Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 5 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: J.I.S.R., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. V-9.338.479, Abogado e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 44.507; quien actúa en la causa por sus propios derechos.

PARTE DEMANDADA: J.E.G.G., Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.606.853; quien actúa asistido por el Abogado P.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 58.665.

MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.

DEMANDA: Nro. 5879.

II

ANTECEDENTES DEL CASO

La causa que nos ocupa llega al conocimiento de este Tribunal, en razón a la distribución efectuada en fecha 06 de mayo de 2009; mediante la misma, el ciudadano J.I.S.R., pretende la resolución del contrato de compra venta celebrado con el ciudadano J.E.G.G..

La demanda en cuestión la fundamenta la actora en los siguientes términos:

.- Que consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 05 de mayo de 2008, No. 41, Tomo 028, Protocolo Primero; la venta de un lote de terreno ubicado en el sitio denominado La Esmeralda, La Piedra del Zamuro, Aldea Paramillo, Parroquia San J.b.d.M.S.C.d.E.T., signado según documento de lotificación con el número cinco (5), y con una superficie de 102, 40 metros cuadrados; con los siguientes linderos y medidas:

• NORTE: Con el lote de terreno No. 4, en medida de 12,80 metros; SUR: Con el lote de terreno No. 6, en medida de 12,80; ESTE: con terrenos que son o fueron de S.B., en medida de 8,00 metros y OESTE, con servidumbre de paso, vialidad interna en medida de 8,00 metros

.- Que el precio fue por CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS Bolívares (Bs. 46.500,00).

.- Señala el demandante, que en dicho documento se estableció, que el inmueble se entregaría semi-urbanizado, con cloacas y terrazeado; pero que se ha constatado después de pagar el precio, que el inmueble no está urbanizado, no tiene cloacas, ni está terrazeado.

.- Que por cuanto el demandado no ha atendido a la solicitud de saneamiento conforme a derecho, demanda al vendedor para que convenga en los hechos narrados y pague sin plazo alguno, la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 46.500,00) por restitución del precio de venta del inmueble, más los gastos por redacción de documentos de venta, derechos de autenticación y registro, cobro extrajudicial y gastos de inspección judicial.

.- Que ha pasado más de un año desde la venta por registro, y que el demandado le ha indicado, que le devolverá el dinero más los gastos, más la indemnización por daños y perjuicios, pero es el caso que no se ha dado nada.

.- Que consta de la inspección judicial: Que el inmueble no está semi-urbanizado, sin cloacas y demás servicios e incluso la vía de acceso es sólo de cuatro (4) metros; no cumpliendo lo mínimo para que sea una calle, que es un acceso privado por donde no se puede circular.

.- Que no ha podido construir porque el terreno no está terrazeado. Que se debe realizar un muro para aprovechar el terreno. Que no cuenta con servicios, ni electricidad, ni aguas blancas, ni servidas; que no hay el empotramiento para los mismos. Que no existe colector de aguas servidas y hay un curso de agua por debajo de un terreno antes de llegar al inmueble.

.- Estima su demanda en la suma de SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 64.400,00) y solicita se haga el ajuste inflacionario.

Acompaña a su libelo de demanda: La inspección judicial. Copia certificada del documento de compra venta.

En fecha 01 de junio de 2.009, mediante auto el Tribunal admite la demanda ordenándose la comparecencia del demandado para contestar la demanda al segundo (2°) día de despacho en que conste en autos su citación (f. 27).

A los folios 45 al 47, la parte demandada asistido de Abogado, en fecha 29 de octubre de 2009, procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra, en los términos siguientes:

.- Que es verdad que el 05 de mayo de 2008, vendió al demandante el lote de terreno señalado en autos, con la acotación de aclarar que por la ubicación del terreno, éste se encuentra fuera del perímetro urbano.

.- Que el documento de venta se hizo hace más de un año y que se comprometió a entregar el inmueble terrazeado y así lo hizo, pero que no es su culpa que el comprador haya dejado transcurrir más de un año sin hacer ningún tipo de mantenimiento al lote de terreno y que si el trabajo de terraceo se ha estropeado, es por abandono ó negligencia manifiesta del comprador.

