Decisión nº PJ0262010000107 de Juzgado Tercero del Municipio Heres de Bolivar, de 23 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Heres del Premier Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar

Ciudad Bolívar, veintitrés de abril de dos mil diez

200º y 151º

Asunto: FP02-V-2009-001983

Resolución: PJ02620100000107

Jurisdicción Civil

Vistos sin conclusiones

-I-

De la demanda

En el juicio de cumplimiento de contrato de entrega de inmueble, interpuesto por C.Z.F., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 50.779, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana IRISABEL R.v.d.R., contra la ciudadana EROILDA I.R., titular de la Cédula de Identidad número 4.745.753, patrocinada por los abogados R.H.M. y M.A.V.J., inscritos en el mencionado instituto bajo los números 18.288 y 101.411, alega la parte actora, en resumen de sus argumentos, lo siguiente:

Que su representada es la legítima propietaria de un inmueble (casa-habitación) ubicado en la calle Angostura N° 3, adyacente a la Dirección de Mantenimiento de la Gobernación del Estado, Parroquia Catedral de esta ciudad, el cual se encuentra habitado por la ciudadana EROILDA I.R., quien es arrendataria del mismo conforme a contrato verbal celebrado hace aproximadamente cinco años.

Aduce que el mes de agosto de 2008, posteriormente ratificado por telegrama de fecha 15 de abril de 2009 le fue notificado a la arrendataria la voluntad de su representada de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado con motivo de la morosidad en la cancelación de los cánones de arrendamiento que hasta la fecha ascienden a dieciséis meses a razón de mil bolívares (Bs. 1.000) mensuales.

Expresa que en fecha 14 de agosto de 2009 es citada por ante la Dirección de Inquilinato del Concejo Municipal de esta ciudad en cuya sede se compromete a la entrega del inmueble en el término perentorio de dos meses.

Indica que en fecha 24 de agosto de 2009 fue evacuada una inspección ocular por parte del Juzgado Segundo del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial en el referido inmueble y la arrendataria manifestó al tribunal que: “…En este estado la notificada Solicita del Tribunal se deje expresa constancia en la presente inspección que en un lapso de dos meses desocupará el inmueble y lo entregará a la arrendadora IRISABEL R.V.. De ROCHA, libre de bienes y personas, contados a partir de la presente fecha y así lo acepta expresamente el apoderado solicitante”, señalando que el expresado lapso se cumplió el pasado 24 de octubre sin que hasta la fecha la obligada hubiese cumplido el compromiso adquirido y que la solicitud de la notificada y la aceptación del apoderado de la propietaria en el marco de la expresada inspección constituye con toda claridad un convenio contractual al cual las partes se someten y aceptan en toda su extensión.

Por último, luego de transcribir los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, indica que por todo ello procede a demandar por acción de cumplimiento de contrato de entrega de inmueble a la ciudadana EROILDA I.R., para que convenga en lo siguiente: Primero: En el cumplimiento del contrato de entrega del inmueble con motivo de la inspección ocular evacuada en el inmueble que ocupa la demandada como arrendataria en fecha 24 de agosto de 2009, ya identificado y proceda sin más dilación a la entrega inmediata del referido inmueble. Segundo: En la cancelación de la suma de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000) correspondientes a los dieciséis cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de julio de 2008 hasta noviembre de 2009. Tercero: En cancelar los daños y perjuicios causados que ascienden a cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) por concepto de intereses y lucro cesante en la pérdida de negociaciones para la venta del inmueble. Cuarto: En cancelar las costas y costos generados en el proceso.

Se estimó la presente demanda en la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000).

-II-

De la contestación de la demanda

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, los representantes de la demandada manifestaron que es cierto que entre la actora arrendadora y la demandada arrendataria existe un contrato de arrendamiento desde el año 2006, tal como consta de las copias de los contratos que anexan marcados “B”, “C” y “D”, siendo el primer contrato de este debidamente notariado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 20 de enero de 2006, bajo el N° 76, tomo 06, y el segundo de los contratos realizado en forma privada con una duración de seis meses fijos contados a partir del 3 de agosto de 2006 hasta el 30 de enero de 2007 y el tercero y último contrato en forma escrita por un lapso de 1 año contados a partir del 30 de agosto de 2007 hasta el 30 de agosto de 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Primera en fecha 29 de agosto de 2007, bajo el N° 42, tomo 92, al igual que es cierto que la actora es la propietaria del inmueble objeto de este juicio.

