Decisión nº 10.782DEFINITIVA de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 8 de Abril de 2011
| Fecha de Resolución | 8 de Abril de 2011 |
| Emisor | Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Mary Fernández |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
PARTE ACTORA: I.D.J.T.M., Venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.175.497 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.F.A., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.343 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, en la persona de su Representante ciudadano A.D.S.P., Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.516.065 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 122.964 y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
EXP N°: 10.782
SENTENCIA DEFINITIVA
En fecha 22 de Septiembre de 2010, se inicia el presente juicio admitida por los trámites del juicio breve, librándose exhorto de citación al Juzgado del Municipio Libertador del Estado Aragua.
En fecha 28 de Septiembre de 2010, la parte actora consigna escrito de reforma a la demanda, siendo admitido en fecha 04-10-2010, librándose exhorto de citación al Juzgado del Municipio Libertador del Estado Aragua.
En fecha 16 de Noviembre de 2010, fueron agregados a los autos resultas de comisión, cumplida por ante el Juzgado Comisionado.
En fecha 22 de Noviembre de 2010, la Apoderada Judicial de la parte actora, consigna escrito de contestación a la demanda y opone cuestiones previas.
En fecha 24 de Noviembre de 2010, el Apoderado Judicial de la parte actora consigna escrito de contestación a las cuestiones previas. En la misma fecha consigna escrito de pruebas, siendo admitido en fecha 01-12-2010.
En fecha 02 de Diciembre de 2010, la Apoderada Judicial de la parte actora, consigna escrito de pruebas, siendo admitido en fecha 07-12-2010.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo y reforma de demanda que en fecha 21 de Noviembre de 2005, cedió en arrendamiento un Local Comercial, ubicado en la Calle Ribas Dávila cruce con Negro Primero, Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua, a los ciudadanos A.d.S.P. y J.I.V., en representación de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, según consta de Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, donde quedo inserto bajo el N° 46, Tomo 161 de fecha 21 de Noviembre de 2005. Que el canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de Dos Mil Doscientos Bolívares. (Bs. 2.200,00). Que en la Cláusula segunda del referido contrato se estableció que la duración del mismo sería de dos (02) años y podría ser prorrogado por períodos de igual duración, si con no menos de sesenta (60) días de anticipación los arrendatarios no notifican a la arrendadora su expreso deseo de no prorrogarlo. Que tal como lo establecía la cláusula ates mencionada, las partes suscribieron un contrato debidamente autenticado, la vigencia de ese contrato comenzó a regir a partir del día 23 del mes de junio del año 2005 hasta el día 24 de junio de 2007, a partir de esa fecha se prorrogó automáticamente, dentro de las mismas cláusulas y condiciones establecidas en el anterior, y comenzó a transcurrir el tiempo de prórroga por un termino igual de dos (02) años, que concluyó el día 24 de junio de 2009. Que los arrendatarios fueron notificados que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado, mediante carta con acuse de recibo de fecha 18 de marzo de 2009 y otra con acuse de recibo de fecha 08 de mayo del mismo año. Cumplido así los extremos contractuales, y vencido el término de la prórroga el día 23 de junio de 2009, comenzó a correr el término de la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual concluyó el día 24 de junio de 2010, siendo así y que hasta la fecha los arrendatarios no han hecho entrega del inmueble, es evidente que incumplieran la obligación contractual. Por todo lo antes expuesto es que demanda a la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A, por extinción del contrato de arrendamiento y solicita se decrete la Medida de Secuestro, según lo establecido en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega rechaza y contradice la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho. De conformidad con lo pautado en el artículo 348 del Código de Procedimiento Civil, opone las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, Ordinal 6° ejusdem, por cuanto considera que no fueron cumplidos en el libelo de demanda, los requisitos que indica el artículo 340, Ordinal 4° el cual establece: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos …”. Es el caso que la demandante alega que es propietario del inmueble, sin embargo consta en su escrito libelar, en todo su contenido, y su reforma, omitió señalar la tradición del inmueble y su situación legal. Igualmente opone la cuestión previa prevista en el Ordinal 6° ejusdem, el cual establece que “Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”, en virtud que la demandante no consignó el Instrumento del inmueble, donde demuestre ser propietaria y la del Ordinal 9° por cuanto considera que omitió la sede o dirección de la demandante a que refiere el artículo 174 del mismo Código. Asimismo alega que la demandante suscribió contrato de arrendamiento con la empresa Las Chuitas C.A, en fecha 21 de Noviembre de 2005, con vigencia de dos (02) años y sería prorrogado por periodos iguales. En este sentido, el tiempo de la prórroga legal de ley, expiró en fecha 23 de junio de 2010, quedando la demandada en posesión del inmueble, y la demandante continuó cobrando el canon de arrendamiento aunado a ello, por lo tanto se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Que es necesario aclarar que el arrendador, no impidió la tácita reconducción, por cuanto no intentó acción alguna, y estuvo inactivo, lo que demuestra el poco interés que tenía por recibir el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, por consiguiente se entiende esa inactividad como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado, y por otro lado el hecho de recibir los cánones de arrendamiento con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, constituye otro elemento para considerar que ha habido tácita reconducción, todo de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil.
DE LAS PRUEBAS.
La parte actora promovió:
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Copia Certificada del Documento Notariado, contentivo del Poder otorgado por la ciudadana I.T. al Abg. J.F.. (folios 5 al 7)
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Copia Simple del Acta de Inspección realizada por Fiscal de Seguridad y Resguardo de la Oficina de Inquilinato del Palo Negro, Municipio Libertador del Estado Aragua. (folio 8)
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Copia Simple del comprobante de Ingreso a caja, emitido por Cooperativa Sumafin, R.L en fecha 09-07-2008. (folio 9)
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Copia Simple del Documento Notariado, contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 21-09-2005. (folios 11 al 13)
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Originales de las Notificaciones dirigida a los ciudadanos A.D.S.P. y J.I.V.Á., de fechas 08-05-2009 y 18-03-2009, respectivamente. (folios 15 y 17)
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Original de la Inspección Judicial, realizada por el Juzgado de los Municipios Libertador y F.L.A.d.E.A.. (folios 25 al 39)
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Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Titulo Supletorio del inmueble, tramitado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua. (folios 91 al 97)
La parte demandada promovió:
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Copia simple del Cuadro de Póliza, (folios 63 y 64)
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Copia Certificada del Documento Notariado, contentivo del Poder otorgado por los Gerentes de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A a la Abg. YUDEHILY DILAIDA PAGANO LARA (folios 65 al 67)
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Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Acta de Asamblea Extraordinaria de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A. (folios 68 al 74)
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Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Acta Constitutiva y estatutos de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A. (folios 75 al 79)
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Copia Simple del Documento Registrado, contentivo del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Socios de la Sociedad Mercantil LAS CHUITAS, C.A. (folios 80 al 85)
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Copias al carbón de las planillas de depósitos bancario. (folios 100 al 105)
PARA DECIDIR SE OBSERVA
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
-La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil referido a :
El libelo de la demanda deberá expresar:
4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales...
Para basar la cuestión previa la parte demandada expresa: “… Sin embargo consta del escrito libelar, en todo su contenido, y su reforma. La demandante omitió señalar la tradición del inmueble, y su situación legal…” luego hace un serie de referencias a doctrina y jurisprudencia relativa a la legitimación ad-causam, todo lo cual evidentemente no tiene relación alguna con la cuestión previa invocada, por lo que este Despacho no tiene materia sobre la cual pronunciarse, y así se declara.
-Asimismo se opone la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem basado en que la parte actora no consignó el instrumento que acredite la propiedad del inmueble. Al respecto observa esta juzgadora que en el presente caso la parte accionante acompañó a su libelo de demanda contrato de arrendamiento cursante a los folios 11 al 13, el cual no fue impugnado, en donde la demandante figura como arrendadora. De tal manera que siendo la arrendadora quien demandada, el contrato de arrendamiento es el instrumento idóneo a los efectos de la acción incoada. Sin embargo mediante diligencia de fecha 29-11-2010 la parte actora consigna copia del instrumento de propiedad del inmueble, lo cual abunda, más no es el instrumento en que se funda la pretensión, por lo que la cuestión previa se desestima, y así se declara.
-También se opone la cuestión previa del artículo 346 en concordancia con el artículo 340, ordinal 9° basado en la falta de indicación de sede o dirección. Al respecto se observa que el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil expresa: .- Las partes y sus apoderados deberán indicar una sede o dirección en su domicilio o en el lugar del asiento del Tribunal, declarando formalmente en el libelo de la demandada y en el escrito o acta de la contestación, la dirección exacta. Dicho domicilio subsistirá para todos los efectos legales ulteriores mientras no se constituya otro en el juicio, y en él se practicarán todas las notificaciones, citaciones o intimaciones a que haya lugar. A falta de indicación de la sede o dirección exigida en al primera parte de este artículo, se tendrá como tal la sede del Tribunal
Como se observa del dispositivo trascrito al no indicarse la sede o dirección se tiene como tal la del Tribunal, por lo que la cuestión previa, debe ser desestimada, y sí se declara.
DE LA TACITA RECONDUCCIÓN
La parte demandada, como defensa de fondo, aduce a su favor la tácita reconducción. En este aspecto, el artículo 1600 el Código Civil, señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo, el artículo 1614 del Código Civil, establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”.
Los artículos in comento, establecen la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y suponen la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
La tácita reconducción configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario.
De la revisión del contrato cursante a los folios 11 al 13, el cual no fue impugnado, se constata que en la cláusula segunda se acordó: “la duración de este contrato de arrendamiento será de dos años y podrá ser prorrogado por períodos de igual duración, si con no menos de sesenta días de anticipación al final del término inicial o de cualesquiera de sus posible prórrogas los arrendatarios no notifican a la arrendadora su expreso deseo de no prorrogarlo. Igualmente la arrendadora se reserva el derecho de notificar por escrito a los arrendatarios la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, con sesenta días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cualesquiera de sus posible prórrogas su deseo de no prorrogar el contrato…La vigencia de este contrato de arrendamiento comenzó a regir a partir del día veintitrés del mes de junio del presente año dos mil cinco…”
Asimismo cursa a los folios 15 y 17 originales de instrumentos privados, no desconocidos por la parte demandada, conforme a los cuales la parte actora en fecha 18 de marzo de 2009 y 08 de mayo de 2009 notifica a la demandada de la no prórroga del contrato; actuación que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción, esto por aplicación del artículo 1601 del código Civil que reza:
”Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando hay continuado en el goce la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”
De tal manera que en el caso de autos, la relación arrendaticia se inició el 23 de junio de 2005 y después de vencido el lapso inicialmente pactado de dos años el 23 de junio de 2007, se prorrogó por igual período, venciendo el 23 de junio de 2009 por efecto de la notificación practicada por la arrendadora, momento a partir del cual comienza la prórroga legal que es de un año por imperio de lo dispuesto en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que venció el 23 de junio de 2010, y así se declara.
Por lo tanto aun cuando el arrendatario hubiese continuado ocupando el inmueble y pagado el canon no puede oponer la tácita reconducción en virtud del desahucio efectuado, según la normativa señalada, y así se declara.
De allí que la acción sea procedente según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil.
