Decisión nº 07-0959 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 2 de Agosto de 2007
| Fecha de Resolución | 2 de Agosto de 2007 |
| Emisor | Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Maria Elena Cruz Faria |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dos de agosto de dos mil siete
197º y 148º
ASUNTO: KP02-R-2007-000766
DEMANDANTE: C.I.A.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.814.518, de este domicilio.
APODERADAS: L.B.M. y V.G., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 36.892 y 102.219, respectivamente, y de este domicilio (fs. 9 y 10).
DEMANDADA: I.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.868.478, y de este domicilio.
MOTIVO: Desalojo.
SENTENCIA: Interlocutoria con fuerza definitiva, expediente N° 07-0959 (Asunto: KP02-R-2007-000766).
Con ocasión al juicio por desalojo interpuesto por la ciudadana C.I.A.R., contra la ciudadana I.M., subieron las actuaciones a esta alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de julio de 2007, por la abogada L.B.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora (f. 31), contra la sentencia dictada en fecha 27 de junio de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró inadmisible la demanda (fs. 27 al 30). Dicha apelación fue admitida en ambos efectos mediante auto de fecha 06 de julio de 2007 (f. 32).
En fecha 16 de julio de 2007, se recibieron las actuaciones en esta alzada, y por auto de fecha 18 de julio de 2007, se fijó lapso para dictar sentencia, conforme lo establece el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil (f. 37).
Antecedentes del caso
Se inició la presente causa por demanda de desalojo interpuesta en fecha 31 de mayo de 2007, por las abogadas L.B.M. y V.G., en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana C.I.A.R., contra la ciudadana I.M., con fundamento a lo establecido en los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil, y en el artículo 34 del Decreto Presidencial N° 427 con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 4 y anexos del folio 5 al 22).
En fecha 05 de junio de 2007, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, declinó la competencia en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara y ordenó la remisión del expediente a la URDD del Área Civil, por cuanto el monto señalado en el libelo de demanda supera la cuantía establecida para los juzgados de municipio (f. 23).
En fecha 19 de junio de 2007, se recibió el expediente en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara (f. 26), y por auto de fecha 27 de junio de 2007, dictó decisión mediante la cual declaró inadmisible la demanda intentada por la ciudadana C.I.A.R., contra la ciudadana I.M. (fs. 27 al 30). Por diligencia de fecha 02 de julio de 2007, la parte actora ejerció el recurso de apelación en contra de la precitada sentencia (f. 31), el cual fue admitido en ambos efectos mediante auto de fecha 06 de julio de 2007 y se ordenó la remisión del expediente a la URDD Civil a los fines de su distribución entre los Juzgados Superiores correspondientes (f. 32).
De libelo de demanda
Las abogadas L.B.M. y V.G., en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana C.I.A.R., adujeron en su escrito libelar que en fecha 24 de enero de 2006 su representada celebró con la ciudadana I.M., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 8-C, octava planta del Edificio Residencias La Salle, ubicado en la carrera 16 entre calles 28 y 29, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara. Dicho inmueble tiene una superficie aproximada de ciento veintiocho metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (128,40 m²) y posee los siguientes linderos: Norte: vacío que da al patio interno; Sur: fachada sur del edificio; Este: fachada este del edificio y; Oeste: vacío que da al patio interno y vestíbulo de entrada. El canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días siguientes a cada mes, y con una duración de doce (12) meses contados a partir del 20 de enero de 2006 hasta el 20 de enero de 2007.
Señalan que la demandada una vez vencido el contrato continuó ocupando el inmueble y que la misma no ha pagado los cánones de arrendamiento que comprenden del 20 de octubre al 20 de noviembre de 2006; del 20 de noviembre al 20 de diciembre de 2006; del 20 de diciembre de 2006 al 20 de enero de 2007; del 20 de febrero al 20 de marzo de 2007; del 20 de marzo al 20 de abril de 2007 y del 20 de abril al 20 de mayo 2007, situación que se mantiene hasta la fecha a pesar de las gestiones realizadas a los fines de que se materialice el pago de los cánones respectivos. Por último indicó que la demandada pagó el canon correspondiente al período del 20 de enero al 20 de febrero de 2007.
Manifestaron que por cuando la ciudadana I.M. no se ha puesto al día con el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, ni ha entregado el inmueble arrendado, interpusieron la presente demanda en contra de dicha ciudadana, a los fines de que desaloje el inmueble libre de personas y bienes.
Fundamentaron la presente acción en los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil y artículo 34 del Decreto Presidencial N° 427 con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estimaron la misma en la cantidad de nueve millones ochocientos mil bolívares (Bs. 9.800.000,00).
Anexaron Marcado “A”, instrumento poder otorgado por la ciudadana C.I.A.R., a las abogadas en ejercicio L.B.M. y V.G. (fs. 9 y 10); Marcado “B”, original del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana C.I.A.R. e I.M., sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 8-C, piso 8 del edificio Residencias La Salle, ubicado en la carrera 16 entre calles 28 y 29, en jurisdicción del Municipio Iribarren del estado Lara, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 24 de enero de 2006, bajo el N° 62 tomo 10 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina (fs. 11 al 13); Marcado “C”, copia simple del documento de propiedad del inmueble supra mencionado, protocolizado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 27 de noviembre de 2001, bajo el N° 22, tomo 8, protocolo primero (fs. 14 al 22).
De la sentencia apelada
El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva en fecha 27 de junio de 2007, en la cual señaló que:
…haciendo una valoración del instrumento fundamental de la pretensión del actor, vale decir, el contrato de arrendamiento celebrado en forma pública, se tiene que el mismo se celebró con una duración de doce meses contados del 20-01-2006 hasta el 20-01-2007: y siendo que la arrendataria, según lo alegado por la demandante, no canceló los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de 20 de Octubre a 20 de Noviembre de 2006, 20 de Noviembre a 20 de Diciembre de 2006, 20 de Enero a 20 de Febrero de 2007, 20 de Febrero a 20 de Marzo de 2007, 20 de Marzo a 20 de Abril de 2007, 20 de Abril a 20 de Mayo 2007, es por lo que se tiene que el término original expiró el día prefijado, es decir, el día 20 de Enero de 2007, por no haber operado la prórroga legal y su naturaleza sería a término fijo.
De manera que, en el caso sub iudice, resulta que por afirmación del actor, la arrendataria canceló canon hasta el mes de septiembre de 2006; por lo que se deduce que la arrendataria no canceló cánones con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, vale decir, posteriores al 20/0/07 para que pudiese operar la tácita reconducción y considerarse el contrato como escrito a tiempo indeterminado. ASI SE ESTABLECE.
(…)
Establecido lo anterior, éste Tribunal observa que la parte actora, se fundamenta en un contrato de arrendamiento público celebrado a término fijo, por medio del cual demanda por DESALOJO DE INMUEBLE a la ciudadana I.M., tomando como fundamento de derecho los literales “A” y “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y siendo que la mencionada norma prevé la acción de desalojo con fundamento a contratos de arrendamientos celebrados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado y del análisis realizado anteriormente se tiene que el contrato que sirve de fundamento no encuadra en ninguno de los señalados en el supuesto de hecho de la norma supra mencionada; es por lo que este Tribunal administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda intentada por la ciudadana C.I.A.R., contra la ciudadana I.M.; por no tener asidero jurídico la pretensión del demandantes en los términos en que fue traido a estados y así se declara”.
Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de julio de 2007, en contra del auto dictado en fecha 27 de junio de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante el cual declaró la inadmisibilidad de la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana C.I.A.R., contra la ciudadana I.M., en virtud de que al tratarse el instrumento fundamental de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, no era procedente la acción de desalojo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales….”.
En materia arrendaticia el procedimiento para las acciones de desalojo es distinto al procedimiento derivado de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar de acuerdo a lo pactado en el contrato. Es por esta razón que la doctrina de la Sala de Casación Civil, ha establecido que “En tal sentido, sostener como lo pretende la parte actora, que el legislador cuando se refiere a los procesos de desalojo incluye también a las demandas que tienen por objeto la entrega del inmueble arrendado como consecuencia de los procesos de resolución o cumplimiento de contrato de arrendamiento, obviamente, comporta una interpretación contraria al sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras “...según la conexión de ellas entre si y la intención del legislador .(Artículo 4 del Código Civil Venezolano)”.
Ahora bien, conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico la única vía para solicitar el desalojo es demandar conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual se requiere que el contrato haya sido celebrado por tiempo indeterminado, y además se fundamente la pretensión en alguna de las causales taxativas prevista en dicha ley.
Establecido lo anterior, se observa que en el caso de autos para determinar la admisibilidad o no de la acción incoada, se hace necesario analizar previamente el contrato acompañado como instrumento fundamental de la acción y lo alegado por el actor en su libelo de demanda, a los fines de determinar su naturaleza, es decir si se trata de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado o por tiempo indeterminado. En tal sentido se desprende del documento fundamental de la acción que la ciudadana C.I.A.R. dio en arrendamiento a la ciudadana I.M. un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, en el cual de manera expresa se estableció lo siguiente: “ TERCERA: EL LAPSO DE DURACIÓN DE ESTE CONTRATO ES DE DOCE (12) MESES FIJOS, CONTADOS A PARTIR DEL DIA VEINTE (20) DE ENERO DEL 2006 FECHA EN LA CUAL ENTRARA EN VIGENCIA, HASTA EL VEINTE (20) DE ENERO DE 2007. EN LA OPORTUNIDAD QUE SE PRODUZCA LA TERMINACIÓN CONTRATO, LA ARRENDATARIA DEBERA ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO TOTALMENTE DESOCUPADO LIBRE DE PERSONA Y BIENES Y, EN LAS MISMAS BUENAS CONDICIONES EN LO QUE RECIBE”.
Ahora bien, el actor en su libelo de demanda alegó que “Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que La Arrendataria una vez vencido el contrato continuo ocupando el inmueble, por lo que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado”. Aunado a lo anterior, La Arrendataria no me ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de 20 de Octubre a 20 de Noviembre de 2.006; 20 de Noviembre a 20 de Diciembre de 2.006; 20 de Diciembre de 2006 a 20 de Enero de 2.007; 20 de Febrero de 2.007 a 20 de Marzo de 2.007; 20 de Marzo de 2007 al 20 de Abril de 2.007, 20 de Abril de 2007 a 20 de Mayo 2007, situación esta que se mantiene hasta la fecha a pesar de las gestiones realizadas a los fines de que cumpla se relación contractual. La Arrendataria pagó el canon correspondiente al mes de 20 de Enero de 2.007 a 20 de Febrero de 2.007”.
El juzgado de la causa fundamentó su decisión en el hecho de que al afirmar la actora que la arrendataria canceló el canon de arrendamiento hasta el mes de septiembre de 2006, por deducción se infiere que la misma no canceló los cánones de arrendamiento siguientes al vencimiento de la prorroga legal, es decir los vencidos con posterioridad al 20 de enero de 2007, requisito este necesario para que pueda operar la tácita reconducción.
En consecuencia, al tratarse el documento fundamental de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, quien juzga considera que el auto sometido a revisión por parte de este tribunal de alzada se encuentra ajustado a derecho, en razón de que resulta contrario a la ley la admisión de una pretensión de desalojo cuanto el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por tanto lo procedente es declarar sin lugar el presente recurso de apelación y así se declara.
D E C I S I O N
En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 02 de julio de 2007, por la abogada L.B.M., apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 27 de junio de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por desalojo, interpuesto por la ciudadana C.I.A.R., contra la ciudadana I.M., todos supra identificados. En consecuencia se declara INADMISIBLE la acción de desalojo intentada por la ciudadana C.I.A.R., contra la ciudadana I.M..
QUEDA así CONFIRMADO el fallo dictado en fecha 27 de junio de 2007, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su debida oportunidad.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los dos (02) días del mes de agosto de dos mil siete. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
La Juez Titular,
Dra. M.E.C.F.E.S.,
Abg. J.C.G.G.
Publicada en su fecha, siendo las 12:22 p.m., se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,
Abg. J.C.G.G.
