Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 9 de Abril de 2007

En el presente expediente corren insertas entre otras las actuaciones siguientes:

1. Escrito libelar, en el cual se lee:

   …Soy arrendatario mediante contrato de locación a tiempo indeterminado celebrado el 03 de diciembre de 1.999, (Anexo copia y marco “a”), de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Chaguaramal Edificio Residencias Karina, piso 10, del Municipio V. deE.C.. Dicho contrato lo celebré con la Ciudadana D.P.D.V., quien junto a su cónyuge J.I.V. deL., eran anteriores propietarios del mismo, y en el cual me encuentro totalmente solvente en el pago de las pensiones arrendaticias tal cual consta en documentación que reposa en mi poder y últimamente, por no haberme querido recibir las pensiones locatarias la administradora RW, por consignaciones que cursan por ante el Juzgado primero de los municipios urbanos Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, numerada 249/2006… Con estos dichos, quedan cumplidos los extremos de admisibilidad de esta acción contemplados en el último aparte del artículo 42 de la ley de arrendamientos inmobiliarios fundamento legal de esta acción, valga decir, tengo mas de Dos (02) años como inquilino en el inmueble y estoy SOLVENTE con el pago de las pensiones mensuales de arriendo.

   SEGUNDO:

   Es el caso, Ciudadano Juez; Que en fecha 29 de octubre de 2.004, mi arrendadora Ciudadana. D.P.D.V., ya identificada, procedió mediante traslado al inmueble que ocupo, a participarme (Según ella) la terminación del contrato de arrendamiento habido entre nosotros, a darme supuestamente una prórroga legal de habitabilidad de un año y a notificarme que tenía prevista la ver del inmueble, participándome en consecuencia que el precio de venta del mis' sería la suma de: CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 53.000.000.00) pagaderos de CONTADO. Anexo copia de la actuación emanada del Juzgado primero de los municipios urbanos Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la circunscripción judicial del Estado Carabobo y carta privada de oferta suscrita por la empresa ADMINISTRADORA RW, la cual administra el inmueble que arriendo y marco "b". Luego, vencido como fuera el año supuestamente dádome por la arrendadora como prórroga legal, es decir el 04 de diciembre de 2.005, comenzó esta a hostigarme bien personalmente bien a través de la ADMINISTRADORA RW, encargada de administrar el inmueble para que le entregara el mismo, cosa que por ser ilegal le manifesté no estar dispuesto a hacer, procediendo la inmobiliaria a no recibirme los cánones mensuales de arrendamiento, razón por la que opté previo consejo legal en depositarios en el juzgado arriba mencionado lo que he hecho hasta la fecha. Pues bien, en vista de lo anterior y por cuanto de las investigaciones por mí realizadas mi arrendadora NO HABIA VENDIDO el inmueble en el lapso hábil para ello conforme lo preceptúa el articulo 45 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, Valga decir, dentro de los ciento ochenta (180) días continuos siguientes a la notificación que se me hizo; Plazo que matemáticamente vencía el día MIERCOLES VEINTISIETE(27) DE ABRIL DE 2.005 a las 12 de la noche; Opté por mantenerme a la expectativa, pero para mi sorpresa, revisando los libros de registro inmobiliario correspondiente al inmueble, me consigo sorpresivamente que en fecha 22 de junio de 2.005, es decir; mas de dos (02) meses después de fenecido el plazo que tenía la arrendadora para que fuera válida la oferta que me hiciera a mi conforme los hechos narrados; Procedió esta a enajenar, mediante documento inserto en la oficina de registro inmobiliario del primer circuito de registro del Municipio Valencia, anotado bajo el No. 33 del tomo 27, del protocolo primero, de fecha 22 de junio de 2.005, el inmueble que tengo arrendado, a la Ciudadana; N.M.N.R., actual propietaria compradora antes identificada, teniendo esta enajenación además de la particularidad de que fue hecha fuera del plazo de los 180 días calendario previstos en la ley; la de que se hace por un precio de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES, (Bs.. 45.000.000,oo); Es decir, OCHO MILLONES DE BOLÍVARES(Bs. 8.000.000,oo) menos que los que seis (06) meses antes se me habían pedido a mi como precio del inmueble y que fue financiada dicha compra a través de una entidad bancaria, facilidad esta que a mi no se me propuso en la supuesta oferta que se me hiciera mediante el aludido juzgado de municipio. Ergo: La venta del inmueble que ahora habito, realizada por mi arrendadora con un tercero, fue hecha en diferentes y más favorables condiciones que a las que a mi se me impusieran para adquirir el inmueble, razón por las que, proveniente de la ley que me ampara derivaré las consecuencias que a este negocio la misma ley atribuye en mi favor…

   …Como consecuencia de lo anteriormente narrado, concurro ante su tribunal para que los accionados convengan o a ello los condene esta instancia en que de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, tengo derecho mediante el ejercicio de esta acción a que en el contrato de venta del inmueble que tengo arrendado por mas de dos(02) años ubicado en la Urbanización Chaguaramal, edificio Residencias Karina, piso 10, apartamento 10-4, de V.E.C. y que fuera realizado entre mis arrendadores vendedores J.I.V.D.L. Y D.P. DE VENTURA… Y la Ciudadana: N.M. NÚÑEZ ROMÁN… como compradora; Quien debe aparecer SUBROGADO como comprador bajo las mismas modalidades y condiciones de venta que a la compradora se le otorgaran, es mi persona, debido a que vendedores y compradora violentaron en mi perjuicio las disposiciones legales contenidas en los artículos 42, 43, 44, 45 y 48 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Como consecuencia de lo anterior, Debe Usted ciudadano juez, al dictar la sentencia definitiva en esta causa, hacerme aparecer en el documento antes dicho como COMPRADOR del inmueble apartamento que ahora tengo arrendado en las mismas condiciones en que actualmente aparece en mi lugar la Ciudadana: N.M.N.R., y así lo solicito…

2. Escrito de contestación a la demanda y reconvención presentado por la abogada AXIEL G.S., en su carácter de apoderada judicial de la co-demandada N.M.N.R., en los términos siguientes:

   …encontrándome en la oportunidad procesal respectiva procedo formalmente a contestar la demanda y reconvenir de la manera siguiente:

   Tal como lo dispone el Ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opongo la caducidad de la acción propuesta.

   Efectivamente y como bien lo narra el accionante en su libelo, el inmueble que ocupa como inquilino constituido por el apartamento 10-A, piso 10, edificio Residencias Karina, Conjunto Residencial Chaguaramal, Parroquia San José, Municipio V. delE.C., le fue ofertado en venta el 29 de octubre del 2004, según el traslado de un Tribunal quien le notificó de manera efectiva y real, la preferencia ofertiva.

   Tal como lo dispone el artículo 44 Parágrafo Único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario debió notificar en forma indubitable su voluntad de comprar lo cual no hizo, por lo que los vendedores tenían libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

   Manifiesta el accionante… que pasados ciento ochenta (180) días de la notificación, los cuales vencieron el 27 de abril de 2005, y por las investigaciones realizadas se constató que la arrendadora no había vendido del inmueble en el lapso previsto en el artículo 45 ejusdem, este optó, por mantenerse a la expectativa revisando los libros de Registro Inmobiliario correspondientes al inmueble, y como textualmente lo confiesa en el libelo; Para constatar que el 22 de junio del 2005, es decir, después de dos (2) meses de fenecido el plazo que tenía la arrendadora para vender, los propietarios vendieron inmueble a mi poderdante por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.45.000.000,OO) según documento inscrito en la Oficina del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Estado Carabobo el 22 de junio de 2005, bajo el N° 33, folios 1 al 8, Protocolo 1ero, Tomo 27….

   …Para empezar, el artículo 42 de la ley que rige la materia, nos señala que una vez vencido los ciento ochenta (180) días deba notificarse el inquilino de la negociación que realice el propietario sobre el inmueble para que ejerza la acción de retracto legal dentro de los cuarenta (40) días calendarios siguientes, por el contrario el artículo 1.547 del Código Civil, establece claramente que no puede usarse el derecho de retracto si no dentro de los nueve (9) días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene derecho a quien lo representa. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente el término será de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura.

