Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 9 de Noviembre de 2005

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, nueve de noviembre de dos mil cinco

195º y 146º

ASUNTO : KP02-R-2005-001736

PARTE ACTORA: A.I.P.D.U., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.260.045 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: G.F.C., mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 39.153.

PARTE DEMANDADA: L.A.M.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.728.374 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.P.S., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 90.399.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION).

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L.d. la Circunscripción Judicial del Estado Lara, demanda interpuesta por la ciudadana A.I.P.D.U., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.260.045 y de este domicilio en fecha 05/06/2002 contra la Ciudadana L.A.M.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.728.374.

Mediante escrito presentado por la Abogada A.I.P.D.U., demandó a la Ciudadana L.A.M.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Fundamento la acción en los Artículos 33, 38, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.159 y 1392 del Código Civil y solicitó Medida de Secuestro de conformidad con los artículos 599 numeral 1 del Código Civil y el 39 del Decreto coN Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (folios 1 al 26).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta Juzgadora de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L. que la presente causa ha sido intentada por la ciudadana A.I.P.D.U., contra la ciudadana L.A.M.C., alegando la Apoderada Judicial de la parte demandante que consta de un Contrato De Arrendamiento en fecha 27/12/2002, bajo el N° 69, Tomo 158, ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, dió en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por local comercial signado con el N° 01, ubicado en la carrera 19 entre calles 35 y 36 en Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, comprendido dentro los siguientes linderos: NORTE: En trece metros con treinta centímetros con inmueble que es o fue del Banco Nacional de Descuento, SUR: En doce metros con setenta y dos centímetros con la carrera 19 que es su frente, ESTE: En veintidós metros con noventa centímetros con inmueble ocupado por el Banco Nacional de Descuento; y OESTE: En veintidós metros con noventa y dos centímetros con inmueble ocupado por S.R.. Que adquirió en parte por herencia de su causante C.C.U. y por comunidad de gananciales. Que dicho inmueble se arrendaba por un lapso de un (1) año el nació el 15/11/2002 y venció el 15/11/2003. Encontrándose la prórroga legal según lo convenido, y tiene un canon de arrendamiento de Doscientos Sesenta Mil Bolívares mensuales. En fecha 15/11/2003 venció dicho contrato y nació para la arrendataria su derecho al disfrute de la prórroga legal, pues consta de disfrutar la prórroga por un telegrama con acuse de recibo de fecha 08/10/2003, el cual fue debidamente entregado el 09/10/2003 que fue impuesta del vencimiento del mismo en fecha 15/11/2003 y en consecuencia el deseo de no suscribir nuevo contrato, y el respeto a su derecho a prórroga, la cual nació en fecha 16/11/2003 y venció el 16/05/2004. Así mismo la arrendataria ha incumplido reiteradamente en las cláusulas citadas en el libelo de la demanda, es decir, no ha pagado oportunamente el monto que por disfrute prórroga legal, se convino contractualmente a realizar al vencimiento de cada mensualidad, adeudando actualmente las mensualidades correspondientes alo meses de marzo, abril, mayo del año 2004 para un total de Setecientos Ochenta Mil Bolívares; igualmente por concepto de servicios públicos adeuda la cantidad de Un Millón Treinta Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares. Todo lo cual da un total de Un Millón Ochocientos Diez Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares. Solicitó una Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado, la entrega del inmueble en perfecto estado, que cancele la cantidad de Un Millón Ochocientos Diez Mil Seiscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares, de pagar la cantidad de Veinticinco Bolívares diarios por concepto de cláusula penal de conformidad con el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las costas y costos que originen la presente acción.