.- Que en razón de la obligación de empotrar las cloacas, existe en frente del lote de terreno un tubo de 4 pulgadas, el cual se encuentra conectado a uno de mayor diámetro conectado al pozo que serviría para desembocar las aguas servidas, y que se conversó con el demandante que cuando éste empezara con la construcción, se culminarían los trabajos finales sobre el pozo correspondiente.

.- Que el acuerdo de dejar los trabajos pendientes solo favorece al comprador, por que se amplia la vida útil de los mismos, pero que está de acuerdo en completar los mismos de forma inmediata.

.- Que considera que está fuera de lugar lo solicitado sobre la acometida de aguas blancas y de energía eléctrica, porque vendió un lote de terreno que tiene los servicios próximos, pero no incorporados.

.- Respecto a la vía de acceso, aclaró que las vías de acceso de 4 metros la tienen las mejores urbanizaciones construidas recientemente.

.- Indica, que los alegatos del demandante no tienen fundamentación legal, por cuanto en ningún momento le mostró su inconformidad con la compra del lote de terreno, a pesar de que lo visitó en repetidas oportunidades, teniendo pleno conocimiento del estado del mismo, sin que nadie lo engañara o lo indujera a ello.

La demandante promueve: Mérito favorable, la inspección judicial y experticia. Estas pruebas resultaron inadmitidas según auto de fecha 23 de noviembre de 2009 (fs. 48 al 50).

La demandada no promovió pruebas.

En diligencia de fecha 19 de febrero de 2010, la demandante presenta diligencia donde indica: Que el expediente se encuentra en estado de sentencia. Que como fundamento de la demanda promovió inspección judicial; que presenta oficio de fecha 25 de enero de 2010, emanada de la División de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, y que se tome en consideración lo argumentos soportados y planteados en el expediente (f. 51).

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:

Alega la actora, que ocurre para demandar por resolución de contrato de compra venta a su vendedor de un lote de terreno, ubicado en el sitio denominado La Esmeralda, La Piedra del Zamuro, Aldea Paramillo, Parroquia San J.b.d.M.S.C.d.E.T., signado según documento de lotificación con el número cinco (5), y con una superficie de 102, 40 metros cuadrados; adquirido según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 05 de mayo de 2008, No. 41, Tomo 028, Protocolo Primero; adquirido por la suma de CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 46.500,00). Indica, que se fundamenta su petición en que en el documento de compra-venta se estableció, que el comprador se comprometió a entregar el terreno semi-urbanizado, con cloacas y terrazeado; pero que es el caso, de que después de realizada la operación se ha constatado que el inmueble no está semi-urbanizado, no tiene cloacas y no está terrazeado, como debe ser. Por lo que peticiona la restitución del precio más los gastos hechos.

SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:

En su defensa la accionada indica: En primer término, que es verdad que vendió al demandante el inmueble señalado según documento agregado a los autos. Expresa, que ciertamente se comprometió a entregar el inmueble terrazeado, pero que no es su culpa que después de un año el inmueble se ha estropeado después de los trabajos de compactación, es por el abandono o negligencia manifiesta del comprador, ya que son muchos los destrozos que causa el agua en terrenos donde no se han hechos zanjas o desagües. Señala además en su defensa, que en cuanto al empotramiento de cloacas, existe una tubería y que falta concluir con un leve mantenimiento de limpieza para luego colocar los agregados necesarios para que éste funcione, estando dispuesto a completar lo necesario de manera inmediata. Igualmente expresa, que en cuanto a la acometida de aguas blancas y energía eléctrica, recuerda que vendió un lote de terreno que tiene los servicios próximos, pero no incorporados. Que la demanda no tiene fundamentación, ya que el demandante no mostró su inconformidad con la compra del terreno, a pesar de visitarlo en reiteradas oportunidades.

Con base a las anteriores alegaciones, para quien juzga, la presente demanda queda circunscrita en la resolución de contrato de compra venta de un lote de terreno, bajo la alegación del demandante de que el mismo no fue entregado conforme a lo pactado en el documento de venta, lo cual es negado por la accionada.

No resulta en consecuencia, controvertido la existencia de una negociación de compra-venta entre las partes de la litis sobre el inmueble objeto de la misma; quedando controvertido y en consecuencia, sujeto al debate probatorio, el incumplimiento del vendedor en la entrega del inmueble conforme a lo pactado, esto es, semi-urbanizado, con cloacas y terrazeado.

Resuelto lo anterior y no existiendo otras incidencias procesales por resolver, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes al proceso.

ACERVO PROBATORIO

PRUEBAS DE LA DEMANDANDANTE:

Con el escrito libelar:

1) INSPECCIÓN JUDICIAL: Realizada por este mismo Tribunal en fecha 18 de marzo de 2009, sobre el inmueble objeto de la pretensión de resolución de contrato de compra-venta. Este Juzgador dejó constancia: Que el lote de terreno no cuenta con servicios de electricidad, aguas blancas y encloacado. Que la parcela no se encuentra totalmente terrazeada. Que la vía de acceso no se encuentra en buenas condiciones, lo cual es corroborado por la opinión del práctico designado.

A esta inspección judicial este Tribunal le atribuye valor probatorio, además de no haber sido impugnada. De acuerdo al criterio reiterado de nuestro M.T., la misma tiene valor de indicio y no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

Considera quien decide, que la referida inspección, al haberse evacuado como un asunto de jurisdicción voluntaria, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, establece una presunción desvirtuable o iuris tantum. Así se establece.

2) Documental: Copia certificada de documento de compra-venta del lote de terreno objeto de la acción de resolución, celebrado por las partes de la litis y protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 05 de mayo de 2008, inscrito bajo el No. 41, Tomo 028, Protocolo Primero, folios ½.

Se aprecia que esta documental se refiere a documento público que no fue objeto de impugnación, por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, y por tanto, hace plena fe del negocio jurídico que las partes celebraron sobre el inmueble objeto de la pretensión de resolución, y de las condiciones de dicha negociación.

Se indica, que las pruebas de la demandante promovidas no fueron admitidas por extemporáneas, y parte la demandada no promovió pruebas en el iter procesal de la causa.

CONCLUSIÓN PROBATORIA

El Tribunal para resolver, observa: En virtud de la garantía constitucional “a la tutela efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los Jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente; y como quiera que este Operador de Justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso; entra a decidir conforme a Derecho este Órgano Administrador de Justicia, la presente causa:

En primer lugar, expresa quien juzga, que en la presente causa quedó demostrada la existencia de un contrato de compra-venta, por lo que corresponde ahora verificar si se demostró la existencia en el debate probatorio de la causal de resolución del contrato alegada por el demandante ó si el demandado logró excepcionarse del incumplimiento que le imputa. Todo conforme al Principio de la Distribución de la Carga de la Prueba, lo cual se encuentra regulada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

La primera de las normas señaladas, expresa:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda haber sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

A su vez el artículo 1.354 del Código Civil, señala:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Según las normas referidas, se colige, que corresponde a la parte accionante, la carga de la prueba de los hechos que sirvan de presupuesto ó fundamentos de la norma contentiva de la consecuencia jurídica constitutiva, extintiva, impeditiva o modificativa, perseguida o solicitada en el libelo de demanda ---pretensión--- y que le beneficia; en tanto que corresponderá al demandado, la carga de la prueba de aquellos hechos que sirvan de fundamento o presupuesto de la norma contentiva de la consecuencia jurídica constitutiva, extintiva, impeditiva, invalidativa ó modificativa, perseguida o solicitada en la contestación de la demanda ---excepción--- y que le beneficia.

Observa quien juzga, que en el caso sub iudice, se ha ejercido la acción resolutoria de contrato de compra-venta y se ordene la restitución del precio de la venta con los gastos ocasionados por el presunto incumplimiento contractual del vendedor. Esta acción se encuentra tutelada en el artículo 1167 del Código Civil, que a la letra dice:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La procedencia de la acción resolutoria la ha hecho depender nuestra doctrina judicial de la satisfacción de un conjunto de requisitos, así:

1. Que se trate de un contrato de los llamados bilaterales;

2. Que la parte accionada haya incumplido con las obligaciones correlativas que contractualmente están a su cargo, y;

3. Que la parte demandante haya cumplido con las obligaciones que a ella corresponden.

Sobre la bilateralidad del contrato, es indudable que el contrato de compra venta participa de tal naturaleza, por las obligaciones recíprocas que las partes asumen.

En cuanto al supuesto, de que la accionada haya incumplido con las obligaciones contraídas según el contrato, se tiene, que el vendedor se obligó a entregar el lote de terreno: “… semi-urbanizado con cloacas y terrazeado. …”; de acuerdo a lo señalado en el documento de compra venta, el cual resultó valorado.

