Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

203º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2013-000245

SENTENCIA DEFINITIVA

(EN SU LAPSO)

DE LAS PARTES Y SUS ABOGADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana I.M.A.G., española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número E-966.807.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos R.M.R.S. y D.R.H.F., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 179.454 y 196.392, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana F.M.D.U., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 3.995.171.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos E.G.R. y N.C.D.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 41.897 y 41.602, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Presentado en fecha 13 de Marzo de 2013, el ESCRITO LIBELAR ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el sorteo de Ley, correspondió su conocimiento a este Juzgado, admitiéndola en fecha 19 de Marzo de 2013 y ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que compareciere dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin que diere contestación a la pretensión.

Habiéndose efectuado todos los trámites para lograr la citación de la parte accionada, en fecha 10 de Julio de 2013, la abogada N.D.J.C., se constituyó en autos como apoderada judicial de la parte demandada y consignó PODER.

En fecha 07 de Agosto de 2013, la apoderada judicial de la parte accionada presentó ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.

Siendo la oportunidad legal respectiva, la representación judicial de la parte demandada, en fecha 24 de Septiembre de 2013, consignó ESCRITO DE PRUEBAS, el cual fue agregado a los autos y admitido conforme a derecho en fecha 16 de Octubre de 2013, por cuanto no resultaron manifiestamente ilegales e impertinentes.

Trascurrido el lapso de evacuación de las pruebas, el Tribunal en fecha 04 de Diciembre de 2013, fijó el Décimo Quinto (15º) día de despacho siguiente para la presentación de informes, el cual fue consignado únicamente por la parte accionante en fecha 13 de Enero de 2014.

Cumplido los lapsos procesales en el presente juicio, el Tribunal dijo “Vistos”, en fecha 27 de Enero de 2014, conforme lo ordenado en el Artículo 515 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro de la oportunidad para ello pasa a resolver la justicia propuesta, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

.

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

Artículo 509. Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

.

Artículo 510. Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

.

Verificadas las distintas etapas de este procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para éste Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Alegó la representación judicial de la parte actora en el ESCRITO LIBELAR, que su mandante suscribió un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, con la parte demandada en fecha 19 de Julio de 2012, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 26, Tomo 261 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Señaló que el objeto del contrato fue la compra venta de un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 106, ubicado en la Planta Décima (10ª) del Edificio denominado “Residencias El Portal” situado en la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

Indicó que las partes acordaron el precio de la venta en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,00), de los cuales la compradora pagó la cantidad de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs.F 320.000,00) en fecha 25 de Junio de 2012, según cheque Nº 25-94278741 del Banco Fondo Común y que el saldo deudor, es decir, la cantidad de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 480.000,00) sería pagado en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Expuso que en fecha 21 de Octubre de 2012, le fue aprobado Crédito Hipotecario por el Comité de Crédito que quedó registrado bajo el Nº CH-043-12, sin embargo, el mismo no fue liquidado en la oportunidad respectiva, en virtud que el BANCO NACIONAL DE LA VIVIENDA, no bajo los recursos a la Entidad Financiera para materializar la operación de compra venta; situación que fue notificada a la vendedora, quien manifestó en forma verbal que ya no estaba dispuesta a hacer la negociación y que aplicaría la Cláusula Penal.

Expresó que su mandante le manifestó a la vendedora que si quería hacer cumplir la opción de compra venta, lo hiciera al vencimiento del plazo tal como quedó establecido en la CLÁUSULA CUARTA de la OPCIÓN DE VENTA firmada y como quiera que la vendedora actuó de mala fe y de forma desconsiderada con su persona, al no querer firmar la venta definitiva, aunado a que no ha realizado ninguna acción para rescindir formalmente el contrato de opción de compra venta, incumpliendo así lo pactado, ello a pesar de que el incumplimiento que se le pudiera imputar a I.M.A.G. en su condición de compradora accionante, obedece a causas imputables a terceras personas, en este caso al BANCO el cual no liquidó a tiempo el crédito hipotecario, habiendo aprobado el crédito dentro del término otorgado para la protocolización del documento definitivo de compra venta, lo cual es prueba fehaciente de haber realizado todos los tramites necesarios para ello, a tenor de lo previsto en la Resolución Número 11 del Despacho del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, de fecha 05 de Febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40115, de fecha 21 de Febrero de 2013.

Fundamentó la demanda conforme lo establecido en los Artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código de Procedimiento Civil y solicitó conforme lo expuesto: PRIMERO: El Cumplimiento de la CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA suscrito entre las partes, ya que las causas imputables al incumplimiento obedecen a la suerte de terceras personas ajenas a la relación contractual y que por vía de consecuencia la demandada devuelva la suma de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs.F. 320.000,00), más la suma de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 160.000,00) por concepto de daños y perjuicios. SEGUNDA: El pago de los intereses acumulados desde el mes de Septiembre hasta la presente fecha, el cual es del DIEZ POR CIENTO (10%) sobre el total, a razón de la tasa activa bancaria que es equivalente al DOS POR CIENTO MENSUAL (2%) desde el mes de Noviembre, fecha en la cual la ciudadana sin ninguna causa decidió no protocolizar la venta, lo cual da un total de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs.F 48.000,00); TERCERO: La cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00) en concepto de daños morales y CUARTO: El pago de las costas y costos calculados en Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00).

Estimó la pretensión en la suma de Ochocientos Veintiochos Mil Bolívares (Bs.F 828.000,00) o su equivalente en la suma de Siete Mil Setecientas Treinta y Ocho Unidades Tributarias con Treinta y Dos Centésimas (U.T. 7.738,32).

Por último solicitó se decrete Medida Cautelar de Enajenar y Grabar conforme lo establecido en el Artículo 588 numeral 3º en concordancia con lo establecido en el Artículo 600 eiusdem, sobre el inmueble objeto de la demanda y finalmente pidió que la demanda fuese admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y que la misma sea declarada con lugar en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En la oportunidad legal respectiva, la representación judicial de la parte demandada, mediante ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA negó, rechazó y contradijo la misma en todas y cada una de sus partes; rechazó que en fecha 19 de Julio de 2012, su mandante suscribió un contrato de compra venta con la demandante sobre un Apartamento de su exclusiva propiedad, ya que lo cierto efectivamente es que se firmó una opción de compra venta, sujeta a cumplimiento de doce (12) cláusulas, de las cuales entre las mas resaltantes resulta importante destacar que las partes acordaron que el plazo para la protocolización del documento definitivo es de NOVENTA (90) DÍAS continuos, más TREINTA (30) DÍAS continuos de prórroga, contado a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta.

Indicó que las partes acordaron que en caso de incumplimiento imputable a la parte accionante, ésta deberá devolver a la vendedora el CINCUENTA POR CIENTO (50%) de la cantidad entregada en concepto de arras, es decir, la suma de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 160.000,00) como indemnización por daños y perjuicios y que si el incumplimiento es imputable a la vendedora ésta, deberá devolver la suma de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 480.000,00) en concepto de indemnización por daños y perjuicios y que dicha suma deberá ser devuelta según sea el caso en un plazo de SETENTA Y DOS (72) HORAS siguientes.

Afirmó que la opción de compra venta venció para el 16 de Noviembre de 2012 y que si bien es cierto que para el 21 de Octubre de 2012, el Comité de Crédito notificó la aprobación del crédito solicitado por la compradora, no es menos cierto que la Entidad Financiera no bajó los recursos en tiempo oportuno según la propia afirmación de la acciónate, lo que constituye el incumplimiento por parte de esa representación.

Adujo que la compradora incumplió con la CLÁUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO, ya que una vez transcurridos los CIENTO VEINTE (120) DÍAS convenidos para la protocolización del documento definitivo de compra venta, la compradora no disponía de la suma de dinero que debía pagarle por concepto de precio de venta.

Señaló que ante el incumplimiento de la acciónate, en fecha 22 de Abril de 2013, a través de notificación autenticada en la Notaría Publica Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, le participó en su condición de vendedora que disponía de un Cheque de Gerencia signado con el Nº 09001430 del Banco Activo, C.A., Banco Universal, por la suma de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 160.000,00), librado a su favor y que ello derivaba de la penalidad a la que se sometieron en la CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, por el incumplimiento.

Negó rechazó y contradijo la fundamentación legal del libelo de la demanda, por cuanto la norma alegada regla los comportamientos de los negocios jurídicos contractuales y pueden ser aplicables a una y otra, por lo que su mandante las acoge como base legal, dado el incumplimiento contractual de la parte actora.

Rechazó que la demandante pueda alegar ser objeto de protección legal amparándose en la aplicación de la Resolución Número 11 del Despacho del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, de fecha 05 de Febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nº 40115, de fecha 21 de Febrero de 2013, por cuanto el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que e.f. con su mandante venció el 16 de Noviembre de 2012, es decir, TRES (3) MESES después de dictada y que entrará en vigencia dicha resolución y en nuestro Sistema Judicial las disposiciones legales no tienen carácter retroactivo, salvo las de carácter penal, cuando benefician al Reo.

