Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 9 de Marzo de 2011

Suben las presentes actuaciones relacionadas con el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada M.C.G., Inpreabogado No. 94.164, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-11.092.499, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua.

Dichas actuaciones fueron recibidas en éste despacho en fecha 28 de octubre de 2010, contentivas de una (01) pieza Principal, constante de ciento veintinueve (129) folios útiles, y un cuaderno de medidas constante de nueve (09) folios útiles tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria cursante al folio ciento treinta (130). Posteriormente, mediante auto de fecha 09 de noviembre de 2010, se fijó la oportunidad para que las partes presenten sus Informes al vigésimo (20) día de despacho, e igualmente se fijó la oportunidad para dictar la decisión respectiva conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil dentro de los sesenta (60) días consecutivos de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 521 ejusdem. (Folio 131)

En este sentido, mediante auto de fecha 07 de enero de 2011 este Tribunal Superior dejo constancia que las partes no presentaron informes en el presente expediente (folios 133).

2. DE LA SENTENCIA RECURRIDA

   En fecha 21 de mayo de 2010, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua (Folios 109 al 120), dictó decisión que declaró lo siguiente:

   …1º Con el documento cursante a los folios 10 al 13, ambos inclusive, CONTRATO OPCIÓN DE COMPRAVENTA, autenticado en fecha 07 de Septiembre de 2007, por ante la Notaría Pública de Cagua, anotado bajo el Nº 62, Tomo 208 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría: A) La parte Actora que celebró con la parte Demandada por ante la Notaría Pública de Cagua, el Contrato de Opción de compraventa objeto de la pretensión en la presente Causa, que conforme a la CLÁUSULA SEGUNDA: Que el precio convenido fue la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.130.000.000,ºº), hoy CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.130.000,ºº), de la cual la parte Actora al momento de la firma del Contrato le entregó a la parte Demandada la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,ºº) y el resto, es decir, NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.90.000.000,00) hoy NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,00), serían cancelados en un período de CIENTO CINCUENTA (150) DÍAS CONTINUOS, para la tramitación del crédito. Que de acuerdo a la CLÁUSULA TERCERA: Que las partes establecieron como cláusula penal como indemnización por Daños y Perjuicios, en caso de incumplimiento por parte de la parte COMPRADORA (parte Actora) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), hoy QUINCE MIL BOLÍVARES (BS.15.000,00), y en caso de incumplimiento por parte de la VENDEDORA (Parte Demandada), la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), hoy QUINCE MIL BOLÍVARES (BS.15.000,00), que en caso de no materializarse el contrato por causas imputable a la parte Demandada Reconviniente la parte Actora Reconvenida se quedaría con la cantidad dada como inicial y en caso de no materializarse el contrato por causas imputable a la parte Actora Reconvenida devolvería a la parte Demandada Reconviniente la cantidad dada como inicial; así como, que en caso de retardo en el incumplimiento de la indemnización por parte de la Vendedora, causaría intereses al 1% mensual. Que de acuerdo a la CLÁUSULA CUARTA: El inmueble le pertenece a la vendedora según consta en documento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico de los Municipios S.M., Libertador y F.L.A. delE.A., en fecha 08 de Noviembre de 2004, anotado bajo el Nº 27, folios 185 al 191; protocolo Primero, Tomo 7 del Cuarto Trimestre del Año 2004. Que conforme a la CLÁUSULA QUINTA: El inmueble sería entregado a la Compradora libre de todo gravamen, de impuestos y servicios públicos treinta (30) días posteriores a la firma definitiva ante el Registro Público antes mencionada. B) La parte Demandada, que el contrato venció en fecha 04 de Febrero de 2008.

   2) Con el documento cursante al folio 22, de fecha 14 de Marzo de 2008, la parte Actora logró demostrar que a pesar que para la precitada fecha (14 de Marzo de 2008), las partes no habían suscrito mediante documento público alguno, la prórroga del contrato del vencimiento del lapso establecido en el contrato, la vendedora mediante el precitado documento privado, tenido por reconocido legalmente, manifestó expresamente su voluntad de celebrar la venta definitiva, y que era necesarias las solvencias requeridas a los fines de la protocolización del documento de venta definitiva.

   3) Igualmente, con el instrumento cursante al folio 36, consignado por la parte Demandada, ha quedado demostrado que para la fecha 07 de mayo de 2008, fue cuando la Demandada decide introducir ante la Notaría Pública el documento mediante el cual resolvería el contrato, en otras palabras, ha quedado demostrado que por voluntad de las partes se había prorrogado el contrato, y que no fue sino hasta esa fecha 07 de mayo de 2008, cuando existe la manifestación de querer resolver el contrato.

   4) Con la prueba cursante a los folios 86 al 161, ha quedado demostrado que el inmueble objeto del Contrato objeto de la pretensión, se encontraba insolvente con el servicio prestado por la Compañía Anónima Hidrológica del Centro, HIDROCENTRO, y que si bien es cierto que en el contrato de opción de compraventa objeto de la pretensión las partes acordaron que el inmueble sería entregado a la Compradora libre de todo gravamen, de impuestos y servicios públicos treinta (30) días posteriores a la firma definitiva ante el Registro Público antes mencionada, no menos cierto es que dicha cláusula es contraria a la norma legal vigente, pues conforme al Principio de legalidad establecido en el artículo 12 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado, que establece que únicamente se inscribirán en el Registro Público los documentos que llenen los requisitos de fondo y de forma, en consecuencia quedó demostrado que el documento de venta definitivo no podía protocolizarse por encontrarse insolvente el inmueble.-

   Por lo que, al haber demostrado la parte Actora que el contrato se había prorrogado, y no haber demostrado la parte Demandada que la parte Actora le hubiere manifestado en fecha 16 de Marzo de 2008, no tener la cantidad restante acordada, ni que pudiera protocolizarse el documento definitivo de venta, lo procedente es declarar con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO y el consecuente pago de INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, y los intereses de Mora acordados por las partes. Y así se Declara.

   (…)Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRAVENTA interpuesta por la ciudadana YVANNA A.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-16.340.824, con domicilio procesal en el Centro Comercial Paseo Fayad, Piso 1, Oficina 101, Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua; contra la ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº titular de la cédula de identidad Nº V-11.092.499 y de este domicilio. SEGUNDO: Como consecuencia de lo declarado en el particular PRIMERO se declara resuelto el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, autenticado en fecha 07 de Septiembre de 2007, por ante la Notaría Pública de Cagua, anotado bajo el Nº 62, Tomo 208 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, TERCERO: Como consecuencia de lo declarado en el particular segundo se condena a la parte Demandada, ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº titular de la cédula de identidad Nº V-11.092.499 y de este domicilio, a reintegrar a la parte Actora, ciudadana YVANNA A.P., antes identificada, la cantidad de:

   a) CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,ºº), entregada como inicial del precio del inmueble, b) La cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00) por concepto de la Cláusula Penal, c) Más los intereses calculados a razón del UNO POR CIENTO (1%) mensual, a partir de la presente fecha hasta el pago definitivo de la indemnización. CUARTO: Por haber vencimiento total se condena en costas a la parte Demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. …

   (sic)

3. DE LA APELACIÓN

   Cursa al folio ciento veintiséis (126) de las presentes actuaciones, diligencia presentada por la abogada M.C.G., Inpreabogado No. 94.164, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-11.092.499, contentiva de recurso de apelación, el cual se expresa en los siguientes términos:

   …APELO la decisión emitida por esta Magistratura por no encontrarme de acuerdo con dicha decisión…

   (Sic).

4. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   El específico objeto de la apelación es provocar el nuevo estudio de la relación controvertida, sobre el cual emitió su pronunciamiento el Tribunal de primer grado de jurisdicción a los fines de que se repare el agravio sufrido por la sentencia, es decir, este Tribunal Superior, tiene potestad cognoscitiva por virtud del recurso ordinario de apelación a declarar con o sin lugar las mismas pretensiones y defensas aducidas ante el Tribunal que conoció de la causa o incidencia respectiva en el primer grado de jurisdicción.

   Ahora bien, en el caso bajo estudio, se observa que la parte demandada ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-11.092.499, ejerció recurso de apelación (folio 126) contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, por no estar de acuerdo con dicha decisión.

   En ese orden de ideas esta Juzgadora considera necesario efectuar una breve descripción de los hechos acaecidos en el Tribunal A Quo:

   En fecha 14 de mayo de 2008, la ciudadana YVANNA A.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-16.340.824, asistida por la ABG. JULHAY J.Á.L., Inpreabogado No. 99.502; interpuso demanda por resolución de contrato de opción de compra venta en contra de la ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.092.499 (folios 01 al 09).

   En fecha 19 de Mayo de 2008, el Tribunal A Quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la Demandada para que diera contestación dentro de los 20 días de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación (Folio 26). Luego, en fecha 08 de Julio de 2008, la parte Demandada, ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, suficientemente identificada en autos, representada por su Apoderada Judicial ABG. M.C.G., Inpreabogado Nº 94.164, mediante escrito dio contestación a la Demanda (folios 30 al 35).

   Posteriormente, en fecha 30 de Julio de 2008, la parte Actora, mediante diligencia presentó su escrito de promoción de pruebas (folio 40). Asimismo, en fecha 31 de Julio de 2008, la parte Demandada, mediante diligencia cursante al folio 42, presentó su escrito de promoción de pruebas.

   Luego el Tribunal de la causa en fecha 11 de Agosto de 2008, mediante auto cursante al folio 66, admitió las pruebas promovidas por las partes.

   Ahora bien, en fecha 21 de mayo de 2010, el Tribunal A Quo dictó sentencia en el presente juicio, declarando con lugar la demanda por Resolución de Contrato de opción de compra venta (folios 109 al 120).

   En razón de lo anterior, la parte demandada interpuso recurso de apelación mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2010 (folio 126), señalando lo siguiente:

   …APELO la decisión emitida por esta Magistratura por no encontrarme de acuerdo con dicha decisión…

   (sic)

   De lo anterior, se evidencia que la presente apelación fue formulada de forma genérica, por lo que, éste Tribunal Superior entrará a revisar la legalidad del fallo recurrido.

   Ahora bien, de la revisión del libelo de demanda, se evidencia que la pretensión de la parte Actora, ciudadana YVANNA A.P., suficientemente identificada en autos, consiste en la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, autenticado en fecha 7 de Septiembre de 2007, por ante la Notaría Pública de Cagua, anotado bajo el Nº 62, Tomo 208 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; celebrado con la ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, antes identificada, asimismo, la actora solicito la devolución de la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,ºº), entregada como inicial del precio del inmueble, La cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00) por concepto de la Cláusula Penal, Más los intereses calculados a razón del UNO POR CIENTO (1%) mensual, con ocasión al incumplimiento del Contrato antes mencionado por parte de la Demandada.

   Asimismo, de la contestación de la demanda, se evidencia que la parte demandada negó, rechazó y contradijo todos los alegatos esgrimidos por la actora en la demanda, alegando que no hubo incumplimiento de su parte, sino por parte del deudor, ya que fue “…hasta el 16 de marzo de 2008 que se comunica (…) notificando que no poseía el dinero completo y que necesitaba un periodo de tiempo” (…) asimismo alego que “el IPASME NO CANCELO la suma acordada dentro del plazo señalado por el contrato de opción de compra venta y que en ningún momento dicha cantidad estuvo a la disposición…” (sic).

   En este sentido, del análisis del libelo de demanda y del escrito de contestación, ésta Alzada concluye que los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar: La parte Actora, que la demandada de autos, incumplió con lo establecido en el contrato de Opción de Compraventa, y la parte Demandada, deberá demostrar que fue la parte Actora quien incumplió en el pago acordado.

   Ahora bien, a los fines de verificar la legalidad del fallo recurrido, ésta Alzada procederá a revisar todo el material probatorio aportado por las partes en el proceso, y se constató:

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   La accionante, junto al libelo de la demanda, consignó las siguientes documentales:

   1. Marcado “A” copia Certificada de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado en fecha 7 de Septiembre de 2007, por ante la Notaría Pública de Cagua, anotado bajo el Nº 62, Tomo 208 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; celebrado entre la ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, antes identificada, como vendedora y la ciudadana YVANNA A.P., suficientemente identificada en autos, como compradora (folios 10 al 13).

      A este respecto, establece el Código Civil lo siguiente:

      Artículo 1.357.-Instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

      Artículo 1.359.- El instrumento público hace fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no se a declarado falso: 1° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlo; 2° de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlo constar.

      (Subrayado y negrillas del Tribunal).

      En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:

      “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionario competente con arreglo a las leyes. Las copias o reproducción fotográficas, fotostática o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedigna si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en le lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte… (Subrayado y negrillas del Tribunal).

      Se observó que la referida documental es una copia certificada de un instrumento público, y por cuanto el mismo no fue tachado en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte actora y la demandada celebraron contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto del presente litigio. Y así se decide.

   2. Marcado “B” Copia certificada de Documento de Liberación de hipoteca de Primer Grado celebrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios S.M., Libertador y F.L.A. delE.A., en fecha 8 de Noviembre de 2004, bajo el Nº 27, Folios 185 al 191, Protocolo Primero, Tomo 7º, por parte de la Sociedad Mercantil BANESCO, Banco Universal, C.A., que fuera constituida a su favor por la ciudadana C.R.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.877.436; así como la Compraventa celebrada por la antes identificada ciudadana, a la parte Demandada en la presente Causa, ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, antes identificada, y la Constitución de hipoteca realizada por la parte Demandada, a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) (folios 14 al 21 del cuaderno principal).

      Ahora bien, observa quien decide que la documental anterior no fue tachada por su adversario en la oportunidad legal correspondiente, tal como lo señala el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, quedando probado la existencia de una hipoteca de primer grado a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME) sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Numero y letra PB-3 ubicado en la plata baja del edificio PICO EL LEON, el cual forma parte del conjunto residencial PARQUE RESIDENCIA LA MONTAÑA, ubicado en el sitio denominado fundo el níspero, Municipio M. delE.A.. Y así se decide.

   3. Marcado “C”, Original de AUTORIZACIÓN de fecha 14 de Marzo de 2008, mediante la cual, la parte demandada, ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, autoriza a la parte Actora, ciudadana I.A.P., ambas suficientemente identificadas en autos, a cancelar una deuda por concepto de impuestos que recaen sobre el inmueble objeto de la litis (folio 22).

      En este sentido, de conformidad con el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ésta Superioridad valora tal instrumental como documento privado, que al no haber sido desconocido por la parte demandada en lapso establecido, ha quedado legalmente reconocido, por lo que ésta Superioridad le otorga valor probatorio, quedando demostrado la Autorización dada por la parte demandada en la presente Causa, para que la actora, ciudadana I.A.P., cancelara los impuestos y servicios públicos (Aseo, Impuesto causado por venta, Catastro, Solvencia), adeudados por el inmueble objeto del Contrato de Opción de Compraventa, el cual constituye el objeto de la pretensión en la presente Causa. Y así se decide.

   4. Marcados “D, E y F”, RECIBOS DE LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS emitidos por la Alcaldía del Municipio S.M. (folios 23 al 26). Al respecto, observa ésta Alzada que la prueba ut supra identificada es un documento público administrativo, en este sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, con Ponencia del Magistrado Franklin Arrieche, en el caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., estableció lo siguiente:

      ...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...

      .

      En sintonía con ello, el autor A.R.R. considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).

      Al respecto, es importante acortar que los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, al igual el documento público ambos gozan de autenticidad, desde que se forma para la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad. Por tanto, se considera que todo documento administrativo, por emanar de funcionario o empleado público facultado por la ley, goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario

      Ahora bien, de lo antes analizado este Juzgador verificó que dicha documental es ciertamente un documento público administrativo, emanado de la Alcaldía del Municipio S.M. delE.A., con la cual la actora pretende demostrar la cancelación de los impuestos municipales, sobre el inmueble objeto de la litis y por cuanto, no consta prueba en contrario que la desvirtué, por lo que, ésta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, quedando demostrado la cancelación de los impuestos municipales que recaían sobre el apartamento distinguido con el Numero y letra PB-3 ubicado en la planta baja del edificio PICO EL LEON, el cual forma parte del conjunto residencial PARQUE RESIDENCIA LA MONTAÑA, ubicado en el sitio denominado fundo el níspero, Municipio M. delE.A.. Y así se establece.

