Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Marzo de 2007

El presente juicio por DESALOJO fue interpuesto ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de noviembre de 2006, por el ciudadano J.I.M.G., debidamente asistido por abogado, en contra de la ciudadana I.I.N.P.. Una vez efectuado el sorteo respectivo, le correspondió conocer al Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual por medio de auto de fecha 1º de diciembre de 2006 la admitió.

Adujo la parte actora que es propietario del un inmueble según consta de Título Supletorio Suficiente de Propiedad, evacuado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el Nº 9895. Que dicho inmueble se encuentra ubicado en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, Cuarta (4ta) Transversal, Casa Nº 10, Sector Agua de Maíz, Parroquia L.M., Municipio Sucre del Estado Miranda.

Alega el demandante que en fecha 11 de noviembre de 2004, celebró un contrato de arrendamiento privado con la demandada con vigencia de un año, sobre una porción del inmueble de su propiedad, es decir, la Planta Alta del referido inmueble, el cual cuenta con las siguientes dependencias: tres (3) dormitorios, dos (2) cocinas, dos (2) salas de baño, un (1) pasillo, ocho (8) ventanas; sus paredes son de bloque, , sus pisos de cemento, sus techos son de platabanda, tiene instalaciones de agua y energía eléctrica.

Que la duración del contrato fue pactada por un año, con fecha de vencimiento el 11 de agosto de 2005; que con anterioridad a la fecha de vencimiento le informó por escrito a la demandada que no le renovaría el contrato de arrendamiento, sin embargo ésta no quiso firmar la notificación.

La necesidad que arguye tener el actor en desocupar el inmueble, deviene en su interés de ocuparlo, aunado al hecho de que la planta arrendada se encuentra en estado de inhabitabilidad y ser de alto riesgo, afirmando que tales circunstancias constan en Acta e Informe del Cuerpo de Bomberos CRE Nº 0990, servicio Nº 24132, de fecha 28 de julio de 2006 y Nº 0990-07-06 de fecha 7 de agosto de 2006, en virtud de las crecidas y desbordamiento de la quebrada agua de maíz, que afectan las áreas que constituyen los ambientes internos.

El demandante señaló que la cordialidad entre las partes fue disminuyendo, por lo que en fecha 22 de abril de 2005, suscribió con la demandada un Acta Convenio en la Jefatura Civil de la Parroquia L.M., comprometiéndose ambas partes a no proferirse ningún tipo de ofensas, y la demandada se comprometió a desocupar el inmueble, sin que hasta la presente fecha lo haya hecho. En igual sentido, el demandante alega que la arrendataria también se comprometió a desocupar el inmueble objeto de arrendamiento, por ante la Dirección de Inquilinato-Unidad de Asesoría Legal y Jurídica, en fecha 9 de marzo de 2005, manifestándose verbalmente ante la Dra. O.L.d.S.. Aunado a lo anterior, señaló el actor que la inquilina ha permitido la entrada de familiares en el inmueble, lo cual no estaba permitido en el contrato de arrendamiento.

Es el caso, que el actor alega tener urgente necesidad de desocupar el inmueble toda vez que requiere de reparaciones, según las observaciones efectuadas por el Cuerpo de Bomberos Metropolitanos, por lo que mediante la presente demanda pretende el desalojo del inmueble, con fundamento en el artículo 34, literales b) y c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la base de que necesita ocupar la parte donde vive la inquilina para realizar las reparaciones pertinentes a la Planta Baja, la cual –conforme aduce- es habitada por el actor y su núcleo familiar y como quiera que la planta baja va a ser objeto de reparaciones mayores, requiere desocupar la planta alta.

En definitiva, el actor resume su pretensión en los siguientes términos: Primero: Que se acuerde el desalojo del inmueble arrendado, según contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de noviembre de 2004. Segundo: Que se haga entrega del inmueble arrendado, libre de bienes, personas y cosas, solvente en el pago de los servicios básicos de agua, luz, aseo, etc., y en el mismo estado en que fue recibido. Tercero: En el pago de la demandada de la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº) mensuales por concepto de indemnización de daños y perjuicios por cada mes que transcurra desde el mes de diciembre de 2006 hasta la fecha en que se haga efectiva la entrega material del inmueble arrendado.

Finalmente, la acción fue estimada en la cantidad de un millón de bolívares (bs. 1.000.000,ºº).

Estando dentro de la oportunidad de dar contestación, la demandada, debidamente asistida de abogado, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes los alegatos del actor. Admitió que el 11 de noviembre de 2004, celebró un contrato de arrendamiento con el demandante, el cual a su decir, se encuentra aún vigente, en virtud de haber operado la tácita reconducción fundamentando dicha afirmación en que se encuentra al día con los pagos, los cuales ha recibido el actor.

Hace valer que su compromiso ante la Jefatura Civil fue el de mudarse inmediatamente cuando encontrare dónde mudarse.

Que la pretensión de cobro de cantidades de dinero por parte del actor es ilegal, mientras que hace valer la obligación del demandante a devolver el depósito que diera la inquilina al inicio del contrato, más los intereses que dicha suma hubiere devengado.

Por los razonamientos expuestos, solicita sea desechada la demanda incoada en su contra. Asimismo, propuso la celebración de un convenio, en virtud del cual le sean otorgados seis meses para poder entregar el inmueble, y que le sean reintegradas las cantidades dadas por concepto de depósitos y sus intereses, devengados desde el 11 de noviembre de 2004, hasta la fecha de la entrega del anexo.

La parte actora ejerció su derecho a promover pruebas en el presente juicio.

PUNTO PREVIO

DE LA TEMPESTIVIDAD DE LA CONTESTACIÓN

De autos se evidencia que la parte demandada quedó citada en fecha 13 de diciembre de 2006, según diligencia del Alguacil Titular, quien dejó constancia de haber efectuado la citación de la demandada, consignando el recibo de citación debidamente firmado por I.I.N.P..

Ahora bien, es el caso que en la misma fecha en que tuvo lugar la citación de la demandada, ésta consignó escrito de contestación de la demandada interpuesta en su contra. Al respecto, el Juzgado a-quo consideró que el escrito de contestación presentado por la demandada podía tenerse como válido, en virtud que el mismo no contenía promoción de cuestiones previas, por lo que no existía la posibilidad de cercenar ningún derecho a la parte actora, especialmente el derecho a contradecir aquellas defensas previas, no habiendo sido promovidas por la demandada.

Estima este juzgador y comparte, los acertados fundamentos y la decisión proferida por el Juzgado a-quo en cuanto a otorgarle validez a la contestación que hiciere la demandada, sin que ello pueda considerarse contrario a los postulados de la Sala Constitucional en su fallo de fecha 11 de mayo de 2006, expediente Nº 04-2465. Como bien lo indicare el fallo apelado, la intención y diligencia que pone la demandada en el impulso del proceso debe ser tomada en cuenta, a los fines de garantizar la tutela judicial y efectiva mediante el ejercicio del legítimo derecho a la defensa.

Comparte este juzgador y lo ratifica, el razonamiento del a-quo, cuando señala que si bien la Sala Constitucional sostiene que en el caso del juicio breve, no debe tomarse en consideración la contestación realizada extemporáneamente por anticipada, la Sala lo hace tomando en consideración la posible indefensión que ello acarrearía a la parte actora, en el supuesto de promoción de cuestiones previas por la demandada que debieran contradecirse en el mismo acto por el demandante, no pudiendo pretenderse que el actor permanezca en la sede del juzgado a la expectativa de que el demandado promueva cuestiones previas cuando lo creyere conveniente, para poder ejercer su derecho de contradicción.

Por consiguiente, al haber indicado el fallo bajo examen, que al no haber promovido la demandada cuestiones previas junto con su escrito de contestación, dicho supuesto de indefensión del actor no se materializó, por lo que la contestación anticipada no ocasionó al actor ningún perjuicio en su derecho a la defensa, conclusión a la que arriba también esta Juzgado a-quem. En virtud de los razonamientos expuestos, este juzgador tiene por válidamente efectuada la contestación de la demanda, y así se declara. Se ratifica el fallo apelado en lo que respecta al punto bajo análisis.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad, siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano J.I.M.G. en contra de la ciudadana I.I.N.P., condenando en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La presente controversia se fundamenta en la existencia de una relación arrendaticia existente entre las partes desde el 11 de noviembre de 2004, hecho éste que al ser admitido por la demandada, se encuentra relevado de prueba; así como también lo está el carácter de propietario del inmueble que se atribuye el demandante, por no constituir un hecho controvertido. Así se decide.

Ahora bien, de acuerdo a los términos en que fue pactada la relación arrendaticia, el término de duración de la misma fue de un año, y la fecha del contrato data del 11 de agosto de 2004. No obstante que el actor hizo valer documento privado que riela al folio 19, contentivo de notificación privada dirigida a I.N. de la voluntad manifiesta del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia, la misma no surte ningún efecto probatorio en el presente juicio, toda vez que no aparece como recibida por la demandada, y así se decide.

Se desprende de denuncia presentada por I.N. ante la Jefatura Civil de la Parroquia L.M., en fecha 4 de noviembre de 2005, signada con el Nº 483/05, donde manifestó que su arrendador la mandó a desalojar el inmueble el 11 de agosto de 2005, sin que la denunciante hubiere encontrando un lugar donde mudarse. Al respecto, observa este juzgador que dicha declaración, no fue desconocida por la demandada, no obstante, ésta alegó que había operado la tácita reconducción, en virtud que el arrendador había recibido los pagos que por concepto de cánones de arrendamiento le hiciere la demandada con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato. Las declaraciones contenidas en los actos conciliatorios intentados ante la Jefatura Civil, de fecha 4 de noviembre de 2005, acta 483/05, reflejan que la demandada conocía que su arrendador le había exigido la desocupación del inmueble. Sin embargo, constan en autos las copias certificadas expedidas por la Secretaría del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, pertenecientes al expediente de consignaciones signado con el Nº 20058931, de la nomenclatura de ése juzgado, las cuales de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas, en virtud de no haber sido impugnadas por la demandada, surtiendo plenos efectos probatorios. Y así se declara. De dichas documentales se desprende que la ciudadana I.I.N.P., efectuó consignaciones arrendaticias correspondientes a los cánones de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, cuyos pagos fueron retirados por el demandante, tal como se desprende de la solicitud de retiro de consignaciones que riela al folio 58 y el auto de egreso que riela al folio 72 y 73, ambos del presente expediente. Asimismo, consta que el arrendador también recibió el pago de los cánones de arrendamiento consignados por la inquilina y correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2006, según consta de solicitud de fecha 5 de abril de 2006, que riela al folio 74, y finalmente, según consta de declaración firmada por J.M., en la misma fecha, donde expresamente señala: “que en ningún momento se ha negado a recibir el pago, por lo cual solicito al tribunal la realización de un acto conciliatorio, para que el inquilino me pague directamente.” En consecuencia, el pago recibido por el arrendador y requerido por éste, así como la libre manifestación de voluntad de no negarse a recibir el pago, es interpretado por esta juzgadora como una ausencia de oposición del arrendador a continuar con la relación arrendaticia, la cual desvirtúa la inicial manifestación de voluntad del arrendador de no continuar con el arrendamiento, por lo que puede colegirse que en el caso de marras ha operado la tácita reconducción consagrada en el artículo 1.614 del Código Civil, y así se decide.

En este sentido, se desprende que la presente acción tiene su fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales b) y c), que expresamente prevén: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. Y c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.”

Hemos señalado con anterioridad, que el contrato de marras se celebró fijando un término para su vencimiento, pero que con ocasión a la falta de oposición inequívoca del arrendador en continuar con la relación arrendaticia, operó la consecuencia prevista en el artículo 1.614 del Código Civil, continuando el arrendamiento bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se entenderá como los celebrados sin tiempo determinado. De conformidad con lo anterior, se tiene por cumplido el primer requisito para la procedencia de la pretensión de desalojo.

A continuación, observa esta juzgadora que los fundamentos que orientan la demanda interpuesta por el actor, se resumen en la necesidad del arrendador de efectuar reparaciones en la planta donde éste actualmente habita, de modo que, éste se ve en la necesidad de desocupar su vivienda y ocupar con su familia la planta alta que se encuentra arrendada. En este sentido, promovió como pruebas de dicha necesidad acta levantada por el Cuerpo de Bomberos, Departamento de Gerencia de Planificación para Casos de Desastre adscritos a la Alcaldía Metropolitana de Caracas, identificada con el Nº 0990, de fecha 28 de julio de 2006, suscrita por el Inspector de Riesgo, el interesado y dos testigos, la cual riela al folio 20 en copia simple. Ahora bien, estima este juzgador que dicha documental constituye una copia simple de documento privado, que la parte actora debió ratificar mediante la prueba de testigos de acuerdo a lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que pudiera surtir plenos efectos probatorios. Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia en numerosos fallos (Sala de Casación Civil, sentencia Nº 16, de fecha 9 de febrero de 1994: Caso: D.G.R. c/ E.A.Z., Expediente Nº 93-279, ratificada en sentencia Nº 88 de 25 de febrero de 2004) ha señalado lo siguiente: “El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original.” De acuerdo con los criterios reiterados por el M.T., los cuales acoge este sentenciador, el documento privado en copia simple que forma parte del expediente relativo al acta suscrita por el Inspector de Riesgo del Cuerpo de Bomberos, no puede surtir ningún valor probatorio, más aún si no se encuentra ratificado por el organismo de quien emana, quedando desechada dicha prueba instrumental, y así se declara.

En igual sentido debe pronunciarse este juzgado, respecto de la comunicación de fecha 7 de agosto de 2006, suscrita por el Jefe de Área de Placade, Jefe de la División de Riesgos Especiales, el Supervisor de Riesgos Especiales y el Inspector de Riesgos, por lo que no habiendo sido ratificada por el organismo del cual emana, de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe ser desechada, y así se declara.

Con relación a las reproducciones fotográficas que rielan a los folios 89 y siguientes del presente expediente esta juzgadora estima que las mismas no prueban de manera fehaciente la necesidad del arrendador de ocupar el inmueble arrendado para podere efectuar las reparaciones del que actualmente éste habita con su familia, de modo que existan fundamentos ciertos y veraces que lleven a la convicción de esta sentenciadora a considerar cumplidos los presupuestos del literal b) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fuerza de los argumentos anteriormente expuestos, y en concordancia con el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debe declararse sin lugar la demanda de desalojo, por cuanto el actor no cumplió con la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, relativas a la necesidad de efectuar reparaciones en el inmueble de su propiedad y, por consiguiente, la necesidad de mudarse con su familia a la planta que fue arrendada. Así se decide.

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR el recurso de APELACIÓN formulado por el abogado J.C.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.610, en su carácter de apoderado judicial del demandante, ciudadano J.I.M.G., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de enero de 2007, en virtud de lo cual se confirma el dispositivo del fallo apelado. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO intentada por el ciudadano J.I.M.G. en contra de la ciudadana I.I.N.P., ya identificados.

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia objeto del presente recurso.

Regístrese, publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintidós (22) días del mes de marzo de dos mil siete (2007). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

Dra. M.A.G.

LA SECRETARIA,

L.G.G.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______ p.m.

LA SECRETARIA,

L.G.G.

HJAS/LGG/mapj