Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 11 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 148°

Vistos

, sin informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadano I.S.M., colombiano, mayor de edad, según Cédula de Residente Número E-81.272.672, y venezolano de acuerdo a la Cédula de Identidad Nº V-22.520.540.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana C.Y.C., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Número 69.996.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana Z.C.A.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.000.811.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano I.R.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Número 5.370.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

ASUNTO: Nº AN38-V-2006-000003.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato derivado de una relación arrendaticia, presentado en fecha 19 de julio de 2006, ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno, por el ciudadano I.S. debidamente asistido por la abogada C.Y.C., contra la ciudadana Z.C.A.R., por presunto incumplimiento en el pago del alquiler.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, ante el cual, el día 26 de julio de 2006, la parte demandante le otorgó poder apud acta a la abogada C.Y.C..

Verificados los documentos fundamentales de la pretensión, el citado Tribunal admitió la demanda en fecha 01 de agosto de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 14 de agosto de 2006, el Alguacil del citado Órgano Jurisdiccional dejó constancia de haber recibido de la parte accionante las expensas relativas para la citación personal de la parte demandada, y; quien el día 11 de octubre de ese año, dio cuenta en autos de haber hecho efectiva la misma.

En fecha 19 de octubre de 2006, la parte accionada, asistida por el abogado Ángel Eduardo Yánez Pereira, presentó escrito donde opuso cuestiones previas; dio contestación a la demanda; reconvino a la parte actora, consignó recaudos e impugnó y desconoció documentales. En esa misma fecha el Tribunal en comento, admitió la reconvención opuesta y le hizo saber a la parte actora reconvenida lo relativo a su comparecencia para el segundo (2º) día de despacho siguiente a tal providencia, para el acto de contestación correspondiente.

En fecha 23 de septiembre de 2006, la abogada accionante presentó escrito donde impugnó y desconoció documentales, y dio contestación a la referida reconvención.

En fecha 31 de octubre de 2006, la parte demandada reconviniente, asistida de abogado, presentó escrito de pruebas y consignó recaudos, las cuales fueron admitidas por dicho Tribunal, el día 01 de noviembre del citado año, y en fecha 06 del mes y año en comento consignó documentales marcadas con las Letras “Z-Y”.

En fecha 07 de noviembre de 2006, la apoderada de la parte actora reconvenida consignó escrito de pruebas junto con recaudos, cuya admisión se realizó el día 08 de ese mes y año.

En fecha 20 de noviembre de 2006, el Tribunal en referencia mediante sentencia definitiva declaró con lugar la demanda y con lugar la reconvención interpuesta.

En fecha 09 de enero de 2007, la parte demandada, asistida por el abogado L.F., apeló de dicha decisión, la cual fue oída en ambos efectos el día 15 de dicho mes y año.

En fecha 01 de junio de 2007, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual ordenó anular el fallo apelado y repuso la causa al estado de que el Tribunal de Municipio correspondiente dicte una nueva decisión que contenga de manera precisa pronunciamiento con respecto a las cuestiones previas que fueron opuestas por la parte demandada, en aras del debido proceso, el derecho a la defensa, en virtud del principio del juez natural.

En fecha 07 de agosto de 2007, el Juez Titular del Tribunal Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante providencia se inhibió de seguir conociendo del presente asunto por haber emitido opinión sobre el fondo de lo debatido, y ordenó la remisión correspondiente a los fines de ley.

En fecha 05 de noviembre de 2007, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial en comento, recibió la presente causa proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En esa misma fecha el Dr. J.C.V.R. se abocó al conocimiento de la acción bajo estudio, y ordenó su notificación a las partes mediante boleta, dejando a salvo lo previsto en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a los fines legales consiguientes.

En fecha 26 de noviembre de 2007, el ciudadano M.H.P., en su condición de Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo del citado Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio J.M.V., dio cuenta de haber hecho efectiva la notificación de las partes con respecto al referido abocamiento, y consignó sus resultas a los fines de ley.

En fecha 05 de diciembre de 2007, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la presente causa, en su condición de Juez Temporal de este Tribunal, dejando a salvo el lapso contenido en el comentado Artículo 90 eiusdem. En el entendido que finalizado dicho lapso la causa entrará en estado de sentencia. En esa misma fecha la parte demandada le otorgó poder apud acta al abogado I.R.P., lo cual fue certificado por la Secretaria de este Despacho.

En fecha 07 de diciembre de 2007, la parte demandada asistida de abogado, presentó escrito de alegatos que denominó informe, junto con recaudos.

En fecha 12 de diciembre de 2007, este Tribunal previó cómputo certificado practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso previsto en el citado Artículo 90 ibídem, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo pautado en el Artículo 890 del comentado Código de Procedimiento Civil, tal como lo ordenó la decisión emanada del Jugado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

En fecha 19 de diciembre de 2007, fue diferida la publicación del citado fallo para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a tal providencia, en aplicación analógica a lo contemplado en el Artículo 251 eiusdem, por lo que, estando dentro de la oportunidad legal para ello, pasa a decidir la controversia en los términos siguientes:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Artículo 1.595.- Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario

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Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 8.- Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como: … c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato

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Artículo 28.- Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año...Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…

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Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado...

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Artículo 40.- Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

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Artículo 88.- Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera; en el entendido que las cantidades demandadas en este asunto, serán expresadas al cuerpo del presente fallo en Bolívares Fuertes (Bs.F), conforme a la Reconversión Monetaria ordenada por el Ejecutivo Nacional:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito de demanda la parte actora ciudadano I.S. en su condición de arrendador debidamente asistido por la abogada C.Y.C., pretende la resolución del contrato de arrendamiento, según instrumento privado que firmó en fecha 04 de febrero de 2003, con la parte demandada ciudadana Z.C.A., en su carácter de arrendataria, por el término de un (1) año prorrogable, según la cláusula segunda, que venció el día 04 de febrero de 2004, y con un canon por la cantidad de Doscientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs.F 220,oo), a ser pagado los días cuatro (04) de cada mes, sujeto a un porcentaje de no ser cancelados los primeros cinco días del mes correspondiente, y de acuerdo con la tasa del Banco Central de Venezuela por cada día de demora en el pago del mismo, el cual tuvo por objeto el bien inmueble propiedad del primero de los mencionados, constituido por Un (1) Apartamento distinguido con los Números 02-11, situado en la Urbanización Alta Vista, Cuarta (4ª) Transversal, Parroquia Sucre, del Municipio Libertador del Distrito Capital, por cuanto incumplió con las Cláusulas Segunda, Tercera, Sexta, Octava, Novena, Décima Segunda y Décima Cuarta del citado contrato, cuando dejó de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio fijados en la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 250,oo) cada mensualidad.

Invoca igualmente el demandante que como consecuencia del citado incumplimiento a la parte accionada no le es procedente la prórroga legal que preceptúa en el Artículo 40 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo vencimiento alega que operó el día 04 de febrero de 2006.

Del mismo modo demandó en forma subsidiaria, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, los montos correspondientes a los citados cánones de alquiler dejados de pagar oportunamente, los cuales ascienden a la cantidad de Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 1.250,oo), más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del bien; así como la consignación de los últimos recibos por pago de los servicios propios del mismo, a saber, luz, agua, etcétera, que demuestren su cancelación.

En este orden demandó el pago de la mora según lo estipulado en la Cláusula Séptima de la convención, a razón de Ocho Bolívares Fuertes (Bs.F 8,oo), estimándola en la cantidad de Novecientos Setenta y Seis Bolívares Fuertes (Bs.F 976,oo) hasta la fecha de interposición de la acción.

Solicita la indexación judicial de las cantidades reclamadas, según el Índice de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, fijado por el Banco Central de Venezuela. Pide el pago de las costas y costos así como el de los honorarios profesionales.

Requiere medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble de autos así como medida de embargo preventivo sobre bienes muebles propiedad de la parte accionada hasta cubrir las cantidades demandadas, más las que pueda deber por los servicios propios del mismo como luz, gas y agua, los intereses generados y los honorarios prudencialmente establecidos.

Pide que la citación de la parte demandada se practique en la dirección del inmueble alquilado. Estableció su domicilio procesal. Estimó la acción en la cantidad de Dos Mil Doscientos Veintiséis Bolívares Fuertes (Bs.F 2.226,oo), y la fundamentó en base a lo establecido en los Artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.595 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 8 Literal c), 28, 33, 40, 88 y 94 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con las cláusulas contractuales, y por último solicitó su declaratoria con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En fecha 19 de octubre de 2006, se verificó el acto de contestación de la demanda donde la parte accionada ciudadana Z.C.A.R. asistida por el abogado Ángel Eduardo Yánez, mediante escrito desconoció, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho el planteamiento explanado por la parte actora en el escrito libelar. Desconoció e impugnó el contrato de arrendamiento de fecha 04 de febrero de 2003, opuesto como instrumento fundamental de la pretensión, por cuanto nunca lo suscribió.

Sostuvo que no es cierto que haya incumplido con alguna de las cláusulas, y que el verdadero contrato fue el notariado y firmado en fecha 20 de abril de 2001, ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano, bajo el Nº 49, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y no como se alega en la demanda, por lo que se reservó demandar los daños y perjuicios que le han sido ocasionados.

Adujo que de autos no se desprende que el inmueble alquilado pertenezca en propiedad a la parte actora; que su arrendador le ha venido aumentando coercitivamente y bajo amenaza de desocuparla, el canon de alquiler aún sabiendo que fueron congelados mediante resoluciones dictadas por el Ejecutivo a través de los diferentes Ministerios que les compete y aparecidos en la Gaceta Oficial; que tales hechos se desprenden de las documentales que acompaña marcadas con las Letras y Números “A-1”, “A-2”, “A-3” y “A-4”, por lo cual sostiene que la pretendida acción es un fraude a la ley.

Que igualmente consigna marcado con el Número y Letra “1-B” copia fotostática del contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes y sobre el citado inmueble de marras, de fecha 20 de abril de 2001, autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 49, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que la parte actora solo le entregó una parte de la casa que aduce ser suya, lo cual a su decir, no consta en ninguna parte; y que no la identificó de manera exacta en el libelo de la demanda, además que no señaló su número de cédula de identidad.

Que el demandante alega la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006, cuando ello es completamente falso según las consignaciones que alegó haber realizado en el Expediente Nº 2006-0919, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

Que el demandante nunca le solicitó la consignación de los recibos de luz, agua etcétera, y se pregunta cómo se hace en los casos cuanto no hay medidor, ni se ha establecido un mecanismo para determinar el valor de lo consumido.

Que el actor señala que no se produjo la prórroga legal por cuanto se había terminado el contrato lo cual no es más que una acumulación prohibida y de ello se pregunta qué le pide, la resolución del contrato o el desalojo y bajo qué causal, o la entrega del inmueble por vencimiento del término, puesto que el demandante sostiene que el contrato venció el día 04 de febrero de 2006, de lo cual también se pregunta cómo alega el incumplimiento en los pagos; y que por ello opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando por un lado que existe la referida acumulación prohibida de la acción de acuerdo al Artículo 78 eiusdem, y, por la otra, existen defectos de forma en el libelo de la demanda de conformidad con los ordinales 4º y 5º del Artículo 340 ibídem. El primero de ellos por no haberse establecido con precisión el objeto de la pretensión, si por incumplimiento de pago o por vencimiento del término, y el segundo, por no haber establecido de forma clara y precisa la relación de los hechos con los fundamentos de derecho.

DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN

En el mismo escrito la parte demandada alega que consignó además los recibos de pago de los cánones de arrendamiento que ha realizado desde el mes de noviembre de 2002 hasta la fecha de la contestación, marcados con las Letras y Números que van desde el “B-1” hasta el “B-47”, ambos inclusive, de lo cual invoca que se le adeuda la cantidad de Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs.F 1.440,oo), por cobro indebido de los aumentos del canon de alquiler puesto que fueron congelados mediante resoluciones dictadas por el Ejecutivo a través de los diferentes Ministerios que les compete; y que por ello, reconviene al arrendador, ya que dicha acción viola lo regulado en Gaceta Oficial.

Estimó la referida reconvención en la cantidad de Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares Fuertes (Bs.F 1.840,oo); fijó su domicilio procesal en autos; impugnó y desconoció el anexo traído por la parte demandante marcado con la Letra “E”, cursante a los folios 15 al 23 de las actas procesales, al sostener en sus alegatos que ese contrato no existe.

La representación judicial de la parte actora reconvenida, en fecha 23 de octubre de 2006, mediante escrito impugnó y desconoció todos los recaudos que consignó la demandada, dio contestación a la reconvención opuesta, negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes, ya que, a su entender, no son ciertos los hechos, por cuanto el termino de duración del contrato se cumplió el día 04 de febrero de 2006 y que la arrendataria no puede beneficiarse de la prórroga legal en razón de haber incumplido con los pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del presente año, ratificando, en consecuencia, la entrega del inmueble.

Expone que la parte demandada reconviniente no determina el supuesto requerimiento del presunto pago indebido en cantidades líquidas que puedan ser exigidas, con fundamento en rubros específicos, ni señala en el petitorio si el reconvenido debe convenir o pedir al Tribunal que a ello sea condenado. Concluye solicitando se desestime la reconvención y se declare con lugar la demanda.

Ahora bien, explanados los términos en que han quedado trabadas las controversias bajo estudio, este Despacho pasa pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas, de conformidad con el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración las determinaciones establecidas en la sentencia dictada el día 01 de junio de 2007, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, y a tales respectos observa:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La señalada parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento, en consonancia con el Artículo 78 eiusdem, al considerar que estamos en presencia de una acumulación prohibida por cuanto el actor no precisó en el escrito libelar si la presente acción es por incumplimiento del pago o por vencimiento del término, sin que ahondara más al respecto.

Con vista a lo anterior, se pudo observar del escrito libelar que la parte accionante pretende la resolución contractual bajo estudio, al sostener que la arrendataria incumplió en su obligación de pagar el canon de alquiler correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio fijados en la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 250,oo) cada mensualidad, y demanda su pago en forma subsidiaria, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del bien; así como la consignación de los últimos recibos por pago de los servicios propios del mismo, a saber, luz, agua, etcétera, como prueba de su cancelación, y el pago de la mora según lo estipulado en la Cláusula Séptima de la convención, a razón de Ocho Bolívares Fuertes (Bs.F 8,oo) estimando la mora en la cantidad de Novecientos Setenta y Seis Bolívares Fuertes (Bs.F 976,oo) hasta la fecha de interposición de la acción; y de la prórroga legal aduce que como consecuencia del citado incumplimiento tal prórroga no le es procedente, cuyo vencimiento alega que operó el día 04 de febrero de 2006.

Con vista a lo anterior inevitablemente se debe concluir que de autos no se evidencia en ninguna forma de derecho que exista dualidad de acciones que se excluyan entre sí, pues solamente se demanda en forma expresa la resolución locativa opuesta por presunto incumplimiento en el pago del alquiler y no por vencimiento de término alguno, siendo necesario destacar que la falta de pago constituye el incumplimiento del deber de una de las principalísimas obligaciones de todo inquilino y puede ser reclamado subsidiariamente con la acción principal y no mediante un juicio autónomo para ello, ya que atentaría contra el principio de la economía procesal, la justicia breve y eficaz y la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva, aunado a que las pretensiones de resolución y cumplimiento de contrato de arrendamiento, si bien constituyen dos (2) acciones distintas, también tenemos que, en materia inquilinaria ellas pueden ser acumuladas en un solo libelo ya que el legislador les ha dispuesto de un mismo procedimiento para su sustanciación y decisión, como lo es el procedimiento breve previsto en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley Especial; en consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal declarar improcedente la inepta acumulación a que se contrae el Artículo 78 eiusdem, opuesta por la demandada con fundamento en la parte in fine del Ordinal 6º del Artículo 346 ibídem, y así queda establecido.

Igualmente la demandada de autos opuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 6º del Artículo 346 eiusdem, en armonía con el Ordinal 4° del Artículo 340 ibídem, al considerar que en el libelo no se estableció con precisión el objeto de la pretensión, si es por incumplimiento en el pago o por vencimiento del término.

En este sentido el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en sentencia de fecha 18 de marzo de 2005, puntualizó lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Por su parte, en lo que atañe a la falta de especificación del objeto de la pretensión, debe aclarase primeramente, que éste no puede ser confundido con el objeto, con ocasión del cual es instaurada la acción. Así pues, la pretensión, entre otras definiciones procesales, se considera y corresponde con la respuesta que se espera del tribunal y de la contraparte, en la satisfacción de un pedimento contenido en el libelo, siendo así la pretensión: “la atribución de un derecho por parte de un sujeto, que invocándolo, pide que se haga efectiva a su respecto la tutela jurídica”; sin dejar de mencionar que efectivamente, deben precisarse los instrumentos o títulos que la fundamentan, o el objeto material del cual deriva. En este orden de ideas, se evidencia del escrito libelar lo siguiente: …”Solicito la nulidad de la venta hecha por el cónyuge de mi representada, NARVAEZ C.E. (sic) JOSÉ a los ciudadanos F.R.P. y J.L.P.S.…” ; de lo cual se evidencia que, lo pretendido por la parte actora con la interposición de la presente acción, es la nulidad de la venta que alega, fue realizada por su cónyuge con los ciudadanos F.R.P. y J.L.P.S., entendiéndose por ello el objeto de la pretensión…”.

En razón de lo expuesto, estima este juzgador observar que se evidencia del texto mismo del escrito libelar que el actor alega expresamente el incumplimiento de las obligaciones legales asumidas por la parte demandada en la convención locativa bajo estudio; subsumió los hechos en los Artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 y 1.595 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 8 Literal c), 28, 33, 40, 88 y 94 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con las cláusulas contractuales; de lo cual se evidencia que, lo pretendido por el citado actor con la interposición de la presente acción, es la resolución del contrato por vía jurisdiccional y la consecuente entrega del inmueble arrendado, al sostener que lo quebrantó cuanto dejó de honrar los cánones antes descritos; entendiéndose por ello el objeto de la pretensión, conforme al criterio antes señalado y que abiertamente comparte este Juzgador, por ello, forzosamente este Tribunal declara improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el Ordinal 6º del Artículo 346 eiusdem, independientemente del resultado favorable o no de la acción intentada, al cumplir el libelo con lo pautado en el Ordinal 4° del Artículo 340 ibídem, dado que la causa para pedir explica el porqué del petitum, y así queda establecido.

Del mismo modo la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del referido Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 5º del Artículo 340 eiusdem, al sostener que la parte actora no estableció en el libelo de forma clara y precisa la relación de los hechos con los fundamentos de derecho, puesto que los mismos son manifiestamente contradictorios.

En lo que respecta a la mencionada cuestión previa, éste Sentenciador observa que ha sido reiterado y pacífico el criterio que ha sostenido nuestro m.T. de la República, cuando consideró mediante Sentencia Nº 01112, dictada en fecha 16 de julio de 2003, por la Sala Político-Administrativa, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini, según expediente Nº 202-0454; que la exigencia del referido ordinal consiste, fundamentalmente, en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, haciendo así la primaria calificación jurídica de los hechos, de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos: y aplicado analógicamente tal criterio al punto bajo estudio se puede concluir que del libelo de la demanda no se desprende que la parte actora haya dejado de cumplir con las exigencias del ordinal en comento, toda vez que en el mismo realizó una relación pormenorizada de los hechos obligacionales y del derecho en los que fundamenta su pretensión junto con las conclusiones que consideró pertinentes, razones por las cuales es forzoso para este Tribunal, declarar improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código Adjetivo Civil, por cuanto el escrito libelar cumple con los supuestos que exige el Ordinal 5º del Artículo 340 eiusdem, y así se decide.

Resueltas como han sido las anteriores cuestiones previas, considera este Despacho que se le ha dado cumplimiento a las determinaciones establecidas en la Sentencia dictada el día 01 de junio de 2007, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

DE LA TEMPORALIDAD CONTRACTUAL

En el mismo orden, evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe establecer previamente el inicio de la relación arrendaticia bajo estudio y su indeterminación en el tiempo, a los fines de garantizar los derechos de la arrendataria, ya que existen indicios en autos que el vínculo contractual opuesto a la parte accionada inició con anterioridad al invocado en el escrito libelar, todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:

A los folios 8 y 9 del expediente riela copia fotostática marcada con la letra “A” del contrato de arrendamiento privado relativo al bien inmueble de autos identificado up supra, suscrito el día 04 de febrero de 2003, entre el ciudadano I.S., en su carácter de arrendador y la ciudadana Z.C.A., en su condición de arrendataria, por el lapso de un (1) año autoprorrogable conforme la Cláusula Segunda; y con un canon mensual por la cantidad de Doscientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs.F 220,oo), conforme la Cláusula Tercera, donde también dispusieron que tal pago debía efectuarse los días cuatro (4) de cada mes a el arrendador o a quien sus derechos represente, y de no cancelarlos los primeros cinco (5) días del mes se cobraría un porcentaje de acuerdo a la tasa del Banco Central de Venezuela por cada día de demora en la cancelación del mismo; el cual fue opuesto por el abogado de la parte actora como instrumento fundamental de la pretensión libelar.

La parte accionada en la oportunidad correspondiente para la contestación de la demanda desconoció e impugnó este documento al sostener que nunca lo suscribió; durante el lapso probatorio correspondiente, la representación de la parte actora lo hizo valer como prueba documental.

Ahora bien, con vista a lo anterior le corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre este punto en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, y lo hace previa las siguientes consideraciones:

El Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

Artículo 444.- La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento

.

Artículo 445.- Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276

.

Artículo 446.- El cotejo se practicará por expertos con sujeción a lo que se previene en el Capítulo VI de este Título

.

Artículo 447.- La persona que pida el cotejo designará el instrumento o los instrumentos indubitados con los cuales deba hacerse

.

Vistos éstos lineamientos observa el Tribunal con respecto al desconocimiento opuesto por la parte demandada sobre el documento fundamental de la pretensión libelar, infiere el Tribunal que a los autos no consta que la representación judicial de la parte accionante haya promovido durante el transcurso del hecho controvertido la prueba de cotejo o en su defecto la de testigos, a fin de demostrar la autenticidad del citado contrato de arrendamiento conforme lo pautado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, cuya carga le correspondió una vez que fue cuestionada por la parte demandada en su debida oportunidad la firma que se le pretende atribuir, tal como lo consagra el Artículo 445 eiusdem, a pesar de haber gozado del término probatorio prescrito en el Artículo 449 ibídem, dado que únicamente se limitó a hacerlo valer en la etapa probatoria, siendo ello insuficiente para que pueda tener algún efecto jurídico, por lo que éste Juzgador considera procedente en derecho el citado desconocimiento, y por imperativo de las normas en referencia debe desecharse del proceso el contrato de fecha 04 de febrero de 2003, y así queda establecido.

Copias fotostáticas cursantes a los folios 43 al 46 y del folio 47 al 49 del expediente marcadas con los Números y las Letras “1-A” y “1-B”, de unos contratos de arrendamiento los cuales si bien guardan relación con el presente juicio el Tribunal los desecha del proceso en vista que fueron consignados en forma incompleta y desordenada, con recibos intercalados y con constancias de autenticación de notaría, que no permiten determinar si las mismas se corresponden con los referidos contratos, y así se decide.

Copia fotostática del contrato de arrendamiento cursante a los folios 219 al 221del expediente marcado con el Nº 1, autenticado en fecha 04 de febrero de 2000, por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 2, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble de autos, por el término de un (1) año fijo no prorrogable, contado a partir de la firma del mismo, según lo estipulado en la Cláusula Octava, y con un canon mensual por la cantidad de Ciento Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. 180,oo), pagadero los primeros cinco (5) días de cada mes a el arrendador o a quien sus derechos represente, conforme la Cláusula Tercera de tal convención, a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículo 1.359 del Código Civil, y aprecia que el mismo venció en fecha 04 de febrero de 2001, y así se decide.

Copia certificada del Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 04 de febrero de 2001, suscrito entre las mismas partes y sobre el mismo bien inmueble de marras, por el término de un (1) año prorrogable, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste lo contrario por escrito y con treinta (30) días de anticipación por lo menos a la terminación del mismo o de la prórroga como plazo fijo, según lo estipulado en la Cláusula Segunda, y con un canon mensual por la cantidad de Ciento Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. 180,oo), pagadero los días cuatro (4) de cada mes a el arrendador o a quien sus derechos represente, conforme la Cláusula Tercera de tal convención.

La anterior documental al no haber sido cuestionada en la oportunidad legal para ello el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículo 1.359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que tal relación locataria venció en fecha 04 de febrero de 2002, y su única prórroga de un (1) año culminó el día 04 de febrero de 2003, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre a este Tribunal en forma fehaciente que alguna de las partes contratantes le haya manifestado a la otra por lo menos con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo estipulado, su deseo de no continuar con la relación obligacional, o que hayan suscrito un nuevo contrato para darle continuidad a la misma, por lo que evidentemente queda demostrado en las actas procesales que el citado contrato en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el literal “b” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para el arrendador y en forma potestativa para la arrendataria, por un lapso máximo de un (1) año, que venció el día 04 de febrero de 2004, por cuanto es evidente que la misma tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, y así se decide.

De igual modo infiere éste Órgano Jurisdiccional que en el presente caso evidentemente se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por cuanto de autos ha quedado comprobado que la parte demandada ciudadana Z.C.A. quedó y se le dejó en posesión de la cosa arrendada con posterioridad a dicho vencimiento, tomando en consideración que la presente acción fue intentada en fecha 19 de julio de 2006, tal como se desprende del folio 6 de las actas procesales, es decir, después de dos (2) años cuatro (4) meses y quince (15) días de haber finalizado la prórroga legal en comento, y en razón de ello se juzga que el arrendamiento bajo estudio por fuerza de la Ley debe computarse a partir del día 04 de febrero de 2000, renovado mediante posteriores contrataciones valoradas y a.u.s.y.q. continuó bajo las mismas condiciones hasta la actualidad; pero, respecto a su temporalidad, es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así queda establecido.

Calificado como ha sido el documento que dio origen al presente procedimiento observa el Tribunal que en el numeral primero (1°) relativo al petitorio del escrito libelar, el abogado accionante demandó en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hizo, a la ciudadana Z.C.A., en su carácter de arrendataria del inmueble de marras, para que conviniera o en su defecto sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de arrendamiento al que se han referido en este juicio, con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, en consonancia con los Artículos 33 y 40 de la Ley Especial, y que por tanto, en proceder a la entrega del citado bien.

Sin embargo, a juicio de este Juzgado, solo procede la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por vía de excepción, cuando la acción judicial es interpuesta por otras causales distintas a las previstas en el Artículo 34 de la de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual, cabe destacar que lo que ha dejado a salvo el Legislador Patrio en el parágrafo segundo del referido artículo, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia esta regulada por normas de orden público, juzga que efectivamente, el apoderado judicial de la parte accionante al demandar la resolución del contrato bajo estudio, con fundamento a lo pautado en las normas que invocó en el libelo de la demanda, equivocó la acción elegida, ya que por la propia naturaleza que adquirió el contrato, es menester resaltar que la misma es aplicable sólo para aquellos contratos donde se ha determinado su tiempo de duración, dado que no es posible para el actor acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato que se ha convertido con el transcurso del tiempo en indeterminado, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide formalmente.

En este sentido la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 26, establece que, el Juez debe resistirse a aplicar criterios que vayan en el formalismo extremo, evitando de esta manera reposiciones inútiles y dilaciones indebidas, y por tal razón, este Tribunal considera idóneo para lograr los fines del juicio resaltar que en el caso de marras se cumplió con lo que establece la norma procedimental y que, se pudo alcanzar el fin al cual estaba destinado, cual fue, trabar la litis, por lo que no debe dar lugar a la nulidad de lo actuado en esas circunstancias, y así queda establecido.

De lo antes narrado y con vista a la prueba documental analizada y valorada, es forzoso declarar que la acción de resolución de contrato de arrendamiento es improcedente por ser contraria a derecho, lo cual, consecuencialmente hace innecesario para este Tribunal el pronunciamiento de fondo tanto de la acción principal como de la reconvención opuesta, en cuanto a los hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar las demás probanzas que cursan en las actas procesales, y de esta manera quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva del presente fallo, y así formalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la inepta acumulación a que se contrae el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada con fundamento en la parte in fine del Ordinal 6º del Artículo 346 eiusdem.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por la parte accionada en atención a lo pautado en el Ordinal 6º del Artículo 346 ibídem, al cumplir el libelo con lo pautado en el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código Adjetivo Civil.

TERCERO

IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta por la parte demandada de acuerdo al postulado contenido en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el escrito libelar cumple con los supuestos que exige el Ordinal 5º del Artículo 340 eiusdem.

CUARTO

IMPROCEDENTE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por I.S. debidamente asistido por la abogada C.Y.C., contra la ciudadana Z.C.A.R., asistida por los abogados Ángel Eduardo Yánez Pereira y L.F. Altuve, por cuanto la relación obligacional bajo análisis se indeterminó en el tiempo, lo cual, consecuencialmente hace innecesario para este Tribunal el pronunciamiento de fondo tanto de la acción principal como de la reconvención opuesta, en cuanto a los hechos esgrimidos por ambas partes, ni entrar a analizar las demás probanzas que cursan en las actas procesales, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo.

QUINTO

Como consecuencia de la anterior declaratoria no se hace expresa condenatoria en costas.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Once (11) días del mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2008). Años 197° y 148°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

REINALDO JOSE CABRERA ESPINOZA

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las tres horas post meridiem (03:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

RJCE/DJPB/PL-B.CA.

Asunto: Nº AN38-V-2006-000003.

Resolución de Contrato.

Materia Civil. Arrendamiento Inmobiliario.