Decisión nº 1970 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 19 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 45.873

PARTE DEMANDANTE:

I.S.S., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal Nº 1.926.955 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES:

L.E.F.V., L.E.G.G., J.L.V.P. y L.A.P.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 89.995, 90.501, 117.345 y 57.664 respectivamente, y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA:

V.C.A.G. y M.D.V.G.R., venezolanas, mayores de edad, identificadas con cédula personal Nos. 14.356.713 y 7.602.355 respectivamente y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL:

J.R.P.H., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.449 y de este domicilio

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y COBRO DE BOLÍVARES

FECHA: 19/05/2009.

I

SÍNTESIS NARRATIVA

Ocurre por ante este órgano jurisdiccional el profesional del derecho y de este domicilio L.E.F.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 89.995 y de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano I.S.S. para demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y COBRO DE BOLÍVARES a las ciudadanas V.C.A.G. y M.D.V.G.R..

Por auto de fecha 30 de octubre de 2007, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, le dio entrada al presente expediente.

Por resolución de fecha 07 de noviembre de 2007, el juzgado a quo se declaró incompetente en razón de la cuantía, correspondiéndole a este órgano jurisdiccional conocer de la presente causa.

Por auto de fecha 29 de noviembre de 2007, se admitió en cuanto ha lugar en derecho la presente demanda, ordenándose la citación de la parte demandada.

Por exposición agregada en fecha 22 de enero de 2008, el alguacil natural de este juzgado manifestó haber citado personalmente a la ciudadana M.G.R., quien se negó a firmar el recibo de citación.

Por diligencia presentada en fecha 04 de diciembre de 2008, el ciudadano I.S.S., debidamente asistido por la abogada en ejercicio KARELYS BARRETO solicitó se librara boleta de notificación dirigida a la codemandada ciudadana M.G.R., así como recibo de citación dirigido a la codemandada V.C.A.G., proveyendo el tribunal lo solicitado por auto de fecha 05 de diciembre de 2008.

Por diligencia presentada en fecha 21 de abril de 2009, fue consignado a las actas poder judicial otorgado por la parte demandada.

Por escrito presentado en fecha 23 de abril de 2009, la representación judicial de la parte demandada contestó la demanda incoada en contra de sus representadas.

II

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Expresa la representación judicial de la parte demandante que en fecha 02 de agosto de 2002, los hijos de su poderdante, ciudadanos R.I.S.P. y J.I.S.P., obrando en el contexto de un mandato, procedieron a celebrar un contrato de arrendamiento con las ciudadanas V.C.A.G. y M.D.V.G.R., constituyéndose como fiadora la ciudadana E.M.A.S. , sobre un inmueble de la única y exclusiva propiedad de de su mandante, constituida por un apartamento, ubicado en la calle 59 del Conjunto Residencial La Paraguita, apartamento 6-A, del Edificio Cayaurima II, piso 6, en jurisdicción de la Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia, como igualmente, sobre una serie de bienes muebles, que se encuentran en el interior del citado y descrito inmueble, tal como consta del inventario anexo al contrato de arrendamiento.

Pero que es el caso que en la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento, en relación a la duración, se estableció que: “El término de este contrato, es de un (01) año contado a partir del día 30 de Enero de 2002, prorrogable por una sola vez, por periodo igual de tiempo, previa revisión del cánon de arrendamiento a menos que con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de conclusión del contrato, cualquiera de las partes manifieste por escrito su voluntad a través de carta, telegrama o notificación judicial su deseo de no prorrogar el contrato…”.

Que en el caso bajo estudio, el arrendamiento inicialmente tenía un término de duración de un (01) año, contado a partir del día 30 de enero de 2002, y conforme a ello, terminaba su vigencia el día 30 de enero de 2003, prorrogable por una sola vez y por igual período de tiempo, de modo que surtiría sus efectos jurídicos desde el día 30 de enero de 2003, y conforme a ello, terminó su vigencia el día 30 de enero de 2004, por lo que a partir de la última de las indicadas fechas, expiró o llegó a su término el contrato de arrendamiento que motiva la presente litis, pero operó de conformidad con el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga legal de un (01) año, es decir, se prorrogó el contrato de arrendamiento hasta el día 30 de enero de 2005, por lo que de conformidad con lo tutelado en la citada cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y en apego a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las arrendatarias han debido cumplir con su obligación de carácter contractual y legal, y en consecuencia, en la citada fecha 30 de enero de 2005, han debido proceder a entregarle a su poderdante, el inmueble descrito ut supra, totalmente desocupado y en buenas condiciones de uso y conservación, solvente de todos los servicios públicos.

Pero es el caso que pese a las múltiples gestiones que se han realizado a fin de obtener un acuerdo amistoso, no ha dado cumplimiento la parte demandada.

Que de conformidad con lo establecido en la cláusula octava, referente a la cláusula penal, y al haber terminado en fecha 30 de enero de 2005, por las razones antes expuestas, existe una mora en el cumplimiento de la obligación contractual, por partes de las arrendatarias, en relación a la entrega del inmueble, equivalente a novecientos noventa y dos (992) días, contado a partir del día 06 de febrero de 2005 hasta el 15 de octubre de 2007, fecha en la cual se interpone la presente demanda, alcanzando la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES CUATROCIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 24.403.200, oo).

Razón por la cual demandaba a las ciudadanas V.C.A.G. y M.D.V.G.R., para que de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se sirvieran desocupar el inmueble objeto del presente litigio, pidiendo igualmente que las citadas codemandadas sean condenadas a pagar la cantidad de VEINTICUATRO MILLONES CUATROCIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 24.403.200, oo), por concepto de la cláusula penal, así como el pago de las costas, costos procesales y honorarios profesionales.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada solicita ab initio a este oficio jurisdiccional, declare la inadmisibilidad de la acción intentada, toda vez que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e incluso, las normas del Código Civil, prohíbe la acción judicial de cumplimiento o resolución de contrato cuando el contrato de arrendamiento se encuentra plenamente vigente, y además, sus representadas no han faltado al impecable cumplimiento de sus obligaciones como arrendatarias.

Por otra parte, niega, rechaza y contradice, por ser falso de toda falsedad que el referido contrato de arrendamiento se encuentre vencido en sus prórrogas contractuales, ni muchos menos que haya vencido la prórroga legal. De igual modo, niega por ser totalmente falso que las partes hayan acordado de mutuo acuerdo y de forma verbal prorrogar el contrato de arrendamiento por una sola vez más y por igual período de tiempo.

Asimismo, niega que los efectos jurídicos del mencionado contrato de arrendamiento sólo surtirían sus efectos jurídicos desde el 30 de enero de 2002 y que la supuesta y falsa prórroga acordada por las partes de mutuo acuerdo y de forma verbal haya producido la expiración del contrato de arrendamiento el día 30 de enero de 2004; así como que se haya operado de conformidad con el artículo 38 literal B de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se haya producido y consumado la prórroga legal, por lo que niega que en el referido contrato, la aludida prórroga legal haya fenecido el día 30 de enero de 2005 y que de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus representadas hayan tenido que cumplir con el supuesto deber de entregar el inmueble arrendado el día 30 de enero de 2005. También niega que la arrendadora haya conversado o de que alguna manera se haya dirigido a sus mandantes para pedirles la entrega del inmueble arrendado o cualquier otro punto relacionado con el mismo.

En este mismo orden de ideas, niega que sus representadas deban cancelar a la parte arrendadora la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs. 24.403, oo) por concepto de cláusula penal calculada a razón de VEINTICUATRO CON SESENTA BOLÍVARES (Bs. 24,60), por novecientos noventa y dos días (fecha de introducción de la demanda) por concepto de presunta cláusula penal; así como que sus representadas deban pagar cantidad alguna por costas, costos u honorarios profesionales.

Por otra parte, manifiesta al tribunal que lo real y verdaderamente cierto es que el referido contrato de arrendamiento, se realizó ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día 02 de agosto de 2002, quedando anotado bajo el Nº 90, Tomo 49 de los Libros de Autenticaciones.

Que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció lo siguiente:“El término de éste contrato, es de un (01) año contado a partir del día 30 de Enero de 2002, prorrogable por una sola vez, por periodo igual de tiempo, previa revisión del cánon de arrendamiento, a menos que con 60 días de anticipación a la fecha de conclusión del contrato, cualquiera de las partes manifieste por escrito su voluntad a través de carta, telegrama o notificación judicial su deseo de no prorrogar el contrato…”.

Por último, aduce al tribunal que en el caso bajo estudio operó la tácita reconducción por cuanto el contrato además de haberse prorrogado por no haber notificado una de las partes a la otra su voluntad a través de carta, telegrama o notificación judicial su deseo de no prorrogar el contrato, se cumplieron los presupuestos que dan lugar a esa figura.

III

PUNTO PREVIO:

DE LA ADMISIBILIDAD DE LA PRESENTE DEMANDA

Este órgano jurisdiccional a fin de pronunciarse sobre la procedencia de la demanda incoada, considera necesario hacer previas las siguientes consideraciones:

Se infiere de la escritura libelar que el profesional del derecho y de este domicilio L.E.F.V., obrando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano I.S.S. presenta formal demanda por CUMPLIMINETO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y COBRO DE BOLÍVARES en contra de las ciudadanas V.C.A.G. y M.D.V.G.R., con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como de la cláusula penal.

Ante esta situación, la representación judicial de la parte demandada solicita a este juzgado se sirva declarar inadmisible la presente demanda, por cuanto la ley prohíbe la admisión de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento cuando el contrato de arrendamiento se encuentra plenamente vigente.

Bajo esta óptica, y con el propósito de verificarse la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente litis, es pertinente citar el contenido de la cláusula tercera del mismo, donde se pactó lo siguiente:

El término de este contrato, es de un (01) año contado a partir del día 30 de Enero de 2002, prorrogable por una sola vez, por período igual de tiempo, previa revisión del cánon de arrendamiento a menos que con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de conclusión del contrato, cualquiera de las partes manifieste por escrito su voluntad a través de carta, telegrama o notificación judicial su deseo de no prorrogar el contrato…

. (Subrayado del tribunal).

Realizando un análisis de la cláusula antes citada, observa esta juzgadora que conforme a lo acordado, el contrato de arrendamiento tendría una duración de un (01) año contado a partir del día 30 de enero de 2002, sería prorrogable por una sola vez, por período igual de tiempo, a menos que o siempre y cuando con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de conclusión del contrato, cualquiera de las partes manifestare por escrito su voluntad a través de carta, telegrama o notificación judicial de no prorrogar el contrato.

Ahora bien, no consta de las actas procesales que bien por carta, telegrama o notificación judicial alguna de las partes contratantes haya manifestado a la otra su deseo de no querer que se prorrogara el contrato de arrendamiento.

Así las cosas, si te toma en consideración que la relación arrendaticia se inició en fecha 30 de enero de 2002 con una duración de un (01) año, resultando prorrogable por una sola vez más, se tiene que el arrendamiento inició desde el día 30 de enero de 2002 hasta el día 30 de enero de 2003, y que en virtud de no constar en actas la voluntad de algunas de los contratantes de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el mismo se prorrogó hasta el día 30 de enero de 2004.

Lo que conduce a esta sentenciadora a pensar que por haberse fijado duración en cuanto al tiempo a dicho contrato, era menester otorgar la prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, extendiéndose obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario la relación arrendaticia con ocasión a ese beneficio legal hasta el día 30 de enero de 2005.

En este orden de ideas, el autor G.G.Q., en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO (2000), volumen I, página 300, al referirse al artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha expresado lo siguiente:

…De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquiera otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla…

.

En tal sentido, para poder el arrendador demandar el cumplimiento de contrato, así como el cobro de bolívares derivado de la cláusula penal, era necesario hacerlo dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal.

En este orden, haciendo un análisis de las actas que componen el presente expediente, observa quien hoy suscribe el presente fallo que la actual demanda fue presentada ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) en fecha 25 de octubre de 2007, dándole entrada el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha 30 de octubre de 2007, declinando la competencia en razón de la cuantía por resolución de fecha 07 de noviembre de 2007.

De manera que, en el caso sub examine observa esta jurisdicente que a partir de la fecha 30 de enero de 2005, y en vista de que el demandante de autos no presentó la demanda dentro de los 45 días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, se verificó la tácita reconducción, lo cual trajo como consecuencia que se pasara de un contrato de arrendamiento de tiempo determinado a tiempo indeterminado, en vista de haberse verificado lo antes expuesto.

Así pues, el citado autor G.G.Q., al explicar la figura de la tácita reconducción, establece como requisitos para dicha figura, los siguientes:

1. Existencia del contrato escrituriado a plazo fijo.

2. Conclusión de la prórroga legal por el solo vencimiento del término fijado en el artículo 38 de la LAI.

3. Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador.

4. Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.

5. Capacidad para contratar. (TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO (2000), volumen I, Págs. 305-308).

En tal sentido, y tomando en consideración que la representación judicial de la parte demandante optó por demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, así como el cobro de bolívares con fundamento a la cláusula penal, obviando que el contrato de arrendamiento se había convertido en indeterminado en cuanto a su duración, lo cual hace inadmisible la presente demanda, toda vez que se instauró un procedimiento sin tomar en cuenta la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuestión.

En este orden, y partiendo de que la presente demanda fue admitida en principio por este órgano jurisdiccional, y ahora declarada inadmisible, es oportuno citar la sentencia Nº 57, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de enero de 2001, con ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera, donde se expresó lo siguiente:

…En consecuencia, a pesar de ser la admisión de la acción un requisito necesario para el inicio del procedimiento, ya que es a través de esta figura que el juez determina si la acción incoada debe o no tramitarse, eso no quiere decir que ese es el único momento dentro del proceso en el cual el juez puede declarar la inadmisibilidad de una acción, ya que, puede darse el caso en el cual el juez al estudiar el fondo del asunto planteado, descubre que existe una causal de inadmisibilidad no reparada por él, la cual puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y es en ese momento cuando el juez debe declarar inadmisible la acción; así ha quedado establecido en jurisprudencia reiterada de esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en jurisprudencia de la antigua Corte Suprema de Justicia

(Subrayado y cursivas del Tribunal).

Conforme a los argumentos doctrinarios y jurisprudenciales, se hace forzoso para esta operadora de justicia declarar inadmisible la presente demanda, tal como quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se establece.

IV

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES propusiere el ciudadano I.S.S., venezolano, mayor de edad, identificado con cédula personal Nº 1.926.955 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia en contra de las ciudadanas V.C.A.G. y M.D.V.G.R., venezolanas, mayores de edad, identificadas con cédula personal Nos. 14.356.713 y 7.602.355 respectivamente y de este domicilio.

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.

Dada firmada y sellada en la Sala de este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA a los diecinueve (19) días del mes de mayo de 2009. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZA:

Abog. H.N.d.U. MSc.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL:

Abog. E.V.F.

En la misma fecha, siendo las diez y treinta (10:30) minutos de la mañana se publicó el presente fallo, quedando anotada bajo el Nº 957.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL:

Abog. E.V.F.

HNdU/jaf.