Sentencia nº RC.00081 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 25 de Febrero de 2004

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Magistrado Ponente FRANKLIN ARRIECHE G.

En el juicio por resolución de contrato de arrendamiento iniciado ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por las ciudadanas ISABEL, ELENA y MORELLA ÁLAMO IBARRA, representadas por los abogados M.R.M.F., L.S.M. y J.R.R., contra INVERSIONES M.P., C.A., representada por los abogados A.H., C.A.A. y E.L., el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la citada Circunscripción Judicial, dictó decisión el día 29 de marzo de 2001, mediante la cual declaró con lugar la demanda, modificando la sentencia apelada.

Contra ese fallo de la alzada anunció recurso de casación la parte demandada, el cual, una vez admitido, fue oportunamente formalizado. Hubo impugnación.

Cumplidos los trámites de sustanciación, procede esta Sala a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, con arreglo a las siguientes consideraciones:

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD I

De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la formalizante denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del mismo Código, por incongruencia negativa.

Alega la formalizante que en el escrito de informes presentados ante el Juez Superior, expresó que el documento por medio del cual la actora pretendió demostrar la cesión del contrato de arrendamiento no podía presentarlo durante la secuela del proceso sino con el libelo, por ser el documento fundamental de la pretensión de conformidad con la Ley.

Sostiene la recurrente, que la falta de pronunciamiento sobre este alegato expuesto en los informes, para que fuese declarada con lugar la defensa de falta de cualidad de la actora que fue opuesta en la contestación de la demanda con base en que el contrato de arrendamiento fue celebrado con una persona distinta de la parte actora, comporta el vicio de incongruencia negativa, pues en su criterio es un argumento determinante de la suerte del proceso.

La Sala observa:

Ha sido criterio reiterado de esta Sala, que cuando en los informes se formulen peticiones, alegatos o defensas que aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en la contestación pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta o la cosa juzgada sobrevenida, el sentenciador está en el deber de pronunciarse expresamente sobre los mismos en su decisión, bajo pena de incurrir en incongruencia negativa.

En el caso examinado, es criterio de la Sala que en la recurrida no existe el vicio de incongruencia negativa que le fue imputado, pues la defensa que el formalizante considera silenciada, relativa a la presentación extemporánea de los documentos fundamentales de la pretensión por parte de las demandantes, fue hecha en los informes consignados en la segunda instancia según se afirmó en la propia denuncia, es decir, cuando ya había precluido la oportunidad procesal para oponer tal defensa, cual es la contestación de la demanda.

Por tanto, como el Juez de alzada no tenía el deber de pronunciarse sobre una defensa hecha extemporáneamente, este Alto Tribunal declara improcendente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.

II

De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la formalizante denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del mismo Código, porque el juez de alzada no resolvió la siguiente defensa, opuesta en la contestación de la demanda:

... en que al encontrarse el contrato vencido; no haber recibido el propietario los cánones de arrendamiento y existir oposición para que el arrendatario siguiese ocupando el inmueble, no podía demandarse la resolución del contrato de arrendamiento, sino su cumplimiento, dado que no había operado la tácita reconducción

La Sala observa:

Sobre la defensa invocada por la parte demandada en la contestación, la recurrida señaló:

...Alegatos aducidos en el escrito de contestación a la demanda:

(...)

Que estando el contrato de arrendamiento vencido, conforme se desprende de la documentación indubitable consignada y no habiendo operado la tácita reconducción, la acción que debe interponer en el presente caso la actora es una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, y no una acción de resolución de contrato por falta de pago, pues esta acción solo puede intentarse cuando el contrato se encuentra vigente, de consiguiente la acción de resolución de contrato interpuesta está condenada al fracaso por ser improcedente en derecho.

(...)