Así las cosas, se observa, que quedó demostrado de la propia declaración del demandado en su contestación de demanda: Que el lote de terreno no se encuentra semi-urbanizado, con cloacas y terrazeado; al señalar: Que existen “… trabajos pendientes …”, los cuales indica “… estoy dispuesto a completar los mismos, …”. De igual manera, queda demostrado de la inspección judicial valorada, que el lote de terreno no fue debidamente terrazeado, y que la demandada no logró demostrar el hecho nuevo que alegó en su contestación de demandada, de que el trabajo de terraceo se ha perdido por abandono ó negligencia manifiesta del comprador. Por lo que queda establecido el incumplimiento contractual de la accionada. Así se establece.

Igualmente quedó demostrado, que el demandante cumplió con su principal deber contractual como lo es el pago del precio de la venta, por lo que se tienen cumplidos, para quien juzga, los supuestos de la acción resolutoria antes señalados en la presente causa. Así se decide.

En virtud de que el Juez, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sus decisiones debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; y a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad, para este Operador de Justicia, queda evidenciado un incumplimiento contractual que hace procedente solicitar la resolución del contrato protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 05 de mayo de 2008, inscrito bajo el No. 41, Tomo 028, Protocolo Primero. Así se establece.

Por cuanto el demandante solicitó también: Los gastos por redacción de documentos, autenticación y registro de documento, cobro extrajudicial, así como los gastos de la inspección judicial, y daños y perjuicios; los mismos no quedaron demostrados en la litis. En consecuencia, se declara improcedente el pago de los gastos reclamados. Así se decide.

INDEXACIÓN:

Por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines de que la accionante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el Juzgador, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la corrección monetaria debe ser declarada con lugar, y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido, la experticia complementaria del fallo para la determinación de la corrección monetaria de la suma de CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 46.500,00); deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 01/06/2009, hasta la ejecución definitiva del presente fallo. Así se declara.

IV

PARTE DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

PRIMERO

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por el ciudadano J.I.S.R., contra el ciudadano J.E.G.G..

SEGUNDO

SE DECLARA CON LUGAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO suscrito entre las partes de la litis ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., de fecha 05 de mayo de 2008, No. 41, Tomo 028, Protocolo Primero; referido a la venta de un lote de terreno ubicado en el sitio denominado La Esmeralda, La Piedra del Zamuro, Aldea Paramillo, Parroquia San J.b.d.M.S.C.d.E.T., signado según documento de lotificación con el número cinco (5), y con una superficie de 102, 40 metros cuadrados; con los siguientes linderos y medidas:

• NORTE: Con el lote de terreno No. 4, en medida de 12,80 metros; SUR: Con el lote de terreno No. 6, en medida de 12,80; ESTE: con terrenos que son o fueron de S.B., en medida de 8,00 metros y OESTE, con servidumbre de paso, vialidad interna en medida de 8,00 metros

En consecuencia, queda resuelto y sin efecto jurídico alguno el documento en mención.

TERCERO

SE CONDENA al demandado ciudadano J.E.G.G., a la restitución del precio pagado estimado en la suma de CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 46.500,00) al demandante ciudadano J.I.S.R., quien a su vez restituirá el inmueble vendido e identificado en autos al demandado.

CUARTO

SE DECLARA SIN LUGAR lo peticionado por el actor, referido al pago de: Los gastos por redacción de documentos, autenticación y registro de documento, cobro extrajudicial, así como los gastos de la inspección judicial, y daños y perjuicios.

QUINTO

SE DECLARA CON LUGAR la indexación. A tal efecto, SE ORDENA el cálculo del ajuste monetario que deberá hacerse sobre la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 46.500,00); desde la admisión de la demanda ocurrida el 01/06/2009, hasta la ejecución definitiva de este fallo.

Una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único Experto, a fin de que realice el cálculo de la indexación mediante una experticia complementaria a esta sentencia.

SEXTO

Se EXONERA a la parte demandada del pago de las costas procesales, al no haber vencimiento total, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los cinco (5) días del mes de mayo de dos mil diez (2.010). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo las 09:30 de la mañana, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape/nj.

Exp. Nº 5879.