Por su parte el Defensor Ad-Litem de la demandada ciudadana L.A.M.C., en la oportunidad de contestar la pretensión lo hizo en los siguientes términos: Primero: Rechazó, Negó y contradijo los alegatos del actor que su representada adeude cantidad alguna de dinero. Segundo: Rechazó, Negó y contradijo que su representada no haya cancelado las tres mensualidades que corresponden al canon de arrendamiento. Tercero: Rechazó, Negó y contradijo que su representada no haya cancelado los servicios de luz eléctrica, así como también adeude los de servicio de aseo urbano. Cuarto: Rechazó, Negó y contradijo que el actor haya efectuado las gestiones amigables para lograr el pago de las mensualidades y los servicios de energía eléctrica y aseo urbano. Quinto: Rechazó, Negó y contradijo que su representada deba cancelar la cantidad de veinticinco mil bolívares diarios por concepto de cláusula penal. Sexto: Rechazó, Negó y contradijo lo solicitado por el demandante, que se condene a su representado en costas y costos del proceso.

De lo antes expuesto debemos hacer referencia del Artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el 506 del Código de Procedimiento Civil que establece:

Sic: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En consecuencia en aplicación de la norma sobre la carga de la prueba señalada, corresponde al actor demostrar los hechos alegados y al demandado demostrar que ha sido liberado de ello. La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega.

En fecha 25/07/2005 el A-Quo dictó sentencia definitiva en los siguientes términos: Observa este Juzgador que el presente juicio versa sobre una acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en el que la parte actora, luego de demostrar la relación arrendaticia y su vencimiento, demandó la entrega del inmueble desocupado, conforme lo estipularon arrendador y arrendatario en el susodicho contrato, que es ley entre las partes y sumando a la fundamentación legal de la acción intentada, que legitima las pretensiones de la demandante, y en mérito a las consideraciones que anteceden y en base al principio establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual Juez en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos, es por lo que este sentenciador considera que la demanda intentada por la accionante, debe ser declarada con lugar y ASÍ SE DECLARA. (folios 149 al 157).

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

SE ACOMPAÑO AL LIBELO:

1) Marcado con la letra “A”: Contrato de Arrendamiento de fecha 27/12/2002, bajo el N° 69, Tomo 158, por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, inserto en los folios 4 al 9. Esta Juzgadora le da pleno valor probatorio, en cuanto a la relación arrendaticia y las condiciones suscritas por las partes de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

2) Marcado con le letra “C”: Telegrama con acuse de recibo, enviado por ante la Oficina de Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), identificado con el N° 4939, código O.P.T. 080603010000 y acuse N° REF LAAQ.A 7779, Servicio Público N° 6160, inserto en los folios 14 al 16. Esta Juzgadora le da pleno valor probatorio en cuanto a la notificación al arrendatario del término del contrato y el lapso de prórroga legal de conformidad con el artículo 1375 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.

3) Marcado con la letra “D”: Copia de recibo N° 040001305936. Quien Juzga valora esta prueba en cuanto a la obligación de la arrendataria de cancelar los servicios eléctricos de conformidad con el artículo 19 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.

4) Marcado con las letras “E y F”: Telegramas con acuse de recibo, inserto en los folios 18 al 23.

5) Marcado con la letra “G”: Autorización de los copropietarios quienes forman la sucesión de C.C.U.L., inserto en el folio 24. Esta Juzgadora la desecha del proceso, por no ser controvertido este punto. Y así se decide.

6) Marcado con las letras “H e I”: Copia de las órdenes N° 11235412 y 298159 (información último corte de luz y última reconexión), inserto en los folios 25 y 26.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1) El mérito favorable que se desprende de las actas procesales y especialmente del contrato de arrendamiento en sus cláusulas segunda, tercera, séptima y décima cuarta de los telegramas con acuse de recibo del escrito de contestación del defensor ad-litem. Esta Juzgadora se pronunció sobre esta prueba up-supra. Y así se establece.

2) Promovió documento original contentivo de contrato de arrendamiento, suscrito por la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, suscrito en fecha 27/12/2002, N° 69, Tomo 158, que corre inserto en el presente expediente marcado con la letra “A”.

3) Promovió y opuso a la demanda telegrama con acuse de recibo de fecha 08/10/2003, signado con el N° 4939 servicio público N° 6160, que corre inserto marcado con la letra “C”.

4) Promovió y opuso a la demanda, telegramas con su respectivo acuse de recibo, marcado con la letras “E y F).

