Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquin de Carabobo, de 31 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 31 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Segundo de los Municipios Guacara y San Joaquin |
| Ponente | Sandra Brett Castillo |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUIN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: C.A.R.J., venezolano, mayor de edad, cédula de identidad N° 10.251.191, domiciliado en Atlanta Estado de Gorgia Estados Unidos de América.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: BIVINA HERRERA E.C. y C.C., debidamente inscritas en el I.P.S.A., bajo los números 20.927, 61.808 y 16.226, respectivamente.
DEMANDADO: M.J.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 24.572.294 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: No constituyo Apoderado Judicial, siendo asistido por la abogado I.V., debidamente inscrita en I.P.S.A. bajo el número 125.269 y de este domicilio.
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: 2116//09
En fecha 12 de Diciembre de 2008, se presento la presente demanda por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que por Desalojo incoara C.A.R.J., a través de abogados M.J.F., correspondiéndole por sorteo su conocimiento a este Tribunal, dándosele entrada en el Libro de Causas en fecha 07 de Enero de 2009.
En fecha 20 de Enero de 2009, se admite la demanda y se ordena el emplazamiento del demandado para que comparezca al segundo (2do) de despacho siguiente a que constara en autos citación, a dar contestación de la demandada, ordenándose librar la compulsa de ley a los fines su citación, la cual se entregó al Alguacil del Despacho para la practica de la misma.
En fecha 28 de enero de 2009, las abogados Bivina Herrera y E.C., sustituyeron el poder que les fuera conferido por el demandante de autos a la abogado C.C..
En fecha 05 de Febrero de 2090, el alguacil del despacho consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado M.J.F..
En fecha 09 de Febrero de 2009 el demandado de autos, asistido de abogado presenta escrito de contestación de demanda
En fecha 10 de Febrero de 2009, la apoderado judicial de la parte demandante consigna escrito solicitando se declare la confesión ficta, la nulidad de la contestación e impugna los documentos presentados por la parte demandada con su escrito de contestación de demanda.
Abierta la causa a pruebas por imperio de la ley, solo la parte demandante hizo uso de tal derecho, presentado su escrito en fecha 11 de Febrero de 2009, que se agregaron a los autos y admitieron en la misma fecha.
En fecha 19 de Febrero de 2009, el Tribunal practica la Inspección Judicial, promovida por la parte demandante, dejando constancia en las condiciones que se encuentra el inmueble.
Estando la presente causa en estado de sentencia el Tribunal pasa hacerlo con fundamento en las consideraciones siguientes:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
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- Que en fecha 01 de Mayo de 1986, la ciudadana L.Y.d.R., en su condición de administradora y en representación del ciudadano S.M. rojas, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano M.J., sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Alianza, Segunda Etapa, Calle 5-B-3, N° 67, Guacara Estado Carabobo, inmueble que le fuera vendido al ciudadano C.A.R.J., quien continuo la relación arrendaticia, estando vigente para la fecha el contrato suscrito en fecha 1 de Mayo de 1999, ya que el arrendatario se negaba a suscribir nuevos contratos.
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- Que en fecha 21 de Abril de 2008, el demandante de autos le hizo oferta formal de venta al arrendatario, quien siempre manifestó su deseo de adquirirla sin hacerla efectiva.
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- Que dada las relaciones conflictivas entre las partes involucradas en el presente juicio, el demandado de autos denunció ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, al propietario del inmueble, solicitando se le acordara la Prorroga Legal, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concediéndoles tres años para la desocupación del inmueble objeto del contrato.
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- Que en fecha 20 de Noviembre de 2008, los representantes del propietario del inmueble realizaron una inspección en el inmueble objeto del desalojo, constatando el deplorable estado de conservación, tanto interna como externa del inmueble.
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- Que motivado al incumplimiento de las cláusulas de los contratos suscrito por el demandado, referentes al uso y conservación del inmueble, causando daños y deterioros que han producido la ruina del mismo, solicitan se declare el desalojo del inmueble y la entrega del mismo a su propietario, se declare el no gozo de la prorroga legal y el pago de las costas, costos y honorarios profesionales de abogados que estime prudencialmente el tribunal.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
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- Que desde el año 86 hasta los momentos actuales se encuentra como arrendatario de C.R. del inmueble ubicado en el Municipio Guacara identificado en el presente expediente.
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- Que el contratar el arrendamiento del inmueble no lo recibió en optimas condiciones como se evidencia del documento de resumen de estado del inmueble avalado por la ciudadana L.R., habiendo realizado a sus expensa los arreglos que necesitaba el inmueble, siendo falso que el inmueble se encuentre en condiciones deplorables.
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- Que no realizó nuevo contrato por que la apoderado del señor C.R., le manifestó su intención de no prorrogar por la urgencia de venderlo.
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- Que le hicieron ofertas de venta y al hacer gestiones para su adquisición tuvo conocimiento del procedimiento de ejecución de la hipoteca que recaía sobre el inmueble por lo que no continúo con la negociación.
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- Solicita que se practique inspección sobre el inmueble, así como se le reconozca la prorroga legal, que le fuera acordada por la dirección de >Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, en fecha 02 de Agosto de 2008, la cual vence el 02 de Agosto de 2011, así como también se le oferte nuevamente el inmueble para su adquisición.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Del modo de cómo se ha contestado la demanda quedan como hechos admitidos:
La celebración del contrato de arrendamiento ubicado en la Urbanización ciudad A.M.G. Segunda Etapa, calle 5-B-5; N° 67.
Quedan como hechos no controvertidos si procede o no el desalojo del inmueble por el deterioro del mismo
Si es procedente o no la prorroga legal.
ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio no promovió prueba alguna para demostrar las alegaciones hechas a su favor, en consecuencia quien decide pasa a analizar los documentos consignados por el demandado junto con el escrito de contestación de demanda.
Consigno copia fotostática de los siguientes documentos:
a.- Cartel de intimación de Ejecución de Hipoteca.
b.- Documento suscrito entre el arrendatario y la ciudadana L.R. demostrativo del estado del inmueble de fecha 2008.
c.- Copia del Acta levantada por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara, donde le acuerdan al arrendatario una prorroga legal de tres años.
d.- Copia de solicitud de renovación de contrato de arrendamiento dirigido a la abogado Bivina Herrera.
e) CD contentivo de grabación de las condiciones del inmueble.
Dichos documentos fueron impugnados por la parte a quien se le opuso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en virtud de lo cual este tribunal la desestima. Y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
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- Reprodujo los documentos presentados con el libelo de demanda
a) Inspección Ocular y fotos, de donde se evidencia el deterioro que presenta el inmueble, la cual no fuera tachada por la parte a quien se le opuso, dándole esta juzgadora todo su valor probatorio. Y a sí se declara.
b) Contratos de arrendamiento suscrito por el demandado, los cuales no fueron desconocidos por lo cual se tiene por reconocidos, de ellos se videncia que al momento de arrendarse el inmueble en el año 1986, se encontraba en perfectas condiciones, por lo que no se puede explicar esta juzgadora y sin prejuzgar sobre ello, como el arrendatario dos años después de estar habitando el inmueble es que pasa a darse cuenta que el inmueble presenta signos de deterioro.
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- Promovió inspección judicial a fin de constatar posibles daños al inmueble, en dicha oportunidad el Tribunal se hizo asesorar con un experto, determinándose en la oportunidad de practicar la misma que el inmueble objeto del litigio presenta deterioros graves y de las conclusiones presentadas por el experto para poner el inmueble funcional los montos requeridos sobrepasa los cincuenta mil bolívares. Estas conclusiones no fueron objetadas por la parte demandada, motivo por el cual esta juzgadora le da todo su valor probatorio. Y así se declara.
Ahora bien, el demandado de autos ha solicitado al tribunal que se le reconozca la prorroga legal, que le fuera acordada por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guacara. Al respecto es necesario puntualizar que el contrato que rige la relación arrendaticia es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo que se deduce del contenido de sus cláusulas, ya que el ultimo contrato suscrito entre las partes intervinientes en este juicio, en marzo de 1999, que corre inserto en los folios dieciocho y diecinueve del presente expediente, la Cláusula Cuarta señala “El plazo de duración de este Contrato de Arrendamiento es de seis (06) meses fijos, contados a partir del primero (01) de Febrero de 1999, hasta el primero de (01) de Agosto de 1999, prorrogable por seis (6) meses mas, siempre y cuando la arrendadora este de acuerdo con el mantenimiento que se le de al inmueble durante el primer lapso de arrendamiento y que el arrendatario, manifieste su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo menos siete (7) días ante s del término del contrato”; no constando en autos en autos el cumplimiento de esta formalidad por parte del arrendatario, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, al seguir
ocupando el inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, no siéndole aplicable al caso concreto el beneficio de la prorroga legal, error en el que incurre la Dirección de Inquilinato, quien tomó en cuenta el tiempo que tiene el arrendatario ocupando el inmueble, mas no la naturaleza del contrato y siendo las normas de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de orden público, no pueden ser relajadas por convenio entre las partes.
E igualmente es criterio asentado por la jurisprudencia que para que proceda la prorroga legal, el arrendatario debe cumplir con las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, de no hacerlo el arrendador si puede solicitar ante los tribunales competentes, la resolución del contrato y entrega del inmueble, aunque este en periodo de prorroga legal, por lo que en el presente caso si el arrendatario estuviera amparado por la figura de la prorroga legal, operaria en su contra el hecho de haber incumplido con las cláusulas del contrato específicamente, la de dar el adecuado mantenimiento del inmueble para su conservación, incumplimiento que quedo demostrado en la inspección judicial practicada al inmueble.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en la siguientes causales: “… e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uno normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”
Del material probatorio analizado quedo evidenciado que el inmueble objeto del desalojo se encuentra deteriorado y subsumida la pretensión del demandante en el tipo legal contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo solicitado por la representación de la parte demandante debe operar. Y así se declara.
