Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 29 de Julio de 2008

Se inició el presente juicio, mediante formal demanda que interponen los ciudadanos J.M.R.C. y C.G.S.D.R., a través de su apoderado judicial, Abogado B.F., contra los demandados ciudadanos J.I.M., JANI0 J.I.M. y K.Y.F.R.. Señalando en su libelo que en fecha 10 de octubre del 2001, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Barquisimeto en esa misma fecha anotado bajo el Nº 13, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el ciudadano J.I.M., actuando en su carácter de apoderado de los ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R. , celebró contrato de opción a compra con la ciudadana C.G.S.D.R., sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno propio sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el Nº 10-7 del Conjunto Nº 10 de la Urbanización S.C., ubicada en el Sector Agua Viva de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Palavecino del Estado Lara; que la parcela de terreno tiene una superficie de Doscientos Quince Metros Cuadrados con Noventa y Cuatro Centímetros ( 215,94 Mts 2), comprendidos dentro de los siguientes linderos: NOROESTE: En línea de Diecisiete Metros con Setenta Centímetros (17,70 mts), con la parcela Nº 10-8; SURESTE: En línea de diecisiete metros con setenta centímetros (17,70 mts), con la parcela Nº 10-6; NOR-ESTE: En línea de Doce Metros con Veinte Centímetros (12,20 mts), con la calle de servicio Nº 10; y SUR-OESTE: En línea de Doce Metros con Veinte Centímetros (12,20 mts), con parcela Nº 8-2; que el inmueble antes identificado le pertenece a alos ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R., según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro publicó del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha nueve de septiembre de 1993, anotado bajo el Nº 27, folios 01 al 0, protocolo Primero, Tomo Duodécimo, Protocolo Primero Cuarto Trimestre de 1993; que en el contrato de opción a compra se estableció que el precio de venta sería por la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 38.000.000,00) que serían pagados por la compradora de la siguiente manera: a) la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS. (20.000.000,00) pagados en el mismo acto de la firma del contrato de opción, en dinero en efectivo; y B) la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 18.000.000,00) al momento de otorgamiento del documento definitivo de venta. Estableciéndose como duración de la opción, un lapso de ciento veinte (120) días, prorrogables, contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato de opción asimismo se estableció que si por causas imputables a los vendedores o a su apoderado no se lograre llevar a cabo la negociación, los compradores tendrían derecho a demandar la resolución del contrato, y, en consecuencia, que se le devolvería la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100CTS. (Bs. 20.000.000,00) más la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 5.000.000,00) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento; que posteriormente, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Barquisimeto, en fecha 22/02/2002, anotado bajo el Nº 63, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, ambas partes del contrato de opción a compra convinieron en prorrogar el lapso de duración de la misma por Ciento Veinte días (120); que luego, mediante documento otorgado por ante la Notaría Publica Tercera de la ciudad de Barquisimeto, en fecha 13 de junio del 2002, anotado bajo el Nº 08, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, ambas partes convinieron en prorrogar el lapso de duración de la opción por 120 días, y en sumar al precio de venta la cantidad de Dos Millones de Bolívares con 00/100 Céntimos (Bs. 2.000.000,00); que finalmente en fecha 13 de Noviembre del 2002, mediante documento privado, ambas partes convinieron en prorrogar el lapso de duración de la opción por 90 días; que desde ese mismo momento en que se suscribió el contrato de opción de compra, entre los ciudadanos J.I.M. y C.G.S.D.R. el cónyuge de la misma ciudadano J.M.R.C. comenzó a tramitar por ante el Instituto de Previsión Social de las fuerzas Armadas, la aprobación de un crédito, a los fines de pagar el saldo del precio; que dada la duración de la tramitación de dicho crédito, fue que ambas partes convinieron en prorrogar el lapso de duración de la opción, y por cuanto en fecha 12 de Noviembre del 2002, mediante acta Nº 1.165 se aprobó el préstamo, por la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 17.000.000,oo); que de inmediato se procedió a darle la información al ciudadano J.I.M. informándosele que los TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,) restantes le serían pagaderos en dinero en efectivo al otorgamiento del documentos definitivo de venta; que inmediatamente después, se iniciaron los tramites