Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 13 de Junio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 13 de Junio de dos mil ocho

198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2007-001102

PARTE DEMANDANTE: I.M.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad No. V- 15.164.446.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: SOUAD R.S.S., M.S.D. y MIRVIC C.G., abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nos. 35.137, 35.604 y 104.014 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Y.J.A., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 22.322.459, y de este domicilio.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: R.R.B., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 56.282.

MOTIVO: RECURSO DE APELACION (RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Se reciben las presentes actuaciones en apelación, procedentes del JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en virtud de la apelación ejercida por la ciudadana Y.J., parte actora asistida por el abogado R.R.B., contra la sentencia dictada por dicho Tribunal, en fecha 04 de Octubre de 2007, que declaro CON LUGAR la demanda intentada por el por motivo del juicio RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentado por el ciudadano por el ciudadano I.M.P., a través de su apoderada judicial Abg. SOUAD R.S.S.; contra la ciudadana Y.J.A., asistida por el Abogado R.R.B., todos identificados en autos.

En fecha 18 de Octubre del año 2007, por distribución de causas, realizada por la Unidad Receptora de Documentos del Área Civil (U.R.D.D), le correspondió a este Juzgado el conocimiento del recurso de apelación ejercido. En fecha 26 de Mayo de 2008, se le da entrada y curso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en los artículos 118, 520 y 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Ley de Arrendamiento inmobiliario y se fijo para el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia. En fecha 06 de Junio de 2008, la parte actora asistida de abogada presenta escrito de informes.

Llegado el momento del dictar el correspondiente fallo, y revisadas como se encuentran las actas que conforman el expediente, este juzgador pasa a dictaminar lo siguiente:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso; que la sentencia fue dictada de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas; siendo analizadas y juzgadas todas las pruebas aportadas, por lo que fueron valoradas y desechadas conforme a derecho. Por lo que tratándose la presente demanda de una acción de RESOLUCION DE CONTRATO de arrendamiento inmobiliario presentado por el ciudadano I.M.P., titular de la Cédula de Identidad Nro. 15.164.446, a través de su apoderada judicial Abg. SOUAD R.S.S., inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 35.137; contra la ciudadana Y.J.A., titular de la Cédula de Identidad Nro. 22.322.459, todos de este domicilio, por motivo del juicio RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. La parte actora expone que en fecha 15 de marzo de 2005, su representado suscribió contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 14-03-2005, anotado bajo el Nro. 20, tomo 37, con la ciudadana Y.J.A., sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa signada con el Nro. 46-76, ubicada en la carrera 27 entre calles 46 y 47, planta baja; señala que vencido el contrato la arrendataria continuó ocupando el inmueble suscribiendo un nuevo contrato de arrendamiento privado en fecha 15 de marzo de 2006. Inicialmente se fijó un canon de arrendamiento en la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) y posteriormente se acordó un canon de arrendamiento en la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00) mensuales por el lapso de vigencia del contrato, por mensualidades vencidas. Vencido el término de duración del contrato en fecha 15-03—2007, comenzó a correr la prórroga legal a partir del 15-03-2007 hasta el 15-03-2008. Pero es el caso, que la arrendataria no ha cancelado el canon correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00) mensuales, para un total de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.400.000,00). Fundamenta su pretensión en los artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil y 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por todo lo expuesto es por lo que procede a demandar como en efecto demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO con la ciudadana Y.J.A., ya identificada, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: 1) En resolver el contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 15-03-2006, sobre el inmueble constituido por una casa signada con el Nro. 46-76, ubicada en la carrera 27 entre calles 46 y 47, planta baja; 2) En que entregue la casa debidamente desocupada de personas y cosas y en el buen estado en que se les entregó. 3) En que se le condene al pago de la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.400.000,00) por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios causados por la falta de pago correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2007, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00) mensuales, y los cánones que se sigan venciendo desde la fecha de la interposición de la demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble. 4) En que se le condene entregar cancelados y solvente los servicios públicos de luz eléctrica y teléfono. 5) En pagar las costas y costos del presente juicio. Estimó la demanda en UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000) y consignó anexos en 11 folios útiles.

La defensa invocada por la demandada consistió en rechazar, negar y contradecir, tanto los hechos como en el derecho, la demanda de desalojo utilizando como base de su alegato que todos los hechos narrados en el libelo de la demanda son falsos y es infundada porque la tutela jurídica invocada para darle valor a los falsos supuestos no tiene norma jurídica que sustente tales afirmaciones. Ya que es el caso que el día 14 de Marzo de 2005, firmo un contrato de arrendamiento

Con el ciudadano I.M.P., de un inmueble situado en la carrera 27 entre calle 46 y 47, No. 46-76 de esta ciudad y dicho a tenido la tacita reconduccion, pero resulta que en el mes de Marzo de 2007 no le recibieron el pago del canon de arrendamiento, alegando que el contrato se había vencido el 15 de Septiembre de 2006 y que ya se había vencido la prorroga legal, lo cual no tiene ningún asidero legal ya que el tiempo que tiene es de dos años y la prorroga legal seria de un año según lo establecido en el articulo 38 ordinal “b” de la Ley de Arrendamiento. El demandante alega el desalojo por falt6a de pago, lo cual no es cierto, ya que el cuatro de Abril del 2007 le estuvo depositando el canon de arrendamiento en el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara en el expediente No. KP02-S-2007-7181 y fue informado de este hecho.

En cuanto que estos son los términos en que quedó trabada la litis, lo primero que se debe establecer, es la naturaleza jurídica de los contrato celebrados y que fueron acompañado por la actora con su demanda, el documento autenticado por ante La Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, del Estado Lara, inserto bajo el No. 20, Tomo 37 de fecha 14 de Marzo de 2005; surte pleno valor probatorio en este juicio de acuerdo a lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en cuanto al contrato de arrendamiento privado de fecha 15 de Marzo de 2006, que fue acompañado con el escrito libelar, que por no haber sido tachado, desconocido o negado por la parte demandada, se le tiene por reconocido, el cual se valora como instrumento público conforme al articulo 1363 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

Al respecto considera este juzgador de alzada, invocar las siguientes disposiciones legales: Articulo 1.159 del Código de Civil establece:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Siendo esto así, en dichos contratos se evidencia en las cláusulas tercera, y tercera respectivamente, pactan en ambos contrato que el lapso o tiempo de la relación arrendaticia es de 06 meses, el primero es desde el 15 de Marzo de 2005 hasta el 15 de Septiembre de 2005; y el segundo contrato desde el 15 de Marzo de 2006 hasta el 15 de Septiembre de 2006, en consecuencia a la solución de continuidad entre un contrato y otro sucesivo, la prorroga legal se computa a los efectos de determinar la antigüedad de la relación arrendaticia. En el caso de marras el arrendatario por no haber perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre uno y otro contrato, pues por tal continuidad en el ejercicio de ius utendi que le confiere el contrato, debe computarse para determinar la antigüedad de la relación arrendaticia, todos los contratos. Y ASI SE DECIDE.

A continuación este juzgador de alzada, invoca las siguientes disposiciones legales: Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

El artículo 1354 del Código Civil establece:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

” A su vez el articulo 38 ejusdem establece que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:

2. Cuando la relacion arrendaticia haya tenido una duracion mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso de un (1) año.

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,………………….” (Subrayado por el Tribunal).

Por lo anteriormente expuesto, con respecto a la continuidad del contrato traídos como instrumentos fundamental de la acción para determinar la antigüedad del tiempo de la relación arrendaticia, para establecer la extensión de la prórroga legal, debe esta tomarse desde el primer contrato de arrendamiento 15 de Marzo de 2005, hasta el 15 de Septiembre de 2006 ultimo contrato de arrendamiento, la cual le acredita a la arrendataria el derecho de gozar de la prorroga legal por un lapso de tiempo de un (1) año, y siendo este un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, todo esto de conformidad con el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y la demandada al no hacer cumplir con su obligación pactada en la cláusula segunda del ultimo contrato de arrendamiento y por lo tanto al no ser la pretensión ejercida por el demandante contraria a derecho y ajustarse a los supuestos de hechos a los artículos 1.264 del Código Civil y 33 y 34 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario ya que esta demanda de resolución de contrato fue introducida en fecha 03 de Julio de 2007, nueve meses y dieciocho días después de haber culminado el lapso fijado en el ultimo contrato de arrendamiento, estando dentro del lapso de la prorroga legal, siendo esto así, considera quien aquí juzga que de conformidad con el ultimo aparte del articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que el contrato de arrendamiento ya valorado se considera a tiempo determinado y en consecuencia el actor escogió la vía idónea para ejercer la presente acción. Y ASI SE DECIDE

En consecuencia, al no ser la pretensión ejercida por la demandante contraria a derecho, tampoco está prohibida por la ley, ni es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, además está fundamentada en derecho, le es necesario pronunciase sobre la sentencia apelada. Siendo esto así le corresponde probar a la parte demandada demostrar el pago de la obligación o el hecho extintivo de la misma.

Paso seguido, este tribunal al revisar las actas procesales observa, que evidentemente tal como lo dejo ver el juez A-quo no existe la menor duda de la insolvencia del arrendatario, visto el análisis de las pruebas hechas por el mismo al detallar cito:“Respecto a la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2007, a razón de TRESCIENTOS CIONCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00) cada uno y lo cual hace una totalidad de un millón cuatrocientos mil bolívares ( Bs. 1.400.000,00), hecho esgrimido por la parte demandante, consta en autos que la parte demandada promovió copia simple de escritos de consignaciones y sus respectivos cheques de gerencia, los cuales fueron impugnados por la contraparte, por lo que no se les brinda valor probatorio, sin embargo, se evidencia, en respuesta al auto para mejor proveer emanado por esta servidora que, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, en oficio N° 4920-701, el cual fue recibido por este tribunal el veintisiete de Septiembre del año dos mil siete (27/09/2007) que existe un expediente de consignación signado KP02-S-2007-007181 en donde la ciudadana Y.I.J.A., demandada en la presente causa, consignó a favor de I.M.P., parte actora en esta litis, el canon de arrendamiento del mes de “Marzo del 2007 por la cantidad de Bs. 350.000,00, mediante Cheque de Gerencia N° 00041773 de fecha 11-05-2007 y el recibo se emitió en fecha 16-05-2007”; Abril del año 2007 por la cantidad de Bs. 350.000,00, mediante Cheque de Gerencia N° 00041995 de fecha 18-05-2007 y el recibo se emitió en fecha 01-06-2007, Mayo del año 2007, por la cantidad de Bs. 350.000,00, mediante Cheque de Gerencia N° 00042489 de fecha 15-06-07 y el recibo se emitió en fecha 21-06-07, Junio del año 2007 por la cantidad de Bs. 350.000,00, mediante Cheque de Gerencia N° 00087976 de fecha 16-07-2007 y el recibo se emitió en fecha 18-07-2007(…)” Ahora, como bien conocemos, en los artículos 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se establece que para poder considerar solvente al arrendatario este debe consignar dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. La mensualidad, en el caso de autos se vence los días quince del mes siguiente, por lo que sólo serán consideradas legítimas las consignaciones realizadas entre los días 15 al 30 del mes siguiente al que corresponda. En el caso de autos el recibo de la consignación de Marzo del año 2007, fue emitido el 16-05-2007 cuando debió ser consignado entre el 15-04-2007 al 30-04-2007, por lo que se considera extemporáneo, el de Abril del 2007 fue emitido el 01-06-2007 cuando debió ser consignado entre el15-05-2007 y el 30-05-2007 por lo que se considera extemporáneo; y es de hacer notar que por aplicación analógica del artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato puede resolverse por la falta de pago o pago extemporáneo de dos mensualidades consecutivas, situación que se evidencia en autos, por la cual se consideran como legítimas las pretensiones de la parte actora y la demandada pierde el disfrute de la prórroga legal según lo establece el artículo 40 de la precitada ley. Y quien aquí decide comparte este criterio. Y ASI SE DECIDE.

Por otra parte, vista la configuración de los supuestos señalado supra, se hace imprescindible para este juzgador, reiterar la decisión adoptada por el Juez A-quo en base a los fundamentos allí formulados. Finalmente, en consideración con lo antes expuesto en esta sentencia le es forzoso a este Sentenciador de Alzada declarar SIN LUGAR, la apelación intentada por la parte demandada, y CONFIRMAR la sentencia Dictada por el Tribunal A-quo, de fecha 04 de Octubre de 2007.

III

DISPOSITIVA

En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR la apelación interpuesta ejercida por la parte actora, asistida por el abogado en ejercicio R.R.B., contra la sentencia dictada por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, de fecha 04 de Octubre de 2007, en consecuencia,

2. SE CONFIRMA la sentencia dictada por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 04 de Octubre de 2007, que declaro CON LUGAR la demanda intentada por el por motivo del juicio RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentado por el ciudadano por el ciudadano I.M.P., a través de su apoderada judicial Abg. SOUAD R.S.S.; contra la ciudadana Y.J.A., asistida por el Abogado R.R.B., todos identificados en autos. En consecuencia,

3. Se resuelve el contrato de Arrendamiento privado suscrito en fecha 15-03-2006, sobre una casa signada con el No. 46-76, ubicada en la carrera 27 entre calles 46 y 47 planta baja, en jurisdicción de la Parroquia C.d.M.I.d.E.L..

4. Se condena a la demandada a entregar la casa signada con el No. 46-76, ubicada en la carrera 27 entre calles 46 y 47 planta baja, en jurisdicción de la Parroquia C.d.M.I.d.E.L., debidamente desocupada de personas y cosas y en buen estado como se le entregó.

5. Se condena a la demandada a pagar la cantidad de Bs. UN MILLÓN CUATEROCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.400.000,00) por concepto de Resarcimiento de los Daños y Perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir oportunamente correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, a razón de Bs. TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 350.000,00), cada mes, así como también a pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de la interposición de la presente demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble, montos que se han estado consignando en el expediente consignatario signado con el N° KP02-S-2007-007181 el cual cursa ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara o sus cantidades equivalentes en caso de que se ejecute la sentencia una vez efectuada la conversión monetaria.

6. Se condena a la demandada a entregar cancelados y solvente los servicios públicos de luz eléctrica y teléfono.

7. Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencido, ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 281del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los Trece (13) días del mes de Junio del Dos Mil Ocho (2.008). Años. 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez,

Abg. H.P.B..

La Secretaria.

Abg. L.A.A..

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:20 de la tarde. La Secretaria.

HRPB/LAA/jecs.