   Tal como lo narra el mismo accionante en su libelo, lo cual constituye confesión judicial, el mismo J.L.G., ésta presente, tanto es así que fue notificado el 29 de octubre del 2004, por parte de los propietarios en el deseo de vender, oferta que no aceptó, pero como bien lo narra el demandante pasados ciento ochenta (180) días después de este ofrecimiento el mismo quedó sin efecto, por lo que ya no es materia de discusión el precio de venta ni las condiciones, pues no tiene sentido seguir tratando el punto a la oferta hecha el 24 de octubre de 2004, por haber quedado sin efecto…

   …el inquilino estaba consciente que los propietarios anteriores deseaban vender y se la pasaba revisando los libros de registro, como lo confiesa, por lo que estando el presente inquilino, el lapso de caducidad para ejercer el retracto no es de cuarenta días calendario contados a partir de la notificación cierta de la negociación celebrada, como indica el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios quien nos remite al artículo 43 ejusdem, sino de nueve días por imperio del artículo 1.547 del Código Civil…

   …En caso negado que la caducidad no prospere… rechazo, niego y contradigo la demanda en todas y cada una de sus partes, pues como punto previo al fondo no existe cualidad pasiva, ni interés junto a los vendedores, sin la comparecencia del acreedor hipotecario, para mantener el presente proceso.

   Consta en el documento de venta de fecha 22 de junio del 2005, que mi representada adquirió el inmueble mediante un préstamo otorgado por Banesco Banca Universal C.A., y por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, a cuyo favor se constituyó la hipoteca, y por lo tanto formaron parte de la operación de venta y tiene derechos privilegiados sobre el inmueble…

   …y consta que el inquilino no demanda a estas personas titulares del derecho real antes descrito, por lo cual existiendo un litisconsorcio pasivo necesario la demanda no puede prosperar y así solicito sea declarado.

   En cuanto a las condiciones elementales para que prospere el retracto legal arrendaticio, se encuentra el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, entre estas condiciones la más importante relativa al precio de venta, pues quien pretende ser subrogado como comprador debe ofrecer el precio de venta pagado, y si analizamos el libelo el accionante por ninguna parte ofrece pagar el precio, es más no hace mención a ello, ni siquiera indica cual es el monto del precio pagado, y como establecieron las condiciones…

   …Consta en autos que la anterior propietaria notificó el 29 de octubre del 2004, es decir, dentro del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, suscrito el 03 de diciembre de 1999, que no sería prorrogado el arrendamiento por lo tanto su derecho a prorroga legal nace desde el 04 de diciembre del 2004, hasta el 04 de diciembre de 2005, es decir, un año según la letra C del artículo 38 de la Ley que rige la materia; por lo cual el inmueble debió ser entregado el 04 de diciembre del 2005, por vencimiento de la prórroga legal.

   Quiere decir, que para la fecha en que se materializó la venta a N.N.R., es decir, el 22 de junio del 2005, el arrendamiento había fenecido, al no prorrogarse contractualmente termino el 04 de diciembre del 2004, como consta en la notificación que el mismo inquilino trae a los autos, y en consecuencia de ello, por esta otra razón no tiene derecho al retracto legal arrendaticio, pues el inmueble fue dado en venta una vez vencido el termino de arrendamiento, y sólo permitido este derecho dentro del lapso arrendaticio que como dije culminó el 04 de diciembre de 2004, y por lo tanto sólo gozaba el inquilino de la prorroga legal más no del arrendamiento propiamente dicho…

   RECONVENCION

   A tenor de lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, procedo en nombre de mi mandante… a reconvenir como en efecto reconvengo al demandante J.L. GUERRA… a que convenga o en efecto sea condenado por el Tribunal lo siguiente:

   PRIMERO: El cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 03 de diciembre de 1.999, por vencimiento del término, y la prórroga legal, pues el mismo venció el 04 de diciembre de 2004, según la Cláusula tercera del mismo, y notificado el inquilino , de considerar el Tribunal su solvencia , la prorroga legal venció el 04 de diciembre del 2005, pues su data de arrendamiento era de cinco años.

   SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior en la entrega totalmente desocupado de bienes y personas, solvente de servicios el apartamento objeto de arrendamiento.

   TERCERO: en el pago de la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 3.960.000,00) por concepto de daños y perjuicios relativos a la no entrega del inmueble, correspondientes a los meses de Julio de 2005, a Diciembre del 2006, a razón de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) mensuales.

   En caso de no prosperar esta pretensión principal, subsidiariamente demando lo siguiente:

   PRIMERO: En el desalojo del inmueble por la falta de pago del canon arrendaticio.

   SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior en la entrega totalmente desocupado de bienes y personas, solvente de servicios el apartamento objeto de arrendamiento.

   TERCERO: En el pago de la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 3.960.000,00) por concepto de daños y perjuicios relativos a la no entrega del inmueble, correspondientes a los meses de Julio de 2005, a Diciembre del 2006, a razón de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) mensuales.

   En ambos casos solicito el pago de las costas y costos del presente proceso.

   A los fines de estipular la cuantía, y conforme el demandante ha estimado su pretensión en la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 94.000.000,oo) sin motivo alguno, y menos razonando tal estimación, procedo de igual manera a estimar la reconvención en la misma cantidad de NOVENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 94.000.000,oo), a los fines de cumplir con el requisito procesal pertinente, y este Tribunal conozca de la misma.

   Efectivamente existe relación de arrendamiento con el ciudadano J.L. GUERRA… sobre un inmueble constituido por el apartamento 10-4, piso 10, edificio Residencias Karina, Conjunto Residencial Chaguaramal, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, según contrato suscrito el 03 de diciembre de 1.999, por la antigua propietaria D.P. DE VENTURA…

   …El contrato se pactó como canon de arrendaticio la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) mensuales, que se pagarían por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco días de cada mes, tal como consta en la cláusula segunda, y en la cláusula tercera se estableció que el lapso de duración era de seis (6) meses prorrogable a menos que una parte notificara a la otra su deseo de no prorrogar con un (1) mes de anticipación a la fecha de vencimiento...

   …En este caso el inquilino no entrega el inmueble objeto e arrendamiento incumpliendo con su principal obligación; siendo el caso que el contrato que los une es a tiempo determinado, el cual es ley entre las partes; por lo que mi poderdante puede perfectamente accionar el cumplimiento del mismo en virtud del vencimiento en el termino de vigencia y la culminación de la respectiva prorroga legal, y siendo que el inquilino incumplió en el pago del mes de Julio de 2005; pero no obstante a ello, la misma ley procesal, nos faculta para accionar judicialmente por otra pretensión subsidiaria distinta, justamente haciendo uso de la posibilidad de acumular en el libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sea resuelta una como subsidiaria de la otra; es que igualmente mi poderdante por esta vía acciona subsidiariamente el desalojo, justamente por falta de pago del canon de arrendamiento, conforme se obligó en el contrato el inquilino; esta pretensión subsidiaria; es efectiva en razón a la economía procesal y que prosperaría en el caso de que sea negada la acción de cumplimiento…

   c) Escrito de contestación presentado por la abogada EMELIGDA C.M., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos J.I.V.D.L. y D.P.D.V., en el cual se lee:

   ...La falta de cualidad y falta de interés en el Actor para intentar la demanda toda vez que la misma ha debido intentarla conjuntamente con su cónyuge, ciudadana ANA VIRGINIA RODRIGUEZ de GUERRA… quien se encuentra debidamente identificada al folio veintiséis (26) y veintisiete (27), que cursan en el expediente…

   SEGUNDO: Opongo igualmente a la demanda la Defensa Previa contemplada en el artículo 346 del C.P.C. Numeral 10, o sea la Caducidad de la Acción por la razón siguiente: El artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios remite a las disposiciones contenidas en el Código Civil, en este sentido mis Poderdantes dieron cabal cumplimiento a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo relativo a la ‘preferencia ofertiva’ contemplada en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de venta del inmueble ubicado en la Urbanización Chaguaramal, edificio Residencias Karina, piso 10-4, Valencia, Estado Carabobo, ocupado por el Arrendatario J.L.G., siendo así, que en fecha 29 de octubre de 2004 se ofreció en venta el precitado inmueble… el Arrendatario disponía de 15 días continuos para participar a los propietarios su interés, o no, de la respectiva Oferta, que venció en fecha 12 de Noviembre de 2004. Por estas razón mis Poderdantes, por cuanto no tuvieron ninguna respuesta a la Oferta efectuada, consideraron que no tenía ningún interés en adquirir el inmueble y procedieron a vender el mismo… a la ciudadana N.N. en fecha 13 de Diciembre de 2004, mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, donde quedó insertado bajo el No. 83, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría…

   …En este sentido impera el contenido del Artículo 1547 del Código Civil referente a los lapsos de Caducidad por lo que el Demandante… estaba consciente de la venta, ya que en su narrativa del libelo de demanda señala que ya conocía de la venta por rumores, y por sus investigaciones realizadas ante la Inmobiliaria arrendadora, teniendo cuarenta (40) días para ejercer el derecho que le otorga la Ley, no lo hizo, en consecuencia operó la caducidad a que se contrae el 1547 del Código Civil…

   Contestación a la Demanda

   …Dejando a salvo la decisión de la Caducidad de la Acción propuesta, doy contestación a la demanda en los términos siguientes:

   Rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la Demanda que por Retracto Legal Arrendaticio tiene incoada J.L.G. contra mis representados J.I.V.D.L. y D.P. deV., en los términos siguientes:

   1.-) Rechazo niego y contradigo que mis poderdantes "no" habían vendido el inmueble en el plazo de los 180 días continuos a que se contre el Articulo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que se le hizo al demandante la oferta de venta el día 29 de Octubre de 2004, según esta misma Notificación disponía de quince (15) días calendario para dar respuesta de su aceptación o no, de la Oferta, estos quince (15) días vencieron en fecha. 12 de Noviembre de 2004, vencidos estos quince (15) días y el arrendatario no hubiere realizado ninguna aceptación, el propietario queda en libertad de darla en venta a terceros, siendo así que en fecha 13 de Diciembre de 2.004 mis poderdantes celebraron una promesa de venta con la ciudadana N.N., también demandada de Autos, al vencerse los quince (15) días comenzaron a transcurrir los 180 días de que se trata el Artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estos seis (6) meses vencieron . en fecha 11 de abril de 2005, pero mis poderdantes hicieron la venta a la ciudadana N.N. dentro del lapso de los seis meses, concretamente, repito, en fecha 13 de Diciembre de 2.004; así mismo de esa venta obtuvo otros oportunos avisos, el demandante, por cuanto el funcionario o peritos avaluadores de la Entidad Crediticia BANESCO, se apersonaron en inmueble ocupado por el demandante y objeto de esta controversia, a realizar inspección para fines que interesaban a la entidad Bancaria, y en ese momento fueron atendidos por el ciudadano demandante J.L.G., razón por la cual, conoció a plenitud de la operación en cuestión, menciona además el demandante, sus investigaciones realizadas en la inmobiliaria-arrendadora del inmueble en cuestion y objeto de esta controversia, por lo que estaba plenamente enterado de todos los pasos dados por los propietarios, sin que el hiciere nada al respecto por el supuesto derecho que ahora pretende subrogarse, por lo tanto opongo así a la demanda, la caducidad de la Acción como defensa previa.

   2.-) Rechazo, niego y contradigo que se haya hecho venta alguna con posterioridad al vencimiento de los 180 días a que se contrae el Articulo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la venta se efectuó justamente, el 13 de Diciembre de 2.004, y había transcurrido 45 días., por lo que no estaba obligado mi poderdante a realizar nueva oferta de venta al Arrendatario.

   Por todas las razones expuestas Solicito muy respetuosamente de este Tribunal declaratoria sin lugar la demanda, con todos los pronunciamientos legales del caso…

4. Escrito de contestación a la reconvención presentado por el abogado B.R.N., en su carácter de apoderado actor, en el cual se lee:

   …Niego, rechazo y contradigo la temeraria reconvención propuesta por la co demandada Núñez de Román a través de múltiple representación judicial, tanto en los hechos como en el derecho por ser incierto su petitorio así como el derecho en que pretende fundamentarse. En efecto, del farragoso escrito que la contiene, se desprenden los siguientes considerandos de hecho y de derecho que destruyen y fulminan cualquiera de los alegatos que la contienen, a saber:

   a) Niego por ser falso de falsedad absoluta, que el contrato de arrendamiento del cual se dimana esta acción de retracto legal arrendaticio, sea o deba considerarse A TIEMPO DETERMINADO, Antes lo contrario, tal como lo evidencia el suministrado con la demanda y expresamente convenido como hecho jurídico por las codemandadas, este contrato fue suscrito por nuestra representación en fecha 03 de diciembre de 1.999 con vigencia por seis (06) meses y prorrogable por un plazo único de seis (06) meses según lo reza su cláusula TERCERA, término que de acuerdo a nuestra cuenta venció el 03 de diciembre del 2.000, fecha desde la cual mi representado continua como ARRENDATARIO del inmueble inclusive hasta hoy. Por tanto, resulta falaz la afirmación de la representación demandada reconviniente en el sentido de que dicho contrato sea o deba considerarse como a tiempo determinado, cuando la doctrina y la jurisprudencia patrias se han encargado de dilucidar ampliamente cuando estamos en presencia de tal tipo de contrato o cuando no. Queremos creer que tal actitud emanada de los jurisconsultos contestantes reconvinientes dimana del desconocimiento que tienen de la abundante doctrina sobre la materia y no de mala fe con el solo propósito de promover en esta causa defensas y alegados infundados a objeto de hacer por hacer algo en el proceso. Dicho lo anterior, queda palmariamente demostrado con los documentos que ahora cursan en el proceso, lo siguiente:

   b) 1)Que es FALSO DE FALSEDAD absoluta el alegato de la codemandada reconviniente en el sentido de que siendo el contrato de arrendamiento fundamento intrínseco de esta acción de los celebrados a tiempo determinado, proceda en consecuencia la acción de cumplimiento de contrato y menos por falta de cumplimiento de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que la codemandada tiene a bien señalar en su reconvención, los cuales se encuentran totalmente solventes de acuerdo a la documentación suministrada por nosotros el día 12 de enero del 2.007.

   c) 2) Rechazo y niego por ser enteramente FALSO de falsedad absoluta que dicha relación arrendaticia se encontrara como lo afirma la codemandada reconviniente en estado vencimiento de la PRORROGA LEGAL dado que, siendo el contrato como firmemente quedó demostrado a tiempo indeterminado mal puede aplicársele a esa situación la normativa relativa a la prorroga legal arrendaticia dado que la misma a tenor de lo preceptuado en el artículo 38 en sus diferentes literales de la ley de arrendamientos inmobiliario, en solo aplicable a LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS A TIEMPO DETERMINADO, llegado el día del vencimiento del término. Luego, dicho lo anterior, resulta totalmente INADMISIBLE la reconvención, propuesta por la codemandada reconviniente en cuanto a demandar a mí representado por la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término contractual y basar tal pretensión en el supuesto de que a mi representado se le había comunicado ¿supuesta finalización del contrato por vencimiento del término, dado que tal circunstancia es jurídicamente inverosímil y de haberse producido, es decir; En el caso de que así haya sido hecho, tal notificación CARECERÍA de cualquier valor legal debido a que como se dijo la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios solo puede producirse en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, es decir; En aquellos en que se tenga certeza del vencimiento de su término y no en el presente caso donde nos encontramos en presencia de un típico contrato A VENCIMIENTO INDETERMINADO. Por tal razón la contra demanda intentada era y es INADMISIBLE y debe ser declarada SIN LUGAR en la definitiva con todas las consecuencias previstas en la ley.