a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta; que siendo así, en fecha 27/01/2003, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, se otorga el documento por lo que respecta al representante del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas y su persona , quedando el mismo anotado bajo el Nº 46, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; que luego procedieron a realizar todas las gestiones destinadas a la protocolización del documento de compraventa, préstamo y constitución de hipoteca, obteniendo las solvencias correspondientes y pagando los derechos arancelarios respectivos; que se le notificó al ciudadano J.I.M., que el documento definitivo de venta sería protocolizado en fecha 10/02/2003, al cual no compareció, a otorgar dicho documento, motivo por el cual se vieron en la necesidad de trasladar y constituir a la Notario Publico de la ciudad de Cabudare, hasta la sede de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, para que dejara constancia de su presencia, de que tenían en su poder el dinero destinado a efectuar el pago del saldo del precio, mediante un cheque de gerencia signado con el Nº 13452389, emitido por la cantidad de Bs. 17.000.000,00 de la entidad financiera BANESCO, y la cantidad de Bs. 3.000.000,00, en efectivo. Finalmente fundamentan la presente demanda en las siguientes disposiciones legales: Artículos 1.167, 1.161 y 155 del Código Civil; piden se obligue a los ciudadanos J.I.M., J.J.I.M. Y K.Y.F.R. a cumplir el contrato celebrado y en consecuencia a otorgar el documento definitivo de compraventa, y en caso contrario de que estos se nieguen a ello que la sentencia a dictarse sirva de titulo de propiedad, solicitan se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, se cite a la parte demandada y estiman la presente demanda en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) y por último solicitan se admita la presente demanda. En fecha 08 de Abril de 2003, fue admitida la demanda (folio 25). En fecha 25 de abril del 2003, la parte actora solicita se decrete medida de prohibición de enajenar sobre el inmueble (folio 31); en fecha 07/05/2003, el tribunal a-quo decreta medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de la acción intentada. En fecha 22 de Marzo de 2.004, el tribunal a-quo dictó un auto mediante la cual ordenó la corrección del libelo en el sentido que se indique expresamente el domicilio de los co-demandados J.J.I.M. y K.Y.F.R. y los caracteres con los que son demandados los tres accionados y condenó en costas a la parte actora por haber resultado vencida, (folios 71al 73). En fecha 30/03/2004, la parte actora consigna escrito subsanando la corrección ordenada por el mencionado Tribunal y éste en fecha 02/04/2004 declara subsanada las cuestiones previas y deja constancia del inicio del lapso para dar contestación a la demanda. En fecha 15 de Abril de 2004, el apoderado judicial de la parte demandada procede a contestar la presente demanda, rechazando, negando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en el hecho por ser inciertos como en el derecho por no estar debidamente sustentado, manifestando que el ciudadano J.M.R.C. quien actúa como co-demandante carece de cualidad necesaria, por cuanto la opción a Compra fue firmada únicamente por la ciudadana C.G.S.d.R., igualmente manifiesta que efectivamente se celebró un contrato de opción a compra en fecha 10/10/2001, y modificado algunas de sus condiciones en fecha 22/02/2002 y 13/06/2003, en el cual se había establecido el precio del inmueble objeto por un monto de Bs. 38.000.000,oo, al momento del otorgamiento definitivo de venta, y no solo se prorrogó el lapso de la opción, sino que se acordó modificar el precio del inmueble al precio de VEINTITRES MIL QUINIENTOS SESENTA Y UN DOLARES AMERICANOS ($ 23.561,00) o su equivalente en Bolívares al cambio vigente al momento de otorgamiento y así mismo adicionado el citado precio la cantidad de Bs. 2.000.000,00. Igualmente manifiesta que sus defendidos no tenían conocimiento de la fecha de la protocolización, de la misma expresa que la parte actora presentó cheque a nombre el ciudadano R.C.J.M., por un monto de Bs. 17.000.000,00, monto que al titulo cambiario no cubre el monto acordado; ya que la cantidad mencionada en dólares equivaldría a la cantidad de Bs. 37.697.600,00, más Bs. 2.000.000,00 pactados, y que la optante no consiguió el dinero, por lo tanto al no cumplir con sus obligaciones mal puede pretender que le sea vendido el inmueble, en consecuencia ya no existe opción a compra y la demandante adeuda la cantidad de Bs. 5.000.000,00, como indemnización de daños y perjuicios. Vencidos los lapsos, se dictó la sentencia que fue objeto de apelación. Consecuencialmente, corresponde a esta Alzada analizar con detenimiento las actas procesales para determinar si el A-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. En tal sentido se observa:

