Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Mayo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Veinte (20) de M.d.D.M.O. (2011)

201º y 152º

ASUNTO: AP11-V-2011-000266

SENTENCIA DEFINITIVA

(DENTRO DEL LAPSO)

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad de Comercio INVERSIONES IRUNE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Mirada, en fecha 16 de Diciembre de 1982, bajo el N° 57, Tomo 160-A-Sgdo., y reformados sus Estatutos Sociales en Asamblea de fecha 06 de Abril de 1999, según inscripción realizada en la misma Oficina de Registro bajo el día 23 de Abril de 1999, bajo el N° 10, Tomo 110, Tomo 103-A-Sgdo., representada por el ciudadano C.H.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.349.335, en su condición de Gerente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos A.S.M., J.M.A., J.G.L., R.A.S., V.T.P., B.W.H. y H.T.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 20.316, 54.453, 66.660, 26.304, 66.383, 81.406 y 107.269, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26 de Septiembre de 1984, bajo el N° 14, Tomo 55-A-Pro., cuya última reforma se verificó según Asamblea registrada ante dicha Oficina de Registro, en fecha 03 de Marzo de 2010, bajo el N° 1, Tomo 36-A, representada por el ciudadano J.D.J.S.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.248.060, en su condición de Director Administrativo.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos A.F. y N.D.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 33.561 y 39.165, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por los abogados de la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., a través del cual demandan a la Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., por DESALOJO, correspondiéndole conocer de la causa a este Juzgado previa Distribución de Ley.

En fecha 10 de Marzo de 2011, fue admitida la demanda conforme los trámites del procedimiento breve establecido en el Artículo 883 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo ordena el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 30 de Marzo de 2011, la parte demandada se dio por citada en este asunto a través de representante legal asistido de abogado, quien consigna Acta Constitutiva. En fecha 01 de Abril de 2011, el representante legal de la parte demandada asistido de abogado presentó escrito donde impugnó documentales y dio contestación a la demanda.

En fecha 12 de Abril de 2011, ambas partes deciden suspender la causa hasta el día 27 de Abril de 2011, lo cual fue debidamente providenciado por el Tribunal.

Abierta como quedó la causa a pruebas, la representación actora hizo uso de ese derecho siendo providenciada su promoción en fecha 29 de Abril de 2011 y ordenada su evacuación. En fecha 04 de Mayo de 2011, se verificó la prueba de inspección judicial promovida por la representación accionante, concediéndose al Experto designado tres (3) días de despacho para la consignación del Informe respectivo, el cual fue consignado el día 09 del mismo mes y año.

En fecha 12 de Mayo de 2011, la representación demandada consignó Escrito de Informes.

En fecha 17 de Mayo de 2011, fue diferida la publicación de la sentencia por el lapso de tres (3) días continuos siguientes a la señalada fecha, exclusive.

Ahora bien, estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente asunto, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre ello, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, … y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Alegaron los apoderados judiciales de la parte actora en el libelo que mediante documento autenticado en fecha 12 de Julio de 2001, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 48, Tomo 52 de los libros respectivos, su mandante dio en arrendamiento Un Punto Comercial con todos los servicios e instalaciones de que está dotado el mismo, ubicado en el Edificio Irune, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, de esta ciudad de Caracas, constituido por las Planta Baja con un área de Trescientos Ochenta y Nueve Metros Cuadrados (389 mts.2) aproximadamente, más Ciento Veintinueve Metros Cuadrados (129 mts.2) aproximadamente de superficie del primero piso (mezzanina) con todos los servicios, instalaciones originales, modificaciones, reformas y ampliaciones verificadas en dicho inmueble, a la Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., destinado exclusivamente para la explotación del ramo de Piano.Bar, Restaurant, Pizzería y Fuente de Soda, utilizando el mobiliario de la arrendadora.

Expresaron que las parte en el mencionado contrato establecieron que la duración del contrato sería de dos (2) años fijos, contados a partir del 02 de Julio de 2001 al 02 de Julio de 2003, fecha esta en que se debía hacer entrega del inmueble en perfecto estado de mantenimiento y conservación y al día con el pago de los servicios públicos y privados a el inherentes, con derecho a una prórroga de un (1) año a ser convenida con sesenta (60) días de anticipación tomando en consideración para la fijación del precio los índices de precios al consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela.

Expusieron que al vencimiento de dicho contrato suscribieron uno nuevo con los mismos términos pero de carácter privado con fecha 02 de Mayo de 2005 y por el lapso de un (1) año, el cual, luego de su vencimiento y de la prórroga legal de dos (2) años que se extendió al día 02 de Julio de 2008, se indeterminó por continuar la arrendataria en el inmueble y la arrendadora recibir el canon sin que firmaran otra contratación.

Señalan que las partes fijaron el canon de arrendamiento por la cantidad hoy equivalente de Noventa y Tres Mil Bolívares (Bs.F 93.000,00) pagadera a razón de Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 7.500,00) mensuales durante los primeros seis (6) meses y a razón de Ocho Mil Bolívares (Bs.F 8.000,00) mensuales los siguientes seis (6) meses, comenzando desde el mes de Julio de 2005, y que durante las prórrogas el canon sería ajustado de conformidad con las estipulaciones que para la materia determinara el Banco Central de Venezuela, a saber, que para Julio de 2006, el IPC al 75,44 da como resultado un canon de Ciento Cinco Mil Quinientos Treinta y Cuatro Bolívares con Veintinueve Céntimos (Bs.F 105.534,29); que para Julio de 2007, el IPC al 88,43 da como resultado un canon de Ciento Veintitrés Mil Setecientos Seis Bolívares (Bs.F 123.706,00); que para Julio de 2008, el IPC al 118,2 da como resultado un canon de Ciento Sesenta y Cinco Mil Trescientos Cincuenta y Un Bolívares con Sesenta y Ocho Céntimos (Bs.F 165.351,68); que para Julio de 2009, el IPC al 151,7 da como resultado un canon de Doscientos Doce Mil Doscientos Quince Bolívares con Treinta y Un Céntimos (Bs.F 212.215,31); que para Julio de 2010, el IPC al 193,1 da como resultado un canon de Doscientos Setenta Mil Ciento Treinta Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.F 270.130,36) y que para el período de Julio de 2010 a Marzo 2011, el canon se ajustó a la suma hoy equivalente de Ciento Dieciocho Mil Ochenta Bolívares (Bs.F 118.080,00) que sumadas en su conjunto da como resultado una deuda de Trescientos Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs.F 352.886,00) que no ha pagado la demandada, cuya falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas o el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones daría derecho a solicitar la resolución del contrato y la desocupación del bien aunado a que existe en el inmueble un notable estado de deterioro y ruina por la falta de mantenimiento permanente en la forma que se merece el negocio que maneja la demandada que ha generado daños que estiman en la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00) y piden sea determinada mediante experticia complementaria del fallo sobre el inmueble arrendado.

Concluyen aduciendo que dada la falta de pago de las pensiones arrendaticias y el deterioro del bien, es por lo que acuden ante este Órgano de Justicia para lograr una declaratoria judicial mediante la cual la demandada convenga o sea condenada a desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y a entregarlo completamente libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato, a pagar la cantidad hoy equivalente de Trescientos Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs.F 352.886,00) por la diferencia de las mensualidades relativas a los meses de Julio de 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda y las que se sigan generando hasta la finalización del juicio, más la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00) por concepto de indemnización de daños causados, así como las costas procesales.

Solicitaron medida preventiva de secuestro; estimaron la acción en la cantidad hoy equivalente de Quinientos Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs.F 502.886,00) y por último pidieron la declaratoria con lugar de la acción en la definitiva con los pronunciamientos del caso.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda, que tuvo lugar el día 01 de Abril de 2011, la parte accionada, Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., a través de su Director, ciudadano J.D.J.S.V., asistido del abogado L.M., mediante el escrito señalado anteriormente, en cuanto al fondo rechazó, negó y contradijo la acción por estar supeditada su procedencia en la existencia y vigencia de un contrato que no se encuentra firmado por la arrendataria y en razón de ello lo impugnó por adolecer de valor jurídico.

