Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 16 de Febrero de 2007

Subió a esta Alzada el presente expediente, en fecha 09 de marzo de 2006, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento siguen las ciudadanas JAFIDA E.M.D.O. y M.Y.M.G. contra la Sociedad Mercantil RESPUESTOS NUEVOS Y USADOS CUMBRE ROJA C.A., en ocasión a la apelación ejercida por la parte demandada en contra de la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 14 de diciembre de 2005, que declaró con lugar la demanda incoada.

En esa misma fecha, se le dio entrada quedando registrado bajo el Nº 06.6087, de la nomenclatura llevada por este Juzgado Superior, fijándosele el vigésimo (20º) día de despacho para presentar sus informes.

En la oportunidad de presentar los informes, 18 de abril de 2006, únicamente los consignó la representación judicial de la parte actora, agregándose a las actas del expediente por auto de esa misma fecha.

En fecha 11 de mayo de 2006, este Tribunal fijo el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.

Mediante auto de fecha 10 de julio de 2006, se difirió el lapso para dictar sentencia para dentro de treinta (30) días calendario.

Llegada la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace fuera del lapso previsto, dada la excesiva acumulación de expedientes en estado de sentencia, por ser este Tribunal único superior en el Estado Miranda, en las materias de su competencia y observa:

Se inició el presente procedimiento en fecha 01 de junio de 2005, mediante auto de admisión de la demanda, acordándose la citación de la demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguientes a su citación, a fines que diera contestación a la demanda.

En fecha 28 de junio de 2005, se dejó constancia del cumplimiento de los trámites de la citación personal (folio 16 y vto).

Mediante diligencia de fecha 30 de junio de 2005, el ciudadano C.E.J., en su carácter de gerente general de la parte demandada, asistido por el abogado R.A.L., dio contestación a la demanda.

En fecha 7 de junio de 2005, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, dentro del cual reprodujo el contrato de arrendamiento, cursante a los autos.

Por auto de fecha 13 de julio de 2005, el Tribunal a-quo, admitió la prueba promovida, en cuanto ha lugar en derecho, reservándose su apreciación en la definitiva.

En fecha 14 de julio de 2005, el ciudadano C.E.J., en su carácter de gerente general y representante legal de la demandada, mediante diligencia promovió marcado con la letra “A”, documento privado, señalando que constituía recibo de pago, el cual fue objeto de desconocimiento por parte de la actora, según consta de diligencia de fecha 20 de julio de 2005.

Por auto de fecha 21 de octubre de 2005, el Tribunal a-quo, repuso la causa al estado de admitir o no las pruebas presentadas por la parte demandada, por cuanto las mismas no habían sido admitidas, ni evacuadas en su oportunidad legal.

En esa misma fecha, el Tribunal aquo ordenó hacer un cómputo por secretaría a los fines de proveer sobre la admisión o no de las pruebas promovidas por la parte demandada y, por auto separado admitió las pruebas en cuanto ha lugar en derecho, reservándose su apreciación en la definitiva.

En fecha 14 de diciembre de 2005, el Juzgado de origen declaró con lugar la demanda incoada ordenando la notificación de las partes.

En fecha 10 de enero de 2006, la representación judicial de la parte actora se dio por notificada de la sentencia y solicitó la notificación de la parte demandada, cuya notificación fue practicada por el Alguacil del Tribunal a-quo, tal y como consta al folio 56 del presente expediente.

En fecha 08 de febrero de 2006, la representación judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia dictada el 14 de diciembre de 2005.

En fecha 14 de febrero de 2006, el A quo oyó en ambos efectos la apelación que fuera formulada por la demandada, en contra de la decisión de fecha 14 de diciembre de 2005.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegan las actoras en el escrito libelar, que en fecha 14 de julio de 2004, suscribieron un contrato de arrendamiento con la empresa RESPUESTOS NUEVOS Y USADOS CUMBRE ROJA C.A., representada por el ciudadano C.E.J., en su carácter de Gerente General, el cual tiene por objeto un inmueble identificado como un (01) lote de terreno de aproximadamente cinco mil quinientos metros cuadrados (5.500 mts2) ubicado en el Kilometro 35 de la carretera Panamericana, situado en la margen derecha del Proyecto Tejerías, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

Refieren asimismo, que el contrato de arrendamiento comenzó a regir desde el 01 de mayo de 2004, con un canon de arrendamiento mensual de setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 740.000,000), cuyo contrato fue otorgado por el término de un (1) año fijo, con fecha de vencimiento 30 de abril de 2005, conforme a la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento.

Que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2004, y enero, febrero, marzo y abril de 2005, que a su decir, suman la cantidad de cinco millones novecientos veinte mil bolívares (Bs. 5.920.000,00) y que han sido infructuosas las diligencias realizadas para que pague los cánones de arrendamiento efectuados.

Que, en virtud de la insolvencia en que se encuentra la arrendataria, y por cuanto la misma se ha negado a pagar y la hacer entrega del inmueble, es por lo que la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2004 y enero, febrero, marzo y abril de 2005.

Fundamentó la demanda con base a los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil y los artículos 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por último, demandó a la empresa RESPUESTOS NUEVOS Y USADOS CUMBRE ROJA C.A., a los fines de que conviniera o en su defecto fuere condenado a: “PRIMERO: Resolver el contrato de arrendamiento Suscrito en fecha 14 de Junio de 2004, que tiene por objeto el inmueble identificado como Un (01) lote de terreno de aproximadamente Cinco Mil Quinientos Metros Cuadrados (5.500 Mts2), cercado en casi todas sus partes de alambre de tipo alfajol, ubicado en el Kilometro 35, de la carretera Panamericana, situado en la margen derecha del Trayecto Las tejerías…SEGUNDO: A la entrega material del inmueble anteriormente identificado, totalmente libre de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, según lo prescribe el artículo 1.594 del Código Civil, y al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2004, y Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2005, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva”.

Por su parte la demandada alegó:

Rechazó, negó y contradijo en toda y cada una de sus partes la partes la pretensión jurídica de las demandantes, por cuanto a su decir, no adeuda ningún canon de arrendamiento derivado del contrato suscrito con las demandantes.

DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL TRIBUNAL DE ORIGEN

En la decisión proferida en fecha 14 de diciembre de 2005, por el Tribunal de la causa, (hoy objeto de apelación) declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por las ciudadanas JAFIDA E.M.D.O. Y M.Y.M.G. contra la empresa RESPUESTOS NUEVOS Y USADOS CUMBRE ROJA C.A., condenando al demandado a entregarle materialmente a la actora el inmueble que ocupa en calidad de inquilino, constituido por un lote de terreno de aproximadamente cinco mil quinientos metros cuadrados (5.500 Mts), cercano en caso todas sus partes de alambre tipo alfajor, ubicado en el Kilómetro 35 de la carretera Panamericana, situado en la margen derecha del trayecto las Tejerías-Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Asimismo, condenó a la parte demandada a pagarle a la actora los cánones de arrendamiento causados a su favor correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y enero, febrero, marzo y abril de 2005 y los que siguieran causando hasta la desocupación y entrega del inmueble.

ALEGATOS EN ALZADA

En los informes presentados en esta Alzada, la representación judicial de la parte actora, alegó:

Que, la pretensión del demandado no tiene fundamento legal, con lo cual la apelación propuesta no debe prosperar.

Que, se acoge en cada una en cada una de sus partes a la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2005.

Solicitó la ratificación de la sentencia de fecha 14 de diciembre de 2005, y se declare sin lugar la apelación.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Trata la controversia planteada del incumplimiento de un contrato de arrendamiento en el que, a decir de la parte actora, incurrió la demandada, al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2004 y enero, febrero, marzo y abril de 2005, cuyo contrato de arrendamiento versa sobre el inmueble constituido por un lote de terreno de aproximadamente cinco mil quinientos metros cuadrados (5.500 Mts2), ubicado en el kilometro 35 de la carretera Panamericana, situado en la margen derecha del trayecto Las Tejerías-Los Teques, Municipio Guaicaipuro Estado Miranda..

Esta clase de acciones encuentra su fundamento en el contenido del artículo 1167 del Código Civil, según el cual:

El contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos su hubiere lugar a ello

.

Tratándose de la resolución de un contrato de arrendamiento, se tramitan por el procedimiento breve, por disposición expresa de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el presente caso, la actora demandó la resolución de contrato por cumplimiento de la demanda en el pago de cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de septiembre, octubre, noviembre 2004, enero, febrero, marzo y abril de 2005 y hasta la fecha de la demanda, así como los que se siguieran venciendo hasta la definitiva, reclamación ésta última asimilable a los daños y perjuicios, por el lucro cesante que produce la ocupación de un inmueble por el inquilino insolvente.

Por su parte el demandado sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda, bajo el argumento que no adeudaba a la parte actora canon de arrendamiento alguno derivado del contrato.

Planteada la controversia en los términos expuestos en párrafos anteriores, pasa esta Alzada a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas posiciones en el juicio, observando que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Artículo 506 del Código Adjetivo:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En consecuencia, solamente cuando el demandado alega hechos nuevos, le toca la prueba correspondiente.

En el presente caso, examinados exhaustivamente los alegatos de las partes, vertidos en la demanda y la contestación, evidentemente que, ante los hechos afirmativos de la actora en cuanto a relación contractual arrendaticia, no hubo negativa expresa de la demandada y más bien la contratación no constituyó un hecho controvertido, puesto que la demandada lo que negó es haber incumplido con el pago de los cánones de arrendamienrto. Por consiguiente, al haberse excepcionado la parte demandada, a ella corresponde la carga de la prueba en cuanto a los pagos que dijo haber efectuado y, en todo caso, resultando comprobada la existencia de la obligación, basta esa evidencia, para dejar en cabeza de la demandada la carga probatoria sobre su cumplimiento, porque, como lo reconoce la doctrina y lo prescriben elementales principios de lógica probatoria, tratándose de contratos, es suficiente que el actor compruebe la existencia de la obligación.

Hechas las consideraciones precedentes, procede esta alzada a emitir juicio sobre valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso:

Parte actora:

Conjuntamente con el escrito libelar, aportó:

- Contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y la empresa RESPUESTOS NUEVOS Y USADOS CUMBRE ROJA C.A., sobre un inmueble constituido por un lote de (1) de terreno de aproximadamente cinco mil quinientos metros cuadrados (5.500 mts2), ubicado en el kilómetro 35 de la carretera Panamericana, situado en la margen derecha del trayecto Las tejerías, Los Teques, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 2004, bajo el Nº. 26, Tomo 6-A-Pro.

Al respecto observa esta Superioridad que la documental que precede demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes que intervienen en la relación procesal, el cual no fue tachado, ni desconocido por la parte demandada, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, le confiere valor probatorio para los efectos de la presente decisión.

- Comunicación de fecha 17 de enero de 2005, dirigida por el ciudadano C.E.J., en su condición de gerente general de la empresa RESPUESTOS NUEVOS Y USADOS CUMBRE ROJA, C.A., en el cual le participa la decisión irrevocable de no renovar el contrato contraído con las señaladas ciudadanas y en el cual se comprometía a cumplir con su obligación de mantenerse al día con la cancelación puntual del canon de arrendamiento fijado en el contrato hasta, así como también hacer entrega del inmueble, según lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato.

Con relación a esta documental aprecia este Tribunal, que la misma demuestra la voluntad del demandado de rescindir del contrato de arrendamiento, señalando una fecha cierta para su culminación, y por cuanto la misma constituye un documento privado que quedó reconocido y al no ser desconocido, ni impugnado por la parte contra la cual se produjo, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

En el lapso probatorio promovió lo siguiente:

- Reprodujo e hizo valer el contrato de arrendamiento así como los hechos narrados en el escrito libelar.

Al respecto, considera este Tribunal, que el mérito favorable de los autos, según la legislación vigente no es un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido, en virtud del principio de comunidad de la prueba.

Parte demandada:

De las pruebas promovidas por la parte demandada en el lapso de promoción de Pruebas:

- Recibo de pago Nº 010, de fecha 04.12.04, del cual se lee que RESPUESTOS CUMBRE ROJA, recibió la cantidad dos millones doscientos veinte mil, por concepto de alquiler septiembre-octubre noviembre 2004.

Al respecto observa este Tribunal que la prueba que precede fue desconocida por la parte demandada, en su contenido y firma, sin que el demandado haya solicitado la prueba de cotejo a los fines de desvirtuar lo alegado por la parte actora, sólo se limitó a solicitar que se declarase sin lugar la petición de la parte demandante bajo el argumento que el lapso probatorio había concluido, de allí pues, que Tribunal la desecha, por no haber demostrado el promovente su autenticidad.

Valoradas como fueron las pruebas aportadas en el presente juicio, considera quien decide, que a quien le correspondía demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2004, enero, febrero, marzo y abril de 2005, es al demandado al haber afirmado en la contestación de la demanda, la solvencia en los señalados cánones, lo cual constituye el hecho controvertido en el presente proceso.

Sin embargo, nada probó la demandada para demostrar la solvencia a la cual hizo referencia en la contestación de la demanda y aunado ello, nada probó con respecto a la autenticidad del recibo de pago, que a su decir, evidenciaba la cancelación de los cánones de arrendamiento, de allí que, considera quien decide, que debe prosperar la acción ejercida por la actora, por cuanto la parte demandada en modo alguno acreditó la solvencia, ni presentó prueba en contrario con respecto al documento privado que quedó desconocido en el presente juicio. Así se establece.

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuesta, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1) Sin lugar la apelación ejercida por el abogado R.D.A., en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil RESPUESTOS NUEVOS Y USADOS CUMBRE ROJA C.A., ya identificada en autos, contra la decisión que dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 14 de diciembre de 2005.

2) Con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por las ciudadanas JAFIDA E.M.D.O. y M.Y.M.G. contra la Sociedad Mercantil RESPUESTOS NUEVOS Y USADOS CUMBRE ROJA C.A y, por consiguiente RESUELTO, el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14 de diciembre de 2005.

3) Se condena a la demandada a entregarle a entregarle a la parte actora, el inmueble que ocupa en calidad de inquilino constituido por un lote de terreno de aproximadamente cinco mil quinientos metros cuadrados (5.500 Mts2), cercado en cada una de sus partes de alambrea tipo Alfajor, ubicado en el kilómetro treinta y cinco (35) de la Carretera Panamericana, situado en la margen derecha del Trayecto Las Tejerías-Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

4) Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2004, enero, febrero, marzo y abril de 2005, y los que se siguieran causando desde la fecha de la demanda, vale decir, 20 de mayo de 2005, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en la cual los expertos designados deberán estimar el6 monto total de la suma a pagar, teniendo como base el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento que se declara resuelto.

5) Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vendido.

6) Se confirma la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, de fecha 14 de diciembre de 2005.

7) De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

PUBLIQUESE, REGÍSTRESE E INCLUSO EN LA PÁGINA WEB DEL TRIBUNAL, NOTIFÍQUESE Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En la Ciudad de los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de febrero de dos mil siete (2007). Años 146º de la Independencia y 147º de la Federación.

LA JUEZ,

DRA. H.A.D.S.

LA SECRETARIA,

Y.P.

En esta misma fecha, siendo las dos tres de la tarde (3:00pm), se publicó, registró y diarizó, la anterior decisión en el expediente Nº 6087, como quedó ordenado.

LA SECRETARIA

HAS/YP

EXP Nº 6087