Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 13 de Marzo de 2007

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

EN SU NOMBRE,

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

LOS TEQUES

196° y 148°

PARTE ACTORA: F.F.R.S. e I.M.G.D.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 3.316.094 y V- 2.917.466.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: H.O.M.C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 41.077-

PARTE DEMANDADA: G.J.A.G. y R.C.C.D.A., mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 6.875.654 y V- 6.879.845, respectivamente.

ABOGADO AISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: O.B., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el N° 51.227.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE 16.707

NARRATIVA

Corresponde a este tribunal en su jurisdicción de alzada, conocer de la apelación interpuesta por el co-demandado G.J.A.G., contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2006, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en la que declaró con lugar la demanda y condenó a los demandados a la entrega del inmueble arrendado.

El expediente es recibido en este tribunal procedente del sistema de distribución del 12 de enero de 2007, correspondiendo a este tribunal su conocimiento. Narra el actor en su libelo que consta en contrato de arrendamiento debidamente notariado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 01 de octubre de 2003 anotado bajo el No. 61, tomo 109 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, que los actores dieron en arrendamiento a los demandados, un inmueble ubicado en el lugar conocido como El Alambique, sector La Hondonada, situada en la Urbanización La Fontanera, parcela No. K-51, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, destinado únicamente a uso residencial. Que dicho inmueble se encuentra equipado con cocina empotrada en madera, topes de cerámica, gabinetes aéreos, tres (3) closet elaborados en madera un lavaplatos con su mueble, en los baños todas las piezas sanitarias y un calentador de agua, al efecto anexa marcado “B” documento original de contrato. Que en dicho contrato en la cláusula segunda se fijó de mutuo acuerdo entre las partes como canon de arrendamiento mensual la cantidad de Bs. 300.000,00, los cuales deberán ser cancelados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, más los gastos de condominio por cuenta de Los Arrendatarios; cláusula tercera: se fijó como tiempo de duración un (1) año fijo, contados a partir del 30 de septiembre de 2003 hasta el 30 de septiembre de 2004, pudiendo ser renovado a voluntad de las partes siempre y cuando medie comunicación expresa de ambas partes de renovar el contrato. Que el 30 de agosto de 2004, las partes convinieron en prorrogar la vigencia del contrato de arrendamiento por un lapso de un (1) año hasta el 30 de septiembre de 2005, manteniendo un mismo monto de alquiler y las condiciones ya establecidas en el contrato en cuestión, al efecto consigna convenio original de la prorroga en cuestión marcada “C” y que dada la duración de la relación arrendaticia que fue de dos (2) años, se le concedió a los demandados un plazo adicional de un (1) año adicional como prórroga legal conforme lo establece el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los efectos de que realizara la entrega y/o devolución del bien inmueble arrendado, lo cual no ha hecho hasta la fecha, habida cuenta que la prorroga legal está completamente vencida desde el 30 de septiembre de 2006. Que los arrendatarios consignaron ante el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en el expediente No 2006/2926, los alquileres correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2005, el día 17 de enero de 2006; el mes de enero de 2006 el 07 de febrero de 2006; el mes de febrero de 2006, el 07 de marzo de 2006; el mes de marzo de 2006 el 18 de mayo de 2006 y el mes de abril de 2006 el día 17 de julio de 2006, que fue la última consignación efectuada, donde se demuestra claramente la insolvencia de Los Arrendatarios ya que las consignaciones efectuadas son extemporáneas, además adeudan los pagos de arrendamientos correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, anexa al efecto copias simples de dichas consignaciones. Fundamenta su acción en el artículo 1.167 del Código Civil. Que por las razones expuestas es por lo que acude al tribunal para demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento antes mencionado y pide que los demandados convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal a cumplir la obligación de entregar el inmueble a los actores, a cancelar los costos y costas del proceso, inclusive los honorarios de abogado.-

Tramitada dicha demanda por el procedimiento del juicio breve, se realizaron todas las diligencias necesarias tendientes a practicar la citación de la parte demandada la cual se verificó en fecha 13 de noviembre de 2006.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, los demandados presentaron escrito en fecha 15 de noviembre de 2006.

