que el segundo día de despacho siguiente a su citación diera contestación a la demanda.
En fecha 10 de abril del 2007, el alguacil del juzgado de la causa consignó las compulsas con la orden de comparecencia, sin firmar, señalando que los representantes de la demandada no lo pudieron atender.
Por auto del 4 de mayo del 2007, se ordenó y libró cartel de citación a la demandada y oficio a la Procuraduría General de la República notificándole del juicio, de conformidad con los artículos 97 de la Ley que rige dicho Organismo y 30, ordinal 5º, de la Ley de Servicios Sociales (folio 66).
En fecha 24 de mayo del 2007, la secretaria del tribunal de conocimiento dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, referidas al cartel de citación.
En fecha 6 de junio del 2007, se recibió oficio proveniente de la Procuraduría General de la República, en el que señala que no se evidencia el decreto de alguna medida procesal sobre bienes de la parte demandada.
El día 29 de ese mismo mes, se designó como defensora judicial de la demandada a la abogada E.M., quien, cumplidas las formalidades de ley, quedó emplazada para la contestación de la demanda.
El 8 de octubre del 2007 el abogado E.A.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”, puesto que a su juicio el canon reclamado como compensación por la demandante había sido recurrido, de modo que no se encontraba firme; asimismo, alegó la indeterminación del contrato de arrendamiento y la improcedencia de la acción, en virtud de que la actora estimó la cuantía en SETENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON 24/100 (Bs. 78.993.375,24), que resulta de la suma anual de SEIS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs.6.582.751,27), correspondiente al canon de arrendamiento mensual según Resolución Nº 010327 de fecha 28 de julio del 2006, al acumular las pensiones o cánones de un año, como lo contempla el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por lo que operó, dice, la tácita reconducción. De seguidas contestó la demanda, así:
a.- Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora.
b.- Negó que su representada fuera notificada el 30 del octubre del 2005, de la no renovación del contrato; que la notificación fue efectuada el día 18 de noviembre de 2005, cuando el contrato ya se había reconducido por voluntad de la arrendadora al cobrar cánones excesivos.
c.- Adujo que es falso que su representada le haya notificado verbalmente a la arrendadora que se acogía a la prórroga legal, ya que el contrato de arrendamiento en su cláusula VIGÉSIMA SEGUNDA establecía la forma de las notificaciones, es decir, “Carta o telegrama con acuse de recibo” a la dirección establecida, y esto no ha sucedido.
En la misma ocasión, consignó los siguientes recaudos: marcado “A”, original de instrumento poder que acredita su representación; marcado “B”, legajo de copias certificadas comprensivo de: recurso contencioso administrativo contra la Resolución que fijó la última regulaciòn, junto con su auto de admisión y boleta de citación; oficio dirigido a los ciudadanos H.R.A. y B.L.S., número 910 de fecha 1 de junio de 1999, emanado de la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Miranda; escritos de alegatos presentados por el abogado M.A., dirigidos al Juzgado Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital; acta de inspección judicial de fecha 22 de junio del 2007, practicada por el Juzgado Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital; carta dirigida al Director General de Inquilinato (folio 11); Resolución Nº 010327 (folios 112 al 114); solicitud de regulación (115 al 116); resultas de notificación de la Resolución Nº 010327 (folios 117 al 128); Resuelto Nº 2021 de fecha 7 de junio de 1996 (folios 129 al 132); marcadas “C” y “D”, copias fotostáticas de Gacetas Oficiales números 37.941 y 38.683; y marcada “E”, copia certificada del expediente de consignaciones Nº 2005-9016, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 10 de octubre del 2007, hizo lo propio la abogada E.M., en su carácter de defensora ad litem, quien negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada contra la sociedad mercantil SERVICIO GERIÁTRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2003 C.A.
En la oportunidad probatoria, la parte demandada promovió las documentales traídas con la contestación de la demanda; asimismo, solicitó inspección judicial en el inmueble objeto de la litis, la cual fue practicada el 29 de octubre del 2007, dejándose constancia de los siguientes hechos:
Que en el interior del inmueble habitan personas de la tercera edad; que son aproximadamente sesenta personas; que las instalaciones del inmueble, en general, se encuentran en buen estado de conservación, mantenimiento y limpieza, con sus respectivos servicios básicos.
El 15 de octubre del 2007, el co-apoderado de la demandante M.A. contestó la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada, y al día siguiente ofreció pruebas, así:
Hizo valer el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cursante a los folios 8 al 13, marcado “B”, en especial la cláusula segunda del contrato, según el cual, en su concepto, se demuestra la determinación del contrato. También hizo valer la notificación judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 30 de octubre del 2005, a través de la cual se le comunicó a la arrendataria que la prórroga legal vencía el 31 de octubre del 2006; y el documento de propiedad sobre el inmueble de autos, a fin de demostrar la cualidad de propietaria de su representada.
Promovió inspección judicial, la cual fue negada, por no guardar relación con el hecho controvertido.
El 22 de octubre del 2007, el abogado E.R. alegó la extemporaneidad del escrito de oposición a la cuestión previa presentada por el apoderado actor. De igual forma presentó escrito, ratificando la cuestión previa y el mérito de los documentos acompañados al escrito de contestación marcados “A”, “B”, “C” y “D”.
En la misma fecha, el tribunal de la causa practicó cómputo por secretaría, dejando constancia de que desde el 8/10/07 hasta el 15/10/07, ambas fechas inclusive, transcurrieron cinco días de despacho. Igualmente negó la admisión del nuevo escrito de pruebas presentado por el apoderado demandado, por cuanto las mismas ya habían sido admitidas.
En fecha 15 de octubre del 2008, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó la sentencia definitiva, cuyo dispositivo reza:
“Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana M.D.I.Y. contra la empresa SERVICIO GERIATRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2003, C.A., todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se ORDENA la entrega del inmueble arrendado, quinta denominada “FOREVER”, situada en la Avenida Principal de El Cafetal y Calle Roraima, Parcela Nº 167, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes como personas, solvente en cuanto a los servicios públicos y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que se le entregó. Se condena a la demandada a pagar la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), por cada mes, contados desde el mes de abril del 2007, hasta la definitiva entrega del inmueble” (copia textual).
En virtud de la apelación de la parte demandada, a esta instancia revisora concierne examinar el fondo del litigio y determinar si actuó ajustado a derecho el sentenciador de primer grado al decidir en la forma en que lo hizo, más no acerca de la cuestión de prejudicialidad, puesto que la decisión del juzgado a quo que la desestimó no tienen apelación.
Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver en esta oportunidad.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Señalaron los apoderados de la parte actora en el escrito libelar, que su representada suscribió con la demandada en fecha 1 de noviembre del 2003, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la demandante, denominado quinta “FOREVER”, situado en la avenida Principal de El Cafetal y calle Roraima, parcela Nº 167, urbanización Chuao, Municipio Baruta, estado Miranda, el cual tuvo una duración de dos años fijos, con vigencia desde el 1 de noviembre del 2003 hasta el 31 de octubre del 2005; que a partir del vencimiento del contrato comenzó a regir, de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal de un (1) año, vale decir, hasta el 31 de octubre del 2006, y que a pesar del vencimiento del lapso de prórroga legal, la inquilina no ha hecho entrega del inmueble arrendado.
También puntualizan, que en la notificación judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 30 de octubre del 2005, se le notificó a la arrendataria la no prórroga del contrato de arrendamiento y, a la vez, que en el caso de no acogerse a la prórroga legal debía hacer entrega del inmueble arrendado; que por medio de notificación verbal la arrendataria participó a la arrendadora su voluntad de acogerse al beneficio de prórroga legal, y que llegado el día del vencimiento de dicha prórroga, el 31 de octubre del 2006, la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual y legal de entregar el inmueble en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento.