   d) Resulta igualmente falso Ciudadana juez, que en el caso presente haya operado la CADUCIDAD DE LA ACCIÓN según lo establecen los alegatos de la demandada reconviniente, cuando da por establecido que el plazo para intentar la acción de 40 días que establece la ley de la materia para ejercer el RETRACTO LEGAL comenzó a contarse desde el día de inscripción del documento de compra-venta del apartamento sub litis en la oficina subalterna de registro inmobiliario que el mismo señala. Tal argumentación la sustenta la múltiple representación judicial de la proponente de la reconvención en sentencias, emanadas del supremo tribunal de justicia las cuales ciertamente existen y fueron dictadas en casos sucedidos antes de la vigencia de la actual ley de arrendamientos inmobiliarios, la cual es aplicable de acuerdo a su artículo 94 desde el día 01 de enero del año 2.000. De modo que tales sentencias eran justificables con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de esta ley por cuanto la regulación legal para la acción de retracto legal existia solo en las disposiciones traídas para ese efecto por el código civil, al cual remitía expresamente el decreto legislativo sobre desalojo de viviendas normativa que era de dispersa, engorrosa y difícil aplicación e interpretación. Tales circunstancias quedaron absolutamente salvadas en la no ya tan novísima ley de arrendamientos inmobiliarios, la cual contempla todas las soluciones posibles aplicables a una acción de esta naturaleza. Recomiendo en consecuencia a los colegas reconvinientes, que se lean por favor el artículo 47 de dicha ley que meridianamente establece:

   Cito: Art. 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

   Huelga decir, para efectos de ilustración de los colegas reconvinientes, que en el caso presente cuando se intentó la acción NO HABIA, TRANSCURRIDO plazo de caducidad alguno, por que a mí representado NUNCA se le notificó la negociación de compraventa del inmueble por el arrendado, por ¡o menos en la forma prevista en el artículo 47 de la ley de arrendamientos inmobiliarios. pretender dar a este caso aplicando la solución jurisprudencial traída a colación por los reconvinientes, es decir; Aquella de que los 40 días se contaban a partir de la fecha de registro documental de la negociación es, además de un intolerable obsoletismo y anacronismo jurídicos; Negarle aplicación y vigencia a la ley de arrendamientos inmobiliarios que además de regular en su artículo 47 expresamente una situación que tantos dolores de cabeza e interpretaciones causó en el pasado: Es clara, taxativa y precisa en establecer los requisitos para que prospere un alegato de caducidad de la acción para el ejercicio del derecho de retracto solicitado. Por consecuencia, negando y rechazando en hechos y derecho, la defensa de fondo CADUCIDAD DE LA ACCIÓN promovida por la demandada reconviniente N.N. de Román, debe ser declarada SIN LUGAR con todos los pronunciamientos de ley, en la definitiva. Este argumento también es aplicable a la solicitada caducidad de la acción propuesta in límine por los codemandados D.P. e I.V., ambos identificados en actas y en su escrito de contestación a la demanda.

   Así mismo, alegan los reconvinientes dos hechos que deben ser enérgicamente rebatidos, a saber: 1) Que mi representado debió al momento de interponer su acción consignar el precio del inmueble. Este argumento resulta falaz y sin contenido jurídico alguno, dado que no se acciona por oferta real con depósito subsiguiente de la cosa o el precio. La presente acción es DECLARATIVA de derecho y es una vez producido el pronunciamiento definitivo del juez y constitutivo del nuevo estado, en que la parte queda obligada a consignar el precio en los términos y condiciones que queden fijados en la sentencia y de acuerdo a los términos y condiciones en que se haya celebrado la negociación. En todo caso, hago saber a los ilustres contendores que mi representado tiene el dinero para hacer frente a la eventual declaratoria con lugar de su acción. 2) Luego de decir que mi representado se encuentra insolvente aún cuando reconocen el hecho de que está haciendo pago por consignación ante un juzgado de Municipio a favor de la codemandada D. deV., dan por establecido que tales consignaciones son ¡legales por cuanto debieron ser hechas a favor de N.N. de Román y que por tanto mi representado está insolvente pero no por que no haya consignado sino porque no consignó en favor de N.N.. Luego, Ciudadana Juez, tales asertos resultan injustificables y contradictorios.

   Finalmente, rechazo y contradigo la acción de desalojo INEPTAMENTE acumulada en esta reconvención a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, dado que del farragoso escrito de contestación y reconvención dado por la co querellada N.N., en el cual los redactores parecieran no tener certeza alguna de que demandar, se infiere que se intentan ambas acciones simultáneamente lo cual queda en franca contradicción de los postulados procesales más actuales y de la lógica jurídica misma dado que no se pueden demandar simultáneamente pretensiones cuyos presupuestos se excluyen y son irreconciliables. Pero, como quiera que en aras de la cabal defensa de los derechos de mí representado estoy en la obligación de contestar hasta los más disímiles argumentos e inusuales acciones, rechazo, niego y contradigo en su nombre todas y cada una de las fundamentaciones y la acción de reconvención que debió ser declarada inadmisible in limine litis por el juzgador. De modo que rechazadas en todas sus partes tanto la reconvención como la cuestión previa de CADUCIDAD de la acción propuestas por la tantas veces señalada codemandada, solicito respetuosamente de este juzgado las declare SIN LUGAR en la definitiva y con lugar la acción de rescate legal arrendaticio contenida en este juicio…

5. Sentencia dictada el 28 de febrero de 2007, por el Juzgado “a-quo”, en los términos siguientes:

   …Por las razones antes expuestas este Tribunal Primero de Primera Instancia… administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la defensa previa opuesta relativa a la CADUCIDAD del Derecho a retraer, por lo tanto IMPROCEDENTE la demanda por retracto legal arrendaticio ejercido. CON LUGAR la Reconvención en lo que respecta al Desalojo del inmueble por falta de pago del canon arrendaticio; en consecuencia, se condena a la Parte Actora J.L.G., a entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, y a pagar la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 3.960.000,00) por concepto de cánones insolutos correspondientes a los meses de Julio de 2005, a Diciembre del 2006, a razón de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00) mensuales, y ASI SE DECIDE…

6. Diligencias de fechas el 05 y 06 de marzo de 2007, suscritas por el ciudadano J.L.G., asistido por los abogados G.A.P. y B.R.N., respectivamente, en las cuales apela de la sentencia anterior.

7. Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 08 de marzo de 2007, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada el 28 de febrero de 2007.

8. Escrito de informes presentado en esta Alzada por el abogado J.L.G., en su carácter de apoderado actor, en los términos siguientes:

   …Se recurre, contra la sentencia dictada por el Juzgado primero de primera instancia en lo civil y mercantil de este Estado, en fecha: 28 de febrero del 2.007, contenida en la causa seguida por mi persona contra los Ciudadanos: J.V., D.P. deV. y N.N.R., todo por retracto legal arrendaticio; Sentencia esta que declaró SIN LUGAR la demanda y con lugar la acción de desalojo intentada por una de las codemandas por vía de reconvención, condenando finalmente a mi persona al pago de cánones supuestamente insolutos y en costas procesales. La sentencia que se recurre esta imbricada a nuestro juicio con los siguientes vicios que la hacen anulable:

   A) Contiene en su formación el vicio de reposición no decretada, toda vez que la Ciudadana Juez de la causa resolvió al fondo de la misma muy a pesar de que los codemandados Ventura opusieron cuestión previa de ilegitimidad de la persona demandante, la cual por ser de doctrina y de procedimiento debió ser resuelta por la Juez en decisión previa al fondo. Tal circunstancia hace nulo el fallo decretado y debe el Ciudadano juez superior decretar la reposición de la causa al estado en que se resuelva primariamente la cuestión previa opuesta por la mencionada codemandada. Así tampoco, resolvió la juez de instancia con carácter previo la circunstancia advertida por mí y por mis contrapartes en aquel juicio, en el sentido de que debía llamarse a la causa por haberlo así yo peticionado al tercero interesado confesor del crédito hipotecario Banesco Banco universal C.A.

   B) La sentencia que se recurre cuenta dentro de su argumentación conceptual, fáctica y jurídica con una serie de dislates cometidos por la juez de instancia, los cuales representan una seria desviación ideológica al momento de la resolución final que hacen el fallo totalmente incongruente con relación a los dispositivos de ley que la instancia debió aplicar y no lo hizo. Tales aseveraciones se constatan a todo lo largo de la sentencia, razón por la que no se encuentra manera de enfocar con certeza cual de los vicios pueda ser mas importante que el otro. Sin embargo trataremos de sistematizarlos de la forma mas clara a los fines de su comprensión:

   B.1) Comienza la sentenciadora de instancia divagando jurídicamente sobre la figura del retracto legal, para caer en cuenta sobre sentencias dictadas por la Sala de casación civil del máximo tribunal, las cuales nacieron BAJO EL IMPERIO DE LAS DISPOCISIONES CONTENIDAS PARA EL RETRACTO LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL cuando aún NO EXISTÍA la regulación EXPRESA que de esa situación se hace en la ya no tan nueva LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, ley que la decidente DESPRECIÓ E INAPLICÓ en todo el fallo que se recurre. Expresa la cuestionable sentencia que cuando el futuro retrayente se encuentre presente el lapso para ejercer el retracto será de nueve (9) días y cuando no lo esté será de 40 días. Estos "asertos" esgrimidos por la sentenciadora de instancia denotan su poco conocimiento sobre “LA NOVEDAD” contenida en la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS que derogó EXPRESAMENTE en cuanto al retracto legal en materia de arrendamiento, los lapsos que la juez refiere….

   B.2) Prosigue la sentencia de marras en total despego a la NORMATIVA LEGAL invocada en la demanda, diciendo que MI PERSONA se “tuvo" como notificada de la venta efectuada sobre el inmueble por la "presunción" de la juez de ello solo por el hecho de que AFIRMÉ, en el libelo de demanda haberme mantenido revisando periódicamente los protocolos del registro subalterno a los fines de saber si la negociación se había verificado o no. Debió esta juez en aplicación irrestricta y meridiana de la normativa que regula esta situación, es decir, lo contemplado en el del artículo 47 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, que dicha norma en forma clara y precisa establece que: "EL DERECHO DE RETRACTO A QUE SE REFIERE EL ARTICULO 43, DEBERÁ SER EJERCIDO POR EL ARRENDATARIO DENTRO DEL PLAZO DE 40 DAS CALENDARIO CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA NOTIFICACIÓN CIERTA QUE DE LA NEGOCIACIÓN CELEBRADA DEBERÁ HACERLE EL ADQUIRENTE. A DICHA NOTIFICACIÓN DEBERÁ ANEXARSE NECESARIAMENTE COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO CONTENTIVO DE LA NEGOCIACIÓN, LA CUAL QUEDARÁ EN PODER DEL NOTIFICADO". Esta disposición LEGAL, por demás clara y específica debió mover a la juez de causa a pensar que por mas que ella presuma cualquier circunstancia en su mente, lo que hubo de verificar para sentenciar como lo hizo FUE SI MI PERSONA RECIBIÓ NOTIFICACIÓN CIERTA por parte de la adquirente N.N.R. de la enajenación que se le efectuó y que en mis manos haya quedado copia certificada del documento de la negociación. Luego, no se constata en la sentencia de marras que tal circunstancia haya ocurrido, siendo por tanto FALAZ el razonamiento sostenido por la sentenciadora de instancia, en primer lugar para declarar LA CADUCIDAD de la acción por cuanto si a mi persona NUNCA se le notificó en forma cierta ES DECIR, mediante UN FUNCIONARIO PUBLICO (Notario o juez) que diera fe y fecha cierta de la actuación (Notificación y entrega del documento de la negociación); Mal pudo haber transcurrido plazo alguno para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, y en segundo lugar, para declarar con lugar la reconvención sostenida por esta codemandada.

   B.3) Amén a lo anterior, la juez de causa CONFUNDE como así lo puede constatar Usted de la simple lectura del acto decisorio, los efectos de LA PRIMERA oferta o acto de preferencia ofertiva que hizo a mi persona la Señora Palencia de Ventura y que quedó sin efecto por el decurso de los 180 días calendario sin verificarse la venta y el acto de NOTIFICACIÓN QUE DEBIÓ hacer N.N.R., una vez que en ella se verificó la venta de inmueble. Ambas hipótesis están claramente diferenciadas en la ley de arrendamientos inmobiliarios y que se ven a la sola lectura de la misma, pero, la juez no la vió ni la leyó ni las analizó en su sentencia.

   B.4) Por otra parte, ante el alegato de solvencia arrendaticia realizado y probado por nuestra parte durante el juicio, toda vez que en las actas emerge en forma diáfana que desde el día 09 de diciembre de 2.005 estoy consignando en el juzgado primero de los municipios Valencia, Libertador y los Guayos del Estado Carabobo, todos y cada uno de los cánones mensuales que me tocan pagar sobre el inmueble, a favor de la Ciudadana: D.P. deV., mi arrendadora primigenia. Tal alegato de SOLVENCIA contractual lo destruye la juez sentenciadora con el alegato pueril de que "al estar yo enterado de la "VENTA" que se le había realizado a N.N.R. en JUNIO del 2.005, he debido comenzar a consignar a su favor, por cuanto era ella la nueva propietaria del inmueble, hecho este que redargo por cuanto como consta en la copia del documento solicitado por mi ante la oficina subalterna de registro el mismo lo obtuve en febrero del año 2.006 como se evidencia de la planilla de solicitud de tal copia en esa oficina. Aunado a ello, nada me obligaba a conocer dicha venta por cuanto la misma NUNCA me fue notificada en cumplimiento de la ley de arrendamientos inmobiliarios. Valga decir entonces Ciudadano juez que según la ilustre juez de causa ERA OBLIGATORIO para mi reconocer la validez de una negociación posterior al nacimiento de la obligación MIA de consignar el pago, que por solo mandato legal (NACIMIENTO DE MI DERECHO A RETRAER) ya estaba en entredicho, razón por la que cambiar el sujeto de la consignación significaría para mi reconocer la validez de dicha negociación, máxime prohibido para mi por cuanto la misma ley dispone en su artículo 92 que es el ARRENDADOR O PROPIETARIO quien puede modificar los términos del expediente de consignación, cosa que no puede hacer el arrendatario por contrario sensu.

   CAPITULO II.

   PETICIÓN.

   En fin Ciudadano juez superior, en la presente demanda quedaron demostrados todos y cada uno de los requisitos que me exige la ley para declarar la acción CON LUGAR en sustitución de la declaratoria de CADUCIDAD de la acción que hizo la juez de causa, así como tampoco existe la sentenciada "INSOLVENCIA" que dice la juez en que incurrí como para declarar A LUGAR la solicitud de la codemandada Núñez de Román de ordenar mi desalojo y entrega del inmueble, toda vez que de autos consta la solvencia de cada uno de los cánones de arrendamiento depositados legalmente hasta la fecha siguiendo el procedimiento previsto en la ley de arrendamientos inmobiliarios. Por lo expuesto, solicitamos respetuosamente se declare CON LUGAR la presente apelación y con lugar la demanda intentada…

Planteada así la litis, considera este sentenciador que es fundamental para la resolución de la presente controversia definir cual es el instrumento que se debe aplicar, ya que ello conduce a determinar con precisión cual argumento prospera, y, para ello advierte lo siguiente:

Establece el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios textualmente lo siguiente:

Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable

.-

Aplicada dicha disposición al caso de autos se observa que las normas en cuestión, son aplicables, en su parte inicial, desde el día 1º de Enero del año 2.000, fecha de entrada en vigencia de dicha Ley; y siendo el caso de que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental para el ejercicio del retracto legal arrendaticio estaba vigente en diciembre del año 2004, según se evidencia del propio dicho de la co-demandada N.N.R., cuando en su escrito de contestación señala que “…consta en autos que la anterior propietaria notificó el 29 de octubre del 2004, es decir, dentro del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, suscrito el 03 de diciembre de 1999, que no sería prorrogado el arrendamiento por lo tanto su derecho a prorroga legal nace desde el 04 de diciembre del 2004, hasta el 04 de diciembre de 2005, es decir, un año según la letra C del artículo 38 de la Ley que rige la materia; por lo cual el inmueble debió ser entregado el 04 de diciembre del 2005, por vencimiento de la prórroga legal…”, por lo que en observancia a lo señalado en el referido artículo 88, que ordena que se apliquen las disposiciones de la nueva Ley, a las nuevas demandas que se propongan bajo su vigencia, el caso sub-judice debe ser decidido conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Y ASI SE DECIDE.

Lo anterior conduce a este Juzgador a hacer una importante reflexión sobre el punto en cuestión por cuanto el transcurso del tiempo y las normas que se deben aplicar están en estrecha relación con los derechos adquiridos por las partes que son ahora materia de contención y que deben ser definitivamente clarificados para sentar criterios que sean definitivos en la resolución de conflictos similares por parte de este Tribunal.

En lo que respecta a la temporalidad arrendaticia y tal como lo sostiene G.G.Q. en su obra TEMPORALIDAD ARRENDATICIA, página 7 y siguientes, que el tiempo tiene una marcada influencia en el derecho hasta el punto que su presencia da lugar al nacimiento de derechos y obligaciones, y, asimismo el transcurso del mismo produce inevitablemente la muerte de esos derechos.- Ello implica que en el ámbito de las relaciones jurídicas, obligaciones y derechos las consecuencias insurgentes con el inicio de un tiempo y su agotamiento conclusivo, dejan huella trascendente.- El tiempo no solo sirve para determinar el momento de la iniciación de un derecho o una obligación sino también para fijar con precisión el momento en que el derecho o la obligación se extingue.

En el caso bajo estudio, se observa que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en sus artículos:

42.- “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

43.- “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

44.- “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único:

El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.”

45.- “Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.”

46.- “Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.”

47.- “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

48.- “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

1. No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.”

   51.- “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la

   La parte accionada alegó como primera defensa, la caducidad de la acción, lo cual obliga a este sentenciador a pronunciarse sobre la misma, y las consecuencias que pueden derivarse de no prosperar como primera defensa.

   En este sentido, en el Diccionario “Venelex 2003”, Tomo I, a la página 198, al conceptuar “CADUCIDAD”, se lee:

   …Según la docta definición de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia) es “Una Sanción Jurídica Procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad”…

   …Clases

   La Doctrina y la Jurisprudencia están contestes en admitir que existen dos clases de caducidad, a saber: La Legal y la convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público. La caducidad convencional es la estipulada por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado…

   Asimismo, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00163, de fecha 05 de febrero de 2002, asentó:

   …La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley…

   Contestes con la aplicación de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debemos concluir que la acción ejercida por el demandante fue hecha en tiempo útil, ya que si bien es cierto que se produjo la notificación prevista en el artículo 44 de la referida Ley, sin que se produjese la respuesta prevista en el parágrafo único del referido artículo 44, lo cual dejaba al propietario en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, ésta libertad estaba limitada a que podía hacerlo bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, así como a la limitación prevista en el artículo 45 ejusdem, que señala que transcurridos ciento ochenta (180) días calendarios después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo 44, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedaría sin efecto la oferta inicial, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar. Por lo que el lapso de caducidad aplicable al caso sub-judice sería el previsto en el artículo 47, el cual establece que el derecho de retracto deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, y a falta de la referida notificación, ese lapso de cuarenta (40) días no había comenzado a correr para el inquilino, por lo tanto, habiendo adquirido conocimiento de la referida venta en fecha 15 de febrero de 2006, y ejercida su acción en fecha 16 de marzo de 2006, la misma sin entrar en análisis de su procedencia o no, fue ejercida en tiempo útil, Y ASI SE DECIDE.

   Resuelto el punto previo, pasa este sentenciador a pronunciarse sobre el fondo.

   PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON EL ESCRITO LIBELAR:

   1.- Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el día 03 de diciembre de 1999.

   En cuanto al contrato de arrendamiento, este Sentenciador le da pleno valor probatorio, por cuanto ambas partes reconocen la existencia del mismo, Y ASI SE DECLARA.

   2.- Copia simple del escrito suscrito por la ciudadana DAYSY PALENCIA DE VENTURA, asistida por la abogada A.C., presentado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el cual solicita que se trasladara y constituyera en el inmueble objeto del presente juicio a los fines de notificar al arrendatario que no sería prorrogado el contrato de arrendamiento; y del acta de fecha 29 de octubre de 2004, en la cual se deja constancia de la realización de la notificación solicitada por dicho Juzgado.

   En relación con este particular este sentenciador se pronunciará en la misma oportunidad en que analice cada una de las actuaciones procesales.

   3.- Original de la carta suscrita por la Administradora RW, de fecha 29 de octubre de 2004, en la cual se le ofrece en venta al ciudadano J.L.G., el inmueble objeto del presente juicio en las condiciones allí señaladas.

   En cuanto a la correspondencia señalada, este Sentenciador le da pleno valor probatorio, por cuanto ambas partes reconocen la existencia de la misma.

   4.- Copia simple del documento contentivo de la operación de compra venta realizada por el ciudadano J.I.V.D.E., en su propio nombre y en representación de la ciudadana D.P.D.V., a la ciudadana N.M. NUÑEZ ROMAN, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Valencia, el 22 de junio de 2005, bajo el No. 33, Tomo 27, Protocolo 1º.

   En relación con este particular este sentenciador se pronunciará en la misma oportunidad en que analice cada una de las actuaciones procesales.

   PRUEBAS ACOMPAÑADAS POR LOS CO-DEMANDADOS J.I.V.D.L. Y D.P.D.V. CON EL ESCRITO DE CONTESTACION DE DEMANDA:

   1.- Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el día 03 de diciembre de 1999.

   Este sentenciador al analizar la presente causa, se ha pronunciado con anterioridad sobre dicha prueba, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos.

   2.- Original del escrito suscrito por la ciudadana DAYSY PALENCIA DE VENTURA, asistida por la abogada A.C., presentado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el cual solicita que se trasladara y constituyera en el inmueble objeto del presente juicio a los fines de notificar al arrendatario que no sería prorrogado el contrato de arrendamiento; y del acta de fecha 29 de octubre de 2004, en la cual se deja constancia de la realización de la notificación solicitada por dicho Juzgado.

   Este sentenciador observa que dichos instrumentos son de los llamados “públicos”, razón por la cual debe dársele pleno valor probatorio, y a pesar de que dicha prueba fue impugnada por el abogado B.R.N., en su carácter de apoderado actor, en fecha 18 de enero de 2007, en forma genérica, de acuerdo a la naturaleza de dicha prueba, debió haberlo hecho mediante la tacha, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desestima la precitada impugnación, dándole pleno valor probatorio a la precitada prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECLARA.

   3.- Copia certificada del documento de compra-venta del inmueble objeto de la presente acción, celebrado entre los ciudadanos J.I.V.D.L. Y D.P.D.V., como VENDEDORES, y la ciudadana N.M.N.R., como COMPRADORA, autenticado por ante la Notaría Sexta de Valencia, en fecha 13 de diciembre de 2004, bajo el No. 83, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

   Este documento al no haber sido tachado de falso se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que los ciudadanos J.I.V.D.L. y D.P.D.V., efectivamente le dieron en venta a la ciudadana N.M.N.R., el inmueble objeto de la presente acción, en los términos allí expresados, Y ASI SE DECIDE.

   Asimismo, en fecha 11 de enero de 2007, el abogado B.R.N., en su carácter de apoderado actor, consignó originales de los recibos emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, emitidos a favor del ciudadano J.L.G., por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2005; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006.

   Estos documentos al no haber sido tachados de falso se aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que el ciudadano actor, realizada el pago mensual del canon de arrendamiento de los meses allí expresados, demostrándose con ello su solvencia con respecto a esa obligación, Y ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL APODERADO ACTOR, en fecha 18 de enero de 2007:

   1.- Reprodujo e hizo valer, en cuanto sean favorables a la pretensión de su representado, el mérito que se desprende de las instrumentales consignadas con el libelo de demanda contentivas de: Instrumento debidamente registrado contentivo de la operación de compra venta realizada sobre el inmueble cuyo retracto legal arrendaticia se solicita, así como contrato de arrendamiento sobre el inmueble apartamento poseído como tal por su representado, el cual entre otras cosas demuestra el tiempo que excede de los 2 años de relación arrendaticia que exige el artículo 42 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

   En relación con estos argumentos este sentenciador advierte que con anterioridad se ha pronunciado sobre los mismos, al analizar las pruebas, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos.

   2.- Instrumentales:

1. Reprodujo e hizo valer el mérito del contrato de arrendamiento consignado en fotocopia con el libelo de demanda (Folio 04) y traído a los autos en original por la codemandada reconviniente según cursa original en el folio 74,

   En relación con estos argumentos este sentenciador advierte que con anterioridad se ha pronunciado sobre los mismos, al analizar las pruebas, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos.

2. Copia certificada y constante de sesenta (60) folios útiles, expediente numerado 249/05, motivo consignaciones arrendaticias a favor de la Ciudadana D.P.D.V., efectuadas desde el mes de noviembre del año 2.005, fecha en la cual la mencionada arrendadora se negó a recibir de su representado los cánones de arrendamiento del inmueble hasta el pago correspondiente al mes de Diciembre de 2006. Estos instrumentos demuestran que su representado está totalmente solvente para la fecha con el pago de sus obligaciones arrendaticias; consignó constante de siete (7) folios útiles, recibos originales de pagos de cánones de arrendamiento y constancia de solvencia emanados de la Inmobiliaria RW administradora del inmueble, designada para el cobro por la co-demanda D.P.D.V., correspondientes a los meses desde mayo del año 2.005, hasta octubre del mismo año, los cuales al voleo, menciona la reconviniente como también insolventes.

   En relación a la copia certificada expediente numerado 249/05, en la cual consta las consignaciones arrendaticias a favor de la ciudadana D.P.D.V., este sentenciador advierte que con anterioridad se ha pronunciado sobre dicha prueba, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos. Y en cuanto a los originales de los recibos de pagos de cánones de arrendamiento y constancia de solvencia emanados de la Inmobiliaria RW, C.A., administradora del inmueble, al no haber sido impugnado por la parte demandada, este Sentenciador le da pleno valor probatorio, para dar por probado la solvencia el actor sobre sus obligaciones arrendaticias, Y ASI SE DECIDE.

   3.- La confesión en que incurrió la demandada reconviniente N.N., al no rechazar ni contradecir el hecho alegado en el libelo de demanda, relativo a que dicha co-demandada nunca notificó al demandante de actas de la operación de compra realizada entre ella y la codemandada D.P., razón por la que no puede invocarse en esta causa la caducidad de la acción por ella sostenida como fundamento de su contestación.

   Efectivamente no consta en autos que la co-demandada D.P. realizada en forma cierta la notificación prevista en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como tampoco el que rechazara ni contradijera el hecho alegado en el libelo de la demanda, por lo que se tiene por cierto que tal notificación no fue realizada, Y ASÍ SE DECIDE.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL ABOGADO R.I.R.S., en su carácter de apoderado judicial de la CO-DEMANDADA N.N.:

   1.- Invocó y reprodujo el merito favorable que arrojan los autos a favor de su representada.

   En relación con este particular este Sentenciador aplica el criterio jurisprudencial sostenido con respecto al mérito favorable genérico que corren a los autos, lo cual la sido constante al señalar que éste no es medio probatorio válido, Y ASI SE DECIDE.

   2.- Invocó y reprodujo la confesión judicial efectuada por el demandante en su libelo de demanda, cuando de sus declaraciones hace entender que efectivamente tenía conocimiento que la venta se efectuó en fecha el 22 de junio de 2005, puesto que, tal y como revela en su demanda, luego de que la arrendadora DEISY PALENCIA DE VENTURA hizo de su conocimiento, su intención de dar en venta el inmueble objeto de litigio, se mantuvo a la expectativa, revisando constantemente los libros del Registro para verificar si se materializaba o no la venta, lo que denota que debió haber tenido conocimiento mucho antes del 15 de febrero de 2006.

   El espíritu del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue la de proteger al débil jurídico, en este caso, al inquilino, estableciendo la obligatoriedad de que le fuese notificada por parte del adquirente de la negociación celebrada conjuntamente con la obligatoriedad de consignarle copia certificada del documento contentivo de la negociación para que comenzase a correr el lapso perentorio de cuarenta (40) días para el ejercicio del derecho del retracto, por lo que el hecho de que el demandante señalase que visitaba con frecuencia el registro para revisar si se había realizado alguna operación, no lo hacía en cumplimiento de un deber u obligación ni constituye una renuncia expresa a su derecho a ser notificado, ya que el mismo no dispone de tal derecho por previsión del artículo 7 de la Ley en referencia, por lo que este Sentenciador valora el dicho del accionante sólo en el sentido de su justa preocupación por tener conocimiento de que se realizara alguna negociación con el inmueble el cual habitaba en arrendamiento, y no para darle fecha cierta a la apertura de un lapso de caducidad que solo debía comenzar una vez practicada la notificación establecida en el ya señalado artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Y ASI SE DECIDE.

   3.- Invocó y reprodujo el contenido del contrato de compra-venta celebrado el 22 de junio del 2005, donde consta que su representada adquirió el inmueble mediante un préstamo otorgado por Banesco Banca Universal C.A., y por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo.

   En relación con estos argumentos este sentenciador advierte que con anterioridad se ha pronunciado sobre los mismos, al analizar las pruebas, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos.

   4.- Invocó y reprodujo el contenido de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito el 03 de diciembre de 1.999, por la antigua propietaria D.P.D.V., plenamente identificada en autos, y el hoy demandante ciudadano J.L.G., en la cual se señala que el lapso de duración de dicho contrato sería de seis (6) meses prorrogable a menos que una parte notificara a la otra su deseo de no prorrogar con un (1) mes de anticipación a la fecha de vencimiento demostrándose de esta forma que el contrato de arrendamiento era efectivamente a tiempo determinado, prorrogable por lapsos iguales, a menos que una de las partes notifique con mes de anticipación su deseo de no prorrogado.

   Previamente se había valorado como cierto tanto la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos D.D.V. y J.L.G., como el contenido de sus cláusulas, y por consiguiente lo establecido en su cláusula tercera. Al ser invocado por el abogado R.I.R.S., en su carácter de autos, a objeto de probar de que el contrato había fenecido al igual que la prórroga legal de la que disfrutaba, sin señalar las fechas ciertas a las que se refiere para el fenecimiento del contrato, al igual que la fecha del fenecimiento de la prórroga, este Sentenciador no puede extender su valoración en este sentido, ya que de dicha cláusula no se desprenden tales hechos, por lo que desestima la precitada prueba, Y ASI SE DECIDE.

   5.- Invocó y reprodujo que la anterior propietaria notificó el 29 de octubre de 2004, es decir, dentro del plazo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, suscrito el 03 de diciembre de 1.999, que no sería prorrogado el arrendamiento por lo tanto su derecho a prorroga legal nace desde el 04 de diciembre del 2004, hasta el 04 de diciembre del 2005, es decir, un año según la letra “C” del artículo 38 de la Ley que rige la materia; por lo cual el inmueble debió ser entregado el 04 de diciembre del 2005, por vencimiento de la prorroga legal. Quiere decir, que para la fecha en que se materializo la venta a su representada, es decir, el 22 de junio del 2005, el arrendamiento había fenecido, pues al no prorrogarse contractualmente terminó el 04 de diciembre del 2004, como consta en la notificación que el mismo inquilino trae a los autos, por lo tanto el contrato era a tiempo determinado, y se cumplió íntegramente.

   Previamente la referida notificación había sido valorada; y del contenido de la misma se había dado como cierto lo solicitado en el aparte SEGUNDO: “…Que su prorroga Legal comenzara desde el 04-12-04 al 04-12-05…”, de lo que se desprende que durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el mismo no puede ser valorado para probar que para la fecha de la venta, es decir, el 22 de junio de 2005, el arrendamiento había fenecido, Y ASI SE DECIDE.

   6.- Invoco y reproduzco la insolvencia del inquilino en el pago del canon, por cuanto su representada por ser propietaria es la única beneficiada para recibir los mismos, y aún cuando el inquilino conoce y le consta la propiedad del bien, y por ello la transferencia del arrendamiento a su representada, nunca consigno a su nombre lo que acarrea su insolvencia.

   En relación con estos argumentos este sentenciador advierte que con anterioridad se ha pronunciado sobre los mismos, al analizar las pruebas, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA ABOGADA EMELIGDA C.M., en su carácter de apoderada judicial de los CO-DEMANDADOS J.I.V.D.L. y D.P.D.V.:

   1.- Reprodujo el mérito favorable de las actas del expediente, en cuanto favorezcan a sus poderdantes J.I.V.D.L. y D.P. deV..

   En relación con este particular este Sentenciador aplica el criterio jurisprudencial sostenido con respecto al mérito favorable genérico que corren a los autos, lo cual la sido constante al señalar que éste no es medio probatorio válido, Y ASI SE DECIDE.

   2.- Promovió y dió por reproducido acta de notificación consignada a los folios 72 al 76 del expediente, evacuadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.

   3.- Reprodujo y dio por reproducido documento de compromiso de venta, celebrado por sus representados y la ciudadana N.N., consignado a desde los folios 77 al 80 del presente expediente.

   En relación con los argumentos expuestos en los numerales 2 y 3, este Sentenciador advierte que con anterioridad se ha pronunciado sobre los mismos, al analizar las pruebas, razón por la cual dá por reproducido dichos pronunciamientos.

   4.- Promovió y dió por reproducidos, decisiones tomadas de Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, de fecha 25 de Abril de 2003 consignada a los folios, vuelto sesenta y dos (62) al sesenta y cinco (65) del expediente y 1e Jurisprudencia de Ramírez y Garay No. 515-04, pagina 27 al 30, libro no. CCX (210), de fecha Abril de 2004 emanada del Tribunal Supremo de Justicia , Sala Civil, consignada a los folios, sesenta y cinco (65) al sesenta y seis (66) del expediente.

   En relación con este particular este Sentenciador aplica el criterio jurisprudencial sostenido con respecto a la pretensión de la parte promovente al querer hacer valer como prueba las decisiones dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia, lo cual la sido constante al señalar que éste no es medio probatorio válido, Y ASI SE DECIDE.

   5.- Y con fundamento en lo estatuido en el Articulo 1428 del Código Civil y 472 del Código de Procedimiento Civil, a fines que me interesan a objeto de demostrar el conocimiento que tenia el demandante J.L.G., de la venta habida entre mis poderdantes y la codemandada N.N., Solicito del Tribunal se Traslade a la sede física de la Entidad Bancaria Banesco, Departamento de Crédito y Avaluos, de la Avenida Bolívar, Torre Unión, Sector el Viñedo, cerca del elevado, de esta ciudad de Valencia, a objeto de determinar la fecha en que el Banco o entidad Bancaria Banesco en la persona de su representante avaluador, se constituyó en el Apartamento 10-4, piso 10, Edificio Residencias Karina, Conjunto Residencial Chaguaramal, Parroquia San José , Municipio Valencia, Estado Carabobo, a objeto de realizar inspección de ese inmueble señalado con el No. 10-4, piso 10. Residencias Karina y ubicado en el Conjunto Residencial Chaguaramal, para realizar el avaluó de dicho inmueble de conformidad con lo establecido en materia de solicitud de prestamos hipotecarios, para posterior aprobación de crédito.

   Este Sentenciador observa que dicha prueba no fue admitida por el Juzgado “a-quo”, mediante auto dictado el 1º de febrero de 2007, razón por la cual se desestima la misma, Y ASÍ SE DECIDE.

Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, se observa que en la presente causa la parte actora ha incoado una acción de retracto legal para subrogarse en los derechos representados en el 100% del inmueble identificado anteriormente, que le fueron vendidos en fecha 22 de junio de 2005, a la ciudadana N.M.N.R., y subrogarse en ellos en las mismas condiciones en que ésta adquirió, ello es, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00).

A tal pretensión se opusieron tanto la demandada, D.P.D.V. la arrendadora y propietaria del inmueble conjuntamente con su cónyuge, ciudadano J.I.V.D.L., como la co-demandada N.N.R., aduciendo que para la fecha en que fue incoada la demanda, había caducado el derecho a retracto legal arrendaticio, por ser un término fatal, imposible de interrumpir y de estricto orden público; y en el caso negado de que la caducidad no prosperara, rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en cada una de sus partes, por lo que mal podría pretender el actor que su pretensión sea declarada con lugar.

Dispone el artículo 43 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios que “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad…”, pudiéndose observar una pluralidad de elementos que distinguen al retracto legal arrendaticio, tal como: a) el derecho del arrendatario a la subrogación; b) la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de propiedad del inmueble arrendado; y,

3. el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto. Lo que implica que la traslación de la propiedad debe ser hecha a un tercero, distinto al arrendatario; y, en el presente caso conforme se evidencia de autos, la venta celebrada en fecha 22 de junio de 2005, por los propietarios fue realizada a la ciudadana N.N.R., quien efectivamente a tales efectos era un tercero distinto del arrendatario; igualmente es cierto que en fecha 22 de junio de 2005, el demandante tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario (hecho no controvertido), igualmente del contenido del documento de venta se desprende que se modificaron las condiciones iniciales en las que se le había ofrecido en venta el referido inmueble al inquilino, ciudadano J.L.G., al dárselo en venta a un tercero, en este caso a la ciudadana N.M.N.R., por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00), cuando al actor le había sido ofertado en la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 53.000.000,00), en una operación estrictamente de contado, violándose el derecho preferente que para adquirirlo tenía el arrendatario, Y ASI SE DECIDE.

De las pruebas aportadas por las partes se observa que en fecha 22 de junio del año 2005, mediante documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, bajo el Nº 33, Tomo 27, Protocolo 1º, el cual se le atribuyó pleno valor probatorio, los ciudadanos J.I.V.D.L., D.P.D.V., vendieron a la ciudadana N.N., el inmueble objeto de arrendamiento, por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00), operación que evidencia que el inmueble fue vendido a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, en franca violación al derecho de preferencia ofertiva de que goza el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa, Y ASI SE DECIDE.

El derecho de subrogación de que dispone el arrendatario está concebido en la ley para proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso sub-judice el inquilino cumplía los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley Inquilinaria, por lo que debía habérsele ofrecido, nuevamente, el bien inmueble que ocupaba con tal carácter, con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 44 ibidem, así como el caso sub-judice encuadra dentro de los supuestos consagrados en el artículo 48 eiusdem, teniendo derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. Y ASÍ SE DECIDE.

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 05 y 06 de marzo de 2007, por el ciudadano J.L.G., asistido por los abogados G.A.P. y B.R.N., respectivamente, contra la sentencia dictada el 28 de febrero de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por el precitado ciudadano J.L.G., contra los ciudadanos J.I.V.D.L., D.P.D.V. y N.M.N.R. por Retracto Legal Arrendaticio. En consecuencia, queda subrogado el ciudadano J.L.G. en los derechos de la compradora, ciudadana N.N., en las mismas condiciones en que ésta adquirió el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Chaguaramal Edificio Residencias Karina, piso 10, del Municipio V. deE.C., mediante documento inserto en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, anotado bajo el No. 33 del tomo 27, del Protocolo Primero, de fecha 22 de junio de 2.005, por un precio de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES, (Bs.. 45.000.000,oo). TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la abogada AXIEL G.S., en su carácter de apoderada judicial de la co-demandada N.M.N.R., contra el ciudadano J.L.G..

Queda así REVOCADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.

PUBLIQUESE, Y REGISTRESE.

DEJESE COPIA

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Transito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los nueve (09) días del mes de abril de dos mil siete (2007). Años 196 de la Independencia y 147 de la Federación.

El Juez Suplente Especial,

Abog. F.J. DELGADO

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha se dictó y publicó anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m..

La Secretaria,

M.G.M.