En el mismo orden convino en que es cierto y verdadero que a la demandada y a la demandante las vincula un contrato de cesión de explotación comercial cuya vigencia culminó el 02 de Julio de 2003 y su prórroga convencional el día 02 de Julio de 2004, y que por haber permanecido la primera en el inmueble con tolerancia de la arrendadora, el contrato se indeterminó por haber aceptado los pagos hasta la actualidad conforme los recibos que rielan al cuaderno de medidas.

Alude que realizaron varios intentos para convenir en las cláusulas de un nuevo contrato siendo el último de ellos el que no se firmó de fecha 02 de Julio de 2005, al no haber aceptación de las partes uniéndolos un contrato de arrendamiento verbal no existiendo en consecuencia la obligación de pagar el IPC y que no obstante ello la actora le cobró cantidades de dinero que exceden en demasía el canon de alquiler y el ilegal IPC fijados así como las que esta reclama.

Señala que, en caso de que el Tribunal dé valor probatorio al contrato impugnado, este vencía el 02 de Julio de 2006 cuya prórroga contractual vencía el 02 de Julio de 2007, por lo que luego gozaba de una prórroga legal de un (1) año que vencía el 02 de Julio de 2008, que de ser cierto, al seguir ocupando la inquilina el bien de autos y recibiendo el pago la actora, nació un contrato a tiempo indeterminado de tipo verbal de manera tal que mal puede solicitar el pago del IPC, por ser ilegal.

Concluye negando que en las instalaciones del local exista deterioro causado por la demandada y por último pide que la contestación sea admitida y declarada con lugar en la definitiva.

Planteados los hechos anteriores este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

 Riela a los folios 13 al 15 del expediente marcada “A” COPIA FOTOSTÁTICA DEL PODER autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de Octubre de 2009, bajo el N° 23, Tomo 89 de los libros respectivos; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154, 155 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Riela a los folios 16 al 21 del expediente marcado con la letra “B” CONTRATO DE CONCESIÓN suscrito en fecha 12 de Julio de 2001, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 48, Tomo 52 de los libros respectivos, entre la Sociedad de Comercio INVERSIONES IRUNE, C.A., en su condición de concedente y la Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., en su carácter de concesionaria; y en vista que no fue cuestionado por su antagonista el Tribunal lo valora conforme lo previsto en los Artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia de su contenido tal negociación se pactó para el uso y explotación de Un Punto Comercial con todos los servicios e instalaciones de que está dotado el mismo, ubicado en el Edificio Irune, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, de esta ciudad de Caracas, constituido por las Planta Baja con un área de Trescientos Ochenta y Nueve Metros Cuadrados (389 mts.2) aproximadamente, más Ciento Veintinueve Metros Cuadrados (129 mts.2) aproximadamente de superficie del primero piso (mezzanina) con todos los servicios, instalaciones originales, modificaciones, reformas y ampliaciones verificadas en dicho inmueble, destinado exclusivamente para la explotación del ramo de Piano-Bar, Restaurant, Pizzería y Fuente de Soda, utilizando el mobiliario de la concesionaria bajo su razón social y su sola responsabilidad; con una duración de dos (2) años fijos, contados a partir del 02 de Julio de 2001 al 02 de Julio de 2003, fecha esta en que se debía hacer entrega del inmueble en perfecto estado de mantenimiento y conservación y al día con el pago de los servicios públicos y privados a el inherentes, con derecho a una prórroga de un (1) año a ser convenida con sesenta (60) días de anticipación tomando en consideración para la fijación del precio los Índices de Precios al Consumidor (IPC) establecidos por el Banco Central de Venezuela; con un precio de la concesión en la cantidad hoy equivalente de Ciento Nueve Mil Doscientos Bolívares (Bs.F 109.200,00) pagadero a razón de Cuatro Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 4.250,00) mensuales durante los primeros doce (12) meses y a razón de Cuatro Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs.F 4.850,00) mensuales durante los doce meses restantes, siempre dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, comenzando desde el mes de Julio de 2001; comprometiéndose la concesionaria a mantener el inmueble en buen estado de mantenimiento y de realizar reparaciones menores y mayores que requiera por la inadecuada o inoportuna ejecución de las mismas, relacionadas con sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, pinturas, instalaciones de agua, teléfonos, calentadores y demás aparatos que posea el bien; cuya causal de resolución será la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del precio de la concesión o el incumplimiento de cualesquiera de las demás obligaciones asumidas, según sus Cláusulas Primera, Tercera, Cuarta, Séptima y Octava, entre otras estipulaciones, y así se decide.