Negaron y rechazaron que exista un contrato verbal desde hace aproximadamente cinco años entre la actora y su representada ya que lo que existe es una continuidad de los contratos suscritos anteriormente, mal podría hablarse de un contrato verbal, cuando existen contratos que se han renovado tácitamente al momento de que la parte actora ha venido recibiendo de forma mensual y consecutiva todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios en el Banco de Venezuela desde el mes de enero de 2006 por un monto de trescientos bolívares (Bs. 300) mensuales.

Niegan y rechazan que exista morosidad en la cancelación de los cánones de arrendamiento y que su mandante adeude la cantidad reclamada por concepto de cánones de arrendamiento y que los mismos sean por un monto de mensual de mil bolívares (Bs. 1.000), cuando claramente se desprende de forma textual del contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la cual señala el canon de arrendamiento ha sido convenido en la suma de trescientos bolívares (Bs. 300) que la arrendataria pagará a la arrendadora por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes, como lo ha venido haciendo su representada en la cuenta bancaria de la arrendadora, como quedó convenido en la cláusula décima del contrato suscrito entre las partes de fecha 29 de agosto de 2009.

Niegan y rechazan que su mandante adeude dieciséis meses de cánones de arrendamiento, por ser falso y carente de veracidad e igualmente lo señalado por la parte demandante cuando alega la firma de un presunto acuerdo inexistente por ante la Dirección de Inquilinato del Concejo Municipal del Municipio Heres del Estado Bolívar y donde para probar dicho acuerdo solo presentan una copia de la citación cosa que no demuestra que hubo un acuerdo entre su representada y la demandante y que aún existiendo el referido acuerdo es violatorio a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo cual es de orden público y no puede relajarse entre los particulares.

Arguyen que el demandante de autos alega como cláusula contractual una notificación hecha por el Tribunal Segundo de Municipio donde su apoderada expresó que quería dos meses de prórroga para entregar el inmueble y que al respecto se tiene como hecho indiscutido que el único contrato celebrado entre las partes es el contrato de arrendamiento en plena vigencia que supuestamente dio lugar al compromiso de entrega del objeto contractual y por ende la acción derivada del negado incumplimiento no podría ser otra cosa que la resolución del contrato de arrendamiento como única causa generatriz de la relación existente entre las partes.

Expresan que por otro lado el supuesto compromiso de su representada a entregar el referido inmueble bajo la falsa premisa de un supuesto incumplimiento contractual por falta de pago, el cual precede al acto de inspección ocular, sólo podría explicarse mediante un acto de liberalidad o de bondad extrema poco común en los tiempos que corren, signados por la mentira y el fraude, ya que ello equivaldría a la renuncia de sus derechos constitucionales y humanos y por ello cabe preguntarse ¿es jurídicamente válido el compromiso de entregar el inmueble arrendado por haber incurrido en un incumplimiento inexistente?.

Indican que en cualquier caso todo compromiso jurídico debe tener una base legal, si una persona se compromete a regalar una cosa puede desistir después y negarse a hacerlo sin posibilidad de ser obligado a cumplir y que de igual manera en el peor de los casos si su representada se comprometió a entregar el inmueble sin estar insolvente y por tanto sin obligación contractual arrendaticia alguna que pudiera ser posteriormente exigida, su patrocinada no puede ser constreñida a entregar el inmueble, salvo que se pretenda hacerla cumplir una obligación moral.

Alegan que el contrato de arrendamiento no puede sustituirse por la inspección judicial sin desnaturalizar la relación jurídica existente y que al hacerlo se comete un fraude procesal el cual está evidenciado en autos por cuanto la parte actora pretende derivar efectos jurídicos de las resultas de la inspección judicial y del compromiso no jurídico contraído en el acto de la citada inspección judicial con el agravante de que jurídicamente y de acuerdo al contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado vigente por tácita reconducción (toda vez que la arrendadora ha retirado religiosamente las múltiples mensualidades desde el año 2006, haciéndolas suyas y que conforme a la cláusula décima del contrato de fecha 29 de agosto de 2007, los cuales se le han depositado en su cuenta de ahorros del Banco de Venezuela, su representada no está jurídica ni contractualmente obligada a entregar el inmueble y que las inspecciones judiciales no son instrumentos idóneos para la realización de actos altruistas.

Manifiestan que por vía incidental y conforme al artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, denuncian la existencia de un fraude procesal por cuanto se trata de subvertir el proceso con la desfiguración de la verdad para lograr que el órgano administrador de justicia dicte una providencia en perjuicio de los derechos de su representada mediante engaño, es decir, se pretende desalojar a una arrendataria solvente mediante el ejercicio de una llamada acción de cumplimiento de contrato de entrega de inmueble lo cual resulta falso e inmoral dada la existencia de los presuntos atrasos en el pago de los alquileres, cuando en verdad la arrendadora no tiene realmente a su disposición acción judicial alguna toda vez que incluso la acción de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento que sería la procesalmente idónea no procede ejercerla tratándose de una arrendataria fiel cumplidora de sus obligaciones contractuales.

-III-

Del mérito de la controversia. Análisis y valoración de las pruebas

El presente juicio trata de una demanda de cumplimiento de contrato de entrega de inmueble interpuesta por IRISABEL R.V.d.R. contra EROILDA I.R., fundamentándose la parte actora en que la relación arrendaticia con la demandada se inició mediante de forma verbal hace aproximadamente cinco años y que el mes de agosto de 2008, ratificado el 15 de abril de 2009, le notificó a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, debiendo la arrendataria, para el momento de la introducción de la demanda dieciséis meses de cánones de arrendamiento a razón de mil bolívares (Bs. 1.000) cada mensualidad. Manifiesta igualmente que en fecha 24 de agosto de 2009, en una inspección ocular practicada por el Juzgado Segundo de Municipio de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial la demandada se comprometió a entregar el inmueble en un lapso de dos meses a partir de esa fecha, y que pasado dicho lapso sin que la arrendataria la entregare el inmueble, la demanda para la respectiva entrega, mediante la acción mencionada.

Por su parte, la demandada admite la existencia de la relación arrendaticia con la actora y el derecho de propiedad de esta última sobre el inmueble en litigio, pero manifiesta que la relación se inició mediante contrato escrito notariado de fecha 20 de enero de 2006, un segundo contrato privado con duración de seis meses a partir del 3 de agosto de 2006 y un tercer y último contrato notariado a partir del 30 de agosto de 2007 hasta el 30 de agosto de 2008.

Manifiesta igualmente la demandada que el canon de arrendamiento actual es por la suma de trescientos bolívares (Bs. 300) y no la suma indicada por la parte actora (Bs. 1.000) y que esta solvente en el pago de los cánones de arrendamientos por haberlos depositado de forma mensual y consecutiva en la cuenta de ahorro N° 113-0000694 existente en el Banco de Venezuela cuya titular es la arrendadora.

Igualmente alega la arrendataria que es falso que haya firmado algún acuerdo por ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, y con respecto a lo manifestado ante el Juzgado de Municipio que practicó una inspección ocular en el inmueble, acerca de su compromiso de desocupar el inmueble en un lapso de dos meses, manifiesta que ello sólo podría explicarse mediante un acto de liberalidad o de bondad extrema poco común en estos tiempos, signados por la mentira y el fraude ya que ello equivaldría a la renuncia a sus derechos constitucionales y humanos, manifestando que dicho acuerdo no es jurídicamente válido y ante la presencia del citado Tribunal con sus funcionarios la arrendataria presionada por las circunstancias accedió a entregar el inmueble, no pudiendo ser obligada jurídicamente a cumplir con tal acuerdo.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a este Juzgador, analizar las pruebas producidas por ambas partes, a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Pruebas de la parte actora