Se desprende igualmente de las actas procesales que la arrendataria INVERSIONES M.P., C.A., ha dejado de cumplir con las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento puesto que para la fecha de interposición de la demanda que dio inicio al presente juicio, se encontraba insolvente respecto a los meses julio de 1993 hasta julio 1995, por la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 672.587,50), a razón de SESENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 66.903,50) mensuales; los meses comprendidos entre agosto de 1995 hasta octubre de 1996 ambas fechas inclusive por la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 5.268.150,00) a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 351.210,00) mensuales según resolución N° 1673 de 8 de junio de 1995 emitida por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, expediente N° 71912; y los meses comprendidos entre noviembre de 1996 hasta diciembre de 1997, ambas fechas inclusive, la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 12.502.285,18) a razón de OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL VEINTE BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 893.020,37) mensuales conforme a lo fijado en la sentencia dictada el 18 de octubre de 1996 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, siendo por lo antes expuesto que la arrendataria ha incurrido en la causal de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de arrendamiento por haber infringido las disposiciones contractuales previstas en las cláusulas tercera, sexta y séptima, respectivamente.

La demandada alegó la inexistencia del contrato de arrendamiento por haber vencido el término de su duración en fecha 30 de junio de 1993, sin que haya operado la tácita reconducción para que pueda ser procedente la acción resolutoria.

Se denota, que en efecto, tal y como lo señala la parte demandada, conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento, le fue notificado al arrendatario en fecha 30 de abril de 1993 por documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento.

Se evidencia del mismo modo que la arrendataria ante la manifestación de voluntad de no prorrogar el contrato, acudió por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento para ejercer el derecho de preferencia de conformidad con el artículo 4 del Decreto Legislativo sobre desalojo de viviendas y 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, para continuar ocupando en calidad de arrendatario, el inmueble objeto de la presente acción, el cual fue declarado con lugar mediante resolución N° 3.648 dictada por el referido Órgano Administrativo en fecha 22 de noviembre de 1995.

Así pues, siendo que con la mencionada decisión de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, se ordenó la continuación de la relación arrendaticia, lo que significa que forzosamente quedó vigente el contrato de arrendamiento, siendo por lo que se considera esta Superioridad improcedente el argumento de la demandada que el contrato de arrendamiento es inexistente por estar vencido y que por ello no procede la acción resolutoria...

Aunado a lo antes expuesto, considera este sentenciador Ad quem, que al haber solicitado la parte demandada el derecho de preferencia y habérsele declarado Con Lugar, se evidencia, en efecto la existencia del contrato de arrendamiento modificándose entonces en cuanto a su duración, convirtiéndolo en un contrato a tiempo indeterminado lo que obliga a las partes a cumplir con todas y cada una de las cláusulas del contrato bajo análisis, y por ser un contrato a tiempo indeterminado la acción resolutoria es procedente ...

.(Negritas de la Sala)

De la precedente transcripción se evidencia que la recurrida sí se pronunció sobre la defensa invocada por la demandada en la contestación, la cual consistió en que “no podía demandarse la resolución del contrato de arrendamiento, sino su cumplimiento”.

Al respecto, expresó el Sentenciador que la demandada alegó en la contestación que no procedía la acción resolutoria, debido a la inexistencia del contrato de arrendamiento por haber vencido el término de su duración. Señaló el Juez de alzada, que la demandada dejó de cumplir con las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento, por lo cual está incursa en la causal de resolución de contrato.

Consideró asimismo dicho Juez, que tal argumento es improcedente por cuanto la Dirección de Inquilinato ordenó la continuación de la relación arrendaticia, lo que significó que quedó vigente el contrato de arrendamiento, y que con la solicitud de la parte demandada de que se le acordara el derecho de preferencia, que fue declarado con lugar, se mantuvo vigente el contrato de arrendamiento, modificándose en cuanto a su duración, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la acción de resolución de contrato es procedente.

Al haberse pronunciado la recurrida sobre la defensa invocada por la demandada en la contestación, la Sala debe concluir que no cometió el vicio de incongruencia negativa, lo cual determina la improcedencia de la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.

III

De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la formalizante denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del mismo Código.

Alega la formalizante, que en los informes presentados ante el Juez Superior expresó que la decisión administrativa sobre el derecho de preferencia dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento no se encontraba definitivamente firme, porque la misma no fue notificada a las partes para que contra ella se ejercieran los recursos contemplados en la Ley, y por tanto, esa decisión no podía surtir los efectos legales que pretendió atribuirle el a quo.

Sostiene, que la defensa invocada en los informes, específicamente la referida a que “al no estar la resolución inquilinaria definitivamente firme no podía surtir sus efectos”, fue ignorada completamente por el Juez Superior, al dar por sentado que el derecho de preferencia declarado con lugar por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, modificó la duración del contrato celebrado por tiempo fijo, y lo convirtió en uno por tiempo indeterminado, sin detenerse a analizar que ese pronunciamiento administrativo no se encontraba definitivamente firme como se expresó en los informes, razón por la cual -en su criterio- cometió el vicio de incongruencia negativa.

La Sala observa:

Esta denuncia es improcedente. La parte demandada en su escrito de contestación nada expresó sobre el particular como se evidencia de la siguiente cita:

...Antes de que pudiese ocurrir en forma automática la prorroga del contrato de arrendamiento para el período comprendido entre Julio (sic) de 1993 y Junio de 1994, la arrendadora LUZARDO Y ERASO S.R.L., con más de dos (2) meses de anticipación, notificó a mi representada su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia. Como consecuencia de lo anterior mi representada en fecha 25 de junio de 1993, ejerció oportunamente el Derecho de Preferencia por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, es decir, dentro del plazo de treinta (30) días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento como está previsto en la ley; esta solicitud fue declarada con lugar según consta de resolución N° 3648 de fecha 22 de Noviembre de 1995. Las documentales que soportan los hechos anteriormente narrados se encuentran en el expediente administrativo que se acompañó a los autos al darnos por citados y oponernos al decreto de la medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda...

.

Sin embargo, habiendo precluido la oportunidad procesal para oponer tal defensa, la demandada expresó en los informes presentados ante el Juez Superior lo siguiente:

...Antes de que pudiese ocurrir en forma automática la prórroga del contrato de arrendamiento para el período comprendido entre Julio de 1993 y Junio de 1994, la arrendadora LUZARDO Y ERASO S.R.L., con más de dos (2) meses de anticipación, notificó a mi representada su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia. Como consecuencia de lo anterior mi representada en fecha 25 de Junio de 1993, ejerció oportunamente el Derecho de Preferencia por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, es decir, dentro del plazo de treinta (30) días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento como está previsto en la Ley; esta solicitud fue declarada con lugar según consta de Resolución N° 3648 de fecha 22 de Noviembre (sic) de 1995, pero no se encuentra definitivamente firme ya que tal y como lo establece el artículo 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, por ser la resolución un acto administrativo de efectos particulares, aquellas personas que tienen interés personal, legítimo y directo pueden impugnarla intentando el correspondiente recurso contenciosos administrativo especial ante los Tribunales Superiores Civiles y Contenciosos Administrativos de la Región Capital, dentro de los seis meses siguientes contados a partir de la notificación de la Resolución y hasta la fecha de presentación de la demanda, dicha resolución no se encontraba firme, tal y como consta de las documentales que se encuentran en el cuaderno de medidas, las cuales se evidencia que existe una resolución pero no fue probado por la actora que la misma estuviese definitivamente firme, para aplicarle sus efectos al contrato de arrendamiento vencido objeto de la demanda...

.(Subrayado de la Sala)

Siendo pues que tal defensa fue opuesta de manera extemporánea, el juez no estaba obligado a considerarla, pues el thema decidendum lo fijaron las partes con la demanda y la contestación, y por ello, es criterio de la Sala que el juez de alzada no infringió los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil; denuncias que en consecuencia se declaran improcedente.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY I

La Sala agrupa en este capítulo las denuncias de infracción planteadas en los numerales uno, tres y cuatro del escrito de formalización, por cuanto las mismas se sustentan en que la recurrida violó por falta de aplicación, los artículos 340 ordinal 6°, 431, 434, 444, 12 del Código de Procedimiento Civil, 1.363 y 1.550 del Código Civil, en conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del mencionado Código Procesal y en concordancia con el artículo 320 eiusdem.