Negó, rechazó y contradijo que su mandante haya incumplido la opción de compra venta, por cuanto era labor de la compradora materializar la protocolización del documento de compra venta; igualmente negó que deba pagarle cantidad alguna a la demandante por concepto de intereses, ni por concepto de daños y perjuicios, además que la acción de cumplimiento opuesta en su contra, es falsa, temeraria e infundada.

Planteada como ha sido la pretensión, este Tribunal pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales y al respecto observa:

DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

 Consta a los folios 7 al 9 del expediente, ORIGINAL DE PODER autenticado en fecha 11 de Marzo de 2013, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 32, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por la representación judicial de su antagonista, se le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Consta a los folios 10 al 15 del expediente ORIGINAL DEL CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado entre las partes de autos, autenticado en fecha 19 de Julio de 2012, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 29, Tomo 261 de los libros de autenticaciones correspondientes; y en vista que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se aprecia de su contenido que las partes se obligaron con una serie de cláusulas de obligatorio cumplimiento a través de un contrato en el que la vendedora F.M.D.U., se convino con la compradora I.M.A.G., en vender en forma definitiva dentro del lapos de NOVENTA (90) DÍAS continuos, más TREINTA (30) DÍAS de prórroga, un inmueble constituido por un Apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 106, ubicado en la Planta Décima (10ª) del Edificio “RESIDENCIAS EL PORTAL” situado en la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual cuenta con una superficie aproximada de OCHENTA METROS CUADRADOS, (80,00 MTS2) y consta de la siguientes dependencias: Salón-Comedor con Balcón integrado y Jardinería, Cocina-Lavandero, un (1) Dormitorio Principal con Baño incorporado y Closet, un Estudio con Closet, un Baño auxiliar y Closet de Lencería, un (1) Puesto de Estacionamiento doble identificado con los Números 79 y 79, ubicado en la Planta Baja del Edificio y un Maletero identificado con el Nº 24, ubicado en la Planta Sótano I del Edificio, los cuales forman partes indivisible del Apartamento y se encuentra alinderado de la siguiente forma: NORTE: Con Apartamento 105; SUR: Con el Apartamento Nº 101 y Escalera presurizada; ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con Pasillo de Circulación y Escalera presurizada, de igual forma se aprecia que el inmueble objeto del contrato pertenece a la vendedora según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 29 de Abril de 1994, bajo el Nº 5, Tomo 23, fijando como precio de venta la suma de Ochocientos Mil Bolívares (Bs.F 800.000,00) de los cuales la compradora pagó la suma de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs.F 320.000,00) y para garantizar la negociación las partes acordaron que si por causa imputable a la compradora no se efectúa la compra venta, ésta deberá devolver a la vendedora el CINCUENTA POR CIENTO 50% de la cantidad entregada en arras, es decir, la suma de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 160.000,00) y que por causas imputables a la vendedora no se materializa la operación de compra venta, ésta deberá devolver la suma de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.F 480.000,00) en concepto de daños y perjuicios y que en ambos casos la devolución deberá efectuarse dentro de las SETENTA Y DOS (72) HORAS siguientes al incumplimiento, y así se decide.

 En la oportunidad procesal respetiva esta representación no promovió prueba alguna.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

 Consta a los folios 50 al 52 del expediente ORIGINAL DE PODER autenticado en fecha 07 de Junio de 2013, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 20, Tomo 123 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por la representación judicial de su antagonista, se valora conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Durante el lapso probatorio promovió el MÉRITO FAVORABLE de los autos. Sobre este punto en particular, el Tribunal observa que este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y Código Civil conforme lo dejó sentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de O.R.P.T., páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, sostenido en la actualidad, al precisar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte; razón por la cual al no ser promovido a este respecto un medio probatorio susceptible de valoración, resulta improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

 Promovió del mismo modo la CLÁUSULA CUARTA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. Sobre este particular el Tribunal debe señalar que el mismo ya fue valorado y apreciado conforme las normas del Código Adjetivo, por cuanto se trata del Instrumento fundamental de la pretensión, conforme quedó establecido Ut Supra. así se decide.