1. - La parte actora produjo junto con el libelo de demanda, marcado “B”, copia de telegrama enviado a la arrendadora, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). Esta documental solo sirve para demostrar que la propietaria se ha opuesto a la permanencia de la arrendataria en la posesión del inmueble, pues esta comunicación equivale a un desahucio realizado antes de la culminación del contrato y ese es el valor probatorio que este juzgador le otorga a estas actuaciones pues en nada coadyuva a la resolución del punto controvertido relativo a la validez del acuerdo celebrado ante el Juzgado de Municipio que practicó la inspección ocular en cuestión. Así se establece.

2. - Igualmente acompañó a la demanda copia de citación recibida por la arrendataria, expedida por la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, de fecha 11 de agosto de 2009, mediante la cual la citan a fin de tratar asunto de su interés expuesto por la ciudadana IRISABEL ROSSI, en su carácter de propietaria-arrendadora, sobre el inmueble en litigio. Esta documental en nada coadyuva a la resolución del litigio pues de su contenido no se evidencia la finalidad de dicha citación ni demuestra tampoco el punto controvertido de esta litis relativo a la validez del acuerdo celebrado en la inspección ocular practicada por el Juzgado Segundo del Municipio Heres. Por tal virtud no se le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

3. - Con respecto a las actuaciones contentivas de la inspección ocular practicada por el Juzgado Segundo de Municipio de este mismo Circuito y Circunscripción judicial, en fecha 24 de agosto de 2009 en el inmueble objeto de este litigio, este Juzgador observa que en dicho acto se dejó constancia de la ubicación del inmueble, del estado de conservación del inmueble arrendado y del carácter de arrendataria que tiene la demandada sobre el inmueble. Estos hechos no son controvertidos ni relevantes para la solución del litigio, cuestión por la cual, en lo referente a estos hechos, no se le otorga ningún valor probatorio a esta inspección ocular. Así se establece.

   En relación a lo manifestado por la arrendataria, en este mismo acto de inspección ocular, acerca de su compromiso de desocupar el inmueble en un lapso de dos meses, y que fue el motivo por el cual la actora intenta este juicio contra la demandada, este Tribunal hará el respectivo análisis sobre la validez de la misma en la parte motiva de esta decisión.

4. - En relación a los recibos de pago acompañados por la parte actora (folios 28 al 31) este Tribunal observa que fueron elaborados por la misma parte actora, sin la participación o el control de la parte demandada, lo que vulnera el principio de la alteridad probatoria, según el cual nadie puede fabricar ninguna prueba a su favor sin la participación o el control de la otra parte. En tal sentido se desechan de este proceso los citados recibos. Así se establece.

5. - Cursa al folio 138, informe de la Unidad de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, de fecha 12 de marzo de 2010, promovido por la parte actora, mediante el cual hace saber a este Juzgado, que entre las partes de este juicio se celebró en dicha unidad, en fecha 13 de agosto de 2009, una reunión en la cual la arrendataria no estuvo de acuerdo con el aumento de alquiler y prometiendo entregar el inmueble en una fecha próxima la cual no fue fijada con exactitud. Como puede observarse, este informe tampoco coadyuva a la resolución del litigio, por cuanto existe mucha ambigüedad en lo relativo al compromiso de la arrendataria para la entrega del inmueble, además que en primer lugar indica que no se levantó ningún acta para dejar constancia de lo tratado por las partes en dicha reunión y por otro lado indica el informante que la arrendataria prometió entregar el inmueble, es decir, que no existe ningún acta que corrobore lo indicado en el informe. Por tal motivo, no se le otorga ningún valor probatorio, a pesar de emanar de una autoridad pública. Así se establece.

