Decisión nº 51-2011 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 11 de Marzo de 2011

EXP.1937

En su nombre:

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

200º y 152º

Vistos los antecedentes.

DEMANDANTE: M.I.P.R., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-874.489, domiciliada en esta ciudad y Municipio de Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADO: D.J.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.830.205, domiciliado en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por DESALOJO ARRENDATICIO incoada por la ciudadana M.I.P.R., antes identificada, asistida en este acto por los profesionales del derecho AUDDYRE P.R. y T.F.N., inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas 101.755 y 124.743, en contra del ciudadano D.J.M.V., arriba identificado; en la referida causa, la demanda fue admitida en fecha dieciocho (18) de febrero de dos mil diez (2010), ordenándose la citación de la parte demandada para que tenga lugar el acto de contestación a la demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN EL DOCUMENTO LIBELAR

De la lectura realizada al libelo presentado por los ciudadanos AUDDYRE P.R. y T.F.N., ut supra identificados, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana M.I.P.R., antes identificada, el Tribunal observa que la demandante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos:

1. Consta de documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 18 de junio de 2008, anotado bajo el N° 74, Tomo 104, de los libros de autenticaciones respectivos, quien representada por su apoderado especial el ciudadano C.V.P., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-620.530, según documento Poder Especial debidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo de fecha 22 de abril de 2008, anotado bajo el N° 46, Tomo 64 de los libros autenticados respectivos y en su condición de ARRENDADORA, convino en celebrar un contrato de arrendamiento de un inmueble de su única propiedad, ubicado en la calle 101B, del barrio “José Gregorio Hernández”, en jurisdicción del extinto Municipio C.d.A.d.D.M.d.E.Z. hoy parroquia L.H.H.d.M.A.M. del estado Zulia.

2. Que el inmueble objeto de arrendamiento está constituido por una casa–quinta distinguida con el Número de Nomenclatura Municipal 27-331, cuyas especificaciones y determinaciones se dan por reproducidas en la cláusula Primera del mencionado Contrato de Arrendamiento. Que dicho inmueble consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, sala de estar, comedor auxiliar, cocina empotrada, dos (02) dormitorios, una (01) sala sanitaria, un (01) closet de madera, cercada en su totalidad, construida con techo de platabanda, paredes de adobes, y piso de mosaicos.

3. Que dicho inmueble le pertenece según documentos de fecha 15 de noviembre de 1976, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del entonces Distrito Maracaibo, del estado Zulia, anotado bajo el N° 44, folios 89 al 92, tomo 2°, Protocolo 1°, de los libros de protocolización respectivos, y de fecha 08 de octubre de 1976, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo anotado bajo el N° 519, Tomo 4 de los libros de autenticaciones respectivas.

4. Que fue estipulada por ambas partes y de manera expresa las siguientes cláusula: “CLÁUSULA TERCERA: DURACIÓN: El presente contrato tendrá un término de duración de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este documento y se prorrogara automáticamente por períodos iguales a menos que una cualquiera de las partes de aviso por escrito a la otra parte, donde manifieste su voluntad de no prorrogarlo con 30 días de anticipación…”.

5. Que de la cláusula transcrita se evidencia que dicho contrato se encuentra actualmente vencido; así mismo el arrendatario D.M., antes identificado, se obligó a usar el inmueble únicamente como vivienda familiar, en efecto dicha cláusula establece lo siguiente: CLÁUSULA CUARTA: USO: el inmueble arrendado solo podrá ser destinado vivienda familiar.

6. Que estipula la cláusula décima, lo siguiente; CLÁUSULA DÉCIMA, DE LOS SERVICIOS: el inmueble arrendado esta provisto de todas las instalaciones necesarias para los servicios públicos apropiados al uso del mismo, pero correrán por cuenta del arrendatario, el consumo de luz eléctrica, gas domestico, aseo urbano, y agua, cuyos, recibos, de pago deberán ser exhibidos mensualmente a el arrendador a los fines de constatar el pago puntual de dichos servicios.

7. Que a pesar de las cláusulas contractuales, contentivas de deberes bilaterales, estos no han sido cumplidos a cabalidad por “EL ARRENDATARIO, ya que constante y reiteradamente nuestra poderdante ha recibido, quejas por parte de los vecinos de dicho inmueble de donde le manifiesta que el ciudadano D.M., previamente identificado, no le esta dando el uso de vivienda familiar únicamente al inmueble, sino, que expenden bebidas alcohólicas sin el consentimiento de nuestra poderdante y sin la permisología respectiva, violando así, la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento antes señalado, aunado a esto se encuentra todos los servicios insolventes y por ende suspendido el suministro de los mismos por falta de pago, violando así la cláusula décima del mismo contrato de arrendamiento y pese a los reiterados esfuerzos inquiridos por nuestra poderdante, tanto en la forma personal como por medio de interpuestas personas, encaminados, a lograr un acuerdo con perspectivas satisfactorias para el ciudadano D.M., esto ha sido imposible e insostenible por lo tanto, la relación contractual aquí narrada se ha deteriorado, por cuanto, según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente en su artículo 34 literal b, ya que en fecha 15 de abril del 2009, 30 de septiembre y 27 de noviembre del mismo año 2009, nuestra poderdante por medio de interpuestas personas le ha manifestado al ciudadano antes identificado su VOLUNTAD DE NO PRORROGAR el contrato antes señalado según lo establecido en la cláusula tercera del mismo por cuanto necesita habitar el inmueble objeto de contrato.

8. Que vienen en nombre de su poderdante a demandar como en efecto lo hacemos al ciudadano D.J.M.V., antes identificado, para que desocupe el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

9. Que ocurren ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hacemos al ciudadano D.J.M.V., antes identificado, devenido de las siguientes obligaciones contractuales incumplidas: 1) Por desalojo, lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, literal b), d) y f).- 2) Que sea devuelto el inmueble en forma inmediata, totalmente desocupado y en perfecto estado de conservación y aseo, tal fue entregado al arrendatario en la fecha de la firma del presente contrato, solvente a todos los servicios públicos, Impuestos Municipales y cualquier otro concepto contractual no saldado a la fecha de entrega del inmueble en cuestión que sea incongruente con el estado en que se entregó el mismo. 3) Que sean entregadas las cantidades correspondiente a saldos pendientes de los servicios siguientes: energía eléctrica, teléfono, gas, y lo correspondiente a todos los servicios devenidos del uso directo o indirecto de dicho inmueble.

10. Que todo asciende a la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE CON 83/100 BOLIVARES, que en unidades tributarias equivale a la cantidad de 47.99 U.T. aproximadamente.

11. Que reclaman las costas y costos procesales, y los respectivos honorarios profesionales calculados en un treinta por ciento (30%) del total de la cantidad demandada en el presente procedimiento.

    ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACION DE DEMANDA

    El día doce (12) de mayo del año dos mil diez (2010), el ciudadano D.J.M.V., identificado en actas, actuando como parte demandada, debidamente asistido por abogado en el libre ejercicio, comparece y contesta la demanda en los siguientes términos:

1. - Niego, rechazo y contradigo en toda forma de derecho, tanto en los hechos como el derecho invocado en la presente demanda, por ser falso los mismos e improcedente en toda forma de derecho los hechos alegados.

2. - El procedimiento incoado por la parte demandante, no es apropiado para tratar de desalojarme, ya que existe un contrato de arrendamiento a término, celebrado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 18 de junio del 2008, anotado bajo el N° 74, Tomo 104, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y donde el mismo se ha prorrogado por tres (3) veces, tal como lo establece en su cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento el cual dice textualmente: “El presente contrato tendrá un término de duración de seis (06) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento de este documento, y se prorrogará automáticamente por períodos iguales a menos que una cualquiera de las partes de aviso por escrito a la otra parte, donde manifieste su voluntad de no prorrogarlo con treinta días de anticipación…”.

4. - No es el procedimiento de desalojo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el adecuado para intentar esta acción.

5. - Solicito se desestime en toda forma de derecho la presente demanda, por no estar ajustada la misma al ordenamiento jurídico venezolano.

6. - A todo evento y sin que este acto convalide lo anteriormente expuesto, paso a dar contestación a la presente demanda.

7. - Es falso de toda falsedad que no le este dando el uso adecuado al respectivo inmueble, como también es falso de toda falsedad que en el inmueble que tengo arrendado expenda bebidas alcohólicas, igualmente es falso que los servicios públicos estén insolventes y suspendidos por la supuesta falta de pago, así mismo que las notificaciones de no prorrogarse el presente contrato de arrendamiento, están hechas totalmente en forma extemporáneas, es falso de toda falsedad que yo este regulado por lo establecido en los ordinales b), d) y f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es igualmente falso, que yo deba la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLIVARES ( Bs. 2.639), por concepto de los servicios públicos.

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL PROCESO

1. - PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA.

1. - Original del poder judicial, constante de tres (03) folios útiles, autenticado en la Notaría Pública Décima de Maracaibo, de fecha veintiséis (26) de enero del año dos mil diez (2010). La referida documental no fue desconocida ni impugnada ni tachada por la parte demandada, en consecuencia se tiene por fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el lo atinente a que la parte actora actúa mediante apoderado legítimamente constituido en juicio, conforme lo ordena el artículo 4° de la Ley de Abogados. Así se establece.

2. - Original Contrato de Arrendamiento, constante de tres (3) folios útiles, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio del año dos mil ocho (2008), anotado bajo el N° 74, tomo 104, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. La referida documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandada, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal la tiene como fidedigna en lo atinente a la existencia de un contrato de arrendamiento escrito por tiempo determinado celebrado entre los ciudadanos M.I.P.R. y D.J.M.V., el cual tiene por objeto el inmueble suficientemente identificado en actas. Así se establece.

3. - Original del poder de administración y disposición, constante de tres (03) folios útiles, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha veintidós (22) de abril de dos mil ocho (2008), anotado bajo el N° 46, Tomo 64, de los libros autenticaciones llevados ante esta Notaría. La referida documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandada, en consecuencia, se le tiene por fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, respecto del hecho que el ciudadano C.V.P., estaba legitimado en virtud del mandato conferido para celebrar el contrato de arrendamiento con el ciudadano D.J.M.V.. Así se decide.

4. - Original de comunicación de fecha quince (15) de abril del año dos mil nueve (2009). La referida documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandada y al tratarse de un documento privado presentado en original, este Tribunal la tiene por fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, respecto del hecho que el arrendador notificó dentro del lapso previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano D.J.M.V.. Así se establece.

5. - Original de comunicación de fecha treinta (30) de septiembre del año dos mil nueve (2009). La referida documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandada y al tratarse de un documento privado presentado en original, este Tribunal la tiene por fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, respecto del hecho que el arrendatario notificó al arrendador su voluntad de acogerse a la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en lo adelante DRFLAI). Así se establece.

6. - Copia fotostática simple de comunicación de fecha veintisiete (27) de noviembre del año dos mil nueve (2009). La referida documental se refiere a un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, así que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificada mediante la prueba testimonial. Sin embargo, al tratarse de una copia fotostática simple que no fue consignada en original en el lapso de promoción de pruebas, por lo que este Juzgado la desecha y no le otorga ningún valor probatorio. Así se establece.

7. - Original de estado de cuenta emanado de ENELVEN, constante de dos (02) folios útiles de Enelven. La referida documental se trata de un documento privado emanado de un tercero ajeno al presente juicio, que en este caso de trata de una persona jurídica de carácter público, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificada mediante la prueba de informes. En efecto la misma fue ratificada por la parte actora mediante prueba de informes en el lapso de pruebas, por lo que este Juzgado le otorga todo su valor probatorio. Así establece.

8. - Copia fotostática simple de la cédula de identidad, de la ciudadana M.I.P.R..

9. - Original de documento de mejoras del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha ocho (08) de octubre del año mil novecientos setenta y seis (1976), anotado bajo el Nº 519, tomo 4 de los libros de autenticaciones, constante de tres (3) folios útiles. La indicada documental hace referencia a unas supuestas mejoras construidas en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que este Juzgador la considera irrelevante, pues no aporta elementos de convicción que puedan ser adminiculados con los otros medios de prueba. Así se establece.

10. - Original de documento de compra venta, constante seis (06) folios útiles, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, de fecha veintiuno (21) de octubre del año mil novecientos setenta y seis (1976), anotado 616, tomo 4 de los libros de autenticaciones y Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, de fecha quince (15) de noviembre de mil novecientos setenta y seis (1976), anotado bajo el N° 44, folios 89 al 92, Protocolo Primero, Tomo 2, Cuarto Trimestre. La referida documental no fue desconocida, ni impugnada ni tachada por la parte demandada, en consecuencia se tiene por fidedigna, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, respecto del hecho que el inmueble objeto de la venta, es el mismo sobre el cual se celebró el contrato de arrendamiento sub iudice. Así se establece.

2. - PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES EN EL LAPSO PROBATORIO

   2.1.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO

1. -Promovió el merito favorable que se desprende de las actas procesales.

2. - Factura emitida por C.A. ENELVEN, constante de un (1) folio. La referida documental se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, que en el presente caso se trata de una persona jurídica de carácter privado. La parte promovente lo ratificó, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando al Tribunal se sirviera requerir a la empresa ENELVEN, la información solicitada, a los fines de demostrar la solvencia del arrendatario en el pago de los servicios públicos. Así se establece.

3. - Originales de recibos de pago, constantes de cuatro (4) folios. La referida documental se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, que en el presente caos se trata de una persona jurídica de carácter privado. La parte promovente lo ratificó, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando al Tribunal se sirviera requerir a la empresa ENELVEN, la información solicitada, a los fines de demostrar la solvencia del arrendatario en el pago de los servicios públicos. Así se establece.

4. - Copia fotostática simple de acuerdo de pago celebrado con Enelven constante de un (1) folio útil. La referida documental se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, que en el presente caos se trata de una persona jurídica de carácter privado. La parte promovente lo ratificó, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando al Tribunal se sirviera requerir a la empresa ENELVEN, la información solicitada, a los fines de demostrar la solvencia del arrendatario en el pago de los servicios públicos. Así se establece.

5. - Prueba de informes solicitando se oficie a Enelven, en el sentido de que informe a este Tribunal que si existe un convenio de pago entre la ciudadana M.M. y ENELVEN.

6. - Testimoniales juradas de los ciudadanos RANDER FUENTES, M.G. y M.D.. En cuanto a esta prueba, el Tribunal se pronunciará más adelante.

   2.2.- PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO.

1. - Invocó el merito favorable que arrojan a las actas procesales.

2. - Promueve y ratifican las pruebas documentales consignadas adjuntas al libelo de la demanda.

3. - Original de estado de cuenta emitido por ENELVEN, constante de un (1) folio útil. La referida documental se trata de un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, que en el presente caos se trata de una persona jurídica de carácter privado. La parte promovente no lo ratificó, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando al Tribunal se sirviera requerir a la empresa ENELVEN, la información solicitada, a los fines de demostrar la insolvencia del arrendatario en el pago de los servicios públicos, en consecuencia, el Tribunal la desecha y no la da ningún valor probatorio. Así se establece.

4. - Original de talonario de recibos de pago del ciudadano D.M., donde se evidencia que hasta la fecha no ha cancelado el mes de noviembre del 2009. La parte demandada en el ínterin del lapso de pruebas, promovió talonario de recibos de pago en original con el objeto de demostrar que el arrendatario hasta la fecha no ha pagado el mes de noviembre del año dos mil nueve (2009). Al respecto considera oportuno este Juzgador, traer a colación el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00638 de fecha diez (10) de octubre del año dos mil tres (2003):

   Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privados sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

   La sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado D.G.R. y otra contra E.A.Z., en el expediente N° 93-279, sobre el particular sostuvo:

   … Para la Sala las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados como textualmente lo expresa el artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple- como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento es (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, por que estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado.

   Al efecto, la parte demandante en su escrito de promoción de prueba presentado en fecha veintiuno (21) de mayo del año dos mil diez (2010), que riela inserto al folio cincuenta (50) del presente expediente, consignó talonario de recibos de pago, alegando los siguiente: “F. Promovemos , Evacuamos y Ratificamos un Talonario de Recibos de Pago donde se evidencia que el ciudadano D.M., plenamente identificado en las actas procesales hasta la fecha no ha cancelado el mes de Noviembre del 2009, y que acompañamos al presente escrito de promoción signado con la letra “B””. De conformidad con la jurisprudencia transcrita, la arrendataria de autos ha debido promover la prueba de exhibición de documentos, a los fines previstos en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil. No constando en actas la referida promoción, los referidos recibos carecen de valor probatorio según lo expresado en el artículo 429, ejusdem. Así se decide.

   De otra, parte constata del contenido del libelo de la demanda, que la parte actora no fundamente su pretensión de desalojo en el supuesto previsto en el literal a) del artículo 34 del DRFLAI, que el efecto dispone:

   Solo podrá decretarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   (…)

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   (…)

   En consecuencia, este Juzgador considera inoficioso apreciar el mencionado talonario de recibos de pago, por considerarlo irrelevante para demostrar la pretensión del demandante fundamentada en los literales b), d) y f) del artículo 34 del DRFLAI. Así se establece.

5. - Testimoniales de los ciudadanos R.J.M., A.M.T., O.U.L., L.K.G.A., M.M. y M.P., venezolanos, portadores de las cédulas de identidad N° 9.731.803, 19.549.240, 4.540.343, 11.866.947, 7.786.192, 5.829.311, respectivamente. En cuanto a esta prueba, el Tribunal se pronunciará más adelante.

6. - Promueve consignación de canon de arrendamiento signado con el N° C-096. Respecto de la mencionada documental, se observa de una revisión efectuada en el archivo de este Juzgado Séptimo de Municipios, existe un expediente de consignación arrendaticia, signada bajo el número C-096 del serial llevado por el Tribunal, en el cual aparece como consignatario el ciudadano D.J.M.V., como beneficiario el ciudadano C.V.P., con fecha de entrada el día catorce (14) de enero del año dos mil diez (2010) y a través del cual el arrendatario ha consignado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de diciembre del año dos mil nueve (2009), enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año dos mil diez (2010). Con la mencionada documental el demandante trata de demostrar la insolvencia del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre del año dos mil nueve (2009). Sin embargo, destaca este juzgador, que el demandante no fundamenta su pretensión del desalojo en la causal prevista en el literal a) del artículo 34 del DRFLAI, anteriormente citada; lo cual se desprende del contenido del libelo de la demanda, en consecuencia, desecha y no le otorga ningún valor probatorio, a la mencionada documental, por considerarla irrelevante para demostrar la pretensión de desalojo propuesta por la ciudadana M.I.P.R., fundamentada en los en los literales b), d) y f) del artículo 34 del DRFLAI. Así se establece.

   Por último, en cuanto a la prueba de testigos promovidas por las partes, cabe destacar lo siguiente: la presente demanda de desalojo esta fundamentada en los literales b), d) y f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en ese sentido es preciso aclarar, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio” las partes están en la obligación de aportar al Tribunal los elementos que generen la convicción de la existencia o inexistencia del fundamento de la demanda, o desvirtuar la misma, mediante los medios probatorios tipificados en la ley, para determinar la procedencia o improcedencia de la acción incoada; de la lectura de las referidas testimoniales juradas, no se desprenden tales elementos, ni declaraciones relevantes o de importante trascendencia, solo elementos sobre incidencias que no generaron contención ni certeza en el proceso, por lo que este Tribunal, la desecha y no la aprecia, ni les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.

   DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

   El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que en fecha dieciocho (18) de junio de dos mil ocho (2008) celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano D.J.M.V., que tiene por objeto el inmueble suficientemente identificado en actas, sin embargo, el arrendatario ha incumplido lo estipulado en las cláusulas tercera, cuarta y décima del contrato de arrendamiento, pues dicho contrato se encuentra actualmente vencido, aunado al hecho de que el arrendatario no le está dando el uso de vivienda familiar al inmueble, sino que expende bebidas alcohólicas sin el consentimiento de la arrendadora y de igual manera, el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los servicios público, por lo que solicita el desalojo del inmueble.

   De otra parte, el demandado de autos dio contestación a la demanda alegando que el procedimiento incoado por la parte actora no es el apropiado para desalojarlo, ya que existe un contrato a término. De igual manera, alega que es falso que no le esté dando el uso adecuado al inmueble y que se encuentre insolvente en el pago de los servicios públicos y en consecuencia es falso que le deba al arrendador la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 2.639,00).

   Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   De igual forma, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal supremo de justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.

   En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resultan fundadas. De allí que la demandante de autos, ciudadana M.I.P.R. , deben aportar al proceso la prueba de la existencia de un contrato de arrendamiento y el incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo por parte del arrendatario, ciudadano D.J.M.V.. A su vez la parte demandada debe aportar al proceso la prueba de su excepción, es decir, demostrar a través de los medios de pruebas pertinentes que no se encuentra incurso en ninguno de los supuestos previstos en los literales b), d) y f) del artículo 34 del Decreto con rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Procede ahora este Juzgador a efectuar consideraciones sobre los puntos controvertidos en esta causa, previo el análisis de las probanzas aportadas por las partes demandante y demandada, y como consecuencia jurídica del contradictorio utilizado por las partes.

   La parte demandante, consignó adjuntos al libelo de la demanda, original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de junio del año dos mil ocho (2008), respecto del cual la parte demandada alega en el escrito de contestación de la demanda lo siguiente:

   (…)

   Ciudadano Juez, el procedimiento iniciado por la parte demandante, no es apropiado para tratar de desalojarme, ya que existe un contrato de arrendamiento a termino celebrado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha 18 de junio del 2008, anotado bajo el N° 74, Tomo 104, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría , y donde el mismo se a(sic) prorrogado por tres (3) veces, tal como lo establece en su cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento el cual dice textualmente: “El presente contrato tendrá un término de duración de seis (06) meses contados a partir de la fecha de otorgamiento de este documento, y se prorrogara automáticamente por periodos iguales a menos que una cualquiera de las partes de aviso por escrito a la otra parte, donde manifieste su voluntad de no prorrogarlo con treinta días de anticipación…”

   4.- No es el procedimiento de desalojo establecido en el artículo 34 de la ley de arrendamiento Inmobiliarios, el adecuado para intentar esta acción. Por tal motivo, solicito se desestime en toda forma de derecho la presente demanda, por no estar ajustada la misma al ordenamiento jurídico venezolano. (…)

   Observa este juzgador que el contrato sub iudice comenzó a regir desde el día dieciocho (18) de junio del año dos mil ocho (2008), con fecha de culminación el día dieciocho (18) de diciembre del año dos mil ocho (2008), “y se prorrogará automáticamente siempre y cuando que una cualquiera de las partes de aviso por escrito a la otra parte, donde manifieste su voluntad de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación…”. Siendo que conforme a la cláusula tercera del tantas veces mencionado contrato, no consta en actas que una de las partes le haya notificado a la otra su voluntad de no prorrogarlo, se entiende que hubo una prorroga contractual de seis (6) meses, que se inició el día dieciocho (18) de diciembre del año dos mil ocho (2008) y concluyó el día dieciocho (18) de junio del año dos mil nueve (2009). Igualmente consta en actas que la arrendadora notificó en fecha diecinueve (19) de abril del año dos mil nueve (2009) su voluntad irrevocable de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento, en virtud de lo cual la relación contractual tuvo como fecha de finalización el día dieciocho (18) de junio del año dos mil nueve (2009). En virtud de lo anterior, y a partir de esta última fecha, se inició una prorroga legal de un (01) año, la cual concluyó el día dieciocho (18) de junio del año dos mil diez (2010), a tenor de lo dispuesto en el artículo 38, que es del siguiente tenor:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un año.

      (…)

      En consecuencia, por motivo de la notificación realizada el 19 de abril de 2009, el contrato de arrendamiento que nos ocupa concluyó en fecha dieciocho (18) de junio del año dos mil nueve (2009) y su prorroga legal finalizo el 18 de junio de 2010.

      Ahora bien, de las actas se desprende que la acción por desalojo fundamentada en el Artículo 34 literales b), d) y f) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue ejercida por la demandante el 11 de febrero de 2010, y admitida por este Tribunal el 18 de febrero de 2010, es decir, antes del vencimiento de la prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado por las partes; y en atención a esta citación es preciso indicar:

      Establece el Artículo 41 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios lo siguiente “…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales…”.

      Por su parte establece el Artículo 34 eiusdem lo siguiente: “…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

      (sup…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.(sup..)

   4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. (sup..)

   6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. (Sig…)

      La Expresión “…Solo podrá demandarse el desalojo…” excluye de manera terminante la aplicación de acción por Resolución o Cumplimiento de contrato, para aquellos celebrados verbalmente, o por escrito a tiempo indeterminado, por lo que en interpretación en contrario, las acciones de Resolución o cumplimiento de Contrato de Arrendamiento están limitadas única y exclusivamente a los contratos escritos por tiempo determinado.

      En el caso que nos ocupa quedo plenamente demostrado en actas que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado cuya acción ideal que debió haber ejercido la demandante es la solicitud del cumplimiento o la resolución del mismo, a los fines que le interesan, pero por el contrario utilizo o ejerció una acción de desalojo fundamentada en los literales b), d) y f) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, limitada para los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminados, incurriendo en un error de derecho procedimental. Así se decide.

      De las causales invocadas.-

   2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

      Una de las causales invocadas en la presente demanda por desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento por parte de su propietario, pero es preciso resaltar que dicha necesidad de ocupación debe estar dada por una especial circunstancia que obligue al propietario de manera terminante a ocupar el inmueble arrendado, por constituir su situación actual un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino también en el orden social o familiar, o de cualquier otra categoría o circunstancia capaz de obligar al necesitado a ocupar el inmueble y satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

      Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza, que en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia de la solicitud de desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce de manera directa o indirecta en el interés indudable del necesitado de ocupar dicho inmueble y no en otro particular o causal; entonces la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría como propietario.

      La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, por que el medio probatorio conduce a su determinación, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario o algunos de sus miembros del núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos solo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda.

      En el caso concreto la parte demandante dentro del lapso probatorio no logro demostrar la necesidad de ocupación antes señalada, por ninguno de los medios de pruebas y en el estricto orden de las cosas es de suma importancia para este sentenciador, medir con detenimiento el alcance de las normativas legales de valoración tarifada y la sana crítica:

      Por valoración o apreciación de la prueba judicial se entiende la operación mental que tiene por fin conocer el mérito o valor de la convicción que pueda deducirse de su contenido. Se trata de una actividad procesal exclusiva del Juez, como lo vimos al estudiar los sujetos de la prueba, pues las partes y sus apoderados tienen únicamente una función de colaboradores, cuando presentan su punto de vista en alegaciones o memoriales. Tres aspectos básicos de la función valoratoria, son: la percepción, representación o reconstrucción y razonamiento. El Juez debe percibir los hechos a través de los medios de prueba, pero luego es indispensable que proceda a la representación o reconstrucción histórica de ellos, no ya separadamente sino en su conjunto. Esta representación o reconstrucción puede hacerse respecto de alguno de los hechos por la vía directa de la percepción u observación, pero algunos otros por la vía de la inducción o deducción, es decir infiriéndolos de otros hechos porque solo los primeros han sido percibidos por el Juez. Sin lógica no puede existir valoración de la prueba, se trata de razonar sobre ella, así sea prueba directa, como hemos observado, y la lógica es indispensable para el correcto razonamiento. Esa actividad lógica debe basarse en las reglas de la experiencia, (físicas, morales, sociales, psicológicas, técnicas, científicas y las corrientes a que todos enseña la vida) que en conjunto forman la llamada regla de la sana crítica. Gracias a la valoración podrá saber el Juez, si en el proceso, la prueba ha cumplido su fin propio, si su resultado corresponde o no a su fin, pero en ambos caso la actividad valorativa ha cumplido el fin que le corresponde, por consiguiente se declara no demostrada la necesidad de ocupación del inmueble. Así se decide.

      En el caso del literal d), referido al hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

      Como se observa se trata de diversos incumplimientos, específicamente determinados por la ley e imputables al arrendatario, al haber realizado una conducta o actividad no permitida; el uso deshonesto guarda relación con aquel uso que el arrendatario da al inmueble arrendado de modo contrario a la moral o a las buenas costumbres, la decencia y la honestidad, como expresiones de alto rango valorativo, que cada uno conoce en que consisten.

      Este órgano jurisdiccional podrá emitir un juicio valorativo sobre la conducta del arrendatario, criterios de valoración que el Juez sopesará según sus propias convicciones, pero que sin embargo, deberá determinarlos según lo alegado y probado en actas, por lo que este sentenciador considera que la parte demandante no probo en actas sus afirmaciones relativas al uso deshonesto, indebido o en contravención a lo pactado. Así se establece.

      En el literal f): Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. Poco hay que abundar sobre este particular en virtud que no existe en actas, reglamento interno alguno que regule la ocupación del inmueble arrendado, mas que el propio contrato de arrendamiento bajo análisis, por lo que el incumplimiento de las causales en él establecidas es motivo de fondo de la demanda. Así se establece.

      CONCLUSIONES

      Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado durante el recorrido histórico del presente juicio, concluye quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante no probó el fundamento de la demanda ni sus derechos en el litigio, sobre el inmueble ubicado en la calle 101B, del barrio “José Gregorio Hernandez”, en jurisdicción del extinto Municipio C.d.A.d.D.M.d.E.Z. hoy parroquia L.H.H.d.M.A.M. del estado Zulia, casa-quinta distinguida con el Número de Nomenclatura Municipal 27-331, a lo cual estaba obligado en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual acarrea una sanción jurídica como es la improcedencia del “desalojo” exigido; esto fundamentado en la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”. O como lo establece el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen” (Devis Echandía, Hernando, Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, Nº 130). Así se decide.

      DISPOSITIVO

      Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE la demanda interpuesta por la ciudadana M.I.P.R. contra el ciudadano D.J.M., todos plenamente identificados en actas, y en consecuencia:

      Se condena en costos y costas a la parte demandante ciudadana M.I.P.R., por haber resultado vencida totalmente en la presente controversia, de conformidad en lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

      Se deja constancia que la parte actora estuvo representada por los profesionales del Derecho AUDDYRE P.R. y T.F.N., inscritos en el INPREABOGADO bajo las matrículas, 101.755 y 124.723; y la parte demandada obró representada por el profesional del Derecho D.G., inscrito en el INPREABOGADO bajo la matrícula 29.161, ambos de este domicilio.

      PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

      Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

      Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los once (11) días del mes de marzo del año dos mil once (2011).- Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

      EL JUEZ,

      Abog. W.C.G.

      LA SECRETARIA,

      Abog. C.V.F.

      En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del Despacho, y siendo las tres hora y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el Nº 51-2011.

      LA SECRETARIA,

      Abog. C.V.F.

      WCG/jp.-