      Ahora bien, la parte actora en el lapso probatorio promovió los siguientes medios:

   1. En el CAPITULO I, promovió el merito favorable de los autos, ratificando los documentos promovidos en su oportunidad. Al respecto, debe señalar ésta Alzada que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando éstas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el mérito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Y así se establece.

   2. En el CAPITULO II, la parte actora promovió prueba de informes a los fines que el Tribunal A Quo oficiara a la oficina del Registro Inmobiliario del Municipio M. delE.A., a fin que informara y dejara constancia sobre los siguientes particulares (folios 43 al 47):

      …a) Informe sobre los requisitos formales indispensables que se deben presentar para la protocolización de un documento definitivo de compra-venta por ante esa oficina de Registro.

      b) asimismo, que informara dicha oficina, si sobre el bien inmueble pesaba algún gravamen en el periodo comprendido entre el 7 de septiembre de 2007 y el 16 de febrero de 2008.

      c) que informara dicha oficina, si sobre el bien inmueble antes descrito pesa actualmente algún gravamen…

      (sic)

      En este sentido, consta a los folios 84 y 85, informe de fecha 14 de abril de 2009 proveniente del Registro Público de los Municipios S.M., Libertador y F.L.A. delE.A. del cual se desprende lo siguiente:

      ….Primero: Informo y dejo constancia que sobre los requisitos formales indispensables que se deben presentar para la protocolización de un documento en esta oficina de Registro, son los siguientes:

      • Documento a registrar (original o copia certificada)

      • Fotocopia de la cédula de identidad de los otorgantes

      • Solvencia municipal vigente (Original solicitada por ante la Alcaldía)

      • Solvencia del Impuesto que exige la Ley de Registro Público y Notaría en su artículo 92…

      • Ficha catastral …

      • Solvencia de Hidrocentro en original (...)

      • Rif de Personas Naturales.(…)…

      Segundo: Asimismo informo que en el periodo comprendido entre el 7 de septiembre de 2007 y el 16 de febrero de 2008, sobre el inmueble(…) no se constituyó ningún otro gravamen(…)

      Tercero: Asimismo, informo que sobre el inmueble antes mencionado sólo existe vigente la hipoteca de primer grado que constituyó la ciudadana K.J. JARDIN GONZALEZ (…) a favor del IPASME, en fecha 8 de noviembre de 2004 bajo el Nro. 27, folios 185 al 191, Protocolo Primero, Tomo 7…

      (sic)

      Asimismo, la parte actora en el capitulo II de su escrito de promoción de pruebas, solicitó al A Quo que oficiara a la Compañía Hidrológica del Centro, Agencia Turmero, a los fines que informara sobre los siguientes particulares (folios 43 al 47):

      …a) el estatus o condición de pago en que se encontraba el inmueble… para el periodo comprendido entre el 7 de septiembre de 2007 y el 16 de febrero de 2008(…)

      b) Que dicha oficina informe el estatus o condición de pago en que se encuentra actualmente, el inmueble antes descrito…

      (sic)

      En este orden de ideas, observa ésta Alzada que, riela a los folios 86 al 101, comunicación emitida en fecha 23 de Abril de 2009, de la Compañía Hidrológica del Centro, HIDROCENTRO, en respuesta a Oficio Nº 08-1427, de fecha 11 de Agosto de 2008, emanado del Tribunal A Quo, de cuyo contenido se desprende:

      … Se evidencia del Estado de cuenta, que se anexa a este escrito, que el suscriptor presenta canceladas las facturas comprendidas desde el 01/09/2007 al 26/08/2008; igualmente se le informa que para la presente fecha el suscriptor se encuentra insolvente en los meses Marzo 2008; Junio 2008; julio 2008; Diciembre 2008; Enero 2009; Febrero 2009; Marzo 2009…

      (sic)

      En este sentido, es importante acotar que el artículo 433 de la norma adjetiva civil, consagra lo siguiente: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ella informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos…”

      En razón de lo anterior, considera oportuno ésta Superioridad otorgar valor probatorio a los informes antes descritos, de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado con el informe de la oficina de Registro Publico, que para la protocolización de documentos es necesario presentar Fotocopia de la cédulas de los otorgantes, Solvencia Municipal, Solvencia Municipal de Impuesto que exige la Ley de Registro y Notaría, Ficha Catastral, Solvencia de Hidrocentro, Plano de Mensura y Rif de Personas Naturales. Igualmente, quedó demostrado con el informe de la Compañía Hidrológica del Centro, HIDROCENTRO, que el inmueble descrito en el contrato objeto de la presente pretensión, pertenece a un edificio denominado PICO LEÓN, el cual para el día 14 de Abril de 2009, se encuentra insolvente, respecto al Servicio Público de Hidrocentro, correspondiente a los meses de Marzo 2008, Junio 2008, Julio 2008, Diciembre 2008, Enero, Febrero y Marzo 2009. Y así se decide.

   3. Original de Certificación de gravamen que riela a los folios 72 y 73, emanado de la Oficina del Registro Público de los Municipios S.M., Libertador y F.L.A. delE.A., que esta Superioridad valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado, que sobre el bien inmueble objeto de la litis existe una hipoteca convencional de primer grado. Y así se decide.

   4. En el CAPITULO III, la parte actora promovió la siguientes documentales:

      1. Certificado de Solvencia de fecha 25 de marzo de 2008, expedido por la Alcaldía del Municipio M. delE.A. (folio 48). En este sentido, observa ésta Superioridad que la anterior documental constituye un documento público administrativo, el cual no fue impugnado, en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, quedando demostrado el pago de impuesto necesario para Registrar, Notariar, Autenticar y Reconocer documentos dando “Cumplimiento al artículo 92 de la Ley de Registro Publico y Notariado (2UT), y Venta de Inmueble.” Asimismo, quedo demostrado que el certificado de solvencia está referido al inmueble objeto de la litis. Y así se decide.

      2. Marcado “B”, formatos impresos que rielan a los folios 49 al 60, los cuales constituyen documentos privados que no aparecen suscritos por persona alguna, por lo tanto, no es oponible a las partes y carece de valor probatorio, razón por la cual, esta Superioridad desecha del proceso, tal documental, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Y así se decide.

      3. Marcado “N”, documento privado suscrito por la parte Demandada en la presente Causa y la ciudadana SOLANLLYS ATISMULO PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.471.820 (folio 61). Con respecto a esta documental, ésta Juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto de ella sólo se evidencia un acuerdo celebrado entre la parte demandada y otra persona ajena a la presente causa, en consecuencia dicha instrumental es inconducente y se desecha del proceso. Y así se establece.

      Ahora bien, analizadas todas y cada una de las pruebas promovidas por la parte accionante, de seguidas se procederá al análisis del acervo probatorio traída a los autos, por la parte demandada.

      PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

      En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la accionada consignó los siguientes medios:

      1) Marcado “B” copia simple de planilla de liquidación de derechos arancelarios (folio 36). Al respecto, observa ésta Alzada que aun cuando la anterior documental aparece identificada como proveniente de la Notaria Pública de Cagua, no es menos cierto que, en dicho documento no se evidencia sello ni firma de ningún funcionario publico, razón por la cual, ésta Superioridad la desecha del proceso. Y así se decide.

   2. Marcado “A” copia simple de formatos impresos (folios 37 y 38), que al no estar suscrito por persona alguna, menos aún por las partes en el presente juicio, por lo tanto no oponible a las partes, razón por la cual ésta Superioridad la desecha del proceso. Y así se decide.

   3. Documento escrito, visado por la ABG. MERLIN CARIAS G., Inpreabogado No. 94.164, que al no estar suscrita su contenido por ninguna persona, se desecha del proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 Código Civil. Y así se decide.

      En este orden de ideas, la parte demandada en el lapso probatorio, promovió los siguientes medios:

   1. En el CAPITULO I reprodujo el merito favorable de autos. Al respecto, debe señalar ésta Alzada que el mérito favorable no es un medio de pruebas, sino que es el deber del Juez aplicarlo en razón del principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, debe el Juez analizar todas las pruebas aportadas a los autos aún cuando éstas no sean idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, este principio debe ser concatenado con el principio de comunidad probatoria, esto es, que las pruebas una vez consignadas por las partes, arrojarán el mérito correspondiente, independientemente que las mismas favorezcan a quien las aporta. Y así se establece.

