Decisión nº 11 de Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 23 de Mayo de 2012

Se recibió el presente cuaderno de medidas en este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado A.R., apoderado judicial de la ciudadana Iranell Ojeda Balza, parte actora, contra la decisión de fecha 16 de noviembre de 2011 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

En el referido cuaderno de medidas del expediente N° 7452, nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, constan las siguientes actuaciones:

- A los folios 1 al 17 riela copia del libelo de la demanda interpuesta por la ciudadana Iranell Ojeda Balza, contra la Constructora Francia C.A. (COFRAN C.A), por cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Manifestó en el mismo lo siguiente: Que en el año 2005 inició gestiones para adquirir una vivienda propia, por lo que se interesó en un desarrollo urbanístico ubicado en la Avenida Principal de P.N., denominado Urbanización Vasconia, el cual estaba siendo promocionado por Inmobiliaria Sofitasa C.A. Que debido a su interés, dicha inmobiliaria la puso en contacto con la sociedad mercantil Constructora Francia C.A., la cual estaba representada por el ciudadano J.R.G.A., quien le explicó todos los pormenores del desarrollo habitacional. Que de manera verbal convino en la compra de una parcela y una casa, signada con el N° 11, según consta en recibo de abono de reserva de fecha 15 de octubre de 2005, por la cantidad de Bs. 10.000,00, el cual anexa marcado con la letra “A”. Posteriormente, le participaron que la referida parcela aún no se iba a desarrollar, por lo que se convino en negociar la parcela N° 34 y la respectiva casa para habitación. Que el 15 de diciembre de 2005, suscribió contrato de opción de compraventa con la Constructora Francia C.A. sobre la parcela y casa quinta distinguida con el N° 34 de la mencionada Urbanización Vasconia, en terreno propio según documentos protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, el 13 de agosto de 1990, bajo el N° 35, Tomo 15; y el 23 de enero de 1991, bajo el N° 48, Tomo 7, ambos del Protocolo Primero. Indicó que Constructora Francia C.A., para el momento en que firmó la opción de compraventa aún no era propietaria, sin embargo, posteriormente adquirió la propiedad del lote de terreno de veintitrés mil seiscientos sesenta y seis metros cuadrados (23.666 Mts2.), según consta en documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 29 de junio de 2006, bajo el N° 25, Tomo 52, Protocolo Primero folios ½, el cual anexa marcado con la letra “C”. Adujo que posteriormente, Constructora Francia C.A. decidió dividir el terreno en cinco (5) macro lotes, tal como se evidencia de documento protocolizado en la citada Oficina de Registro Público el 08 de diciembre de 2006, bajo el N° 25, Tomo 103, Protocolo Primero, folios 1/5, el cual anexa marcado con la letra “D”. Que igualmente, el 24 de septiembre de 2008 suscribió un documento privado con la constructora, en el cual adquirió por el lindero sur, un lote de terreno adicional de tres metros (3 mts) de ancho por quince metros (15 mts) de fondo, por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00), documento que anexa marcado con la letra “E”. Que el precio convenido por la parcela y la vivienda fue por la suma de doscientos ochenta y cinco mil trescientos ochenta bolívares (Bs.285.380,00), cantidad de dinero que fue pagada en los términos convenidos. Sin embargo, la opcionante vendedora estableció la indexación o corrección monetaria sobre saldos deudores y el precio varió considerablemente. Que es así como el 4 de enero de 2011 aplicando la indexación subió dicha deuda a la cantidad de noventa y nueve mil trescientos bolívares (Bs. 99.300,00). Que posteriormente, realizó un abono por la suma de cuatro mil seiscientos cincuenta bolívares (Bs. 4.650,00), según recibo que anexa marcado “F”. Asimismo, detalló los recibos por los pagos realizados dando cumplimiento a la cláusula quinta del referido contrato, al cancelar 24 cuotas mensuales y 4 extraordinarias, para un total de ciento ochenta y cinco mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 185.380,00), quedando un saldo deudor de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), que se pagaría al protocolizar la referida venta, es decir, a los 90 días. Adujo que según la cláusula novena el plazo de la constructora para concluir la obra fue de 24 meses, es decir, del 15 de diciembre de 2005 hasta el 15 de diciembre de 2007. Que no obstante el incumplimiento de la constructora, pactó con ella una ampliación en el techado del estacionamiento, una habitación adicional con baño, ampliación del hall, un tanque con sistema hidroneumático, por un monto adicional de ciento sesenta y ocho mil bolívares (Bs. 168.000,00), por lo que el precio final convenido del inmueble fue de trescientos cincuenta y cuatro mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 354.380,00). Afirmó que siguió realizando abonos hasta por la cantidad de setenta mil trescientos cincuenta bolívares (Bs. 70.350,00), según consta en soportes de pagos ya agregados con la letra “F”. Alegó que existe el pago ilegal del índice nacional de precios al consumidor INPC, por la suma de treinta y nueve mil doscientos noventa y tres bolívares con veintiocho céntimos (Bs. 39.293,28), monto que debe ser imputado al saldo deudor, por lo que a su entender, el saldo deudor a Constructora Francia C.A., es de cuarenta y ocho mil trescientos cincuenta y seis bolívares con setenta y dos céntimos (Bs.48.356,72). Que tal como se aprecia del contrato de opción de compraventa, Constructora Francia C.A. se obligó a vender una parcela y vivienda en el urbanismo denominado Urbanización Vasconia, es decir, la obligación contractual asumida no es solamente la de vender la parcela y la vivienda convenida en el contrato, sino que comprende todas las obras que integran un urbanismo habitacional, como lo establece la Ley de Reforma Parcial de Venta de Parcelas. Que la opcionante vendedora no ha cumplido, entre otras obligaciones, las siguientes: No existe voluntad a través del documento de parcelamiento debidamente protocolizado, como se evidencia del documento de lotificación anexado con el libelo marcado “C”. No existe la determinación exacta del inmueble objeto de opción de compraventa, sólo que es el número 34 y el plano que así lo indica. No existe el porcentaje de valor atribuido a la parcela y al inmueble construido. No están establecidas las condiciones generales de las áreas comunes. Que todo esto fue constatado por medio de inspección judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira el 14 de marzo de 2011, expediente N° 6573, que agregó marcado con la letra “G”. Que como puede apreciarse de dicha inspección, el incumplimiento de Constructora Francia C.A. no sólo se limita a la transferencia de la propiedad, sino que abarca todo lo relacionado con el documento de parcelamiento en los términos señalados en la mencionada Ley de Reforma Parcial de la Ley de Venta de Parcelas (obligación de hacer).

Asimismo, señaló al Tribunal su disposición de dar cumplimiento al pago del saldo restante del precio convenido, el cual asciende a la cantidad de Bs. 48.356,72.

Por las razones expuestas, demanda a la sociedad mercantil Constructora Francia C.A. para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1.- Cumpla con la obligación de construir y registrar el documento de parcelamiento correspondiente a la Urbanización Vasconia, ubicada en la calle principal de P.N. (parte alta), Parroquia San J.B.d.M.S.C.. En caso de incumplimiento voluntario de la obligación, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil se le autorice a costa del ejecutor (sic) el cumplimiento de la obligación de hacer, para la elaboración y registro del documento de parcelamiento y, en tal sentido, se acuerde el embargo ejecutivo de bienes propiedad de la demandada a fin de obtener recursos económicos para llevar a cabo la ejecución de la obligación. Asimismo, para determinar el monto de la obligación de hacer, se acuerde experticia complementaria del fallo. 2.- Cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito el 15 de diciembre del año 2005, sobre la parcela No. 34 con un área de 204,60 Mts.2 aproximadamente, con el terreno adicional por el lindero sur de dicha parcela, de 3 metros de ancho por 15 metros de fondo, y la vivienda con un área de construcción de 160 Mts.2 y las ampliaciones contratadas, en la Urbanización Vasconia ubicada en la calle principal de P.N. (parte alta), Parroquia San J.B.d.M. y ciudad de San Cristóbal. En consecuencia, la demandada Constructora Francia C.A. cumpla con su obligación de hacer la tradición a través del documento de compraventa debidamente protocolizado. En caso de incumplimiento voluntario de la sentencia, se ordene lo previsto en el artículo 531 de Código de Procedimiento Civil. 3.- La condenatoria en costas y costos del proceso.

