Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 14 de Enero de 2009
| Fecha de Resolución | 14 de Enero de 2009 |
| Emisor | Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil |
| Ponente | Luz Garcia |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 14 de enero de 2009
EXPEDIENTE Nº 47014-08
DEMANDANTE: I.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.930.162, de este domicilio, debidamente asistida por la abogada en ejercicio M.G.T., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 52.151.
DEMANDADA: Y.A.O.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.390.420, debidamente asistida por la abogada en ejercicio B.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 18.793.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION: CON LUGAR APELACIÓN y REVOCADA SENTENCIA
En fecha “13 de junio de 2008”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana Y.A.O.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.390.420, debidamente asistida por la abogada en ejercicio B.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.793, parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “09 de junio de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana I.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.930.162, de este domicilio, contra la ciudadana Y.A.O.S., antes identificada. Encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes.
- I -
De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte actora alegó que es necesario hacer de su conocimiento que en un inmueble propiedad de su cónyuge ciudadano J.A.O., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.265.204, ubicado en la Urbanización A.M., Calle F, N° 04, Planta Baja, Municipio Autónomo M.B.I.d.E.A., fue arrendado a la ciudadana Y.A.O.S., antes identificada, a través de un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública PRIMERA DEL Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha Veintisiete (27) de Febrero del 2003. Que en la misma fecha la arrendadora dio la suma de QUINIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 540,00), en calidad de depósito en garantía de fiel cumplimiento, equivalente a tres (03) meses. Que inicialmente al contrato de arrendamiento durante los primeros seis (06) meses era la cantidad de CIENTO OCHENTA BOLIVARES FUERTES (BsF. 180,00) que cancelaron puntualmente dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes. Que el canon de arrendamiento posteriormente fue aumentado en DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES FUERTES (BsF. 220,00). Que la arrendataria ha incumplido con su obligación de pagar Cuatro (04) mensualidades correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2008, ya que el mes de Diciembre lo consignó ante los Tribunales correspondientes, solicitándole en forma extra judicial los pagos y la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y muebles y esto no ha sido posible. Que pese al pleno conocimiento que posee la ciudadana Y.A.O.S., de hacer entrega del inmueble arrendado, hasta la presente fecha ha mantenido su actitud de no cumplir con la obligación de pagar en el tiempo oportuno y se niega a entregar el inmueble, causando con su actitud graves daños a su persona, por cuanto se requiere que el inmueble sea entregado y en las mismas condiciones que lo recibió.
- II -
Al pasar a decidir la causa la Juez de la primera instancia, declaró CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento bajo los argumentos siguientes:
En el caso bajo examen, la arrendataria-demandada, pagó los meses de arrendamiento imputados como insolutos de los cánones de arrendamiento, fuera del lapso establecido en el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que la consignación arrendaticia efectuada por ante este Juzgado, las cuales cursan en copia certificadas anexas al escrito libelar y al escrito de pruebas, presentado en fecha, Veintiséis (26) de m.d.D.M.O. (2008), conjuntamente con sus anexos los cuales rielan a los folios 49 al 75, constante de la copia certificada del expediente de consignación arrendaticia llevado por este Juzgado nomenclatura 3078, este Juzgador después de una revisión exhaustiva de tales copias certificadas aprecia, que la arrendataria, consignó en fecha, Catorce (14) de M.d.D.M.O. (2008), los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del año Dos Mil Ocho (2008), asumiéndose de tales hechos que las consignaciones arrendaticias antes efectuadas, contravienen la norma arrendaticia 51 antes invocada, quedando determinado que los pagos efectuados ente la Esfera Judicial fueron Extemporáneos e ilegítimos. Por lo que se infringió la cláusula Segunda contractual y el dispositivo 1.592 del inciso segundo (2do.), y por ende, a juicio de este Sentenciador la declara insolvente en los meses Enero, Febrero, Marzo y Abril del año Dos Mil Ocho (2008). Así queda plenamente determinado y declarado.-
Ante esta declaración de extemporaneidad, de los pagos de los cánones de arrendamiento solicitados por la parte actora en esta acción, se les otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta litis a los instrumentos anexos al libelo de la demanda, insertos a los folios del 03 al 09, ambos inclusive, los cuales no fueron impugnados, tachados ni desconocidos en su respectiva oportunidad procesal, de acuerdo a los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Igual suerte probatoria se les otorga a las copias certificadas emanadas de esta misma Sede Judicial, expediente de Consignaciones Arrendaticia nomenclatura 3078, que van desde el folio 49 al 75, por el principio de la comunidad de la prueba, que regla que una vez que las pruebas consten en los autos serán parte del proceso y no de la parte que la produce, todo como lo establece el dispositivo 509 del tantas veces mencionado Código de Procedimiento Civil.
Al hilo de lo razonado y pormenorizado, en este fallo que se profiere es concluyente para este Tribunal, que la demanda que inicia estas actuaciones judiciales DEBE PROPERAR de acuerdo a los Artículos 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167 del Código Civil, 12 del Código de procedimiento Civil y la Cláusula Segunda contractual. Así queda también plenamente determinado y también plenamente decidido.
. (Omissis).
Contra esta decisión se alzó la parte demandada, cuando en fecha “10 de junio de 2008”, interpuso recurso de apelación, procediendo el Juzgado de la primera instancia a oír la apelación en ambos efectos. Por lo que este Tribunal observa: Que el Thema Decidendum en el caso bajo examen, lo constituye la procedencia o no de la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana I.D.S., antes identificada, contra la ciudadana Y.A.O.S., también antes identificada.