   Pruebas de la parte demandada

1. - La parte demandada produjo en la contestación de la demanda sendos contratos de arrendamientos suscritos con la parte actora, autenticados por ante la Notaría Pública Notaría Pública Primera de esta Ciudad, el primero de ellos de fecha 20 de enero de 2006, bajo el N° 76, tomo 06, y el segundo en fecha 29 de agosto de 2007, bajo el N° 42, tomo 92, cuyo objeto es el inmueble en litigio, a los cuales, por tratarse de documentos públicos, conforme al artículo 1.357 del Código Civil, y al no ser impugnados en forma alguna por la parte actora, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, en atención a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 ejusdem. Así se establece.

2. - En relación al documento privado marcado “C”, acompañado por la demandada en el escrito de contestación, se observa que es una copia fotostática simple de un documento privado, por lo que no se le puede dar el mismo tratamiento de las copias fotostáticas de documentos públicos o de documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, a que se refiere el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Es decir, que al no acompañarse en original, sino copia fotostática simple, no se puede tener como fidedigno o con plena prueba, aún cuando no haya sido impugnado por el adversario; a lo sumo solo sirve como un indicio -adminiculado a los dos documentos públicos anteriormente valorados y a la aseveración de la arrendadora de que la relación arrendaticia tiene aproximadamente cinco años- de la continuidad de la relación arrendaticia entre uno y otro contrato público. Así se establece.

3. - Con respecto a la inspección ocular practicada por la Notaría Pública Primera de esta Ciudad, en fecha 21 de enero de 2010, en el Banco de Venezuela, ubicado en esta ciudad, este Tribunal observa que las Notarías Públicas, al igual que los organismos jurisdiccionales, están plenamente facultadas para practicar inspecciones para dejar constancia de cualquier hecho o acto, conforme lo prevé el ordinal 12° del artículo 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado, cuestión por la cual, al ser practicada por una autoridad pública autorizada al efecto, se le otorga pleno valor probatorio a la mencionada actuación. Así se establece.

4. - En el lapso probatorio se practicó inspección judicial, por parte de este juzgado, en el citado Banco de Venezuela ubicado en esta ciudad, en fecha 3 de marzo de 2010, en el cual se dejó constancia que dicha entidad suministró el estado de cuenta de la cuenta de ahorro N° 11300000694 perteneciente a la parte actora, desde enero de 2008 a diciembre de 2008, a la cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, al igual que a los estados de cuentas suministrados por esta entidad Bancaria adscrita a la República. Así se establece.

5. - En el mismo lapso probatorio la parte demandada produjo los vauchers (recibos) triplicados originales de los depósitos bancarios realizados en el Banco de Venezuela por la demandada en la cuenta de ahorro N° 01020113690100000694 perteneciente a la parte actora, desde el mes de marzo de 2008 hasta enero de 2010. Estos recibos por sí solos, en principio, no merecerían valor probatorio alguno si no son acompañados o adminiculados a otra prueba que evidencie o haga presumir el pago alegado, verbigracia un informe de la entidad financiera donde corrobore la información plasmada en dichos recibos, o que acompañe el original que reposa en los archivos del banco o su copia certificada, ya que a lo sumo solo servirían como una tarja, conforme al artículo 1.383 del Código Civil, pero que sin su correspondiente patrón con el cual comparar su autenticidad no podría otorgársele valor probatorio alguno.

   Sin embargo, en el caso de autos, estos vauchers son corroborados por la información suministrada en la inspección realizada por la Notaría Pública Primera de esta ciudad en el Banco de Venezuela, en fecha 21 de enero de 2010, en la cual se dejó constancia que la demandada hizo los depósitos mensuales y secuenciales realizados en la cuenta de ahorro perteneciente a la arrendadora, en el periodo comprendido desde enero de 2008 hasta diciembre de 2009, anexándose los estados de cuenta desde el mes de enero de 2009 hasta diciembre de 2010, ya que los correspondientes al año 2008 no fueron suministrados debido a que el sistema computarizado del banco solo arroja los estados de cuenta correspondientes al año anterior -lo cual es del conocimiento de este Juzgador debido a las máximas de experiencias correspondientes a las múltiples inspecciones y notificaciones realizadas en las distintas entidades bancarias de la ciudad-, e igualmente corroboradas con los estados de cuenta suministrados por la entidad bancaria en la inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 3 de marzo de 2010. Por tal motivo este Juzgador le otorga pleno valor probatorio a los recibos (vauchers) en referencia. Así se establece.

   Ahora bien, a.y.v.l. pruebas producidas en este juicio, corresponde a este Tribunal decidir, previa las siguientes consideraciones:

   Antes de pronunciarse sobre la validez o no del convenio realizado entre las partes en la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, en el cual finca la parte demandante su pretensión, debe este Juzgador analizar el carácter del contrato de arrendamiento en base a su temporalidad, es decir, si el contrato continuó teniendo el carácter de tiempo definido o, si por el contrario, se convirtió en uno sin tiempo definido, ya que la demandada manifiesta en el escrito de contestación que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado por virtud de la tácita reconducción.

   Así las cosas, se evidencia de los contratos de arrendamientos acompañados por la parte demandada, previamente valorados, que la relación arrendaticia se inició a tiempo determinado, en fecha 30 de enero de 2006, conforme se evidencia del primero de los contratos en mención, por el lapso fijo de seis (6) meses, vencido el cual las partes convinieron en dos prórrogas convencionales que finalizaban el día 30 de agosto de 2008, es decir, que la relación arrendaticia, para la fecha de finalización del término contractual –incluyendo las prórrogas convencionales- tuvo una duración de dos (02) años y siete (7) meses. Así se declara.

   Por otra parte, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas: (…)

   2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

   Por aplicación de la disposición citada, habiendo culminado el contrato de arrendamiento –incluyendo las prórrogas convencionales- en fecha 30 de agosto de 2008, y teniendo el arrendatario una prórroga legal de un (1) año, prórroga éste de la cual evidentemente hizo uso, al quedarse en posesión del inmueble arrendado, es claro que el lapso de tal prórroga legal culminó el día 30 de agosto de 2009, para todos los efectos de esta controversia. Así se declara.

   En este mismo orden de ideas, es evidente que la propietaria se ha opuesto a la permanencia de la arrendataria en el inmueble en litigio, pues, de la comunicación dirigida a la arrendataria través de IPOSTEL y de la misma acción intentada ante este Tribunal, el juzgador llega a la convicción de que no se ha producido la tácita reconducción, ya que no existe el elemento de la falta de oposición de la arrendadora en la permanencia de la arrendataria en la posesión del inmueble, exigido por los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil para considerar que el contrato se haya convertido en uno sin determinación de tiempo. Es decir, que el contrato –incluyendo la prórroga legal- culminó el día 30 de agosto de 2009, pues el artículo 1.601 ejusdem dispone que “si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”. Así se declara.

   Dicho esto, debe este Juzgador pronunciarse sobre la validez del acuerdo suscrito por la arrendataria en el acto de la inspección ocular tantas veces mencionada así:

   Los actos entre los particulares están regidos por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, siempre y cuando no atenten contra el orden público o se transgreda alguna disposición constitucional o legal.

   En el presente caso se observa que, si bien es cierto la arrendataria suscribió un compromiso de entregar el inmueble en el lapso indicado (2 meses), cuyo incumplimiento denuncia la actora, sin embargo, en la materia inquilinaria está interesado el orden público; es decir, en principio nada obsta a que entre arrendador y arrendatario se celebren convenios, siempre y cuando no atenten contra los derechos (irrenunciables) que la citada ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, conforme al artículo 7, por ser esta materia de estricto orden público.

   En el sub iudice se observa que la acción incoada está fundamentada en el acuerdo celebrado en un acto de una inspección ocular que fue desvirtuada completamente para convertirla en un documento negocial.

   En efecto, la inspección ocular extra litem practicada por el Juzgado Segundo de Municipio es una actuación de las llamadas justificaciones para p.m., prevista en el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil que solo tiene por objeto “poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes”. Si tal actuación excede lo permitido por el artículo citado o si se vacían en ellas –como muchas veces sucede en la práctica forense- declaraciones testimoniales o declaraciones de partes, es evidente que lo que exceda a lo permitido por la ley carece de toda validez, máxime si en la materia de que se trata está interesado el orden público, como en el caso de autos.

   Por todo lo antes expuesto, considera este Juzgador que la acción incoada, al tener su génesis en el acuerdo celebrado en una inspección ocular que excedió a la finalidad permitida por la ley, debe declararse improcedente, pues para ello debió la parte actora interponer las acciones correspondientes derivadas directamente de los contratos de arrendamientos suscritos por ellas y no de un acuerdo celebrado de forma inválida, como así será declarado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

   En relación a la pretensión de pago de la suma de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000) por concepto de los cánones de arrendamientos a razón de mil bolívares (Bs. 1.000) cada uno, ejercida en forma acumulativa en el petitum de la demanda el Tribunal observa:

   En primer lugar, del último documento suscrito por las partes, se evidencia que el canon de arrendamiento continuó siendo la suma inicial pactada de trescientos bolívares (Bs. 300), sin que la parte actora haya producido ninguna prueba de que el canon haya sido incrementado a la suma de mil bolívares (bs. 1.000) y, por otra parte, aún cuando ambas hayan acordado el aumento en el canon, dicho acuerdo sería totalmente inválido por cuanto desde noviembre del año 2002 los cánones de arrendamientos se encuentran congelados por virtud de la Resolución N° 036, de fecha 4 de abril de 2003, dictada por el Ejecutivo Nacional y publicada en Gaceta Oficial N° 37.667 de fecha 8 de abril de 2003, que ha sido prorrogada hasta la presente fecha, por lo que cualquier aumento en cánones de viviendas sería totalmente nulo.

   En atención a lo expuesto este Tribunal estima que el canon de arrendamiento, para todos los efectos de esta controversia, es la suma de trescientos bolívares (Bs. 300). Así se declara.

   Con respecto a la falta de pago alegada por la actora, el Tribunal observa que en el último de los contratos celebrado por las partes, previamente valorado, ambas acordaron, conforme a la cláusula décima, que el depósito de los cánones respectivos se realizarían en la cuenta de ahorro N° 113-0000694 del Banco de Venezuela, cuenta ésta que pertenece a la arrendadora conforme se evidencia de las inspecciones realizadas por la Notaría Pública Primera de esta ciudad y por este Juzgado, en fechas 21 de enero y 3 de marzo de 2010, respectivamente.

   Ahora bien, de los vauchers o recibos bancarios consignados por la parte demandada, valorados previamente por este Tribunal, se evidencia que la parte demandada ha venido consignando en forma mensual y consecutiva la suma de trescientos bolívares (Bs. 300) en la citada cuenta propiedad de la parte actora, hasta el mes de enero de 2010, cuestión por la cual se desestima la pretensión de la parte actora en la cancelación de la suma de dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000) por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio de 2008 a noviembre de 2009 dejados de cancelar por la parte demandada, a decir de la actora. Así se declara.

   Con respecto a los daños causados, reclamados por la parte actora en su demanda, por concepto de de intereses y lucro cesante en la pérdida de negociaciones para la venta del inmueble, estimados en la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) se observa que la parte actora no hace la debida especificación de los daños reclamados y sus causas, exigida por el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y mucho menos aportó pruebas para demostrar tales daños. Por tal motivo se estima improcedente tal pretensión. Así se declara.

   Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda cumplimiento de contrato de entrega de inmueble celebrado en inspección ocular, interpuesta por IRISABEL R.V.D.R. contra EROILDA I.R.. ASI SE DECIDE.

   Se condena en costas a la parte actora, por haber sido vencida en forma total en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.

   Por haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, se ordena notificar a las partes conforme a los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas de notificación.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DEL MUNICIPIO HERES DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, a los veintitrés días (23) días del mes de abril del año dos mil diez (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

   El Juez.,

   Dr. N.A.R..

   La Secretaria

   ENELIDE ARREDONDO

   La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

   La Secretaria

   ENELIDE ARREDONDO