Por su lado, el apoderado judicial de la demandada, si bien rechazó y contradijo los hechos invocados por la parte actora, tal contradicción la formuló de la siguiente manera:
Que no es cierto que su representada fuera notificada el 30 de octubre del 2005 de la no renovación del contrato; que la notificación fue efectuada el día 18 de noviembre de 2005, cuando el contrato ya se había reconducido por voluntad de la arrendadora al cobrar cánones excesivos, lo que significa que ha cobrado por adelantado más allá del 2010, aunado a que la arrendadora cobra los cánones de arrendamiento mensualmente, como se prueba con la copia certificada de expediente de consignaciones acompañado marcado “E”; recalcando que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado.
De lo antes comentado se evidencia que la existencia de la relación arrendaticia no es un punto controvertido, como tampoco lo es el hecho de que el contrato fue celebrado a plazo fijo, lo que por demás consta en la cláusula segunda del mismo, que a la letra reza:
La duración de este contrato será por el término de dos (2) años fijos, contados a partir del Primero (1º) de Noviembre de Dos Mil Tres (2003), independientemente de la fecha de su autenticación, hasta el día Treinta y Uno (31) de Octubre de Dos Mil Cinco (2005), fecha en la cual deberá entregar el inmueble completamente desocupado y en las perfectas condiciones en que lo recibió, sin la necesidad de notificación alguna por parte de la ARRENDADORA
.
Lo que la parte demandada sostiene es que el contrato se hizo a tiempo indeterminado por voluntad de la arrendadora, voluntad que deduce de la circunstancia de haber cobrado cánones excesivos.
Corresponde examinar entonces tal alegato de indeterminación.
Para decidir, se observa:
Prevé el artículo 1.600 del Código Civil, lo siguiente:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
.
Interpreta el tribunal, siguiendo el espíritu de esta norma, que para que se presuma renovado el contrato de arrendamiento (tácita reconducción), es menester que a la expiración del tiempo fijado, el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada en virtud de un consentimiento sobreentendido del arrendador. En el caso de especie, la arrendadora solicitó el día 10 de enero del 2007, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la entrega de las sumas depositadas, petición que formuló de la siguiente forma:
En este sentido solicito de este Tribunal me sean entregadas, todas las Consignaciones depositadas en el expediente Nº 2005-9016, en tal virtud pido el RETIRO de las cantidades depositadas correspondientes a los meses de NOVIEMBRE Y DICIEMBRE de 2.006 Y SI HAN SIDO CONSIGNADOS EL MES DE ENERO Y FEBRERO DE 2.007, o las que se consignaren antes de la entrega del cheque respectivo, sin que ello convalide los vicios de dicha consignaciones, ni el concepto o tempestividad de las mismas, las cuales recibo en nombre de mi representada por concepto de indemnización compensatorio por el uso del inmueble durante la prórroga legal, sin que ello implique prorroga o tacita reconducción del contrato, tal como lo establece el artículo 52º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
(sic).
Es evidente que al hacer expresamente la salvedad de que el retiro no implicaba prórroga o tácita reconducción del contrato, la actora dejó en claro su voluntad de no continuar con el arrendamiento, o, para decirlo con palabras de la ley, manifestó claramente su resolución de no dejar a la arrendataria en el uso del inmueble arrendado. Es cierto que la arrendadora hizo saber en su solicitud que las cantidades cuya entrega pidió las recibiría a título de “indemnización compensatoria por el uso del inmueble durante la prorroga (sic) legal”, lo que si bien representa una impropiedad, porque para la fecha de la solicitud (10 de enero del 2007) la prórroga había vencido, sin embargo es manifiesto que en el fondo lo que quiso la arrendadora fue asegurarse del contravalor por el uso del inmueble que aún para esa fecha continuaba en poder de la arrendataria. Así se decide.
En cuanto a los alegatos que esgrime la demandada en el escrito de fecha 19 de los corrientes presentado en esta alzada, relativos, el primero, a que lo que ella consignó fueron pensiones de arrendamiento y no indemnización alguna, cuestionando el hecho de que la arrendadora por su sola cuenta haya calificado el retiro; y el segundo, a que el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios sólo autoriza el retiro de las pensiones cuando hay un proceso judicial en curso, pero que esta no era la situación de autos, ya que para el 10 de enero del 2007 (cuando se formuló el pedimento de entrega de las sumas consignadas) no había sido propuesta la demanda, importa considerar, por un lado, que el retiro en sí tuvo lugar el 15 de marzo del 2007, cuando se había ejercido la acción; y por el otro, que al hacerse la salvedad de que el retiro no comportaba prórroga o tácita reconducción del contrato, lo que ello patentiza es, contrariamente a lo pensado por la querellada, la determinación inequívoca de la demandante de no continuar con la relación negocial. Así se decide. En todo caso, si hubo la percepción indebida de cantidades por parte de la arrendadora al retirar los cánones según la última regulación, y no de conformidad con el monto estipulado, la consecuencia jurídica de tal hecho sería el reintegro de los montos cobrados demás, pero no la reconducción del contrato. Así también se decide.
Para concluir con el tema relativo al alegato de indeterminación del contrato, observa finalmente el tribunal que el hecho de que se hubiese practicado la notificación judicial de no prórroga con posterioridad al vencimiento del término fijo (18 de noviembre del 2005), ello es verdaderamente intrascendente, puesto que el artículo 1.599 del Código Civil tajantemente dispone que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, por lo que la notificación devino en un acto sobrante o innecesario. Así se decide.
Precisado, pues, que el contrato de arrendamiento no llegó a indeterminarse, a la demandante le asistía el derecho de solicitar su cumplimiento, con la consiguiente restitución del inmueble alquilado y el cobro de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, según las reglas de los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, y así igualmente se declara.
En cuanto a la indemnización compensatoria solicitada por la actora en la suma de SEIS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS OCHENTA y UN BOLÍVARES CON VEINTISIETE CÉNTIMOS (Bs. 6.582.781,27) mensuales, por concepto de uso del inmueble por parte de la arrendataria, desde el vencimiento de la prórroga legal hasta la entrega definitiva del mismo, advierte el tribunal que el juzgado a quo condenó a la demandada a pagar la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) por cada mes transcurrido a partir de abril del 2007, inclusive, hasta la definitiva entrega del inmueble; no obstante, contra esta providencia judicial no recurrió la demandante, por lo que no cabe en esta instancia examinar el monto peticionado por la parte actora a título de indemnización compensatoria. Lo que si procede es analizar el alegato de la parte demandada concerniente a que el canon vigente es la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 759.582,00) porque así lo establece la Resolución número 2.021 de fecha 7 de junio de 1996 dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, comprendida en el legajo de copias certificadas acompañado marcado “B”.
Para decidir, se observa:
La alzada disiente en este particular, de lo decidido por el juzgado a quo de que el canon máximo al tiempo de la relación contractual estaba fijado en la cantidad de CINCO MILLONES TRECE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 5.013.265,50), pues, el contrato se inició el primero de noviembre del 2003 y para esa fecha aún no contaba la Resolución número 00740925, la cual se dictó el 25 de noviembre del 2003, que ciertamente reguló el inmueble en esa cantidad; sin embargo, comoquiera que la Resolución del Ejecutivo Nacional que mantuvo en todo el territorio nacional los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre del 2002, se refiere a los cánones a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, es evidente que tal Resolución no es aplicable en la situación bajo examen, en virtud de que el bien arrendado no estuvo destinado a vivienda de la inquilina, sino a una explotación de índole lucrativa (para instalar en él una clínica de servicios geriátricos -cláusula séptima del contrato-), de donde se desprende que no aplica el congelamiento en cuestión. Por lo expuesto, juzga el sentenciador que la indemnización que debe obtener la actora como compensación o contravalor por el uso del inmueble por parte de la demandada a partir del mes de abril del 2007, inclusive, hasta el día del reintegro del inmueble arrendado, debe computarse a razón de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) mensuales. Así se decide.
En lo relativo a las actuaciones contenidas en el anexo acompañado al escrito de contestación marcado “B” (folios 96 al 140) y a la inspección judicial practicada en el inmueble de marras el día 29 de octubre de 2007 (folio 242), el tribunal considera que dichas pruebas no constituyen elemento de convicción alguno útil para la causa de la accionada, las primeras, porque la suerte que pueda correr el señalado recurso contencioso-administrativo ejercido contra la Resolución Nº 010327, que fijó el canon máximo mensual del inmueble en Bs. 6.582.781,27, no incidiría en el dispositivo de este fallo, ya que dicha regulación no se ha tomado en cuenta para acordar la indemnización compensatoria, mientras que en lo atinente a la inspección judicial, el hecho de que en el inmueble se encontraran personas de la tercera edad para la fecha de dicha actuación, tal hecho tampoco tiene incidencia procesal alguna, pues, no hay ninguna disposición normativa que le atribuya al mismo la consecuencia jurídica enervatoria que pretende la demandada. Así se decide.
En cuanto a la copia simple del documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre, estado Miranda, cursante a los folios 18 al 20, aun cuando ella demuestra que el inmueble sub litis es propiedad de la demandante, se observa que la titularidad de la actora sobre el inmueble arrendado no está en discusión, por lo que la acreditación de este hecho (propiedad) carece de importancia jurídica a los efectos de este fallo. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos expresados, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: 1.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por M.D.I.Y. contra la sociedad mercantil SERVICIO GERIÁTRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2003 C.A., ambas partes suficientemente identificadas al comienzo de este fallo, en consecuencia se condena a la demandada SERVICIO GERIÁTRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2003 C.A., a entregar a la demandante, totalmente desocupado, el inmueble arrendado, denominado quinta “FOREVER”, situado en la avenida Principal de El Cafetal y calle Roraima, parcela Nº 167, urbanización Chuao, Municipio Baruta del estado Miranda, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte; en cuarenta y un metros con sesenta centímetros (41,60 Mts.) las parcelas números 168 y 184, según una línea quebrada cuya parte oriental mide diez y nueve metros con setenta y seis centímetros (19, 76 Mts.), y la parte occidental veinte y un metros con ochenta y cuatro centímetros (21,84 Mts.) formando éstas un ángulo de ciento cincuenta y un grado con veinte y cinco minutos (151º,25!). Sur; en treinta y un metros con catorce centímetros (31,14 Mts.), la calle la Guairita, medidas hasta las intersecciones de las prolongaciones del lindero Sur con las de los linderos Este y Oeste. Este; en diez y seis metros con ochenta y cuatro centímetros (16,84 Mts.), la calle Roraima, medidas hasta la intersección correspondiente citada. Oeste; en veinte y cuatro metros con veinte y cuatro centímetros (24,24 Mts.), la avenida Cafetal, medidas hasta la otra intersección correspondiente citada. El lindero Norte es perpendicular al lindero Oeste, los linderos Norte y Este también forman un ángulo recto. La esquina Sureste, es un arco de circunferencia de cinco metros con cuarenta centímetros (5,40 Mts.) de radio. 2.- Se condena a la parte demandada SERVICIO GERIÁTRICO DE RECUPERACIÓN LA MACARENA 2003 C.A., a pagar a la actora, a título de indemnización por el uso de la quinta, la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00) por cada mes transcurrido desde abril del 2007, inclusive, hasta la entrega definitiva del inmueble.- 3.- SIN LUGAR la apelación ejercida el 3 de agosto del 2009 por el abogado E.A.R. en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en autos el 15 de octubre del 2009 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Queda CONFIRMADA la apelada.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del recurso a la parte demandada.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de octubre del 2009. Años 199° y 150°.
EL JUEZ,
J.D.P.M.L.S.,
E.R.G.
En la misma fecha 28 de octubre del 2009, siendo las 8:56 a.m. se publicó y registró la anterior decisión constante de (14) páginas.
LA SECRETARIA
E.R.G.
JDPM/ERG/Carmen.
EXPEDIENTE Nº 5.874.