PUNTOS PREVIOS

El abogado A.M.A., en representación del ciudadano J.I.M., opone como defensa de fondo, la falta de cualidad pasiva de éste, argumentando que como se evidencia de las documentales anexadas por la parte actora marcadas “A”, “B”, “C” y “E”, el mismo actuó en la celebración del Contrato de Opción de Compra, sobre el inmueble identificado en autos únicamente como apoderado en nombre y representación de J.J.I.M. y K.Y.F.R., en virtud de lo cual es evidente que no tiene vinculación jurídica contractual con la parte actora en el presente juicio, por lo cual solicita, así sea declarado por el tribuna.

En relación a los alegatos esgrimidos sustentadores de la defensa perentoria de falta de cualidad pasiva se observa que consta en autos que el codemandado J.I.M. otorgó documento en fecha 16/09/1998 por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 49, Tomo 82 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría y luego protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, no impugnado por los accionantes, donde se prueba que el ciudadano J.I.M. es constituido mediante ese documento como apoderado legal de los codemandados J.J.I.M. y K.Y.F.R. con los más amplios poderes de administración y disposiciones, siendo que con ese poder se suscribió un contrato de opción a compra, estableciéndose que podía firmar el documento definitivo de venta, actuando en su condición de representantes legales de los codemandados ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R., por lo cual es pertinente concluir que el ciudadano J.I.M. tiene cualidad e interés en el presente juicio para actuar como legitimado pasivo. Así se declara.

De la misma manera el abogado A.M.A., actuando como apoderado de los ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R., planteó la falta de cualidad a través del ciudadano J.M.R., por cuanto éste actúa como codemandado, siendo que la opción de compra fue celebrada únicamente entre los primeros ciudadanos, con la señora C.G.S.d.R., por lo que no existe vinculación jurídica contractual entre el mencionado ciudadano J.M.R. y sus apoderados.

En este sentido, esa cierto que el mencionado ciudadano no suscribió contrato alguno de opción de compra, no obstante lo que se discute es una negociación que en la definitiva afectará a la comunidad conyugal conformada con los actores, por lo que aplicando los dispositivos establecidos en los artículos 155, 164 y 165 del Código Civil, se infiere la cualidad del Cónyuge de la optante C.G.S.d.R. para que de una forma conjunta pueda intentar la presente demanda, así se establece.

EN RELACIÓN AL FONDO DEL ASUNTO DEBATIDO SE OBSERVA :

Como se dijo anteriormente, los ciudadanos J.M.R. Y C.G.S.D.R., presentaron demanda de cumplimiento de contrato contra los ciudadanos K.Y.F.R. y J.I.M.. En este sentido, la parte actora acompañó al libelo copias certificadas de contratos de opción a compra celebrado entre las partes.

Antes de entrar a conocer el fondo, esta alzada hace las siguientes consideraciones: Resulta difícil, tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.

El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (Sí el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

Ahora bien, ¿Qué es un contrato bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o "compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de Opción a Compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones Por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Art. 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, arreglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado".

La parte actora, a los fines de demostrar sus alegatos fácticos, trajo a los autos los siguientes elementos probatorios.

1) Documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Barquisimeto en fecha 10/10/2001, anotado bajo el Nº 13, Tomo 129 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 07 al 08) donde se tiene prueba de los siguientes elementos: a) Que el ciudadano J.I.M., actuando en su carácter de apoderado de los ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R. , todos ya identificados, según consta de poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Barquisimeto en fecha 16/09/1998, anotado bajo el Nº 49, Tomo 82 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría , luego protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, celebró contrato de opción a compra con la ciudadana C.G.S.d.R. sobre un inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno propio sobre la cual se encuentra construida distinguida con el Nº 10-7 del Conjunto Nº 10, ubicada en la Urbanización S.C., ubicada en el sector Agua viva de la población de Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara. B) Que la parcela de terreno tiene una superficie de Doscientos Quince Metros Cuadrados con Noventa y Cuatro Centímetros ( 215,94 Mts 2), comprendidos dentro de los siguientes linderos: NOR-OESTE: En línea de Diecisiete Metros con Setenta Centímetros (17,70 mts), con la parcela Nº 10-8; SUR-ESTE: En línea de diecisiete metros con setenta centímetros (17,70 mts), con la parcela Nº 10-6; NOR-ESTE: En línea de Doce Metros con Veinte Centímetros (12,20 mts), con la calle de servicio Nº 10; y SUR-OESTE: En línea de Doce Metros con Veinte Centímetros (12,20 mts), con parcela Nº 8-2. C) Que el inmueble antes identificado le pertenece a los ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R., según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 09/09/1993, anotado bajo el Nº 27, folios 01 al 0 , Protocolo Primero, Tomo Duodécimo, Cuarto Trimestre de 1993. D) Que en el contrato de opción de compra se estableció que el precio de venta sería por la cantidad de Treinta Y Ocho Millones de Bolívares (Bs. 38.000.000,00) cancelados en el mismo acto de la firma del contrato de opción a compra en dinero en efectivo y la cantidad de Dieciocho Millones de Bolívares ( Bs. 18.000.000,00) al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, donde se estableció una duración de Ciento Veinte días, prorrogable, contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato. Que se estableció una cláusula penal donde se prevé, que si por causas imputables a los vendedores o a su apoderado no se lograre llevar a cabo la negociación, los compradores tendrían derecho a demandar la resolución del contrato, y en consecuencia que se le devuelva la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) más la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) , por concepto de la indemnización de los daños y perjuicios, causados por el incumplimiento; que si el contrato definitivo de venta no se firmara por causa imputable a los compradores, los vendedores tendrían derecho a obtener una indemnización de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), la cual sería deducida de los Veinte Millones de Bolívares ( Bs. 20.000.000,00) recibidos al momento de la firma del contrato de opción. Que igualmente en el contrato se estableció que los vendedores le daban en arrendamiento a los compradores, el inmueble objeto del contrato, estableciéndose que el lapso de duración del arrendamiento sería el mismo del de la opción de compra, de manera que si esta no se prorrogaba, se debía entender que tampoco se renovaba el lapso de duración del contrato de arrendamiento, previéndose un canon de arrendamiento mensual de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) mensuales. Dicho contrato se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil.

2) Copia fotostática de documento otorgado en fecha 16-09-1998, por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 49, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y luego protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 09/03/2001, anotado bajo el Nº 23, Protocolo Tercero, Tomo Único, inserta a los folios 09 al 12, la cual no fue impugnada, y de la misma se tiene prueba que el codemandado ciudadano J.I.M. es constituido mediante un documento como apoderado general de los codemandados J.J.I.M. y K.Y.F.R., con amplias facultades de representación, pudiendo administrar y disponer libremente de los bienes propiedad de sus representados, la cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3) Copia certificada de documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Barquisimeto en fecha 22/02/2002, anotado bajo el Nº 63, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserta a los folios 13 al 15 del expediente, y de la misma se tiene de que ambas partes en la opción de compra, convinieron en prorrogar el lapso de duración de la misma por Ciento Veinte días (120) contados a partir del 10/02/2002, pactándose que también se renovaba el lapso de duración del Contrato de Arrendamiento, y que el nuevo monto del canon de arrendamiento sería de Doscientos Mil Bolívares Mensuales ( Bs. 200.000,00). Que el saldo restante la cantidad de Dieciocho Millones de Bolívares ( Bs. 18.000.000,00) serían pagados al momento del otorgamiento del documento de venta al cambio del dólar por la cantidad de Setecientos Sesenta y Cuatro Bolívares ( Bs 764,00 ), es decir Veintitrés Mil Quinientos Sesenta y Un Dólares ( 23.561), este documento se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil.

4) Documento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Barquisimeto en fecha 13/06/2002, anotado bajo el Nº 08, Tomo 65 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría inserto a los folios 16 al 17 del expediente, la cual se tiene prueba: 1) Que ambas partes en el indicado contrato de opción a compra convinieron en prorrogar el lapso de duración por ciento veinte días (120) a contar desde el primero de junio del año 2002. 2) Que convinieron en sumar al precio de venta la cantidad de Dos Millones de Bolívares, en prorrogar el contrato de arrendamiento, aumentando del canon a la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil

5) Documento privado de fecha 13/11/2007, el cual no fue desconocido ni tachado de falso, donde se prueba que las partes prorrogaron el lapso de la opción y del arrendamiento por noventa (90) días a contar de esa fecha, y en aumentar el canon de arrendamiento a la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00), así se establece.

6) Copia fotostática de documento otorgado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27/02/2003, anotado bajo el Nº 46, tomo 08 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserta a los folios 19 al 21, de kla cual no fue impugnado donde se prueban los siguientes elementos: 1) Que el ciudadano J.M.R.C. tramitó por ante el Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas un préstamo que fue aprobado por la Junta Administradora en fecha 12 de Noviembre del año 2002, mediante acta Nº 1165, por la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00). 2) Que se elaboró el respectivo documento donde el codemandado Ciudadano J.I.M., actuando en su carácter de apoderado de los codemandados, K.Y.F.R. y J.J.I.M. le vende a los ciudadanos J.M.R.C. y C.G.S.d.R., por la cantidad de Treinta y Ocho Millones de Bolívares(Bs. 38.000.000,oo). 3) Que estos ciudadanos constituyen hipoteca de Primer Grado a favor del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas, hasta la cantidad de Dieciocho Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 18.700.000,00), pagaderos su monto en el lapso de ocho (8) años, apareciendo este documento ya otorgado por los compradores y por el representante del Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas, faltando solo que el codemandado ciudadano J.I.M. la firmase en su carácter de apoderado de los ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R., así se establece. Documento que no fue impugnado, por lo que se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

7) Copia simple de cheque de gerencia signado con el Nº 13452389 emitido en fecha 21/01/2003 por la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) contra la entidad Financiera Banesco Banco Universal, C.A., inserta al folio 22, el cual se valora como un indicio de que la parte actora tenía para el momento de la firma del documento definitivo de venta la cantidad de dinero, antes mencionado, así se establece.

8) Acta de inspección judicial realizada por la Notaría Pública de la ciudad de Cabudare en fecha 12/02/2003, inserta a los folios 23 y 24 , la cual se trasladó a la sede de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, la cual constató lo siguiente: 1) Que en fecha siete de febrero del año 2003 fue presentado para su otorgamiento por el codemandado J.I.M., en su carácter de apoderado de los ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R., el contraro de venta entre las partes otorgado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27/02/2003, anotado bajo el Nº 46, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. 2) Que el acto de otorgamiento estaba fijado para esa fecha. 3) Que en esa fecha se encontraba presente el ciudadano F.I.I.L. en representación del Instituto, teniendo en su poder un cheque de gerencia signado con el Nº 13452389, emitido en fecha 21/01/2003, por la cantidad de diecisiete millones de bolívares ( Bs. 17.000.000,00) contra la entidad Financiera Banesco Banco Universal C.A. para ser entregado en ese acto.4) Que de la misma manera, los compradores tenían disponible la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) en efectivo, mediante trescientos billetes de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada uno, distribuidos en tres paquetes de cien billetes de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) cada uno, teniéndose la prueba de que los demandantes tenían los veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) que era el saldo del precio adeudado, a los vendedores, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

9) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 09/09/1993, anotado bajo el Nº 27, folios 01 al 0, Protocolo Primero, Tomo Duodécimo, cuarto trimestre de 1993, inserta a los folios 36 al 48, que no fue impugnado, de la cual se tiene que los ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R., son los propietarios del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

En este sentido, y a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes en el presente proceso, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato; y en este sentido se ha sostenido al contrato como un acuerdo o convenio entre partes o personas que se obligan entre sí y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley. Conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1167 del Código Civil, establece que, “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendientes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

Ahora bien, como ya se dijo en la contestación de la demanda solicita que la presente demanda sea declarada Sin Lugar y se condena a la parte actora al pago de los CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), como indemnización de Daños y Perjuicios e igualmente se condene en costas y costos del presente proceso, reservándose el ejercicio de las acciones legales que la ley le acuerda,. En este sentido, el sentenciador observa que si bien en el contrato pactado entre las partes, existe una cláusula, donde el comprador debe pagar al demandante, en caso de incumplimiento la mencionada cantidad, no le es menos cierto, que en todo caso la vía correspondiente para plantear el mencionado pedimento era la reconvención a través de la Resolución de Contrato en Indemnización de Daños y Perjuicios, y no Cumplimiento de Contrato, ello con la finalidad del Tribunal pueda analizar la procedencia o no de la pretensión ejercida y en consecuencia condenar, si fuera el caso, por lo que dicho alegato debe ser desestimado. Así se declara.

Mención especial en relación a los contratos examinados en el numeral 3, señalado en las pruebas presentadas por la parte actora, es que se produjo una primera modificación en cuanto a la forma de pago a realizar consistente en un aumento de canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) siendo que el saldo restante de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (bs. 18.000.000,00) se pagarían al momento del otorgamiento del documento de opción de compra al cambio del dólar por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 774, ) es decir VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS SESENTA Y UN DOLARES ($ 23.561).

Del análisis del material probatorio se concluye que la parte actora cumplió con los términos amparados en el contrato de opción de compra, mas no así, la parte demandada que no otorgó el documento de compra definitivo, por lo que se evidencia un incumplimiento por parte de esta, por la cual la presente pretensión de cumplimiento de contrato de compraventa del inmueble objeto de la controversia debe prosperar, así se decide.

Ahora bien, por cuanto el saldo restante está determinado en dólares americanos, es decir, la cantidad de Veintitrés Mil Quinientos Sesenta y Un Dólares ($23.561) es necesaria una experticia complementaria del fallo de acuerdo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se hará la conversión a moneda venezolana de dicha cantidad a la fecha que esté oficialmente el dólar americano para el momento de quedar definitivamente firme la presente decisión, con los parámetros establecidos en el Banco Central de Venezuela, por lo cual el Juez aquo deberá oficiar a esta institución para que informe al respecto del valor del dólar para esa fecha y hacer la conversión en dinero venezolano, así se decide.

DECISION

En merito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado A.M.A., Apoderado Judicial de la parte actora, y en consecuencia, se declara Sin Lugar la defensa perentoria de falta de cualidad e interés del co-demandado, ciudadano J.I.M., para sostener el presente juicio, Sin Lugar la defensa perentoria de falta de cualidad e interés del co-demandante J.M.R.C. para proponer la demanda, opuestas por los demandados y se declara Parcialmente Con Lugar la demanda intentada por los ciudadanos J.M.R.C. Y C.G.S.D.R. contra los ciudadanos J.I.M., J.J.I.M. y K.Y.F.R.. En consecuencia se condena a los ciudadanos J.J.I.M. y K.Y.F.R., todos ya identificados a otorgar el contrato de compra-venta definitivo entre las partes previa consignación por ante este Tribunal del saldo adeudado que resulte de la conversión que se haga de la cantidad de Veintitrés Mil Quinientos Sesenta y Un dólares ($23.561) convertido en dinero venezolano, en el lapso que el tribunal establezca al efecto, una vez declarada definitivamente firme la presente sentencia. En el caso que la parte demandada se niegue o le sea imposible el otorgamiento del documento antes identificado se acuerda que la presente sentencia equivalga a titulo de propiedad, por lo que se procederá a protocolizar copia certificada de la misma y del auto que la declare firme.

Queda así REFORMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguensele al alguacil, y conforme al 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al Libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

El Juez Provisorio,

(FDO) El Secretario,

Dr. S.D.M.M. (FDO)

Abg. J.M.

Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado. Librándose boletas de notificación y entregándosele al Alguacil.

El Secretario,

(FDO)

Abg. J.M.

El suscrito Secretario del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado L.C.: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y por mandato Judicial que dice: “De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al Libro respectivo... (L.S.) El Juez Provisorio (fdo) Dr. S.D.M.M., El Secretario. (fdo) Abg. J.M., en Barquisimeto, a los veintinueve días del mes de Julio del año dos mil ocho.

Abg. J.M.