Decisión nº 07 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 18 de Febrero de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, BANCARIO Y MARITIMO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

En fecha 19 de Junio de 2.008, fueron recibidas las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Distribuidor, en virtud de declinatoria de competencia efectuada por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la causa donde se ventila la pretensión de Desalojo que sigue la ciudadana IRAIDEZ E.M., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº V-12.267.663, representada judicialmente por el abogado en ejercicio J.I.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 99.988, contra los ciudadanos, J.G.P. y ZOLILA M.B.D.G., venezolanos, mayores de edad, portadores de la cédula de identidad Nros. V- 4.579.135 y V- 6.370.935, quienes se encuentran representados judicialmente por el abogado en ejercicio A.P.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 38.019.

I

DEL PROCEDIMIENTO

En fecha 06 de Junio de 2.008, el Juzgado de de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, admitió la pretensión que nos ocupa, procediendo en esa misma fecha a declinar la competencia para conocer de la misma en este Despacho Judicial por ser éste el competente por la cuantía (folio 18 y 19).

En fecha 26 de Junio de 2.008, este Tribunal dictó auto dando entrada a las presentes actuaciones, ordenando el emplazamiento de los ciudadanos J.G.P. y Z.M.B. a los efectos de que contestaran la pretensión (folio 23).

En fecha 18 de Julio de 2.008, el Alguacil de este Juzgado suscribió diligencia mediante la cual informó a este Despacho Judicial, respecto de la infructuosidad de la citación personal de la parte demandada (folio 26).

En fecha 22 de Julio de 2.008, este Juzgado a través de auto ordenó la citación de la parte demandada mediante cartel, previa solicitud formulada por la representación judicial de la parte actora (folio 40).

En fecha 07 de Agosto de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora por medio de diligencia consignó ejemplares del cartel de citación librado por este Tribunal, trasladándose la Secretaria Temporal del mismo en fecha 17 de Noviembre de 2.008, a los fines de la fijación del referido cartel en el domicilio de los demandados de autos (folios 43 al 47).

En fecha 09 de Enero de 2.009, este Organo Jurisdiccional designó al abogado en ejercicio J.A.P., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 38.019, defensor ad-litem de los accionados, ordenando su notificación (folio 49).

En fecha 04 de Febrero de 2.009, el Alguacil adscrito a este Juzgado suscribió diligencia mediante la cual consignó boleta de notificación debidamente firmada por el prenombrado defensor, quien aceptó la designación de la cual fuera objeto en fecha 06 de Febrero de 2.009, quedando citado en fecha 20 de Marzo de 2.009 (folios 51 al 59).

En fecha 23 de Marzo de 2.009, la parte demandada confirió poder en las actas procesales a los abogados en ejercicio J.A.P.M. y C.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 38.019 y 53.066, en ese orden (folio 60).

En fecha 24 de Marzo de 2.009, el apoderado judicial de los demandados presentó escrito en el cual dio contestación a la pretensión de marras, y en la que reconvino a la parte actora y a la ciudadana C.G.H. (folios 61 al 65).

En fecha 02 de Abril de 2.009, el apoderado judicial de los demandados presentó escrito promoviendo medios de prueba (folio 65).

En fecha 03 de Abril de 2.009, este Juzgado admitió la referida reconvención sólo respecto de la demandante de autos, ordenando su emplazamiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil (folio 66 y 67).

A los folios 70, 72, cursan diligencias suscrita por el Alguacil adscrito a este Juzgado mediante la cual consignó boletas de notificación debidamente firmadas por los representantes judiciales de las partes de autos.

En fecha 17 de Abril de 2.009, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito en el cual dio contestación a la reconvención propuesta en la pretensión de marras (folios 74 al 77).

En fecha 20 de Abril de 2.009, el apoderado judicial de la parte demandada consignó diligencia, y a través de la cual ratificó los medios de prueba que promoviera en fecha 02 de Abril de 2.009 (folio 78).

Llegada la oportunidad probatoria, ambas partes presentaron escritos promoviendo medios de prueba, la parte demandada así lo hizo en fecha 02-04-2.009, el cual lo ratificó mediante diligencia en fecha 20-04-2.009, y la parte actora en fecha 21-04-2.009 (folios 79 al 81), escritos que fueron providenciados mediante auto de fecha 22 de Abril de 2.009 (folio 120, 121).

II

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Expuso la demandante en su escrito libelar que, en fecha 15 de abril de 1.994, la ciudadana C.G. celebró un contrato de arrendamiento en forma privada con los demandados anteriormente identificados, sobre un inmueble constituido por un galpón ubicado en la Avenida F.d.Z., Nº 50, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, el cual colinda con la sede del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad, cuyo contrato anexó en forma original. Que el contrato se tornó a tiempo indeterminado, evidenciándose de la cláusula tercera que el canon de arrendaticio era por la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.0000,oo) antiguos, pero que, por mutuo acuerdo entre las partes fue establecido en la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), hoy doscientos bolívares (Bs. 200,oo).

Señaló la actora que, de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato, el inmueble arrendado sería destinado por los arrendatarios para ocupar en él el fondo de comercio denominado Servifiesta, y que cualquier cambio de destino debía ser con la autorización por escrito de la arrendadora, tal como lo dispone la cláusula séptima.

Alegó que, en fecha 18 de Agosto de 2.005, la citada arrendadora por medio de la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, ofreció en venta el inmueble a los arrendatarios, siendo que una vez transcurridos los quince (15) días calendarios que se les concedieran, no manifestaron su aceptación, quedando aquella en libertad de ofrecer en venta el inmueble a terceros, por lo que, en fecha 27 de Diciembre de 2.005, su persona adquirió dicho inmueble por medio de la venta que la ciudadana C.G. le hiciera, según se evidencia de documento protocolizado por ante El Registro Público, anotado bajo en Nº 06, folios 22 al 28, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Cuarto, el cual acompañó en copias fotostáticas.

Prosiguió la actora señalando que, en fecha 05 de Octubre de 2.007, el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, dictó sentencia en la causa que por desalojo siguiera la arrendadora C.G., contra los arrendatarios, en cuya sentencia declaró la falta de cualidad de dicha ciudadana por cuanto había vendido el inmueble a su persona. Que por disposición del artículo 20 del Decreto de ley de Arrendamientos Inmobiliarios operó la subrogación legal arrendaticia.

Expuso como causa de pedir de su pretensión que, los arrendatarios se insolventaron en el pago del canon de arrendamiento, a partir del mes de Noviembre de 2.005, ya que en fecha 30 de Marzo de 2.006 comenzaron a consignar dicho canon por ante el Juzgado de Municipio de manera extemporánea, pues, se realizó fuera del lapso de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad, así como también el mes de Diciembre de 2.005, concluyendo que, los arrendatarios se encuentran insolventes en el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2.005, todos los meses del año 2.006 y 2.007, así como en los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.008.

Igualmente acotó que, el inmueble fue sub.-arrendado sin el consentimiento de la arrendadora a una sociedad de comercio denominada Servieventos G&A, S.A, persona jurídica que le es desconocida, la cual ha establecido su domicilio legal en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en el cual ejerce sus actividades comerciales y profesionales.

Por tal motivo, demandó a los arrendatarios en desalojo por violación a lo dispuesto en los literales “a” y “g” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y que de manera subsidiaria fueren condenados los arrendatarios al pago de seis mil doscientos bolívares (Bs. 6.200,oo), por concepto de pago de los canones de arrendamientos insolventes, así como también se condenaran al pago de las mensualidades que se siguieran venciendo hasta la entrega del inmueble.

III

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad en que se llevó a cabo el acto de contestación a la pretensión, el apoderado judicial de los co-demandados consignó escrito mediante el cual señaló que sus patrocinados ciertamente eran los arrendatarios del inmueble ubicado en la Avenida F.d.Z., Nº 50 de esta ciudad, en cuyo inmueble adujo funciona la sociedad de comercio Servifiesta desde el año 1.994, negando que sus representados deban cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento, así como también negó que éstos hubieren sub-arrendado el inmueble arrendado, motivo por el cual negó la pretensión tanto en los hechos como en el derecho.

En ese sentido adujo que, la arrendadora originaria se negó a recibir el pago, razón por la cual los arrendatarios consignaron cabalmente por ante el Juzgado de Municipio los cánones de arrendamiento, tal como consta en el expediente Nº 06-376.

Expuso el referido apoderado judicial que, a sus representados se les violó el derecho de demandar el derecho de preferencia o el retracto legal, al haber traspasado la arrendadora originaria la propiedad del inmueble a la nueva propietaria, ante la falta de notificación a que está obligada la adquirente. Que la ciudadana C.G. -antigua propietaria- no cumplió con la obligación de notificar en forma cierta a los arrendatarios, así como tampoco lo hizo la demandante de autos.

Posteriormente procedió la representación judicial de la parte demandada a reconvenir a la parte actora y a la ciudadana C.G.H., por retracto legal arrendaticio, para que convinieran o a ello fueren condenados por el Tribunal en subrogar a los demandados reconvinientes en la condición de la compradora; en que se declare resuelta y sin valor jurídico alguno la venta realizada por C.G. a Iraidez E.M.; le sea entregado a los demandados reconvinientes el inmueble cuya subrogación arrendaticia solicitan, libre de todo gravámen.

IV

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Promovió la representación judicial de la parte demandada, el informe como medio de prueba, dirigido al Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de este Primer Circuito Judicial, con el objeto de que éste informara respecto de la cantidad consignada por los arrendatarios concepto de pensiones de arrendamiento y los meses a que dicha cantidad corresponde.

Por su parte, la representación judicial de la actora, presentó escrito promoviendo medios de prueba, en el cual reprodujo el mérito favorable de los autos y en particular el que se desprende de los instrumentos que acompañan al escrito libelar; promovió prueba instrumental consistente en: A- Copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 05 de Octubre de 2.007, por el antes nombrado Juzgado; B- Copias certificadas del expediente Nº 07-4788, donde recayó la anterior decisión; C- Original de notificación de oferta de venta del inmueble arrendado, practicada por la Notaría Pública; Instrumento poder otorgado por la ciudadana C.G. al ciudadano V.A.G. y D- Copia certificada del acta constitutiva-estatutaria de la sociedad mercantil Servieventos G&A.

Por último, promovió el informe como medio de prueba, dirigido al Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de este Primer Circuito Judicial, con el objeto de que éste informara en torno a las consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuada por los arrendatarios . Igualmente promovió el informe como medio de prueba, dirigido a la oficina emisora del Registro de Información Fiscal adscrita a la Gerencia de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, con el objeto de que informara en relación al domicilio tributario de la sociedad mercantil Servieventos G&A.

V

MOTIVOS PARA DECIDIR

De los hechos y límites del litigio

Del escrito libelar se desprende que, la actora fundamentó fácticamente la pretensión de desalojo que nos ocupa, sobre la base de dos hechos determinantes a saber: A- Que los demandados no cumplieron con su obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2.005; todos los meses del año 2.006; todos los meses del año 2.007, y los correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.008, encontrándose en mora en el pago de 31 mensualidades vencidas; y B- Que lo arrendatarios sub-arrendaron el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora a la sociedad de comercio Servieventos G&A C.A.

En cuanto a la aludida pretensión, expuso el representante judicial de los co-demandados que, sus representados son los arrendatarios del inmueble ubicado en la Avenida F.d.Z., Nº 50 de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre, pero que no era cierto que debieran cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento, por cuanto habían hecho la consignación de los mismos por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de éste Primer Circuito Judicial; del mismo modo negó el defensor judicial de los co-demandados, que éstos hubieren sub-arrendado el inmueble.

En ese orden de ideas, enseña Carnelutti, que la razón de la contestación de la demanda estriba en “la inexistencia de una relación jurídica que suministre razón a la pretensión” y que tal inexistencia puede resolverse en las siguientes hipótesis: A) En la inexistencia de la razón de derecho de la pretensión. B) En la inexistencia del elemento de hecho de la razón de la pretensión y C) En la existencia de un hecho que, según un diverso precepto jurídico, tenga efecto extintivo o invalidativo de la relación jurídica que constituye el fundamento de la pretensión. De tal suerte que, cuando la contestación a la pretensión de fundamenta en las dos primeras, estamos en presencia de una defensa, mientras que, la tercera hipótesis alude a la excepción (Instituciones del P.C.. Vol. I. Ediciones Jurídicas E.A.. Buenos Aires. 1.973. p. 34).

A manera de complemento de lo antes expuesto, merece la pena comentar que, quien se excepciona, incorpora a la litis hechos distintos a los argüidos en la pretensión, con los que amplía el campo de la misma, lo que trae como consecuencia que, la carga de la prueba recae sobre sus hombros.

En torno a lo ya dicho, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia Nº 389 de fecha 30 de Noviembre de 2.000, al interpretar el sentido y el alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, a que alude el artículo 1.354 del Código Civil, señaló:

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que corresponde al actor probar los hechos constitutivos…y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que viene a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…(criterio ratificado en sentencia Nº 364 del 30/05/06).

Dicho lo anterior, vemos que, conforme las posiciones asumidas por cada una de las partes en la causa de marras, y en especial la adoptada por la parte demandada, resulta que, al haber alegado ésta en la contestación a la pretensión, una excepción, basada en un hecho extintivo de dicha pretensión, al aducir que efectuó la consignación de los cánones de arrendamiento señalados por la actora como insolutos, por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A., y que por tal motivo nada adeuda a la misma, ello indica que de acuerdo al criterio doctrinario y jurisprudencial analizados ut supra, corresponde a la parte demandada la carga de probar tal hecho extintivo –pago por cosignación-, debiendo este Organo Jurisdiccional en consecuencia, verificar que las consignaciones arrendaticias realizadas se hayan efectuado conforme a las pautas que prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que, el hecho del sub-arrendamiento ha de ser acreditado por la demandante, en virtud de que fue negado por la parte demandada y por ser este un hecho constitutivo de la pretensión que nos ocupa; quedando la relación arrendaticia exenta de prueba, toda vez que la misma no fue discutida y así se decide.

De la legitimación alegada por la demandante para incoar la pretensión.

Antes de entrar a analizar el fondo del asunto sometido a la consideración de este Tribunal, merece la pena aclarar lo siguiente:

En el escrito libelar la parte actora hizo alusión al hecho de haber adquirido en propiedad en fecha 27 de Diciembre de 2.005, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por compra que del mismo hiciera a la ciudadana C.G.H., quien con anterioridad a la referida venta había celebrado contrato de arrendamiento mediante documento privado de fecha 15 de Abril de 1.994, con los ciudadanos J.G.P. y Z.M.B.d.G..

Adujo en ese sentido la parte actora que, su legitimación para incoar la pretensión de desalojo de marras, se desprende igualmente de la sentencia definitiva dictada en fecha 05 de Octubre de 2.007, por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de este Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, recaída en el juicio de desalojo que incoara la ciudadana C.G.d.H. contra los ciudadanos J.G.P. y Z.M.B.d.G., en cuyo fallo se declaró la falta de cualidad activa de la primera de las nombradas, en virtud de haber perdido la condición de arrendadora desde que había vendido el inmueble a su persona.

El artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, dispone lo siguiente:”Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respectar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados…”

Prevé el dispositivo legal que antecede lo que se conoce como subrogación arrendaticia, institución esta que en palabras de G.G.Q. (Cfr. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Vol. I. Ediciones UCAB. Caracas, 2.003, p. 73), consiste en: “El efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de establecido en el artículo 20 de LAI…”

Aprecia esta operadora de justicia que, la parte demandante acompañó al libelo de demanda, copia simple del documento mediante el cual adquirió en propiedad el inmueble ubicado en la Avenida F.d.Z., Nº 50 de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre, a cuya instrumental esta juzgadora le atribuye el valor probatorio de plena prueba de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 1.359 del Código Civil, por constituir un documento público que no ha sido objeto de impugnación alguna, que acredita a la ciudadana Iraidez E.M., parte actora en la presente causa, como propietaria del mismo, cuya propiedad a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la ley especial bajo comentarios, conduce a que dicha ciudadana adquiera los derechos y deberes derivados del inmueble, y por ende la condición de arrendadora frente a los demandados de autos, cuya transmisión de derechos fue el motivo para que el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de este Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 05 de octubre de 2.007, considerara que la anterior propietaria del inmueble, la ciudadana C.G.:”…no tiene la cualidad de arrendadora, con la cual intenta la demanda, pues la perdió, cuando vendió a IRAIDEZ E.M.…el inmueble objeto de este juicio”, con cuyas instrumentales –documento de propiedad y sentencia- considera esta juzgadora que la demandante de autos se encuentra legitimada para incoar la pretensión de desalojo que nos ocupa y así se decide.

Del primer hecho requerido de prueba.

Cursa a los folios del 07 al 09, original de instrumento privado de fecha 15 de Abril de 1.994, que contiene el contrato de arrendamiento efectuado entre la ciudadana C.G. y los ciudadanos J.G.P. y Z.M.B.d.G., sobre el inmueble ubicado en la Avenida F.d.Z., Nº 50 de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre, a cuyo instrumento esta juzgadora le atribuye suficiente valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte demandada, razón por la cual debe ser considerado como un instrumento privado tenido legalmente por reconocido, el cual deja acreditada la existencia de la relación arrendaticia a que se contrae el presente juicio, así como las condiciones que la rigen y así se decide.

Ahora bien el artículo 1.592 del Código Civil contempla que, una de las obligaciones principales del arrendatario es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Como anteriormente se indicó, el primer hecho requerido de prueba en la presente causa, lo constituye el pago de las pensiones locatarias correspondientes a los meses Noviembre y Diciembre de 2.005, todos los meses de los años 2.006 y 2.007, así como de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.008, por la parte demandada de autos, cuyo pago debe este Despacho Judicial constatar que se haya verificado conforme a las previsiones contenidas en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que el mismo, fue efectuado mediante consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado de Municipio competente.

En efecto, el artículo 51 ejusdem., dispone:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y en descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”(Negritas añadidas).

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 05 de Febrero de 2.009, en la solicitud de revisión de sentencia requerida por Inmobiliaria 200555 C.A, precisó en relación al inicio del cómputo de los quince (15) días que prevé el anterior dispositivo legal, lo siguiente:

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado….Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado, y en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide (Cursivas y subrayado de la Sala).

A manera de complemento, merece la pena citar a G.G.Q., cuando se refiere a la consignación arrendaticia, en términos que a continuación se transcriben: “La consignación inquilinaria es una forma excepcional de pago judicial, porque esa consignación la establece el legislador en beneficio exclusivo del arrendatario y mediante un trámite especial sólo realizable en el ámbito arrendaticio; hasta el punto que en virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario en estado de solvencia”(ob. cit. p. 423).

Significa entonces que, en aras de verificar si la consignación de los cánones de arrendamiento que atañe al presente caso fue efectuada por los demandados de manera tempestiva, debe necesariamente esta jurisdicente constatar, conforme al criterio jurisprudencial y doctrinario parcialmente transcritos, la oportunidad convenida en el contrato para que se llevase a cabo el pago de la pensión locataria, y en ese sentido, se aprecia que, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que cursa en original a los folios del 07 al 09, señala que el canon arrendaticio en cuestión deben cancelarlos los arrendatarios por mensualidades vencidas el primer día siguiente al vencimiento de cada mes, circunstancia ésta que implica que, el lapso de quince (15) días continuos que la ley especial bajo comentarios otorga a los arrendatarios para consignar oportunamente el canon de arrendamiento por ante el Juzgado de Municipio, debe computarse en el presente caso, a partir del segundo (2do) día siguiente a cada mes vencido de arrendamiento inclusive, toda vez que en el contrato de arrendamiento se convino como fecha de pago, el primer día siguiente al vencimiento de cada mes, cuyo incumplimiento conduciría a considerar ilegítima la consignación arrendaticia y así se establece.

De tal manera que, en opinión de quien suscribe, la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre de 2.005, debió ser consignada por los arrendatarios hasta el 16 de Diciembre de 2.005, en tanto que, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Diciembre de 2.005, debió ser consignado hasta el 16 de Enero de 2.006, el correspondiente al mes de Enero de 2.006, hasta el 16 de Febrero de 2.006, la pensión arrendaticia del mes de Febrero de 2.006, debió ser consignada hasta el 16 de Marzo de 2.006, la correspondiente al mes de Marzo de 2.006, hasta el 16 de Abril de 2.006, y así cada canon de arrendamiento debió ser efectuado entre los segundos y dieciséis días siguientes al primer día de cada mes vencido.

Ahora bien, en la oportunidad probatoria promovió la representación judicial de los co-demandados, el informe como medio de prueba, dirigido al Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. de este Primer Circuito Judicial, a los efectos de que informara respecto de las cantidades consignadas por concepto de pensiones arrendaticias y los meses a que correspondían, en el expediente de consignaciones Nº 06-376, con el objeto de acreditar el estado se solvencia de sus representados, a cuyas resultas enviadas por el aludido juzgado, este Tribunal le atribuye toda la fuerza probatoria que merece, a tenor de lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 1.359 del Código Civil, en virtud de que las mismas hacen fe de su contenido, es decir, del pago de las pensiones arrendaticias que efectuó la parte demandada por ante el citado Juzgado, desde el día 31 de Marzo de 2.006; no obstante, como ya se señaló en párrafos anteriores, resulta imprescindible para esta jurisdicente revisar la tempestividad con que se efectuó dicho pago y así se resuelve.

En ese orden de ideas, vemos que de la información remitida por el Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. (folios 132 al 134), se constata que el día treinta y uno (31) de Marzo de 2.006, los arrendatarios consignaron por ante el referido Juzgado, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero y Febrero de 2.006, según se desprende de relación de depósitos anexa al oficio Nº 166, situación ésta que implica que, al haber procedido los arrendatarios -demandados de autos a consignar el mismo día -31/03/2.006- dichas pensiones de arrendamientos se observa que las mismas -Enero 2.006 y Febrero 2.006- se efectuaron de manera extemporánea, puesto que, debió realizarse la primera de ellas hasta el 16 de Febrero de 2.006, mientras que la segunda debió consignarse hasta el 16 de Marzo de 2.006, verificándose ambas en una oportunidad posterior a la indicada, todo lo cual conduce a que el pago del canon de arrendamiento correspondiente a dichos meses de Enero y Febrero de 2.006, deben ser considerados como ilegítimos, al no haberse realizado dentro de los quince (15) días continuos siguientes al primer día de cada mes vencido, mientras que respecto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.005, los cuales también forman parte de la causa de pedir de la actora, no se demostró pago alguno, quedando así al descubierto que los arrendatarios se encuentran insolventes en el pago de cuatro (04) mensualidades de arrendamiento consecutivas y así se decide.

Del segundo hecho requerido de prueba.

En párrafos anteriores este Organo Jurisdiccional precisó que, el segundo hecho litigioso requerido de prueba en el presente juicio, se correspondía con el sub-arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida F.d.Z., Nº 50 de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre, hecho este aducido por la actora cuya acreditación le corresponde. En efecto, adujo dicha parte que, el inmueble objeto del arrendamiento fue sub-arrendado a la sociedad de comercio Servieventos G&A, S.A, persona jurídica ésta que le es desconocida, la cual ejerce sus actividades comerciales y profesionales en el citado inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin consentimiento de la arrendadora por escrito.

Ahora bien, para demostrar el hecho del sub-arrendamiento, la parte demandante en la oportunidad de la promoción de medios de prueba, promovió prueba de informe dirigida a la Oficina emisora del Registro de Información Fiscal (RIF) adscrita al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), cuya respuesta fue del tenor siguiente:

…se le informa que según los registros existentes hasta la fecha en el Sistema Venezolano de Información Tributaria (SIVIT), en el Registro de Información Fiscal (RIF) la contribuyente presenta los siguientes datos: Nombre: SERVIEVENTOS G&A. R.I.F. Nº j-31654455-9. Domicilio Fiscal: Av. F.d.Z., local S/Nº, Sector La Copita, a 50 Mts de los Bomberos, Cumaná. Representante Legal: C.d.O., Gladys C.I. Nº V- 14.008.068…

A cuya prueba enviada por el aludido ente público, este Tribunal le atribuye toda la fuerza probatoria que merece, a tenor de lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 1.359 del Código Civil, por constituir un documento público administrativo, que hace fe de su contenido, que no es otro que, la sociedad de comercio SERVIEVENTOS G&A, tiene registrado como domicilio fiscal, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, deduciéndose lógicamente que realiza actividades comerciales en el mismo, no fungiendo ninguno de los arrendatarios-demandados en la presente causa, como representantes de la misma, tal como se constata de las copias certificadas de sus estatutos sociales y acta constitutiva, aportadas por la parte demandante, por tal motivo, esta juzgadora sobre la base del argumento que precede considera demostrado el hecho del sub-arrendamiento, considerándose este nulo, de conformidad con lo establecido en el artículo 15 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al no constar en las actas procesales autorización expresa y escrita de la arrendadora para que se efectuara dicho sub-arrendamiento y así se decide.

De la inadmisibilidad de la reconvención.

Reconvino la parte demandada a la demandante de autos, la ciudadana Iraidez E.M., así como también dicha parte demandada reconvino a la anterior propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la ciudadana C.G.d.H., por retracto legal arrendaticio, cuya reconvención fue admitida por este Tribunal mediante auto de fecha 03 de Abril de 2.009, solo respecto de la ciudadana Iraidez E.M., pues, consideró que la ciudadana C.G.d.H. al no ser parte en esta causa no podía intervenir en calidad de actora reconvenida, toda vez que, para ello debió formar parte de la relación procesal, atendiendo al carácter subjetivo que impera en la reconvención.

Dispone la ley civil adjetiva en torno a la reconvención, lo siguiente:

Artículo 365.- Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340 (Negritas añadidas).

En cuanto al carácter subjetivo que caracteriza a la reconvención, el procesalista A.R.R. (Cfr. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Décimo Tercera Edición, Caracas, 2.007, pp. 146, 147), lo refiere de la manera siguiente:

La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor. Nuestro derecho admite la reconvención en la forma más amplia, sin exigir otra conexión entre ella y la demanda principal, sino la meramente subjetiva, por los sujetos de una y otra…En nuestro derecho, como se ha dicho, la conexión objetiva entre las pretensiones del actor y del reconviniente, no constituye presupuesto de admisibilidad de la reconvención, sino solamente la subjetiva, que exige la identidad de los sujetos…(Negritas añadidas)

Ahora bien, el anterior dispositivo legal que regula la institución procesal de la reconvención, prevé en forma expresa que el objeto de dicha reconvención, es decir, la pretensión a que se contrae la reconvención puede ser distinto al de la pretensión contenida en la demanda, con lo que indiscutiblemente la norma está únicamente haciendo referencia al aspecto objetivo de la reconvención, pero en cuanto al aspecto subjetivo de la misma, el artículo 367 ejusdem, sólo hace alusión al hecho de que es el demandante quien debe contestarla en el quinto día siguiente, sin embargo, advierte esta operadora de justicia que, existen pretensiones como el retracto legal arrendaticio, en las que necesariamente deben intervenir como sujetos procesales pasivos el vendedor del inmueble y el adquirente del mismo, es decir, que ambos sujetos constituyen un litisconsorcio necesario, porque mal puede una sentencia extender sus efectos jurídicos sobre una persona que no haya intervenido en la contienda judicial. Significa entonces que, si tomamos en consideración el aspecto sujetivo que caracteriza a la reconvención, esto es, la identidad de sujetos que debe existir entre la pretensión principal y la reconvención, tenemos que, en el caso particular bajo estudio, esa identidad no podría verificarse, por cuanto la ciudadana C.G., antigua propietaria del inmueble arrendado, no formó parte de la relación procesal de autos, razones que condujeron a este Tribunal a admitir solo la reconvención respecto de la demandante Iraidez E.M., pero como quiera que, de acuerdo a los hechos narrados en la reconvención, el retracto legal arrendaticio de marras no puede ser sólo oponible a la última de las nombradas, sino que también debe ser discutido por la antigua propietaria del inmueble, puesto que se trata de un litisconsorcio necesario y al encontrarse ésta impedida de alegar en torno a dicho retracto legal –objeto de la reconvención- por cuanto como se ha indicado con anterioridad, no formó parte de la relación procesal, resulta que, a la l.d.m. doctrinario que precede la reconvención propuesta debió ser declarada inadmisible al no verificarse la identidad entre sujetos, situación ésta que deberá ser declarada en la parte dispositiva de este fallo, y que trae como consecuencia que las pruebas aportadas al proceso relacionadas con los hechos que fundamentan el retracto legal arrendaticio aducido por la parte actora, no se le atribuyan valor probatorio por ser impertinentes y así se decide.

