Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Febrero de 2009

Exp. Nº 9532.

Definitiva/Demanda Civil

Cobro de Bolívares/Recurso.

Parcialmente con lugar /Modificada/ “D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Vistos

, con sus antecedentes.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

   PARTE ACTORA: I.M.P.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.223.788.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: D.S.V., R.R.V., G.D.F., G.D.J.G., J.R.S. Y O.P.S., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 97.589, 71.034, 65.592, 71.182, 112.077 y 97.559, en su orden.

   PARTE DEMANDADA: INMOBILIARIA EFE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 28/12/1978, bajo el Nº 99 del Tomo 113-A-Pro.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: O.J.B., J.R. POLANCO QUINTANA Y A.S.M., abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo los números 51.227, 24.861 y 78.154, en su orden.

   MOTIVO: Cobro de Bolívares (por comisión de corretaje de venta de inmueble).

2. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

   Suben las presentes actuaciones ante esta alzada en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 18/06/2008, por el abogado D.S.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 07/05/2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que declaró improcedente la impugnación del poder formulada por la parte demandada; sin lugar la falta de cualidad de la actora aducida por la demandada; improcedente los daños y perjuicios reclamados por la actora; procedente la excepción de contrato no cumplido aducido por la demandada y como consecuencia de ello sin lugar la demanda que por Cobro de Bolívares propuso la ciudadana I.M.P.C. contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Efe, C.A.

   Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta Alzada, que por auto de fecha 16/07/2008 (f. 139), la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva, de conformidad con los artículos 517 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 15/10/2008, los abogados G.D.J.G. y J.R.S., apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de informes.

   Por auto de fecha 21/01/2009, fue diferida por treinta (30) días consecutivos la oportunidad para dictar sentencia, estando dentro de la oportunidad procesal establecida, se pasa a decidir la presente causa en los términos siguientes:

3. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

   Se inició el juicio de cobro de bolívares por comisión de corretaje de bien inmueble, mediante libelo de demanda presentado en fecha 24/04/2006, por el abogado D.S.V., apoderado judicial de la ciudadana I.M.P.C., ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por auto del 11/05/2006, la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, conforme a las reglas del juicio ordinario.

   Agotados los trámites tendentes a lograr la citación de la parte demandada y verificada en fecha 25/07/2006 la última de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, compareció la representación judicial de la parte demandada, en fecha 08/08/2006, consignó poder que la acredita como tal, se dio por citada en nombre de su representada.

   En fecha 09/10/2006, compareció por ante el tribunal de la causa el abogado A.J.S.M., consignó poder que lo acreditó como apoderado judicial de la parte demandada y solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos desde su citación. En la misma fecha compareció el abogado R.E., apoderado judicial de la parte demandada y renunció al poder que le fue conferido por su poderdante el 31/07/2006, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 18, Tomo 122 de los Libros de autenticaciones.

   En fecha 09/10/2006, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda.

   El 31/10/2006, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 02/11/2006, compareció la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.

   Las pruebas fueron agregadas al expediente por auto de fecha 03/11/2006.

   Mediante diligencia de fecha 07/11/2006, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de impugnación a las pruebas.

   Por auto de fecha 10/11/2006, fueron admitidas las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, con la excepción de la prueba de exhibición de documento.

   Por auto de fecha 10/11/2006, fueron admitidas las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante, reservándose la resolución de la oposición de las pruebas para la sentencia de mérito.

   Mediante diligencia de fecha 15/11/2006, la representación judicial de la parte demandada impugnó el poder apud-acta otorgado por la representación judicial de la demandante (F.80).

   En fecha 19/12/2006, la representación judicial de la parte actora, consignó constancia emanada de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, a fin de establecer la costumbre mercantil en el mercando venezolano para el pago de comisiones por venta o alquiler de propiedades inmobiliarias a las personas que tienen como profesión el corretaje inmobiliario y el monto que se acostumbra pagar por esos servicios.

   El 01/06/2007, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes.

   En fecha 31/07/2007, la representación judicial de la demandada consignó escrito donde solicitó se declare nulas las actuaciones realizadas por el abogado O.P.S.; que no se tenga como maliciosa la prueba ultramarina promovida por esa representación judicial y que se declare sin lugar la demanda por cuanto la parte actora no consignó junto con la demanda el documento fundamental de la misma.

   El 08/08/2007, la representación judicial de la parte actora presentó escrito por el cual aduce que a la parte demandada no se le ha violado el derecho a la defensa y de conformidad con lo previsto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, se tenga como un acto irrito y así sea declarado, el escrito presentado por la representación de la parte demandada en fecha 31/07/2007, por ser consignado en forma extemporánea y por no existir dentro del proceso civil vigente esa figura procesal.

   En fecha 07/05/2008 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó decisión en la que declaró improcedente la impugnación del poder formulada por la parte demandada; sin lugar la falta de cualidad de la actora aducida por la demandada; improcedente los daños y perjuicios reclamados por la actora; procedente la excepción de contrato no cumplido alegada por la demandada y como consecuencia de ello sin lugar la demanda que por Cobro de Bolívares, propusiera la ciudadana I.M.P.C. contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Efe, C.A.