 Consta a los folios 66 al 73 del expediente, ORIGINAL DE LA NOTIFICACIÓN evacuada ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 16 de Septiembre de 2013, bajo el Número de Acta 147994; y en vista que la misma no fue cuestionada en forma alguna, el Tribunal le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 509 y 935 del Código Procesal Adjetivo, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y aprecia de su contenido que la ciudadana F.M.D.U., en su condición de propietaria del inmueble de marras, notificó a la ciudadana I.M.A.G., los siguientes particulares: “… 1.-Que el Contrato de promesa Bilateral de Compra venta, a tenor de lo establecido en la cláusula segunda y cuarta del mismo, ha quedado resuelto de pleno derecho, por incumplimiento de lo establecido en el mismo, y que por lo tanto reposa en su poder, a su disposición, el cheque por el monto a que se contrae el referido contrato es decir de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs.F. 160.000,00) signado con el Nro. 09001430 librado contra el banco Activo, a su nombre, y cuya copia fotostática adjunto a la presente solicitud. 2.- Que en virtud de haber quedado resuelto de pleno derecho dicho contrato, quedo en libertad de ofrecer en venta el referido inmueble a cualquier tercero que así lo desee…”, y así se decide.

 Consta al folio 74 del expediente, COPIA SIMPLE DE LA GACETA OFICIAL Nº 40.115 de fecha 21 de Febrero de 2013; y en vista que se trata de un documento de carácter público y comunicacional, se valora conforme los Artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y se aprecia de la misma que en fecha 05 de Febrero de 2013, el Ministerio del poder Popular para Vivienda y Hábitat, dictó la Resolución Nº 11 en aras de la formulación e implantación de políticas que permitan favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, y así se decide.

Planteada como ha sido la controversia bajo estudio y analizados los argumentos esgrimidos por las partes y los instrumentales incorporados a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa y lo hace de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta, ni las obligaciones que se derivaron del mismo para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se decide.

En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto la ejecución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, se fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Con vista a lo anterior y a fin de pronunciarse sobre el mérito de la litis este Tribunal concluye de manera muy objetiva en que, si bien en el presente asunto quedó evidenciada la existencia de un contrato, el cual se suscribió inicialmente con vigencia de NOVENTA (90) DÍAS continuos contados a partir de la fecha de autenticación, más TREINTA (30) DÍAS de prórroga; es decir, desde el 19 de Julio de 2012 hasta el 19 de Noviembre de 2012 y que la parte demandada notificó de la Resolución del Contrato a la parte acciónate en fecha 16 de Septiembre de 2013, es decir, casi DIEZ (10) MESES después de vencido el contrato, cierto es también que de autos no se evidencia en forma fehaciente que la parte actora haya efectuado todos y cada uno de los tramites necesarios y pertinentes para protocolizar la venta definitiva de marras ante la Oficina de Registro correspondiente, más que su propio dicho, no siendo este argumento prueba suficiente que determine el cumplimiento que alega, pues aunque aduce que el incumplimiento es imputable a un tercero y a su decir en este caso al BANCO, por no liquidar el dinero en tiempo oportuno, tal circunstancia no fue probada en autos y al no haberlo hecho así durante el transcurso del proceso, ni demostró alguna otra circunstancia que pruebe clara y ciertamente el total cumplimiento de su obligación, mal puede pretender la ejecución de una pretensión que no se entiende enteramente satisfecha por su parte, por lo tanto las alegaciones contenidas en el ESCRITO LIBELAR no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hicieron, dado que se hace imperativo aportar todas las pruebas en la etapa respectiva, fin de para sustentar y demostrar los alegatos contenidos en el ESCRITO LIBELAR, en forma fáctica, y así se decide.

Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador debe concluir en que, no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandante alegó la existencia de una obligación que no quedó enteramente probada en este proceso en particular, lo cual hace imposible determinar a ciencia cierta sobre la existencia o no del cumplimiento demandado, lo cual al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella y que en caso de dudas, sentenciará a favor del demandado en igualdad de condiciones, siendo esta última circunstancia el caso de autos, y así lo deja establecido formalmente este Órgano Jurisdiccional.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR LA DEMANDA INTERPUESTA por la representación judicial de la parte actora, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo deja finalmente establecido éste Operador de Justicia.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por la ciudadana I.M.A.G. contra la ciudadana F.M.D., plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; por cuanto no quedó demostrado en autos mediante prueba fehaciente que la compradora cumpliera cabalmente con su obligación, el cual era tramitar la protocolización del documento definitivo de compra venta en tiempo oportuno, conforme las determinaciones señaladas Ut Supra.

SEGUNDO

SE CONDENA en costas a la parte actora de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Treinta y Un (31) días del mes M.d.D.M.C. (2014). Años 203° y 155°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo las 12:43 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/DAY/PL-B.CA

ASUNTO AP11-V-2013-000245

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO