Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 22 de Abril de 2010

EXP. 09-2555

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

EN SU NOMBRE

PARTE RECURRENTE: Sociedad Mercantil “INVERSIONES IOTA C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de agosto de 1976, bajo el N° 41, Tomo 94-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 43.913.

TERCERO INTERESADO: Sociedad Mercantil “SOLUCIONES INTEGRALES GIS, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del distrito Federal y estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 1992, quedando anotada bajo el N° 66, tomo A. Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DEL TERCERO INTERESADO: T.U.S.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.698.

REPRESENTANTE DEL MINISTERIO PÚBLICO: M.D.C. ESCOBAR MARTÍNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario.

MOTIVO: Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 00013001 de fecha 21 de abril de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.

I

Mediante escrito presentado en fecha 31-07-09, por ante el Juzgado Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por el abogado L.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 43.913, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IOTA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de agosto de 1976, bajo el N° 41, Tomo 94-A., interpuso Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra la Resolución Nº 00013001 de fecha 21-04-09, dictada por el Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda; correspondiéndole a este Tribunal por distribución de fecha 04-08-09, recibido el 05-08-09.

Por auto de fecha 05-08-09, se dictó auto y se ordenó notificar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas, a fin que remita a este Tribunal los antecedentes administrativos del caso. Por auto de fecha 25-09-09, se dejó constancia de haberse recibido los antecedentes administrativos de la referida Dirección, relacionados con el expediente N° 70.037-F32, contentivo de la Resolución N° 00013001, de fecha 21-04-09, constante de sesenta (60) folios útiles.

Por auto de fecha 28-09-09, se admitió el presente recurso, ordenándose la citación del Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda y a la Fiscal General de la República; asimismo se ordenó la notificación de la Sociedad Mercantil “SOLUCIONES INTEGRALES GIS, C.A.”, en su carácter de arrendataria (inquilina) del inmueble identificado como oficinas 509 y 510, Edificio EXA, piso 5, Avenida Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda Urb. El Retiro, Municipio Chacao, Estado Miranda.

Practicadas las notificaciones correspondientes, en fecha 15-10-09, se dictó cartel a fin de ser publicado en el Diario “El Nacional”, por diligencia de fecha 15-10-09 la representación judicial de la parte actora retiró el cartel y por diligencia de fecha 13-11-09 consignó en autos la publicación del mismo en el Diario “El Nacional”, en la misma fecha.

Por auto de fecha 01-12-09, se abrió a pruebas la presente causa, en fecha 09-12-09 la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y en fecha 07-01-10 se dictó auto admitiendo las mismas.

En fecha 12-01-10 se levantó acta mediante la cual se llevó a cabo el nombramiento de expertos, ordenándose librar su respectiva notificación a los fines de su aceptación o excusa al cargo, los cuales aceptaron la designación; una vez aceptada la designación de los mismos, se procedió a su juramentación.

Por auto de fecha 08-02-10 se dio comienzo a la primera etapa de la relación de la causa, fijándose el acto de informes para el décimo (10mo) día de despacho a las nueve y treinta (09:30 a.m.); siendo la oportunidad fijada para celebrarse los informes (24-02-2010) se dejó constancia de la comparecencia del abogado T.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 11698, actuando en su carácter de apoderado judicial del tercero interesado y la abogada M.E., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, consignando escrito de opinión constante de cinco (05) folios útiles, asimismo se dejó constancia que no comparecieron ni la parte actora, ni la parte accionada, por si ni por medio de apoderados algunos.

En fecha 01-02-10, se fijó el lapso de treinta (30) días a los fines de dictar sentencia.

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

Señala que mediante Resolución N° 00013001, de fecha 21-04-09, la Dirección de Inquilinato reguló dos (2) oficinas de su propiedad asignadas con los Nros. 509 y 510, piso 5 (propiedad horizontal) del inmueble denominado como edificio EXA, ubicado en las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, Urbanización El retiro, Municipio Chacao, Estado Miranda, fijando como monto máximo del canon de arrendamiento mensual, para los mencionados inmuebles en la cantidad de: oficina 509 en la cantidad de Bs. F 7.323,23 y la oficina 510 en la cantidad de Bs. F 6.184,43.

Expresa que del avalúo practicado al efecto, se desprende que los expertos determinaron el valor total de cada uno de los inmuebles en la siguiente cantidad: oficina 509 Bs. F 976.430,00 y la oficina 510 en la cantidad de Bs. F 824.590,00 asignándole una renta calculada a razón del 9% anual para comercio, equivalente a 1.910 unidades tributarias para el caso de la oficina 509 y 1.613,32 unidades tributarias para la oficina 510 respectivamente, calculadas a razón de Bs. F 46,00 por unidad tributaria, de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alega que el avalúo de inquilinato carece de validez por cuanto en su elaboración el avaluador tomó en consideración simples observaciones visuales y superficiales, sin entrar a detallar y precisar características físicas, topográficas y económicas tanto del terreno como de la edificación sobre él levantada, de acuerdo a los parámetros referenciales del mercado inmobiliario actual, violando las disposiciones legales fundamentales.

Manifiesta que el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato infringe en forma directa el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ninguno de los requisitos señalados en el referido artículo aparecen cumplidos en el avalúo, relacionados con las oficinas 509 y 510 del edificio EXA, y que obligatoriamente deben señalarse y motivarse, debido a que el avalúo es una verdadera experticia, de conformidad con lo previsto en el artículo 58 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, sujeta a los requisitos de forma y de fondo señalados en los artículos 1.425 del Código Civil y 451, 452, 453, 460 y 461 del Código de Procedimiento Civil, siendo uno de los requisitos más importantes la motivación, cuyo incumplimiento vicia e invalida el peritaje. Por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 467 ejusdem, un avalúo inmotivado no puede servir de fundamento para fijar canon alguno, ya que la motivación del avalúo constituye el señalamiento de las razones, datos y elementos que deberían tomar en cuenta los peritos para llegar a una conclusión, sobre el valor o ponderación atribuida al caso concreto, no pudiendo ser genérica e indeterminada.

Aduce que la Resolución impugnada hace alusión al artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo no consta cuales son las actuaciones realizadas por la Dirección de Inquilinato para determinar y apreciar el valor establecido en los actos de transmisión de propiedad realizados por lo menos seis (06) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, ni tampoco como determinó los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (02) años.

Indica que por las razones de hecho y de derecho señaladas es por lo que ejerce el presente recurso de nulidad contra la Resolución N° 00013001, de fecha 21-04-09, dictado por la Dirección de Inquilinato, por vulnerar los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicita la nulidad de dicho acto.

Sostiene que de conformidad con lo previsto en los artículos 259 de la Constitución y 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la facultad expresa atribuida a los jueces de los Tribunales de lo Contencioso Administrativo, para restablecer situaciones jurídicas lesionadas como consecuencia de actos administrativos contrarios a la ley como el presente, así como la preferencia con que el Juez competente debe aplicarla por ser dicha norma de rango constitucional, lo cual trae como consecuencia que debe desaplicarse la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicita la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en base a lo dispuesto en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil.

Expone que la norma contenida en el artículo 79 ejusdem colida flagrantemente con lo dispuesto en el artículo 259 de la Constitución, por lo cual debe ser desaplicada y solicita una vez declarada la nulidad del acto administrativo proceda de inmediato a restablecer la situación jurídica lesionada y fije un nuevo canon de arrendamiento al inmueble objeto del presente recurso.

III

OPINIÓN FISCAL

La representación Fiscal luego de hacer una narración de los hechos acaecidos, al momento de dar su opinión, señala que sobre el acto que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, vale decir, el avalúo, se observa que para el mes de abril de 2009, en él se fijó el canon máximo mensual para Oficina, al inmueble constituido por las oficinas N° 509 y 510, piso 5 (Propiedad Horizontal), del inmueble denominado “EXA”, de la siguiente manera: Oficina 509 Bs. F 7.323,23 y Oficina 510 en Bs. F 6.184,43.

Señala que de las actas del presente expediente consta que se promovió y evacuó la prueba de experticia a fin de que el Tribunal fijara el nuevo canon. Expresa que los expertos consignaron informe pericial en fecha 27 de enero de 2010, en el cual fijaron el valor del canon máximo de arrendamiento mensual para la fecha del referido dictamen (26 de enero de 2010), de la siguiente manera: para la Oficina 509 el canon máximo establecido fue Bs. F 7.560,91 y para la Oficina 510 el canon máximo mensual fue fijado en Bs. F 8.953,18.

Expresa en cuanto a la diferencia de fechas entre el avalúo técnico y la experticia, que es necesario traer a colación el criterio establecido por este Juzgado en sentencia de fecha 08-02-2010, expediente N° 09-2478, en el cual se estableció que la prueba de experticia promovida ha de exigirse que deba ser realizada con los valores que regían a la fecha en la que la Administración valoró el inmueble, para que el juzgador pueda determinar si existe diferencia entre lo apreciado en la fase constitutiva del acto administrativo recurrido y lo que aprecian los expertos en sede judicial.

Indica que en el presente caso, la experticia arroja una diferencia, apreciando dicha representación fiscal, conforme lo señaló este Juzgado en la señalada sentencia en un caso semejante a “la diferencia producto sólo del transcurso del tiempo y que además fue realizada bajo los valores y parámetros que no determinan ni aportan ninguna prueba de que la Administración haya actuado o no conforme a derecho”, por lo que solicita al Tribunal que la misma sea desestimada.

En relación a la inmotivación del acto impugnado, solicita a este Juzgado la desestime, toda vez que el referido acto se encuentra motivado por cuanto expresa tanto las razones de hecho como de derecho en que se basó la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, tomando en consideración los informes técnicos elaborados de conformidad con el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala que en el presente caso la solicitud de nulidad del acto administrativo no puede prosperar.

Concluye la representación fiscal en señalar que el presente recurso de nulidad debe ser declarado sin lugar.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Para decidir este Tribunal observa:

La parte actora ejerce recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución No. 00013001, de fecha 21 de abril de 2009, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Publicas y Vivienda, Expediente Administrativo No. 70.037-F32, contentivo de la regulación de canon de arrendamiento máximo mensual para las oficinas Nros. 509 y 510, piso 5 (propiedad horizontal) del inmueble denominado como Edificio “EXA”, ubicado en las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, Urbanización El Retiro, Municipio Chacao, Estado Miranda, oficina 509 en la cantidad de Bs. F 7.560,91 y para la Oficina 510 el canon máximo mensual fue fijado en Bs. F 8.953,18, recurso que interpone de conformidad con los artículos 77 y 78 de la Ley de Arrendamientos, por haberse infringido lo previsto en los artículos 29 y 30 ejusdem.

Este Tribunal antes de pronunciarse sobre los alegatos de la parte actora, debe hacer referencia a la intervención del abogado T.U.S.R., actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “SOLUCIONES INTEGRALES GIS, C.A.” tercero interviniente en la presente causa en su condición de inquilino. Es el caso que el presente recurso fue ejercido en tiempo hábil por el representante judicial del propietario del inmueble, a cuyo mandato Constitucional, han de llamarse a todas aquellas personas que puedan tener interés en el proceso, no sólo a los autores del acto administrativo y la representación de la República para asumir a su vez la representación del órgano que dictó el acto, sino –en el caso de autos- al propietario o arrendador del inmueble- según sea el caso, toda vez que es parte en el procedimiento administrativo que dio lugar al acto ahora se impugna.

Así, dictada la Resolución N° 00013001, en fecha 21-04-2009 y notificadas las partes nace el derecho a recurrir de dicho acto dentro de los 60 días siguientes. De manera que, se desprende del expediente administrativo que ante la imposibilidad de notificar personalmente al inquilino, en fecha 29 de mayo de 2009, se libró cartel de notificación, publicado en el Diario “Últimas Noticias”, siendo consignado en autos en la misma fecha de su publicación, y una vez culminado el lapso de diez (10) días hábiles contados a partir de la fijación del mismo, debe entenderse por notificado a partir del 12 de junio de 2009, venciendo los 60 días calendario en fecha 11 de agosto de 2009.

Tal situación quiere decir que el recurso fue temporáneamente ejercido por la parte actora, sin que el inquilino hubiere ejercido a la fecha ningún recurso en sede judicial.

Sin embargo, ante la presentación de alegatos en su propio nombre y a sus propios intereses, ha de entenderse que aún cuando no haya ejercido expresamente recurso alguno, su condición de parte en el procedimiento administrativo lo inviste de condición de verdadera parte en su condición de tercero interviniente, condición que le otorga el carácter de parte en el presente juicio y en tal sentido, expresar sus propios argumentos y promover y hacer evacuar pruebas a favor de su posición y pretensión en el proceso.

Siendo ello así, debe señalarse que el tercero se hizo parte en el presente juicio, una vez notificado mediante cartel de fecha 13 de noviembre de 2009, publicado en el Diario “El Nacional”, consignado a los autos en la misma fecha.

Habiéndose hecho parte el tercero, estima necesario este Juzgado señalar que uno de los elementos de prueba promovidos por el tercero interesado actuando en representación de la Sociedad Mercantil “Sigis Soluciones Integrales Gis C.A.”, (inquilinos), a los fines de obtener un pronunciamiento a favor, fue la solicitud de realización de una experticia sobre las oficinas distinguidos con los Nros. 509 y 510, ubicadas en el piso 5 (propiedad horizontal) del inmueble denominado como Edificio “EXA”, ubicado en las Avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, Urbanización El Retiro, Municipio Chacao, Estado Miranda, con fundamento en lo previsto en el artículo 30 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; asimismo el tercero promovente en la debida oportunidad, una vez evacuada la prueba promovida, impugnó la misma por cuanto ésta no cumplía con los requisitos previstos en el artículo 30 ejusdem. Este Tribunal pasa a pronunciarse en relación a la prueba de experticia y al respecto se tiene lo siguiente:

De acuerdo a lo previsto en los artículos 451 al 467 del Código de Procedimiento Civil, la experticia no puede exceder de (30) treinta días, y sólo a solicitud de parte o cuando el Juez lo estime procedente en fuerza de las razones aducidas, esta podrá ser prorrogada. En el caso de autos, en las oportunidades correspondientes se procedió a nombrar a los expertos, a los fines de realizar la experticia solicitada por el tercero interesado (inquilino) y en fecha 20-01-2010 los expertos designados fijaron sus honorarios profesionales, no fijándose la fecha en que sería presentado el informe de experticia; a pesar de ello, tomando en cuenta la fecha antes señalada, y visto que en el caso de autos la experticia fue consignada en fecha 27-01-2010 constante de 14 folios útiles y 7 anexos, se entiende que la misma fue consignada dentro del tiempo legalmente establecido, tal y como lo establece el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual debe tenerse la misma presentada temporáneamente.

Señalado lo anterior pasa este Tribunal analizar el informe de experticia promovido por el tercero, consignado por los expertos designados y al respecto se observa que:

Se desprende del informe de experticia y de sus anexos que rielan a los folios 122 al 142 del presente expediente, entre otras cosas, que en el punto “4.- Cálculo de la Renta Mensual”, se señaló que de acuerdo a la Gaceta Oficial N° 39.127 de fecha 26/02/09, la unidad tributaria (U.T.) fue fijada en Bs. 55,00, por lo que según el artículo 290 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, a los inmuebles con un valor inquilinario superior a las 12.501 unidades tributarias, les corresponde un porcentaje de rentabilidad anual del 9%, para lo cual se precisó lo siguiente:

OFICINA m2 BsF/m2 Valor Rental BsF Bs/U.T. TOTAL U.T

509 75,11 15.893,45 1.193.757,03 55,00 21.704,67

510 63,43 15.893,45 1.008.121,53 55,00 18.329,48

TOTAL 138,54 15.893,45 2.201.878,56 55,00 40.034,16

Igualmente se desprende lo siguiente:

CUADRO N° 4.- MUNICIPIO CHACAO. OFICINAS AVALUADAS. VALOR RENTAL Y RENTA MENSUAL. ENERO 2010.

OFICINA M2 BsF/m2 Valor Rental BsF Renta Mensual Bs/mes

509 75,11 15.893,45 1.193.757,03 8.953,18

510 63,43 15.893,45 1.008.121,53 7.560,91

TOTAL 138,54 15.893,45 2.201.878,56 16.514,09

En el punto “5.- Conclusiones”, señalan que una vez estudiados y tomados en cuenta todos los elementos de obligatoria apreciación para la estimación del valor inquilinario y el correspondiente canon de arrendamiento de dos (02) oficinas identificadas como 509 y 510, ubicadas en el piso 5 del Edificio “Exa”, ubicado en las avenidas Libertador, Venezuela, El Retiro y Alameda, de la Urbanización El Retiro, Municipio Chacao del Estado Miranda, el canon de arrendamiento mensual aplicable según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, calculado a razón del 9% anual, era para el 26-01-2010, como sigue: Oficina 509, de 75,11 m2, bolívares ocho mil novecientos cincuenta y tres con 18/100 (Bs. 8.953,18) al mes, y Oficina 510, de 63,43 m2, bolívares siete mil quinientos sesenta con 91/100 (Bs. 7.560,91) al mes.

Señalado lo anterior y comparándolo con el Informe de Avalúo que riela a los folios 40 al 42 del expediente administrativo, se desprende específicamente al punto 8 lo siguiente:

8. PORCENTAJE DE RENTABILIDAD ANUAL APLICABLE (L.A.I artículo 29)

Avalúo Rental – Valor de la Unidad Tributaria = Número de Unidades Tributarias

Bs. 976.430,00 -- 46 = 21.226,74 Unidades Tributarias

17.925,87

Porcentaje aplicable 9/9 % anual

Asimismo se desprende de la Resolución N° 00013001, de fecha 21-04-2009, dictada por el Director General de Inquilinato adscrito al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, que de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde al inmueble un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, calculados sus valores unitarios, a razón de Bs. 46,00 cada una, de conformidad con lo dispuesto en la P.A. N° 0062 de fecha 22-01-2008, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Finanzas, publicada en la Gaceta Oficial N° 38.855 de fecha 22-01-2008.

De lo antes señalado se puede observar, que la experticia consignada en autos (folios 121 al 142), los expertos tomaron entre otras cosas para determinar sus cálculos el valor de la unidad tributaria en base a Bs. 55,00 conforme a lo previsto en la Gaceta Oficial N° 39.127 de fecha 26-02-2009 y el informe de avalúo realizado por la Sala de Avalúos del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, tomaron en cuenta para los cálculos la unidad tributaria en base a Bs. 46,00, según Providencia N° 0062 de fecha 22-01-2008, tal circunstancia demuestra, que la experticia consignada en autos al realizar sus cálculos con una unidad tributaria distinta a la tomada en cuenta para la fecha (10-11-2008) en que se inició el procedimiento de regulación (folios 16 y 17 expediente administrativo), arroja un resultado distinto a la Resolución de regulación dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, visto que se tomaron unos valores disímiles, asimismo la experticia practicada consignada en el presente expediente para realizar sus cálculos no tomó en cuenta el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (06) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación (10-11-2008), y los precios medios a que se hayan enajenados inmuebles similares en los últimos dos (02) años, situación que a todas luces conllevaría a determinar que la experticia presentada ante este Tribunal incurre en errores al determinar los cálculos para la fijación del monto del canon de arrendamiento de las oficinas 509 y 510 ubicadas en la dirección antes señalada, por cuanto, al utilizar valores distintos a los utilizados por la Administración, lo que determinaría es el valor actual del inmueble, más nunca sería un medio idóneo para determinar si la valoración estuvo ajustada a derecho. Incluso, ante la determinación del valor por parte del Tribunal, no ha de tratarse de nuevos valores, ni el ejercicio de la actividad judicial para actualizar los valores del inmueble y así obtener un nuevo canon, lo cual se traduciría en una indebida intromisión en la función administrativa, sino en todo caso, subsanar la valoración efectuada por la Administración, lo cual habría de aplicarse con los valores a la fecha de la regulación.

Tal circunstancia resulta causa suficiente para inapreciar la prueba consignada, siendo ello así, ha de exigirse por parte del promovente que la prueba deba ser evacuada y realizada con los valores que regían a la fecha en que la Administración valoró los inmuebles, para así determinar si existe diferencia entre lo apreciado por la Administración y lo apreciado por los expertos, tal como lo indicó este Tribunal en sentencia de fecha 08-02-2010, expediente N° 09-2478, caso: Sociedad Mercantil “INDUSTRIAS DEPARCA DE VENEZUELA, I.D.V., C.A.”.

Tal condición se desprende de la situación que puede presentarse en economías variantes como la Venezolana, en cuyo caso, la diferencia entre la fecha en que se realiza un avalúo por Inquilinato y la que puede desarrollarse en la oportunidad de evacuación de las pruebas, implica una valoración que envuelve una necesaria diferencia producto sólo del transcurso del tiempo, sin que ello quiera decir que la Administración incurrió o no en un vicio.

De allí, que no sólo resulta evidente que el informe de experticia fue realizado bajo valores y parámetros que no determinan ni aportan ninguna prueba de que la Administración haya actuado o no conforme a derecho, asimismo con dicha experticia no se logró determinar ningún vicio que pudiera contener la Resolución N° 00013001, dictada por el Director General de Inquilinato, del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, por lo que este Juzgado debe desechar el informe de la experticia realizada en el presente caso.

Lo anteriormente indicado resulta causa suficiente para inapreciar la prueba evacuada, a lo cual habría de agregarse que en la ponderación y determinación de los elementos previstos en la Ley, los expertos indicaron con respecto al valor fiscal que:

…dicha estimación por parte de la oficina de catastro tiene exclusivamente fines impositivos y carece de motivación basada en el mercado actual. Por tanto este valor es declarado no representativo y contrario al espíritu de la Ley y se le asigna un peso de sólo CINCO POR CIENTO (5%) a los efectos de la posterior ponderación de criterios, dándose por cumplido el requisito de obligatoria consideración

En cuanto al valor establecido en los actos de transmisión de propiedad, tomando el documento de venta de 1976, señalaron:

Estos valores de transmisión resultan totalmente anacrónicos. Por tanto, estos valores son declarados no representativos y contrarios al espíritu de la ley, y se les asigna un peso de sólo CINCO POR CIENTO (5%) a los efectos de la posterior ponderación…

La ley no distingue la ponderación de los valores a considerar, sin embargo, los expertos prácticamente desestiman estos valores (otorgando sólo un 5% respectivamente), al considerar que no representan los valores del mercado actual, siendo que si la intención del legislador fuere dicho valor, fuere el único elemento a valorarse para determinar el valor del inmueble, así lo hubiere señalado expresamente. Por otra parte se invoca el espíritu de la ley, a los fines de ponderar caprichosamente los valores, sin indicar cuáles son los parámetros utilizados para determinar cuál es el espíritu de la ley y porqué o en qué lo contraviene.

Siendo ello así, debe necesariamente rechazarse la experticia consignada y así se decide.

Una vez señalado lo anterior este Tribunal pasa a pronunciarse en relación a los alegatos de la parte actora y al respecto se tiene que:

La parte recurrente alega que el acto administrativo se encuentra viciado por inmotivación y que infringe en forma directa el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ninguno de los requisitos señalados en el referido artículo aparecen cumplidos en el avalúo; asimismo no consta cuales son las actuaciones realizadas por la Dirección de Inquilinato para determinar y apreciar el valor establecido en los actos de transmisión de propiedad realizados por lo menos seis (06) meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, ni tampoco como determinó los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (02) años.

Señalado lo anterior, se tiene que en referencia al vicio de inmotivación invocado por la parte actora, debe indicar este Tribunal que la doctrina y la jurisprudencia han sido contestes en señalar que la motivación del acto exige que el mismo contenga de forma sucinta, las razones de hecho y de derecho que soportan el referido acto. En el presente caso, las razones de derecho se encuentran determinadas en el acto impugnado, mientras que las razones de hecho se encuentran soportados en el avalúo que realiza la oficina técnica, inserto a los autos en el expediente, que determinan el valor del inmueble conforme los requisitos de Ley y con las fórmulas aplicadas a los fines de determinar cual fue el medio para llegar a la conclusión de un valor específico. De modo pues, que fue la conjunción de esos presupuestos fácticos y jurídicos los que condujeron a la Dirección de Inquilinato, a dictar el resuelto definitivo de fijación del canon de arrendamiento, sin que con ello se pueda configurar el vicio de inmotivación denunciado.

Del mismo modo, señala la parte actora que el acto se encuentra viciado por cuanto no fue dictado con base en todas y cada una de las previsiones contenidas en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos, la cual establece los factores que deben tomarse en consideración para efectuar el avalúo del inmueble objeto de la regulación de alquileres, tomando hechos distintos a los que en la realidad corresponden, lo cual vicia de nulidad el informe técnico y el avalúo fundamentos del acto administrativo objeto del presente recurso, y en consecuencia vicia de nulidad dicho acto. En tal sentido se observa:

El Título III, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la Fijación de Cánones de Arrendamiento en su artículo 29 establece:

Articulo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:

a) Con un valor hasta de 4.200

Unidades Tributarias 6% anual

b) Con un valor hasta de 4.201 y 8.400

Unidades Tributarias 7% anual

c) Con un valor hasta de 8.401 y 12.500

Unidades Tributarias 8% anual

d) Con un valor superior 12.501

Unidades Tributarias 9% anual

(…).

Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:

1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonablemente.

2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

(…).

La Resolución impugnada indica:

De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideraciones los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor unitario de los inmuebles objetos del presente procedimiento, es el que se expresa en el cuadro de fijación de canones de arrendamientos, de acuerdo a lo indicado en el correspondiente informe de Avalúo.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde un porcentaje de rentabilidad del 9% anual, calculados sus valores unitarios, a razón de CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F. 46,00) cada una, de conformidad con lo dispuesto en la Providencia N° 0062 de fecha 22 de enero de 2008, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Finanzas (…)

.

Ahora bien, del contenido del referido artículo, se desprenden los factores que hay que tomar en cuenta para la fijación del canon de arrendamiento, como en efecto ocurrió en el presente caso, cuando la Dirección General de Inquilinato, procedió a realizar la Inspección del inmueble en fecha 03-03-2009 (folio 38, 37, 36 y 35 del expediente administrativo), arrojando el Informe Técnico que se evaluaron las áreas totales del inmueble, se realizó la descripción y características de las construcciones del inmueble, así como los servicios (electricidad, aguas negras, aguas blancas, vialidad, aceras, teléfono, gas, transporte y estructura, cubierta de techo, pintura, paredes, acabados y revestimiento, baños, pisos, puertas, ventanas, marcos, etc.), igualmente del Informe de Avalúo, se desprende que se consideró el precio medio del metro cuadrado en los últimos dos (02) años para las oficinas 509 y 510 (folios 42, 43 y 40 del expediente administrativo),

Así, una vez verificada la situación del inmueble, la Dirección General de Inquilinato, Oficina de Inspecciones, del Ministerio de Infraestructura (Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), en virtud de su discrecionalidad técnica procedió a reflejar en el Informe Técnico y posteriormente a ello en el Informe de Avalúo, las dimensiones y el valor total de los inmuebles, asimismo señaló los precios medios en los últimos dos (02) años y de la ecuación realizada derivó el porcentaje de rentabilidad anual aplicable a los inmuebles, y el precio total de la renta máxima mensual, con fundamento en lo cual se procedió a dictar la Resolución mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual, ello con fundamento en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Igualmente debe señalarse que la parte actora no demostró que el acto impugnado estuviera viciado, así como tampoco probó a través de medio probatorio alguno que los valores tomados a fin de dictar la Resolución impugnada estuvieran errados, teniendo éste la carga de probar que la actuación de la Administración no estuvo ajustada a derecho, lo cual no hizo, por lo que mal puede alegar que no se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De modo que lejos de lo alegado por la parte recurrente, el Informe Técnico fue realizado de acuerdo a las previsiones legales exigidas en el artículo 30 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el Informe de Avaluó llevado a cabo en los mismos términos, razón por la cual los mismos no se encuentran viciados de inmotivación, no pudiendo en consecuencia declararse la nulidad del acto administrativo objeto del presente recurso, por haberse fundamentado en estos, por lo que tal argumento debe ser desechado, y así se decide.

En cuanto a la solicitud de la parte actora que este Tribunal desaplique el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto a su decir, éste colide con lo preceptuado en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se observa:

Si bien es cierto que en reiteradas oportunidades este Juzgado ha declarado la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por considerar que el mismo colide con la facultad atribuida al Juez Contencioso Administrativo por el artículo 259 constitucional para reponer las situaciones jurídicas infringidas por la actividad de la Administración, en el presente caso visto que del informe realizado por los expertos no demostró que la Administración haya actuado o no conforme a derecho, asimismo de las pruebas aportadas no se logró determinar ningún vicio que pudiera contener la Resolución N° 00013001, dictada por el Director General de Inquilinato, del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda y el pronunciamiento de este Juzgado respecto a la imposibilidad de valorar la experticia evacuada y en virtud que no hubo durante el procedimiento otra prueba capaz de desvirtuar los montos del canon de arrendamiento fijado por la Administración, así como los alegatos esgrimidos por las partes actuantes al respecto, resulta forzoso para este Juzgado declarar la improcedencia de la solicitud de desaplicación solicitada y así se decide.

En virtud de lo anterior y dado que en la Resolución impugnada no se configuró ni el vicio de inmotivación alegado por la parte actora, ni ningún otro vicio que pudiere este Tribunal conocer de oficio, se declara improcedente la solicitud de nulidad de la Resolución No. 00013001 de fecha 21 de abril de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y así se decide.

En relación a todo lo antes mencionado este Tribunal debe declarar SIN LUGAR el presente recurso de nulidad, y así se declara.

V

DECISIÓN

En mérito de lo anterior este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por el abogado L.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 43.913, en su carácter de representante judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IOTA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09 de agosto de 1976, bajo el N° 41, Tomo 94-A.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veintidós (22) días del mes de abril de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

J.G.S.B.

EL SECRETARIO

MASSIMILIANO C. TOGNINI

En esta misma fecha, siendo las doce y treinta post-meridiem (12:30 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO

MASSIMILIANO C. TOGNINI

-EXP. Nº 09-2555