Ahora bien, por lo antes expuesto, la Juez a quo declaró CON LUGAR la demanda y en virtud de los hechos narrados esta alzada no comparte plenamente el criterio de la Primera Instancia ya que la demandada aportó los medios de pruebas al proceso suficientes, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante. Al observar que durante el iter procesal la parte actora no promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, para que proceda la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurada contra la parte accionada, ya que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, sólo puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34, más no quiere decir que la naturaleza del contrato signifique un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución, como sucede en el caso planteado.
El Doctrinario E.N.A., señaló en su obra (El nuevo derecho inquilinario venezolano: Pág.245 y 246) lo siguiente:
... Es conveniente que el tema del desalojo inquilinario nos permita reflexionar acerca de la distinción que hemos venido haciendo en doctrina y en jurisprudencia sobre los conceptos y términos: Desalojo, Resolución y Cumplimiento de Contrato. En el viejo Régimen Jurídico Inquilinario, la distinción tenía sentido por cuanto el legislador había dejado en manos de un órgano administrativo la generalidad de los casos de desalojo; de las cinco (5) causales que contempla el artículo 1°, del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuatro (4) eran eminentemente administrativas y una (1) era jurisdiccional, pero esta última sujeta a una condición especial vinculada con la actividad administrativa como era el hecho de estar regulado el inmueble, es decir, que estuviese fijado el canon máximo de arrendamiento o estuviese exento de este requisito.
Más sin embargo, hoy en día, producto del análisis nos detenemos a pensar si tiene alguna importancia distinguir unas ideas de las otras...
Solamente quedaría un elemento que distinguía al desalojo de la resolución y del cumplimiento, como sería que el desalojo sólo es, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado. Esto es, que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato. Por el contrario, a los contratos a tiempo indeterminado se les aplica un régimen doble; cuando las causales son las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramita como desalojo. En cualquier otro supuesto, distinto a los contemplados en este artículo, se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil.
En otras palabras, creemos que es tiempo de reflexionar sobre esta diferencia. A.e.p.s. tiene sentido la distinción si tiene sentido la distinción. Nos atrevemos a plantear que desde el punto de vista procesal no hay ninguna diferencia entre una acción de desalojo y una acción de resolución o de cumplimiento, toda vez que el legislador ha encuadrado todas esas acciones en un solo procedimiento, el breve, con las características y especificidad que se le ha dado en la materia inquilinaria...
Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo determinado, como en el presente caso, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento la juez de la primera instancia para declarar CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento no están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte demandada fue capaz de demostrar lo dicho en la contestación de la demanda, cuando alegó haber cancelado los cánones de arrendamiento que originaron la presente litis en la oportunidad legal estipulada en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 54 eiusdem, ya que el mismo Tribunal a quo fue el que apertura el expediente de consignaciones arrendaticias y que la parte arrendadora, parte actora en la presente causa tenía conocimiento de ello, cuando de la revisión de los autos se desprende que al folio 22 del expediente, consta de la diligencia suscrita por la ciudadana I.D.S., con la asistencia de la abogada M.G., ambas antes identificadas, en fecha 22 de abril de 2008, por lo que se le otorga el carácter de consignación legítima al haber llenado los extremos de ley contenidos en el artículo 53 de anteriormente citada norma. El Juez de la Primera Instancia en la motivación de su decisión declaró la extemporaneidad e ilegítima dichas consignaciones, tomando en cuenta que la parte arrendataria consigno los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, en fecha 14 de mayo de 2008; Por lo que partiendo de los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en especial el mencionado artículo 257 cuando establece lo siguiente: “…No se sacrificará la Justicia por la omisión de formalidades no esenciales.” (Omissis), este Tribunal desestima el criterio planteado, ya que si bien es cierto que del folio 70, riela un auto emanado del Juzgado a quo donde le da entrada a las consignaciones arrendaticias de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008, no es menos cierto que se efectuó los depósitos de los mismo en la fecha correspondiente en la cuenta de ahorro aperturada a nombre de la ciudadana I.D., antes identificada, como beneficiaria, tal y como se desprende del auto que riela al folio 56 del expediente, dinero a disposición de la mencionada ciudadana.
Es aquí donde podemos observar que el Doctrinario G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario señaló:
Se procederá a consignar ; cuya formula aun cuando pareciera dirigirse a dar y producir cierta certeza y seguridad, no obstante nos parece que en la actualidad no conserva esa finalidad posiblemente pretendida, porque con el avance tecnológico de estos tiempos y los medios de protección al alcance de los propios contratantes y del tribunal, ya no tiene importancia ese escrito, si nos remitimos a la facilidad para consignar en la cuenta bancaria del tribunal, y luego la entrega del comprobante de depósito al mismo para que pueda hacerse constar en el libro llevado al efecto…
Aunado a esto hay que destacar que al existir la certeza de que el demandado de autos realizó el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, como así se evidencia de lo probado en el presente expediente, siendo esto así la carga probatoria se le revierte a la demandante, tal y como se encuentra establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil; y evidenciándose de autos que la parte demandada logro demostrar los hechos para desvirtuar lo aquí debatido, por tales razones este Tribunal, llega a la convicción que la apelación interpuesta tiene que prosperar por los razonamiento antes dichos y así se decide.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO. Se REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “09 de junio de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TERCERO. Se declara SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana I.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.930.162, de este domicilio, contra la ciudadana Y.A.O.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.390.420. Notifíquese a las partes de la presente decisión.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen, una vez que conste en autos la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los 14 de enero de 2009.
LA JUEZ PROVISORIA,
Dra. L.M.G.M.
LA SECRETARIA ACC.,
M.G.M.
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
La Secretaria Acc.,
LMGM/Joel
