Decisión nº 40-2007 de Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de Yaracuy, de 3 de Julio de 2007

Exp. Nº 1.006-06

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

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Se inicia la presente demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por el ciudadano I.S.G.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 13.095.692, asistido por el abogado S.J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.514.155, inscrito en el Inpreabogado con el número 67.213, y domiciliado en esta ciudad y Municipio San F.d.E.Y. contra el ciudadano E.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 823.599, con domicilio en el Municipio Cocorote del Estado Yaracuy.

La demanda es presentada en fecha 04 de octubre de 2006, en el Juzgado Distribuidor de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los fines de su distribución y cumplidos éstos trámites, fue recibida con sus anexos, en este Juzgado el 05 de octubre de 2006.

Al folio treinta y tres (33), cursa auto de fecha 6 de octubre de 2006, donde se acuerda dar entrada a la demanda, y se ordena emplazar al demandado de autos, ciudadano E.A.R., antes identificado, siendo librados los recaudos de citación el día 10 de ese mismo mes y año.

En fecha 16 de octubre de 2006, al folio 35 de las actas, consta el poder Apud – Acta otorgado por el ciudadano I.S.G.R. a los abogados S.J.M.S. y J.P.S., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado con el número 67.213 y 76.435, titulares de la cédula de identidad números 8.514.155 y 11.275.626, respectivamente, el cual fue debidamente certificado en esa misma fecha.

El Alguacil de este Juzgado, en fecha 19 de octubre de 2006, consigna boleta de citación debidamente firmada por el demandado de autos.

Al folio treinta y nueve (39), consta escrito de contestación a la demanda, suscrito y presentado el día 23 de octubre de 2006, por el ciudadano E.A.R., antes identificado, asistido por el abogado RENNY J.L.O., venezolano, titular de la cédula de identidad número 16.483.634, inscrito en el Inpreabogado con el número 118.785 y de este domicilio.

En fecha 26 de octubre de 2006 el apoderado judicial del demandante, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas y evacuadas tal y como consta en autos.

En fecha 15 de Noviembre de 2006, se dictó auto donde se acordó diferir la oportunidad para dictar sentencia, por cuanto existen otras anteriores a ésta, que por orden cronológico corresponde decidir.

PLANTEMIENTO DE LA CONTROVERSIA

La parte demandante alega en el libelo de demanda, que ha celebrado un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado con el ciudadano E.A.R. sobre un inmueble ubicado en la esquina de la Calle 12 con Avenida Sucre del Municipio Cocorote del Estado Yaracuy; que dicho inmueble le fue vendido a un tercero, violentando el arrendador el derecho de preferencia que éste tiene sobre el inmueble, pues, el arrendador no le notificó de dicha venta y que hasta la fecha de la presentación de la demanda se encontraba solvente con los cánones de arrendamiento; que el arrendador violó su derecho de preferencia ofertiva; que vendió al ciudadano R.D.J.R. sin haberlo notificado; que el arrendador conculcó su derecho de poder comprar antes que cualquier tercero; pidió que a través de la sentencia que ha de dictar este Tribunal se subrogue en su persona todas las condiciones del documento mediante el cual vendió el inmueble y por la misma cantidad.

Por su parte, el demandado identificado en autos, asistido por el abogado RENNY J.L.O., inscrito en el Inpreabogado con el número 118.785, en su escrito de contestación a la demanda, aceptó que el demandante es el arrendatario del inmueble del cual es propietario, ubicado en la Esquina de la Calle 12 con Avenida Sucre del Municipio Cocorote Estado Yaracuy.

A su vez, negó, rechazó y contradijo que el demandante tenga derecho a la oferta de venta, pues, el mismo se encontraba insolvente para el momento en que fue vendido el inmueble, por lo que finalmente solicitó se declare sin lugar la presente demanda.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Alegó la parte actora, que celebró con el demandado un contrato de arrendamiento escrito por tiempo indeterminado sobre un inmueble propiedad del ciudadano E.A.R. y que éste vendió el inmueble a un tercero por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (BS. 1.000.000.oo), sin haberle notificado tal decisión, violentándole así, el derecho que tiene de preferencia ofertiva sobre el inmueble. Ahora bien, la parte demandada reconoce que el demandante es el arrendatario del inmueble de su propiedad, pero negó, rechazó y contradijo que el demandante tenga derecho a la oferta de venta, en virtud de que se encontraba insolvente para el momento de efectuarse la venta del inmueble.

PRUEBAS DE LAS PARTES

La parte demandante, en la oportunidad legal correspondiente promovió las siguientes pruebas:

Con el libelo de la demanda

• 5 Contratos de alquiler privados suscritos por el ciudadano E.A.R. y el ciudadano I.S.G.R..