Igualmente, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimó la demanda en la cantidad de trescientos cincuenta y cuatro mil trescientos ochenta bolívares (Bs. 354.380,00) equivalentes a 4.662,89 unidades tributarias cuantía esta correspondiente al valor del inmueble pactado. Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.266 del Código Civil, y 531 del Código de Procedimiento Civil.

Por último, conforme a lo dispuesto en los artículos 585 y 588, parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil, pidió el decreto de medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre los macro lotes dos (2), tres (3), cuatro (4) y cinco (5), allí descritos, los cuales pertenecen a la demandada según el documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio San C.d.E.T., el 29 de junio de 2006, bajo el N° 25, Tomo 52 Protocolo Primero, folios ½. (Folios 1 al 17)

- Por auto de fecha 04 de abril de 2011, el Juzgado de la causa admitió la demanda y acordó el emplazamiento de Constructora Francia C.A. (COFRAN C.A.), representada por su presidente, ciudadano J.R.G.A.. (Folio 18)

- Mediante escrito de fecha 27 de abril de 2011, la parte actora ratificó la solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar. (Folios 19 y 20 con anexos a los folios 21 al 23)

- Por auto de fecha 02 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa instó a la parte actora a consignar copia certificada del correspondiente documento de parcelamiento o especificar sobre qué macro lote a los que hace referencia, se encuentra ubicada la parcela N° 34, a fin de providenciar sobre la medida solicitada. (Folio 24).

- Mediante escrito de fecha 06 de mayo de 2011, el apoderado judicial de la parte actora informa al Tribunal que no existe documento de parcelamiento, aun cuando la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se pide, da a entender que sí existe. Que la no existencia de dicho documento de parcelamiento se demuestra del documento protocolizado el 08 de diciembre de 2006, bajo el N° 25, Tomo 103, mediante el cual la demandada dividió la propiedad en 5 macro lotes, en cuyas notas de registro consta únicamente la hipoteca del macro lote N° 3 y la venta de parte del macro lote N° 1; así como de la inspección judicial realizada por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 6573. Que por esa razón se peticiona la medida cautelar sobre los macros lotes 2, 3, 4 y 5, porque no existe certeza de la ubicación del inmueble correspondiente a su representada. (Folios 25 al 26 con anexos a los folios 27 al 34)

- Mediante decisión de fecha 30 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los macro lotes uno, dos, tres, cuatro y cinco, allí descritos, propiedad de Constructora Francia C.A. (COFRAN, C.A.) según el precitado documento protocolizado el 29 de junio de 2006, bajo el N° 25, Tomo 52, Protocolo Primero, folios ½. Dicha medida fue comunicada al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, con oficio N° 496 del 30 de noviembre de 2011. (Folios 63 al 65).

- Mediante escrito de fecha 1° de noviembre de 2011, los abogados Y.M.Z.U. y J.M.M.B., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, consignaron escrito de oposición a la referida medida cautelar. Manifestaron que el a quo decretó dicha medida sin haber realizado la más elemental operación lógico-procesal probatoria de subsunción de los hechos concretos, es decir, de los alegatos esgrimidos por la demandante sobre los requisitos de procedencia de la medida solicitada previstos en el artículo 585 del Código Civil, los cuales deben ser concurrentes. Que asumiendo que, por regla general, cualesquiera sea el instrumento fundamental de la demanda, éste permite presumir que el derecho asiste al demandante (fumus boni iuris), debe hacerse hincapié en que la accionante no produjo algún medio de prueba que constituya presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo (periculum in mora). Que no aportó un medio de prueba que permita prevenir o sospechar la preexistencia o probabilidad que indique la intención de su representada de insolventarse, o de alguna manera obstaculizar el proceso. Por las razones expuestas, solicitaron que se declare con lugar la oposición. (Folios 68 al 72)

- La representación judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 04 de noviembre de 2011, promovió pruebas. (Folios 73 al 75 con anexos a los folios 76 al 102)

- En fecha 10 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. (Folio 104 y su vuelto).

- Mediante autos de fechas 08 de noviembre de 2011 y 10 de noviembre de 2011, el a quo admitió las pruebas promovidas por las partes. (Folios 103 y 105)

- Luego de lo anterior aparece la decisión de fecha 16 de noviembre de 2011, relacionada al comienzo de la presente narrativa. (Folios 107 al 111)

- Por diligencia de fecha 21 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la referida decisión. (Folio 113)

Por auto de fecha 25 de noviembre de 2011, el a quo acordó oír la apelación en un solo efecto y remitir el cuaderno de medidas al Juzgado Superior distribuidor. (Folio 114)

En fecha 12 de diciembre de 2011 este Juzgado Superior recibió el expediente, le dio entrada y acordó el trámite de ley correspondiente.

En fecha 13 de marzo de 2012, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes en el que manifestó lo siguiente: Que la decisión recurrida tiene dos vicios: el de indefensión constitucional y el de falta de motivación. Argumentó que en la oportunidad de promover pruebas, solicitó pruebas de informes a SUDEBAN y a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Que por auto de fecha 10 de noviembre de 2011, el a quo admitió los medios de prueba promovidos pero no emitió los oficios correspondientes a dichos medios de prueba, por lo que las mismas no fueron evacuadas, lo cual lesiona la garantía constitucional del debido proceso prevista en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al no permitírsele a su representada probar hechos pertinentes a demostrar que se debe mantener la medida de prohibición de enajenar y gravar en su totalidad. Asimismo, afirmó que la motivación de la decisión fue muy genérica y el levantamiento de la referida medida se fundamentó en un hecho falso, porque el objeto de la pretensión fue el cumplimiento del contrato y todo lo relativo a la constitución del urbanismo. Que igualmente, el a quo no se pronunció sobre la prueba de inspección judicial promovida. Pidió que se anule el fallo apelado conforme lo establecen los artículos 243 y 244 de Código de Procedimiento Civil y se reponga la causa. (Folios 120 al 122)

Por auto de fecha 13 de marzo de 2012, se dejó constancia de que la parte demandada no presentó informes. (Folio 123). Igualmente, por auto de fecha 23 de marzo de 2012, se dejó constancia de que tampoco consignó observaciones a los informes de su contraparte. (Folio 126)

II

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 16 de noviembre de 2011 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante la cual acordó levantar parcialmente la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre los macro lotes Nos. 1,3,4 y 5, quedando incólume la medida de prohibición de enajenar de gravar decretada sobre el macro lote N° 2, por auto motivado de fecha 30 de mayo de 2011 y notificada al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., con oficio N° 0496 de la misma fecha.

PUNTO PREVIO ÚNICO

REPOSICIÓN DE LA CAUSA

En los informes presentados ante esta alzada, el apoderado judicial de la parte actora señaló que en la oportunidad de promover pruebas, solicitó como pruebas de informes oficiar a SUDEBAN y a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Que admitidas las pruebas por auto de fecha 10 de noviembre de 2011, el Tribunal a quo no emitió los oficios correspondientes, por lo que dichas pruebas, que fueron oportunamente promovidas y admitidas, no fueron evacuadas. Que con ello se lesiona a su representada la garantía constitucional del debido proceso, al no permitírsele probar hechos pertinentes tendientes a demostrar que debe mantenerse la totalidad de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada. Que incluso, se lesionó su derecho de pedir una ampliación del lapso de pruebas de haberse librado los oficios correspondientes. Por las razones expuestas, solicitó se revoque la decisión recurrida y se reponga la causa al estado de evacuarse loas pruebas de informes a SUDEBAN y a la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL.

Al revisar las actas procesales se evidencia que, en fecha 10 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas (fl. 104) en la articulación probatoria correspondiente a la oposición de la medida, en cuyo particular SEGUNDO promovió pruebas de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de demostrar el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, por falta de pago del crédito hipotecario y la variación del proyecto de parcelamiento en detrimento del derecho de la demandante. En consecuencia, pidió requerir a SUDEBAN información sobre si la sociedad mercantil Constructora Francia C.A., (COFRAN, C.A.) es deudora hipotecaria del Banco Nacional de Crédito C.A., Banco Universal, según el documento allí citado; si la mencionada empresa ha incurrido en mora en el pago del mismo y su estado actual. Igualmente requerir información a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División de Planificación Urbana, sobre si la mencionada empresa, como propietaria del desarrollo urbanístico Vasconia, ha realizado modificaciones al proyecto de urbanismo, consistentes en el aumento del número de viviendas y disminución de las áreas comunes y si se han otorgado permisos de habitabilidad para casas del conjunto.

Igualmente, se evidencia que por auto de fecha 10 de noviembre de 2011 (fl. 105), el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora, por no ser manifiestamente ilegales e impertinentes, a reserva de su apreciación en la sentencia que resuelva la incidencia surgida, pero no ordenó librar los oficios correspondientes a las referidas pruebas de informes.

No obstante, se aprecia que la pare actora promovente se conformó con dicho auto sin señalar nada al respecto en su oportunidad procesal, y sin solicitar prórroga alguna del lapso probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta forzoso para quien decide, desestimar el pedimento de reposición de la causa realizado por la representación judicial de la parte actora en sus informes presentados ante esta alzada. Así se decide.

Resuelto el anterior punto previo, pasa esta sentenciadora a conocer el asunto objeto de apelación, para lo cual estima necesario hacer las siguientes consideraciones previas:

Disponen los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 585.- Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.

Artículo 588.- En conformidad con el Artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar, en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas:

1º El embargo de bienes muebles;

2º El secuestro de bienes determinados;

3º La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles.

Podrá también el Juez acordar cualesquiera disposiciones complementarias para asegurar la efectividad y resultado de la medida que hubiere decretado.

La norma contenida en el artículo 585 transcrito supra, sirve de marco a todas las medidas cautelares y exige que se cumplan conjuntamente los dos requisitos establecidos para la procedencia del decreto de las mismas: En primer lugar, que exista prueba de riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, es decir, el periculum in mora; y en segundo lugar, que el solicitante posea una posición jurídica tutelable, fumus boni iuris, es decir, apariencia de buen derecho.

En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 407 de fecha 21 de junio de 2005, señaló:

Asimismo, en relación con el poder cautelar del juez, la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal ha establecido:

...puede afirmarse que el juez dictará la medida preventiva cuando exista presunción del derecho que se reclama (fumus boni iuris) y riesgo de que quede ilusoria la ejecución del fallo, esto es, de que no sean plenamente ejecutables las resultas del juicio (periculum in mora), ya que, en función a la tutela judicial efectiva, las medidas cautelares en este ámbito no son meramente discrecionales de los jueces, sino que, una vez que se verifique el cumplimiento de los requisitos que establece la norma para su otorgamiento, el órgano jurisdiccional debe dictarlas.

En definitiva, el otorgamiento de una medida cautelar sin que se cumplan los requisitos de procedencia violaría flagrantemente el derecho a la tutela judicial efectiva a la contraparte de quien solicitó la medida y no cumplió sus requisitos; y al contrario, la negación de la tutela cautelar a quien cumple plenamente los requisitos implica una violación a ese mismo derecho fundamental, uno de cuyos atributos esenciales es el derecho a la eficaz ejecución del fallo, lo cual sólo se consigue, en la mayoría de los casos, a través de la tutela cautelar...

. (Sent. 14/12/04, Caso: E.P.W.). (Negritas de la Sala).

…Omissis…

El primer requisito exigido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil se refiere a la presunción de buen derecho, esto es, las razones de hecho y de derecho de la pretensión, conjuntamente con las pruebas que la sustenten.

Este extremo persigue justificar la posibilidad de limitar el derecho constitucional de propiedad del demandado, por causa de la obligación contraída por éste en cabeza del actor, quien debe crear en el juez la convicción de que es titular del derecho reclamado.

Ahora bien, respecto del periculum in mora es oportuno indicar que este requisito se refiere a la presunción de existencia de las circunstancias de hecho que, si el derecho existiera, serían tales que harían verdaderamente temible el daño inherente a la no satisfacción del mismo.

Estos dos extremos constituyen el soporte para que el juez dirima el conflicto entre el derecho constitucional de propiedad del demandado y el derecho constitucional de acceso a la justicia del actor.

(Expediente N° AA20-C2004-000805)

En el caso sub iudice, se aprecia que en el libelo de demanda (fls. 1 al 18), la parte actora pide que la demandada cumpla con la obligación de constituir y registrar el documento de parcelamiento correspondiente a la Urbanización Vasconia, y que en caso de no cumplimiento voluntario de tal obligación por parte de la demandada, se le autorice de conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil para realizar a costa de ésta dicha obligación de hacer; igualmente, que la demandada dé cumplimiento al contrato de opción de compraventa suscrito el 15 de diciembre de 2005 sobre la parcela N° 34 de la mencionada urbanización y, en consecuencia, cumpla con su obligación de hacer tradición de la misma a través del documento de compraventa debidamente protocolizado.

Asimismo, se aprecia que mediante decisión de fecha 30 de mayo de 2011 (fls. 60 al 62), el Tribunal de la causa decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un lote de terreno propio ubicado en P.N., Parroquia San J.B., Municipio San Cristóbal, con una superficie según el documento de adquisición de 23.666 Mts2 aproximadamente, quedando tal área, hechos los respectivos retiros, en 22.104,53 Mts2, cuyos linderos actuales se describieron en la referida decisión, en la cual se indicó, igualmente, que el referido inmueble pertenece a Constructora Francia, C.A. según documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal el 29 de junio de 2006, bajo el N° 25, Tomo 52, Protocolo Primero, folios ½; que dicho lote de terreno fue dividido por la propietaria en cinco (5) macro lotes identificados del 1 al 5, cuyos linderos particulares indicó, señalando que dichos macro lotes tienen acceso a la vía principal de P.N. y que el documento de lotificación que denominó “de parcelamiento”, se encuentra protocolizado en la prenombrada Oficina Subalterna de Registro Público el 08 de diciembre de 2006, bajo el N° 25, Tomo 103, Protocolo Primero, folios 1/5.

Se aprecia de igual forma, que mediante escrito de fecha 1° de noviembre de 2011 (fls. 68 al 72), los apoderados judiciales de la parte demandada se opusieron formalmente a dicha medida, aduciendo como principal fundamento, que la parte actora no produjo medio de prueba alguno del periculum in mora, es decir, de que exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo; que no aportó un medio de prueba que permita presumir o sospechar la preexistencia o la probabilidad de alguna conducta de su representada, que indique su intención de insolventarse, o de alguna manera obstaculizar el proceso.

En consecuencia, pasa esta alzada a examinar las pruebas promovidas por las partes, únicamente a los efectos de determinar la procedencia o no de la presente apelación y sin que la valoración de las mismas comprenda el fondo del asunto debatido.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1. DOCUMENTALES:

   1. - Contrato de opción de compra venta, inserto al cuaderno principal como anexo “B”, folios 19 al 23.

   2. - Documentos de propiedad de los macro lotes a nombre de la demandada, correspondiente a los anexos “C” y “D” del cuaderno principal, folios 33 al 38.

   3. - Constancia de pagos del precio convenido, correspondientes al anexo “F” del libelo de demanda del cuaderno principal, folios 39 al 70.

   4. - Documento de línea de crédito con hipoteca sobre el macro lote N° 5, el cual corre anexo al libelo de demanda marcado “H”, folios 96 al 119.

      Las anteriores probanzas no fueron trasladadas al presente cuaderno de medidas, por lo que es imposible su valoración.

   5. - Inspección judicial practicada en fecha 14 de marzo de 2011 por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Tobes de esta Circunscripción judicial, en el inmueble ubicado en la Avenida Principal de P.N. (parte alta), Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T., Urbanización Vasconia, diagonal al Pabellón de Gimnasia, contenida en el expediente N° 6573 nomenclatura del mencionado Tribunal, el cual riela a los folios 36 al 59 del presente cuaderno de medidas. Aún cuando dicha inspección fue llevada a cabo antes de iniciarse el presente juicio, por cuanto la misma se refiere a hechos que pudieran desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, se valora según lo previsto en el artículo 1.429 del Código Civil, por las reglas de la sana crítica conforme a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, constatándose que la referida urbanización se encuentra en etapa de construcción. Que en su entrada una valla que publicita la venta de inmuebles por parte de Inmobiliaria El Tamá. Que la entrada a la urbanización es a través de una reja o portón eléctrico con vigilante privado y el acceso no se encuentra pavimentado. Que el inmueble se encuentra constituido por una avenida principal, tres calles denominadas calle 1, calle 2 y calle 3, las cuales no están pavimentadas. Que la urbanización cuenta con 23 viviendas no terminadas y 8 construidas. Que la urbanización no cuenta con el sistema eléctrico y no se evidencia la existencia de postes de alumbrado. Que existe una pared perimetral, la cual no está totalmente terminada. Que existe un área común para estacionamiento, sólo para 3 puestos. Que la construcción de la misma no se corresponde con la proyectada en el plano de conjunto N° U-03/17 correspondiente al conjunto residencial Vasconia. De igual forma, se evidencia que habiéndose nombrado como práctico al ingeniero civil A.E.D.R., el mismo presentó informe en fecha 17 de marzo de 2011, con las siguientes conclusiones: Que el urbanismo no se corresponde con el presentado en el plano de conjunto anexo a la inspección. Que solamente están construidas ocho (8) casas de las cincuenta (50) que marca el referido plano de conjunto. Que no existe sistema eléctrico de alumbrado común ni postes que confirmen la construcción de este sistema. Que son muchas las obras necesarias para culminar el urbanismo y que la inversión para terminar el mismo es cuantiosa.

2. De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió pruebas de informes a SUDEBAN y a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico, División de Planificación Urbana. Dichas pruebas no fueron evacuadas, tal como se señaló en el punto previo del presente fallo.

   B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   1. - El libelo de demanda, el cual no es objeto de valoración probatoria, sino que sirve para establecer los límites de la controversia.

   2. - El mérito probatorio del documento público acompañado como anexo “I” junto al libelo de demanda. Dicha probanza no fue trasladada al presente cuaderno de medidas y por tanto no puede ser objeto de valoración.

   3. - El mérito de las copias del convenimiento celebrado en fecha 08 de junio de 2010 en el expediente N° 6.835 del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que acompañaron marcadas “A” y corren insertas a los folios 76 al 80. Dichas copias hacen referencia al reconocimiento de un documento de opción de compra; no obstante, el referido documento no fue acompañado, por lo que no reciben valoración probatoria, dado que nada aportan a la solución de la litis planteada.

   4. - Copia simple de plano de levantamiento topográfico que anexaron marcado “B”, corriente al folio 81. No recibe valoración probatoria por tratarse de copia simple de documento privado.

   5. - Copia certificada de las pruebas de inspección judicial y experticia evacuadas por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado con el N° 21.104 nomenclatura de dicho tribunal, que acompañaron en un legajo marcado “C” corriente a los folios 82 al 102. No reciben valoración probatoria, por tratarse de pruebas evacuadas en otro juicio, y que no gozaron del debido control por parte del juez ni de la parte contraria.

   6. - Prueba de presunción conforme a la cual, por una elemental máxima de experiencia, el valor del metro cuadrado de terreno en la parte alta de P.N., donde está en construcción la Urbanización Vasconia, en ningún caso puede ser inferior a Bs.1.000,00 mts2, de lo cual a su vez se infiere que la medida preventiva recayó sobre cuatro (sic) inmuebles con una superficie total de Bs.19.153,99, que al valor de Bs.1000,00 el m2, arroja un resultado de Bs.19.153.990,00. Al respecto, considera esta sentenciadora que efectivamente, por máxima de experiencia, el metro cuadrado de terreno en la zona donde está ubicado el inmueble objeto de la demanda, no puede ser inferior a Bs.1.000,00. En consecuencia, la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada originalmente por el a quo mediante la decisión de fecha 30 de mayo de 2011, sobre los cinco macro lotes que conforman la totalidad del inmueble adquirido por la demandada según el documento protocolizado en fecha 29 de junio de 2006, resulta exagerada en relación a la cuantía de la demanda, la cual fue estimada en el libelo por la parte actora en la suma de Bs. 354.380,00.

   Del anterior análisis probatorio puede inferirse por una parte, la presunción de buen derecho de la demandante; y por otra parte, que la decisión objeto de apelación, mediante la cual se limitó la medida de prohibición de enajenar y gravar al macro lote N° 2 de la Urbanización Vasconia, es ajustada a derecho. En consecuencia, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora y confirmar la decisión apelada. Así se decide.

   III

   DECISIÓN

   En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide: