Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 31 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, treinta y uno de octubre de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO : KP02-V-2006-001934

PARTE DEMANDANTE: J.L.P., titular de la cédula de identidad No. V-959.648.

ABOGADO ASISTENTE: H.R.P.D., inscrito en el IPSA bajo el Nro. 61.866

PARTE DEMANDADA: E.M.V.V., titulares de la cédula de identidad No. V-7.590.010.

ABOGADO ASISTENTE: YANIRA BAJARES ABREU Y J.A.V., inscritos en el I.P.S.A bajo los Nro. 79.100 y 67.265 respectivamente

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA EN JUICIO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE VENTA.

Se pronuncia este Tribunal con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de Venta de un inmueble, el cual fue suscrito por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto estado Lara, en fecha Nueve (09) de Noviembre de 2005. Inserto bajo el Nº 04,Tomo 191, de los libros de autenticaciones; intentada por el ciudadano, J.L.P. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 959.648, de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio Honorio .R. Pernalete Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.866, contra la ciudadana E.M.V.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.590.010, y de este domicilio Alega la parte actora, que el día 09-11-2005 suscribió un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, con la ciudadana E.M.V.V., donde el objeto del contrato es un inmueble constituido por un apartamento de habitación signado con el Nro. 1-B , ubicado en el primer piso del edificio “MANARE”, torre “A” del conjunto residencial “SAREMA”, situado en la carrera 2 del Barrio A.E.B., entre calle 1 de S.I. y la calle 7 del citado Barrio A.E.B., del Municipio Iribarren del Estado Lara. El referido inmueble Le pertenece según documento debidamente protocolizado por la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 26 de Julio de 1.981, bajo el Nro.25, folio1 fte. Al 3 fte, protocolo primero, tomo 18. Que el precio del inmueble era por la cantidad de SESENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES ( Bs. 61.800.000,00), pagaderos de la siguiente forma: la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000.00), a pagarlos en cuotas mensuales, iguales y consecutivas de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) es decir, de seis meses (180 días), contados a partir de la fecha de autenticación de dicho contrato y quedando un saldo restante de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000.oo), al momento de la protocolización del documento definitivo de la compra venta, previa aprobación del crédito, que la identificada E.M.V.V. se comprometió a tramitar por ante una entidad bancaria. Se estableció que el tiempo de vigencia del contrato era de seis meses (180 días), NO PRORROGABLES; lo que significa que el lapso del contrato se cumplió el 9 de Mayo de 2006; en cuanto a las obligaciones de los contratantes, la compradora, se obligo a tramitar por ante la entidad bancaria en un lapso de seis meses (180 dias) la obtención de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000.00); a los efectos de materializar en forma definitiva la compra venta del inmueble objeto del contrato. Que de acuerdo a los elementos contractuales la ciudadana E.M.V.V., debió haberle pagado la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000.00), mediante el pago de seis (6) cuotas iguales y consecutivas a razón de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000.00), mensuales, de los cuales le adeuda la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000.00), es decir dos (2) meses, y le adeuda los referidos SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000.00). Ahora bien, debido al incumplimiento de la ciudadana E.M.V.V. con las obligaciones asumidas contractualmente, consistente en pagarle en el lapso establecido, las cantidades especificadas o en su defecto hacerle entrega del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, libre de bienes y de personas, sin que ninguna de las misma haya sido cumplida, no tuvo otra acción que intentar sino la vía judicial a efectos de que la citada e identificada ciudadana, de cumplimiento a las obligaciones contractuales contraídas a su persona. Estima la demanda en la suma de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000.00).

Realizado el sorteo de distribución de causas en fecha 12 de Mayo del 2006, le corresponde a este Tribunal el conocimiento de la presente demanda, la cual se admitió por auto del 16 de Junio del 2006, ordenándose la citación de la demandada ciudadana E.M.V.V. para que compareciera por ante este Tribunal, a dar contestación a la misma dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación, quien solicitando copias fotostáticas simples de los folios Nro cinco 5 al folio siete 7, asistida por abogado en fecha 01 de Agosto de 2006, se da por citada. En la oportunidad legal la demandada, asistida de abogado, presentó escrito de contestación al fondo de la demanda, admitiendo como cierto, que suscribió con el demandante el referido contrato de opción a compra venta. Rechazó y contradijo por no ser cierta la afirmación contenida en el libelo que señala que se comprometió a tramitar un crédito hipotecario por ante una entidad bancaria como erróneamente se indica en el libelo de la demanda, lo cierto es que el crédito fue tramitado y solicitado por ante el Instituto de Previsión Social del Ministerio de Educación IPASME, ya que es docente, del cual dicho demandante tenia conocimiento. Negó, rechazó y contradijo los hechos y circunstancias en que se fundamenta, niega que el demandante tenga el derecho que a su favor se le invoca, debido a que los tramites del crédito se paralizaron por causa ajenas a su voluntad, fue por causa del demandante o propietario del inmueble que no envió unos recaudos solicitados por el IPASME en el departamento de créditos, además, alega, no existe vencimiento de la opción a Compra, en virtud de no haber transcurrido los 180 días hábiles estipulados en el contrato, ya que dicha institución labora de lunes a viernes, excluyendo los días feriados, días de asuetos Carnaval, Semana Santa, además de las vacaciones colectivas de los funcionarios que laboran en dicha institución desde el 15/12/05 al 15/01/06, todo sumando un total de 99 días hábiles. Admitió como cierto el hecho, que tenia que pagarle la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIBARES (Bs. 1.800.000.00), en cuotas de TRECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000.00), además el monto estipulado en la opción de compra de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000.00), por lo que rechaza, niega y contradice la afirmación contenida en el libelo, de que le adeuda los dos 2 meses por concepto de cuotas mensuales, cuando lo cierto es que le pagó ininterrumpidamente negándose a recibir la ultima cuota. Contradijo la solicitud de que le haga entrega del inmueble, puesto en plena posesión y libre de bienes y personas al demandante debido a que le ampara el articulo 38, literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con respecto a la Prorroga Legal, ya que viene ocupando dicho inmueble desde el 03 de Junio del 2004 dicho contrato quedo registrado ante la Notaria Publica Tercera bajo el Nro 49, tomo 65 de Barquisimeto estado Lara. Rechazó y negó el petitorio del demandante, el cual en forma contradictoria solicita al tribunal el cumplimiento del contrato de opción a Compra Venta y en forma inmediata le haga entrega del inmueble y además de esto estima la demanda en la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000.00).

En fecha 06 de Diciembre de 2006, fueron agregadas las pruebas promovidas por las partes. Al respecto, se pronuncia este tribunal, sobre la pertinencia de las pruebas promovidas en el presente juicio; Se observa que por efecto de la citación tacita de la demandada en fecha 01 de Agosto del 2006, el plazo de veinte (20) días para contestar la demanda, venció en fecha 30 de Octubre del 2006, y el lapso de promoción de pruebas venció el día 4 de Diciembre del 2006. Consta igualmente de los escritos de promoción de pruebas de las partes que los mismos fueron presentados por la (URDD), la de la demandada en fecha 16 de Octubre del 2006, y la del demandante en fecha 23 de Noviembre del 2006. Siendo esto así, es evidente que la parte demandada promovió pruebas extemporáneamente por adelantadas, ya que se hizo dentro del lapso de los veinte (20) días para contestar, en cuanto a esto, se pronuncia este tribunal que tal como lo estableció la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en sentencia Nº 442 del 04 de Abril del 2001 (caso estación de Servicio los Pinos S.R.L), y que luego puntualizó en sentencia Nº 1232 del 7 de Junio de 2002 (caso: Ferry J. León y otro), ellos no aparejan ningún perjuicio para las partes, ni comporta un desequilibrio procesal, por lo tanto se declara valida la promoción realizada por la parte demandada en fecha 16 de Octubre de 2006. ASÍ SE DECIDE.

Así tenemos que el accionado promovió las siguientes:

El mérito favorable de los autos que se desprenden a su favor. Se observa que al haber sido promovida en forma genérica sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciable.

Promueve y consigna recibo de pagos de la última cuota mensual cancelada por el contrato de opción a compra. Al no ser desconocidos ni tachados, se valoran de conformidad con lo establecido en el articulo 1.363 del Codigo Civil.

Promueve documento emanado por la dirección general de créditos del IPASME de fecha 14 de Agosto de 2006, donde describe los recaudos faltantes en este caso por parte de la demandante suscrito por el Profesor A.M., asistente del Director Nacional de Créditos. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil.

Promovió documento emanado por la Dirección General de Créditos del IPASME de fecha 14 de Agosto de 2006, del subsistema de Créditos Hipotecarios Especiales, para dejar constancia del seguimiento y las condiciones en que se encontraba el Crédito Hipotecario. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil.

Promovió copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito en la Notaría Tercera de Barquisimeto estado Lara en fecha 3 de junio del 2004, notado bajo el Nº 49. Tomo 65, de los libros de certificación respectivos. Lo mismo se valora de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte el demandante promovió las que a continuación se señalan:

El merito favorable de los autos en especial los siguientes:

Del libelo de demanda.2) Del contrato de opción a Compra-Venta. Y 3) Del escrito de contestación de la demanda. Al no señalar cuales es el merito favorable de cada uno de dichos instrumentos, dicha prueba resulta inapreciable.

Documental: Promovió marcado “B” , “C”, “D” Y “E”, Recibos de cobro, dirigidos al promovente en lo que se le requiere el pago de condominio, por las cantidades en ellos expresadas, y promovió la testimonial de la ciudadana M.D.E., a los fines de ratificar los mismos. La misma al no ser ratificada testimonialmente por el tercero, conforme lo establece el artículo 431 Ejusdem, se desecha.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Antes de entrar a analizar el fondo del asunto, considero pertinente analizar si la acción intentada encuadra dentro de los supuestos contenidos en el articulo 1167 del Código Civil, esto es, si efectivamente lo solicitado por el actor, ha sido planteado dentro de las consecuencias en que incurriría el demandado, para el caso de que incumpliera con lo establecido en el referido contrato de opción de compra venta. Efectivamente de la lectura de dicho contrato, consta de forma clara en la cláusula tercera, que fue pactado entre las partes que para el caso de que la optante no obtuviese el crédito en el plazo de ciento ochenta (180) días no prorrogables, quedaría resuelto el contrato debiendo desalojar de inmediatamente el inmueble objeto de la negociación, desocupándolo de objeto y personas, por lo tanto la acción escogida por el actor debe tenerse como idónea. ASÍ SE DECIDE.

Para decidir el fondo de la presente causa, este Tribunal observa:

La pretensión aquí intentada versa sobre cumplimiento de contrato de opción de Venta de un inmueble, el cual fue suscrito por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto estado Lara, en fecha Nueve (09) de Noviembre. Inserto bajo el Nº 04.Tomo 191, de los libros de autenticaciones con fundamento entre otros, en el artículo 1167 del Código Civil, que dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

El articulo 1159 del código Civil, dispone:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

.

El artículo 1160, ejusdem, dispone:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de las mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

Los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquéllos en que basa su excepción o defensa. En materia de distribución de la carga de la prueba rigen las siguientes reglas:

1. Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho.

2. Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca (hechos constitutivos).

3. Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el Juez por infundada.

4. Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción (hechos extintivos o impeditivos) .

5. Que la excepción del demandado algunas veces implica la admisión del hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de su pretensión.

En el caso de autos, los alegatos expuestos por la actora en el libelo de demanda, fueron, por una parte admitidos por la demandada, como lo es la existencia del referido contrato de opción de compra- venta; y por otra fueron contradichos por el adversario, pero esta contradicción no fue hecha pura y simplemente, sino que fundamentó su rechazo a la pretensión del demandante, alegando que “los tramites del crédito se paralizaron por causas ajenas a su voluntad, que fue por causas propias del demandante o propietario del inmueble que no envió los recaudos respectivos solicitados por el IPASME en el departamento de crédito y que en varias oportunidades le solicito que necesitaba fotocopia de su cédula de identidad y la autorización de su cónyuge y el no cumplió con enviarlos” se desprende claramente, de dicha contestación que el demandado al contestar de esa manera, asumió la carga de la prueba, por lo que debió probar que el contrato no se cumplió por el hecho del demandante: ASÍ SE DECIDE.

En este orden de ideas, es menester destacar que no cursa en las actas procesales que integran el presente expediente elementos de prueba alguno susceptible de demostrar los hechos aducidos por la accionada en su en escrito de contestación, -pues cabe resaltar que de las pruebas promovidas no surge un solo elemento que lleven a la convicción de este juzgador, de que efectivamente el IPASME, le requirió al demandante recaudo alguno, como tampoco consta en autos probanzas destinadas, que demuestre que el demandado le exigió al demandante fotocopia de su cedula de identidad, así como la autorización de su esposa. ASÍ SE DECIDE.

Alego el demandado no ser cierta la afirmación del actor, en el sentido de que no se comprometió a tramitar un crédito hipotecario por una entidad bancaria, que lo cierto es que el crédito fue tramitado por el Instituto de Previsión Social del Ministerio de Educación (IPASME); Al respecto aprecia este juzgador, que establece la cláusula Segunda del referido contrato, que el demandado se comprometió a gestionar por ante la institución correspondiente la aprobación de un crédito para obtener el dinero para protocolizar el documento definitivo de compra- venta; Siendo esto así, que aun cuando no se estableció en el contrato que la demandada acudiría ante una entidad bancaria a solicitar el respectivo crédito, si consta de manera expresa la obligación asumida por la demandada de acudir ante una institución a solicitar el crédito para celebrar la venta definitiva del inmueble, es decir se estableció en el contrato una carga para el demandado de obtener el crédito y de ello dependía el cumplimiento del contrato, por lo que al no habérsele aprobado dicho crédito tal y como lo reconoció la demandada en el Capítulo Tercero de su escrito de contestación, se debe forzosamente concluir que el incumplimiento se debió a un hecho de la demandada. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto al hecho alegado por la demandada de no haber transcurrido los Ciento Ochenta (180) días estipulados en el contrato, ya que se excluyen los días feriados y días de asueto, este Tribunal analizado como ha sido el contrato de opción de compra – venta, determina que en el mismo no se excluyeron dichos días del computo de los Ciento Ochenta (180) días fijados para la celebración de la venta definitiva, por lo tanto si había transcurridos para los Ciento Ochenta (180) días, para el momento de la interposición de la presente demanda. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto al hecho de que la demandada esta amparada por el artículo 38 literal B de la ley de arrendamientos inmobiliarios, este tribunal desecha tal solicitud en virtud de que el contrato de arrendamiento al que hace alusión la demandada, quedo resuelto plenamente según lo establecido en la cláusula quinta del referido contrato de opción de compra venta. ASÍ SE DECIDE.

Del material probatorio traído a los autos por la parte demandada se desprende que la demandada solo pagó dos cuotas de trescientos mil bolívares (Bs.300.000) cada una de las seis cuotas pautadas en el referido contrato de opción de compra venta del inmueble. ASÍ SE DECIDE.

En consecuencia, tal y como quedo establecido en esta sentencia que conforme a lo previsto en el articulo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba correspondió al demandado de autos, y no pudiendo demostrar los hechos invocados en los cuales fundamentó su defensa, es por lo que resulta forzoso para quien aquí decide considerar que la demanda intentada debe prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta del inmueble, el cual fue suscrito por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto estado Lara, en fecha Nueve (09) de Noviembre de 2005. Inserto bajo el Nº 04.Tomo 191, de los libros de autenticaciones, intentada por el ciudadano J.L.P., contra la ciudadana E.M.V.V., ya identificados.

SEGUNDO

Como consecuencia de esta sentencia se ORDENA a la parte demandada entregar al demandante, el inmueble constituido por un apartamento de habitación signado con el Nro. 1-B , ubicado en el primer piso del edificio “MANARE”, torre “A” del conjunto residencial “SAREMA”, situado en la carrera 2 del Barrio A.E.B., entre calle 1 de S.I. y la calle 7 del citado Barrio A.E.B., del Municipio Iribarren del Estado Lara.

TERCERO

Se condena a la parte demandada al pago de las costas del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los treinta y uno (31) días del mes de octubre del año dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez,

Abg. H.P.B..

La Secretaria Acc.

Abg. M.J.S.V..

En la misma fecha siendo las 3 y 25 p.m. se publicó y registró la anterior decisión.Conste, LA SEC.