Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 31 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 31 de Mayo de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000058

PARTE ACTORA: Ciudadana ISVELIA F.S.D.D., venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-2.113.050

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos T.I.G. y A.V., Venezolanos, mayores de edad, Abogados en ejercicio, de este domicilio y debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 74.647 y 85.383, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.J.C.M., Venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-4.349.368.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos C.M.T., P.S.E. y W.R.V., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 23.144, 3194 y 28.577, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

Corresponde a esta Superioridad decidir la presente causa, en virtud de la Apelación interpuesta en fecha 11 de Enero de 2010, por el ciudadano W.R.V., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la Sentencia de fecha 07 de Enero de 2.010, dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por auto de fecha 23 de Octubre de 2.009, el Juzgado A-quo admitió la presente demanda y ordenó la citación de la parte demandada, a los fines de que compareciera al Segundo (02) día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación, para que de contestación a la demanda incoada en su contra.

Posteriormente, la representación de la parte actora consigno los fotostátos necesarios para la practica de la citación de la parte demandada, a tal efecto y cumplidos con los tramites inherentes a dicha citación, la parte demandada se dio por citada en fecha 17 de Noviembre de 2.009 y consigno sendo escrito de contestación de la demanda, a su vez reconvino a la parte actora, todo en ese mismo escrito.

En fecha 17 de Noviembre de 2.009, el Tribunal de la causa admitió la reconvención y emplazó a la parte actora reconvenida, ha dar contestación a la reconvención incoada en su contra, al Segundo día de despacho siguiente a esa fecha.

Asimismo en fecha 24 de Noviembre de 2.009, la representación Judicial de la parte demandada dio contestación a la reconvención en el lapso previsto en el auto de admisión de la misma.

Así las cosas, tenemos que en fecha 09 de Diciembre de 2.009, la parte demandada reconviniente, consigno escrito de promoción de pruebas, y en esa misma fecha, el Juzgado Aquo se pronuncio mediante auto sobre su admisibilidad; lo mismo hizo la representación Judicial de la parte actora es decir, consigno su escrito de promoción de pruebas, pero este en fecha 15 de Diciembre de 2.009 y fueron admitidas por el Tribunal de la causa en esa misma fecha.

Posteriormente en fecha 16 de Noviembre de 2.009, el Tribunal de la causa, Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó Sentencia estando dentro del lapso establecido por la Ley, en la presente Litis, declarando Con lugar la demanda, Sin Lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada.

Luego de dictada la decisión antes descrita, en fecha 11 de Enero de 2.010, la representación judicial de la parte demandada compareció por ante el Tribunal de la causa y consignó diligencia en la cual apeló de la Sentencia proferida por el ya tantas veces mencionado Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual en fecha 14 de Enero de 2.010, oyó dicho recurso de apelación en ambos efectos y remitió el presente expediente mediante oficio Nº 10-0014, con destino al superior jerárquico.

Culminados los trámites inherentes a la distribución del presente expediente, le correspondió a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en Alzada, el conocimiento de la presente apelación y en tal virtud en fecha 16 de Marzo de 2.010, este Tribunal le dio entrada al mismo y se fijó para el Décimo (10º) día siguiente a los fines de dictar Sentencia.

Posteriormente la Ciudadana A.V.G., en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora en el presente Juicio compareció por ante este Tribunal en fecha 07 de Mayo del presente año y solicitó que se dictara Sentencia en el presente caso.

- II -

DE LA RECONVENCIÓN

La representación Judicial de la parte demandada, en el momento de la contestación de la demanda reconvino formalmente a la ciudadana arrendadora, fundamentando la misma en un supuesto cobro de sobre alquileres, por parte de la misma, asimismo el demandado reconviniente adujo que cuando gozaba de la prorroga legal, la arrendadora le incremento en el doble el canon de arrendamiento, y por ende según el demandado reconviniente lo hace susceptible del reintegro demandado.

Esta Alzada para decidir observa que la parte accionante reconviniente pretende el reintegro de sobre alquileres pagados en la prorroga legal, con ocasión del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente Juicio; en tal virtud se hace necesario precisar el contenido del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza lo siguiente:

Articulo 58: “…En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedara sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes…” (Negrillas de esta Juzgadora).

Del anterior artículo se observa, que el Legislador impuso que para los inmuebles objetos de regulación, el canon máximo de arrendamiento está regulado por el organismo competente y que de ser cobrado un exceso al mismo, esto quedara sujeto a repetición.

Ahora bien, en el caso de marras, se puede observar que no cursa en autos, regulación de alquiler alguna, de donde este Juzgador pueda verificar el canon de arrendamiento máximo, del inmueble objeto del presente debate, ya que el reconviniente no trajo a los autos prueba alguna que establezca que el inmueble arrendado no es susceptible de incremento en cuanto al canon de arrendamiento se refiere.

En este mismo orden de ideas, establecida como quedó, del mismo dicho de las partes, la relación arrendaticia existente entre las mismas; y determinado en igual forma, que no consta prueba alguna donde establezca un canon de arrendamiento máximo para el inmueble de marras, es forzoso para quien aquí decide, ratificar el criterio del Juzgado de la causa y concluir que la presente acción no debe prosperar en derecho de conformidad de lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto lo anterior, finalmente este Juzgador pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente controversia actuando en función de Alzada.

En el caso que nos ocupa se desprende, del mismo dicho de las partes, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia; por lo que se considera forzoso para esta Superioridad; otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por el actor en su libelo y confirmada por la parte recurrente en su escrito de contestación, al no haber desvirtuado dicho alegato en la secuela del presente Juicio y así declarar como cierto el contrato de Arrendamiento escrito suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien observa este Juzgador que la presente controversia viene dada en razón de una demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoare la ciudadana ISVELIA F.S.D.D. contra el ciudadano A.J.C.M., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo, por cuanto según aduce la parte demandante la misma incumplió con su obligación de entregar el inmueble objeto del presente Juicio libre de bienes y personas en el tiempo estipulado en el contrato de marras y luego de vencerse la prorroga legal correspondiente.

Así pues, es menester para este Sentenciador hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la Jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 05 de Julio de 2.004, por cuanto según aduce la parte actora el demandado recurrente no le ha entregado el bien inmueble y ya se le venció la prorroga legal correspondiente.

Ahora bien la parte actora en su libelo, señala que tiene suscrito con la parte demandada un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado y por su parte la representación Judicial de la parte demandada adujo en su escrito de contestación y reconvención que dicho contrato se indetermino en el tiempo; con respecto a este punto este Tribunal pasa a hacer un estudio minucioso al contrato de marras.

Dentro del contexto que se a.c.a.e. Sentenciador, decidir si la acción que se intentó es procedente o no y en tal sentido se observa que tal como lo asienta la sentencia del Juez de la causa, al actor le incumbe la carga de alegar ( y de probar, se agrega por parte nuestra) los hechos en su demanda pero la calificación de la acción deducida es de la plena soberanía de los Jueces, no por lo que al respecto hayan afirmado las partes en la contienda judicial, ya sea en el libelo la parte actora, o en su contestación la demandada, si es que ya la ha rendido sino a lo que se desprende de la verdadera naturaleza del asunto y ello es posible mediante la aplicación del principio “ Iura novit curia “, matizado en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en el que las partes, mediante la invocación de determinadas normas de derecho colaboran con el Juez en la solución del asunto sometido a su consideración, pero no por ello puede pensarse que el Juez deba estar atado de manos a lo que únicamente hayan sostenido las partes. Si el Juez considera que la ley aplicable al caso es otra, puede perfectamente apartarse de la calificación que haya hecho el demandante (subrayado de este tribunal) y así, de esa manera, observar las normas de derecho adecuadas para el caso de que se trate.

Bajo el criterio antes descrito, se observa que el contrato de marras se suscribió en fecha 05 de Julio de 2.004, a su vez del mismo se desprende, que en la cláusula “CUARTA”, del aludido contrato dice lo siguiente: “…El plazo de duración de este contrato es de un (1) año fijo contado a partir de la presente fecha de su firma, pudiendo ser prorrogado por lapsos iguales, al vencimiento de dicho termino por voluntad y acuerdo expreso entre las partes y siempre que dicho acuerdo conste por escrito, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha del respectivo plazo. Caso contrario EL ARRENDATARIO queda obligado a entregar el INMUEBLE en la fecha que ocurra el vencimiento del plazo, en las mismas condiciones de aseo, mantenimiento y habitabilidad en que lo recibió, sin que se requiera para ello previo aviso o desahucio por parte de LA ARRENDADORA….”

Transcrita la cláusula “CUARTA” del contrato objeto de estudio en el presente caso, este Juzgado puede constatar, que dicho convenio arrendaticio tiene una duración de un (01) ano FIJO, con la posibilidad de su renovación por un lapso de tiempo igual al que describe la cláusula “CUARTA” de dicho convenio, a su vez quien aquí decide precisa, que aun cuando el contrato de marras se ha venido prorrogando mecánicamente año tras año, mal pudiera el Tribunal de la causa aseverar que estamos en presencia de un contrato con cuatro (4) años de duración, puesto que el pacto arrendaticio que se ha renovado año tras año y sigue siendo el mismo aunado a que sigue teniendo el mismo efecto, es decir, dicho tratado o contrato, se ha prorrogado pero no ha cambiado en nada sus cláusulas, por lo tanto mal pudiera interpretarse que estamos en presencia de una relación arrendaticia de Cuatro (4) años, en vista que año tras año muere y nace una nueva relación arrendaticia, junto con la efectiva renovación del contrato de marras; en consecuencia este Sentenciador difiriendo del criterio sustentado por el Juzgado Aquo, concluye, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en la presente litis, objeto de estudio por este Tribunal, por su naturaleza le correspondía una prorroga legal de seis (6) meses, por ser un contrato de Un (1) año fijo tal y como lo reza el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Subrayado de este Sentenciador).

Dicho esto y aclarado el tiempo que debió darse de prorroga legal a la parte demandada, esta superioridad considera necesario precisar, la figura de cómo un contrato se indetermina en el tiempo y ella no es otra que la jurídicamente famosa Tacita reconducción:

A este respecto, nuestra doctrina patria señala lo siguiente: “La figura de la tácita reconducción en el derecho venezolano, esta prevista en tres artículos del Código Civil; el primero se encuentra en el Capítulo II del Título VIII, Libro II, este capítulo se refiere a “Reglas Comunes al Arrendamiento de Casas y de predios rústicos”, y es el artículo 1.600; el segundo artículo, o sea el 1.614, se halla en la Sección I del referido Capítulo II, “Reglas particulares sobre arrendamiento de casas”, y el tercero, o sea, el 1.627 (in fine), está contenida en la Sección Segunda, intitulada “Reglas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos”; si se analizan estos tres artículos, se observa que los dos primeros, o sea, el 1.600 y el 1.614, son casi iguales, con simples diferencias de redacción, pues ambos se refieren a contratos de arrendamiento por tiempo determinado en los cuales, a la finalización del término el inquilino queda y se le deja “en posesión de la cosa”, en el primer artículo, y “ocupando la casa”, en el segundo, sin oposición del propietario y en ambos el legislador declara que el arrendamiento se presume renovado, en las mismas condiciones, dice el artículo 1.614, más explicito en esto que el 1.600; y, finalmente en ambos se dice que su efecto se regula por las disposiciones relativas a los contratos por tiempo indeterminado…” (Estudios de Derecho Inquilinario, I.B.L., segunda edición, Diciembre 1.976, Pág. 79 y 80).

Dicho lo anterior y valorando el hecho que culminada la prorroga legal de seis (6) meses establecida por la Ley en este tipo de contratos, el arrendador siguió percibiendo los cánones de arrendamiento pagados por el arrendatario y a su vez lo dejo ocupando el inmueble objeto del presente debate; es sencillo concluir que estamos en presencia de un contrato que se indetermino en el tiempo y que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; en consecuencia quien aquí Sentencia, considera que la referida acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la Ciudadana ISVELIA F.S.D.D., antes identificada, no es la vía mas eficaz para dilucidar la pretensión contenida en su escrito libelar, por cuanto el referido contrato de arrendamiento sigue vigente por no haberse indeterminado en el tiempo; aunado a esto mal pudiera esta alzada remediar los errores incurridos por la parte actora al escoger erróneamente la acción pretendida. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En conclusión la parte actora fundamento su acción, en un cumplimiento de contrato, siendo esto incorrecto, puesto que la naturaleza Jurídica del contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso, es sin determinación de tiempo y por ende goza de prohibición expresa de la Ley, para intentar dicha acción; trayendo como resultado una plena convicción de que la demanda por Cumplimiento de contrato en cuestión es contraria a derecho tal y como se dejara plasmado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la Apelación interpuesta por la parte demandada, en contra de decisión dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 07 de Enero de 2010, en consecuencia, se revoca en todas y cada una de las partes la decisión apelada y se declara SIN LUGAR la Demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue ISVELIA F.S.D.D., contra la el ciudadano A.J.C.M., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.

TERCERO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 31 Días del mes de Mayo de 2010. Años 200º y 151º.

El Juez,

Dr. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 10:15 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-R-2010-000058

CARR/MVA/CC