   Notificadas las partes, acudió en fecha 18/06/2008, por ante el juzgado de la causa la representación judicial de la parte actora y apeló de la decisión de fecha 07/05/2008; recurso que fue tramitado por auto de fecha 30/06/2008.

4. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Analizadas las actas procesales que conforman la presente causa así como los planteamientos de las partes y sus respectivas pretensiones tanto en la primera instancia como por ante esta superioridad, este tribunal garante de una tutela judicial efectiva, un proceso debido que involucra el derecho de defensa de las partes, contenidos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo acatamiento es obligatorio para los administradores de justicia por ser guardianes de la constitucionalidad y que al materializarse conlleva sin lugar a dudas la existencia de un p.j. que requiere necesariamente que no se prive a nadie de la adecuada y oportuna tutela de los derechos que pudieran eventualmente asistirle a través de un proceso conducido en legal forma y que concluya con el dictado de una sentencia fundada. Ante tal deber constitucional a este juzgador se le hace imperioso recurrir al acto primigenio del proceso, es decir al libelo de la demanda así como a las excepciones opuestas en la contestación y el acerbo probatorio aportado, para analizar los términos en que quedó trabada la litis, en razón de ello tenemos:

   1. Del acto primigenio de la demanda:

      Que en fecha 30/10/2002, fue autorizada por INMONILIARIA EFE, C.A., a través de su Presidente, ciudadano R.A., para ofrecer en venta a la Embajada de los Estado Unidos de Norteamérica, un inmueble denominado Quinta LA TUDELANA, ubicada en la Urbanización Valle Arriba, Calle Vicuña, Municipio Baruta, Distrito Capital;

      Que la empresa Inmobiliaria Efe, C.A., mediante comunicación de fecha 16/10/2003, suscrita por el ciudadano R.A., ratificó que las únicas personas que podían ofrecer en venta el inmueble, a la Embajada de los Estado Unidos en Venezuela, son las ciudadanas I.C. y M.B., hecho que demuestra el compromiso adquirido por la demandada.

      Que tuvo que coordinar innumerables gestiones, destinadas al corretaje del inmueble, así como visitas con el propietario del inmueble y personal diplomático.

      Que todas las gestiones realizadas no incluyen la inversión dineraria que ocasionan tales visitas, así como gastos de papelería, gasolina, personal, vehículos, llamadas telefónicas y el tiempo invertido, cuyos gastos fueron erogados del patrimonio de las ciudadanas autorizadas.

      Que la empresa demandada está obligada a pagarle el 5% sobre el precio de venta del inmueble, ya que es de dominio público y notorio que a ese porcentaje se contrae la comisión por tales tipos de operaciones de venta.

      Que luego de un arduo trabajo sólo esperaba la aprobación por parte del gobierno venezolano, manteniéndose en contacto con el comprador y el vendedor.

      Que luego de materializada la venta, el 14/12/2005, nació en cabeza de la demandada la obligación de pagarle el 2,5% del precio de venta, por las gestiones realizadas por ella, tendentes a lograr la veta del inmueble.

      Que la demandada se ha negado a pagarle la comisión correspondiente al 2,5% del precio de la venta.

      Que la demandada pretende un provecho injusto para sí.

      Que el incumplimiento de la accionada le ha causado daños.

      En razón de estas consideraciones y con fundamento en lo establecido en los artículos 1.264, 1.184 y 1.177 del Código Civil demanda a INMOBILIARIA EFE, C.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal al pago del 2,5% del precio total de venta del inmueble, el cual alcanza la suma de ciento treinta y siete millones sesenta y dos mil quinientos bolívares exactos (Bs.137.062.500,oo) equivalente hoy en día a ciento treinta y siete mil sesenta y dos bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs.F. 137.062,50), así como cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,oo) equivalente hoy en día a cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 40.000,oo), por daños y perjuicios. Las costas y la corrección monetaria.

   2. De la Contestación de la demanda:

      La representación judicial de la parte demandada se excepcionó en base a las siguientes consideraciones:

      Que el contrato de corretaje que dio origen a la demanda, fue celebrado verbalmente con la sociedad CAMPOS & CAMPOS BIENES RAICES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02/12/1996, bajo el Nº 16, Tomo 76-A-Qto.

      Que la demanda incoada es un ilegítimo y desleal intento de un socio de la referida compañía anónima CAMPOS & CAMPOS BIENES RAICES, C.A., cuya gestión había sido revocada, de cobrar una comisión desproporcionada por una venta que no se llevó a su conclusión.

      Que su participación sólo consistió en mostrar la casa en limitadas oportunidades.

      Que jamás contrató con la ciudadana Pea Campos, que de haber celebrado un contrato habría sido con CAMPOS & CAMPOS, sociedad de corretaje inmobiliario con quien mantuvo relaciones contractuales.

      Que aceptando “gratia arguendi” tal supuesto, el contrato perdió vigencia hace más de un año y once meses antes de llevarse a cabo la venta de la casa, puesto que si bien es cierto que su representada el 16/10/2003 envió una carta a la Embajada de los Estados Unidos en la que confirma las facultades de gestión por parte de la demandante para ofrecer en venta la Quinta La Tudelana, tal autorización fue condicionada a la confirmación por parte de la Embajada de los Estados Unidos y a los términos de la comunicación por la demandada remitidos en fecha 07/07/2003, en la que se estableció que la autorización perdería vigencia al término de seis meses.

      Que la Embajada de los Estados Unidos había mostrado su interés de comprar la Quinta con antelación de lo que se demuestra que la misma no fue captada ni por la demandante ni por la sociedad mercantil Campos & Campos Bienes Raíces, C.A.

      Que jamás persiguió que la demandante o la sociedad mercantil Campos & Campos Bienes Raíces, C.A., detentara un monopolio indefinido sobre el ofrecimiento de venta de la casa, perdiendo vigencia tal exclusividad el 07/01/2004.

      Que de no haber perdido vigencia el contrato un año y once meses antes de la venta de la casa, Campos & Campos no puede exigir pago de comisión por no haber llevado a conclusión la venta de la casa.

      Que las facultades de la ciudadana Pea Campos habían sido revocadas el 28/02/2005, en virtud que, ante las infructuosas gestiones de Campos & Campos se autorizó a la ciudadana M.P.T.d.M. a efectuar la negociación.

      Rechazó que: Inmobiliaria Efe, C.A., haya convenido con la actora algún contrato de exclusividad; que la demandante o la sociedad Campos & Campos Bienes Raíces, C.A., hayan conseguido al comprador; que se haya autorizado de manera indefinida la negociación del inmueble; que la demandante haya incurrido en inversiones dinerarias; que la comisión generalmente cobrada sea el 5%; que la demandante haya estado en permanente contacto para vender la casa y menos aun que sus gestiones hayan sido eficaces; que el supuesto incumplimiento de la demandada haya causado daño alguno a la actora.

      Alegó la falta de cualidad de la parte actora, ya que el contrato verbal a todo evento fue con la sociedad Campos & Campos, C.A.

      Que la autorización expiró el 07/12/2004 conforme la comunicación del 07/07/2003 reafirmada el 16/10/2003.

      Que jamás ocurrió la condición suspensiva establecida en la carta del 16/10/2003, esto es, la confirmación por parte de la Embajada de los Estados Unidos de que la actora y la ciudadana M.B.e. las únicas autorizadas por la referida Embajada para comunicarse con la Inmobiliaria Efe, C.A.

      Que en razón de todo lo expuesto la demanda debe ser declarada sin lugar en virtud que la actora no llevó la venta a su fin, conforme lo dispuesto en el artículo 71 del Código de Comercio; que desde el momento en que Inmobiliaria Efe, C.A., autorizó a la señora Tudela de Matos para que sirviera como única intermediaria y gestora, quedaron revocadas las facultades otorgadas con anterioridad, ello ante el incumplimiento reiterado de la empresa Campos & Campos, C.A., debiendo aplicarse lo dispuesto en el artículo 1.708 del Código Civil, en el sentido que la designación de un nuevo mandatario para el mismo negocio acarrea la revocatoria del anterior, igualmente negó que se hubiese pactado una comisión del 5%.

      Alegó la excepción de contrato no cumplido, toda vez que la actora no cumplió con las obligaciones que caracterizan los contratos de corretaje inmobiliario. Todo lo cual se evidencia del hecho que la venta se materializó tres años y cinco meses después de expedida la primera autorización.

      Niega que le haya causado daños a la actora y que como consecuencia de ello deba pagar la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 40.000,oo)

   3. De las pruebas aportadas por las partes:

      La parte actora, produjo conjuntamente con el libelo de demanda y en la etapa probatoria, los siguientes elementos probatorios:

      1. - Original de documento poder otorgado por la ciudadana I.M.P.C. al abogado D.S.V., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, el 17/03/2006, anotado bajo el Nº 01, Tomo 34, de los Libros de Autenticaciones, documento del que se evidencia las facultades otorgadas al referido abogado y es valorado conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

      2. - Copia simple del documento registrado ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 23/02/2001, bajo el Nº 32, Tomo 33-A-Sgdo, donde se resolvió designar como Presidente de la sociedad mercantil denominada “INMOBILIARIA EFE, C.A.” al ciudadano R.A.A., documento valorado conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

      3. - Copia simple de misiva de fecha 16/10/2003, dirigida a los ciudadanos Sharles Shapiro y/o M.S., probanza que debe ser desechada del proceso por ser copia simple de un documento privado conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero que al ser aceptado su contenido en la contestación de la demanda, se hace un hecho in-controvertido entre las partes. Así se decide.

      4. - Copia simple de misiva de fecha 30/10/2002, dirigida a la Embajada de los Estados Unidos de Norte América, probanza que debe ser desechada del proceso por ser copia simple de un documento privado conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

      5. - Copia simple de misiva de fecha 02/11/2004, dirigida a la Embajada de los Estados Unidos de Norte América, probanza que debe ser desechada del proceso por ser copia simple de un documento privado conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

      6. - Copia certificada del documento Protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 14/12/2005, bajo el Nº 5, Tomo 27, Protocolo Primero, donde consta la venta hecha a la Embajada de los Estados Unidos de América en Venezuela, de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno, en la Urbanización Las Mercedes, Sector Club Valle Arriba, Calle Vicuña, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, así como las construcciones sobre ella levantadas, identificadas como “Quinta Tudelana”, copia de documento público valorado conforme lo establece el artículo 1.384 del Código Civil. Así se decide.

         Pruebas promovidas por la demandada

      1. - Promovió posiciones juradas de la ciudadana I.M.P.C., y se comprometió a absolverlas recíprocamente, en relación a esta prueba observa este sentenciador que la misma no fue evacuada. Así se establece.

      2. - Misiva de fecha 19/06/2003, dirigida a la Embajada de los Estados Unidos de América, recibida en fecha 20/06/2003, documento que debe ser desechado del proceso por cuanto emana de la propia parte que lo promueve, y no consta el reconocimiento del tercero en juicio, como lo establece el artículo 1.372 del Código Civil. Así se establece.

      3. - Carta de fecha 07/07/2003, dirigida a la Embajada de los Estados Unidos de América, documento que debe ser desechado del proceso por cuanto emana de la propia parte que lo promueve, y no consta el reconocimiento del tercero en juicio, como lo establece el artículo 1.372 del Código Civil. Así se establece.

      4. - Misiva de fecha 25/02/2005, dirigida al ciudadano R.A.A., en la que el ciudadano R.T.R., manifiesta que designó como única intermediaria para la compra venta del inmueble Quinta LA TUDELANA, a la ciudadana M.P.T.d.M., titular de la cédula de identidad número V.- 4.765.881, documento que es desechado del proceso pues emana de tercero ajeno al proceso y por tanto estaba sujeta a ratificación tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

      5. - Carta de fecha 28/02/2005, dirigida a la ciudadana M.P.T.d.M., documento que debe ser desechado del proceso por cuanto emana de la propia parte que lo promueve, y no consta el reconocimiento del tercero en juicio, como lo establece el artículo 1.372 del Código Civil. Así se establece.

      6. - Prueba de informe para que se solicitara a la Embajada de los Estados Unidos en Venezuela, remitiera copia de las comunicaciones suscritas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA EFE, C.A., de fechas 19/06/2003, 07/07/2003 y 16/10/2003, prueba que no puede ser apreciada por cuanto la misma no fue evacuada. Así se establece.

      7. - Promovió la prueba de testigo de la ciudadana M.P.T.d.M., observa este revisor que la misma no fue evacuada, prueba que no puede ser apreciada por cuanto la misma no fue evacuada. Así se establece.

      8. - Rogatoria al Consulado General de Venezuela en los Estados Unidos, MIAMI-FLORIDA, remitiéndole copia de la comunicación suscrita por el ciudadano Dr. R.T.R., de fecha 25/02/2005, a los fines de dejar constancia sobre el contenido y firma de dicha comunicación, prueba que no puede ser apreciada por cuanto la misma no fue evacuada. Así se establece.

      9. - Prueba de exhibición a la parte demandante I.M.P.C. de la autorización y/o aceptación otorgada por la Embajada de los Estados Unidos en Venezuela, en la cual se le reconoce como única y exclusiva persona para la venta del inmueble denominado LA TUDELANA, en relación a la presente prueba advierte este revisor que la misma fue negada y la parte se conformó con ello, por cuanto no se reveló contra tal negativa. Así se establece.

         Con la finalidad de desvirtuar lo decidido, tempestivamente la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informe ante esta superioridad en los términos que sigue:

         De los informes de la parte actora:

         Alegó la representación judicial de la parte actora, que quedó plenamente probado la legitimidad de la actora.

         Que su representada tenía la exclusividad de ofrecer en venta el inmueble constituido por la quinta La Tudelana y ello se evidencia de las cartas autorización que corren insertas en el expediente.

         Que la demandada alegó que el 07/01/2004 venció la autorización, ya que el 07/07/2003, participó a la Embajada de los Estados Unidos de América en Venezuela que las mismas tenían una vigencia al término de seis meses.

         Que no sólo quedó demostrado que fueron contratadas por la demandada para ofrecer en venta el inmueble a la Embajada de los Estados Unidos de América, sino que además quedó demostrado en autos que la contratación fue exclusiva, es decir, no podía existir una persona distinta a las autorizadas que pudiera realizar dichas labores de corretaje inmobiliario, ya que las mismas fueron encomendadas de manera exclusiva a I.M.P.C. y M.B. de Aguilar.

         Que la demandada alegó que las autorizaciones que le giró a la demandante para vender el Inmueble venció el 07/01/2004, ya que la demandada supuestamente habría enviado una carta a la Embajada de los Estados Unidos de América el 07/07/2003 señalando que las autorizaciones giradas a sus corredores inmobiliarios perderían vigencia al término de 6 meses; que el período de vigencia de las autorizaciones para vender el inmueble nunca fueron discutidas ni acordadas con la demandada; no puede la demandada modificar los términos del contrato de corretaje que mantenía con la demandante mediante estipulaciones contenidas en comunicaciones privadas dirigidas por ella a terceros, lo cierto es que la demandada pretende fundamentar su defensa en la pérdida de vigencia de las autorizaciones; que la autorización perdió vigencia desde el mismo día en que designó como nueva mandataria a la ciudadana M.P.T.d.M..

         Que en fecha 14/12/2005, el Inmueble fue vendido por INMOBILIARIA EFE, C.A., a la Embajada de los Estados Unidos de América, según como se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 5, Tomo 27, Protocolo Primero, con esa venta se demuestra que los esfuerzos de la actora como corredora inmobiliario surtieron efecto.

         Que la demandante tiene derecho a percibir honorarios profesionales por sus labores de corretaje.

         Que la sentencia recurrida declaró que la demandante había sido la corredora inmobiliaria designada, junto a M.B., con carácter de exclusividad para vender el Inmueble a la Embajada de los Estado Unidos de América, si la sentencia recurrida además declaró que no hay pruebas en autos de que dicha designación exclusiva hubiese sido revocada o tuviese un período de vigencia específico, y si de autos se evidencia que el Inmueble fue efectivamente vendido a la Embajada de los Estados Unidos de América tal como le fue encomendado a la demandante, es posible entonces suponer que dicha venta se hizo en virtud de la intermediación de otro corredor inmobiliario o se hizo sin la intervención y buenos oficios de la demandante. Sostener lo contrario resulta absolutamente contradictorio con los razonamientos y decisiones contenidas a lo largo de toda la sentencia recurrida, y contradictorio además con las propias pruebas existentes en autos y valoradas por la recurrida.

         La demandada alegó la excepción del contrato no cumplido alegando que no cumplió su obligación de pagar a la demandante ya que la parte actora no cumplió con su obligación de vender el inmueble (a pesar de que de autos se evidencia que el Inmueble si se vendió) pero no trajo a los autos ninguna prueba de que la demandante no fue la que vendió el Inmueble, así como tampoco trajo a los autos ninguna prueba de que el Inmueble fue vendido gracias a las gestiones de otro corredor. Lo que resulta aún más es que el propio tribunal de la causa desechó el argumento de que la demandada hubiese contratado otro corredor para vender el Inmueble al no apreciar las pruebas que pretendió promover el demandante sobre este alegato. Incluso, como ha dicho el tribunal ha aceptado el carácter exclusivo de la parte actora para vender el inmueble. Si la sentencia recurrida declara que no hubo otro corredor designado para vender el Inmueble, ¿Cómo puede entonces declarar procedente la defensa de la demanda que se basa en que la venta del Inmueble no fue gestionada por la demandante sino por otro corredor? Las contradicciones son evidentes e insalvables, y demuestran que la sentencia recurrida no estuvo ajustada a derecho cuando declaró procedente la defensa de la excepción del contrato no cumplido invocada por la demandada.

         Que la obligación de la demandante como corredor exclusivo de la demandada para vender el Inmueble era una obligación de resultado: se cumplía con la venta del Inmueble en las condiciones establecidas por INMOBILIARIA EFE. Es por ello que el artículo 71 del Código de Comercio expresamente establece que “El corredor no tiene derecho al corretaje si no se lleva a conclusión el asunto en que interviene”. En otras palabras, el derecho a percibir honorarios por su labor de corretaje se genera con la conclusión del negocio en que intervino el corredor, lo cual indica que para demandar el pago de sus honorarios el corredor no debe demostrar gastos o gestiones específicas, tal como erradamente consideró la recurrida, simplemente debe demostrar que el negocio se llevó a cabo. En este caso, el negocio era la venta del Inmueble, venta que en efecto fue realizada.

         Es por eso que el tribunal de la causa incurrió en un error al pretender que la demandante probara las gestiones que hizo para lograr la venta del Inmueble para la cual fue designada exclusivamente, ya que lo único que debía probar, y en efecto quedó debidamente probado, fue que: (i) fue designada como corredora del Inmueble para venderlo a la Embajada de los Estados Unidos de América; (ii) dicha designación como corredora fue con carácter exclusivo, conjuntamente con la Sra. M.B.; (iii) la designación no expiró ni fue revocada nunca por la demandada, y (iv) el Inmueble se vendió conforme a los términos establecidos por la demandada. Que su representada no tenía que probar si preparó documentos, pagó impuestos, gastó en gasolina o concertó citas. Si su representada era la autorizada exclusiva de vender el Inmueble y si dicha autorización no fue revocada ni expiró, y si el Inmueble fue ciertamente vendido, con eso basta para demostrar que su representada cumplió con su obligación como corredora exclusiva del Inmueble: VENDERLO. No pudo venderse con el concurso de otro corredor ya que el Tribunal de la causa declaró, conforme a las pruebas de autos, que no hubo otro corredor, que la autorización a su representada fue otorgada de carácter exclusivo y que la misma no expiró ni fue revocada. La simple aplicación de la prueba de presunciones conforme a los términos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico necesariamente debe llevar al juzgador a la conclusión de que la venta se logró gracias a la actuación de su representada y de la Sra. Brandt como autorizadas exclusivas por INMOBILIARIA EFE para vender el Inmueble a la Embajada de los Estados Unidos de América. En consecuencia, corresponde el pago de los honorarios adeudados a su representada por los servicios de corretaje prestados.

         En virtud de los argumentos de hecho y de derecho expuestos solicitan se declare con lugar la apelación, y en consecuencia declare con lugar la demanda intentada por I.M.P.C. en contra de Inmobiliaria Efe, C.A., condenando a la última al pago de las cantidades adeudadas cuyo pago se demanda en el libelo. Igualmente, conforme a lo solicitado en el petitorio de la demanda, se ordene la indexación de las cantidades condenadas a pagar a la demandada mediante experticia complementaria del fallo.

         DE LOS PUNTOS PREVIOS NECESARIOS PARA EL ANÁLISIS DEL MÉRITO DE LA CAUSA

         La parte demandada solicita la declaratoria de improcedencia de la pretensión actoral, al manifestar que la señora Pea Campos, carece de legitimación por faltarle cualidad e interés para sostener el juicio.

         En este sentido alegan, que su representada jamás suscribió contrato alguno con la señora Pea Campos; que el supuesto contrato verbal evidenciado por varias cartas, fue a todo evento celebrado con la sociedad mercantil Campos & Campos; que el hecho que la autorización para ofrecer en venta fue otorgada a nombre la señora Brandt de Aguilar y de la demandante, de ninguna forma acarrea que hayan sido éstas las que contrataran con su representada, manifestando al concluir que dicha relación es análoga al de los escritorios jurídicos, puesto que la prestación de servicios se conviene con la sociedad civil y no con los abogados.

         Al respecto este revisor observa que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquélla “...relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ). Ahora bien, siguiendo las enseñanzas del Maestro sobre la legitimatio ad causam, en el sentido de la identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, debe este jurisdicente subsumir la pretensión actoral en los contratos de corretaje inmobiliario, fundamento de su demanda, por los cuales, el agente hace de su oficio actuar como intermediario principalmente en las transacciones sobre compraventas, arriendos y administración de propiedades, en este sentido se observa de las actas procesales, que quedó evidenciado al trabarse la litis, que la demandada autorizó a la demandante para ofrecer en venta, en forma exclusiva, a la Embajada de los Estados Unidos de América, el inmueble constituido por la quinta La Tudela, tal como lo manifiesta al reconocer como hecho aceptado la misiva del 16.10.2003, emanada de su representada, credencial que determina la identidad lógica entre la persona del actor y la pretensión incoada por esa parte, en razón de ellos, debe considerar este jurisdicente que la actora, ciudadana I.M.P.C., actúa en este juicio con la debida legitimación en resguardo de los presuntos derechos subjetivos discutidos y posee la cualidad e interés necesario para sostener la pretensión incoada. Así se decide.

         Por último y antes de analizar el mérito de la presente controversia judicial, se hace necesario decidir sobre la impugnación del poder apud-acta otorgado por el representante judicial de la demandante, al abogado O.P.S., por diligencia de fecha 20 de octubre de 2006, al manifestar que dicho mandato fue otorgado a titulo personal y no en nombre de su representada.

         Sobre el particular observa este revisor, que efectivamente fue otorgado poder apud-acta el día 20.10.2006 por el abogado D.F.S.V. al también abogado O.P.S., en el cual se lee, que el primero actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actor y plenamente facultado para ese acto confirió poder apud-acta al abogado Peña Soto; de lo cual se deduce la infundada impugnación realizada por el representante de la demandada, al aseverar que el otorgante confirió la referida representación a título personal y no en nombre de su representada. Sin embargo, debe este revisor establecer que conforme poder que riela al folio nueve (9) el abogado otorgante actúa en este juicio en representación de la ciudadana I.M.P.C., con facultades para sustituir o asociar la representación, según el instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha 17.03.2006, anotado bajo el número 01, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. De lo expuesto se evidencia con meridiana claridad, que el poder apud-acta otorgado por el abogado D.F.S.V. al también abogado O.P.S., fue en sustitución del mandato otorgado por la parte actora al sustituyente, lo que hace improcedente la impugnación realizada y validas las actuaciones del abogado sustituto. Así expresamente se decide.

         DEL MÉRITO Y LAS EXCEPCIONES AL FONDO REALIZADAS POR LA DEMANDADA

         Vistas las actas que integran el expediente le corresponde a este sentenciador determinar si efectivamente a la ciudadana I.M.P.C. le corresponde percibir el dos punto cinco por ciento (2,5%) en concepto de comisión como corredora inmobiliaria, en ocasión a la venta de La Quinta denominada La Tudelana a la Embajada de los Estados Unidos de Norteamérica, cantidad ésta que alcanza la suma de ciento treinta y siete millones sesenta y dos mil quinientos bolívares exactos (Bs.137.062.500,oo) equivalente hoy a ciento treinta y siete mil sesenta y dos bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs.F. 137.062,50), así como cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,oo) equivalente hoy a cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 40.000,oo), por daños y perjuicios; y, la corrección monetaria.

         Ahora bien observa este sentenciador que la representación judicial de la parte demandada admitió que contrató verbalmente con la sociedad mercantil denominada Campos & Campos, C.A.; compañía que no forma parte de los sujetos procesales activos en este juicio y que no fue llamada por las partes para integrar el elenco de sujetos procesales, por lo que el contrato aceptado por la demandada es irrelevante para la determinación de esta controversia; también manifestó que igualmente autorizó a la demandante a mostrar el inmueble a la Embajada de los Estados Unidos de América; por su parte la demandante alegó ser titular de un derecho en razón de la autorización otorgada por la empresa INMOBILIAIRIA EFE, C.A., como intermediaria para la venta de un inmueble denominado quinta “La Tudelana”, en razón de ello pretende se le pague la cantidad de ciento treinta y siete mil sesenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs.F. 137.062,50), por concepto de comisión, correspondiente al 2,5% del monto de la venta, toda vez que tales gestiones le fueron encomendadas conjuntamente con la ciudadana M.B. y adicionalmente se le pague la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 40.000,oo) por concepto de daños y perjuicios.

         Considera necesario este sentenciador establecer:

         Que un corredor inmobiliario hace de su oficio actuar como intermediario de una o varias compañías de bienes raíces, principalmente referidas a compraventas, arriendos y administración de propiedades, que por su trabajo y gestión en la venta cobra sus honorarios previamente convenidos con los clientes.

         Dentro de las actividades que realiza un corredor de propiedades para lograr la venta se pueden mencionar: Contacto inicial con el propietario; presentar y comentar el plan de venta; tomar fotos y notas para avisos, colocar letreros; reunir toda la documentación de la propiedad; preparar y coordinar la visita a la propiedad; mostrar la propiedad a compradores potenciales; seguimiento de las visitas; recibir y presentar las ofertas; negociar las ofertas si fuera el caso; hacer cierre del negocio, promesa de compraventa, etc.

         La comisión de los corredores de propiedades es convenida libremente por sus servicios profesionales, siguiendo los lineamientos de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela se puede presumir que no existe un arancel determinado por la gestión de un corredor, sólo que sin perjuicio de lo anterior y a título meramente referencial, por la gestión inmobiliaria tiene un tope máximo de 5% del precio de venta dependiendo de las condiciones y tipo de servicios; la cual es pagada por el propietario al momento de la protocolización de la venta.

         El contenido del artículo 71 del Código de Comercio expresa:

         El corredor no tiene derecho al corretaje si no se lleva a conclusión el asunto en que interviene

         .

         Nuestro legislador patrio en este artículo regula el derecho de los corredores a percibir honorarios por su labor de corretaje, el cual puede exigir o se hace exigible en el mismo momento en que se concluye el negocio en que intervino el corredor.

         Observa este sentenciador que de autos se evidencia que la actora, tiene certificado de corredor inmobiliario, expedido por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela; que la venta del inmueble denominado Quinta La Tudelana se realizó según consta del documento de venta por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 14/12/2005, bajo el Nº 5, Tomo 27, Protocolo Primero; que el demandado no trajo a los autos ninguna prueba válida, que haga presumir a este sentenciador sobre el término extintivo y la condición suspensiva o revocatoria de las facultades otorgadas a la demandante, por la cual se desvirtúe el contrato de intermediación con la demandante; el cual quedó evidenciado de los hechos no controvertidos en este proceso, demostrándose el corretaje en la venta del inmueble referido. Tampoco trajo a los autos ninguna prueba por la cual se demuestre que el inmueble fue vendido por las gestiones de otro corredor o persona autorizada, en razón que los hechos alegados por la demandada, como extintivos del contrato de mediación, no fueron probados con los medios de pruebas establecidos y valorados en este juicio, por el contrario, de los hechos alegados y demostrados a los autos, se deduce que con la autorización otorgada a la actora, su primordial obligación como corredor en la gestión encomendada por la demandada era la venta del inmueble, la cual se perfeccionó con la protocolización del documento de venta por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 14/12/2005, bajo el Nº 5, Tomo 27, Protocolo Primero, como consecuencia de ello y por tratarse de una operación de compraventa presumiblemente pactada por la mediación de la actora, debe considerarse procedente el cobro de la comisión reclamada sobre el precio de la venta del inmueble a la Embajada de los Estados Unidos de América; también debe presumirse conforme la naturaleza del contrato, atadura de las partes, que el pago se hizo exigible desde el momento de la protocolización de la compraventa, como efectivamente ocurrió y se comprobó en el proceso, convenciendo a este sentenciador que la demandada no logró desvirtuar lo pretendido por la actora, en razón, que quedó demostrada la autorización para el corretaje y la protocolización de la venta, haciéndose imperioso disentir del criterio de la sentencia dictada por el juzgado de la primera instancia, en razón que, nada se comprobó sobre alguna obligación atribuida a la demandante que no hubiese ejecutado y que impida la ejecución por la demandada de su obligación de pago de la comisión. En razón de lo expuesto, debe este jurisdicente acoger la pretensión de la demandante y declarar con lugar la demanda de Cobro de Bolívares intentada por contra Inmobiliaria Efe, C.A. Así se decide.

         A mayor abundamiento, sobre la base de que la actora no cumplió las obligaciones que caracterizan los contratos de corretaje, como se excepciona el demandado en su contestación, sobre la base que la actora no cumplió con las obligaciones que caracterizan los contratos de corretaje, al no haber realizado todas las diligencias necesarias para el cumplimiento del encargo encomendado, es decir, la venta de la quinta La Tudelana, considera imperioso este sentenciador traer el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, 66 y 71 del Código de Comercio que son del tenor siguiente:

         Artículo 1.168: En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

         Artículo 66: Los corredores son agentes de comercio que dispensan su mediación a los comerciantes para facilitarles la conclusión de sus contratos.

         Artículo 71: El corredor no tiene derecho al corretaje si no se lleva a conclusión el asunto en que interviene.

         De autos se evidencia que la demandante logró demostrar que era la autorizada por la demandada para ofrecer en venta a la Embajada de los Estados Unidos de América la quinta denominada “La Tudelana” que la encomienda fue ejecutada, tal como se demuestra con la venta del referido inmueble, tal como se evidencia del documento definitivo de compraventa del Inmueble; cumplimiento de la obligación asumida, pues la demandada no logró demostrar que la actora no realizara la mediación entre el vendedor y comprador para alcanzar el fin para el cual fue contratada y facilitar la conclusión del contrato, en razón de las anteriores consideraciones es necesario concluir que la demandada está obligada a cumplir con la demandante en el pago de la comisión producto de la tantas veces referida venta; en razón de ello y fundamentado en la excepción alegada por la demandada, no se evidencian de los autos, otras obligaciones asumidas por la actora que haya dejado de realizar, contraponiéndose el resultado de la gestión en contra de la excepción de contrato no cumplido y haciendo que ésta deba ser desechada por improcedente. Así se decide.

         En lo que respecta a los daños y perjuicios demandados, considera este revisor que al no haber logrado la demandante demostrar el sufrimiento de los mismos o el desmejoramiento patrimonial, no puede pretender indemnización por daños, en razón de ello es obligatorio declarar improcedente el resarcimiento de los daños y perjuicios demandados. Así se decide.

         Por cuanto es procedente la demanda, se hace imperioso condenar al pago de la comisión, la cual al no ser previamente establecida de común acuerdo entre las partes, debe hacerlo este jurisdicente en base a la costumbre y practicas en los corretajes de bienes inmuebles, a saber, y conforme consta a los autos, deberá determinarse un porcentaje medio de la comisión determinada por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, costumbre mercantil, lo cual según la norma consuetudinaria del derecho mercantil del mencionado gremio inmobiliario es de un 4,5% sobre el valor de la compraventa, que proviene de una mínima del 4% y una máxima del 5%. Ahora bien, tal como lo estableció la actora, fue autorizada conjuntamente con la ciudadana M.B., por lo que solo pretendió el cincuenta por ciento (50%) de la comisión; que debe ajustarse al 2,25% sobre el valor de la venta y como resultado de aplicar esa tasa al precio pactado de la operación de compraventa, se determina en la cantidad de ciento veintitrés mil trescientos cincuenta y seis bolívares fuertes con veinticinco céntimos (Bs.F. 123.356,25). Así se decide.

         En lo que respecta a la solicitud de indexación o corrección monetaria de la cantidad de dinero condenada a pagar, observa este sentenciador que la misma no era líquida para el momento de la interposición de la demanda por cuanto la comisión no fue establecida de común acuerdo entre las partes y no fue sino hasta la presente fecha que se determinó siguiendo la costumbre mercantil de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, en razón de ello se declara improcedente tal solicitud, puesto que la cantidad demandada no era líquida para el momento de la introducción de la demanda. Así se decide.

         Por las razones expuestas, debe declararse parcialmente con lugar la apelación interpuesta el 18/06/2008, por el abogado D.S.V., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 07/05/2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; Improcedente los daños y perjuicios reclamados; Improcedente la excepción de contrato no cumplido aducido por la demandada; Improcedente la corrección monetaria solicitada por la demandante y como consecuencia de ello parcialmente con lugar la demanda que por Cobro de Bolívares propusiera la ciudadana I.M.P.C. contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Efe, C.A. Quedando así modificada la decisión apelada, lo cual se harán en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: