Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 17 de Marzo de 2010

Se inició la presente causa por demanda de resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta en fecha 20 de abril de 2009, por el ciudadano J.D.C., la cual fue admitida en fecha 5 de mayo de 2009 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ordenando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda.

Cumplidos los trámites de citación, en fecha 3 de junio de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, reconvención y cita de terceros.

Por decisiones separadas del 5 de junio de 2009, el a quo declaró inadmisible la reconvención y la cita de terceros propuesta por la parte demandada.

En fecha 10 de junio de 2009, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas ante el tribunal que conoció en primera instancia, siendo admitidas por el Tribunal mediante auto del 11 de junio de ese mismo año.

Por diligencia del 10 de junio de 2009, la parte demandada apeló contra las sentencias que declararon la inadmisibilidad de la reconvención y la cita de terceros propuesta, siendo declarada inadmisible dicha apelación, mediante auto del 15 de junio de ese mismo año.

En fecha 15 de junio de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por el tribunal que conoció en primera instancia, mediante auto del 16 de junio de ese mismo año.

En fecha 25 de noviembre de 2009, el a quo dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento intentada. Contra esta decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación que fue oído por el Tribunal que actuó en primera instancia mediante auto del 2 de febrero de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgador Superior Distribuidor.

Realizada la distribución correspondiente, correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa, dándosele entrada mediante auto del 18 de febrero de 2010, fijándose asimismo el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, en el entendido que durante dicho lapso las partes podrían promover las pruebas procedentes en segunda instancia.

En fecha 3 de marzo de 2010 la recurrente presenta escrito de alegatos.

De seguidas pasa esta instancia a dictar sentencia y se procede al efecto en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la parte demandante alega que en fecha 28 de noviembre de 2008, adquirió la propiedad del inmueble constituido por un edificio denominado Manolo, así como la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construido, ubicado en la intersección de la calle 100 (Colombia) y la avenida Campo Elías (Calle 90), según se evidencia de documento protocolizado en esa fecha ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del estado Carabobo, (hoy Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del estado Carabobo), bajo el N 29, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 219.

Que en conversaciones previas con la anterior propietaria del edificio, ciudadana Balkys B.H., ésta le había referido la situación de todos y cada uno de los inquilinos del inmueble, siendo que revisando los contratos de arrendamiento existentes, pudo observar que los locales comerciales identificados con los números 1, 2 y 3 se encuentran ocupados por el ciudadano J.M.O., quien en su condición de inquilino, no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2008 hasta la fecha, siendo que el canon es, por una parte, ciento ochenta bolívares (Bs. 180,00) por los locales 2 y 3, y noventa bolívares (Bs. 90,00) por el local Nº 1.

Que tanto la anterior propietaria como él, conversaron sobre el asunto con el inquilino, J.M., con la intención de que pagase los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2008 y enero a abril de 2009, siendo que tales gestiones resultaron nugatorias, ascendiendo la deuda hasta la fecha de interposición de la demanda, a la suma de mil seiscientos veinte bolívares (Bs.1.620,00), correspondientes a los locales Nros. 2 y 3, y ochocientos diez bolívares (Bs. 810,00), correspondiente al local Nº 1, que el demandado se ha negado en todo momento a pagar.

Que la relación arrendaticia se inició respecto de los locales números 2 y 3, el 1 de julio de 2005, y respecto del local Nº 1 el 11 de junio de 1996, por lo que, conforme a los literales c y d del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondería prórroga legal, pero por encontrarse incurso en incumplimiento, pierde todo derecho a seguir ocupando los inmuebles.

Por lo antes expuesto demanda al ciudadano J.A.M.O. para que convenga o, en su defecto, sea condenado por el tribunal en lo siguiente: 1) Que son ciertos todos y cada uno de los hechos alegados en el libelo de demanda; 2) En resolver los contratos de arrendamiento que tienen por objeto, uno de ellos, el local comercial identificado con el Nº 1, y el otro, los locales comerciales Nros. 2 y 3, del edificio Manolo, y entregarles los mismos en las mismas buenas condiciones en que las recibió, solventes en el pago de los servicios públicos de los que se ha servido durante la vigencia de los contratos cuya resolución se demanda; 3) En pagarle la cantidad de dos mil cuatrocientos treinta bolívares (B. 2.430,00), por concepto de indemnización por el uso de los locales arrendados, discriminados así: ochocientos diez bolívares (Bs. 810,00), correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2008, y enero a abril de 2009, por el local Nº 1; y mil seiscientos veinte bolívares (Bs. 1.620,00) correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2008, y enero a abril de 2009, por los locales 2 y 3.

Fundamenta su pretensión en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.133, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592 numerales 1º y 2º, 1.604 del Código Civil y los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Estima la cuantía de la demanda en la cantidad de dos mil cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 2.430,00), equivalente a cuarenta y cuatro unidades tributarias con veintiocho decimales (44 U.T.).

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de contestación a la demanda, el demandado rechazó la demanda en todas sus partes por ser falsos los hechos e improcedente el derecho. Niega que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, así como que el demandante y la anterior propietaria hayan conversado con él sobre la supuesta insolvencia, así como que hubieren realizado gestiones para cobrar los cánones.

Que no es cierto que adeude los cánones que afirma el demandante en su libelo, ni que adeude la suma de dos mil cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 2.430,00), por concepto de alquiler de los locales, ni que haya incurrido en algún incumplimiento que le haga perder beneficios pactados por la Ley, así como también niega que el demandante sea el verdadero propietario del edificio donde se encuentran los locales arrendados.

Aduce que lo cierto es que es arrendador del local 1 desde el año 1996 y de los locales 2 y 3 desde el año 2005, por contratos celebrados con el ciudadano O.M.B., quien era administrador y copropietario del edificio conjuntamente con los ciudadanos G.M.H. y F.O.D.. Que posteriormente O.M. adquirió los derechos de G.M., correspondiéndole las dos terceras partes de la propiedad. Que luego H.B.H. adquirió los derechos que pertenecían a F.O.. Que con relación a los locales 2 y 3 celebró contrato con Balkys Brett en fecha 1 de julio de 2005, quien era cónyuge de O.M. e hija de H.B., siendo actualmente la propietaria de casi todo el edificio, por cuanto adquirió los derechos de su esposo por liquidación de la comunidad conyugal, y a su vez es copropietaria como heredera, conjuntamente con el resto de la sucesión de su padre.

Que se vio obligado a pagar unos cánones por encima de los fijados por la resolución administrativa de regulación inquilinaria dictada por la Alcaldía del Municipio Valencia en fecha 23 de septiembre de 1999, la cual está vigente para la presente fecha y fijó para el local Nº 2 un canon de Bs. 70.202,55 y para el local Nº 3 un canon de Bs. 59.331,55, cuya sumatoria asciende a la cantidad de Bs. 129,53.

Que desde julio de 2005 hasta agosto de 2008, pagó a razón de Bs. 180,00 mensuales, la suma de Bs. 6.840,00, siendo que conforme a la regulación sólo estaba obligada a pagar la suma de Bs. 4.922,14, por lo que afirma, hay una diferencia a su favor de Bs. 1.917.86, por lo que al estar reclamando el accionante con respecto a los locales 2 y 3, los cánones correspondientes a los meses de agosto de 2008 a abril de 2009, por supuesta insolvencia, ello es falso por haber pagado de más, e incluso tiene un saldo a su favor.

Que con respecto al canon de agosto de 2008, éste fue cancelado a la abogada Elaina Duque, y en cuanto a los cánones de septiembre de 2008 a abril de 2009, afirma que según los cálculos realizados por el accionante, dicha deuda asciende a Bs. 1.440,00, afirmando que para el supuesto negado de que adeude dichos cánones, serían a razón de Bs. 129,53 por ambos locales, lo que daría la suma de Bs. 1.036,24, pero como hay un saldo a su favor de Bs. 1.917,86, por haber pagado de más, por lo que tendría un saldo a su favor de Bs. 881,62, de lo qua afirma, se infiere que no debe por concepto de cánones de arrendamiento de los locales 2 y 3.

Que con relación al local Nº 1, señala que es falso que el canon ascienda a la cantidad de Bs. 90,00, como afirma el demandante, por cuanto dicho canon estaba fijado desde marzo de 2001 en la suma de Bs. 60,00, y que el canon correspondiente a agosto de 2008, fue recibido por la administradora actual, abogada Elaina Duque en fecha 22 de septiembre de 2008.

Que para el supuesto que adeude los cánones de septiembre de 2008 a abril de 2009, tomando en cuenta que el canon lo es la cantidad de Bs. 60,00, el monto de la obligación ascendería a Bs. 480,00, pero como afirma tener un saldo a su favor de Bs. 881,62, y compensando ambos créditos, aún tiene un saldo a su favor de Bs. 401,62, por lo cual aduce que no adeuda ningún concepto por cánones de arrendamiento en relación al galpón Nº 1.

Que a pesar de que en el último contrato firmado con relación a los locales Nros. 2 y 3 se establecía que se debía pagar los cánones por mensualidades vencidas y el mismo día del vencimiento, pero afirma que desde 1996, se hicieron cambios importantes por parte del arrendador y dieron las instrucciones de que cobrarían los cánones yendo directamente en los locales y es así que normalmente cobraban cada dos o tres meses y muchas veces dejaban acumular muchos más cánones, razón por la cual por la falta de cobro de los cánones correspondientes a los meses de septiembre de 2008 a abril de 2009, le hizo varias llamadas para que fuera a retirar sus pagos, a lo cual le comunicaba que no se preocupara por cuanto pasaría a cobrar esos meses en forma acumulada, afirmando que ello demuestra la mala fe de la arrendadora para hacerla incurrir en incumplimiento, pero de los hechos que ha narrado, sostiene que se evidencia que está totalmente solvente y hasta tiene un crédito a su favor.

Opone la falta de cualidad del accionante por cuanto alega que no es arrendador ni propietario del edificio ni de los locales que ocupa en su condición de inquilino, siendo su venta absolutamente nula por inconstitucional, y por tanto, no teniendo cualidad activa para demandar la resolución de los contratos de arrendamiento, por cuanto ni el adquirente ni la arrendadora le notificaron de tal acto.

Finalmente señala que el aumento del canon a ciento ochenta bolívares es nulo, siendo en consecuencia procedente la compensación opuesta por haber pagado cánones superiores a los establecidos en la regulación inquilinaria.

Impugna formalmente la cuantía por exigua.

III

PRELIMINAR

El demandado impugnó la estimación de la cuantía de la demanda, realizada por el actor en su libelo en la cantidad de dos mil cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 2.430,00), argumentando que la misma es exigua. Sobre este asunto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH-00619 del 24 de septiembre de 2008, ratificando el criterio fijado en sentencia Nº RH-01353 de fecha 15 de noviembre de 2004, estableció lo siguiente:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…

(Resaltado del tribunal)

En el presente caso, más que su impugnación genérica, la parte demandada no promovió prueba alguna tendiente a demostrar la alegada insuficiencia del monto de la cuantía, en virtud de lo cual, la estimación realizada por la parte demandante en el libelo de demanda debe tenerse como firme, Y ASI SE ESTABLECE.

IV

ANALISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Junto al libelo de demanda promovió marcado con la letra “A”, copia fotostática simple de documento registrado ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo en fecha 28 de noviembre de 2008, inscrito bajo el Nº 29, folios 1 al 3, protocolo 1º, tomo 219, al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido que en la fecha indicada, los ciudadanos Balkys Brett, Isdover Brett, E.B.d.T., Ildemaro Brett e I.B., dieron en venta al ciudadano J.D.C., el inmueble constituido por un edificio denominado Manolo y la parcela de terreno sobre la que está construido, ubicado en la intersección de la calle 100 (Colombia) y la avenida (Campo Elías), parroquia San Blas, municipio Valencia del estado Carabobo.

Marcado con la letra “B” y cursante a los folios 7 y 8 del expediente, promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento que no fue impugnado por la parte demandada, por lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se evidencia que en fecha 11 de junio de 1996, el ciudadano O.M.B. dio en arrendamiento al demandado por el término de un año fijo, contado a partir del 11 de junio de 1996, un inmueble constituido por el local comercial Nº 1, que forma parte del edificio Manolo ubicado en la intersección de la calle Colombia con Campo Elías, parroquia San Blas del municipio Valencia, estableciéndose un canon de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), pagaderos dentro de los primeros cinco días de su vencimiento.

Marcado con la letra “C” y cursante a los folios 9 y 10 del expediente, promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento que no fue impugnado por la parte demandada, por lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se evidencia que en fecha 1 de julio de 2005, la ciudadana Balkys M.B. dio en arrendamiento al demandado por el término de un año fijo, contado a partir del 1 de julio de 2005, los inmuebles conformados por los locales números 2 y 3, que forman parte del edificio Manolo, distinguido con el Nº 99-68 ubicado en la intersección de la calle Colombia con Campo Elías, parroquia San Blas del municipio Valencia, estableciéndose un canon de ciento ochenta bolívares (Bs.180,00), pagaderos dentro de los primeros cinco días de su vencimiento.

En el capítulo II de su escrito de promoción de pruebas, el demandante ratificó el valor probatorio de los instrumentos que marcados “A” y “B” que fueron consignados junto al libelo de demanda, y que ya han sido anteriormente analizados por este juzgador, por lo cual se ratifica lo establecido respecto de los mismos.

En el capítulo III, promovió la confesión judicial en que afirma incurre el demandado en el escrito de contestación, quien a su juicio, reconoce encontrarse en mora respecto de los meses de septiembre de 2008 a abril de 2009. Sobre este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: M.A.F. vs. Inversiones Senabeid C.A. y otra), estableció lo siguiente:

Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una , pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal (…).

Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con .(…)

Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil

.

De conformidad con la jurisprudencia citada, que es acogida por esta alzada, la confesión espontánea en las exposiciones hechas por las partes en sus actuaciones procesales, no constituye una “confesión como medio de prueba”, sino un acto de los que fija el alcance y límites de la relación procesal, en virtud de lo cual este pretendido medio probatorio no es apreciado por esta alzada.

PRUEBAS DEL DEMANDADO:

Junto a su escrito de contestación a la demanda y cursante a los folios 47 y 48 del expediente, promovió el demandado original de contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana Balkys Brett en fecha 1 de julio de 2005, que fue promovido en copia simple por el demandante marcado “C” y ya ha sido analizado por este sentenciador, por lo cual se reitera lo establecido ut supra.

Cursantes a los folios 49 al 54 del expediente, promovió un legajo de 24 recibos de pago por el alquiler de los inmuebles objeto de la presente controversia. Con respecto a estos instrumentos, la parte demandante los desconoció en la oportunidad de promoción de pruebas, sin embargo, dicho desconocimiento no produce ningún efecto, toda vez que los referidos instrumentos no fueron promovidos como emanados del demandante. Por el contrario, se trata de instrumentos que aparecen suscritos por una firma ilegible con número de Cédula 11.183.364 y el promovente de la prueba no indica la persona que suscribió los referidos recibos, habida cuenta que el número de Cédula no coincide con el de ninguna de las personas que vendieron el inmueble mediante documento de fecha 28 de noviembre de 2008, por lo que resulta forzoso para este juzgador considerar que se trata de instrumentos emanados de terceros, y al no haber instado su ratificación por medio de la prueba testimonial tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no se les concede valor probatorio.

Cursante al folio 55 del expediente, promovió instrumento que aparece suscrito por la abogada Elaina Duque, de quien señala el promovente, funge como administradora del los inmuebles objeto de la presente controversia, sin embargo, no ha logrado el demandado demostrar esa condición, por lo que el referido instrumento debe considerarse como emanado de un tercero ajeno al presente juicio y por tal motivo, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ha debido ser ratificado por su emisor por medio de la prueba testimonial, y al no hacerlo, no se le concede valor probatorio alguno al referido instrumento.

Cursante a los folios 56 al 78 del expediente, promovió instrumento contentivo de informe de regulación de alquileres, dictado en fecha 23 de septiembre de 1999 por la Alcaldía del Municipio Valencia.

La parte demandante solicitó que este medio probatorio fuese desestimado de conformidad con lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, argumentando que la regulación debe ser revisada cada dos años y la acompañada por el demandado es de fecha 23 de septiembre de 1999, por lo que aducen, se encuentra desactualizada y carente de todo valor.

La norma en que el demandante fundamenta su alegación, establece que la regulación será revisada cada dos años por el organismo encargado de ello “a instancia de uno cualquiera de los interesados”, es decir, que corresponde a las partes en la relación arrendaticia la potestad de solicitar la revisión del acto regulatorio, no se trata de un término de duración de la regulación, la cual conservará su plena vigencia, aún después de transcurridos dos años desde su dictamen, si las partes no instan su revisión, motivo por el cual se desecha el alegato del demandante en este sentido.

Ahora bien, tratándose el instrumento bajo revisión de un documento administrativo expedido por una autoridad pública competente, este sentenciador le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido que la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de V.r. los cánones máximos de arrendamiento para los inmuebles objeto de la presente controversia, de la siguiente manera: 1) Con respecto al local Nº 1, fijó un canon mensual de Bs. 60.237,50, equivalente en la actualidad a la suma de Bs. 60,24; 2) Con respecto al local Nº 2, la suma de Bs. 70.202,55, equivalente en la actualidad a la cantidad de Bs. 70,20, y; 3) Con respecto al local Nº 3, la suma de Bs. 59.331,55, equivalente en la actualidad a la cantidad de Bs. 59,33.

En el capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, ratificó el valor probatorio de los instrumentos que fueron consignados junto al escrito de contestación a la demanda, los cuales ya han sido objeto de análisis por parte de este juzgador, por lo que se reitera lo establecido anteriormente al respecto.

En el capítulo II, promovió las testimoniales de los ciudadanos A.O., Antonio Yánez, Josmari Loaiza, L.G. y Rossmar Rossi, probanzas que fueron admitidas y reglamentadas por el a quo, habiendo comparecido a declarar únicamente los ciudadanos A.O. y Josmari Loaiza, por lo que este Tribunal se abstiene de pronunciarse con respecto al resto de los testigos promovidos.

El ciudadano A.A.O., declaro ante el a quo que conoce al ciudadano J.M. y sabe que tiene su negocio en los locales que están en el edificio Manolo, ubicado en la calle Campo E.d.S.B., a las preguntas primera y segunda; Que el demandado tiene años como inquilino en dichos locales y le consta que los arrendadores y sus representantes se trasladaban a los locales para cobrar y recibir los pagos de los cánones, y que pasaban cada dos o tres meses, cobrando en forma acumulada los cánones vencidos, a las preguntas tercera, cuarta y quinta; Que la abogada Elaina Duque le comunicó al señor Montoya que le cobraría los cánones solo en las oportunidades que ella se trasladara a los locales alquilados, y que el 22 de septiembre de 2008 pasó a cobrar y recibió en forma acumulada los cánones de febrero a agosto de 2008, y todo le consta porque en las oportunidades indicadas ha estado presente, a las preguntas sexta y séptima.

Respondió asimismo a las preguntas formuladas por la representación de la parte demandante que conoce al demandado desde hace no más de ocho años, es residente del sector y vive cerca del edificio, a las repreguntas primera y segunda; que realiza labores de motorizado y mensajero, a la repregunta tercera; y que no puede señalar los días en que iban a cobrarle al demandado los arrendamientos, a la última repregunta.

Del análisis de la declaración ofrecida por el ciudadano A.O., observa este juzgador que el mismo incurre en contradicciones, toda vez que al responder a la pregunta sexta señala saber que en fecha 22 de septiembre de 2008, la abogada Elaina Duque cobró al demandado los cánones de arrendamiento de los meses de febrero a agosto de 2008, y no obstante, al responder a la cuarta repregunta formulada por la representación de la parte demandante, afirma no saber el día en que iban a cobrarle al señor Montoya los arrendamientos, lo cual es evidentemente contradictorio. Por esta razón, su declaración no le merece confianza a este juzgador, siendo desechado del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

La ciudadana JOSMARY LOAIZA CARMONA, declaro ante el a quo que conoce de vista al ciudadano J.M. y le consta que tiene su negocio en los locales que están en el edificio Manolo, ubicado en la calle Campo E.d.S.B., a las preguntas primera y segunda; que el demandado tiene años como inquilino allí y le consta que los arrendadores y sus representantes se trasladaban a los locales para cobrar y recibir los cánones, lo cual hacían cada dos o tres meses cobrando en forma acumulada los cánones vencidos, a las preguntas tercera, cuarta y quinta; que le consta que la abogada Elaina Duque le dijo al señor Montoya que le cobraría los arrendamientos en las oportunidades en que ella se trasladara a los locales alquilados y que pasó en septiembre, pero no sabe que día, a cobrar en forma acumulada los cánones de arrendamiento de los meses de febrero a agosto de 2008, lo cual le consta porque lo vio, a las preguntas sexta, séptima y octava.

Respondió asimismo a las preguntas formuladas por la representación de la parte demandante que vive alquilada por San Blas, en la calle Colombia, por la plaza y declara porque vio los hechos, a las repreguntas primera, segunda y tercera; que cuando dice que vio los hechos se refiere a cuando la persona le estaba entregando el recibo y a que el está allí desde hace mucho tiempo, a la repregunta cuarta; que no tiene ningún interés en lo que está declarando, a la repregunta quinta; que no sabe el día en que presenció la entrega de los recibos, pero fue en septiembre, a la repregunta sexta; y que presenció los hechos que declaró pero no conoce los nombres, a la octava repregunta.

Del análisis de la declaración ofrecida por la ciudadana Josmary Loaiza, observa este juzgador que la misma incurre en contradicciones, toda vez que al responder a las preguntas quinta, sexta y séptima afirmó saber que la ciudadana Elaina Duque pasó a cobrar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero a agosto de 2008,y sin embargo, al responder a la octava repregunta que le fue formulada por la representación de la parte demandante, afirmó no conocer los nombre de las personas intervinientes en los hechos que presenció, lo cual es evidentemente contradictorio, toda vez que en primer lugar responde afirmativamente haber presenciado el cobro de los cánones por parte de la abogada Elaina Duque, y luego manifiesta no conocer su nombre. Por esta razón, su declaración no le merece confianza a este juzgador, siendo desechada del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión de la parte demandante consiste en la resolución de los contratos de arrendamiento celebrados por sus causantes con el ciudadano J.M.O., argumentando que este ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2008 a abril de 2009.

En este sentido, es importante verificar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, tomando en consideración que el Legislador, cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado , sólo permite reclamar el desalojo del inmueble, cuando se trata de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso de marras, nos encontramos con dos contratos de arrendamiento celebrados a término fijo por un año.

La cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado el 11 de junio de 1996, correspondiente al local Nº 1, establece:

El término de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO FIJO a partir del día Once (11) de Junio de 1.996, habiendo recibido el inmueble en perfectas condiciones y obligandose a devolverlo en igual forma al vencimiento del término fijo sin requerirse previa notificación o desahucio por a .

(SIC)

Por su parte, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado el 1 de julio de 2005, correspondiente a los locales Nros. 2 y 3, establece:

El término de duración del presente contrato será de UN AÑO FIJO a partir del día Primero (1) de Julio de 2005, habiendo recibido EL ARRENDATARIO los inmuebles en perfectas condiciones y obligándose a devolverlos en igual forma al vencimiento del término fijo sin requerirse previa notificación o desahucio por LA ARRENDADORA a EL ARREDATARIO.

Del contenido de las cláusulas antes trascritas, indubitablemente se evidencia que las partes celebraron inicialmente contratos de arrendamiento a tiempo determinado, sin prever la posibilidad de renovación o prórroga. Tampoco existe en las actas procesales ningún medio de prueba que permita inferir que los contratos de arrendamiento celebrados por el término de un año hayan sido objeto de prórroga.

El artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Esta norma contiene y regula lo que la doctrina ha denominado la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:

1. - Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.

2. - Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

3. - Que a esta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, éste sentenciador verifica que conforme a la cláusula segunda de ambos contratos, trascritas ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de un año, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.

El primer contrato celebrado entre las partes correspondiente al local Nº 1, fue celebrado el 11 de junio de 1996 por el término de un año fijo, vale decir, se venció el 11 de junio de 1997, ocupando el inmueble el demandado después de vencido el plazo estipulado contractualmente, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato.

El segundo contrato celebrado entre las partes correspondiente a los locales Nros. 2 y 3, fue celebrado el 1 de julio de 2005 por el término de un año fijo, vale decir, se venció el 1 de julio de 2006. Como quiera que para esa fecha ya se encontraba en vigencia la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, al arrendatario conforme al artículo 38 literal “a”, le correspondía una prórroga legal de seis meses, venciéndose la misma el 1 de enero de 2007, ocupando el inmueble el demandado después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato.

El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario.

No consta a los autos elemento probatorio alguno que demuestre que la parte accionante o el anterior propietario efectuaron algún acto para impedir que el arrendatario continuara ocupando los inmuebles después de vencido el término, tanto es así, que la presente demanda se interpone el 20 de abril de 2009, vale decir, 11 años, 10 meses y 9 días después de vencido el primer contrato y 2 años, 3 meses y 19 días después de vencida la prórroga legal del segundo contrato.

La parte demandante en su libelo afirma, que el arrendatario incumple con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2008, lo que se traduce en que después de vencido el término del primer contrato que lo fue el 11 de junio de 1997, así como después de vencida la prórroga legal del segundo contrato que lo fue el 1 de enero de 2007, el arrendador recibió el pago correspondiente al canon de arrendamiento, lo que en criterio de este juzgador constituye tácita aceptación a que el inquilino siguiera ocupando el inmueble.

En virtud de todos los razonamientos anteriormente expuestos, debe concluirse que en el presente caso se encuentran cumplidas las tres (03) condiciones necesarias para constatar que efectivamente se produjo la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, deviniendo los mismos en contratos a tiempo indeterminado, conforme al artículo 1.600 del Código Civil, Y ASI SE ESTABLECE.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…Omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

En abono al anterior criterio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

Por su parte, el tratadista G.G.Q. al interpretar el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, sostiene que el contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Página 184)

La acción de desalojo que prevé el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, contiene como supuesto para la procedencia del desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la demanda de resolución en el contrato por tiempo determinado, contenida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, procede por la falta de pago de la pensión arrendaticia conforme a lo estipulado en el propio contrato, contando el arrendatario con un lapso de gracia de quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Aunado a ello, cuando se demanda el desalojo las partes no tiene acceso a casación, mientras que por el contrario, cuando se demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, las partes tendrán acceso a la máxima jurisdicción, claro está si se dan los supuestos de la cuantía y la naturaleza de la decisión cuestionada lo permite.

Las circunstancias narradas dejan entrever que el error en la calificación jurídica de la demanda, no se trata de un mero formalismo, sino que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

Ello quiere decir, que cuando el contrato sea a tiempo indeterminado, como en el caso de marras, la acción de resolución de contrato no es admisible si se fundamenta en alguna de las causales taxativas del desalojo ya que, se repite, esta disposición sólo se refiere al desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, ya sea verbal o escrito.

En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por subvertir el orden público procesal de indeclinable observancia. ASI SE DECIDE.

VI

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada; SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia definitiva dictada el 25 de noviembre de 2009 por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano J.D.J.D.C. en contra del ciudadano J.A.M.O..

No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión.

Notifíquese a las partes.

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, NIñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los diecisiete (17) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Año 199º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo la 11:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.676

JM/DE/luisf.-