• 14 Solvencias emitidas por el ciudadano E.A.R. al ciudadano I.S.G.R..

• Copias certificadas mecanografiada de documento donde se le otorga al demandante un crédito para la construcción de una vivienda.

• Copia certificada mecanografiada de documento de venta que le hiciera el demandado al ciudadano R.D.J.R..

Y en el lapso de promoción de pruebas:

 Reprodujo el mérito favorable del contenido de las actas procesales en cuanto le resulten favorables. Este no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición a que está obligado el Juez sin necesidad de alegación de parte.

 Promovió, reprodujo y ratificó los siguientes instrumentos consignados con el libelo de la demanda:

a.- Contratos de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, marcados con las letras “A,B,C,D y E”, antes identificados.

b.- Solvencias de pago identificados con las letras “F,G,H,I,J,K,L,M,N,Ñ,O,P,Q y R”, antes identificadas.

c.- Documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, inserto con el número 39, Tomo 16, de fecha 19 de enero de 1.998, identificado con la letra “S”.

d.- Documento autenticado ante la Notaría Pública de San F.d.E.Y., inserto con el número 16, Tomo 30, de fecha 20 de abril de 2006, identificado con la letra “T”.

 Promovió las testimoniales de los siguientes ciudadanos:

a.- M.C.T.D.S., titular de la cédula de identidad número 8.514.436.

b.- E.E.S., titular de la cédula de identidad número 14.209.199.

Por su parte, el demandado identificado en actas no promovió pruebas.

PUNTO PREVIO

La parte accionada en su contestación a la demanda niega que el demandante tenga derecho a la preferencia ofertiva del inmueble, antes identificado, por cuanto éste se encontraba insolvente al momento de celebrar la venta, mientras que el demandante alega haberse encontrado solvente al momento en que se realizó la venta y por tanto se le violentó el derecho de preferencia ofertiva.

Ahora bien, establece el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos y satisfaga las aspiraciones del propietario

. (Cursivas del Tribunal).

Visto el artículo anterior, señala tres condiciones para que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva, el primero de ellos, es que el arrendatario tenga más de dos años en calidad de arrendatario; el segundo, que éste, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y el tercero; que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario. Siendo así, es necesario precisar si las tres condiciones en cuestión han de ser concurrentes para que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva.

En tal sentido, la Doctrina ha señalado lo siguiente:

(...) “El deber ofertivo del propietario arrendador está condicionado a que el arrendatario cumpla con los dos requisitos esenciales concurrentes a que alude el artículo 42 de LAI (que tenga más de dos años con tal carácter y que se encuentre en estado de solvencia en cuanto al pago del alquiler), pues el tercer requisito no puede, lógicamente, cumplirse al propio tiempo que los mismos porque sólo puede ser conocido como consecuencia de la oferta realizada siempre que el locatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta en el término de quince (15) días calendarios, a partir del día del ofrecimiento; pues de otra manera por el solo hecho de ser inquilino sería suficiente para el ejercicio del derecho de adquisición preferente” (…). (Guerrero Q. Gilberto. TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, Volumen I, Publicaciones UCAB, Caracas 2003, Pág. 361). (Cursivas del Tribunal).

Ahora bien, el primero de los requisitos, es un hecho que no necesita de mucho análisis, en virtud de que el demandado reconoció en su contestación a la demanda, que el demandante si se encuentra ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, lo cual se deduce también de los “contratos de alquiler” que fueron consignados con el libelo de la demanda, suscritos de forma privada, sin que éstos hayan sido tachados en la oportunidad legal correspondiente ni el forma que lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le confiere valor probatorio como plena prueba a los referidos “contratos de alquiler”, lo que demuestra que ha existido o ha permanecido por más de dos años ocupando el inmueble objeto de esta demanda; en consecuencia, se colige que el demandante cumple con el primer requisito indicado ut supra, y así se establece.

De allí que, si el arrendador debe ofrecer con preferencia al arrendatario la venta del inmueble, siempre que éste se encuentre solvente con los pagos de arrendamiento y tenga más de dos años en calidad de arrendatario, en este sentido, continuando con la doctrina in comento, la misma con respecto a esta última condición, señala lo siguiente:

Este requisito (…) no es más que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con otros dos como son: que tenga más de dos (2) años como tal y siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; pues de otra manera no podrá satisfacer las aspiraciones del propietario en atención a la oferta de venta que ha podido hacérsele, con fundamento en que tales requisitos son concurrentes y el que observamos muestra signos de constituir un requisito conclusivo, de resultado en las aspiraciones especialmente económicas que el propietario pretende.

(Ob. Cit., Pág. 366). (Cursivas del Tribunal).

De ello se entiende, que la satisfacción de las aspiraciones del propietario no es más que la aceptación de la oferta de la venta del inmueble por parte del arrendatario, en las mismas condiciones o términos en que las fueron planteadas; es decir, si el arrendatario tiene más de dos años con esa cualidad y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, el arrendador tiene el deber o la obligación de ofrecer con preferencia a éste la venta del inmueble. Entonces, las primeras dos condiciones deben ser concurrente, mientras que la última es la consecuencia de la consumación de los dos primeras. En cuanto a la solvencia o no del arrendatario, al analizar las pruebas se determinara la misma.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

De los Contratos de Alquiler, cursantes del folio seis (06) al diez (10), demuestran a quien Juzga, que el demandante se encuentra en calidad de arrendatario desde el 06 de Noviembre de 1999 en virtud de que los mismos fueron renovados consecutivamente, siendo el último, suscrito en fecha dos (02) de enero de 2006, por un tiempo de duración de un año, en consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes ha sido por más de seis (06) años. En este sentido, se verifica que el demandante cumple con una de las condiciones a que se refiere el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual consiste en que el arrendatario, para tener derecho a la preferencia ofertiva, debe tener más de dos años en calidad de arrendatario, tal como se explicó ut supra, por lo que se le otorga valor probatorio a los referidos “contratos de Alquiler”, y así se decide.

Del instrumento público cursante del folio veinticinco (25) al veintinueve (29), se observa que efectivamente el ciudadano E.A.R., parte demandada en el presente juicio, es propietario del inmueble, ubicado en la esquina de la calle 12 con Avenida Sucre del Municipio Cocorote, prueba ésta que fue expedida por el funcionario competente para emitirla, lo cual se le confiere todo valor probatorio en favor de su promovente, y así se establece.

Por otra parte, el instrumento público cursante del folio treinta (30) al treinta y uno (31), demuestra que en fecha 20 de Abril 2006 se registró la venta pura, simple e irrevocable del inmueble objeto del presente litigio, donde el demandado de autos vendió por el precio de UN MILLON DE BOLIVARES (BS. 1.000.000,oo) el inmueble, que ocupa el demandante en calidad de arrendatario, a un tercero de nombre R.D.J.R., siendo éste instrumento completamente válido, en virtud de que el mismo fue expedido por el funcionario competente para ello. Además, de la revisión que se le hiciere a las actas que conforman este expediente, no consta la notificación de preferencia ofertiva que debió haberle realizado el arrendador al demandante, en la forma que establece el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lo que hace concluir a quien decide, que efectivamente se realizó la venta del inmueble que ocupaba el demandante en calidad de arrendatario, y que se cumple con el supuesto necesario para intentar la presente acción, es decir, que no se haya hecho el ofrecimiento de la venta como derecho preferente que tenia el demandante, y así se declara.

Con respecto a las Solvencias, presentadas a los folios del once (11) al veinticuatro (24), ambos inclusive, se evidencia el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto del año 2006 y las solvencia de la cancelación de todos los cánones correspondientes a los años 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, lo cual señala, que el arrendatario al momento de efectuarse la venta del inmueble que ocupa como arrendatario, es decir para el día de 20 de abril de 2006, se encontraba solvente y en este sentido, se entiende que el arrendatario cumplió con la segunda condición que establece el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, se encontraba solvente.

Ahora bien, del Instrumento público, donde se autenticó la venta del inmueble en fecha 20 de abril de 2006, se observa que a partir de esa fecha, el ciudadano I.S.G.R., parte demandante en el presente juicio, continuó cancelando los cánones de arrendamiento al ciudadano E.A.M., lo que interpreta quien juzga y así se infiere de las actas procesales que conforman este expediente, que el demandante no se encontraba insolvente para el momento en que se llevó a cabo la venta del inmueble.

Vistas así las pruebas, se colige que la parte demandada no indica a este sentenciador, el momento en que efectivamente el arrendatario tuvo conocimiento de la venta del inmueble, pues el mismo, no fue notificado por parte de arrendador, y una vez autenticada la venta, el arrendatario continuó cancelando los cánones de arrendamientos a quien en su inicio le arrendó el inmueble, es decir, el ciudadano E.A.R..

Dicho esto, la Jurisprudencia Patria, según Sentencia del 20 de mayo de 2005 en Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: Regalos Coccinelle, C.A contra Inversora El Rastro, C.A y otros, ha señalado lo siguiente:

(…) “el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero constados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación” (…). (RAMIREZ & GARAY, JURSIPRUDENCIA, Tomo CCXXII, Caracas, Mayo 2005. pág. 586). (Cursivas del Tribunal).

De lo anterior, y observando el caso de marras, no existe precisión del momento en que el demandante tiene conocimiento de la venta del inmueble, pues como ya se indicó, el mismo, una vez efectuada la negociación del inmueble, continuaba cancelando los cánones de arrendamiento al arrendador.

En este sentido, se toma como momento en que se tiene conocimiento por parte del demandante de la venta del inmueble, el 26 de Septiembre de 2006, fecha en que fue expedida la copia certificada del documento autenticado, donde se insertó en los libros correspondientes, la venta realizada del inmueble, entre el ciudadano E.A.R. y el ciudadano R.D.J.R., y visto que la presente demanda fue admitida en este Juzgado el día 6 de octubre de 2006, se considera, de acuerdo al análisis realizado anteriormente, que la presente acción debiera prosperar en derecho. Así se declara.

Ahora bien, se hace necesario mencionar y analizar el aspecto que trata de la ejecutoriedad de las sentencias, ya que según nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los ciudadanos y ciudadanas tienen derecho a una tutela judicial efectiva y así debemos garantizarlo los representantes de los órganos de justicia.

En este sentido, el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece:

Si la parte que resultare obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos

.(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil Comentado y Concordado. Décima Edición. Ediciones Libra. Pág. 373).

Por otra parte, en los comentarios realizado al artículo 1168 del Código Civil que hace el mismo autor antes mencionado, dice:

Exceptio non Adiplenti Contractus. Expresión con la que se designa la oposición por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, por que el demandante ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir

. (CALVO BACA, Emilio. Código Civil Venezolano. Comentado y Concordado. Ediciones Libra. Pág. 646).

Ahora bien, en este sentido tanto la doctrina como la norma antes referida, establecen el cumplimiento de una obligación contraída por ambas partes contratantes, del cual se colige, que el demandante de autos, ha cumplido con las que tenía para el momento en que se había realizado la venta, tal como se explica anteriormente, por ello lo llevó a demandar, para hacer valer su derecho.

Pero una vez llegado el punto para que este sentenciador se pronuncie, de acuerdo a las actuaciones que conforman este expediente, es que se hace necesario considerar o hacer notar, que para la ejecución de la sentencia era ineluctable traer a los autos al adquirente del inmueble, conformándose así lo que es conocido en derecho como “Litis Consorcio Pasivo Necesario”.

En este orden de ideas, el procesalista Rengel Romberg, define el Litis Consorcio Necesario de la siguiente manera:

d) El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás.

(RENGEL ROMBERG A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Según el nuevo código de 1.987. Tomo II. Teoría General del Proceso. Pág. 43.).

Así pues, en el presente caso, a los fines de que pueda ejecutoriarse la sentencia que ha de pronunciar este Tribunal, se hace ineludible que el demandante haya considerado demandar también al adquirente, a los fines de poder lograr la tutela judicial efectiva.

En el caso de marras, el demandante aún y cuando demandó al vendedor, quien fue la persona que no cumplió con la obligación de realizarle la preferencia ofertiva, tal como lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en la forma que allí se prevé, además, probó que está dispuesto a cumplir con la obligación o la preferencia que tiene de comprar el inmueble objeto de esta demanda, pero no trajo a los autos de este expediente al adquirente del inmueble, ya que se hace necesario haberlo traído, para que de pronunciarse una sentencia favorable al demandante, poderse ejecutar la misma, en tal virtud, por todos los razonamientos esgrimidos anteriormente, considera este sentenciador que la presente acción debe declararse improcedente, ya que como se dijo antes, de producirse una sentencia favorable al demandante, la misma se hace inejecutable, tal como se decidirá, y así se decide.

DECISION

Por todos los argumentos precedentes y fundamentos de hecho y de derecho, este Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la presente acción que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue el ciudadano I.S.G.R., contra el ciudadano E.A.R., todos antes identificados.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante de autos, tal como lo dispone el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes que integran el presente juicio, de la decisión dictada en esta fecha.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE

Déjese copia certificada por Secretaria de conformidad con el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Articulo 1.384 del Código Civil y a los f.d.A. 72, Ordinales 3ro y 9no de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en San Felipe, a los 3 días del mes de julio de 2007. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez,

H.J.P.A.L.S.,

Lic. Irma Giménez Guevara

En la misma fecha, siendo la una y treinta minutos de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

Lic. Irma Giménez