La formalizante alega que la recurrida le otorgó cualidad procesal a los actores para sostener el presente juicio, al valorar el documento de cesión de derechos del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y las planillas sucesorales, ambos presentados por la demandante en el lapso de promoción de pruebas, declarando sin lugar la defensa de falta de cualidad.

Argumenta, que el Juez Superior no debió valorar esas documentales, por cuanto en vez de ser promovidas con la demanda por tratarse de documentos fundamentales de la pretensión, se consignaron en el lapso de promoción de pruebas. Por lo que al darle valor a esos documentos producidos extemporáneamente, le negó aplicación a los artículos 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala observa:

En el caso examinado, la cuestión planteada versa sobre la supuesta extemporaneidad de dos pruebas promovidas por la actora, a saber: contrato de cesión de derechos celebrado y las planillas sucesorales, las cuales debieron presentarse con la demanda, por tratarse de documentos fundamentales de la pretensión; y siendo que el formalizante denunció una regla de establecimiento de las pruebas (artículo 434 del Código de Procedimiento Civil), pasa la Sala a examinar la presente denuncia.

Al respecto, el artículo 340 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, establece:

El libelo de la demanda deberá expresar:

(...)

6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo

.

Para J.E.C. (El instrumento fundamental. Caracas, Revista de Derecho Probatorio N° 2, Editorial Jurídica ALVA, S.R.L., 1993, p. 19-29), los documentos fundamentales son aquellos en que se funda la pretensión y ésta debe contener la invocación del derecho deducido, junto con la relación de los hechos que conforman el supuesto de la norma aludida por el demandante.

Considera el mencionado autor que la frase del ordinal 6° “aquellos de los cuales se derive el derecho deducido” debe interpretarse, en el sentido de que se trata de los instrumentos que prueban inmediatamente la existencia de los hechos que se han afirmado como supuesto de la norma cuya aplicación se pide.

La Sala, al acoger el criterio doctrinario que antecede, considera que para determinar si un documento encaja dentro del supuesto del ordinal 6° artículo 340 citado, debe examinarse si está vinculado o conectado con la relación de los hechos narrados en el escrito de la demanda, y en consecuencia, debe producirse junto con el libelo.

En otras palabras, son documentos fundamentales de la pretensión aquellos de los cuales emana el derecho que se invoca y cuya presentación no ofrezca dificultad para que el demandado conozca los hechos en que el actor funda su pretensión y la prueba de la que intenta valerse. Así, el que pretenda reivindicar un inmueble deberá acompañar el título de propiedad donde conste el dominio; quien exija el cumplimiento de un contrato deberá presentar el instrumento del que resulte su celebración.

En el presente caso, las ciudadanas I.Á.I., E.Á.I. y Morella Álamo Ibarra demandaron la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre Luzardo y Eraso S.R.L., e Inversiones M.P., C.A., y acompañaron con el libelo el original del contrato de arrendamiento suscrito entre la Administradora Luzardo y Eraso S.R.L., y la empresa Inversiones M.P. C.A.; copia simple de la Resolución N° 1673 de fecha 8 de junio de 1995 emanada de la Dirección de Inquilinato; y copia certificada de la sentencia dictada en fecha 18 de octubre de 1996 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contenciosos Administrativo que declaró la nulidad de la resolución N° 1673, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento.

Luego, durante el lapso de promoción de pruebas la parte actora produjo: 1) El mérito favorable de los autos en cuanto favorezca a sus representados; 2) Original del contrato de cesión mediante el cual la Administradora Luzardo y Eraso cedió a las propietarias todos los derechos, acciones y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre ésta y la arrendataria Inversiones M.P. C.A., cuyo objeto lo constituye la quinta Los Álamo, planta baja y planta alta, situada en la avenida Valle Arriba, Urbanización Las Mercedes, Municipio Sucre del Estado Miranda; 6) Copias certificadas de Planillas de Liquidación Sucesoral Nos. 1624 y 507, de fechas 30 de Octubre de 1984 y 13 de Julio de 1972, expedidas por el Departamento de Sucesiones adscrito al Ministerio de Hacienda.

Así se evidencia de la siguiente cita de la sentencia recurrida:

PRUEBAS TRAIDAS A JUICIO

RECAUDOS ACOMPAÑADOS AL LIBELO DE DEMANDA

1- Original del contrato de arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA LUZARDO Y ERASO, S.R.L., e INVERSIONES M.P., C.A., en fecha 1 de julio de 1989.

2- Copia simple de la resolución N° 1673 emanado del Ministerio de Fomento, Dirección Sectorial de Inquilinato de fecha 8 de junio de 1995.

3- Copia certificada de la decisión proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

- Reproducción del mérito favorable de los autos.

- Original del contrato de cesión mediante el cual la ADMINISTRADORA LUZARDO Y ERASO S.R.L., cedió a las propietarias todos los derechos, acciones y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre ésta y la arrendataria INVERSIONES M.P. C.A. cuyo objeto lo constituye la Quinta Los Álamos, planta baja y planta alta, situada en la Avenida Valle Arriba, Urbanización Las mercedes, Municipio Sucre del Estado Miranda, marcada “A”.

- Copias certificadas de planillas de liquidación sucesoral N° 1624 y 507, respectivamente, de fechas 30 de octubre de 1984 y 13 de julio de 1972, expedidas por el Departamento de Sucesiones Adscrito al Ministerio de hacienda, en donde el carácter de propietarias que tienen mis representadas en la Quinta Los Álamos maracadas “B” y “C”, respectivamente”.

Es claro pues, que la parte actora no acompañó con el libelo de la demanda, el original del contrato de cesión mediante el cual Administradora Luzardo y Eraso le cedió todos los derechos, acciones y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre ésta y la arrendataria Inversiones M.P. C.A., ni las copias certificadas de las Planillas de Liquidación Sucesoral Nos. 1624 y 507, de fechas 30 de octubre de 1984 y 13 de julio de 1972, expedidas por el Departamento de Sucesiones adscrito al Ministerio de Hacienda, a pesar que de esos documentos deriva su carácter de propietarias y emana su cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento.

Al no presentarlos junto con la demanda ni tampoco hacer uso de las excepciones que contempla el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora perdió la oportunidad para producir eficazmente estos documentos, siendo extemporáneos por haber sido presentados en el lapso de promoción de pruebas.

Asimismo, la recurrida, al permitir la inserción extemporánea en el expediente de las planillas de liquidación sucesoral y el contrato de cesión de derechos, infringió los artículos 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil, no así el 1.550 del Código Civil, pues esta norma nada tiene que ver con lo planteado por el formalizante.

La infracción de los mencionados artículos por la recurrida fue determinante del dispositivo del fallo, pues declaró con lugar la demanda a pesar de que las demandantes no demostraron oportunamente su cualidad para sostener el presente juicio.

Por estas razones, se declara procedente la denuncia de infracción de los artículos 12, 340 ordinal 6°, 431, 434 y 444 del Código de Procedimiento Civil; 1.363 y se desestima la del 1.550 del Código Civil.

II

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la formalizante denuncia la infracción de los artículos 63 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas; 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, por falta de aplicación; y 1.614 del Código Civil por falsa aplicación.

La formalizante argumenta que la recurrida dio por sentado que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, al declararse con lugar en sede administrativa el derecho de preferencia que en su favor alegó la demandada, sin analizar que esa resolución no se encontraba definitivamente firme, pues podía intentarse contra ella el recurso contencioso de anulación ante la jurisdicción contencioso administrativa.

Señala la recurrente que el pronunciamiento de la Dirección de Inquilinato que declaró con lugar el derecho de preferencia, es un acto administrativo de efectos particulares que debe ser notificado a las partes, de acuerdo a los artículos 63 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.

Por estas razones, considera que la recurrida le negó aplicación y violó por falsa aplicación las normas señaladas en el encabezamiento de esta denuncia, por cuanto era necesario que la resolución que declaró con lugar el derecho de preferencia propuesto fuese notificado a las partes, para que pudiese surtir los efectos legales que le adjudicó el juez de alzada.

La Sala observa:

En el caso concreto, la formalizante pretende impugnar el establecimiento inexacto de un hecho a causa de un error de percepción del juez, entre otras razones, porque se basó en una prueba cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente.

En efecto, la formalizante expresa lo siguiente:

...Como puede verse la recurrida dio por sentado que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, porque el Derecho de Preferencia interpuesto fue declarado con lugar en sede administrativa, pero no analizó, ... el hecho de que esa resolución no se encontraba definitivamente firme, ya que contra ella podía haberse intentado el recurso contencioso de anulación ante la jurisdicción contencioso administrativa, tal como fue alegado y demostrado por mi representada con las copias de todas las actuaciones que conforman el expediente administrativo, donde se constata que se encontraba pendiente la notificación de las partes de la resolución que declaró con lugar el Derecho de Preferencia para que se ejerciesen contra ella los recursos que contempla le ley...

.

La formalizante claramente señala que la recurrida estableció que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado al declararse con lugar el derecho de preferencia en sede administrativa, obviando que la resolución emanada de la Dirección de Inquilinato que declaró con lugar tal derecho de preferencia a favor de la demandada, no se encontraba definitivamente firme, pues contra ella se podía ejercer el recurso contencioso.

Por consiguiente, la formalizante debió alegar el tercer caso de suposición falsa, para que la Sala pudiera analizar si la resolución dictada por la Dirección de Inquilinato, que según la recurrente, no se encontraba definitivamente firme, por estar pendiente su notificación a las partes, desvirtuaba el hecho falsamente establecido por el juez.

Por estas razones se declaran improcedentes las denuncias de infracción de los artículos 63 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, 73 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, 134 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, y 1.614 del Código Civil, por insuficiente fundamentación. Así se decide.

CASACIÓN SIN REENVÍO

En virtud de que la Sala declaró procedente la violación de los artículos 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil, al resolver la primera, tercera y cuarta denuncia por infracción de ley, opera en el presente caso la casación sin reenvío, ya que quedó demostrado que la parte actora no acompañó con el libelo los documentos fundamentales de los cuales deriva el derecho deducido y emana su cualidad para sostener el presente juicio.

Por tanto, al quedar demostrado que la parte demandante no tiene cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, la Sala, con apoyo en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, casará sin reenvío el fallo recurrido, y declarará sin lugar la demanda, visto que es innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo de la controversia.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado contra la sentencia de fecha 29 de marzo de 2001, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, CASA SIN REENVÍO el fallo recurrido y declara: 1) SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato propuesta por las ciudadanas I.Á.I., E.Á.I. y Morella Álamo Ibarra, contra la sociedad mercantil Inversiones M.P., C.A., todos identificados en autos; 2) CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada C.A.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada en fecha 12 de julio de 1999, contra la decisión proferida en fecha 21 de junio de 1999, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.; 3) SE REVOCA la decisión de fecha 21 de junio de 1999, proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En consecuencia, se condena a la parte actora al pago de las costas del proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Se ordena la remisión de este expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta decisión al Tribunal Superior de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de febrero de dos mil cuatro. Años: 193º de la Independencia y 145º de la Federación.

El Presidente de la Sala y Ponente,

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FRANKLIN ARRIECHE G.

El Vicepresidente,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado Suplente,

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T.Á. LEDO

La Secretaria,

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ADRIANA PADILLA ALFONZO

Exp. Nº 2001-000429