VI

CONCLUSIONES

Ergo, como quiera que los arrendatarios J.G.P. y Z.M.B.d.G., incumplieron con una de las obligaciones principales que el ordenamiento jurídico les impone en sus condiciones de arrendatarios, como lo es el pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida y en el caso particular bajo estudio, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al primer día de cada mes vencido de arrendamiento, toda vez que dicho pago se llevó a cabo a través de consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado de Municipio, resulta obvio que la pretensión de desalojo por ese hecho ha de ser acogida por este Despacho Judicial, en virtud de no haber pagado éstos de manera legítima más de dos (02) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, situación ésta que autoriza el desalojo del inmueble arrendado a tenor de lo previsto en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Igualmente en criterio de este Organo Jurisdiccinal, la pretensión de desalojo ha de prosperar por haber quedado demostrada la ocurrencia de la circunstancia fáctica prevista en el literal g) del artículo 34 ejusdem, es decir, por haber procedido los arrendatarios a sub-arrendar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin autorización expresa y por escrito de la arrendadora y así se decide.

De tal suerte que, siendo procedente el desalojo conforme se desprende del argumento que precede, debe este Juzgado igualmente condenar a los co- demandados al pago de las pensiones locatarias señaladas como no satisfechas, ya que, además, de haber quedado en evidencia su estado de insolvencia, la jurisprudencia en materia arrendaticia ha autorizado la procedencia de tal pretensión de pago, al afirmar de manera enfática que las pretensiones de resolución de contratos de arrendamientos y de pago de cánones insolutos, no son excluyentes, ni contrarias entre si, por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse por el mismo procedimiento breve” (Cfr. Sent. 21/0/06. Ramírez & Garay. Vol. CCXXXVI. Caracas, 2.006, pp. 529) y si bien es verdad que, la pretensión de marras se corresponde con un Desalojo, siendo esta diferente de la de resolución de contrato de arrendamiento, no es menos cierto que, ambas están orientadas a producir un mismo efecto jurídico, que no es otro que procurar la terminación del contrato de arrendamiento, todo lo cual conduce a que tales pretensiones de desalojo y de pago de las pensiones locatarias insolutas, al no excluirse mutuamente, ni resultar contrarias entre sí, y siendo afines a la materia arrendaticia, hacen procedente que se condene a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de Noviembre de 2.005 al mes de Mayo de 2.008, es decir, treinta y un (31) cánones de arrendamientos, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,oo) cada mes y así se decide.

En lo que concierne al pago pretendido por el actor de las pensiones de arrendamiento que se hayan causado con posterioridad a la fecha de la presentación de la demanda hasta la entrega del inmueble, este Tribunal considera que respecto de ello la parte actora carece de interés, puesto que para que el pago de las mismas pueda ser condenado en este fallo, dicho pago debió ser exigible para el momento de la presentación de la demanda, ello en atención al contenido del artículo 3 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

VII

DECISION

En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO, que sigue la ciudadana IRAIDEZ E.M., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº V-12.267663, representada judicialmente por el abogado en ejercicio J.I.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 99.988, contra los ciudadanos J.G.P. y Z.M.B.D.G., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros. V- 4.579.135 y 6.370.935, respectivamente, quienes se encuentran representados judicialmente por los abogados en ejercicio A.P.M. y C.M., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 38.019 y 53.066 en ese orden. Así se decide. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención que por retracto legal arrendaticio propuso la parte demandada, contra la parte demandante. TERCERO: Se condena a la parte demandada, a entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida F.d.Z., Nº 50, cerca de la sede del Cuerpo de Bomberos, Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre, libre de bienes y personas; en las mismas condiciones en que lo recibió. CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la suma de seis mil doscientos bolívares (Bs. 6.200), por concepto de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos desde el mes de Noviembre de 2.005 al mes de Mayo de 2.008, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,oo) cada uno. Así se decide.

Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ejusdem.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión y remítase en su oportunidad legal al Juzgado de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los dieciocho (18) días del mes de Febrero de 2.010. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO

Abg. G.M.M.

LA SECRETARIA

Abg. KENNY SOTILLO SUMOZA

NOTA: En esta misma fecha siendo las doce y treinta del mediodía (12:30 pm), se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. KENNY SOTILLO SUMOZA

Exp. 19.087

Sentencia: Definitiva

Motivo: Desalojo

Partes: Iradies E.M.V.. J.G.P. y otra