 Riela a los folios 22 al 27 del expediente marcada con la letra “C” documento denominado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 02 de Julio de 2005, del cual forman parte la Sociedad de Comercio INVERSIONES IRUNE, C.A., en su condición de arrendadora y la Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., en su carácter de arrendataria sobre el uso y explotación del referido Punto Comercial. Esta instrumental fue impugnada por la representación demandada a tenor de lo previsto en el Artículo 1.368 del Código Civil; y siendo que de su revisión se observa que efectivamente carece de firma de la arrendadora, no puede en consecuencia atribuírsele autoría a la parte accionante en particular, por consiguiente tal prueba queda desechada del proceso, y así se decide.

 En la oportunidad probatoria, la representación actora promovió el merito favorable de los autos. Sobre este punto en particular, el Tribunal observa que este alegato no constituye medio probatorio susceptible de valoración sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, conforme lo dejó sentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de O.R.P.T., páginas 642 y 643, tomo 7, año IV, julio 2003, sostenido en la actualidad; razón por la cual resulta improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

 Del mismo modo promovió PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL la cual fue debidamente admitida y ordenada su evacuación que se verificó en fecha 04 de Mayo de 2011, sobre el bien de marras, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, Edificio Irune, Planta Baja, Local Comercial denominado “La Caracas de Ayer”, Municipio Baruta, cursante a los folios 55 al 57 del expediente, a la cual se adminiculan las resultas del INFORME DEL EXPERTO designado que rielan a los folios 75 al 90; de lo cual observa este Despacho que al no ser cuestionadas en forma alguna surten pleno derecho probatorio conforme a lo estatuido en el Articulo 472 del Código de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y aprecia que en ella el Tribunal dejó constancia, entre otras cosas y previas formalidades de Ley, que el Nivel Uno está constituido por dos (2) baños (damas-caballeros), área de depósito, aire acondicionado y lava-mopas; que la Planta Inferior está conformada por un área de atención al público (barra), área de comedor, jardinería, área de barrillera, cocina general, dos (2) baños para uso de empleados y escalera que comunica ambos pisos; que en las fachadas principal y lateral se observan pequeños depósitos, equipos de aire acondicionado, extractores y equipos varios adosados a la pared con cables de canalización de corriente eléctrica y telefónica sin tubería alguna así como de un tablero eléctrico junto a una gran cantidad de cables de corriente eléctrica y telefónica adosados a dicha fachada. Por su parte el Experto designado dejó constancia junto con reproducciones digitalizadas, en cuanto el estado de conservación general del local, que en la Planta Baja, dentro del área de atención al público, parrilla y cocina se observan perforaciones en sus pisos de cerámicas, paneles fracturados, grasa en el techo de la cocina y extractores, mal estado de conservación en los tres (3) puntos de drenaje de aguas residuales de la cocina y la falta de tapa de toma para corriente; que en la Planta Uno hay perforaciones en el área del piso de las cavas y aire acondicionado; fracturas de cerámicas en el área de la cocina y cavas así como cables de alimentación eléctrica colgando sin tubería canalizadora; que la puerta del baño de caballeros no tranca y se encuentra descuadrada, el fluxómetro la poceta no funciona, las paredes presentan perforaciones de pequeño calado y en las superficies del piso; falta de cerradura en la puerta del lava-mopa, falta de tapa de toma corriente; mal estado de conservación del techo del depósito pequeño y áreas rotas para la colocación de escobas; que en las fachadas se observan adosados cables de corriente eléctrica y telefónica o data sin tubería canalizadora, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Cursa a los folios 37 al 42 del expediente copia simple del ACTA DE ASAMBLEA GENERAL DE ACCIONISTAS de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 26 de Septiembre de 1984, bajo el N° 14, Tomo 55-A-Pro., cuya última reforma se verificó según Asamblea registrada ante dicha Oficina de Registro, en fecha 03 de Marzo de 2010, bajo el N° 1, Tomo 26-A., de los libros respectivos, a la cual debe adminiculársele la copia fotostática del PERMISO SANITARIO DE FUNCIONAMIENTO PARA ESTABLECIMIENTO DE ALIMENTOS N° 55202-15-7-878, TIPO IV que riela al folio 64 del expediente; y en vista que dichas instrumentales no fueron cuestionadas en forma alguna por la parte actora, el Tribunal las valora conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 429, 506, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que dicha Persona Jurídica se encuentran legalmente constituida y que fue autorizada por el ahora Ministerio del Poder Popular Para la Salud a fin de ejercer el negocio de preparación y venta de alimentos y expendio de licores, y así se decide.

 Rielan a los folios 58 al 63 y 67 al 71 del expediente copia fotostática y original del poder que otorgó el ciudadano J.D.J.S.V. en fecha 15 de Julio de 2011, a los abogados A.F. y N.D.G., ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 03, Tomo 65 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno, el Tribunal los valora conforme los Artículos 150, 151, 154, 155 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Riela a los folios 96 al 98 del expediente escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, y siendo que de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos opuestos en la relación procesal, se aprecia en la presente causa, y así se decide

Verificado el análisis probatorio de autos el Tribunal con miras a resolver la naturaleza jurídica de la pretensión, previamente observa lo siguiente:

DEL NEGOCIO JURÍDICO INVOCADO

La representación accionada cuestionó el contrato de arrendamiento opuesto por su antagonista por inexistente ya que no está firmado por esta última, sin embargo, afirmó que los vinculó un contrato de cesión de explotación comercial cuya vigencia culminó el 02 de Julio de 2003 y su prórroga convencional el día 02 de Julio de 2004, y que por haber permanecido la primera en el inmueble con tolerancia de la arrendadora a su vencimiento al aceptar los pagos hasta la actualidad, conforme los recibos que rielan al cuaderno de medidas ya que el contrato de fecha 02 de Julio de 2005, no fue aceptado por las partes, lo que une a las partes es un contrato de arrendamiento verbal ya que ha venido pagando el canon fijado y su ilegal IPC desde que venció el contrato de concesión hasta la actualidad, no existiendo a su entender la obligación de pagar el IPC que esta reclama.

Con vista a lo anterior se debe destacar que la documental de fecha 02 de Julio de 2001, es un contrato atípico, puesto no se encuentra en el Código de Comercio, referido estrictamente a la concesión de un punto mercantil, celebrado entre una parte llamada Concedente, quien otorga a la otra llamada Concesionaria, la utilización o explotación de sus marcas, nombres, enseñas, o licencias, o los espacios físicos (área de inmueble, aun muebles según el caso), a cambio de una remuneración que podrá consistir en tasas, tarifas, participación, un precio o porcentaje fijo, o en ventajas que de forma indirecta benefician sus rendimientos y su posición en el mercado, privando el carácter consensual e intuite persona, porque media la voluntad entre las partes, su consentimiento y quienes establecen los términos contractuales y condiciones.

No obstante lo anterior, y siendo que la representación demandada sostiene que lo que une a las partes es un contrato de alquiler verbal, se infiere que al haber culminado en fecha cierta el contrato de concesión, ya que a los autos no riela nada en contrario, es obvio que se configuró entre ellas sin fecha cierta, un alquiler verbal, puesto que esta última luego de quedar en posesión del inmueble pagando un canon recibido por la parte actora por concepto de arrendamiento, ya que así expresamente lo han aceptado ambas partes en este juicio, y tomando en cuenta que el contrato de arrendamiento opuesto como instrumento fundamental de la pretensión se desechó a tenor de lo previsto en el Artículo 1.368 del Código Civil, se debe calificar el negocio jurídico en comento como una relación inquilinaria de carácter verbal a tiempo indefinido, y así se decide.

Con vista a lo anterior y en atención a lo manifestado expresamente por la representación accionada de haber venido pagando a la parte accionante el canon de alquiler y el IPC, convalida como prueba en su contra, en su obligación de cumplir con los mencionados rubros desde que se hicieron exigibles verbalmente hasta la actualidad, independientemente de que se excuse de convalidar, por imperio de los Artículos 1.401 y 1.404 del Código Civil, y por ende son susceptibles de ser reclamados por su antagonista en caso que ésta última considere algún incumplimiento a tales respecto, y así se decide.

Resuelto lo anterior el Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto planteado y conforme el resultado obtenido del análisis probatorio de autos, concluye previamente en lo siguiente:

Del análisis efectuado al material probatorio traído a los autos, observa quien sentencia que a los autos quedó determinada la existencia de una relación arrendaticia verbal que vincula a las partes, la indeterminación de la misma en el tiempo y las reciprocas obligaciones asumidas, entre ellas, el pago del precio del alquiler y el IPC conforme las determinaciones que haga el Banco Central de Venezuela, tal como se señaló Ut Supra, y así se decide.

Ahora bien, en vista que a las actas procesales si bien, la representación demandada expresa haber realizado pagos a la arrendadora por concepto de alquiler e IPC y que a su entender los mismos exceden con demasía al reclamado en el libelo conforme los recibos de pago que alega haber consignado en el cuaderno de medidas, cierto es también que tal representación no consignó dichas pruebas en el presente cuaderno principal para que pueda derivarse inmediatamente el derecho que alega, así como tampoco aportó otro medio de prueba capaz de acreditar sus argumentos, en sustento del pago en cuestión; por consiguiente el Tribunal forzosamente no tiene prueba de pago de alquiler ni de IPC que valorar y apreciar al respecto en atención al principio de autonomía e independencia de los cuadernos o de los expedientes, dando lugar a la causal de desalojo por falta de pago, y así se decide.

En relación a la indemnización de daños y perjuicios invocada por deterioro del bien arrendado, estimada en la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00) el Tribunal considera oportuno destacar que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria al sostener a tal respecto que la prueba de Inspección Judicial debe arrojar un incumplimiento grave y siendo que de la Inspección evacuada por este Despacho con ayuda de Experto, se pudo determinar, en cuanto el estado de conservación general del bien de marras, que en la Planta Baja y en la Planta Uno, dentro del área de atención al público parrilla, cocina y cavas se observan perforaciones en sus pisos de cerámicas y paredes, paneles fracturados, grasa en el techo de la cocina y extractores, mal estado de conservación en los tres (3) puntos de drenaje de aguas residuales de la cocina y la falta de tapa de toma para corriente, poceta sin fluxómetro; mal estado de conservación del techo del depósito pequeño y áreas rotas para la colocación de escobas, quedando claramente demostradas las condiciones físicas y actuales del inmueble arrendado, así como la existencia en dicho inmueble de daños que sin duda revelan su deterioro y que además exceden del uso normal del mismo, y por ende la obligación de conservar el inmueble se encuentra violentada en forma tal que permite establecer la disolución del contrato y tomando en consideración que con el contrato de concesión inicial la parte demandada se comprometió a mantener el bien concedido y posteriormente arrendado en buen estado de mantenimiento y a realizar reparaciones menores y mayores que el mismo requiriera por la inadecuada o inoportuna ejecución de las mismas, relacionadas con sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, pinturas, instalaciones de agua, teléfonos, calentadores y demás aparatos que posea el bien, es forzoso declarar procedente la indemnización en cuestión, pues la falta de conservación del inmueble arrendado implica la conducta o actividad del arrendatario que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su omisión en la conservación de la cosa dada en arrendamiento la que origina los daños que no se permiten o toleran, porque exceden de aquellos daños que pueden producirse por el uso normal de la misma, y así se decide.

Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales arrendaticias, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral a tiempo indeterminado, como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada al no pagar el IPC proveniente de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Julio de 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda, ajustado de conformidad con las estipulaciones que para la materia determinara el Banco Central de Venezuela, que sumadas en su conjunto da como resultado una deuda de Trescientos Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs.F 352.886,00) y al no realizar las reparaciones menores y mayores del inmueble arrendado que originaron su deterioro que estimaron en la cantidad hoy equivalente de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00); supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a éste Sentenciador a determinar y concluir en que están dados los elementos de Ley para la procedencia de la acción de desalojo ejercida, por encontrarse la misma tutelada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así lo declara formalmente este Órgano Jurisdiccional.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

Por cuanto quedó suficientemente demostrado en autos la mora en la que incurrió la parte demandada y el deterioro del bien arrendado, forzosamente se debe DECLARAR CON LUGAR LA ACCIÓN DE DESALOJO interpuesta y la consecuencia legal de dicha situación es acordar la procedencia en derecho del pago del IPC solicitado en el escrito libelar así como el que se ha venido venciendo a partir del mes de Marzo de 2011, exclusive, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme y la indemnización de daños y perjuicios solicitadas en el escrito de demanda por concepto de daños y perjuicios, conforme las determinaciones señaladas Ut Supra, y así lo declara finalmente éste Operador de Justicia.

DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la Sociedad de Comercio INVERSIONES IRUNE, C.A., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES TIBERI, C.A., representada por el ciudadano J.D.J.S.V., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que la arrendataria incurrió en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales cuando dejó de honrar el pago del IPC del canon de alquiler, en forma consecutiva, a saber, los relativos a los meses de Julio de 2006 a Marzo de 2011.

SEGUNDO

QUEDA EXTINGUIDO jurisdiccionalmente el contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado que vinculó a las partes de autos y consecuencialmente SE CONDENA a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble dado en arrendamiento, constituido por Un Punto Comercial con todos los servicios e instalaciones de que está dotado el mismo, ubicado en el Edificio Irune, situado en la Avenida Principal de la Urbanización Las Mercedes, de esta ciudad de Caracas, constituido por las Planta Baja con un área de Trescientos Ochenta y Nueve Metros Cuadrados (389 mts.2) aproximadamente, más Ciento Veintinueve Metros Cuadrados (129 mts.2) aproximadamente de superficie del primero piso (mezzanina) con todos los servicios, instalaciones originales, modificaciones, reformas y ampliaciones verificadas en dicho inmueble, completamente desocupado de personas, bienes, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del citado contrato.

TERCERO

SE CONDENA a la Empresa demandada a pagar a la parte actora la cantidad hoy equivalente de Trescientos Cincuenta y Dos Mil Ochocientos Ochenta y Seis Bolívares (Bs.F 352.886,00) por concepto del IPC del canon de alquiler relativo a los meses de Julio de 2007 hasta Marzo de 2011, así como el IPC que se siga venciendo desde dicho mes, exclusive hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, conforme las determinaciones que haga el Banco Central de Venezuela sobre esa materia, mediante experticia contable. En el entendido que tal cantidad se deja a salvo si la parte demandada verifica su pago ante el acreedor, como beneficiario de la misma.

CUARTO

Se Condena a la parte accionada indemnizar a la parte accionante por la cantidad hoy equivalente de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.F 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios por cuanto de autos se pudo determinar el deterioro del inmueble arrendado puesto que ello no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su omisión, en la conservación de la cosa dada en arrendamiento, fue la que originó los daños, que exceden de aquellos que pueden producirse por el uso normal de la misma.

QUINTO

SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Veinte (20) días del mes de M.d.D.M.O. (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo la 02:40 p.m., previa las formalidades de Ley, SE REGISTRÓ Y PUBLICÓ LA ANTERIOR DECISIÓN DENTRO DE SU OPORTUNIDAD LEGAL, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DJPB/PL-B.CA

ASUNTO AP11-V-2011-000266

DESALOJO ARRENDATICIO