De la prueba de informe, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó del Tribunal oficiara a ENELBAR C.A, para que informe si entre sus clientes se encuentra la señora A.P.d.U., cuyo N° de cliente es el 0048757-K y medidor NAN-00160522, que si para el momento del recibo del oficio se encuentra en estado de solvencia y si hay deuda, si fueron por ellos emitidas las órdenes N° 11235412 (información de último corte) y 298159 (información de reconexión).

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1) Promovió y reprodujo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, prueba documental constituida por original de recibos de pagos de los cánones de arrendamiento. Marcado con la letra “A” recibo de depósito o garantía, anexo marcado con la letra de la “B a la M”, letras de cambio por un monto de Bs 200.000,oo como cancelación del canon de arrendamiento.

2) Promovió prueba documental constituida por copia certificada de consignaciones hechas por su representada ante el mismo Juzgado Segundo de Municipio del estado Lara, expediente N° KP02-S-2004-003837, marcado con la letra “Ñ”. Consignó marcado con la letra “O” recibo emitido por la Abogada G.F.C., un monto que comprende el canon de arrendamiento del mes de marzo y honorarios profesionales, mora e intereses. Quien juzga observa de las consignaciones, se desprende que la demandada consignó el 19 de mayo de 2004, 2 meses de alquiler (Abril y Mayo), Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2004, en cuanto al recibo, no se desprende del mismo la cancelación del mes de marzo, se le da valor probatorio de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.

3) Promovió recibos de pago realizados por su representada a Energía Eléctrica de Barquisimeto, marcada desde “1 al 26”. Del mismo se evidencia el atraso en el cumplimiento de sus obligaciones de pagar el servicio de luz. Y así se establece.

4) Marcados con las letras “A-1, A-2, A-3, A-4”. Quien Juzga las desecha por no aportar nada al proceso. Y así se establece.

5) Inspección judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para que el Tribunal dejara constancia de que el local cuenta con el servicio de Energía Eléctrica, si se encuentra en buen estado. Esta prueba no fue evacuada. Y así se establece.

CONCLUSIÓN

Del análisis del material probatorio evacuado por las partes en este Juicio y analizadas ut supra, resulta concluyente para este juzgado que a los fines de someter a estudio los distintos conceptos a que está obligado a pagar un inquilino, se debe hacer referencia de que el arrendamiento, según el artículo 1579 del Código Civil es un: “contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa…(inmueble), por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

Tenemos entonces que ese precio determinado que ha de pagar el arrendatario de manera periódica por su goce del bien arrendado es lo que se que conoce como el canon de arrendamiento, y el cual debe ser como lo establece la norma determinado, no queriendo decir fijo, sino que sea perfectamente entendido entre las partes la identidad justa del precio pagado por el uso y goce del bien así como su verdadero “quantum”.

Del mismo modo según los artículos 1592 y 1596 del Código Civil, se establecen las obligaciones fundamentales del arrendatario. Debemos concluir que por disposición del Código Civil, los arrendatarios están en principio únicamente obligados a pagar por la naturaleza del contrato los montos correspondientes a los cánones de arrendamiento en las oportunidades fijadas.

En el mercado inmobiliario actual, además del valor propio del inmueble existe una serie de servicios y gastos que atienden directamente más que a las personas contratantes, a los bienes donde se presentan dichas prestaciones. En tal sentido tenemos entonces, gastos de servicios básicos, como lo son la energía eléctrica, servicio de obras sanitarias, aguas blancas y aguas negras, gas de uso doméstico y aseo urbano, entre otros.

Para llegar a la perfecta determinación del alcance de los derechos y obligaciones de las partes contratantes, debemos entonces reforzar nuevamente el concepto de Canon de Arrendamiento dado por el Código Civil en el artículo 1.579, donde expresamente dispone que se corresponde al precio determinado por el goce de la cosa, en este caso el inmueble objeto del Decreto sometido a examen. Siendo así las cosas es evidente que existe entonces el canon y otros gastos, que como se dijera antes pueden ser aquellos de condominio, servicios, mantenimiento y cualquier otro que las partes puedan disponer sin que los mismos sean considerados parte del canon, ya que este ha de ser determinado y periódico, lo cual es su esencia.

Explicado como ha sido que en el contrato de arrendamiento, el canon es un concepto de contraprestación periódica y determinada por el uso de una cosa, dicho canon es distinto a cualquier otro gasto relativo al inmueble, ante lo cual muchas personas tienen la errada concepción que cuando en un contrato se estipula que el arrendatario deberá pagar otros gastos como lo son los servicios del inmueble como energía eléctrica, condominio y mantenimiento en general, dichos pagos forman parte del canon de arrendamiento lo que debe desecharse de pleno, ya que los mismos son otras obligaciones que se le pueden eventualmente imponer al inquilino y si bien su incumplimiento puede derivar en una acción judicial de cumplimiento o resolución del contrato intentada por el propietario arrendador.

De lo antes expuesto, debemos iniciar básicamente, con que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral y de tracto o ejecución sucesiva. Así mismo el artículo 1.167, textualmente reza:

Sic: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Igualmente se puede hacer referencia de que el contrato, según el artículo 1.133 del Código Civil dispone que: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es productora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el artículo 1.159 ejusdem. El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1579 “Es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o “inmueble”, por cierto tiempo y mediante un tiempo determinado que esta se obliga a pagar a aquella”.

Visto lo anterior, la misma que efectivamente rige la naturaleza propia de la relación contractual, pero no debemos entenderla de manera restrictiva toda vez que en los contratos debe respetarse la autonomía de las partes en regular la relación contractual, que en definitiva tiene fuerza de ley entre ellas.

Del análisis probatorio up-supra se evidencia que la arrendataria no cumplió con sus obligaciones como un buen padre de familia, tomando en consideración que no consta en autos la cancelación del mes de marzo de 2004, y en cuanto a la cancelación de abril del mismo año fue consignado extemporáneamente por tardía; así mismo se desprende de la Cláusula Séptima que las partes pactaron además del pago del canon de arrendamiento…, los pagos por servicios públicos serán por cuenta de la arrendataria hasta la fecha de su terminación… Por lo que el inmueble debe entregarse solvente de los servicios públicos (luz, agua, aseo urbano). Y así se establece.

Así mismo las partes suscribieron un Contrato a tiempo determinado en la cual operó la prórroga legal de pleno derecho; al respecto cabe señalar el artículo 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

(Sic): La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

De la norma se desprende, que vencida la prórroga el arrendatario está en la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo que la acción de cumplimiento de contrato debe prosperar. Y así se establece.

DECISIÓN

En mérito favorable de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara el día 25/07/2005 en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por A.I.P.D.U. contra L.A.M.C., ambas plenamente identificadas en autos. SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y se condena al demandado a entregar al actor el inmueble arrendado consistente en un local comercial ubicado en la carrera 19 entre calles 35 y 36 en Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado libre de personas y cosas. Se condena a la parte demandada a pagar a título de indemnización de daños y perjuicios, las cantidades de dinero siguiente: 1) Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000,oo) por la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2004; 2) A pagar la cantidad de Trescientos Seis Mil Ochocientos diecisiete Bolívares (Bs. 306.818,oo) por concepto de servicio eléctrico de los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, así como también dejar solvente el inmueble arrendado con respecto al servicio de energía eléctrica y aseo urbano; 3) A pagar la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,oo) diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble calculados desde el día 16/05/2004 hasta la fecha que se verifique la entrega definitiva del inmueble arrendado, conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato. Se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida en la interposición del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. SE CONFIRMA EL FALLO APELADO EN TODAS SUS PARTES.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.

BAJESE OPORTUNAMENTE.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L. con sede en Barquisimeto, a los nueve días del mes de noviembre de dos mil cinco (2.005). Años 195° y 146°. Eliana.

La Juez Suplente Especial

M.J.P.L.S.

María Fernanda Alviarez

En la misma fecha se publicó siendo las 2:30 pm y se dejó copia.

La Sec.