Durante la etapa sólo la parte actora hizo uso de ese derecho, presentando en fecha 17 de noviembre de 2006 el escrito respectivo.

En fecha 12 de diciembre de 2006 el tribunal de la causa dictó decisión declarando con lugar la demanda y condenó a los demandados a entregar el inmueble arrendado.

Siendo la oportunidad para decidir el tribunal lo hace de la siguiente manera:

MOTIVA

La parte actora reclama el cumplimiento de las obligaciones contractuales contenidas en las Cláusulas Segunda y Tercera, del Contrato de Arrendamiento que suscribió con los demandados en fecha 01 de octubre de 2003, quienes no han hecho entrega del inmueble a pesar de haber expirado dicho contrato en fecha 30 de septiembre de 2005, así como la prorroga legal de un (1) año que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se les concedió dada la duración de la relación arrendaticia que fue de dos (2) años.

Planteadas así las cosas, pasa el Tribunal de seguidas al análisis de los alegatos y probanzas presentados por las partes en el presente juicio.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE DEMANDA:

1. Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes cuyo cumplimiento se demanda. El Tribunal aprecia tal instrumento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue desconocido por la parte demandada, atribuyéndosele pleno valor para la demostración de la obligación demandada.

2. Original del convenio de prorroga del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. El tribunal valora dicha probanza de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que su contenido hace fe como instrumento privado, para la demostración de la voluntad de las partes de prorrogar el contrato objeto del juicio por un año (1) es decir hasta el 30 de septiembre de 2005.

3. Copia simple del expediente No. 06-2925, contentivo de las consignaciones efectuadas por la parte demandada en el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. El tribunal valora dicha probanza de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como presunción de los hechos alegados por la parte actora en su libelo.

4. Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. El tribunal valora dicha probanza de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostración de que el inmueble es propiedad de la parte actora.

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda, los demandados presentaron escrito en fecha 15 de noviembre de 2006 en el que manifiestan que es cierto que suscribieron con los actores el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda suscrito el 01 de octubre de 2003; pero negando, rechazando y contradiciendo que dicha convención sea a tiempo determinado, ya que en el mismo se estableció una duración hasta el 30 de septiembre de 2004, pudiendo ser renovado por las partes siempre y cuando mediara comunicación expresa de ambas partes para renovarlo. Que los actores firmaron conjuntamente con ellos (parte demandada), un documento privado en el que estableció una sola prorroga hasta el 30 de septiembre de 2005, no suscribiéndose una nueva prorroga del contrato, produciéndose en consecuencia una tácita reconducción del contrato y por ello se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Así mismo los demandados en dicho escrito manifiestan que en la oportunidad en que fueron a cancelar el pago del canon de arrendamiento del mes de octubre de 2005 en la cuenta No. 2142064912 del Banco Banesco, cuyo titular de esa cuenta es la actora I.G.d.R., dicho pago no se pudo efectuar por cuanto la cuenta había sido cancelada, por ello se vieron en la necesidad de pagar los cánones de arrendamiento a través de consignaciones en el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Que quien incumplió con el contrato de arrendamiento fue la parte actora por haber cancelado maliciosamente la cuenta donde se debían realizar los pagos, todo a los efectos de que los demandados no pudieran cumplir con el mismo. Oponen en forma subsidiaria formalmente la excepción de contrato no cumplido o “exceptio non adimpleti contractus”, por cuanto la parte actora no cumplió con la gama de obligaciones que caracterizan a los contratos de arrendamiento, entre las cuales está recibir el pago y permitir el goce de la cosa arrendada. Además se oponen a la solicitud de medida de secuestro y de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil promueve en base al principio de la comunidad de la prueba, las probanzas que a continuación se analizan y valoran aun cuando fueron promovidas el mismo día de la contestación a la demanda, esto es de manera extemporánea por anticipada, dichas probanzas son las siguientes:

1. Reproduce la copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2003, esta probanza fue valorada con anterioridad para la demostración de que ambas partes se encuentran vinculadas entre sí mediante el contrato de arrendamiento bilateral.

2. Reproducen el mérito favorable en autos. Al respecto, para esta juzgadora el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba legal o libre que pueda ser apreciado como tal, sino que constituye el conjunto de pruebas y razones que resultan del proceso y que sirven el Juez para dictar el fallo. De existir algún mérito favorable a alguno de los litigantes, éste debe ser apreciado por el Juez sin necesidad expresa de las partes. Así se declara.

3. Solicitan de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie al Banco Banesco oficina principal a los fines de que informe al tribunal cuando fue cancelada la cuenta No. 2142064912 cuyo titular es la actora I.G.d.R.. Esta probanza es desechada por el tribunal en virtud de no haber sido evacuada.

   Previo al pronunciamiento sobre el fondo de la controversia el tribunal considera procedente determinar si el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio es a tiempo determinado o si por el contrario se ha producido una tácita reconducción y por ello se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.

   Antes que nada, considera esta juzgadora que se debe analizar la naturaleza de la prorroga legal y la prorroga convencional. Al respecto, se observa que la prorroga convencional, no es otra que la extensión del mismo contrato en el tiempo, más allá de su duración ordinaria pactada, es decir tal como ocurrió en el caso de autos cuando las partes acordaron una nueva oportunidad de finalización del contrato, conforme consta del convenio de prorroga cursante al folio 21 del expediente marcado “C” el cual fue valorado en este fallo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como demostrativo de la voluntad de las partes de prorrogar mencionado contrato por un año (1) fijo, esto es hasta el 30 de septiembre de 2005 subsistiendo entonces el mismo contrato, además de todas y cada una de las obligaciones y estipulaciones en el contenidas es decir las mismas condiciones ya establecidas y así se declara,

   La prorroga legal se presenta como un beneficio del arrendatario a quien le es facultativo no solo aceptarla o no, sino poder hacer entrega del inmueble en cualquier momento durante ese tiempo de prórroga y no estar obligado a permanecer en el inmueble hasta el final de la misma y pagar los cánones causados. Para la procedencia de este beneficio se requiere que el contrato se haya celebrado a tiempo determinado es decir a tiempo fijo y que ese tiempo se haya vencido. En el caso de autos el contrato se venció el 30 de septiembre de 2004 y la prorroga convencional el 30 de septiembre de 2005, comenzando entonces la prorroga legal por un (1) año más es decir hasta el 30 de septiembre de 2006, sin que se produjera la tácita reconducción alegada por la parte demandada, toda vez que tal situación no da lugar a que el contrato de arrendamiento pase a ser a tiempo indeterminado, por cuanto la relación arrendaticia fue prorrogada tanto convencional como legalmente de conformidad con la ley especial, con todas y cada una de las obligaciones y estipulaciones contenidas en el contrato, las cuales mantienen su plena vigencia, es decir que el contrato objeto de este juicio, continuo siendo a tiempo determinado, y así se declara.-

   Establecido lo anterior pasa el tribunal a dictar el respectivo pronunciamiento sobre la “exceptio non adimpleti contractus” (excepción de contrato no cumplido) de la siguiente manera:

   El artículo 1.168 del Código Civil nos señala: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fecha diferente para la ejecución de las dos obligaciones”. Ahora bien, la excepción de contrato no cumplido, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación. Esta excepción contemplada en la referida norma, no es una excepción dilatoria sino que constituye una defensa de fondo que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.

   En el caso de autos lo demandados alegan que los actores incumplieron sus obligaciones al cancelar la cuenta No. 2142064912 cuyo titular es la actora I.G.d.R., en donde se debían realizar los pagos, todo a los efectos de que los demandados no pudieran cumplir con el mismo, y por ello oponen en forma subsidiaria formalmente la excepción de contrato no cumplido o “exceptio non adimpleti contractus”. Al respecto, considera esta juzgadora que no puede de ninguna forma decirse que la parte actora haya incumplido sus obligaciones, toda vez que no fue pactado en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda que los cánones de arrendamiento debían ser cancelados en esa cuenta bancaria y en caso de haber sido así, esto es que existiera convenio para que ese pago se realizara en esa cuenta del Banco Banesco, al ser cancelada le queda a los demandados el derecho de consignar esos pagos en un tribunal como efectivamente lo hicieron y así se declara. En consecuencia no ha lugar a la excepción del contrato no cumplido opuesta por los demandados y así se declara.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   Durante el lapso probatorio en su escrito del 17 de noviembre de 2006, la parte actora promovió las siguientes probanzas:

   1º) Reproduce el mérito favorable de los autos en todo cuanto le favorezca, esta probanza no constituye un medio de prueba legal o libre que pueda ser apreciado como tal, sino que constituye el conjunto de pruebas y razones que resultan del proceso y que sirven el Juez para dictar el fallo. De existir algún mérito favorable a alguno de los litigantes, éste debe ser apreciado por el Juez sin necesidad expresa de las partes. Así se declara.

   2º) Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes el 30 de septiembre de 2003 hasta el 30 de septiembre de 2004, con tiempo de duración de un (1) año fijo, y la prorroga del Contrato de Arrendamiento por un lapso de un (1) año, desde el 30 de septiembre de 2004 hasta el 30 de septiembre de 2005. Esta probanza fue valorada en este mismo fallo.

   3º) Copias del expediente de consignaciones No. 2006-2925 llevado por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial. Esta probanza fue valorada por el tribunal en este mismo fallo.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   Durante el lapso probatorio la parte demandada no hizo uso de ese derecho.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   De acuerdo al contenido del artículo 1.269 del Código Civil, si la obligación es de dar o hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo estipulado en la convención, por otra parte de acuerdo al artículo 1.354 del mismo Código, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que produjo la extinción de su obligación. De la claridad de ambas disposiciones, en el caso de autos solo puede concluirse que, alegada y probada una obligación de plazo vencido, y no habiendo probado el deudor que tal obligación se extinguió, la demanda debe prosperar puesto que, en tales obligaciones, el solo vencimiento del plazo constituye en mora al deudor, si que se necesite la demostración de cualquier otro hecho, toda vez que la mora se opera de pleno derecho, por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención, es decir que el concepto de mora va siempre implícito en las obligaciones condicionales de plazo determinado, sin que haya necesidad de ningún acto positivo por parte del acreedor para colocar al deudor en estado moroso, pues es la ley misma quien lo considera así desde el momento en que deja vencer el plazo sin cumplir la prestación. En consecuencia para esta juzgadora la presente acción debe prosperar y así se declara.

   DECISION

   Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como Tribunal de alzada, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, y de conformidad con los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos F.F.R.S. e I.M.G.D.R., contra G.J.A.G. y R.C.C.D.A., ambas partes identificadas por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, En consecuencia Se condena a la parte demandada a la entrega material del inmueble arrendado ubicado en el lugar conocido como El Alambique, sector La Hondonada, situada en la Urbanización La Fontanera, parcela No. K-51, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

   Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmentge vencida.

   Queda así CONFIRMADA la recurrida.

   Regístrese, publíquese y notifique,

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En Los Teques, a los trece (13) días del mes de marzo de dos mil siete (2007) Años 196º y 148º Independencia y Federación.

   LA JUEZ,

   DRA. M.F.T.,

   LA ...

   SECRETARIA,

   ABG O.D.D.S.

   En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 2:00 pm.

   LA SECRETARIA,

   ABG O.D.D.S.

   MFT/mbr

   Exp 16707