   2. En el CAPITULO II, la parte demandada invocó la confesión de la actora, que se desprende del libelo de demanda, donde la actora señaló lo siguiente: “…es cierto el hecho que la vendedora en fecha 14 de marzo de 2008, me autorizo el pago de los impuestos Municipales anteriormente citados…” (sic). Al respecto, ésta Juzgadora observa que no existe la confesión invocada por la parte demandada, toda vez que, en la declaración de la parte actora falta el animus confitendi o intención de confesar, razón por la cual, se desecha la confesión invocada por la parte demandada de conformidad con la sentencia N° 347 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 02 de noviembre de 2001. Y así se declara.

      Efectuada la valoración de las pruebas promovidas por las partes, éste Juzgado Superior, considera necesario hacer las siguientes argumentaciones:

      Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil (Subrayado y negrillas de la Alzada).

      En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

      Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, el cual es definido por el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”

      Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.

      Asimismo, el artículo 1.159 del Código Civil señala:

      Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (Subrayado y negrillas de la Alzada).

      También, es importante resaltar que los artículos 1.264 y 1.269 del Código Civil, disponen lo siguiente:

      Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

      Artículo 1.269.- Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención… (Subrayado y negrillas de la Alzada)

      Siguiendo este orden de ideas, observa ésta Alzada que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:

      Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      De la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

   1. La existencia de un contrato bilateral; donde ambas partes asumen obligaciones reciprocas. y,

   2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

      Razón por la cual, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada por el demandante, debe ésta Alzada pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente determinados.

      En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral (folio 10 al 13), observa éste Tribunal que la parte demandante, ha traído a los autos, copia certificada del contrato de opción de compraventa, autenticado en fecha 7 de Septiembre de 2007, por ante la Notaría Pública de Cagua, anotado bajo el Nº 62, Tomo 208, el cual no fue tachado en la oportunidad legal, por lo que, ésta Alzada le otorgó todo el valor probatorio en líneas anteriores. En este sentido se observa del contrato arriba descrito lo siguiente:

      TERCERA: CLAUSULA PENAL: En caso de incumplimiento de lo aquí establecido se fija por concepto de daños y perjuicios la siguiente penalización: (…) si el incumplimiento es por parte de la vendedora, ésta devolverá la cantidad recibida, es decir, CUARENTA MILLONES (40.000.000,00) mas QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (15.000.000,00 Bs.) … Quedando entendido que todo retardo en el cumplimiento de la indemnización por parte de la VENDEDORA causará intereses a una taza de 1% mensual…

      QUINTA: El inmueble motivo de esa Opción Compra Venta será entregado a la COMPRADORA libre de todo gravamen, de impuestos y servicios públicos treinta (30) días posteriores a la firma definitiva ante el Registro Subalterno…

      (Sic)

      Ahora bien, es entendido por la doctrina que el contrato de opción de compraventa es un contrato bilateral, toda vez que, el vendedor y el comprador asumen obligaciones reciprocas. En consecuencia: a) si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal como lo establece el articulo 1.167 del Código Civil

      Del contenido del contrato de opción de compraventa privado celebrado en fecha 07 de septiembre de 2007 y que consta en autos a los folios 10 al 13, se desprende la naturaleza bilateral del mismo, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del vendedor y comprador. En consecuencia, este Juzgado Superior tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de venta. Así se decide.

      En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que según los dichos de la demandante en el libelo de demanda que dicho incumplimiento se circunscribe a las siguientes obligaciones:

      …la negligencia y negativa de la VENDEDORA, en formalizar el otorgamiento de la venta definitiva del inmueble propiedad de ésta, constituido por un apartamento (…) siendo imputable a ella la no formalización de la venta y la mora, al no cumplir con su obligación de librar el gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble, así como de pagar los impuestos municipales a que hubiere lugar, y además presentar la solvencia de hidrocentro tal como lo exige la Oficina de Registro Inmobiliario dentro del plazo acordado en el contrato…

      (sic)(folios 01 al 09)

      Es por lo que, a los fines de decidir la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, esta Juzgadora pasa a examinar las obligaciones que tiene el vendedor al momento de celebrar un contrato de opción compra-venta, a fin de determinar el incumplimiento o no de sus obligaciones contractuales.

      A tal efecto el artículo 1.486 del Código Civil señala:

      Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida

      .

      Asimismo, el artículo 1.488 del Código Civil dispone:

      El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad

      .

      De lo anterior transcrito, se observa que, cuando la venta versa sobre bienes reales, en este caso un bien inmueble, el vendedor tiene la obligación de hacer la tradición mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad.

      Ahora bien, del caso de marras y una vez analizado y valorado cada una de las actuaciones que conforman el presente expediente, ésta Alzada pudo constatar que el contrato de opción de compraventa privado celebrado en fecha 07 de septiembre de 2007 y que consta en autos a los folios 10 al 13, en su cláusula Quinta señala: “…El inmueble sería entregado a la Compradora libre de todo gravamen, de impuestos y servicios públicos treinta (30) días posteriores a la firma definitiva ante el Registro Público antes mencionada…”(sic)

      En este orden de ideas, de acuerdo a la cláusula quinta del contrato de opción compra venta, la parte actora se comprometió a entregar el inmueble a la compradora libre de gravamen, de impuestos y servicios públicos, en un lapso de treinta (30) días después a la firma definitiva, observa ésta Alzada que, dicha cláusula es contraria a la norma legal vigente, por cuanto el artículo 12 del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado, señala que “Sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la ley…”, concatenado esto, con el informe emitido por el Registro Publico del Municipio M. delE.A. (folios 84 y 85), el cual señala los requisitos indispensable para poder protocolizar un documento de venta, entre los cuales se encuentra la solvencias de Hidrocentro, solvencia municipal entre otros, por lo que, quedó demostrado que el documento de venta definitivo no podía protocolizarse por encontrarse el inmueble insolvente con el servicio prestado por la Compañía Anónima Hidrológica del Centro (HIDROCENTRO), insolvencia esta, que quedó demostrada con el informe que riela a los folios 86 al 101 del presente expediente.

      En este sentido, esta Superioridad pudo verificar que la parte demandada, si bien es cierto, en la cláusula quinta del contrato se comprometió a entregar el inmueble libre de todo gravamen, impuestos y deudas por servicios públicos, treinta (30) días después de la protocolización del documento de venta, no es menos cierto que, tal como quedo establecido anteriormente, dicha cláusula era contraria a derecho, por lo que, se evidencia que la parte demandada a los fines de cumplir su obligación de realizar la tradición del inmueble, debía liberar dicho bien de todo gravamen y deudas que sobre el recaían, aunado al hecho que, no se evidenció de ninguna de las actuaciones, que la demandada haya cumplido su obligación, asimismo, no se desprende de autos, ningún medio probatorio que lograra desvirtuar los dichos de la actora, ni pruebas que demostraran las defensas alegadas por la demandada. Y así se decide.

      Todo lo anterior, demuestra que la vendedora no fue diligente a los efectos de cumplir con su obligación, la cual era otorgar el documento definitivo de venta, que para tal efecto debía previamente liberar dicho inmueble de todo gravamen, impuestos deudas de servicios públicos recaída sobre él, razón por la cual, ésta Juzgadora considera cumplido el segundo requisito para la procedencia de la acción resolutoria, vale decir, el incumplimiento por parte de la vendedora, de los requisitos exigidos por el Registrador inmobiliario para proceder a la protocolización del documento de compra-venta definitivo de sus obligaciones contractuales. Y así se decide.

      En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, esta Alzada considera que la decisión de fecha 21 de mayo de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, se encuentra ajustada a derecho, por lo que, le resulta forzoso a ésta Superioridad Declarar Sin Lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada M.C.G., Inpreabogado No. 94.164, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana K.J. JARDÍN GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-11.092.499, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de mayo de 2010 por Tribunal de la causa, en consecuencia SE CONFIRMA, en los términos expuestos por esta Alzada la decisión de fecha 21 de mayo de 2010, dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua. Y así se decide.

5. DISPOSITIVA

   Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho jurisprudencial ut supra señalado, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: