Decisión nº 297 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 29 de Abril de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL

ESTADO ZULIA

Expediente No. 40.803

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y COBRO DE BOLÍVARES (Apelación)

Con informes de las partes.

1. Consta en las actas procesales que:

   Subió al conocimiento de este Órgano Jurisdiccional, expediente remitido del hoy Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en contra de la sentencia que profiriera el referido Tribunal, en fecha nueve (09) de mayo de 2005, cuyas partes litigantes en el aludido proceso judicial son las ciudadanas N.M.C.D.A., como parte actora, y M.C.D.D.B., como parte demandada, representadas judicialmente, la primera ab initio, por los abogados en ejercicio M.E.F.P., M.T.R.D.F., R.R., A.B. e ICSEN D.C., debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 10.292, 10.350, 24.328, 31.199 y 8.301 respectivamente, y la segunda por el abogado en ejercicio N.S.C., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 17.872, todos domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   El caso de marras, se trata de una pretensión de cumplimiento de contrato y cobro de bolívares, conforme a lo establecido en los artículos 1.160 y 1.161, ambos del Código Civil.

   Este Tribunal le dio entrada al expediente mediante auto de fecha quince (15) de noviembre de 2005, pudiendo presentar las partes contendoras sus respectivos informes en el vigésimo (20°) día siguiente al referido auto de entrada, actuación ésta realizada por las partes en tiempo hábil, de donde se observa lo siguiente:

   La representante judicial de la parte demandada-reconviniente, alude que la parte demandante-reconvenida ciudadana N.C.D.A., antes identificada, incumplió con el aludido contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta (4°) de Maracaibo, el día catorce (14) de julio de 1988, ya que en el mismo se estipuló que la demandante-reconvenida debía pagarle a la demandada-reconviniente el remanente del precio establecido en el contrato preliminar, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00), esto es, el día treinta y uno (31) de mayo de 1989, cuestión que no cumplió debido a su estado de permanencia en el inmueble objeto de litigio distinguido con la nomenclatura 3-A, del edificio Curarire III, tercer piso, sector norte del conjunto residencial El Varillal, en jurisdicción de la Parroquia C.A. de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, no siendo sino hasta el día diecinueve (19) de noviembre de 1996, cuando procedió a demandar por cumplimiento de contrato.

   Además alegó, que en la cláusula cuarta (4°) del contrato in comento se estipuló que en caso de que por alguna circunstancia imputable o no a la compradora no se llegare a materializar efectivamente la venta opcionada, la vendedora estaría en la obligación de reintegrar a la compradora, la suma de dinero recibida sin que ambas tengan nada que reclamarse por ningún concepto, por lo que a su decir, habiendo incumplido la opcionada en pagar el remanente estipulado, sólo tenía como derecho el reclamar la cantidad correspondiente a lo estipulado en la referida cláusula.

   Por su parte, la demandante-reconvenida, a través de su representación judicial, presentó escrito informando que la ciudadana M.C.D.D.B., obrando en su propio nombre celebró contrato sin decir en ningún momento que el referido inmueble le pertenecía en comunidad conyugal con su finado esposo P.B.C., quién falleciera el día treinta (30) de enero de 1982, el cual lo había adquirido según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, el dieciocho (18) de septiembre de 1980, bajo el No. 45, Tomo 23, Protocolo Primero; documento en el cual consta la constitución de hipoteca a favor del Banco Hipotecario del Zulia, C.A., por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 135.000,00), para la adquisición, y de DOSCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 202.500,00), para la hipoteca; circunstancia ésta que determina que la propiedad del inmueble vendido se encontraba asignada, a su decir, de la siguiente manera: A la ciudadana M.C.D.D.B. le corresponde el 66,66 % discriminados así: el 50 % por concepto de la comunidad de gananciales por ser la cónyuge sobreviviente y el otro 16,66 % por concepto de herencia; y a los dos menores hijos, el otro 16,66 % para cada uno.

   Que ambas partes, tanto la compradora como la vendedora no prometieron recíprocamente comprar y vender, por el contrario, en el aludido contrato suscrito por ellas, el día catorce (14) de julio de 1988, voluntaria y legítimamente manifestaron su consentimiento en cuanto a la obligación de comprar y de vender respectivamente, el inmueble determinado -objeto de litigio- por el precio pactado, es decir, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 80.000,00), por cuya causa la compradora entregó a la vendedora la mitad del precio, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) obligándose a pagar el remanente al momento de escriturar el negocio jurídico, vale decir, al momento del otorgamiento del contrato definitivo de venta.

   Alude la representante judicial de la parte demandante que, la vendedora puso en posesión del inmueble a su representada desde el mes de agosto de 1988, hasta la actualidad, a su decir, en dos palabras le hizo formal entrega del inmueble, y como consecuencia lógica, la propietaria del mismo correría con los gastos derivados de la propiedad y sufriría las consecuencias en caso de pérdida, perecimiento o aumento de valor.

   Continúa expresando, que hubo una venta perfecta, subsistiendo sólo la obligación por parte de la vendedora de escriturarla, lo cual encuentra su lógica en la situación de que en relación a la sucesión de P.B.C., no se había tramitado la declaración sucesoral, ni el pago de los impuestos sucesorales, por lo que la ciudadana M.C.D.D.B., no detentaba el certificado de solvencia o de liberación emitido por el Ministerio de Hacienda, lo que imposibilitaba la tramitación de la escritura definitiva por ante el Juez, Registrador o Notario, por prohibición expresa del artículo 51 de la Ley de Impuestos Sobre Sucesiones, Donaciones y demás R.C..

   Además señaló que, antes de la fecha pactada para llevar a cabo, tanto el pago del remanente, como la entrega del documento definitivo de venta, esto es, el día treinta y uno (31) de mayo de 1989, su representada la ciudadana N.M.C.D.A., puso a disposición de la demandada-reconviniente el referido saldo del precio de venta, exigiéndole la entrega de la Declaración Sucesoral y Certificado de Liberación del Ministerio de Hacienda referente a la sucesión de P.B.C. para la redacción y otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble en litigio, tal cual se había estipulado, siendo el caso que la demandada-reconviniente se excusó alegando que el Ministerio de Hacienda no le había entregado todavía el certificado de solvencia, exigiéndole le hiciera un abono al saldo del precio y se le concediera un término de noventa (90) días para presentar la solvencia o certificado de liberación; abono éste que realizó su mandante mediante cheque del Banco Popular, C.A., liberado en fecha diecinueve (19) de mayo de 1989, a la orden de la ciudadana M.C.D.D.B., contra la cuenta corriente de la ciudadana N.M.C.D.A., No. 30020000667-8, por la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 13.000,00).

   Manifiesta que, llegada la oportunidad para el cumplimiento de la obligación de hacer por ambas partes contratantes, la demandada-reconviniente no entregó ni el certificado de solvencia, ni la liberación expedida por el Ministerio de Hacienda para la sucesión de P.B.C., por lo tanto al no ser factible la entrega del documento definitivo de venta, su representada ya en conocimiento de la verdadera situación de la propiedad del inmueble objeto de litigio, procedió a realizar los pagos atrasados que presentaba, tanto el préstamo hipotecario, es decir, la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 9.000,00), además de todas las cuotas mensuales del aludido préstamo otorgado por el Banco Hipotecario del Zulia, C.A., al finado P.B.C., hasta completar la cantidad de CIENTO VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS SETENTA Y UNO CON VENTIDÓS CÉNTIMOS (Bs. 122.571,22) las cuales totalizaban el préstamo hipotecario existente, de manera tal que el mismo fue liberado en fecha seis (06) de mayo de 1996, siéndole otorgado a la demandada-reconviniente el mencionado documento de liberación de hipoteca por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, bajo el No. 81, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

2. De la sentencia presupuesto de la apelación:

   Sobre la valoración probatoria de las pruebas aportadas por la parte demandante-reconvenida, el Tribunal a-quo, realizó las siguientes consideraciones:

   (…)

   Promovió copia certificada del documento de Opción de Compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública de Maracaibo en fecha catorce (14) de julio de 1988, bajo el No. 29, Tomo 94. Esta Prueba esta sentenciadora la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil y los artículos 444 y 507 del Código de Procedimiento Civil, ya que, la misma fue ratificada por la parte contra la cual se promovió. Así se establece.

   Promovió copias certificadas del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de septiembre de 1980, bajo el No. 45, Tomo 23, Protocolo Primero. A esta prueba esta juzgadora, le otorga el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363, 1.364 y 1.370 del Código Civil y los artículos 444 y 507 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma no fue desconocida por la parte contra la cual se produce. Así se establece.

   Promovió (76) recibos originales emanados del Banco Hipotecario del Zulia, C.A., pagados por N.C. en concepto de cancelación de las cuotas del préstamo hipotecario No. 01-0-1169-80-0 a nombre de P.B.C. cuyo destino fue la adquisición del inmueble objeto de la compraventa, dichos recibos totalizan la cantidad de CIENTO VEINTIDOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON VENTIDOS CÉNTIMOS (Bs. 122.571,22) estando signados los recibos bajo los números: 3 (roto) 962, 480977, 0006634, 375797, 377164, 396528, 338360, 462456, 402926, 0289571, 313875, 0300417, 572639, 561029, 561030, 555950, 589398, 525112, 504383, s/n, 681986, 674398, 658852, 672166, 692531, 708447, 641188, 624836, 711087, 174384, 080406, 144933, 198730, 11304, 16971, 159896, 082687, 182341, 182956, 005495, 046455, 022918, 005204, 019510, 026754, 0004508, 023249, 001780, 010652, 050107, 016970, 84145, 014443, 130203, 147616, 145153, 393388, 189198, 13599, 229068, 377386, 309121, 342983, 397992, 340751, 37559, s/n, 395818, 266088, 371670, 297612, 059094, 059093, 059095, 319794, 312493, promueve así mismo los recibos de caja números 00055982, 00060526 y 00060530 que totalizan NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.500,00) por las cuotas de los meses de mayo, junio y julio de 1998 del referido crédito. Con respecto a esta prueba, observa esta sentenciadora que los mismos no fueron desconocidos, ni impugnados por la parte demandada, en consecuencia, los aprecia y los valora conforme el artículo 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se establece.

   (…)

   Promovió prueba de informe solicitada al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., que hoy día está a cargo de FOGADE, con el fin de que informara al tribunal sobre el saldo deudor que presentaba el préstamo hipotecario bajo el No. 01-01169-80-0 a nombre del ciudadano P.B.C., y el estado de cuenta para el mes de junio del año 1988. Con respecto a esta prueba observa esta sentenciadora que riela en el folio 253 de este expediente que en fecha 7 de mayo de 1997, el BANCO MARACAIBO en atención a la información solicitada comunicó que en fecha 18-09-80 el referido Banco Hipotecario del Zulia, C.A., otorgó al ciudadano P.B.C. y M.C.D. un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda, asimismo señaló que el saldo capital aproximado, que presentaba para el mes de julio de 1988, era por la cantidad de CIENTO ONCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 111.888,60), en el mismo orden de ideas advierte que para el año 1987 existía un procedimiento judicial por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil bajo el No. 16.520. Finalmente señala que para la fecha cuatro (04) de abril de 1988, la ciudadana M.C.D. se comprometió a cancelar las cuotas vencidas para continuar cancelando en forma puntual las cuotas mensuales que genere hasta la cancelación total del préstamo, conforme al convenio judicial firmado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil y Mercantil por cuanto el ciudadano P.B. había fallecido, en consecuencia esta sentenciadora aprecia esta prueba y le otorga el valor probatorio que de ella emana conforme a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   (…)

   Promovió prueba documental contentiva de copia de cheque fechado el 17 de mayo de 1989, No. 000089563, por la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000,00) a la orden de M.C.D., contra el Banco Popular, C.A., agencia 5 de julio de esta ciudad de Maracaibo, girado contra la cuenta corriente No. 30020000667-8, perteneciente a N.C.D.A. distinguido con los números consecutivos 012020210502-00089563-4120006674, y de cuyo dorso se evidencia, que el mismo fue cobrado por la taquilla del BANCO POPULAR por su beneficiaria y aparece su identificación. Esta prueba, esta sentenciadora la aprecia y la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   (Negritas del Tribual a quo).

   En las motivaciones para decidir el Tribunal a quo aludió lo siguiente:

   (…)

   Del texto del referido contrato con opción de compraventa, se desprende que la vendedora, en este caso, la ciudadana M.C.D.D.B., se obligó a otorgar el documento de venta definitivo, por ante el Registro Subalterno competente. El 31 de mayo de 1988, oportunidad en la cual la compradora, ciudadana N.C.D.A., pagaría los CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), restantes para completar el precio de la venta, y que la vendedora entregaría el inmueble solvente de los impuestos y servicios, incluyendo el condominio hasta la fecha de la protocolización del documento.

   Ahora bien, se evidencia de confesiones espontáneas de ambas partes, que la parte demandante-reconvenida, se encuentra en posesión del inmueble objeto del contrato celebrado.

   De igual manera, se evidencia de las pruebas aportadas al proceso que tanto la parte demandante-reconvenida, como la parte demandada-reconviniente, incumplieron el contrato de opción de compraventa celebrado por ellas y como quiera que tal contrato tenía por objeto la celebración del contrato de compraventa, acción que no llegó a materializarse, y que el mismo contrato celebrado por las partes dispone en la cláusula cuarta, que en caso en que por causa imputable o no a la compradora no se llegara a materializar la venta opcionada, la vendedora estaba en la obligación de reintegrar a la compradora, la suma de dinero recibidas, sin que nada tenga que reclamarse por ningún concepto, y como se evidencia del texto del contrato que la demandada-reconviniente, que en fecha 31 de mayo de 1988 la parte vendedora se obligó a otorgar el documento definitivo y la compradora a pagar la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) que restaban del precio de la venta, y ninguna de las dos acciones se llevó a cabo, habiendo un incumplimiento de ambas partes, si bien es cierto, que la demanda no debe prosperar en derecho por cuanto la parte demandante-reconvenida reclama el cumplimiento del contrato, sin haber ella cumplido con la carga que le correspondía de pagar la cantidad de dinero a la cual estaba obligada, sin embargo, como bien se evidencia de las pruebas aportadas al proceso, que la parte demandante-reconvenida, ya había pagado la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,00) al momento de la celebración del contrato de opción de compraventa, y el contrato estipula que en caso de no materializarse la venta, la vendedora debería reintegrar la suma de dinero recibida, debe condenarse a la misma a reintegrar tal cantidad de dinero.

   (…)

   En relación a las otras cantidades de dinero entregadas por la parte actora, aun cuando se evidencia de la prueba de informes emitida por el Banco Popular, así como también, de la copia del cheque No. 000089563, girado contra la cuenta corriente No. 300200000667-8 del Banco Popular por la ciudadana N.C.D.A. por la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 13.000,00) y el cual fue presentado para su cobro por la ciudadana M.C.D.D.B., parte demandada-reconviniente en el presente juicio, tal cantidad de dinero, debe igualmente ser reintegrada a la parte demandante-reconvenida en el presente juicio.

   De seguidas pasó el Tribunal de la causa, a analizar la reconvención propuesta. Leyéndose de la sentencia apelada, lo siguiente:

   (…)

   En cuanto a la reconvención propuesta, la parte reconviniente, fundamenta la misma, alegando que la parte demandante-reconvenida, se introdujo en el inmueble de forma violenta, por lo cual se vio obligada a salirse del inmueble con sus menores hijos, lo cual causó daños morales, y por lo cual demanda la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), sin embargo, no existe en autos pruebas suficientes que demuestren de igual manera que la parte demandante-reconvenida, se introdujo en el inmueble violentamente, y ocasionó daños morales a la parte demandada-reconviniente, por lo cual tal pretensión no puede proceder en derecho.

   De igual manera la parte demandada-reconviniente, demandó la resolución del contrato de opción de compraventa, alegando que la compradora…, también incurrió en un incumplimiento del contrato contraído, así mismo, tal como se indicó anteriormente en este fallo del análisis de las pruebas aportadas al proceso se desprende que ambas partes incumplieron el contrato de opción de compraventa celebrado por lo cual, debe declararse la resolución del mismo e igualmente debe condenarse a la parte demandada-reconviniente a reintegrar las cantidades de dinero recibida por la parte demandante-reconvenida. Así se decide.

   (Negritas del Tribunal a quo).

   (…)

   Ahora bien, tomando en cuenta que el contrato de opción de compraventa, fue suscrito en fecha 14 de julio de 1988, fecha en la cual la demandada recibió la cuota inicial, y por cuanto la parte demandada estaba obligada a reintegrar tal cantidad de dinero, en caso, de no materializarse la venta en fecha 31 de mayo de 1989 y siendo un hecho notorio que el poder adquisitivo de nuestro signo monetario ha sufrido un gran desvalorización, por lo que es evidente que las expectativas económicas de la demandante-reconvenida no quedarían satisfechas con la cantidad ordenada a pagar, el Tribunal ordena la corrección monetaria correspondiente, por la cual ajustará esta condena a su valor actual, tomando en cuenta los índices de inflación acaecidos en el país y el índice de precios al consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela, por aplicación de doctrina sustentada por la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 17 de marzo de 1993. Así se decide.

   Por los hechos y fundamentos de derecho antes explanados, este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda propuesta…, SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención…”; TERCERO: Se condena a la parte demandada-reconviniente ciudadana M.C.D.D.B. a pagar la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 53.000,00) más lo que resulte de la indexación monetaria ordenada en el cuerpo de este fallo…”.

3. De la procedencia del ejercicio del recurso de apelación:

   Corresponde ahora a este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actuando como Tribunal Superior del Juzgado de la causa, pronunciarse sobre la procedencia o no del recurso ordinario de apelación, en virtud de las consideraciones explanadas por las partes en sus respectivos informes, y más aún luego de analizada como fue, la sentencia recurrida.

   Así las cosas, observa este Tribunal de alzada, luego de efectuar un exhaustivo análisis de las actas procesales, que en la sentencia recurrida se incurrió en un error jurídico en relación al análisis probatorio que recayó sobre la demanda intentada y declarada sin lugar, toda vez que si bien es cierto que el artículo 1.167 del Código Civil, el cual consagra que “si en el contrato bilateral, una de las partes no cumple su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; no fue sino la parte accionante quien demandó el cumplimiento del contrato suscrito, en virtud del incumplimiento de la demandada de otorgarle el documento definitivo de venta, situación esta perfectamente comprobada en las actas, ya que al no hacerlo indefectiblemente se configuró una de las condiciones para la procedencia de la acción ejecutoria, no así la resolutoria, por lo que el Tribunal a quo al valorar y apreciar las misivas promovidas por la parte accionante-reconvenida, en las cuales se demuestra el ineludible interés de la misma, de no sólo cumplir con su obligación de hacer, sino además el incumplimiento culposo de la accionada-reconviniente para obtener a través de sus propios medios tanto la declaración sucesoral, como la autorización de un Juez de Menores, y posteriormente poderle otorgar a la demandante-reconvenida el documento definitivo de venta, y más aún si ésta última pagó ab initio más de la mitad del precio, incluso antes de la entrega del remanente del precio de la venta a la accionada e impostergable otorgamiento del tantas veces mencionado contrato definitivo de venta a la accionante; conlleva determinar que la conclusión a la que hubiere podido llegar la recurrida con los elementos cursantes en las actas procesales, si hubiera tomado en cuenta que tales misivas -las cuales corren insertas del folio doscientos dieciséis (216) al folio doscientos diecisiete (217) de la primera pieza principal-, si bien son instrumentos privados emanado de las mismas partes materiales y no de un tercero, ajeno a la relación jurídico-procesal, misivas en las cuales la misma accionada expresa la imposibilidad de realizar la apertura sucesoral, puesto que tuvo una demora de tres (3) meses para que la referida declaración saliera, hecho que adminiculado con los demás medios probatorios aportados, como por ejemplo el contrato de venta y los recibos de pago aportados por la parte actora-reconvenida, de donde se evidencia el cumplimiento por su parte del préstamo hipotecario, y en virtud del principio de adquisición procesal; pudo hacerle surgir el indicio de que quien demandaba había obtenido la propiedad del inmueble objeto de litigio.

   Pues bien, el Tribunal de la causa desestimó la acción intentada por cumplimiento de contrato, resolviendo el mismo con base a las motivaciones y argumento ut supra señalados, argumentos en los cuales yerra la recurrida. No obstante lo anterior, habiendo sido erróneamente valorados y apreciados por el a quo los recibos de pago efectuados al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., al indicar la inexistencia en los mismos de la persona quien realizó los referidos pagos, circunstancia esta que adminiculada con la sana crítica a la que se refiere el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que le permite al Juez valorar una prueba cuando no existe una regla legal expresa, se ratifica aún más la postura asumida por esta Alzada, es decir, que la parte actora en el proceso, no sólo pagó parte del precio de la venta pactada, sino que además pagó el préstamo hipotecario concedido al causante P.B.C., quien fuera cónyuge de la ciudadana demandada M.C.D.D.B., a quien supuestamente le ostentaba un derecho sucesoral, según el orden de suceder, sobre la cosa conjuntamente con sus menores hijos –situación que tampoco fue demostrada- por lo que habiendo sido ésta propietaria por comunidad de gananciales del referido inmueble de conformidad con lo dispuesto en el artículo 148 del Código Civil, con los hechos narrados y habiendo vendido la cosa objeto de litigio, traspasó el derecho de propiedad a la ciudadana N.C.D.A., plenamente identificada. Así se determina.-

   Al haber establecido tal criterio la recurrida, le causó un gravamen irreparable a la parte demandante, violando de esta forma preceptos constitucionales como el derecho a la tutela judicial efectiva, el cual, según H.B.T. y Dorgi Jiménez, en su obra “Tutela Judicial Efectiva y otras Garantías Constitucionales Procesales”, comprende lo siguiente:

   (…) el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia; derecho a obtener una decisión motivada, razonada, justa, congruente, y que no sea jurídicamente errónea (…)

   (Negrillas del Tribunal)

   Así las cosas, visto que se encuentra impregnada la sentencia recurrida de un vicio insalvable que afecta a la tutela judicial efectiva, derecho humano inherente a toda persona, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como también se ha trasgredido el orden público constitucional, establecido en el artículo 253 ejusdem, procede este Órgano Jurisdiccional a ANULAR la sentencia objeto de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual expresa lo siguiente:

   Todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados por esta Constitución y la Ley es nulo; y los funcionarios públicos y funcionarias públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil y administrativa, según los casos, sin que les sirvan de excusa órdenes superiores.

   Énfasis añadido.

   Ahora bien, el constituyente patrio, así como también el legislador procesal han tenido el mismo espíritu, propósito o razón, al establecer en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 257 de la Carta Magna, la prohibición expresa de acordar reposiciones inútiles en casos como el que nos ocupa, por cuanto se corre el riesgo de que el Tribunal que conoce en grado de la causa, viole igualmente los principios básicos que informan los procesos judiciales en el régimen constitucional venezolano, como por ejemplo, una justicia célere, expedita, sin formalidades no esenciales, encerrados todos ellos en el principio de economía procesal, motivo por el cual, vista la anulación del fallo proferido por la primera instancia, pasa este Tribunal, actuando como Juzgado Superior, a resolver el mérito del asunto y a dictar nueva sentencia, y ello lo hace en la forma que sigue:

   Consta en las actas procesales que:

   Se inició el presente proceso judicial, en virtud de demanda de cumplimiento de contrato y cobro de bolívares que incoaran los abogados en ejercicio M.F.P. y R.R.C., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana N.M.C.N.B.O., todos plenamente identificados, en contra de la ciudadana M.C.D.D.B., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 637.016, y domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

   Alega la parte actora en su escrito libelar que conforme consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública de Maracaibo, el día catorce (14) de julio de 1988, celebró contrato de compraventa a crédito, bajo la modalidad “opción de compraventa”, con la ciudadana M.C.D.D.B., arriba identificada, en el cual ella se obligó a comprarle a la demandada, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 3-A, ubicado en el tercer piso del Edificio No. 3 del Condominio “El Curarire”, ubicado en el Sector Norte del Conjunto Residencial El Varillal, situado en el ángulo noroeste del cruce de la Calle 100 y Avenida 55, Sector Sabaneta en Jurisdicción del Municipio Cacique Mara de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, inmueble este que adquirió la vendedora según documento protocolizado por ante el Registro Subalterno Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 67, Tomo 3-A, de fecha 8 de mayo de 1978.

   Expone que el precio de venta fue convenido por ambas partes en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), dejando constancia en el aludido contrato de compraventa que de tal precio había pagado en dinero de curso legal y a satisfacción de la vendedora, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00), obligándose a pagar el remanente, el día treinta y uno (31) de mayo de 1989, oportunidad en la cual la vendedora se obligó a otorgar el documento definitivo por ante el Registro Subalterno competente y a entregar el inmueble libre de todo pago por impuestos, servicios público y condominio.

   A su decir, se estableció, y así se evidencia del contrato en su cláusula cuarta, que si por alguna circunstancia imputable o no a la compradora, no se llegaba a materializar la venta, la vendedora se obligaba a reintegrar a la compradora la suma de dinero pagada, afirmando que el primer día del mes de agosto de 1988, se produjo la entrega del inmueble, poseyéndolo legítimamente desde tal fecha como verdadera propietaria, a pesar de no estar solvente el inmueble en el pago por servicios públicos, ni cuotas de condominio entre otros conceptos, como se establecerá posteriormente.

   Continúa planteando la parte actora que, suscrito el contrato de compraventa aludido y ya en posesión del inmueble desde la fecha arriba señalada, tuvo conocimiento de la situación real en la cual se encontraba el inmueble recibido, esto es, las obligaciones pendientes por causa de los servicios públicos, condominio y saldo de las obligaciones hipotecarias que pesaban sobre el mismo. De igual manera conoció que el derecho de propiedad sobre el inmueble vendido lo obtuvo en vigencia de la comunidad conyugal con el ciudadano P.B.C., titular de la cédula de identidad No. 3.652.993, a cuyo nombre se encontraba titulado el inmueble y quien había fallecido ab intestato en la ciudad de Maracaibo, el día treinta (30) de enero de 1982; por cuya causa tal propiedad correspondía a dicha vendedora, haciéndose necesario para el otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble in comento, la tramitación de la Declaración Sucesoral y Certificado de liberación de la Sucesión del causante P.B., a cuya obtención se obligó la vendedora, es decir, la ciudadana M.C.D.D.B..

   Por consiguiente, alude la actora, que al conocer el documento a través del cual el Banco Hipotecario del Zulia, C.A., le da en préstamo hipotecario la cantidad de DOSCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 202.500,00), para la adquisición del inmueble antes descrito, observó que para la fecha de la celebración del contrato de opción de compraventa el saldo deudor ascendía a la cantidad de CIENTO DOCE MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 112.612.85), ya que la referida entidad bancaria facilitó la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 135.000,00) para la adquisición del inmueble.

   De allí que, al tomar posesión del mismo, la parte actora se vio en la imperiosa necesidad de no sólo pagar el servicio eléctrico correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 1988, por la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.855,60), sino además de pagar la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.400,00) por concepto de dos mensualidades de la cuota de condominio correspondiente a los meses de junio y julio de 1988, y la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 4.335,50) por concepto de tres cuotas atinentes a los intereses y abono a capital adeudados al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., por los meses de mayo, junio y julio de 1988, sumas estas las cuales ascienden a la cantidad de NUEVE MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 9.590,90), que a su decir, eran carga de la vendedora ciudadana M.C.D.D.B., a tenor del aludido documento de compraventa y por ende imputables al saldo del precio de venta estipulado, el cual por convenirlo así las partes, quedó reducido a la cantidad de TREINTA MIL CUATROCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 30.409,10).

   Continúa manifestando la parte accionante, que al llegar el vencimiento del término concedido para el pago del saldo del precio de venta, esto es, antes del día treinta y uno (31) de mayo de 1989, puso a disposición de “La Vendedora” el saldo del precio de venta y exigió la entrega de la Declaración Sucesoral y Certificado de Liberación del Ministerio de hacienda referente a la Sucesión de P.B.C., para la redacción y otorgamiento del documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble tal y como había sido estipulado, pero la ciudadana M.C.D.D.B., se excusó alegando que aún no había sido expedido por el Ministerio de Hacienda (región zuliana), por lo que exigió se le hiciera un abono al saldo del precio y se concediera un término de noventa (90) días para presentar la solvencia o certificado de liberación, siendo el caso que, mediante cheque del Banco Popular, C.A., librado en fecha diecinueve (19) de mayo de 1989, a la orden de la ciudadana M.C.D.D.B., contra la cuenta corriente No. 30020000667-8, perteneciente a la ciudadana N.M.C.D.A., fue abonada la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 13.000,00), al saldo del precio de venta que por causa de este abono se vio reducido a DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 17.409,10), según el cual, a su decir, estuvieron conformes las partes.

   Explica la parte actora que desde tal oportunidad y hasta la actualidad resultan incontables todas las gestiones amistosas realizadas por ella para lograr que la ciudadana M.C.D.D.B., otorgue el documento definitivo traslativo de la propiedad del inmueble vendido y más aún, entregue el certificado de solvencia de la sucesión de su fallecido cónyuge ciudadano P.B.C., resultando negativo e igualmente infructuosas todas las gestiones realizadas para que le reciba el saldo del precio de compraventa estipulado a lo cual estaba obligada por causa del contrato en la oportunidad del otorgamiento de dicho documento definitivo, a pesar de todos los abonos convenidos. No obstante, alude que desde el mes de agosto de 1988, cumplió con el pago de las cuotas adeudadas al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., a razón de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 1.393,45) cada una, contentiva de intereses, abono a capital y seguro de incendio del inmueble, adeudadas por la vendedora, pagó las cuotas ordinarias y extraordinarias por condominio, servicios públicos, además de las mejoras necesarias y gastos de mantenimiento del inmueble, como una verdadera propietaria que es del mismo.

   Informa la demandante que verificado lo anterior, se dirigió a la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, en pro de la consecución de los antecedentes documentales del inmueble por ella adquirido, y pudo constatar que se hacía imposible el otorgamiento y protocolización de documento alguno, toda vez que mediante oficio No. 1069, de fecha once (11) de marzo de 1988, librado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, éste ordenó el asentamiento de una nota marginal en el libro en el cual reposa el título de propiedad del inmueble objeto de litigio, del decretó de medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el mismo.

   Por último, demandó a la accionada para que conviniera o en caso contrario fuera obligada por el Tribunal de la causa a dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa; en recibir la cantidad de DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 17.409,10), que es el remanente del precio de venta pactado; entregar el certificado de liberación del Ministerio de Hacienda, departamento de sucesiones (región zuliana), u otro organismo que se encargue de tales funciones; en reintegrarle la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 1.484.362,10) que comprende las cantidades de dinero pagadas por concepto de cuotas al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, servicios públicos generados al tomar posesión del inmueble y reparaciones y mejoras realizadas al inmueble; los costos procesales y honorarios profesionales que conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se puedan generar; y por último solicitó la indexación o corrección monetaria calculada desde la fecha en que la demandada recibió la cuota inicial, abonos al precio de venta, las cuotas pagadas al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., hasta el pago definitivo de la obligación demandada, de acuerdo con el índice inflacionario que maneja el Banco Central de Venezuela.

   Junto al escrito libelar la parte actora acompañó:

   1. Contrato de opción de compraventa celebrado en fecha catorce (14) de julio de 1988, anotado bajo el No. 29, Tomo 94, de los libros que lleva la referida oficina pública.

   2. Poder Judicial General y Permanente en original otorgado por ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 88, Tomo 76, de los libros de autenticaciones que lleva la referida oficina pública.

   3. Copia certificada del documento de hipoteca convencional de primer grado, registrado bajo el No. 45, del Protocolo 1°, Tomo 23, de fecha dieciocho (18) de septiembre de 1980.

   4. Acta de Matrimonio de la ciudadana ALYS D.D.C.C..

   Citada como fue la parte demandada, esto es, en fecha cuatro (04) de diciembre de 1996, procedió la misma en tiempo hábil a dar contestación a la demanda intentada en su contra, en donde expuso lo siguiente:

   Negó, rechazó y contradijo, la celebración de un contrato de compraventa a crédito u opción de compraventa, con la ciudadana N.M.C.D.A.. Asimismo negó, rechazó y contradijo que se obligó a venderle a la accionante el inmueble objeto de litigio, negando además que el precio de venta fuera por la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 80.000,00); admitiendo a la vez que quien incumplió con el contrato de opción de compraventa fue la ciudadana demandante N.M.C.D.A., por cuanto fue ella quien no cumplió con el pago en su debida oportunidad, es decir, el día treinta y uno (31) de mayo de 1989.

   Negó, rechazó y contradijo que el día primero de agosto de 1988, entregó el inmueble a la compradora, quien a su decir, lo ha venido poseyendo legítimamente como verdadera propietaria, admitiendo que es cierto que la compradora fue quien se adentró de forma violenta al inmueble y tomó posesión del mismo, violentando las puertas para entrar al apartamento con todas su pertenencias, aprovechándose de su situación de indefensión por haber quedado viuda y sin trabajo.

   Además alegó, que al constreñirse violentamente a la demandante para despojarla del inmueble objeto de litigio, tuvo la imperiosa necesidad de convenir verbal y pacíficamente con ella, para darle en arrendamiento el tantas veces mencionado inmueble, por cuanto le manifestó no tener un lugar donde vivir, por lo que ambas convinieron en que la ciudadana N.M.C.D.A., pagaría los servicios públicos, cuotas de condominio y saldo de obligaciones hipotecarias que pesaban sobre el inmueble, por concepto de cánones de arrendamiento.

   A su decir, admitió que el derecho de propiedad sobre el inmueble opcionado, lo obtuvo en la vigencia de la comunidad conyugal que tuviera con el ciudadano P.A.B.C., plenamente identificado, quien había fallecido en el año 1982, por cuya causa tal propiedad le correspondía conjuntamente con sus dos menores hijos para esa época; admitiendo igualmente que en virtud de la situación de manutención de sus hijos se vio en la obligación de retener el otorgamiento del documento definitivo traslativo de propiedad del inmueble, la tramitación sucesoral y el certificado de liberación, a cuya obtención se había obligado.

   En el mismo orden de ideas, la accionada ciudadana M.C.D.D.B., negó, rechazó y contradijo que la accionante conociera de la existencia del documento a través del cual el Banco Hipotecario del Zulia, C.A., le da en préstamo hipotecario la cantidad de DOSCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 202.500,00), para la adquisición del inmueble objeto de litigio, siendo el saldo deudor la cantidad de CIENTO DOCE MIL SEISCIENTOS DOCE BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 112.612.85), ya que la referida entidad bancaria facilitó la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 135.000,00) para la adquisición del mismo.

   Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana N.M.C.D.A., al tomar posesión del inmueble se vio en la necesidad de pagar el servicio eléctrico correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 1988, por la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.855,60); de pagar la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.400,00) por concepto de dos mensualidades de la cuota de condominio correspondiente a los meses de junio y julio de 1988, y la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 4.335,50) por concepto de tres cuotas atinentes a los intereses y abono a capital adeudados al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., por los meses de mayo, junio y julio de 1988, sumas estas las cuales ascienden a la cantidad de NUEVE MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 9.590,90), los cuales eran su carga a tenor del aludido documento de compraventa y por ende imputables al saldo del precio de venta estipulado, el cual por convenirlo así las partes, quedó reducido a la cantidad de TREINTA MIL CUATROCIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 30.409,10).

   Alega, que la parte accionante tomó posesión del inmueble de manera violenta, y por tal motivo se vio en la necesidad de convenir con ella para que alquilara verbalmente el inmueble, estipulándose que los servicios públicos, más las mensualidades del condominio por los meses de junio y julio, las mensualidades correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 1988 a favor del Banco Hipotecario del Zulia, C.A., cuyo monto totalizó la cantidad de NUEVE MIL QUINIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 9.590,90), era por concepto de canon de arrendamiento, ya que no podía conversar con la accionante y mucho menos transar con ella, porque se mostraba violenta, agresiva y evasiva para conversar, por lo que llegó al acuerdo de dar en arrendamiento el objeto de litigio hasta que llegara a cumplir a feliz término dicho contrato de opción de compraventa, pactado éste por la relación que existía entre las partes, ya que el hermano de la demandante es cónyuge de su hermana.

   Continuó negando, rechazando y contradiciendo de que antes de que llegara el vencimiento del término concedido para el pago del saldo del precio de la venta, es decir, antes del treinta y uno (31) de mayo de 1990, la ciudadana N.C. puso a disposición de la vendedora el saldo del precio de venta y exigió la entrega de la declaración sucesoral y certificado de liberación del Ministerio de Hacienda referente a la sucesión del finado P.B.C. para la redacción y otorgamiento de documento definitivo traslativo de propiedad del inmueble tal y como había sido estipulado; admitiendo que lo cierto es que ella nunca se excusó de presentar la declaración sucesoral puesto que ella la tenía y como quiera que la compradora incumplió con la obligación de pagar el remanente del precio de la venta, sólo existe a su decir, una relación arrendaticia entre ambas. Además negó, rechazó y contradijo que el abono realizado por la ciudadana N.M.C.D.A., por la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS, (Bs. 13.000,00), lo fuere por concepto de pago del remanente del precio de la venta pactada, y mucho menos que el referido remanente se vio reducido a la cantidad de DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 17.490,10), ya que la cantidad dada por concepto de abono iba a ser imputada a los cánones de arrendamiento.

   Ya por último, alegó la parte demandada que no es cierto que la ciudadana N.M.C.D.A., cumplió con el pago de las cuotas adeudadas al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., a razón de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 1.393,45) cada una, comprensivas de intereses, abono a capital y seguro de incendio del inmueble, adeudadas por ella, habiendo pagado las cuotas ordinarias y extraordinarias por condominio, servicios públicos, además de las mejoras necesarias y gastos de mantenimiento del inmueble, como una verdadera propietaria que es del mismo, ya que el pago por pacto entre ambas, ciertamente lo hizo pero a razón de los cánones de arrendamiento, no así en los términos expresados por ella en el libelo de demanda.

   No obstante lo anterior, debe señalarse que la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la parte actora ciudadana N.M.C.D.A., plenamente identificada en actas, para que conviniera o en caso contrario fuera condenada u obligada por el Tribunal de la causa, en pagarle la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 2.000.000,00), por concepto de daños morales generados con ocasión al incumplimiento del tantas veces mencionado contrato de opción de compraventa.

   Además alega en su escrito de contestación en el cual reconviene a la parte demandante, que, en virtud del incumpliendo del contrato de opción de compraventa por parte de la accionante, al no pagar el remanente en el tiempo convenido, contrademanda la resolución del mismo, ya que para el momento de perfeccionarse se otorgó en calidad de arras la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (bs. 40.000,00), con el fin de garantizar y asegurar la ejecución del contrato in comento.

   Junto con el escrito de contestación y reconvención acompañó constante de catorce (14) folios útiles, copia certificada del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha catorce (14) de julio de 1988, anotado bajo el No. 29, Tomo 94, de los libros que lleva la referida oficina pública, un (01) justificativo de testigos evacuado por ante la Notaría Pública Séptima de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, tres (03) recibos de pago emitidos por el Banco Hipotecario del Zulia, C.A., los cuales totalizan la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 59.689,12), y un (01) documento de liberación de hipoteca debidamente autenticado por la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha trece (13) de agosto de 1996, de donde presuntamente se evidencia el cumplimiento por parte de la demandada de la obligación hipotecaria con la referida entidad bancaria.

   En ese sentido, una vez admitida la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, esto es, en fecha veintiocho (28) de enero de 1997, procedió la parte demandante-reconvenida en tiempo oportuno a dar contestación a la contrademanda incoada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo en todos y cada uno de sus términos, tanto los hechos como el derecho invocado en la reconvención, salvo el hecho cierto de haberse celebrado la contratación. En el mismo sentido, desconocido el justificativo de testigos preconstituido y promovido conjuntamente con el escrito de contestación y reconvención, solicitó la total desestimación de la aludida reconvención propuesta.

   En otro orden de ideas, procedió la parte demandante-reconvenida a consignar escrito de pruebas por ante la Secretaría del Tribunal, invocando el mérito favorable que arrojen las actas procesales, en especial de los documentos acompañados conjuntamente con el libelo de la demanda. Asimismo, promovió la testimonial jurada de los ciudadanos C.A.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.801.888, O.A.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.067.272, L.M.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.661.176, KATIMPA I.T.D.B., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.348.310 y del Dr. A.E.N.T., venezolano y mayor de edad.

   Por otro lado promovió setenta y seis (76) recibos de caja emitidos por el Banco Hipotecario del Zulia, C.A., en los cuales consta el pago de cuotas del préstamo hipotecario distinguido con el No. 116701067620, a nombre del ciudadano P.B.C., los referidos recibos de pago se encuentran discriminados de la siguiente forma: 1) Recibo No. 312493, por la cantidad Bs. 3.117,62; 2) Recibo No. 319747, por la cantidad de Bs. 1.568,67; 3) Recibo No. 059095, por la cantidad de 1.568,67; 4) Recibo No. 059093, por la cantidad de Bs. 1.563,18; 5) Recibo No. 059094, por la cantidad de Bs. 1.564,14; 6) Recibo No. 297612, por la cantidad de Bs. 1.562,77; 7) Recibo No. 371670, por la cantidad de Bs. 1.561,58; 8) Recibo No. 266088, por la cantidad Bs. 1.555,70; 9) Recibo No. 395818, por la cantidad de Bs. 1.559,77; 10) Recibo No. S/N, por la cantidad de 1.556,00; 11) Recibo No. 375559, por la cantidad de Bs. 1.558,54; 12) Recibo No. 340751, por la cantidad de Bs. 1.556,17; 13) Recibo No. 397992, por la cantidad de Bs. 1.555,76; 14) Recibo No. 342983, por la cantidad de Bs. 1.554,95; 15) Recibo No. 309121, por la cantidad de Bs. 3.115,30; 16) Recibo No. 377386, por la cantidad de 1.560,37; 17) Recibo No. 229068, por la cantidad de Bs. 4.690,27; 18) Recibo No. 13599, por la cantidad de Bs. 1.552,84; 19) Recibo No. 189198, por la cantidad de Bs. 3.115,26; 20) Recibo No. 393388, por la cantidad de Bs. 1.559,80; 21) Recibo No. 145153, por la cantidad Bs. 1.553,52; 22) Recibo No. 147616, por la cantidad de Bs. 1.553,47; 23) Recibo No. 130203, por la cantidad de 1.553,01; 24) Recibo No. 110443, por la cantidad de Bs. 1.553,16; 25) Recibo No. 84145, por la cantidad de Bs. 1.552,92; 26) Recibo No. 016970, por la cantidad de Bs. 1.427,60; 27) Recibo No. 050107, por la cantidad de Bs. 1.462,39; 28) Recibo No. 016652, por la cantidad de Bs. 1.463,30; 29) Recibo No. 1780, por la cantidad Bs. 1.463,24; 30) Recibo No. 3249, por la cantidad de Bs. 1.463,01; 31) Recibo No. 004508, por la cantidad de 1.463,14; 32) Recibo No. 026754, por la cantidad de Bs. 1.463,09; 33) Recibo No. 019510, por la cantidad de Bs. 2.932,34; 34) Recibo No. 5204, por la cantidad de Bs. 1.468,11; 35) Recibo No. 022918, por la cantidad de Bs. 1.467,31; 36) Recibo No. 046455, por la cantidad Bs. 1.466,35; 37) Recibo No. 005495, por la cantidad de Bs. 1.462,24; 38) Recibo No. 182956, por la cantidad de 1.463,04; 39) Recibo No. 182341, por la cantidad de Bs. 1.463,16; 40) Recibo No. 082687, por la cantidad de Bs. 1.462,78; 41) Recibo No. 159896, por la cantidad de Bs. 1.463,06; 42) Recibo No. 16971, por la cantidad de Bs. 1.462,57; 43) Recibo No. 11304, por la cantidad Bs. 1.462,36; 44) Recibo No. 198730, por la cantidad de Bs. 1.462,48; 45) Recibo No. 144933, por la cantidad de 1.462,43; 46) Recibo No. 080406, por la cantidad de Bs. 1.462,55; 47) Recibo No. 174384, por la cantidad de Bs. 1.462,34; 48) Recibo No. 711087, por la cantidad de Bs. 1.462,06; 49) Recibo No. 624836, por la cantidad de Bs. 1.462,17; 50) Recibo No. 641188, por la cantidad Bs. 1.462,13; 51) Recibo No. 708447, por la cantidad de Bs. 1.461,94; 52) Recibo No. 692531, por la cantidad de 1.461,75; 53) Recibo No. 672166, por la cantidad de Bs. 1.461,86; 54) Recibo No. 658852, por la cantidad de Bs. 1.461,82; 55) Recibo No. 674398, por la cantidad de Bs. 1.461,35; 56) Recibo No. 681986, por la cantidad de Bs. 1.461,75; 57) Recibo No. S/N, por la cantidad de Bs. 1.461,64; 58) Recibo No. 504383, por la cantidad de Bs. 1.461,39; 59) Recibo No. 525112, por la cantidad de 1.461,46; 60) Recibo No. 589398, por la cantidad de Bs. 1.461,43; 61) Recibo No. 555950, por la cantidad de 1.461,39; 62) Recibo No. 561030, por la cantidad de Bs. 1.461,09; 63) Recibo No. 561029, por la cantidad de Bs. 1.465,18; 64) Recibo No. 572639, por la cantidad de Bs. 1.445,11; 65) Recibo No. 0300417, por la cantidad de Bs. 1.444,39; 66) Recibo No. 313875, por la cantidad de Bs. 1.445,11; 67) Recibo No. 0289571, por la cantidad de 1.444,53; 68) Recibo No. 402926, por la cantidad Bs. 1.444,15; 69) Recibo No. 462456, por la cantidad de Bs. 1.444,09; 70) Recibo No. 338360, por la cantidad de 1.444,03; 71) Recibo No. 396528, por la cantidad de Bs. 1.444,09; 72) Recibo No. 377164, por la cantidad de Bs. 1.443,79; 73) Recibo No. 375797, por la cantidad de Bs. 1.444,89; 74) Recibo No. 0006634, por la cantidad Bs. 1.445,54; 75) Recibo No. 480977, por la cantidad de Bs. 1.444,87; 76) Recibo No. 3962, por la cantidad de Bs. 1.457,09; que sumados alcanzan la totalidad de CIENTO VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 122.574,42).

   Además de lo anterior, promovió siete (7) comprobantes de la Energía Eléctrica de Venezuela (ENELVEN), correspondiente a la reconexión y cambio del servicio eléctrico del apartamento 3-A, del Edificio Curarire III del Conjunto Residencial el Varillal; un (1) informe de gestión emanado del Departamento de Trabajo Social de la Gerencia de Recursos Humanos de la Fundación Salud y Ciencia del Hospital Coromoto de Maracaibo del Estado Zulia; tres (03) misivas de las cuales dos fueron suscritas por la parte demandada-reconviniente y una sola de ellas fue emitida por la parte demandante-reconvenida, a través de las cuales se observa una estrecha relación entre ambas.

   La parte demandante-reconvenida, promovió también en su escrito de promoción de pruebas como documental: copia de un (1) cheque de fecha diecisiete (17) de mayo de 1989, No. 000089563, por la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 13.000,00) a la orden de la ciudadana M.D., contra el Banco Popular, C.A., agencia 5 de julio de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, cuenta corriente No. 30020000667-8, perteneciente a la ciudadana M.C.D.A., distinguido con los números consecutivos 00089563-012020210502-4120006674-90.

   En el sentido anterior, vale decir, como prueba documental, la parte actora-reconvenida promovió también setenta y seis (76) recibos de pago al condominio del Edificio Curarire III del Conjunto Residencial El Varillal, signados por ella con los Nos del uno (1) al setenta y seis (76), que cubren el período pagado del veintidós (22) de julio de 1988 al veintiséis (26) de noviembre de 1996, con inclusión de los recibos de pagos Nos. 451 y 315, que totalizan la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 3.400,00), que eran carga de la vendedora y fueron pagados por su persona por intermedio de la empresa encarga de la Administración del Condominio denominada Asesoramiento de Condominios S.R.L., (ASECON srl).

   Por último promovió pruebas de informes y en tal sentido solicitó se oficiara al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., a cargo de FOGADE, a objeto de que informara al Tribunal sobre el saldo deudor que presentaba el préstamo hipotecario No. 01-0-1169-80-0, a nombre del ciudadano P.B.C.; el estado de cuenta para el mes de julio de 1988; y la situación legal del mismo, esto es, si existía proceso judicial iniciado por ejecución de hipoteca en su contra, precisando además el modo bajo el cual se pagó la obligación; solicitó se oficiara a la Energía Eléctrica de Venezuela (ENELVEN), específicamente al departamento de suscripción, a objeto de que informara al Tribunal la persona a quien corresponde la cuenta No. 312828999 y su estado actual, indicando el inmueble al cual corresponde el servicio, cambio de titulares y fechas en los cuales se produjeron dichos cambios de titulares, precisando además el saldo deudor de la referida cuenta al mes de agosto y diciembre de 1988. Asimismo solicitó se oficiara a la Gerencia de Recursos Humanos de la Fundación Salud y Ciencia del Hospital Coromoto de la ciudad de Maracaibo, a fin de que ratificara la veracidad de la prueba documental promovida emanada de la referida institución; solicitó se oficiara al Banco Popular, C.A., agencia 5 de julio de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, a objeto de que informara al Tribunal el nombre de la persona jurídica o natural a quien le corresponde la cuenta corriente No. 30020000667-8, el cheque distinguido con el No. 000089563, su beneficiario, la persona que cobró el mismo, la fecha de cobro y se sirviera remitir copia del anverso y del reverso del título valor; solicitó se oficiara a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a objeto de que remitiera al Tribunal de la causa, copia certificada del Oficio No. 1069, de fecha once (11) de marzo de 1988, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyo comprobante está signado con el No. 607, de fecha 16 de marzo de 1988, y en tal sentido informara a que se refiere la nota marginal que aparece estampada en el documento protocolizado en dicha oficina el día 18 de septiembre de 1980, bajo el No. 45, Tomo 23, protocolo primero; e igualmente solicitó se oficiara al referido Órgano Jurisdiccional, con el objeto de que informara sobre el contenido del Oficio No. 1069, emanado de ese Despacho, de fecha once (11) de marzo de 1988, indicando el proceso donde se originó, las partes involucradas y estado procesal de la causa, remitiendo con la referida información copia del referido oficio.

   Así las cosas, y habiendo otorgado poder apud acta la parte demandada-reconviniente a las profesionales del derecho S.P. y D.M.B.C., ambas inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos. 42.595 y 26.008 respectivamente, mediante escrito suscrito en la misma fecha, esto es, el día tres (03) de marzo de 1997, procedió la profesional del derecho S.P., además de ratificar los medios favorables que arrojan las actas procesales a favor de su poderdante, a promover como testimonial, la testifical jurada de los ciudadanos A.P., A.J.G. y M.C. QUIROZ, todos mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.694.247, 129.432 y 5.615.048.

4. El Tribunal para resolver observa:

   Visto lo anterior, basado en algunos principios infra señalados, pasa este Tribunal a resolver sobre el fondo de la causa, y ello lo hace de la siguiente manera:

   Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, la reconvención propuesta y la contestación a la contrademanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes observa que la parte demandada en el hilvanar de su escrito mixto y al aludir que “quien incumplió con el contrato de opción de compraventa fue la ciudadana demandante N.M.C.D.A., por cuanto fue ella quien no cumplió con el pago en su debida oportunidad, es decir, el día treinta y uno (31) de mayo de 1989”, así como, “que en virtud del incumpliendo del contrato de opción de compraventa por parte de la accionante, al no pagar el remanente en el tiempo convenido, contrademanda la resolución del mismo, ya que para el momento de perfeccionarse se otorgó en calidad de arras la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (bs. 40.000,00), con el fin de garantizar y asegurar la ejecución del contrato”, ineludiblemente admitió la relación contractual, motivo por el cual, se pasa al análisis de los medios probatorios evacuados, haciendo exclusión de la declaración jurada prestada por la ciudadana M.J.C.B., por ante el Tribunal de la causa, ya que según el principio de adecuación de la prueba, una prueba sobre un hecho no articulado en la contestación por la parte demandada, es una prueba impertinente, y siendo que en ninguno de los pasajes del escrito de contestación presentado por la accionada-reconviniente alude la relación existente entre ella y la declarante, este Tribunal considera que la misma es impertinente y más aún si tomamos en cuenta los criterios admitidos por nuestra Casación, que establecen que una vez constatada por el Juez la referida impertinencia, puede, como en efecto lo hace, abstenerse de examinar la misma. Así se decide.-

   En cuanto a las demás pruebas testimoniales aportadas al proceso por la parte demandada-reconviniente, esta Sentenciadora con base a los argumentos ut supra señalados, estima la impertinencia de los mismos y en ese sentido no les otorga valor probatorio alguno. Así se decide.-

   Siendo las cosas así, infiere este Órgano Jurisdiccional -y así lo deja establecido-, que el contradictorio surgido en la presente traba contractual, debe circunscribirse a la verificación de la conducta desplegada por la parte demandada-reconviniente, a fin de establecer con precisión si la obligación por ella anunciada, efectivamente se verificó con ocasión a la falta de pago por parte de la accionante para la adquisición del inmueble objeto de la operación de opción de compraventa en pugna.

   En este orden de ideas, consta en las actas procesales, que en la oportunidad legal correspondiente ambas partes promovieron pruebas, motivo por el cual, no obstante haber sido admitido por los litigantes cada una de sus acciones desplegadas, tendentes a cumplir a cabalidad las obligaciones contractuales asumidas, debe este Órgano Jurisdiccional analizar el material probatorio efectivamente aportado a las actas, todo en armonía con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 eiusdem.

   Ahora bien, en relación al mérito favorable que arrojasen las actas procesales invocado por ambas partes en sus respectivos escritos de promoción de pruebas, este Órgano Jurisdiccional con respecto a la referida invocación, considera prudente destacar que la misma no constituye un medio de prueba propiamente, sino que hace alusión a principios procesales, los cuales deben ser aplicados de oficio por el juez, tal como el de comunidad de la prueba, adquisición y concentración. ¬Así se establece.-

   Además, ambas partes invocaron el mérito probatorio que se desprende del documento fundamento de las pretensiones, tal y como lo es, el contrato de opción de compraventa celebrado en fecha catorce (14) de julio de 1988, anotado bajo el No. 29, Tomo 94, de los libros que lleva la referida oficina pública, del cual, por ser una promesa bilateral o precontrato bilateral de compraventa, surgen obligaciones para ambas partes, es decir, que ambas partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato el cual resulta determinante de la carga probatoria de cada una de ellas, por ser ley específica y sustantiva aplicable al caso subjudice, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y el cual al no haber sido impugnado, sino todo lo contrario, pacíficamente admitido, surte plenos efectos jurídicos, determinando o estableciendo las obligaciones contractuales asumidas y cuya demostración de cumplimiento o no, con el resto de las pruebas, hará prevalecer o no las pretensiones recíprocas formuladas en la presente causa, por lo que esta Sentenciadora aprecia y acoge en todo su valor probatorio el mismo. Así se valora.-

   En relación a las cartas misivas, este Tribunal en virtud del principio de adquisición procesal, según el cual, todo aquello que tenga significación probatoria que sea incorporado al proceso y donde las partes hayan tenido oportunidad de controlar y contradecir la prueba, tiene eficacia probatoria. Nótese, que el principio de adquisición procesal hace referencia a todo lo que se incorpora al proceso, lo cual, conlleva lógicamente a pensar que se trata pues de un principio que obliga al Sentenciador a extraer cualquier elemento que conste en el juicio y no estrictamente lo referido a los medios probatorios, y en ese sentido de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363, 1.364 y 1.371 del Código Civil, adminiculados conjuntamente con lo dispuesto en el artículo 444 del Código Adjetivo, le otorga pleno valor probatorio a las referidas cartas misivas, toda vez que las mismas estuvieron sujetas a impugnación o control por parte de la demandada y no hay constancia en actas de haber efectuado la aludida gestión procesal, amén de que se observa una estrecha relación entre las partes contratantes. De las misivas de fecha once (11) de marzo de 1988, diecisiete (17) de agosto de 1989 y dieciséis (16) de agosto de 1989, se lee respectivamente, lo siguiente:

   Apreciada amiga:

   De acuerdo a los hablado personalmente contigo, en días pasados y previa consulta con mis familiares, he decidido llegar a un acuerdo, comercial contigo, aceptando las condiciones estipuladas contigo, de que el 22 de este mes me harás la entrega de Bs. CUARENTA MIL, y el saldo en la misma fecha del año 1989.

   Apreciada amiga.

   Acusando recibo de su correspondencia, fechada 16-08-89, retornando saludos en unión de los suyos, paso a decir lo siguiente.

   El motivo por el cual no se a (sic) finiquitado negociación pautada por ambas partes, es por demora de apertura sucesoral, puesto que tiene una demora de 3 meses para salir dicha declaración, datos que puede verificar en oficina de DECLARACIONES SUCESORALES situada en el 5To. piso del Edificio de Impuesto.

   “Apreciada María,

   (…) Como es mutuo conocimiento, para finiquitar la negociación, que iniciamos el año pasado, sobre el apartamento distinguido con el No. 3A, del Edificio Curarire 3, Conjunto Residencial El Varillas en Sabaneta Larga, se requieren algunos documentos de índole judicial, como son:

   1. Apertura sucesoral

   2. Autorización del Juzgado de Menores.

   En conversación que sostuviste en días pasados con Nelly, le manifestaste, que esperabas que los Tribunales dieran inicio a sus actividades, ya que se encontraban cerrados por paro de los trabajadores, para solicitar dicha documentación.

   Como ya ha transcurrido un tiempo prudencial, quisiéramos saber en que etapa de avance se encuentran, dichos documentos, para proceder a finiquitar, el documento de venta, ya que desde la fecha citada en el documento anterior, el saldo correspondiente de los Bs. 40.000,oo restantes se encuentran en nuestro poder, habiendo que descontar, la suma que tu tienes recibida de dicha partida. (Énfasis añadido por el Tribunal).

   En relación al documento de hipoteca convencional de primer grado, registrado bajo el No. 45, del Protocolo 1°, Tomo 23, de fecha dieciocho (18) de septiembre de 1980, esta Superior, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y por cuanto el aludido instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras el mismo no sea declarado falso, le otorga pleno valor probatorio. Así se valora.-

   Ahora bien, en cuanto a la testimonial jurada de los ciudadanos C.A.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.801.888, O.A.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.067.272, L.M.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.661.176, KATIMPA I.T.D.B., extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.348.310 y del Dr. A.E.N.T., venezolano y mayor de edad; observa esta Jurisdicente que en ausencia de la evacuación de la referida prueba, nada tiene que apreciar y en tal sentido no le otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

   Habida cuenta de los setenta y seis (76) recibos de caja emitidos por el Banco Hipotecario del Zulia, C.A., en los cuales consta el pago de cuotas del préstamo hipotecario distinguido con el No. 116701067620, a nombre del ciudadano P.B.C., este Órgano Jurisdiccional de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, aún cuando se trata de instrumentos privados que emanan de un tercero por cuanto en los referidos recibos consta el pago de la obligación contraída por quien en vida fuera cónyuge de la demandada-reconviniente, -supuesto de hecho del cual cabe destacar su falta de comprobación en las actas que comportan el caso sub judice-, y siguiendo las reglas de la sana crítica a las cuales hace referencia el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, así como también del principio de libertad de la prueba, le otorga pleno valor probatorio a los mismos, concluyendo que estando en posesión de la demandante-reconvenida, ésta ineludiblemente pagó el préstamo hipotecario, por lo que mal podría atribuírsele el incumplimiento de la obligación contraída con la contraparte cuando se atribuyó para sí el pago de las cuotas al Banco Hipotecario del Zulia. Así se valoran.-

   En relación a la promoción de los siete (7) comprobantes de la Energía Eléctrica de Venezuela (ENELVEN), a nombre de la ciudadana N.M.D.A., correspondiente a la reconexión y cambio del servicio eléctrico del apartamento 3-A, del Edificio Curarire III del Conjunto Residencial el Varillal; este Órgano Jurisdiccional aprecia y acoge como un indicio el valor probatorio que de ellos puedan desprenderse, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se aprecian.-

   Por otra parte, la demandante-reconvenida, promovió como prueba documental la copia de un (1) cheque de fecha diecisiete (17) de mayo de 1989, No. 000089563, por la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 13.000,00) a la orden de la ciudadana M.D., contra el Banco Popular, C.A., agencia 5 de julio de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, cuenta corriente No. 30020000667-8, perteneciente a la ciudadana M.C.D.A., distinguido con los números consecutivos 00089563-012020210502-4120006674-90; y siendo que del referido título valor se evidencia en su dorso, que fue cobrado por su beneficiaria ante la taquilla del Banco Popular, y en virtud de la ratificación del contenido del mismo a través de la prueba de informes, toda vez que el Tribunal de la causa oficiara al Banco Popular solicitando información acerca de los datos antes mencionados para su corroboración, este Tribunal constatados los mismos, aprecia y acoge en todo su valor tanto el cheque de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como la prueba de informes ratificatoria. Así se establece.-

   Dentro del conjunto de pruebas aportadas al proceso por la parte demandante-reconvenida, y como prueba de informe solicitó además se oficiara al Banco Hipotecario del Zulia, C.A., a cargo de FOGADE, a objeto de que informara al Tribunal sobre el saldo deudor que presentaba el préstamo hipotecario No. 01-0-1169-80-0 a nombre del ciudadano P.B.C., el estado de cuenta para el mes de julio de 1988, y la situación legal del mismo, esto es, si existía proceso judicial iniciado por ejecución de hipoteca en su contra, precisando además el modo bajo el cual se pagó la obligación; por lo que dada la oportunidad en la que efectivamente contestó la entidad bancaria Banco de Maracaibo, según se observa del oficio que riela en el folio doscientos cincuenta y tres (253) del presente juicio, ésta comunicó que en fecha dieciocho (18) de septiembre de 1980, el referido Banco Hipotecario del Zulia otorgó a los ciudadanos P.B.C. y M.C.D., un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda, a la vez señaló que el saldo capital aproximado, que presentaba para el mes de julio de 1988, era por la cantidad de CIENTO ONCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 111.888,60), en el mismo orden de ideas advierte que para el año 1987, existía un procedimiento judicial por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 16.520. Finalmente señala que para la fecha cuatro (04) de abril de 1988, la ciudadana M.C.D. se comprometió a cancelar las cuotas vencidas y continuar cancelando en forma puntual las cuotas mensuales que se generaran hasta la cancelación total del préstamo, conforme al convenio judicial firmado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por cuanto el ciudadano P.B. había fallecido, en consecuencia esta Sentenciadora aprecia esta prueba y le otorga el valor probatorio que de ella emane, con base a las reglas de la sana crítica, a las que se refiere el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-

   Además, solicitó se oficiara a la empresa Energía Eléctrica de Venezuela (ENELVEN), específicamente al departamento de suscripción, a objeto de que informara al Tribunal la persona a quien corresponde la cuenta No. 312828999 y su estado actual, indicando el inmueble al cual corresponde el servicio, cambio de titulares y fechas en los cuales se produjeron dichos cambios de titulares, precisando además el saldo deudor de la referida cuenta al mes de agosto y diciembre de 1988; por lo que llegada igualmente la oportunidad de informarle al Juzgado a quo, según consta en comunicación de fecha once (11) de abril de 1997 y signado con el No. 0027/97, la aludida empresa sólo indicó la solvencia en los pagos hasta el mes de marzo del año 1997, y la imposibilidad de suministrar información referida al año 1998, por motivo de incapacidad de almacenamiento del sistema informático, por lo que esta Sentenciadora siendo que la misma es insuficiente, la desecha del acervo probatorio por ser ésta insuficiente. Así se decide.-

   En cuanto a la solicitud de que se oficiara a la Gerencia de Recursos Humanos de la Fundación Salud y Ciencia del Hospital Coromoto de la ciudad de Maracaibo, a fin de que ratificara la veracidad de la prueba documental promovida, emanada de la referida institución, la cual corre inserta del folio doscientos doce (212) al folio doscientos catorce (214), y siendo que la mencionada Oficina a través de la prueba sub examine, corroboró el contenido de la prueba documental ut supra valorada, esta Jurisdicente la aprecia y le otorga el valor probatorio que de ella se desprenda, con base a las reglas de la sana crítica, a las que se contrae el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-

   Asimismo, solicitó se oficiara a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a objeto de que remitiera al Tribunal de la causa, copia certificada del Oficio No. 1069 de fecha once (11) de marzo de 1988, emanado del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyo comprobante está signado con el No. 607, de fecha 16 de marzo de 1988, y en tal sentido informara a que se refiere la nota marginal que aparece estampada en el documento protocolizado en dicha oficina el día 18 de septiembre de 1980, bajo el No. 45, Tomo 23, protocolo primero; una vez cumplida con la solicitud antes mencionada, por parte de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y acompañadas como efectivamente acompañó junto con la información suministrada; este Órgano Jurisdiccional le otorga el valor probatorio que de la prueba se pueda desprender, no sólo conforme lo establecido por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, sino además con base a las reglas de la sana crítica, a las que se contrae el artículo 507 eiusdem. Así se valora.-

   En relación a la solicitud de que se oficiara al referido Órgano Jurisdiccional, con el objeto de que informara sobre el contenido del Oficio No. 1069, emanado de ese Despacho de fecha once (11) de marzo de 1988, indicando el proceso donde se originó, quienes eran las partes involucradas y el estado procesal de la causa, remitiendo con la referida información copia del referido oficio; esta Sentenciadora siendo que no consta en las actas que componen el proceso la evacuación de la misma, nada tiene que apreciar y en tal sentido no le otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-

   Ya por último, en relación a los setenta y seis (76) recibos de pago de la cuota de condominio del Edificio Curarire III del Conjunto Residencial El Varillal, identificados con los números del uno (1) al setenta y seis (76), que cubren el período pagado del veintidós (22) de julio de 1988 al veintiséis (26) de noviembre de 1996, con inclusión de los recibos de pagos Nos. 451 y 315, que totalizan la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 3.400,00), esta Juzgadora siendo que los mismos no guardan ninguna relación con los hechos materialmente controvertidos, los desecha del acervo probatorio. Así se decide.-

   El análisis probatorio precedente, da por asentado que la resolución del conflicto de intereses surgido en la causa sub judice, versa únicamente sobre la interpretación que cada una de las litigantes hace del contenido de la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta celebrado, estipulación contractual ésta que amerita ser traída a colación nuevamente para indagar con profundidad sobre su alcance. Establece la cláusula en discusión lo siguiente:

   “SEGUNDA: El precio fijado para esta transacción es de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00), de los cuales “La Compradora”, ya pagó a “La Vendedora”, en dinero de curso legal en el país, y a su entera satisfacción. La suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), obligándose a cancelar el remanente o sea la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), el 31 de mayo de 1989, oportunidad en la cual “El Vendedor”, se obliga a otorgar el documento de venta definitivo, por ante el Registro Subalterno competente.” (Negrita del Tribunal).

   Como se puede apreciar del contenido de la estipulación contractual anteriormente trascrita, la misma es reguladora de lo atinente al valor de la cosa opcionada, su oportunidad de pago y la modalidad de entrega del documento definitivo traslativo de la propiedad, motivo por el cual, su interpretación en todo momento debe concatenarse de manera armónica y no aislada para poder determinar su verdadero alcance. Por consiguiente, se infiere de su contenido la sucesión cronológica de una serie de eventos que reflejan la voluntad de las contratantes, y que dicho sea de paso, se encuentran dentro del denominador común típico en este tipo de negociaciones para la adquisición de viviendas.

   Pues bien, de la cláusula segunda se sustrae la obligación asumida por la demandante-reconvenida de pagar una inicial, lo cual se verificó, y el monto faltante por pagar se verificaría en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de venta. Sobre este particular, no existe mayor duda sobre la interpretación de la voluntad de las contratantes plasmada en la letra del contrato bajo estudio, ya que como es costumbre en la mayoría de estos tipos de contratos, el comprador entrega una suma dineraria por concepto de inicial y el remanente o saldo faltante por pagar lo entrega una vez otorgado el documento definitivo de venta traslativo de la propiedad.

   En el presente caso, la estipulación bajo análisis es clara al establecer que el pago de saldo deudor final lo debió pagar la promitente compradora al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, evento éste que conlleva indefectiblemente a sostener la obligación de la demandada-reconviniente que la precede, ya que sería ilógico e incongruente para este tipo de relación jurídica –y por demás fuera de la práctica común- proceder a la protocolización o venta definitiva del bien y su consiguiente pago final, sin haber hecho lo conducente, en cuanto a la declaración sucesoral y demás cargas por parte de la promitente vendedora, para poder traspasar, con base a tales requisitos, el derecho de propiedad de la cosa producto de una supuesta herencia la cual no logró demostrarse en el caso bajo análisis.

   Por otra parte, y de aquí viene dada la necesidad de realizar el presente examen interpretativo en conjunto con el contenido de la cláusula segunda, que pareciera haber cierta confusión en lo que respecta a la oportunidad en que deben verificarse tanto el pago final como la entrega definitiva del documento definitivo de venta protocolizado, ya que la cláusula antes mencionada condiciona la entrega del mismo, el mismo día en que debía verificarse el pago del remanente producto de la venta.

   Infiere esta Jurisdicente, que la eventual confusión surgida y esgrimida por la demandada-reconviniente como principal defensa de fondo, viene dada por el contenido de fondo de la estipulación bajo examen, la cual al ser concatenada con la práctica forense, es decir, al ser visto desde una perspectiva basada en hechos susceptibles de la realidad, debe ineludiblemente colegirse que en el mismo momento en que se pretende protocolizar la venta, el comprador paga el remanente del precio, a través de cheque de gerencia o cualquier otro título valor, y la vendedora firma el documento como aceptación de la venta realizada, y el Registrador al observar con detenimiento el contenido del contrato de venta, los datos de registro del inmueble objeto de venta y de su propietario, protocoliza o no el mismo.

   En conclusión, para darle un sentido y ordenación final a los eventos que han debido de verificarse, debe esta Juzgadora adminicularlos con la verdadera razón de ser y la efectiva aplicación que la costumbre usualmente ha enseñado para este tipo de contrataciones:

   Entonces, al recibir la inicial la demandada-reconviniente y abonarse la misma al precio total de la cosa objeto de venta, nació la obligación para ella de que, una vez llegada la oportunidad para verificarse el pago del remanente, debía firmar el documento definitivo de venta a través del cual traspasaría su derecho de propiedad, indistintamente de que haya adquirido ese derecho producto de una sucesión; y la compradora debía pagar el precio, el cual indefectiblemente, tenía lugar concurrentemente con la aludida obligación de la vendedora, concluyéndose que para ambas contratantes, nació una obligación, cuales fueron, por una parte, la obligación de la vendedora de otorgar el documento definitivo de venta, y por la otra, para la compradora, la obligación de pagar el precio remanente en la misma fecha en que así lo pactó con la vendedora, preexistiendo así la verificación concurrente de tales acontecimientos para determinar el cumplimiento cabal o no de la obligación por ambas partes, según la cláusula segunda del contrato sub examine.

   Siguiendo el orden cronológico de ideas, y siendo que en el contrato de opción de compraventa las dos partes se obligan recíprocamente a celebrar a posteriori, como es el caso, un contrato de venta, todo esto según la doctrina propuesta por el autor J.L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, en el in fine de la pág. 189; en el caso sub judice se estipuló un plazo para el cumplimiento de la obligación contraída por ambas contratantes, quedando suficientemente determinado en las actas que la ciudadana N.M.C.D.A., como parte actora, le ha exigido a la ciudadana M.C.D.D.B., como parte demandada, el cumplimiento de la obligación de otorgarle el documento definitivo de venta susceptible de traslación de la propiedad, pedimento éste ante el cual la parte demandada se ha negado alegando la imposibilidad de poderle otorgar el documento definitivo de venta, por el presunto incumplimiento de la compradora por no haber efectuado el pago final del precio adeudado; observa este Tribunal, que la demandada-reconviniente yerra al pretender supeditar la ejecución de su obligación pactada (traslación de la propiedad) a la obtención, por demás tardía, de los documentos que acrediten su supuesto derecho sucesoral sobre el inmueble, ya que la interpretación correcta que admite la cláusula en referencia, no es otra que, en la misma circunstancia en que debía la compradora pagar el remante del precio, debía recibir de la vendedora el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante un Registrador Inmobiliario.

   Por consiguiente, es esta la correcta cronología de los eventos que han debido suscitarse de manera voluntaria en el presente caso, y no como lo pretende hacer valer la demandada-reconviniente, quien alega la excepción “non adimpletis contractus”, por estimar de imposible ejecución su cuota obligacionaria, dado el supuesto incumplimiento en el que incurrió la actora-reconvenida en no pagarle el remanente del precio de la venta pactada en la fecha referida en la cláusula segunda del contrato. Ya ha quedado suficientemente esclarecido, la concurrencia de las dos obligaciones contraídas por ambas partes contratantes, y así se decide.-

   Al respecto señala el ilustre jurista E.M.L.:

   En algunas obligaciones de hacer, en las cuales el contenido de la obligación del deudor cosiste en un resultado; por ejemplo, en el contrato de obra; quien se ha comprometido a construir un edificio, o a reparar un automóvil, sólo cumple con su obligación cuando el resultado concreto se produce. En este caso la diligencia del deudor tiene que vencer todos los obstáculos que puedan impedir el cumplimiento de la obligación, salvo que se den los requisitos de la causa extraña no imputable.

   (…)

   La diligencia que debe poner el deudor también tiene relación con el contenido de la obligación; en cuyo caso es más bien un problema de interpretación del contrato para determinar con exactitud a qué se obligó el deudor.

   (Curso De Obligaciones. Derecho Civil III, Tomo II, 2005. Pág. 890 y 891).

   Tenemos pues, que del análisis en concreto e individualizado de todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, podríamos resumir a continuación, según la carga de la prueba adjudicada por cada una de ellas, que la actora asumió la carga de demostrar los hechos constitutivos de su acción; es decir, que la imposibilidad de asistir a la firma del contrato definitivo de venta en la oportunidad convenida con la demandada, se debió a una causa extraña no imputable, aunado al interés que tenía de adquirir el bien; así como también, el incumplimiento de la obligación principal de la demandada de proceder con la venta en referencia, todo esto conforme a lo expuesto en la determinación de la carga probatoria asumida según el análisis de la cláusula contractual.

   Así las cosas, la demandada-reconviniente pretendió demostrar su incumplimiento en cuanto al otorgamiento del documento definitivo de venta, la falta de pago del remanente del precio de la venta pactada, con la prueba de una testigo, cuyas declaraciones no fueron valoradas por esta Sentenciadora, por tratarse de una prueba impertinente, ya que la misma se refiere a un hecho no articulado en la contestación por la referida demandada-reconviniente.

   En consecuencia, delimitado el alcance de la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa objeto del presente litigio, infiere esta Sentenciadora que todas las acciones desplegadas por uno u otro litigante colocan en evidencia la actitud pasiva adoptada por la vendedora, quien una vez recibido la mitad del precio de venta, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS, (Bs. 40.000,00), más la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (bs. 13.000,00), según quedó demostrado con las pruebas aportadas en el proceso por la parte demandante-reconvenida, aquella incumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta debidamente protocolizado, para poder dar lugar al nacimiento de la obligación de la ciudadana N.M.C.D.A., consistente en pagar el remanente del precio total de la venta del inmueble plenamente identificado.

   Asimismo, quedó demostrado que la demandante-reconvenida, no incumplió con el pago del precio total de la cosa enajenada, toda vez que de la obligación de pagar el préstamo hipotecario por parte de la demandada-reconviniente, comprobó aquella haber sufragado la referida obligación al acompañar los recibos de pagos realizados a la entidad bancaria Banco Hipotecario del Zulia, C.A., los cuales ascienden a la cantidad de CIENTO VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 122.574,42), que sumados a la cantidades correspondientes a la inicial y al abono, ascienden a la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 175.574,42), lo que implica más del ciento por ciento (100%) del valor estipulado en la referida cláusula segunda del contrato de opción de compraventa, todo lo cual permite a esta Jurisdicente configurar el silogismo jurídico aplicable al presente caso, y que no es más que la activación del dispositivo normativo contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que resulta conforme a derecho declarar procedente la pretensión deducida por la parte actora-reconvenida e improcedente la reconvención formulada por la demandada-reconviniente, tal y como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-

   Además, como quiera que en el presente caso de promesa bilateral de compraventa donde hay más de una simple oferta, debe admitirse que la negativa de cumplir de una de las partes, no impide de ninguna manera la formación del contrato definitivo, razón por la cual la presente decisión servirá ineludiblemente de prueba del contrato de compraventa suscrito por las litigantes. Así se decide.-

   De allí que, si la demandada-reconviniente, quien ha resultado obligada según la presente decisión, no cumple con la misma, ésta producirá los efectos del contrato no cumplido; en tal sentido, por cuanto ha quedado demostrado el cumplimiento de la obligación por parte de la demandante-reconvenida, esta decisión sólo producirá los efectos en cuanto a los derechos que la demandante tiene sobre el bien objeto de litigio plenamente identificado, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

5. Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:

   Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: